THilhorst-1302906_Permanent Temporality_Research.

THilhorst-1302906_Permanent Temporality_Research.
permanent temporality
permanent temporality
Technical University of Delft / Faculty of Architecture
ExploreLab 15 (2012-2013) - MSc3/4 - Master Thesis Research
Tim Hilhorst / 1302906
Contact: / +31 (0)6 20 667 665
Architectural mentor:
Ir. K.P.M. (Kristel) Aalbers (URB)
Research mentor:
Ir. H.T. (Hilde) Remøy (RE&H)
Building technology mentor:
Ir. Y.J. (Ype) Cuperus (BT)
Ir. D. (Daan) Vitner
permanent temporality
Cover photo: The exhibition ‘Vacant NL’ on the
Architecture Biennale 2010 made the sea of vacancy painfully tangible. Five thousand blue foam
buildings ranging from the 17th to the 21st cen-
permanent temporality
tury, floated above the heads of the visitors in an
otherwise empty pavilion. Ronald Rietveld (Rietveld Landscape) was responsible for the completion of the Dutch pavilion.
The Master Thesis ´Permanent Tempo-
search mentor Hilde Remøy, head
rality’ is written in name of Delft Uni-
mentor Kristel Aalbers, and building
versity of Technology as a student of
technology advisor Ype Cuperus for
the architecture department ´Explore
supporting my graduation thesis.
Lab 15´ in the Faculty of Architecture.
Within the architecture track Explore
Delft, June ’13
Lab, students are able to follow their
fascination for a certain issue, research
the issue and produce a design in continuation of the research. I´ve written
this master thesis research in line with
my fascination for sustainability, actualities, personalization and entrepreneurship.
The research consists of both theoretical and empirical studies. The
gathered information will result in a set
of design guidelines that will be applied in a final design during the MSc4
part of the graduation track. This report
aims to support the design phase of
my graduation thesis design by means
of researching i.e. the financial, political
and structural advantages and disadvantages. Also, the research will ellaborate on my fascination for sustainability
and flexibility to support the outcoming
My gratitude goes out to my re-
permanent temporality
Problem statement
Research question
Project goal
Research introduction
One and one makes two
Government initiatives
Temporary vs. permanent
Sustainability in office transformation
Office characteristics (Koornneef & SBR research)
The need for adaptable buildings
Adaptive construction and flexibility
Adaptability in present day design
Why housing for students and young professionals?
permanent temporality
Consumer oriented design
Student housing as a scenario
Sustainable transformation
Kraaijvanger - Provinciekantoor Noord-Holland
De Zwarte Hond - GasTerra kantoor, Groningen
Mulderblauw architecten - Holiday Inn Express hotel, Den Haag
Karina Benraad - Voormalig ACTA-gebouw / Amsterdam
Student Housing
Vera Yanovshtchinsky Architecten B.V. - De Rotterdamseweg 139 / DUWO 74
Hendrik Postel, Jacoba van Beierenlaan
Financial feasibility
Location and function
Sustainability factors
Technical guidelines
User awareness
permanent temporality
permanent temporality
permanent temporality
topical subject
permanent temporality
Explore Lab is a graduation studio in
sustainable way looking into different
the faculty of Architecture (TU Delft)
scales of the building; Namely the re-
where students follow their fascination
use of structural vacant office buildings,
for a certain issue, do research and pro-
creating sustainable architectural inter-
duce a graduation design project based
ventions, involving the user in making
on the reseach. Explore Lab gives the
sustainable choices and lastly inspiring
opportunity to research the topics that
the community by creating a pilot pro-
fascinate me. My fascination lies in the
ject to inspire and persuade people to
overlapping area of sustainability, en-
act. This research will also take flexibil-
trepreneurship, topicality and flexibility.
ity - also a form of sustainability - into
I took advantage of this opportunity by
account by researching housing flexibil-
researching topics that are highly rele-
ity theories; designs that can be altered
vant today. Topicality is mainly reflected
over time by different users. The con-
in the topics of structural office vacan-
tent from this research will form a ba-
cy and sustainability. I aim to research
sis for design guidelines, which will be
what measures have to be taken to be
used as a foundation for the design.
able to transform vacant buildings in a
Problem statement
Office vacancy is a growing prob-
and technological innovations (contin-
lem in the Netherlands. In the first half
ued automation) may give an even big-
of 2012, office vacancy continued to
ger rise to a strong reduction in de-
grow to 7,62 million square meters,
mand for office space. The situation is
15,4% of the total office stock. Demo-
clear that office vacancy is an enormous
graphic trends (decrease of the work-
challenge for building owners dealing
force), changing ways of working (tel-
with non-rentable space and municipal-
ecommuting), decreasing immigration
ities having to deal with the degrada-
permanent temporality
tion of areas due to lack of liveliness.
The second part of the problem
struction to building transformation is
highly relevant in the current market.
statement involves sustainability. Trans-
Therefore it is necessary to research the
formation of office vacancy is often re-
advantages and disadvantages of trans-
ferred to as being sustainable. Reus-
formation in the topic of sustainability,
ing buildings extends the lifespan of a
and creating clarity about ways of ap-
building and cuts down in the use of
proaching sustainability in structurally
materials compared to new construc-
vacant offices transformation.
tion. The shift of focus from new con-
Research question
To aim this research in the right direction, the following research question
is formulated: What, if any, standardized dwelling system will offer an ar-
will the system be applicable?
chitectural solution for the transformation of vacant office buildings in a
To which (percentage of) offices
How can the transformation be
done in a sustainable way?
What are the financial pluses and
sustainable, flexible and customizable
minuses associated with this solu-
way? This main research question has
been narrowed down into several sub-
What is the role of the architect in
this architectural solution?
Who can benefit from this modular
In what way is the system compa-
building system and how?
rable and in what way is it an addi-
Who can use this solution, how and
tion to existing systems?
for in what price range should it be
Project goal
The goal of this project is to design an
search is executed to determine if there
architectural intervention that propos-
are possibilities making a design that
es a way of dealing with the increasing
can be applicable to standard size of-
problem of structural vacancy. The re-
fice buildings in the Netherlands. Sec-
permanent temporality
ondly, the research will investigate the
initiatives have been taken up, stand-
potential of combining the surplus of
ardization and sustainable transforma-
office space with the shortage of stu-
tion. Student housing will be analysed
dent housing.
for suitability as a target group for of-
The research will be divided in an
fice transformation and to be able to
introduction to the topic of structur-
make a consumer oriented design, to
al office vacancy; the statistics, diffi-
have more chance of making a pro-
culties and opportunities. This will be
ject saleable. This will be researched by
researched by a literature study, con-
case studies. Furthermore, the topic of
sisting of i.e. master theses, publica-
sustainability should play an important
tions, articles and books. My research
role in the final design. Making a build-
will focus more on the architectural side
ing flexible in terms of program, adds
of office transformation to dwellings,
to this issue. Therefore flexibility will be
but this introduction will give the much
researched by literature study about
needed background information.
i.e.. metabolism (Kurokawa, 1992), base
The research will be carried out to
building & fit-out (Habraken, 1975),
create a set of guidelines upon which
solids and adaptable buildings (Leupen,
the architectural intervention will be
based. To come up with design require-
The architectural intervention will
ments the research will dive into the
be, by means of a test case, applied and
subjects of (office) transformation, flex-
tested to the ‘Pionier’-building in the
ibility, sustainability and student hous-
Hague, which is nominated for transfor-
ing. In the field of office transforma-
mation by the DuraVermeer Lab (her-
tion, the research will describe the pros
and cons of transformation, what kind
The method of research will come
guidelines for the master thesis design.
down to a literature study and case
The literature study will gather suffi-
studies selected per topic. The gath-
cient information about (office) trans-
ered information will form a set of
formation, flexibility, sustainability and
permanent temporality
research question
structural office
vacancy & sustainability
topical subject
What, if any, standardized dwelling
system will offer an architectural
solution for the transformation of
vacant office buildings in a sustainable,
flexible and customizable way?
- What are the (financial) pluses and minuses
associated with vacant office transformation?
- What is a smart target group to invest in keeping
office transformation in mind?
- What are the criteria for a vacant office building
to be transformed with the designed solution?
- How can such office transformation be done in a
sustainable way?
{ }{
literature study
student housing
flexibility &
case studies
design product
apply in a
selected building
standard design solution
for vacant offices
Eerste van der Kunstraat 292
Den Haag
publications, drawings
create hand-out
& website
permanent temporality
student housing. Six building projects
guidelines for the final design. These
are selected for the case studies, based
guidelines will be combined with the
on the subjects of sustainable transfor-
guidelines extracted from the literature
mation, office transformation and stu-
study. This total set will form the basis
dent housing. These buildings are ana-
for the design.
lysed with the aim of extracting design
Research introduction
Office vacancy is a common matter. Just
have over half a million workstations
after completion, at mutations (of ten-
available. That’s not even the amount
ants) or around a relocation vacancy
of job-seekers. Several sources (Rod-
is inescapable. A normal vacancy rate
enhuis, 2012; Snijders, 2011; Schultz
should fluctuate around 4 to 8 per cent
van Haegen, 2011) claim that there is a
(Benraad, 2012). However, office vacan-
significant possibility that vacancy will
cy has increased tremendously over the
continue to grow, likely to 30% in the
past years. A decreasing amount of em-
coming years.
ployees, and a declination of the av-
Too much vacancy can lead to degrada-
erage use of space per office work-
tion and a bad business climate. Many
er declined in recent years (Rodenhuis,
(PhD-)students, (local) government(s),
2012), leading to structural office va-
municipalities and companies are deal-
cancy. Optimists say the office mar-
ing with office vacancy. Therefore, there
ket will pick up its pace once again,
is already a great body of knowledge
increasingly more others are less opti-
about the topic. To get a grip on the
mistic. Even if the market will resurrect
current situation of structural office va-
still a large portion of the current stock
cancy, many research papers and mas-
will remain vacant. If you have the to-
ter thesis papers have been used as ba-
tal amount of vacant square meters and
sis for this report. This paragraph aims
divide that by the average of 15 m2 for
to summarize the obtained information
an employee in an office, you would
and narrow down my further research.
Financial feasibility
permanent temporality
According to Daan van den Berg, liter-
ten by Remøy. The investors are reticent
ature formulates three main motives to
to devaluate their properties, waiting
create a sustainable solution for struc-
for new tenants. This makes it intracta-
tural office vacancy: social motives, po-
ble for new investors to purchase the
litical motives and commercial motives.
property and make transformation at-
This correlates with the three moti-
tainable. It means that the actual (mar-
vational factors for sustainable trans-
ket) value of the property is much lower
formation: financial, architectural and
than the book value. “The market val-
social motive (Van den Berg, 2012). Ac-
ue of an office building is based on rent
cording to Rodenhuis, the main bottle-
value; hence the sale of a vacant build-
neck for office transformation is the fi-
ing yields less than the sale of an occu-
nancial feasibility. The financial value of
pied building. The building will not be
structurally vacant office buildings, the
sold in accordance with its book value,
purchasing price, is one of the largest
which is often based on a presupposed
obstacles in a transformation cost es-
100% rent for the entire investment pe-
timate (Remøy, 2010). For most parties
riod.” (Remøy, 2010) Investors are fac-
the yield and profit are most important.
ing a big psychological barrier in am-
The alternative rent values are lower
ortizing a costly gap between the book
than office rent values. There is a pos-
value and market value. “We have pre-
sibility for real estate developers and
viously calculated that on average a
corporations to buy a vacant building,
60-70% devaluation creates a business
but it has to be at a fair price.
case for student housing,” said Paul
In the end it all comes down to
the decision of the real estate investor.
dam. Hotels are already being realized,
Their current attitude is very reticent
since the devaluation for that business
and it is not unfounded. In the past, of-
case should be approximately 50%. The
fice space yielded more than the rent
expectation is that sooner or later, the
of dwellings. The properties are valued
investors will have to face the facts and
on their future tenancy possibility, but
start depreciating their real estate.
if there are no future tenants, the evaluated value should be zero, as writ-
Oudeman, kantorenloods in Amster-
permanent temporality
Another option in transformation
is choosing either temporary or per-
manent transformation. Differences oc-
In an interview carried out for this
cur mostly in the operational phase,
research, Plaisier (Greenstep, partner in
but there are many similarities. Tempo-
Herontwikkellab) says “The only thing
rary transformation is a relatively new
left standing in the ‘real estate thinking’
phenomenon that has been stimulated
is location, location, location...” Transfor-
by the ‘Wet kraken en leegstand’ (Law
mation is always possible, but it stands
for Squatting and vacancy). Perhaps
or falls will the financial plan. “Structural
this law did not yet achieve what it was
bottlenecks are depending on the build-
meant for, but this topic will be covered
ing. [...] However, nowadays architects
later on in the report. If investors decid-
are creative enough that this does not
ed to demolish the building, temporary
have to be the main problem.” (Roden-
transformation can still be an option.
huis, 2012) The financial plan rests on
Temporary residential functions can
the location of the building and the de-
have proceeds of €25 to €30 m2/year,
manded new function in its surround-
where facility management of a vacant
office building costs €15 m2 each year.
New function and use
Research reveals that location charac-
The location is key to possible transfor-
teristics have the highest influence on
the rent level. Characteristics that in-
Office vacancy rates are relative-
fluence the odds of structural vacan-
ly low in multi-functional locations,
cy are mono-functionality, lack of status
and the possibility for transformation
and lack of facilities. (Remøy, 2010). It
is much larger. “Office buildings in mo-
also appears that office buildings with
no-functional office locations have no
certain facade materials have high-
potential for residential transformation
er odds of structural vacancy. Also, less
unless the locations mono-function-
car parking than surrounding buildings,
ality is also dealt with.” (Remøy, 2010)
glass façades of low technical state,
The market should develop mixed-use
bad internal appearance and low lay-
zoning plans to take on the vacancy in
out flexibility contribute to the effect.
mono-functional locations. Multi-ten-
permanent temporality
ancy puts different functions togeth-
existing buildings, and can provide a
er which can reinforce each other. Stu-
solution for the high structural office
dents for instance prefer to have a nice
vacancy. The findings can also be used
coffee bar where they can study and
in the balancing between reuse and
work, or a bar to eat and spend some
demolition.” (Arkenbout, 2012)
leisure time, all in the same building.
Remøy suggests the ‘circle of am-
Students often look for a place to live
bition’. “Developers start urban redevel-
in the midst of the buzz of the commu-
opments and trigger municipalities to
nity, valuing the sociability of their resi-
invest, municipalities form an alliance
dence. “The creative industry prefers in-
with investors with properties in the
tegration of living, working and leisure
area, investors contribute to redevelop-
in the city. They are not separate con-
ment, new users make cash flow pos-
cepts, each with their own approach
sible and trigger developers to trans-
and area requirement, but a good rela-
formation or urban redevelopment.”
tionship and interaction. Such concepts
(Remøy, 2010).
can provide opportunities for reuse of
Constructional and architectural barriers
Transformation is a complex process.
pertise and willingness to cooperate
Lots of parties and aspects combined
can deliver successful projects. (Van der
with extensive laws and regulations
Voordt, 2007)
complicate the situation. Transforma-
Office transformation can lead to
tion can also be technically challenging.
buildings with a great monumental ap-
Owners fear abasement because of fac-
pearance, expressive façades, high ceil-
ing economic and legal obstacles, and
ings, atria and stained glass. There are
simply not having enough know-how;
already many examples for beautiful
the world of office owners and hous-
transformation projects. Other options
ing authorities are too far apart. This
for temporary functions suggested by
is called partial expertise. These objec-
‘Handleiding Transformatie Kantoren’
tions are legit, however the pro’s often
(2012) are hotels or creative incubators,
offset the con’s when enthusiasm, ex-
for instance in the cultural sector.
permanent temporality
Van den Berg writes the client needs to
that natural stone façades are associ-
formulate a scenario as guidance for
ated with low vacancy rates, and glass
the transformation process. He writes
façades before 1995 with a higher lev-
that demountable constructions can
el of structural vacancy. High daylight
benefit future re-use scenarios of build-
admittance also decreases the poten-
ings, adding to the flexibility forestall-
tial for vacancy. On the level of build-
ing unexpected changes in function,
ing, structure and facade are told to
user market or target group. Flexibility
be the two most influential aspects of
is also saleable in terms of style. Archi-
transformation potential. Karina Ben-
tectural characteristics in buildings in-
raad sums up some challenges in trans-
crease the odds of structural vacancy.
formation. 1. Floor plans are dependent
Hence, it’s preferable to create a time-
on the sizes of the existing structure
less style or to give the option to rede-
and the fenestration. 2. A high ceil-
sign the facade and interior to be able
ing needs extra heating. 3. Insulation
to adjust to the future demands in ar-
can be less than preferable. 4. Extra in-
chitectural characteristics. Flexibility in
sulation and fire-resistant materials
construction and design give the op-
are needed to attain the regulations
portunity to make quick - fairly low-
of dwellings. 5. Adding installations to
budget - changes to make the building
an existing building is more expensive
up-to-date and reduce the chance of
than for new construction. 6. Outdoor
structural vacancy.
space is often limited. “Developers
The ‘bouwbesluit’ has demands
with transformation experience recog-
for usability, environment and health,
nize few risks put forth by the building
which are cost-intensive aspects. Re-
itself, and actually this deserves to be
quirements for thermal and acous-
called a myth buster: the technical risks
tic insulation are increasing and are
of transformations are much lower than
much stricter for housing than for of-
conceived.” (Remøy, 2010)
fice buildings. In many cases studied
Transformation is often referred
in ‘Transformatie van kantoorgebou-
to as being a more sustainable option
wen’ (2007) the facade needed a ma-
compared to demolition and new con-
jor upgrade. It is interesting to see
struction: transformation leads to less
permanent temporality
demolition materials and the life service of a building scan be extended.
Looking at a global scale, 50% of waste
materials are construction related.
Bringing down this number is partially
done by transformation of vacancy, but
also the transformation itself should be
done in a sustainable way. Often, buildings are transformed to a new function,
and therefore receive the sustainability
mark, but the building has no technical
improvements on behalf of energy or
water use. This topic will be researched
in this report. It will be divided into the
topics of adaptability and flexibility on
several levels. New building systems
and concept will make reconfiguration, assembly, re-use and recycling of
buildings and materials possible (Broer,
permanent temporality
permanent temporality
permanent temporality
There are several ways of handling
demolition (withdrawal from the mar-
structural office vacancy. NVM Business,
ket). This chapter describes the pros
explains four solutions in a report from
and cons of office transformation and
2010: further commercial exploitation
what is necessary to accomplish trans-
(lowering of rents), renovation (office
renewal), conversion (new function) and
One and one makes two
According to a recent article on Co-
pressure on the tight housing market in the lack of dwellings will dou-
university towns and the owner of va-
ble in the coming years from 150.000
cant office buildings has a good way of
to 300.000 in 2020. ABF Research con-
making some profit.
cludes that the production has de-
However, most of the time initia-
creased drastically in the last two years
tives of converting to offices into stu-
with 30 percent. In this trend the pro-
dent housing run into a deadlock. In
duction of houses will stay behind the
the end, it comes down to the own-
demand with 20.000 dwellings per year.
ers who have to devaluate their prop-
Kences, branch organization for student
erties to make the property suitable
housing, writes that student cities will
for (temporary) use for student hous-
have a lack of 33.000 student rooms in
ing. Second, the location and layout of
2020. Half of these students wants their
the property needs to be suitable for
own shower, toilet and kitchen. And the
student housing as well. Third, the mu-
other half prefers to have a very low
nicipality has to collaborate and devi-
ate from the zoning plan. NevertheIn the previous chapters the prob-
less, Jean Baptiste Benraad explains
lem of office vacancy is stated. You
in his lecture for Fresh Students (net-
would say these two issues, a housing
work for real estate students) that all
shortage and office vacancy, combine
the counterarguments for transforma-
for a great solution. This relieves the
tion to student dwellings no longer
permanent temporality
stand. Benraad of the transformation
price level of a dwelling to the
profitable cases for (temporary) student
amount of facilities in a house or
housing. In fact, he believes it is truly a
room. Not all housing features
missed opportunity for investors. The
are relevant for students, so a so-
municipality formulates a few key fac-
ber approach for facilities in need-
tors to making student housing profita-
ed. The level of facilities strongly
ble (Ontwikkelingsbedrijf, 2010):
affects the rent price. Also, in part
When the depreciation goes below
the rent level is determined by the
€ 100 per m² GFA (gross floor area),
market because students ultimate-
compared to the current book val-
ly decide what they want (and can)
ue of approximately € 1,500 per
pay for a room.
Government regulates the rent
team (transformatieteam) elaborates on
sqm GFA, transformation to stu-
Hein Bos explains that to make student
dent housing is financially feasible
housing profitable, investors should
When depreciation of € 0, - com-
first take their loss. Easier said than
bined with lower construction
done, investors currently do this only
costs, transformation to student
on a limited scale. (The Class of 2020)
housing is feasible in a period of 5
Pim Heurmans of Haerzathe Invest-
- 10 years
ments sees that the current owners are
The realization and room wise rent-
often prepared to devaluate their prem-
al of a four-room apartment is fi-
ises to allow redevelopment. As ex-
nancially more favourable than the
plained in the previous chapter, inves-
two regular forms of student hous-
tors will increasingly take their loss and
give way for transformation.
Government initiatives
The implementation of the WRO (Wet
mal procedure time of the zoning plan
Ruimtelijke Ordening) in 2008, the cri-
and the environmental permit. At this
sis- and recovery law in 2010 and the
moment a temporary transformation
Wabo (wet algemene bepalingen om-
that deviates from the zoning plan is
gevingsrecht) in 2010 reduced the for-
possible for 5 years, however the Lin-
permanent temporality
hard motion should allow a tempo-
criteria: it should contain at least twen-
rary transformation of 10 years as long
ty dwellings, be part of restructuring a
as the new function is socially desired.
residential area or office location, con-
From the introduction of the new build-
tribute to innovation and battle the cri-
ing act (Bouwbesluit 2012) transform-
sis. Temporary transformation to dwell-
ing property to another use function
ings is very likely to be an innovative
has been made easier. It is no longer
required to request permission to devi-
The law for squatting and va-
ate from the new regulations for a cor-
cancy (Wet Kraken en Leegstand), ap-
responding alteration. The new build-
proved Oktober 2010, allows municipal-
ing act puts forward that the level of
ities to keep a register of vacant office
construction should be the same as the
buildings. If vacancy lasts longer than
existing building. On the plus side, this
1 year, the municipality is able to talk
means transformation is made a lot
about new possibilities for the build-
easier, and less cost-intensive. The ini-
ing. In line with the vacancy regulation,
tiator can decide what kind of level of
the municipality is allowed to give fines
finishing he wants to achieve and is no
to the owner or appoint a new user for
longer depending on the municipali-
the building.
ty. On the down side, this means that
Amsterdam had already made
transformation leads to less restrictions
steps towards resolving office vacan-
in concern of energy efficiency and
cy by erecting the kantorenloods in Au-
gust 2006, The Hague followed the in-
The crisis and recovery law (Cri-
itiative in 2011. The ‘Kantorenloods’
sis- en Herstelwet) also facilitates trans-
(office pilots) is a government initia-
formation. The government looks to
tive. The kantorenloods was granted
prevent bankruptcy by simplifying cer-
the task of accelerating the transforma-
tain rules and regulations. This makes
tion of vacant office buildings to oth-
is possible to deviate from ten laws, of
er functions, such as dwellings, hotels,
which the ‘planning law’ and the ‘envi-
spaces for creative start-ups and breed-
ronmental law’ are the most important.
ing grounds. Both Amsterdam and The
Such a project requires to fulfil a few
Hague have embraced the initiative and
permanent temporality
have ‘office pilots’ that seek developers,
ing past office hours; SEV, 2012) was
investors, contractors, corporations and
written by SEV, the municipality of Am-
/ or end-users who are interested in the
sterdam and the ‘transformatieteam’ to
transformation of empty offices. The
inform and inspire government, prov-
municipality wants to help, encourage,
inces, banks, investors and developers.
motivate and facilitate these parties.
With this initiative they hope to show
The ‘kantorenloodsen’ of The Hague,
the necessity of transformation and get
Jos van Veen and Paul Kersten, are the
started with office transformation. It is a
contacts for anyone with a good idea
very informative but compactly written
or initiative for office transformation.
manual with information on rules, regu-
June 27th 2012 an offices cove-
lations, (dis)advantages, and examples.
nant was signed by government (minis-
One of the most recent initiatives
ter Schultz), provinces, banks, investors
is the lowering of the BTW (value add-
and developers looking for a collabora-
ed tax, 21%) to the low rate of 6%. Gov-
tive solution for office vacancy. The ac-
ernment and Parliament should keep
tion picks up the vacancy in three ways.
transformation of existing buildings in
First, redevelopment, transformation
the housing market package. Reducing
and demolition. Second, measures to -
the tax rate is another boost for mak-
long-term - improve the functioning of
ing transformation financially attractive.
the offices market. And third, improved
D66, a progressive, social-liberal polit-
regional spatial planning, programming
ical party, wants to update the current
and coordination. The covenant was
‘housing settlement’ (woonakkoord) so
meant to ease the transformation pro-
that transformation of vacant offices to
dwellings also benefits from the tax reFurthermore, the manual ‘Wo-
nen buiten kantoortijd’ (translation: Liv-
duction, next to housing renovation
and landscaping projects. (March 2013)
Temporary vs. permanent
The housing market asks for all types
ing) hotels, and pensions for migrant
of dwellings: student housing, elder-
workers. A large part of the decision to
ly homes, exclusive apartments, (liv-
go for either temporary or permanent
permanent temporality
transformation depends on the op-
is utilized. Municipalities are able to
portunities of a possible future of the
do more in this field, but are held back
building or demolition, which ties to-
by a lack of experience with the pro-
gether with the financial plan. The per-
cess of temporary transformation; this
manent transformation process can be
however, is also the case for permanent
very labour intensive and costly. If the
transformation. Temporary transforma-
surrounding area only contains office
tion can be a direct advantage to own-
buildings, it is generally not attractive
ers, who are obliged to pay the costs
to chose for permanent transformation
of vacancy. Temporary use and tempo-
to dwellings.
rary transformation are becoming in-
Temporary housing is using
creasingly common. Part of the Crisis
a building for 0 to 5 years (most like-
and Recovery act (crisis- en herstelwet)
ly 7 years by 1 July 2013) as alterna-
is the motion Linhard. Which establish-
tive to vacancy. (BZK, 2013) For exam-
es that temporary permits should no
ple, a building could be transformed to
longer be valid for five years, but ten
temporarily occupy it during the wait-
years. That makes temporary transfor-
ing time before demolition or rede-
mation in many cases more financial-
velopment. This waiting time arises by
ly feasible because the renovation costs
permit application, economic devel-
may be depreciated over a longer peri-
opments or time necessary to get sur-
od. Although ‘de Tweede Kamer agreed
rounding buildings empty too. From
upon the act, it is not yet functional.
October 2010 by the introduction of
The motion is part of the Environmen-
the law ‘Squatting and Vacancy’ keep-
tal Permit. If the license expires after a
ing office buildings vacant is an offense.
few years, the residents will be obliged
The law requires municipalities to keep
to leave the building.
a register of all vacant offices. An owner
Several companies offer a com-
is, by this law, required to put the build-
plete package for the owner trying to
ing in use after 12 months of vacancy.
resolve vacancy issues. For instance the
Many municipalities will start demand-
Transformatie team. The advantage for
ing, what Amsterdam is already do-
the owner is that he fulfils the law, loses
ing, that more than 70% of the surface
the costs of energy and gets a small fee
permanent temporality
Rekenmodel kantorentransformatie; NIBE, 2010
permanent temporality
to boot. Meanwhile, he can use his time
matie van kantoorgebouwen’ show
making plans and going through the li-
many great examples of temporary and
censing procedures and future destina-
permanent transformation. The only
tion of his building.
question remaining, is when will build-
Many successful cases can be
ing owners start depreciating their
shown to persuade owners. Both ‘Wo-
buildings to the fair value instead of the
nen buiten kantoortijd’ and ‘Transfor-
balance sheet value.
Sustainability in office transformation
‘Architects do not seem to understand
demolition the other. Anne-Marie Ra-
they work in service of the client, the
khorst explains on duurzaamgebou-
society and the environment. Architects also demolition can be a sustain-
are tripping over their own ego too of-
able option of dealing with vacancy.
ten and therefore disadvantaging one
By mapping the available materials in
of the three’, according to Paul de Ruit-
buildings that are set to be demolished,
er. Sustainability used to be a niche and
it is possible to recycle these materials.
is now becoming the standard. Building
These raw materials should be extract-
owners and investors have more and
ed in a clean fashion, and then put to
more reason to incorporate sustainabil-
new use in a clean fashion elsewhere.
ity in buildings. It’s now also about get-
Demolition is the new mining, says Ra-
ting a leading position in sustainabili-
khorst. On the other hand, the Demo-
ty and not lagging behind competitive
lition Fund (sloopfonds) seems to fail
companies. Sustainability can be sub-
according to
stantiated with calculating cost recov-
(december 2012). Again, financial strug-
ery times and also with corporate so-
gles prevent action. Private investors
cial responsibility. Creating buildings
bail the fund because they don’t want
not only impacts nature, but also the
to pay for the mistakes that speculators
well-being of its user.
and other investors made, creating an
Several ‘sustainable’ options
overload of office buildings. Also, mu-
appear related to office vacancy. Sus-
nicipalities do not want to award inves-
tainable transformation is one, but
tors who made mistakes by providing
permanent temporality
financial aid for the demolition fund.
effects or recovery afterwards, this is
The investors should pay for their mis-
called ‘ hidden environmental costs or
takes themselves and it should not bur-
shadow costs’.
den the taxpayer.
With the transformed building, the
Reusing an entire building puts
no demolition materials in the waste
vironmental costs en therefore a high-
cycle. On a global scale, 50% of waste
er material index). With demolition and
materials is building related. Materi-
new construction the demolition of the
als are given a new life and less mate-
existing property is included.
rials have to be extracted from nature.
The model explains that meas-
But is transforming vacant offices is fact
ures are required for the energy con-
sustainable? According to NIBE, trans-
sumption of a to-be transformed build-
forming existing real estate to hous-
ing. Transforming existing real estate
ing is not necessarily more sustainable
to housing is not necessarily more sus-
than demolition and new construction.
tainable than demolition and new con-
NIBE developed a calculation mod-
struction. Creating dwellings within a
el based on GreenCalc+. By doing so,
building that leak like a sieve overshad-
the model creates a comparison based
ows the positive effect of reusing mate-
on the LCA (Life Cycle Analysis). There-
rial. The energy consumption of these
fore an objective review is guaranteed
dwellings simply negate the sustaina-
by quantitative data. In GreenCalc+,
bility factor of reuse. Big opportunities
the environmental costs of the design,
arise when the building envelope and
c.q. transformed office compared to
installation concept is made sustainable
an automatically generated reference
in transforming existing property.
from 1990, give the Milieu-Index Ge-
reuse of material is included (less en-
Sasha Jansz explains in her master
bouw (MIG, Environmental Index Build-
thesis ‘The effect of the Estimated Ser-
ing). This principle is also used in the
vice Life on the sustainability of vacan-
calculation model for sustainable office
cy strategies’ that the ESL (Estimated
transformation. Of every environmen-
Service Life) is forgotten in the calcula-
tal impact is given what it costs (in €)
tion. Her results show that the ESL does
to prevent the corresponding adverse
have an effect on the measurement of
permanent temporality
sustainability. “The Greencalc+ scores
ommends further research about in-
[…] show transformation to sustaina-
cluding the remaining environmental
ble dwellings as most sustainable strat-
load and the deduction method used
egy. The results of the S3 model show
to calculate the remaining environmen-
that demolition & new-build of sustain-
tal load.
able dwellings has a lower environmen-
Instinctively architects and de-
tal load per year.” (Jansz, 2012) She fur-
velopers react to transformation as it
ther explains that with transformation,
being sustainable by itself, but it ap-
the material load can be deducted over
pears this is not always the case. There
significantly less years than with demo-
is a need for sustainable transforma-
lition and new construction, leading to
tion or sustainable demolition. What
a lower material load per year for dem-
can also be deducted from the previous
olition and new construction. However,
research is the necessity for a longer
the investment is of course much high-
service life of buildings. Creating ad-
er. Jansz further explains “the effect of
aptable structures is a solution mak-
including the remaining load and the
ing the ESL of buildings longer. Facili-
chosen deduction method is also of
tating transformation and demolition
great influence on the sustainability of
will benefit changing the function of
a strategy, which was not included in
the building over time and making de-
the hypothesis. This means that the ESL
mountable fit-outs will make the reuse
is only one factor of influence.” She rec-
of material much more efficient.
Office characteristics (Koornneef & SBR research)
Two-thirds of the total vacant office
1/6 on business parks. Half of the total
stock has been built between 1970 and
stock is placed in Noord- and Zuid-Hol-
2000 (Koornneef, 2012), which is in line
land, of which 1/3 is in the four larg-
with tenants searching for better qual-
est cities. Compared to other countries
ity and cheaper alternatives. (Remøy,
there is a relatively large spread of of-
2007) 1 in 3 offices in the Netherlands
fices across the Netherlands.
are placed in office districts, 1/4 in city
centres, 1/5 in residential areas and
permanent temporality
Buildings for a tenant market became highly standardized to accom-
margin 300 - 800 mm
2700 mm
6500 mm
7200 mm
Koornneef, 2012
Office districts
Before 1970
Koornneef, 2012
permanent temporality
Business park
Residential area
Meijel, L. van & Bouma, T. (2013)
modate different office organizations
Insufficient parking
and meet ARBO regulations. “What can
Planological co-operation
be concluded is that the 1.8 meter ba-
Sound insulation façade
sis for the office grid over the years has
Inefficient office plans
become the standard as a combined
Façade (opening windows and abil-
result of ARBO-regulations, space re-
ity to ventilate)
quirements, daylight optimization and
Exterior space (balconies, loggias)
efficiency in the building industry.”
Fire-safety demands and sound in-
(Koornneef 2012). These facts about
sulation between dwellings.
standardization are abstracted from his
Due to the difference between office
installations and dwelling installations,
ARBO-regulations prescribe that a
some topics have to be taken into ac-
workplace should compromise at
count (Zeiler, 2007; p. 258).
least 7m2. Enclosed office in a cel-
lular layout should be at least 8 m2
lation set-up for ventilation, heat-
(10 m2 for new office buildings).
ing and sanitary facilities, while
Employees can usually get from 1
dwellings have individual installa-
up to 3 times 1,8 in width.
tions; adjustable mechanical venti-
7.2 meter as a grid for the col-
lation is needed.
umns is most common, in 38 % of
An office usually has a broad instal-
The installation capacity of the in-
all buildings (see figure 2.4.2). In 17
ternal sewer system, the (warm)
% of the cases this is 5.4 meter. The
water and electrical facility of offic-
other dimensions are scattered.
es is a lot less than dwellings. Solu-
70% of all applied construction
tions are ducts below raised floor,
floors are either the concrete flat
ducts under the floor, grinding sys-
slab (in-situ) and the pre-cast con-
tem and pressure piping, separate
crete panel floor slab (covered with
wiring ducts
in-situ poured concrete).
Offices have a completely different
According to SBR the most common
lighting schemes. Also, the chang-
difficulties converting office space to
ing needs of electrical power and
dwellings are the following:
sockets is different in terms of cov-
permanent temporality
The drinking water system in a typical house consists of hot and cold
water pipes and often an electric
boiler with a buffer tank of 40-80 litres to meet the desired comfort
level. A pressure boosting system
is needed to transport water to the
permanent temporality
permanent temporality
permanent temporality
To be capable of implementing a cer-
This chapter will elaborate on a
tain form of flexibility in the final archi-
few major movements in architecture
tectural design, this chapter defines dif-
associated with adaptability and flexi-
ferent views and forms of flexibility in
bility. There is a big spectrum of move-
architectural design. The design will
ments, ranging from Le Corbusier and
exude sustainability, and as been ex-
his Maison Dom-ino to present-day
plained earlier, flexibility is a form of
forms of flexibility carefully described
sustainability. Designing a building to
by Leupen in ‘Kader en Generieke
be able to adapt over time to change
ruimte’ (framework and generic space).
in society, and therefore new needs
This chapter will treat three important
from the market, means thinking of the
developments: metabolism, Habraken’s
life-cycle of a building.
theory and solids.
The need for adaptable buildings
Creating a dynamic building that
with minimal interventions, two cred-
is able to adapt to new functions is
its are granted for the BREEAM certifi-
more sustainable than static build-
cate. Certificates like LEED, BREEAM-nl
ings, which are nearly always altered in
and GreenCalc+ help streamline sus-
a short time period. New buildings sys-
tainable construction and demolition.
tems and concepts will allow recon-
Static buildings will not fulfil the needs
figuration, montage, reuse and recy-
of future demands, hence dynamici-
cling of buildings and materials. For
ty is a good step to make a building fu-
instance, BREEAM-NL Nieuwbouw Ge-
ture proof.
zondheid hands out credits for flexibility in design with the ‘Hea 16 Flexibiliteit’ credit. When evidence is provided
that demonstrates that the hull, finishing and decoration is designed so
that adjustments can be implemented
permanent temporality
- KUROKAWA, 1992
- HABRAKEN, 1975
- GARRITZMAN, 1998-2003
permanent temporality
Adaptive construction and flexibility
One of the inspirers of the metabolists
as mobile and transient. They believed
was Kenzo Tange. He visited Le Cor-
there is a similarity between architec-
busier’s Unité in Marseille and said no
ture and life, with its cycle of birth,
piece of architecture had moved him
growth, maturity and decline. Architec-
so much. Le Corbusier considered de-
ture should be dynamic, able to devel-
mountable dwelling units in his Unité.
op along side of the modern complex
He described it as a wine shelf, where
the dwelling unit would be the bot-
A key figure for metabolism was
tle of wine, and the construction the
Kisho Kurokawa. He writes in his mani-
wine shelf. There is no doubt Tange’s
festo (1958) “From the Age of Machine
visit was of great influence on his ide-
to the Age of Life” that metabolism
as about mega-structures. One of Tang-
is unlike functionalism, optimization,
es students, Akira Shibuya took the ide-
standardization and industrialization.
as of separating supporting structure
His plea is based on ecology, informa-
and the individual unit, which Le Cor-
tion, recycling, metabolism and symbi-
busier experimented with in his Unité,
osis. He criticizes modernism where ra-
further in accordance with the Metabo-
tio and the western industrial society
lists. The Urban Megastructure became
prevail and promotes the Buddhist phi-
an adaptive system.
losophy where buildings are not seen
Metabolism is a Japanese archi-
as permanent or static, but are subject
tectural movement with flexibility and
to change and evolution. “The architec-
temporality as key concepts. The theory
ture of metabolism as the architecture
is based on two principles: diachronic-
of temporariness. A dynamic balance
ity, or the symbiosis of different time
expressed by Buddhism’s concept of
periods, and the processes and chang-
impermanence as an alternative to the
es that a creature undergoes as it lives,
Western aesthetic ideals of the univer-
and synchronicity. Metabolists consid-
sal and the eternal.” (Kurokawa, 1992)
ered architecture not as permanent, but
permanent temporality
Kurokawa, Buddhist and philos-
opher, proclaims that the rational-
sive quality of the work. Two principles
ist principles of “efficiency, universali-
are at work here: that architecture has
ty, homogeneity and industrialization”
the capability of changing and regen-
are out-of-date. The spirit of the 21st
erating in response to the future, and
century, he says, will not be governed
that architectural form can be modified
by opposites as oriental-western, or-
depending upon the way the space is
der-chaos, old-new or environment-ar-
used.” (Kurokawa, 1992)
chitecture, but by the principles of
Metabolism did not turn out being
“metabolism, recyclability, symbiosis,
very successful. There has never been
diversity and information” (
mass production of dwelling units at a
The chapters introduction image (p. 40)
sufficient scale to make the prefab units
shows the Nagakin Capsule Tower. “It
profitable. And it turned out to be dif-
represents the idea that architecture is
ficult to organize up-front investment
a conglomeration of units which can be
in the enormous frame needed for the
freely rearranged to change the expres-
dwelling units.
Base building & fit-out
Strongly influenced by Le Corbusier
terpieces’. This ideology collides with
and the Metabolists, a new book, ‘de
the practical demands of an archi-
dragers en de mensen’ (Supports: an
tect’s profession which acts within an
Alternative to Mass Housing), was writ-
constantly evolving and autonomous
ten by Dutch architect, architecture
built environment. Habraken devel-
teacher, theorist and author Nikolaas
oped a division between base building
John Habraken in 1961. In his book,
and fit-out. Government should sup-
he writes how former, and most like-
ply large main structures, named ‘base
ly still topical, problems concerning
buildings’. Within these base buildings,
mass housing projects can be solved.
dwellers/tenants could then build their
He questions the core values of today’s
own house.
architects whose identity and educa-
His main topic was mass housing
tion come from the Renaissance leg-
and including the residents in the de-
acy of creating artful, timeless ‘mas-
sign process. In the international archi-
permanent temporality
tecture Habraken is seen as the initia-
ual occupant spaces.” (Kendall, 2004)
tor of the theory ‘user participation in
The base building consists of a con-
housing’. This theory is an aspect of the
crete construction of floors one above
architectural movement of structural-
the other winding through the city. A
ism. In the philosophy of Habraken a
strip on one of the sides remains open
building, an interior, an urban fabric is
for a corridor connecting the evenly
never finished. Time is a leading design
placed, free-standing staircases and el-
principle. Habraken’s architecture is not
evator shafts.
meant to last for eternity, but supposed
Habraken founded SAR (Sticht-
to be submissive to the everyday, in all
ing Architecten Research) which gave
its mobility and complexity.
him more room to further investigate
For decades, the Netherlands
the possibilities of his ideas. He intro-
tried to force flexible concept for hous-
duces a measurement system to bet-
ing within the rigid system of regula-
ter support the base building and fit-
tion, so people could form their liv-
out idea. In addition to research, the
ing space to their own terms. Therefore
emphasis of the foundation increasing-
Habraken submitted this split on deci-
ly shifts to decision making in housing
sion level of base building and fit-out.
and the design of new legal and organ-
In the construction industry, this theory
izational frameworks that allow partici-
was translated to casco and installation.
pation at all levels. The foundation, that
(Vreedenburgh, 2009)
originated from the ten largest Dutch
“The base building normally in-
architecture firms and the Institute for
cludes the building’s primary structure;
Dutch Architects (BNA) in 1964, lasted
the building envelope (roof and facade)
till 1990.
in whole or part; public circulation and
His ideology would often resur-
fire egress (lobbies, corridors, eleva-
face is various forms after that. “In my
tors and public stairs); and primary me-
firm belief, the ideology of architects,
chanical and supply systems (electricity,
urban designers and planners would
heating and air conditioning, tele-
only have a real future if these disci-
phone, water supply, drainage, gas, etc.)
plines decide to choose change as ba-
up to the point of contact with individ-
sis to their theoretical consideration”
permanent temporality
(Habraken, 1975). One spin-off, where
ly flexible architectural system was put
Habraken was also involved in, was the
into practice. Thirteen different archi-
NEXT21 project in Osaka Japan: an ex-
tects each designed the interior and
perimental 18-unit housing project.
exterior of the unit. NEXT21 was con-
Habraken’s theory was interpreted as
structed at once, but designed in such
“Systems building”. The building estab-
a way that its various subsystems can
lished methods for adjusting the in-
be adjusted with improved autonomy.
dividual component systems; a high3.2.3.
In the 80s, the Open Building piloted
principle solids are suitable for living
various initiatives to realize the devel-
and working, and sometimes for meet-
opment of a system based entirely on
ing functions. Udo Garritzmann devised
dry mounting and decoupling compo-
the original concept of the solids. Be-
nents. In 1997 this ideology was incor-
sides the establishment of a home, the
porated in the IFD-program (industrial,
concept of a solid concerns the endur-
flexible and demountable building). The
ing flexibility of housing numbers per
flexible use of buildings was already
floor and the size of the houses. Apart-
shown in 1924 with the Rietveld-Schrö-
ment buildings that make this possible
derhuis. Several years ago Stadgenoot
are called ‘Living Solids’ (woon-solids).
(housing association Amsterdam) start-
They are able to adopt new housing
ed to take the development of Solids
needs, which change with time.
seriously. Based on the open building
Solids are sustainable, because the
concept, the solids differ by receiving
life-cycle of such a building is very long
the connotation of preciousness con-
(over 100 years). They do not have to
cerning sustainability. The architectural
be demolished if the (housing) needs
appearance and materialization should
change. Solids give more space than
be attractive.
regular design to adapt to the diversi-
Solids are sustainable buildings
ty of society, and therefore add to the
because of their great flexibility of use
social sustainability of the neighbour-
and various forms may be taken up. In
hood. Existing real estate, like schools,
permanent temporality
factories and warehouses, can be adjusted to the solid strategy.
Only a few solids have been built,
amongst which the Solid 1 & 2 on
The key terms concerned in sol-
IJburg in 2011. Solid spaces are inhab-
ids are ‘preciousness’ and ‘accommo-
ited by dwellers, but also rented out to
dation capacity’. The buildings are built
entrepreneurs. Tenants seem to have
much stronger than normal, rough-
much interest in the system, but hous-
ly increasing its lifespan with 150 years.
ing operators do too. The realized sol-
During its lifespan, relatively less mon-
ids show that the concept is realistic,
ey is needed for maintenance and ren-
as long as the municipality is willing to
ovation, because longevity is key for
change their usual method (i.e. chang-
materials and changes are easy to im-
ing zoning plans). The financial feasi-
plement due to the buildings flexibility,
bility gets better if one excludes certain
especially the installation.
functions or covers the aspect of pre-
The counter argument to solids is
ciousness in another way (Crone, 2011).
that the lifespan of 200 years condones
Also, structurally vacant office
the excessive use of materials. A longer
buildings are now in line of view. Apply-
lifespan does not necessarily allow the
ing the concept to mono-functional of-
use of (an amount of) certain materials,
fice buildings could create a new form
even though the material load per year
of dynamicity.
is less due to a long life service.
Adaptability in present day design
Creating permanent temporality is a
There should be a well-support-
great way of sustainable design. Seen
ed method with criteria for buildings to
in metabolism, and all following initia-
facilitate a longer life cycle. This is cur-
tives, the theory is more in line with the
rently a bottle neck for architects and
way of nature than the infinitude of de-
clients. An article on PropertyNL ex-
sign proposed by i.e. modernism. For
plains that company organizations
vacant office buildings, especially per-
VNO-NCW and MKB-Netherlands want
manent transformation, the idea of de-
to start collaborating with the govern-
signing for flexibility seems to fit.
ment and a number of branche asso-
permanent temporality
Leupen, 2002
permanent temporality
ciations on a public-private program
to make this happen. It shows that the
topic is highly relevant.
For material use and energy use,
survive. Others die out.
This kind of change proposed
by de Ridder is very likely to happen,
and large steps are taken in this direc-
such criteria do exist (energy labels,
tion. This change in the urban devel-
breeam, leed), but for adaptability the
opment process creates bottlenecks in
guidelines should be more extensive.
the current instrument concerning le-
The Living Building Concept aims to
gal certainty and flexibility. To make ur-
create such a set of design guidelines
ban fabric more adaptable, more flexi-
for flexibility and adaptability, mak-
ble guidelines should be set for urban
ing a change of use and function possi-
development. Instead of stating the ex-
ble. H.A.J. de Ridder advocates
act maximum height of a building, the
‘LEGOlising’ construction, following his
rules should state that the building
development of LBC, an approach to
should have a height that’s in correla-
life cycle management of built servic-
tion with the surrounding urban fab-
es. He explains in his book presenta-
ric. The ministries of infrastructure, en-
tion that in current construction objects
vironment and the interior support the
are fixed and the structure is released.
flexible zoning project in collaboration
Meaning, the fit-out is fixed, leaving no
with Platform31. The flexible zoning
room for change. In his strategy struc-
regulation, replacing the zoning plan,
ture is fixed and the objects are varia-
should facilitate different functions in
ble, leaving room for innovation in the
buildings more easily, creating rough-
fit-out products. “The technology is in
er guidelines, which leaves more room
the smallest particles, the Lego bricks.
for free interpretation, instead of strictly
Legolisering of construction. All the
set functions i.e. in monofunctional of-
stones STILL fit all other stones. That
fice area. This kind of flexibility is nec-
structure, the relationship between the
essary to accommodate adaptation to
stones are fixed.” In construction, the
new functions.
theory or Darwin is valid: survival of the
This development is base on a or-
fittest. The buildings that adapt easily
ganizational and governmental level,
and quickly to the changing world will
while the focus can also be directed to-
permanent temporality
wards the building itself. Leupen writes
a building consists of five building elements.
Main structure
Staging of the space
Serving elements
The permanent part of a building forms
a framework; within this change can
take place. The changeable space that
is created by this framework is called
generic space. The framework principle assumes that every layer can serve
as a framework. A layer can only serve
as a framework when the framed layers are disconnected. This essential decoupling is called the cut (“de knip”). By
articulating this framework, it will get
more character and will work better.
The design outcome from this research
will endeavour this principle within the
boundaries of vacant office buildings.
The design or transformation of a
building will have to be in line with this
new approach to construction, facilitating change, drastically increasing the
estimated life service.
permanent temporality
permanent temporality
permanent temporality
Transforming vacant office buildings to
create a standardized dwelling system
student housing has become a more
for vacant office buildings. Not every
attractive subject to developers over
location is suitable for this specific tar-
the years. It can be explained by the
get group. The chapter on flexbility will
relatively high price per square meter
elaborate on designing for flexibility
that can be achieved per student. Stu-
and future users and demands. Ideal-
dents are easily satisfied with the type
ly, the design would have different sce-
of quality of the dwelling, and there is
nario’s for various users. To demarcate
scarcity in student rooms, so that prod-
on the niche market of student hous-
ucts go well. And the costs are low due
ing, will create a more specific prod-
to the new construction rules of the
uct. This chapter will elaborate on the
Bouwbesluit 2012. However, my re-
choice of student housing in the field of
search investigates the opportunity to
office vacancy.
Why housing for students?
Worldwide, the number of students is
has also stabilized (at around 60%). This
increasing at a rapid pace. Over the last
indicates that a growing percentage of
30 years, more and more people have
students are able to find alternative ac-
attained a tertiary education. The stu-
commodation outside regulated and/or
dent housing market is characterized
specially constructed student housing
by continuing strong demand and a
or have given up hope.” (Bouwfonds
clear lack of supply. Additionally, it is
REIM, 2012) Waiting lists are still quite
anti-cyclical, delivers secure rental in-
long. Waiting lists in Amsterdam, Utre-
come and often has an alternative use.
cht and Leiden vary between 12 and
“Despite the growth in the number of
20 months. According to Savills, 80,000
students in the Netherlands, waiting
new student rooms are needed to meet
lists have stabilized. The percentage of
expected demand up to 2020.
students living away from home compared to the total number of students
permanent temporality
In the program agreement ‘Kiezen voor
360 345
Waiting time in months
Number of students who want to
live in the college city
Growing number of
college students
Number of students living
in the college city
Growing number of
university students
How do students want to live?
room with private facilities
Where do students want to live?
room with shared facilities
private home
Starters wanting to leave
parental home
Settlers from outside to the city
Transfer students within the city
Annually required new construction and additions (excluding compensation), The Hague, 2012-2020
permanent temporality
de stad 2010-2014’ (choosing the city
Gemeente Amsterdam (OGA))
2010-2014) the ambition was formu-
CBRE sums up the advantages and
lated of adding 9000 student units and
disadvantages of student housing. First
2500 youth dwellings. Students are pi-
the advantages:
oneers par excellence. It is a group that
Potential operational cost savings
has (or is ought to have) very basic
Low depreciation
needs and several projects have turned
Strong position for developers and
out to be a great success. Temporary
container dwellings in the Houtha-
Non-cyclical market segment
vens and at the Bijlmerbajes prison are
Scale advantages portfolios
proof. It gives a certain dynamicity to
Upside for branding
the neighbourhood, it revives. Facilities
Low risk irrecoverable debt
and social security improve. Student
High occupancy rates
housing has favourable effects on field
Potential increase of rent.
transformation and value development
Second, the disadvantages formulated
over time.
by CBRE:
Technically speaking, best prac-
tices show the transformation of offic-
Occupancy rate risk by high turnover
es to student dwellings are relatively
Limited number of larger operators
easy. The financial issues often become
Intensive management and opera-
the bottle neck for this particular type
of transformation, caused mainly by the
tional risks
application of the Rents Evaluation System for (un)independent accommoda-
Risk of cost increase and lack of understanding of costs
tion. The herein incorporated maximum
Knowledge development to new
lenders and funds
rent level shows a financial gap, be-
Non-transparent market
cause the maximum profit is too low for
Risk of bad ‘brand’
the transformation with the average of
Limited benchmarks and knowl-
around €30,000 per rentable unit. (bron:
edge valuation.
Werkplan Kantorenloods 2011-2014,
Paul Oudeman (Ontwikkelingsbedrijf
permanent temporality
Rooms with shared facilities (cheap)
Rooms with shared facilities (expensive)
Rooms with private facilities (cheap)
Rooms with private facilities (expensive)
Privately owned (cheap)
Privately owned (expensive)
permanent temporality
User preferences
Branch organization and knowledge
Price: Budget rooms up to 300
centre Kences performs a yearly survey
euro, private up to 400 euro; ex-
amongst 600.000 students: ‘How do
pensive rooms more than EUR 300
you want to live as student?’. This sur-
or private more than 400, or private
vey is supported by the ministry of in-
ternal affairs, colleges, universities and
Location: In the centre, on the edge
the LSVb (Dutch national student un-
of the city centre, in other neigh-
ion). The research is done throughout
the Netherlands, in all student cities.
Many students want to live inde-
The report of 2012 shows a clear differ-
pendently. There is a large group of
ence between supply and demand in
first year students who want to live
student housing.
non-independantly. This means a
It’s clear that student housing is
group dwelling of around 3 to 7 other
not to be placed on all locations. Also
students, where bathroom and kitch-
students have certain demands, of
en facilities are shared. For tempo-
which three items stand out:
rary transformation, the more non-in-
Degree of independence: Rooms
dependant the dwellings are, the
with shared facilities, rooms with
more feasible the project becomes.
private facilities and independent
(Blom, 2012)
Student housing as a scenario
The important thing to realize dealing
happen, but try to make provision for
with a certain kind of flexibility in con-
what cannot be foreseen.” (Habrak-
struction is that the function, or tar-
en, 1972) The quote puts forward that
get group, of a building should be able
we should not try to predict future de-
to change overtime. “[...] when con-
mands, but we should make arrange-
sidering the housing of the future, we
ments to deal with the unexpected.
should not try to forecast what will
permanent temporality
The aim of the design would be to
provide a standardized system, which
a better business case for some vacant
can be applied to vacant office build-
office buildings.
ings throughout the Netherlands. Creating student housing systems would
formation is fitting in the right business
only be a niche within in market. Stu-
case, which can be adapted to different
dent housing is one scenario, where
target groups. The standardized design
CEE migrant workers, young profes-
will achieve a flexibility by being able to
sionals or elderly care homes would be
adapt for new tenants and unforeseen
other scenario’s with similar needs in
future demands.
terms of space and community facilities. The location is on of the most important factors of successful business
case, but not all locations, especially of
vacant office buildings, are suitable for
student housing needs. The location for
student housing requires to be nearby
public transport connection, a local pub
and the university. Locations less suitable for student housing could be more
suitable for other fuctions. For example, one-storey housing for elderly, luxury apartments for expats or flexible
dwellings for migrant workers, could be
Key to a successful building trans-
permanent temporality
permanent temporality
permanent temporality
To gain more (design) knowledge and
ble transformation, two in the field of
give better design guidelines for my
vacant office transformation and two
design, six case studies in total are
student housing projects.
compiled. Two in the field of sustaina-
permanent temporality
permanent temporality
Sustainable transformation
Kraaijvanger - Provinciekantoor Noord-Holland
Sustainability is the starting point to
ing in the Netherlands. The office was
the preliminary design of Kraaijvan-
officially opened mid-March.
ger-Urbis to renovate the province of-
The client wanted to have a mod-
fice of North-Holland at the Houtplein
ern, flexible office and improve the
in Haarlem.
public accessibility and openness. Next
The former building on the Hout-
to that, the sustainability level and the
plein was used since 1989 by the prov-
internal climate had to be significant-
ince. Initially it was rented and in 1998
ly improved. Therefore the installations
it was purchased. The current decor is
had to be replaced, but also the facade.
dated: long corridors, stuffed rooms,
The architect took the opportunity at
stuffed filing cabinets, a predominance
hand and changed the facade to a less
of gray shades and obsolete desks.
anonymous expression.
The office will receive a new fa-
The high sustainability goals were
cade. Despite the fact that it was ren-
achieved by high insulation values and
ovated, it had to concern a GPR of 9.6.
the use of energy-efficient techniques
These systems were initially incorporat-
and materials like climate ceilings, geo-
ed to achieve the sustainability goal.
thermal heat storage, triple glazing and
- Reduce energy demand
PV panels. Also, CO2-controlled ventila-
- No demolition
tion and daylight and motion detecting
- ATES system
- Use incoming sunlight for heating
In terms of materials, bamboo,
- Vegetation roof
rubber wood (waste wood of rubber
- Triple-glazed windows
plantations), and C2C carpeting was
- Hi-insulation window frames
- PV-roof of 1000 m2
After nearly two years of renova-
The facade design provides the
optimal amount of daylight without
tion, the office in Haarlem has become
causing a high heat load. The windows
the most sustainable, renovated build-
are slightly recessed into the façades.
permanent temporality
permanent temporality
This is useful in summer time because
The renovated office achieved a
the heat of the sun stays out. And in
GPR score of 9,1 and climbed from a
winter it is useful, because the low lying
poor G-lable to the highest possible
sun heats the interior space. Rainwater
score of A++. Succeeding with an en-
is collected to irrigate the green facade
ergy reduction of 70% and an energy
system. The climate rooms are located
performance coefficient of 0.5, where
on the four corners of the building, re-
1.1 is the legal requirement of the cur-
sulting in short air ducts, which is bene-
rent Bouwbesluit 2012.
ficial for the energy usage and it reduces dust accumulation.
With the concept of ‘Het Nieu-
According to architect Dirk Jan
Postel, ´the technical and spatial limitations of an older building form a great
we Werken’ (the new working concept)
challenge to come up with innova-
in mind, a thousand flexible workplac-
tive and smart solutions. The results is
es were created for 1400 employees. Is
equal to new-built construction and at
was very important that both elevator
least as sustainable.
locations, creating the vertical connec-
The building was completed well
tions, were equally used. Therefore a
within the set time and budget. 65 mil-
conical pavilion was designed to make
lion was accounted for, and the ren-
the ideal connection.
ovation was completed for 45 million
Public and collective functions
within two years time. The addition-
were put on the ground floor and part
al investment for this project is 149
of the first floor, like an information
euro/m2. The annual energy savings is
centre, meeting rooms, a dining-work
37,113 euros per year.
place and other supporting functions.
No demolition
Triple-glazed windows
ATES system + Concrete core acti-
Hi-insulation window frames
Use incoming sunlight for heating
Vegetation roof
permanent temporality
permanent temporality
De Zwarte Hond - GasTerra kantoor, Groningen
The investor Triodos Real Estate fund has
an A+ label and an EPC value of twen-
purchased an old office building of ABN
ty percent under current regulations. The
Amro Bank in the centre of Groningen
building received the sustainability price
with the goal of completely renovating the
‘De Gouden Kikker’. GasTerra moved in the
building sustainably. The client (GasTerra)
property in March. April 4th, the renovated
adopted a new way of working and the par-
building was officially opened.
ties jointly arrived at a green lease contract.
All the interventions in the building
By having a lower energy bill the invest-
are both aesthetic and energetic. The cen-
ment will be earned back. The tenant re-
tral meeting spot, created by a new void in
ceives a comfortable office without having
the building, supplies the building of natu-
to afford a higher rent.
ral day light. The intervention is done in an
Besides the very negative energy demands of the former building from 1986
innovative way without any form of demolition.
there was no strong architectural appear-
Reducing the amount of needed tech-
ance and the architectural detailing was
nology on the roof of the building created
very poor.
a place for a new, representative area with a
In the new situation, the exterior walls are
great city view.
insulated. The architects designed a second skin of triple glazing on a portion of
five floors. The spaces around the voids
the facade. Thanks to the second skin, the
make a flexible use of space possible for
warmth of the sun will be kept inside much
formal and informal meetings. Also this
longer. The ‘Zwarte Hond’ also wants so-
design is in line with the concept of ‘Het
lar panels and a geothermal storage system
Nieuwe Werken’. The staircases in the void
coupled with an efficient ‘gas heat pump’ to
make short connections between the differ-
sustainably heat the building.
ent spaces to improve the use of the stairs
After renovation, the building received
The building consists of two parts and
amongst employees.
Greenlease contract
Geothermal storage
Triple Glazing
Second skin for heat gains
permanent temporality
permanent temporality
permanent temporality
permanent temporality
Mulderblauw architecten - Holiday Inn Express hotel / Lange Houtstraat, Den Haag
The vacant office building on de Lange
Houtstraat, near the parliament build-
we step in with our know-how.”
Mulderblauw helps the investor to
ings of the Binnenhof, was converted by
perform a quickscan. In a 3 or 4 hour
order of Dutch Hotel Partners / TVHG.
timespan, the firm performs a sketch
In six months, the building was trans-
study on the basis of the specifications
formed into the ‘Holiday Inn Express
of a hotel (soft-branded, hard-brand-
The Hague Parliament’. The hotel con-
ed, room sizes, hallways, required pub-
sists of a lounge, bar, breakfast room,
lic areas, etc.). “The investor calculates
meeting rooms and 123 hotel rooms.
the design possibilities and consults
The existing ventilation nossels,
them with the building owner to see if
supply-and discharge channels were
the options are interesting.” Only one in
re-used. In addition, through the use
twenty studies actually comes to an ex-
of prefabricated bathrooms the quali-
ecution. This Holiday Inn Express is one
ty improved and the construction time
was significantly shortened.
In the end, anything is possible, but everything costs money. The
Jelmer Tilstra
more rooms you fit in the building, the
more margin it generates. Less rooms
give less margin, but if the price of the
Mulderblauw Architecten is the exe-
rooms is right it could still be feasible.
cuting party concerning transforma-
The easier the layout of the building
tion. The investor they collaborate with
is, the more standard rooms you can
gathers the money to renovate a build-
make. Standardization makes the price
ing and a party that will exploit the lot.
more favourable. In this Holiday Ex-
As Tilstra explains, Mulderblauw has lit-
press Hotel, Tilstra and his companions
tle involvement with the financial lines.
tried to stick as much as possible to the
“I have not much view on the financial
standardized rooms. It left some open
aspects, but the practical side is where
corners, but we manager to fit in some
permanent temporality
Netherlands check, you know where
In hotels the biggest investment is
your cup is.” It gives a feeling of rec-
the HVAC installation. A standard office
ognition for the business traveller.
usually has a system for the entire floor,
Soft-branded hotels are often the more
but hotel rooms require an individu-
luxurious hotels; more freedom lies in
al system. These large financial burdens
the atmosphere. There are guidelines
give the architect less space to tackle
for an atmosphere, but it is described
the exterior. A hotel is experienced from
very generally. “The architect has the
the inside, therefore it matters less to
freedom to organize that.”
the Intercontinental Hotels Group what
“As a company, we don’t shy away from
the façade looks like.
this type of projects, but it is not a very
Mulderblauw experiences two types of
sexy task for an architect, especially if
hotels, the hard- and soft-branded ho-
you get a building in Hoofddorp, where
tels. Hard-branded hotels have very
you have to make a hotel. In the office
strict building requirements, up to the
we often laugh about getting another
placement of the coffee cup. “Whether
‘turd’, and having no money to revital-
you’re in China, England, Spain or the
ize the façade.”
There are several options for an archi-
different, but we hardly interfere here”.
tect to make transformation sustaina-
The Holiday Express Hotel consists
ble, amongst which materialization and
of light partitions, making the build-
installations. Looking at the HVAC sys-
ing’s interior easier to demount. “You
tem, this is really an item where costs
can take everything out as easily as it
are the leading factor. According to Til-
went in.” So there’s always a new func-
stra the most sustainable technologies
tion possible, but within these walls
are not yet profitable, but he totally re-
as we have it built now, the only func-
lies on the judgments of the installa-
tion that really fits is a hotel. An is-
tion advisor. “If we had another instal-
sue with transformation is often the
lation advisor, it could well be that the
pre-stressed floors. They were made to
outcome of the project would be totally
have relatively slim floors, but it great-
permanent temporality
ly limited the possibilities to ever make
cables in floor, making it harder to drill
something else out of the building. It
holes to accommodate new functions if
is impossible to trace the pre-stressing
HVAC is important due to its costs,
sustainability level
Standardization makes the price
more favourable
Building is experienced from the inside
Materialization to be sustainable
Pre-stressed floor make interventions harder
permanent temporality
permanent temporality
Karina Benraad - Voormalig ACTA-gebouw / Amsterdam
The biggest transformation of the
location. Transformation means work-
Netherlands so far is the former
ing with the building, not trying to
ACTA building. 460 student rooms
strip everything from the building, but
solve about 5% of the housing short-
work with existing key elements such as
age among students in Amsterdam.
staircases and the façade
The transformation contributes to the
With our quickscan we check what
Nieuw-West district with a big boost to
the capabilities of a building are and
creativity and talent.
what kind of investment is required and
The students will also watch movies in
if the plan yields enough within 20-30
the lecture room and organize events
years. Acta has an exploitation calcu-
for the neighbourhood. In the end, the
lation based on five years, but it was
combination of in total 500 entrepre-
quite set it would be 10 years.
neurs, artists and students will live and
The main challenges with the
work there, who will contribute to a
building where the absence of moving
new image for Nieuw-West.
parts in the façade, because the build-
Particularly the approach of the
ing was designed with an air-condition-
self-activity of the inhabitants is inter-
ing unit. The unit was removed and the
esting. The management will be done
façade was replaced with moving parts.
by students and active handymen get a
discount on the rent.
Next to that, ACTA is an incredibly deep building. The building has
two corridors with enough space in be-
Karina Benraad
tween to house a lecture room. The
overload of space solved the whole
challenge of fire escape routing. Every
The involvement of the architect in
group had to have a second fire exit,
transformation can be described as
and this was solved by creating a dou-
floor plan development. Karina Benraad
ble corridor.
is part of the TransformatieTeam, where
Another challenge, which happens
many vacant offices are researched for
often in office transformation, is the ne-
the possibility of new customers in its
cessity to strengthen the floors, they
permanent temporality
don’t fulfil housing standards. This can
countered any building which I could
then be combined with low-tempera-
not find a new solution for.” If you re-
ture floor heating.
use many elements of a building, then
The TransformatieTeam made the
transformation gets much more feasi-
decision to let future residents help out
ble. And the residual value of the build-
during construction, such as attach-
ing after transformation, is actually al-
ing drywall and installing insulation be-
ways good nowadays. Getting smaller
tween the walls. If they helped out the
independent units is the most favoura-
get a 10% discount on their rent for the
ble. For example, youth housing, inde-
time they live in the complex.
pendent units. These small units pro-
Benraad enjoys giving the ACTA space
vide the most revenue, the highest
to the students. The students have a lot
residual value. A big plus for student
of space to create their own space; put-
housing is that they have very little de-
ting their grandma’s cabinet against the
mands for housing. Good internet is
wall, painting the walls and doors. “It
the only prerequisite. The rest has less
creates an organized mess. I really think
value, you will of course make sure the
that is fun.”
walls between the rooms are good, but
“Of the 350,000 m2 which I viewed
no student worries about this.
the last 2 ½ years, I haven’t so far en5.2.5.
“Transformation is in itself very sus-
in these buildings, and with transfor-
tainable. I you look at replacing win-
mation you get these presents to work
dows with HR+ windows, and add-
with. Energy savings are usually bene-
ing low-temperature floor heating, you
ficial to the tenants, so she sees there
are already designing very sustaina-
is not much interest in its development
bly.” Benraad filled gabions (steel cages)
by the investor. Another present, and
with demolition material of the interi-
one of the major reasons for choosing
or walls. Next to that, she says transfor-
to reuse and not for demolition / con-
mation gives you ‘presents’. She’s often
struction is that the Planning process is
amazed by the amount of money spent
much simpler. The building is already
permanent temporality
there, so people can’t complain.
the buildings. It spurs a little common-
The building’s implementation largely
ality, increases social communication,
consists of metal-stud walls. It’s a sys-
and gives space to initiate things.
tem you can place, and also take away.
Benraad starts designing from the
On a social level, Benraad elabo-
floor plan, the place where people live,
rates on the sustainability by incorpo-
not the façade. The job description on
rating multi-use. It is also important
her business card describes her as ‘floor
that such a building, with 460 students,
plan developer’, next to architect. She
revives the area. We do many meeting
believes if people would really think
points, such as “Knowledge & Coffee”
logically about the routings of a normal
if it is a large building for young peo-
household, floor plans would look a lot
ple; it’s a place where people can meet,
different. “People often forget people
where anything can happen. This is of-
have a household in their home.”
ten important in the surroundings of
Don’t forget the pipe/installation
shaft and place it somewhere as far
away from the columns as possible
due to pre-stressed floors.
You can create fixed elements as a
toilet, prefab bathroom, installation
shaft, kitchen but also these must
be wider or more narrow, longer or
Grid measurements are always different. Sometimes even weird grid
sizes unrelated to the 30cm standard.
permanent temporality
permanent temporality
Student housing
Vera Yanovshtchinsky Architecten B.V. - De Rotterdamseweg 139 / DUWO
For the client ‘Studentenhuisvesting
space very distinctive.
DUWO’, 175 single household student
The success of the project comes
apartments and 23 group dwellings
from the individuality of the autono-
were erected at the Rotterdamseweg
mous dwellings. The dwellings have
nearby the campus of the Technical
their own facilities and have a commu-
University of Delft.
nal laundry space on their floor.
The block is split by an inner court
The combination of private and
yard into 2 parts. One corner has 5 sto-
collective makes this building very
ries, the other 4. This court yard is ac-
pleasant to live in. The collective parts
cessed by a wide staircase from the
of the interior have a very open con-
road ‘Rotterdamseweg’. The build-
nection, by large windows, to the
ing is accessed through this collective
square, giving a very vivid atmosphere
square and shared living rooms sur-
to the square even though people are
round the square, creating a lively area.
inside. The elevated square gives a in-
The façades consist of a grid of prefab
formal boundary to the street, creat-
bay windows which protrude in differ-
ing a balance between less public and
ent angles creating a ‘moving’ and me-
more private.
andering elevation. The inner walls of
red brick in deep ridges contrast with
amenities. The students no longer need
the outer walls.
to have their “dirty laundry trip” home
The collective square surrounded
The rooms are supplied with all
to their parents on the weekend, and
by the building parts has distinctive sit-
are able to be completely on their own
ting and lying elements that make the
(if they are ready to do so).
Autonomous rooms
Connection to public space for live-
Boundary between public and private.
permanent temporality
permanent temporality
Hendrik Postel, Jacoba van Beierenlaan
This is a student residence near the
the common room, living room with
centre of Delft. The complex is sur-
kitchen and bar. The dividing cor-
rounded by a pond, and people can
ridors to the individual rooms start
enter the complex by a bridge. Each
from this collective space. The living
floor houses sixteen students. It is
areas consist of sixteen rooms, ar-
deliberately separated from the adja-
ranged in a T-shape. In the intersec-
cent neighbourhood like a fortress.
tions you can find a kitchen, bath-
The ground floor has storage
room, closet and a telephone booth.
spaces and five dwellings for five
The sanitary facilities are also located
people. The collective area (court-
on the central common area.
yard) originally had a sports field and
The notions of privacy were dif-
a tennis court, but these gave way to
ferent than now: it was apparently as-
parking and a road around it. There
sumed that a group of sixteen stu-
only remains a basketball court. Orig-
dents would live as a family, which is
inally, in the court a cafeteria, a shop,
partially true. Only there always seem
a pub and a workshop were includ-
to form several groups inside the
ed. In the construction of this apart-
house that eat together.
ment one assumed students were
The inhabitants of the houses
to busy - or otherwise not able to
are all students, most of them stu-
make themselves hot meals and they
dents of the TU in Delft, from 1st
would therefore go to the cafeteria.
year-student to 10th-year student,
The kitchenette in the common room
both members of student sorority/
is far too small for sixteen people to
fraternity and non-members.
prepare food.
The representation of the col-
These surrounding functions are
lective space is seen in the facade.
gone and this building is now used
The windows of the common areas
for a restaurant. Entering each house,
are from floor to ceiling. The common
accessible from the garden by fes-
areas are also seen behind the stair-
tive whitewashed terraces with out-
door staircases, you directly step into
permanent temporality
According to residents about
permanent temporality
80-90% of the dwellers stick around
the student complex at first sight, but
after their first year of residence.
have the feeling they need a place
Most male students stay until (or well
to live and will settle with the of-
past) their fifth year of study. Female
fered housing. Others see the add-
students tend to leave the housing
ed value in living with 15 others, shar-
complex earlier.
ing the same kitchen, and sharing a
Students feel mixed about the
bathroom with a group of 7 or 8. In
‘forced’ communal spaces inside the
the end, there are very little students
houses. Some like the way all rooms
who say they have not enjoyed their
connect to the communical space,
student time in such a student com-
others don’t. The courtyard in com-
plex. It is a good way of learning the
bination with the surrounding pond
habits of your fellows learning to deal
creates a student island on the out-
with other customs than those of
skirts of Delft.
your parental home.
Many students don’t approve of
Shared spaces improve feel of
collectivity (student family)
Shared facilities bring social coherence and security
Communal space and functions
should be highlighted in the design for social interaction and
more liveliness in the complex.
permanent temporality
permanent temporality
The goal of this research was to deepen
To make the proposed solution
the information about the current state
as trustworthy as possible, this chapter
of structural office vacancy and investi-
will obtain design guidelines from the
gate and introduce a sustainable, archi-
literature study and case studies. The fi-
tectural solution to contribute a solu-
nal design will be validated with this set
tion for mass transformation of these
of ground rules.
vacant offices.
Financial feasibility
Feasibility of office transformation is
nancially feasible.
highly dependent on the building. If
Degree of independence: Most stu-
the building has new elevators, it would
dents want private facilities, sec-
save a few tons in the investment. Tech-
ond is students that want a private
nically, everything is possible, but the
house, the least amount of student
success factor depends on the business
want shared facilities.
case. Certain adjustments are very cost
Persuade students with the individ-
intensive, such as replacing the facade.
ual facilities. Privately rented rooms
If you make expernsive loft apartments
with shared facilities.
for high-paid lawyers on the Zuidas,
Budget rooms up to 300 euro, pri-
then the investment is easier compared
vate up to 400 euro; expensive
to creating affordable dwellings for
rooms more than EUR 300 or pri-
Central-East European migrants.
vate more than 400, or private
In general the rule is, the smaller
the unit, the higher the yield per square
The more dwellings in the building
meter. Small units demand a larger in-
the higher the value/m2. Adding
vestment, but the business case for
floors on top of the building adds
transformation for target groups with
to higher yields.
typically smaller units, like student
housing or hotels, is easier to make fi-
permanent temporality
Base building
permanent temporality
co ase
nv b
er uil
si di
on ng
va mo
ria st
tio lik
ns el
Im Ƶå
em č
Fa ck
ça le
Fl dd
oo ing
Transformation options
Location and function
Only few functions have the ability to
Therefore the building should be able
attract customers to where-ever they
to change functions within the same lo-
are. An Apple store could be on the
outskirts of the city, and still be visit-
ed by many people. Unless that unique
kind of function is placed in your build-
The target group can improve the
ing, the chances are the building would
social sustainability of the location;
need to change function because of its
student housing has a positive ef-
location. In general, a building does not
fect on the liveliness of a neigh-
have the capacity to change locations.
Sustainability factors
Transformation is not sustainable in it-
self. It’s a necessity to take care of ener-
Use incoming sunlight for heating,
second skin facade
gy reduction. The following techniques
Vegetation roof / green house
have been applied in the case studies
Triple-glazed windows + Hi-insula-
and are systems that can be adopted
for the final design.
Separation of base-building and fit-
tion window frames
ATES system / geothermal storage
Technical guidelines
These guidelines have been abstracted from the literature study but mainly
more favourable
from the case studies. These are guidelines that concern the practicality of the
Pre-stressed floor; be aware of the
reinforcement cables.
Place pipe/installation shaft as far
final design.
away from the columns as possi-
HVAC systems have a high impact
ble due to pre-stressed reinforce-
on sustainability level and budget
ment cables.
Standardization; makes the price
permanent temporality
Fixed elements: toilet, prefab bath-
margin 300 - 800 mm
2700 mm
6500 mm
7200 mm
permanent temporality
room, installation shaft, kitchen
ments are always different. Grids
must be flexible in size.
can be unrelated to the 30cm
Flexible floor plans; grid measure-
Materials will be selected based on the
the calculation of shadow costs.
book and website ‘NIBE’s basiswerk mi-
lieuclassificaties bouwproducten’. Most
common building materials are as-
sessed on their sustainability level by
Materialization using the NIBE inDemolition and recycled materials
put to new use in the building.
Transformation is not necessarily sus-
lower than today’s standard. The de-
tainable; the high energy demand of
sign outcome from this research should
old office buildings overshadows the
look for opportunities in sustainable
benefits of material use. Therefore is
transformation, having the highest sus-
necessary to transform a building mak-
tainability ambitions showing the pos-
ing sure the energy demands are dras-
sibilities, not only for office to office
tically cut. Often vacant offices have a
transformation, but also office to dwell-
G-label for energy, and for example, the
ing transformation.
transformation by Kraaijvanger shows
For this energy reduction goal I
that an A++-label is feasible with office
will put the New Steps Strategy (Nieu-
we Stappenstrategie) by Dobbelsteen
With transformation, it has be-
(2008) to use, which is based on the Tri-
come much easier to make transfor-
as Energetica.
mation financially feasible, because the
Step 1. Reduce the energy demand
transformed building does not have to
Step 2. Reuse waste streams
fulfil the Bouwbesluit 2012, only the set
Step 3. Use renewable energy
rules that were applied at the construc-
Step 4. Using finite energy efficient]
tion year of the building.
That means regulations are much
permanent temporality
Design guidelines
Function scenario’s (small units)
- Flexibele dimensions
- Fixed, individual installations
- Detachment of base
- Standardization in
- Installations under a raised
- NIBE material index
- Reduce energy demands
- User involvement
- ATES system / geothermal
natural sunlight heat gain
- PV panels, green roof,
Building tech
- Self-built construction
- Easy understandable
- Rent price (>300 euro/
month, <450 euro/month)
- Financial separation base
- Small units lead to larger
- Leasing gets the user
involved in making
sustainable choices
permanent temporality
Student housing
Elderly care homes
CEE migrants
Young professionals
User awareness
The greenest tenant improvements
in the world will be ineffective if the
building’s occupants aren’t engaged,
and whose sustainability goals aren’t
aligned with the intended goals of the
Users have the ability to select several products for different price
ranges and sustainability levels;
creating awareness.
Assembling the system themselves creates more connection to
the house and also its sustainability goals.
permanent temporality
permanent temporality
This research aimed to form a basis for
were answered. From the acquired ex-
the master thesis design project. It was
perience of the research and design
initiated by formulating my fascination
phase of the ExploreLab studio, I will
topics and a subsequent research ques-
formulate a set of recommendations for
tion. This chapter will show if the re-
further research.
search questions and its subquestions
Who can benefit from this modular building system and how?
This question can be answered on be-
possible - portion of the vacant office
half of the end user or the investor. Set-
buildings. My conclusion was to de-
ting up the research I aimed to make a
sign for flexible use; to create a system
design that was user oriented. By do-
based on a gridline that would be flexi-
ing interviews and looking at the case
ble to change functions when the mar-
studies I focussed on student housing.
ket demand changes. The current de-
The advantage of students is that the
sign focusses on student housing.
length of residence is relatively short.
This makes student housing both suit-
system by having the ability to make
able for temporary and permanent
quick changes to make the building
operable for a different group of res-
The goal of the research was to
The investor can benefit from the
idents. In the current design, all the
formulate a set of guidelines to make
chosen target groups are able to live in
a design that would fit a - as large as
small dwelling units.
Who can use this solution, how and for in what price range should it be available?
The target group I dedicate the de-
following information on preferred
sign to is students. Research by Kenc-
price ranges. Budget rooms cost up
es amongst Dutch students gave the
to 300 euro, private rooms up to 400
permanent temporality
euro. Expensive rooms are more than
780 p/m ranging up to EUR 1000 p/m.
EUR 300 and private rooms are con-
The rooms are very popular with inter-
sidered expensive when more than
national students, who chose to pay
400 euro. However, in case of interna-
more to have extra facilities and luxu-
tional students, the price range can be
ry. Which means in part, the rent level is
much higher. A standard fully furnished
determined by the market because stu-
room with an en-suite bathroom and
dents ultimately decide what they want
a shared kitchen in the Student Ho-
(and can) pay for a room (chapter 2.1).
tel in Rotterdam starts at a price of EUR
To which (percentage of) offices will the system be applicable?
An exact number cannot be formulat-
system applicable to the largest possi-
ed within this research. The aim of the
ble percentage.
design was to propose an architectural
solution that would fit as many stand-
lar prefab units to fit 16,5% (33 of 220)
ardized office buildings as possible. The
of the analyzed buildings. By separat-
design proposes several combinations
ing components (façade, fit-out, and
of the system components: vertical ex-
vertical extension) and not making the
tension, new façade, and base build-
design solution solely applicable to
ing plus fit-out. These components can
the 5.4 or 7.2 grid size, the general as-
be applied separately or in combination
sumption is that the percentage would
with other components to make the
be much higher than 16,5%.
How can the transformation be done in a sustainable way?
The aim of this research was to create a practical list of guidelines as ba-
Koornneef designed his modu-
ble way.
Within the process I decided not
sis for the design. Therefore I used the
to use official labels such as BREEAM
case studies to look at their sustaina-
or LEED due to time constraints. How-
bility measures. These guidelines are
ever, in practise the BREEAM In-Use
combined with the NIBE material index
(small renovations) or BREEAM Nieu-
to transform the building in a sustaina-
wbouw (translation: new build; large
permanent temporality
scale transformations) would be a great
Building Counsel and BRE and a com-
way to assess the sustainability level of
monly used and known certification
the design. BREEAM In-Use is a joint
method. Such a certification makes the
development effort of the Dutch Green
sustainability level more tangible.
What are the financial pluses and minuses associated with this solution?
The solution is based on the Metabo-
ples were not easily combined with the
lism theory and the base building and
economic laws of mass housing. The
fit-out solution of Habraken. The same
general assumption was these building
financial pluses and minuses appear
principles could only be efficient by the
with the proposed solution. With Me-
degree of repetition.
tabolism, there has never been mass
The same is true for the proposed
production of dwelling units at a suf-
design solution coming from this re-
ficient scale to make the prefab units
search. The aim was to make the design
profitable. And it turned out to be dif-
applicable to as many buildings as pos-
ficult to organize up-front investment
sible, to make the high degree of rep-
in the enormous frame needed for the
etition more likely, making the solution
dwelling units. Also Habraken’s princi-
more financially feasible.
What is the role of the architect in this architectural solution?
During the process of this master thesis
has to design in view of future re-use,
I got acquainted and thrilled about the
which might give more confinements.
base building & fit-out theory. The oc-
However, within this new set of design
curring structural office vacancy can be
restrictions, the architect has the same
partially assigned to designing a fixed
role of creating beautiful and function-
object, not taking a possible change
al spaces.
in market demand into consideration.
The same applies to my design,
Habraken’s theory and many subse-
where a grid forms the basis, where
quent initiatives like ‘LEGOlising’ con-
the architect has the role of creating a
struction (LBC) define the design ap-
functional and appealing space. With-
proach of the architect. The architect
in my design the architect has the role
permanent temporality
of shaping a flexible space for daily use,
ed. The architect no longer designs for
adjustment for new users and future re-
one function, the architect designs for
use. The factor time is now also includ-
In what way is the system comparable and in what way is it an addition to existing systems?
The system I’ve designed adds to exist-
transformation of a building compared
ing systems like CUBI, WoonMachine,
to creating a quick and cost-effective
Place2Live and the SmartCube because
solution to make a room livable by in-
the system combines the quick mod-
tegrating sanitary functions, a kitch-
ular approach with sustainability. Sus-
en and a bed. I designed a sustainable
tainability was not a point of concern
façade system, vertical extension and
for these existing systems. Most sys-
the fit-out is constructed out of sustain-
tems are demountable and some parts
able materials.
can be reused, but not recycled. I have
The systems are comparable in the
used the NIBE index to reduce the en-
way that they all become cheaper the
vironmental load of the system. Also I
higher the degree of repetition is. The
focused on designing within a 300mm
claim that the systems CUBI, Woon-
grid, so that systems can be easily re-
Machine, and SmartCube can be up
placed, giving room to innovation.
to 30% cheaper than traditional bath-
I also try to give a more complete
solution to deal with the sustainable
rooms and kitchens is plausible. (Worobiej, 2010)
Main research question
What, if any, standardized dwelling system will offer an architectural solution for the transformation of vacant office buildings in a sustainable, flexible and customizable way?
This research has not fully resulted in
tem is based on a grid, and has sever-
a ‘business case’ for the highest per-
al configurations to be used to the spe-
centage of conversion potential, but it
cific target group of students. The idea
has become an advocacy to design for
however is that this grid will ‘LEGOlize’
change. The standardized dwelling sys-
the system; being able to add, remove
permanent temporality
and replace elements to fit the same
LEED assess sustainability on many oth-
grid, but keep the possibility to adapt
er levels, which are not assessed within
the (configuration of the) fit-out. It is a
this design.
challenge to implement the base build-
The dwelling system has been de-
ing and fit-out strategy to an existing
signed to be flexible and customizable.
building, which are often fully custom-
Design for flexibility and customization
ized to the specific needs of the client.
has been an exploration. These topics
I chose the building ‘de Pionier’ due to
often interfere with traditional build-
its nomination by the ‘Herontwikkellab’.
ing systems and also raise many ques-
The nominations are made because of
tions of financial feasibility. The sys-
the conversion potential. The proposed
tem did become customizable to every
architectural solution fits ‘De Pionier’.
new user, and flexible both in daily as in
The system is designed for a 5,4m grid.
long-term use.
De Pionier has a grid size of 6m, which
The answer to the research ques-
made it interesting to see the system
tion has turned out to be too complex
works for deviations.
to come to a concrete answer. I have
To truly see if this system is a solu-
combined all my gained knowledge
tion to vacant office buildings, is to
in the design project to make the pro-
evolve the system further in terms of
ject as plausible as possible, but a de-
technical and functional details and ap-
tailed financial feasibility study and a
ply the system to other (nominated)
more elaborate technical development
is needed to be able to answer the re-
I narrowed down the sustainable
design part of the question to following
search question with more dependability and support.
the NIBE index and consulting my head
mentor. I believed taking up a certification such as BREEAM-nl or LEED would
become too great of a design task for
the available timespan. The system is
sustainable on a material level and a
flexibility level, however, BREEAM and
permanent temporality
My research and design originated
from my fascination, which was rath-
applying BREEAM or LEED certification.
er broad. I have researched the topics
of office transformation, flexibility and
dents to tackle the topic of office trans-
student housing and combined these
formation on the level of architecture,
research topics into one design. The
building technology and neighborhood
research was useful and informative,
(re)development to create a more com-
however making the shift from research
plete story.
to design, I noticed it would have been
more beneficial to the design and myself as a future architect to dive deeper
into the design part and technical execution of the research topics. Consequently, I formulated recommendations
for further research.
Further (design, technical and
profitability) research on conversion
potential of vacant office building to
the base building and fit-out strategy.
permanent temporality
Design an office transformation
Assemble a team of graduate stu-
permanent temporality
In this reflection the student uses a
tation (why) - of the research and the
short substantiated explanation to ac-
design and deduce the lessons learned
count for the results of the research
from evaluating this approach. The re-
and design in the graduation phase
flection provides answers to the ques-
(product, process, planning).
tion of how and why the approach did
The aim of the reflection is to
or did not work, and to what extent.
concisely evaluate the approach - the
choice of method (how) and argumen-
{ }{
literature study
student housing
flexibility &
case studies
publications, drawings
The relationship between research and design
The purpose of this research was to
would say I was highly confident such
create a set of guidelines that would
a solution could exist. My approach
form a basis upon which the design
was obtaining practical knowledge of
would be developed. I started out
office transformation by doing inter-
with an idea of creating a product that
views with experts in the field. Obtain-
would fit standardized office buildings.
ing more knowledge on the topic, I was
It soon became clear, mostly by means
clearly forced to revaluate my design
of the interviews, that the differences in
goal. While the topics of my research
load-bearing construction, dimensions,
were always relevant to the design,
façade and locations were too big to
the research question could have been
come up with the initial solution I in-
more critical by asking if there could be
tended to design.
any solution.
Looking back at this process I
permanent temporality
Also, researching the topics of sus-
tainability and vacant office transfor-
defined topics. The research could have
mation were much more coherent than
generated more input for the design if
I initially thought. It is commonly as-
I further researched designing for flex-
sumed transforming vacant buildings is
ibility, which is a topic that very much
sustainable; however, if the energy label
caught my attention. I am now a true
of the building is not improved, the re-
supporter of Habraken’s theory and
use of materials does not offset the en-
wish I could have dived deeper into this
ergy demand. These topics did come
matter if I would have found the coher-
together in the topic of flexibility. Due
ency of office vacancy and sustainability
to inflexibility of current vacant office
earlier in the process.
buildings, their financial situation and
The research was very theory ori-
their locations, high vacancy rates occur
ented, with a lot of focus on why va-
and there is a high investment needed
cancy occurs and what different aspects
to transform the buildings to suit the
and parties (can) influence vacancy. I
demand of the changing market. Flexi-
also chose student housing as a solu-
bility in the built environment is a form
tion for vacancy, but choosing one tar-
of sustainability; facilitating a longer
get group for a design that is meant
lifespan of a building can be seen as a
to suit offices all over the Netherlands
form of flexibility. Adaptation of build-
does not meet the demands of a sys-
ings is more in line with changing mar-
tem that is flexible enough to do so. In
ket demands and can therefore be seen
the end, I will graduate as an architect,
as more sustainable.
so I think it could have been more ben-
In retrospect, I believe all the gath-
eficial to me as a designer to research
ered information was very education-
the technical consequences of design-
al. However, the topics as they were re-
ing for flexibility. I now put the focus on
searched now did not always lead to
the theoretical background.
direct design guidelines. The chosen
case studies were based on the early
The methodical approach in relation to a non-existing studio framework
The advantage of a student driven and
permanent temporality
organized graduation lab is also its dis-
advantage. Students create, organize
al research and the organisation of the
and maintain the ExploreLab studio and
lab. A lot of effort was put into setting
their specific topic. A lot of time is con-
up proper means of communication to
sumed by organizing your own meth-
improve cross pollination between pro-
od, where all students in the lab have
jects, but that soon died down. Appar-
their own approach. Most students do
ently students were not too keen on
not have much experience in doing
collaboration, preferring working indi-
proper research, which means time is
vidually, while they could benefit from
also consumed exploring how to devel-
each other greatly.
op a proper research. The lack of an ex-
A commonly used diagram for the
isting structure in the lab forces to take
development of the research and de-
plenty time developing the methodical
sign is shown below. It shows a very lin-
line of approach; both for the individu-
ear approach of a decreasing amount
of time spent on research and an in-
signing sufficiently. The emphasis is on
creasing amount of time spent on the
the research in a big part of the time-
design. Looking back, I noticed the pro-
line, because - for me personally - it
cess wasn’t as linear as I suggested. I
felt necessary to complete the design
appreciate the fact that the grade for
guidelines before the start of design.
the research now has to be in before
If you don’t feel the design guidelines
the admission to the P4, because I can
are complete, the design phase is with-
clearly see why students can get very
held. Reviewing the process, I imagine I
caught up doing research, and not de-
could start earlier with research by de-
permanent temporality
sign, because it might have led me to
tifying certain facts. Which is often the
shift my focus to technical research
reason why students tend to spend
about flexibility sooner. It was often dif-
more and more time or research, post-
ficult to differentiate assuming certain
poning the start of designing.
facts and further researching and jus-
The relationship between the project and the wider social context
The topics of office transformation, sus-
as dealing with structural vacancy could
tainability and student housing were
benefit from a more social sustainabili-
chosen specifically for its relevance in
ty; providing room for changing market
the larger social and scientific frame-
demands makes an area more adapt-
work. Structural office vacancy is an in-
able and will keep the area lively.
creasing issue, and people will look for
Lastly, the topic of student hous-
solutions more and more. In the first
ing was also primarily chosen for its rel-
half of 2012, office vacancy continued
evance. Waiting lists for student rooms
to grow to 7,62 million square meters,
in Amsterdam, Utrecht and Leiden vary
15,4% of the total office stock. The sit-
between 12 and 20 months. According
uation is clear that office vacancy is an
to Savills, 80,000 new student rooms
enormous challenge for building own-
are needed to meet expected demand
ers dealing with non-rentable space
up to 2020.
and municipalities having to deal with
the degradation of areas due to lack of
Also, the necessity for sustainable
building design shouldn’t be a question any longer. The risk of resource depletion and everyone’s responsibility
for the living conditions of present and
future is plenty reason why sustainable design is inevitable. Next to the environmental impact, the degrading are-
permanent temporality
Arkenbout, R., Remoy, H & van der Voort, T. (2012) Kantoren binnenste buiten gekeerd. Faculty of Architecture, Delft.
Beijnum, G. J. van (2010), NIBE Rekenmodel kantoortransformatie. NIBE, Bussum.
Benraad, J.B., Scheldwacht, R., Singelenberg, J. & Steetskamp, L. (2012) Handleiding
transformatie kantoren. Gemeente Amsterdam, SEV, Amsterdam/Rotterdam
Boer, M. de (2005). Woning op maat, Architectuur Lokaal, Amsterdam.
Broer, M. (2012) “Green Transformable Buildings”, Op weg naar 2050, pp. 16-17. Geen
blad voor de mond, Enschede.
Buenting, L. (2012). MSc-thesis: Obstakels voor transformatie Juridische knelpunten
en oplossingsrichtingen. TU Delft.
CB Richard Ellis (2011). What users want. De invloed van het Nieuwe Werken op de
kantooromgeving, CB Richard Ellis, Amsterdam.
Crone, J. (2011). Functieneutraal bouwen met Solids. Bouwwereld. pp.38-45. Rex
Bierlaagh, Doetinchem.
DTZ Zadelhoff v.o.f. (2012). Factsheet Kantorenmarkt 2012. DTZ Zadelhoff, Utrecht.
DTZ Zadelhoff v.o.f. (2008). Cijfers in perspectief 2008. DTZ Zadelhoff, Utrecht.
Ebbert, T. (2010). Proefschrift - Re-face: refurbishment strategies for the technical
improvement of office façades. Faculty of Architecture, TU Delft.
EIB - Zuidema, M.V., Elp, M. van (2010). Eindrapport: Kantorenleegstand – Probleemanalyse en oplossingsrichtingen. Economisch Instituut voor de Bouw, Amsterdam.
Gelinck, S. “Waarom transformatie in Amsterdam op gang komt”. SBR. URL bezocht
op 3 december 2012.
Habraken, Prof. Ir. N.J. (1975). Over de gebouwde omgeving en de grenzen van de
vakbeoefening. TH Eindhoven, Eindhoven.
Hek, M., J. Kamstra & R.P. Geraedts (2004), Herbestemmingswijzer. Herbestemming
van bestaand vastgoed, Delft: Publikatieburo Bouwkunde.
Jansz, S. N. (2012) The effect of the Estimated Service Life on the sustainability of vacancy strategies. Delft: Afdeling RE&H, Architecture.
Kohnstamm, P.P. & L.J. Regterschot (1994), De manager als bouwheer. De rol van de
bestuurder bij de realisatie van nieuwe huisvesting, Den Haag: Ten Hagen en Stam.
Kok, W., van Luijn, P. (2012). MSc-thesis: Transformation ‘office to dwelling’ and ‘dwelling to user’. TU Delft.
permanent temporality
Koornneef, F. P. (2012). Converting Office Space. Technische Universiteit Delft.
Kullberg, J & Boogaart, K. (1993). Ruimte voor woonwensen. Drukkerij Goos, Ouderkerk aan de IJssel.
Kurokawa, Hisho (1992). Kisho Kurokawa: From Metabolism to Symbiosis. St. Martin’s
Press, New York (NY).
Leupen, B. (2002). Kader en generieke ruimte, een onderzoek naar de veranderbare
woning op basis van het permanente. Uitgeverij 010, Rotterdam.
Mackay, R. (2008). Bouwkosten van transformatieprojecten. Faculty of Architecture,
TU Delft.
Meijel, L. van & Bouma, T. (2013) Kantoorgebouwen in Nederland 1945-2015: cultuurhistorische en typologische quickscan. Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.
NVM Business (2010) Structurele leegstand van kantoren, Nieuwegein: NVM Data &
Ooms, S. & Steetskamp, L. (2010) De financiële haalbaarheid van transformatie naar
studentenhuisvesting. Kantorenloods, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam,
Remøy, H. (2007). Typologie en transformatie - Transformatie van kantoorgebouwen. 010 Publishers, Rotterdam.
Remøy, H. (2010). Out of Office: a study on the cause of office vacancy and transformation as a means to cope and prevent. Faculty of Architecture, Technical University Delft.
Rodenhuis, L. H. (2012) Sturen op kantoortransformatie - Een handreiking voor publieke en private partijen, teneinde transformatie van leegstaande kantoren te bevorderen. Delft: Afdeling RE&H, Architecture.
SEV, Gemeente Amsterdam, Transformatieteam (2012). Wonen buiten kantoortijd.
SEV & Gemeente Amsterdam, Rotterdam / Amsterdam.
SBR (2009). Transformatiewijzer: van kantoor naar woonruimte – perspectief, financien en regelgeving. SBR, Rotterdam.
SCP (2011). Rapport Burgerspectieven 2011-2012, from: (visited december 2011).
Snijders, M. (2011). European Office Property Clock. Jones Lang LaSalle, Amsterdam.
Spiering, T.G.M. e.a. (2004). Jellema 3 - Draagstructuur. ThiemeMeulenhoff, Utrecht/
Van der Voordt, T., Geraedts, R., Remøy, H., Oudijk, C. (2007). Transformatie van kantoorgebouwen – Thema’s, actoren, instrumenten en projecten. Uitgeverij 010, Rotterdam.
VNG & VROM.WWI (2013). Factsheet Tijdelijke Verhuur. VNG, Den Haag
Worobiej, R (2010). Quickscan sanitaire units. SEV, Rotterdam.
permanent temporality
BZK (2013). Mogelijkheden verruimd voor tijdelijke verhuur via Leegstandwet. Rijksoverheid.
Bezocht op 10 april 2013.
Kendall, Prof. Dr. S. Base building. Bezocht op 26 december 2012.
Kuit, M. (2012). Woningtekort in 2020 verdubbeld. Cobouw. Bezocht op 17 december 2012.
NAI. Stichting Architecten Research (SAR). Bezocht op 26 december 2012.
NPH (2013). Hanteer laag BTW-tarief ook voor transformaties. Bezocht
op 5 februari 2013.
PropertyNL (2013). Criteria voor langere levencyclus gebouw. Bezocht op 7
februari 2013.
Redactie (2013). Experimenten met flexibele bestemmingsplannen. Bezocht op 5 februari 2013.
Schultz van Haegen, mw. drs. M.H. (2011). Aanpak leegstaande kantoren. Rijksoverheid, Den
VNG (2012). Kantorenleegstand collectieve ergernis van burgers. Bezocht op 7 januari 2013.
Vreedenburgh, E. (2009). Solids. Bezocht op 5 januari 2013.
permanent temporality
11Ͳfeb 18Ͳfeb 25Ͳfeb
4Ͳmrt 11Ͳmrt
15Ͳapr 22Ͳapr 29Ͳapr
10Ͳjun 17Ͳjun
permanent temporality
1 april
8 april
15 april
22 april
29 april
5 mei
13 mei/20 mei
en uittekenen
detaillering en
zoeken voor
- optoppen
- klimaatgevel
- Flexibele
- Schema optimaliseren
- Vereiste producten uittekenen
Verwerken in
Schema &
drager & inbouw
maken met
Zoeken naar
voor catalogus
Verwerken opmerkingen verslag
inleverdatum verslag?
19 april cijfer in Osiris
Schrijven Conclusions &
permanent temporality
PLANNING P4 - gedetailleerd
documentatie Productenvoor 10uurHans
permanent temporality
What standardized, sustainable
dwelling system will help Dutch
municipalities and brokers to
revitalize vacant office buildings?
What are the (financial) pluses and
minuses associated with vacant of-
van transformatie van leegstaand kan-
What is a smart target group to in-
Welke doelgroep is geschikt om in te
in mind?
investeren omtrent kantorenleegstand-
What are the criteria for a vacant of-
fice building to be transformed with
Wat zijn de (financiële voor- en nadelen
fice transformation?
vest in keeping office transformation
Wat zijn de criteria voor de transfor-
the designed solution?
meerbaarheid van een leegstaand kan-
How can such office transformation
toor? (Welke criteria heeft her LAB ge-
be done in a sustainable way?
steld voor de nominaties?)
What can be the role of the architect
Wordt duurzaamheid meegenomen in
dealing with vacant office transforma-
kantorentransformatie? Zo ja, hoe? Zo
nee, waarom (nog) niet?
What can be the role of the architect
dealing with flexibility and user participation in housing?
Wat kan de rol zijn van een architect in
de transformatie van kantoren?
Wat kan de rol zijn van de architect als
transformatie flexibiliteit en gebruikersparticipatie?
permanent temporality
Wat is de rol van uw bedrijf in de transformatie van kantorenleegstand? Wanneer
stapt u in het proces?
2. Wat zijn de criteria voor de transformeerbaarheid van een leegstaand kantoor?
3. Wat zijn de voornaamste financiële problemen waar men tegenaan loopt bij kantorentransformatie? Specifiek voor de case
4. Wat zijn de voornaamste ontwerpproblemen waar men tegenaan loopt bij kantorentransformatie? Specifiek voor de case
5. Wordt duurzaamheid meegenomen in kantorentransformatie? Zo ja, hoe? Zo nee,
waarom (nog) niet?
6. Waarom besluit men voor transformatie en
niet voor sloop & nieuwbouw? Wat is duurzamer en/of kostenefficiënter?
7. Wordt de transformeerbaarheid van het gebouw na de ingreep meegenomen in het
8. Wat is of kan de (ideale) rol zijn van een architect in de transformatie van kantoren?
9. [toelichten afstuderen]
10. Ziet u mogelijkheden in de (architectonische) standaardisering van de invulling voor
Wat is de rol van uw bedrijf in de transformatie van kantorenleegstand? Wanneer
stapt u in het proces?
Wat zijn de criteria voor de transformeerbaarheid van een leegstaand kantoor? specificeer: fysiek? proces? financieel, functioneel, technisch, juridisch, cultureel?
Wat zijn de voornaamste financiële problemen obstakels of uitdagingen waar men tegenaan loopt bij kantorentransformatie?
aanschafkosten of bouwkosten of onverwachte kosten? Specifiek voor de case study?
Wat zijn de voornaamste ontwerpproblemen waar men tegenaan loopt bij kantorentransformatie? Specifiek voor de case study?
Studentenhuisvesting? - wellicht bruto/netto factor?
Wordt duurzaamheid meegenomen in kantorentransformatie? Zo ja, hoe? Zo nee,
waarom (nog) niet?
Waarom besluit men voor transformatie en
niet voor sloop & nieuwbouw? Wat is duurzamer en/of kostenefficiënter?
Wordt de transformeerbaarheid (veranderbaarheid) van het gebouw na de ingreep
meegenomen in het ontwerpproces? Tijdelijk/Permanent?
Wat is of kan de (ideale) rol zijn van een architect in de transformatie van kantoren?
vergelijking maken met nieuwbouw.
Ziet u mogelijkheden in de (architectonische) standaardisering van de invulling voor
kantorenleegstand? voorstel vs. het project
van Ferdi - probeer te bedenken wat voor/
nadelen van beide kan zijn)
permanent temporality
Part of the earlier described fascina-
touching upon this part of construction
tion topics is entrepreneurship. The de-
knowledge and creating an architectur-
sign that follows from the research can
al statement that also kept feasibility in
be seen a product. From experience as
mind by generating a business model.
a student architect, a topic that is of-
This chapter will explain how the busi-
ten ignored in architecture is the fea-
ness case can for the permanent tem-
sibility factor. Part of this research is
porality project works.
Feasibility study
Thomas Rau thinks a dweller or own-
replace their products with more effi-
er should not buy a light bulb, but he
cient products, it might be more bene-
should lease an amount of light hours.
ficial to recycle the raw materials in the
Which means the producer stays owner
old product and put them to new use,
of the product and therefore the pro-
reducing the purchase costs of raw ma-
ducer wants to have a highly durable
product, instead of focussing on product sales, which means that the pro-
be very interesting for the standard-
ducer wants to sell as many products as
ized dwelling system, because it would
possible, even to the once who already
mean that students will lease products,
own a similar product. When the pro-
by means of paying a monthly fee in-
ducer pays for the electricity bill of the
stead having large initial costs. The ex-
lighting, he will have the necessity of
pensive trip to the IKEA is very common
creating very good quality, high-effien-
amongst students, and in fact all new
cy lighting, even to the point the pro-
home owners. This reduces the chance
ducer would like to replace the lights in
that students will choose he cheapest
a building, because it would be more
set of products and go for more quali-
cost-effective. Also, the producers will
ty or sustainable products in the cata-
become more aware of the life-cycle of
there product. If the producer needs to
This method of thinking could
permanent temporality
Keeping the modular building el-
ements in possession of the produc-
materials of the product, just like the
er, will increase the life-cycle of the raw
idea of Thomas Rau about lighting.
Thinking from the customer point of view
Due to the standardization and flexible
There is also an opportunity for
dimensions of building elements, build-
a service contract, that will allow the
ers have the opportunity to develop
builder to change the building for fu-
new products within these standard di-
ture demands in terms of function,
technology, climate or building code.
As professor De Ridder explains
The LBC proposes that construc-
with his LEGOlising idea, the innova-
tion companies develop their own spe-
tion will be part of the fit-out, but the
cific products, which will increase their
base building remains the same. The
quality. “Legal battles over warranty is-
fit-out can change over time. The fit-
sues will be a thing of the past, and
out is to be designed by the build-
transaction costs will decrease substan-
ers. Key element in his LBC approach is
tially, as builders now know exactly how
the change from demand-driven sup-
much their product costs.”
ply to supply-driven demand. “Unlike
In fact, this is concept has a lot in
other industries, the building and con-
common with the strategy this research
struction industry is traditionally one
imposes. Construction companies de-
where those who produce (the build-
sign products, which the consumer
ers) are not the ones who come up with
then chooses. And the service contract
the initial idea (the client and his archi-
is the financial leasing construction. The
tects). Therefore, the client doesn’t get
product stays property of the construc-
as much as he should or could get, and
tion company and will return to the fac-
the builders hardly make any profit.”
tory hall for reuse and recycling.
With the Living Building Concept,
builders come up with solutions and
the client then chooses a builder that
offers the best solution to his specific
permanent temporality
permanent temporality
The empathy model
A method proposed by the book ‘Busi-
ness Model Generation’ is the empa-
thy model. It makes the entrepreneur
Join a sorority/fraternity! Friends and
get deeper into his clients demands,
family recommend were to live. Stu-
opportunities and shortcomings. By
dents around you tell you where to live
means of filling in the areas the model
and go out.
gives you further insight in the custom-
er. “The really simple customer profiler
I’m not lazy! I am social! I am ventur-
helps you go beyond a customer’s de-
mographic characteristics and develop
The empathy model shows that the
a better understanding of environment,
‘pains’ students mostly deal with are
behaviour, concerns, and aspirations.”
having to little money, failing tests, so-
The model forces you to put yourself in the sitation of the consumer by
asking empathetic questions.
What does she hear?
What does she say and do?
cial seclution, and not being able to live
The opportunity that a produc-
What does she think and feel?
er can get out of this if making afforda-
Will I have enough money at the end of
ble & sociable housing, and giving the
the month?
opportunity to students to organize
Socializing & meeting new people
& structure the household, creating a
good mix of community and working
What does she see?
University, sorority/fraternity, sports &
music clubs, student housing corpora-
The business model canvas
The ‘business model canvas’, as de-
ments of the canvas help to develop an
scribed in ‘Business Model Generation’
alround business plan. Getting further
(Osterwalder, A & Pigneur, Y, 2010), is
into the design around the P4/P5 will
way of developping of a business mod-
help me further develop the canvas and
el for any product or service. The seg-
reflect on it later on.
permanent temporality
Real estate investors
Leasing āexible, aýordable
living space to students,
elderly, CEE migrants &
young professionals
More in general: tenants who
are looking for small homes
Organizing recycling & reuse
of elements
Platform bringing parties
Promotional website (social
Technical designers &
architectural designers
Constructing the base building
Constructing the elements that, students can lease during study
Fixed costs, by montly subscription costs
permanent temporality
Aýordable housing with
private facilities and shared
Maintain quality of leased
products and oýer diýerent
type of subscriptions
Students, elderly in need
of care, CEE migrants &
young professionals
More space with less
square meters
Warehouse where students
can see examples and take
home their chosen product
Vacant oþce owners
The ability to lease products
to decide on monthly
expenses instead of one time
Personalisation of the interior
Actively contributing to the
sustainability level of the
materials and energy use
y years
Social networks
Universities & colleges
Informing parents through
the universities and colleges
Website (delivery and
customer care)
Customers want to be for good quality, low maintenance housing
They now pay for low quality housing; just a place to live, because
of the shortage of student housing
Monthly subscription fees (renting), could also be leasing
This work is licensed under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported License.
To view a copy of this license, visit
or send a letter to Creative Commons, 171 Second Street, Suite 300, San Francisco, California, 94105, USA.
permanent temporality
V- I
Je kan een relatief hoge vierkante meter pri-
wel renoveren naar kantoren, maar er staan
js realiseren bij studentenhuisvesting. Stu-
er niet voor niet zo veel leeg, misschien zijn er
denten zijn snel tevreden, en er is schaarste
ook andere functies. We kwamen onszelf te-
naar studentenkamers, dus gaan die pro-
gen als ontwikkelaar hebben wij nou de juiste
ducten goed. En de kosten zijn laag vanwege
kennis van concepten. De definitie die ik be-
het nieuwe bouwbesluit. We hebben ook een
doel met concept, is het bedrijfsmatige, fi-
concept STTK.
nanciële achtergrond. Hoe kan ik een omgev-
Het gaat allemaal om opbrengsten en risico’s.
ing creëren die voldoende cash-flow inbrengt
Contracten van 25 jaar. Daar kan je substan-
om mijn kosten te dekken. Zo simpel werkt de
tiële investeringen makkelijk op afschrijven,
gebouwde omgeving. Door het steeds meer
waarbij de hotelketen zelf negen van de tien
up te scalen, kan je projecten doen die geen
keer de investering doet. Dat ligt het dichtst
cash gaan trekken, maar wel als spin-off flow
bij kantoorgebruik. Een hotel doet dat, omdat
het op een goede plek wil zitten.
Wat zijn de (financiële) voor- en nadelen
Wat is de rol van uw bedrijf in de transfor-
van transformatie van leegstaand kantoor
matie van kantorenleegstand?
We zijn dit lab begonnen omdat je in deze
Er is maar één museum dat winst maakt, dat
markt samen moet werken en disciplines moet
is het Anne Frank museum, maar de rest kost
combineren om haalbare projecten vlot te trek-
allemaal geld. Als je er zo in zit, ben je niet
ken, waarbij voor de crisis redelijk vaak het tra-
helemaal lekker, want daaromheen zit een
ditionele model werd gekozen. Eerst een ad-
heel horeca-netwerk. De maatschappij gaat
viseur, dan vaak een architect die eerst gaat
daardoor werken. We zijn daardoor een aan-
tekenen, dat komt er installatieadviseur, bou-
tal joint ventures aangegaan met partijen die
wkundig adviseur…
die kennis goed borgen, maar de kennis ont-
Goed ondervangen met de juiste partijen er-
beren in de kosten-/ en bouwkundige sfeer.
bij, daaruit kwam ook de vraag: we kunnen
Daar zijn wij een toegevoegde waarde. Zo zijn
permanent temporality
er nog een aantal partijen die als architect
formeren naar welke functie dan ook, mits de
mee kunnen denken en op die manier pro-
waarde die het nu vertegenwoordigd maar
beren we casussen te trekken die een kop en
laag genoeg is. Je kan koeien gaan houd-
staart hebben. We leveren daarom een finan-
en in een gebouw zo lang de waarde van het
cieel, bouwkundig concept, sluitende begrot-
pand maar laag genoeg is. De gebouwen die
ing neer te etten, opbrengsten en kosten en
we nomineren, daar zien we een markt om te
vervolgens ook garanties daar aan koppelen.
kunnen transformeren en om de pijn accept-
Geef ons de opdracht dat realiseren, onder-
abel te houden voor de boekwaarde nu en
houden en beheren we ook nog 10 jaar voor
de toekomstige boekwaarde. Het hele spel
je. Een belegger zit daar verlegen om, want
waar het nu om gaat. We hebben midden in
een belegger is geen ondernemen, geen
het centrum nu een prachtige plek die geld
avonturier. Die heeft een keuze gemaakt in
op levert. In de plint tophuurcontracten voor
iets wat een rendement op moet leveren. De
horeca en supermarkt. Daarboven een reële
nieuwe belegger moet iets meer naar een hu-
opbrengst van 300 studentenwoningen, de
isvester toegaan, maar dat willen ze eigenli-
gemeente wil het, de beheerder ook, de ei-
jk niet zijn. Ze willen een business case kopen,
genaar ook. Alleen de financier vindt dat hij
en die moet je gezamenlijk invullen. Vroeger
een kantoor heeft gefinancierd en niet stu-
deed de ontwikkelaar dat, en nu moet je dat
dentenhuisvesting. Zelfs als die financier het
gezamenlijk doen, want de ontwikkelaar komt
wil, bestaat die financier uit achttien banken.
niet meer aan de bak. En simpelweg ook om-
Hoe ga je achttien banken met allemaal een
dat er nu een boel gebouwen zijn die zich
verschillend risicoprofiel in die investering,
daar nu voor lenen. Zelfs in deze markt. Daar-
dus ook verschillende zeggenschap, overtu-
om hebben we een aantal gebouwen ge-
igen over dat ene gebouw.. Was het maar dat
nomineerd. Met dat concept kan je nu in deze
ene gebouw, nee het is een portefeuille van
markt succesvolle projecten neerzetten. We
1,7 miljard. Ga er maar aan staan. Met ande-
hebben 1200 gebouwen op ons netvlies ge-
re woorden, en dat ik daar het achterliggen-
had, en daarvan de beste genomineerd. Dat
de verhaal van: wij komen architecten tegen
zijn gebouwen waar wij nu kans voor zien. Een
die dat niet snappen. Die zeggen: hoe kan dat
relatief klein percentage kansrijke gebouw-
nou? Ik heb een hartstikke mooi plan en het
en (8%), betekend gelukkig niet dat alle ande-
kan allemaal uit. Dat is de oude wereld. Los
re gebouwen kansloos zijn. Alles is te trans-
van elkaar vallen al die kosten mee, maar als
permanent temporality
je bij elkaar komt en dat spel snapt van hoe
erken, wel kansrijk achten. Dat vergt allemaal
staat zo’n gebouw ervoor en met elkaar dat
verschillende gebouwen, dus dat is wel iets
eerst helder krijgt dan begin je er niet eens
waarom de markt renovatie en transfor-
aan. Dan zijn dat de randvoorwaarden waar-
matie heel moeilijk vindt. Het is niet zo mak-
om dat niet gaat lukken, dan stellen we het
kelijk te veralgemeniseren. Je kan niet een
uit tot die randvoorwaarden zijn verbeterd,
gebouw afschrijven omdat het niet geschikt
maar dat komen wij nu te pas en te onpas te-
is voor transformatie naar woningen. Miss-
gen in de markt. Check de media, want er
chien kun je dan wel nog, zoals bijvoorbeeld
worden voldoende plannen gemaakt heb-
bij de kantorenleegstandswijken in Rijswijk,
ben die totaal geen kans van slagen hebben.
een bioscoop neerzetten. In het centrum heb
Wellicht over 10, 15 jaar, wanneer die boe-
je alleen maar parkeerproblemen, maar daar
kwaardes weer een beetje reëel zijn. Of wan-
gaan de mensen wel naartoe omdat het alter-
neer ze snappen hoe zo’n belegger in zo’n
natief er niet is. Je kan niet veralgemeniseren
gebouw zit en of hij überhaupt al kan, of dat
in renovatie en transformatie. Transformatie is
hij 18 banken achter zich heeft zitten die ei-
te afhankelijk van het gebouw. Zitten er nieu-
genlijk de baas zijn. Als je die trajecten snapt,
we liften in, dat scheelt gelijk al een paar ton
in ieder geval gezamenlijke kennis bundelt,
in je investering. Een ontwikkelaar snapt dat
dat kom je erachter waar de kansen liggen en
waar niet.
We zijn geen netwerkorganisatie als Refill die
voor elke gevraagde discipline een partij aan-
Wat zijn de voornaamste problemen waar
schrijft. Ik ben er heilig van overtuigd dat je
men tegenaan loopt bij kantorentransfor
maximaal twee of drie kartrekkers kan heb-
ben op een project. Maar een gezonden relat-
De nominaties hebben we geselecteerd op
ie zijn er twee. Een bepaald gebouw vraagt
locatie, potentie, en allerlei factoren. Daar-
om een bepaalde aanpak. Transformeren is
bij hebben we zeer niet alleen aan studen-
niet te veralgemeniseren of een uniek con-
tenhuisvesting gedacht, ook aan hele ande-
cept te bedenken, maar het proces daartoe is
re functies. Ook gebouwen genomineerd die
wel te standaardiseren. Het maken van juiste
we nu al single tenant gebouw kansloos acht-
afspraken, voorwaarden om iets wel of niet te
en op die plek maar als multi-tenant, waar-
doen. Welke partij hoort bij die opgave? Wel-
bij je verschillende functies elkaar laat verst-
ke architect moet je hebben om een school
permanent temporality
te renoveren? Er zijn een aantal architecten
huurder als KPMG wordt beter gewaardeerd
die zich daar in specialiseren, niet iedere ar-
in een pand als duizend huurders. Dat is gek.
chitect kan dat, ondanks men dat allemaal
Stel dat er 20 procent hebt, heb je er nog 800.
pretendeert. Datzelfde geldt voor bouwers.
Bij een grote huurder zegt er 1 op, en dan sta-
Zo proberen wij ook, door daar eerlijk in te
at er 50.000 m2 leeg. In de beleving bij de
zijn, de juiste partijen te selecteren. Als je bi-
opdrachtgevers en beleggers, willen ze graag
jvoorbeeld in Amsterdam luxe appartement-
eerst een plaatje zien, maar een plaatje kan
en wilt realiseren met een short-stay ge-
een plan maken en breken. Nu zet de archi-
dachte of expat-gedacht, moet je daar wel
tect pas een pen op papier als eerst de kad-
de juiste partijen voor inzetten. In dit geval
ers geschetst zijn met elkaar.
zou dat ZZDP architecten kunnen zijn. Wij kijken ook kritisch naar onszelf of wij de juiste
Wat zijn de criteria voor de transformeer
partij zijn. Als DuraVermeer blijven wij dan uit-
baarheid van een leegstaand kantoor?
eraard de kartrekker. We doen bijvoorbeeld
(Welke criteria heeft het LAB gesteld voor
nu een project waar PfC2 en ZZDP als con-
de nominaties?)
ceptontwikkelaar. Die zitten in de eerste stap
Je eerste scan is of in de basis een geb-
van zo’n transformatie. Zij bedenken de rand-
ouw geschikt is. Je kiest een aantal gebrui-
voorwaarden en het concept voor wat we
kers en kiest daarvoor een concept om een
daar gaan doen. We kunnen wel klakkeloos
gebruiker te verleiden. Je kan zeggen dat je
zeggen, ook op last van beleggers, je ziet nu
in de polder studentenhuisvesting realiseert,
die transformaties van monofunctioneel naar
maar als daar geen openbaar vervoer, kro-
monofunctioneel. Kantoor naar studentenhu-
eg en universiteit in de buurt zit, gaat het dat
isvesting, dan ben je nog steeds dom bezig.
niet worden. Misschien een paar Chinezen
Beleggers hebben pijn omdat ze alleen maar
die erin trappen, maar heb je een gebouw
monofunctionele troep hebben neergezet.
dat goed in omsloten, de randvoorwaarden
Met mixed-use had je kunnen schakelen op
kloppen.. Dan kan je gaan zeggen dat de
een andere functie, waar het nog wel accept-
opbrengst van deze hoeveelheid student-
abel was. Ik snap het wel vanuit de beleg-
en in dit pand een opbrengst leveren. Met
ger, want één functie kan je afprijzen in je risi-
die kennis weet je ook, wat kan ik doen met
co’s en opbrengsten, en meerdere functies
het gebouw. Je weet grofweg waar het geb-
weten we niet mee om te gaan. Een grote
ouw voor in de boeken staat, je weet grosso
permanent temporality
modo wat het daadwerkelijk waard is als zo-
verspijkeren, maar verzin je op diezelfde plek
danig (zonder dat je er iets aan doet), vervol-
wat voor MOE-landers dan klopt de busi-
gens weet ik of de eigenaar bereid is om dat
ness weer niet. Wel is de regel, hoe kleiner de
gat af te waarderen en of hij dat kan. Hij zelf,
unit, hoe hoger de vierkante meter opbrengst,
of de bank. Dat is een onderhandelingstraject.
daarom gaat studentenhuisvesting snel, daar-
Dat kan je van te voren niet weten, maar daar
om gaan hotels goed.
moet je een gevoel bij hebben. Op dat mo-
Ga je buitenruimtes realiseren, ga je aan de
ment weet je wat je kan investeren. Die band-
gevel zitten, dan ben je duur uit. Verder is
breedte bepaald of je dat gebouw geschikt
binnen best wel wat te doen om te trans-
kan maken. De technische bottle necks zitten
formeren. Kantoren hebben in de regel best
er dan nog niet in, bijv. te bewegen delen in
wel wat hoogte t.o.v. woningbouwbeslu-
de gevel. Als het een volledige gecondition-
it. Brand-technisch is heel anders qua brand-
eerd gebouw is, moet je een grote investering
compartimenten. Ik geloof niet in de reken-
doen om het gebouw volgens de regelgev-
tool van BBN bijvoorbeeld. Natuurlijk hebben
ing te kunnen transformeren voor een indi-
zij allerlei parameters, maar die prijs die eruit
viduele unit. Technisch is het te realiseren,
komt is +/- 30 procent. Dan kan ik ook wel
maar het kost geld. Die expertise hebben wij.
wat roepen. Denk ik dan, maar zij zullen ze-
Dat is heel moeilijk te omvatten in een stan-
ggen dat het heel precies is. Als jij alleen in-
daard. Vervolgens kan je kiezen voor studen-
tern blijft, kun je best wel gebouwen veral-
tenhuisvesting, wel of niet gemeubileerd, we
gemeniseren, waarbij het interessant is hoe
gaan het kicken maken, de rijke buitenlands
je dat installatietechnisch zou moeten doen.
student. Technisch is alle mogelijk, maar bep-
Je zou het liefst een installatie aanpassen en
aalde aanpassingen kosten geld, dat is vaak
hergebruiken, dat houdt de kosten laag. En te
de gevel. Een slechte gevel-vloeroppervlak-
openen delen, dat is belangrijk.
teverhouding is ook zo’n parameter die bep-
We hebben bij de nominaties alleen gekek-
aald of je wat aan de gevel kan doen of niet.
en naar kansen. We zijn niet zover gegaan dat
Het lastige aan jouw onderzoek is, het be-
we de boekwaarde hebben achterhaald.
gint bij de business case. Wie ga ik hier naartoe trekken? Maak ik loft appartementen voor
Welke doelgroep is geschikt om in te in
belachelijk goedverdienende juristen-jup-
vesteren omtrent kantorenleegstandtrans
pen op de Zuidas, dan kan ik daar aardig wat
permanent temporality
Die plek, dat gebouw, die randvoorwaarden,
Apple. Zij zitten in het centrum, maar aan de
daar heb je een gevoel bij. Daar kun je goed
ring is ook prima, want de mensen komen er
een mooie winkelplint maken, want daar is
gewoon naartoe.
vraag naar. Of wellicht een zorgplint. Je doet
een marktonderzoek en probeert daarop in
Wordt duurzaamheid meegenomen in
te spelen. Ik vind hotel- en ouderenfunctie bi-
kantorentransformatie? Zo ja, hoe? Zo nee,
jvoorbeeld heel goed bij elkaar passen. Of
waarom (nog) niet?
zelfs een niche aanspreken in de ouderen-
Transformatie is in mijn optiek altijd duur-
zorg, zoals mensen met Parkinson. Bezoekers
zaam. Als de CO¬2 uitstoot berekend van de
van de mensen willen wellicht in een hotel-
hergebruik van een casco, ga er maar aansta-
letje overnachten. Hotel heeft eetbehoefte en
an om dat terug te verdienen. Het casco mag
horeca ook. Dan ben je creatief aan het den-
misschien nog wel een rood label hebben,
ken. Als dat kan, stoppen we, en dan nomi-
maar voor dat de nieuwbouw dat ingehaald
neren we ‘m. En vervolgens is de vraag, hoe
heeft, ben je nog wel even bezig. Die dis-
zit de eigenaar erin. Kijkt hij met oogkleppen
cussies maken het alleen maar troebel. Jouw
naar kantoren of wil hij deze prijzen nog real-
vraag relateer ik aan de technieken. Met func-
iseren, dan houdt het voor ons op. Uiteindeli-
tie behoud doen we dat zeker wel. Van kan-
jk doet Dura Vermeer dit om maar 1 ding. Te-
toor naar kantoor proberen een zo hoog mo-
gen normale marges iets realiseren. Om dat
gelijk groen label van te maken. Maar dat is
te mogen doen, want vrijwel altijd in opdracht
altijd financieel gedreven. Dat is ook de vraag
van, moet je toegevoegde waarde. Dan help
van huurders, waar ze mee zitten. Bij studen-
je zo’n belegger waarbij het mijn vraag of de
tenhuisvesting ben je blij dat je die transfor-
belegger dat zelf doet, of die er vanaf wilt. Als
matie kan realiseren en ga je er niet ook ngo
beleggers ergens wars van zijn, zijn het risi-
eens een A-label van maken. Wel zie je altijd
bij bouwers en adviseurs, beleggers en archi-
Het enige wat nog overeind staat in het ‘vast-
tecten, als je de keuze hebt, pak je de groene
goed denken’ is locatie, locatie, locatie. Het
weg. Vaak is dat budgettair een duurdere
vergt visionairs die ook een locatie kunnen
keuze, maar als dat uitkomt zullen ze daar al-
veranderen en potentie daar naartoe kunnen
tijd voor kiezen. Er wordt altijd met terugver-
trekken, maar vaak is dat anders om. Alleen
dientijden gewerkt, waarbij de discussie van
trentproducten verplaatsen een markt, zoals
beleggers wel grappig is. Zij zeggen dat zij in
permanent temporality
duurzaamheid investeren, maar de opbrengst
en om badkuipen, steekt de bouwer dat in
ligt bij de huurder. Die discussie draai ik om,
z’n zal, maar de architect zegt dat het nodig
als je het niet doet, heb je geen huurder. Het
is om die dingen überhaupt te verhuren door
gaat er meer om dat je het pand goed onder-
die lobby extra aan te pakken qua uitstral-
houdt. Het voor de beleggers, eigenaar en
ing. De rol die de architect speelt is om een
huurders meer om een platte onderhandeling
product verkoopbaarder te maken. Je moet
over de huurprijs, wat betreft duurzaamheid
eerst een bandbreedte opstellen, maar niet
zal het wel. Als de ingreep snel terugverdient
te strak omlijnd, want de architect moet daar
en daarna geld opbrengt, dan doen we het.
de rek in kunnen vinden. Je moet met de ar-
Als de terugverdientijd tussen de 5 en de 10
chitect kunnen sparren om mooist te maken
jaar is, ben je haast verplicht, maar het geb-
dat ook haalbaar is. De architect kan iets meer
eurt niet vaak.
woonkwaliteit voorstellen tegen een hoge
prijs, maar dan is het vervolgens wel beter te
Wat is de rol van ZZDP Architecten de aan
pak van Dura Vermeer LAB?
De rol van ZZDP is architectonisch meeden-
Wat kan de rol zijn van de architect als
ken. Wij redeneren om iets (kosten en regel-
transformatie flexibiliteit en gebruikerspar
geving) technisch kan. Dat doet een archi-
tect deels ook. Wij vanuit de praktijk, zij meer
Het belachelijk wat wij de afgelopen jar-
vanuit ontwerp en theorie. Dus daar vul je
en hebben neergezet. We kunnen er hele-
elkaar goed in aan. Zij maken het plaatje en is
maal niets mee. Het is allemaal geïnitieerd
creatief in de plattegrond, wij niet. Hij is cre-
door ontwikkelaars die maatjasjes creëerden.
atief in hoe je dingen slim doet, ook in inno-
Daardoor kan er maar één huurder in. Daar-
vatieve producten. Soms moeten wij die pro-
door moet het maatjasje telkens worden
ductkennis ook vanuit de praktijk kennen.
aangepast. Voor een projectontwikkelaar was
Beide ben je bezig om het ideale plaatje te
elke vorm van flexibiliteit duurder, dan had hij
realiseren, om budget-gestuurd.
op het moment niets aan. Dat geldt dat hij bespaarde kon hij in zijn zak steken. Wij zouden
Wat is of kan de rol zijn van een architect
het wel willen om flexibeler te bouwen, maar
in de transformatie van kantoren?
dat doen we niet. Nu al zit het financieel heel
Als een architect 30.000 euro kan bespar-
krap. We krijgen het nu al bijna financieel niet
permanent temporality
rond, als het rond krijgen ben je daar blij mee.
termijn gewaarborgd is.
Flexibiliteit zal je altijd hebben, want je kan altijd terug naar een kantoor. De flexibiliteit begint bij het casco, maar daar zitten wij niet
aan. In de toekomst ligt voor de bouwers, architecten en projectontwikkelaars de verantwoordelijkheid eigenlijk bij de toekomstige
eigenaar. Die vraag komt daar niet op. Wat
gebeurt er als de huurder weg is, hoogstens
komt de vraag op welke andere huurder ik er
in kwijt kan als kantoorgebruiker, maar verder niet. Bij transformatie is dat lastig, maar bij
nieuwbouw zou je voor een functie moeten
ontwerpen, die vervolgens uitgummen en er
een bioscoop in tekenen. Dan kom je erachter
dat je beter een andere kolommaat kan gebruiken. Je moet de eigenaar attenderen op
de kostenbesparing voor transformatie over
10 jaar. Er zijn grote partijen, zoals ING, die
wel zou kijken. Die hebben het niet over TCO,
maar TCOO. Het gaat om de hele levensduur
van zo’n pand, maar dat zit bij de meeste niet
tussen de oren. In Amerika is de leverancier
ook vaak eigenaar, waardoor de verantwoordelijkheid bij de leverancier blijft. Dat maakt
het product veel beter.
Eén heel groot probleem zijn overheidsgebouwen. Allemaal kolossen waar men
geen nieuwe eigenaar voor kan vinden. Zet
niet in grote kolos neer, maar meerdere
kleine, zodat de verhuurbaarheid op langere
permanent temporality
V - II
Wat is de rol van uw bedrijf in de transformatie
aangereikt en zij zoeken daar een formule bij.
van kantorenleegstand? Wanneer stapt u in het
Er zijn een aantal wereldwijde hotelketens waar
een heleboel merken onder vallen met verschillende klasse. Holiday Express valt onder de In-
Wij werken samen met één opdrachtgever
tercontinental Hotel Group. Daar zit ook Crown
voor deze hotels, daar beginnen we mee. Die
Plaza bij, Holiday Inn, Staybridge. Dat zijn een
opdrachtgever krijgt vanuit de markt pannen
aantal merken die zij wereldwijd uitrollen, zij
aangereikt via zijn netwerk. Die heeft een make-
zoeken het merk erbij. Met 3 a 4 uur schets-
laar die voor hem kijkt. Op een gegeven mo-
studie bekijken wij aan de hand van de spec-
ment is het ook bekend dat de opdrachtgever
ificaties van een hotel (afmetingen kamers en
wat met leegstaande panden doet, dus je ziet
gangen, vereiste openbare ruimtes) wat er in
dat gebouweigenaren de opdrachtgever weten
kan. Zij gaan dan terug en rekenen het door, en
te vinden. Op dat moment zijn wij er nog niet
gaan dan met de gebouweigenaar in overleg of
bij betrokken. Zij hebben een eerste idee van
het interessant is of niet. Een heleboel is er niet
wat is de vraagprijs, is het mogelijk interessant,
interessant. Wij doen dus een korte risico-in-
is het een geschikte locatie voor een hotel. Als
ventarisatie. 1 op de 20 studies gaat door, maar
die dingen kloppen, gaat het naar ons toe. Wij
voor die ene komen ze wel bij ons terug om het
werken nauw samen met hun, dus als zij wat
uit te werken. Als de onderhandeling met de
hebben, komen ze naar ons toe. Zij zijn een in-
gebouweigenaar heeft plaatsgevonden, gaan
vesteerder/ontwikkelaar. Het is groep waar ver-
wij de schets tot een bouwaanvraag uitwerken.
schillende partijen inzitten. Zij hebben het geld
En dan zeggen zij soms, we willen nog meer
bij elkaar gezocht om een gebouw te verbou-
kamers, en dan moeten wij dat voor elkaar
wen en een partij die de boel gaat exploiteren,
zien te krijgen. We zitten dus redelijk voor in
die draagt af naar hun. Zij maken het financiële
het traject, omdat we samenwerken met de in-
plaatje rond. Hoe de financiële lijnen allemaal
vesteerder die de gebouwen aangereikt krijgt.
lopen, heb ik niet veel zicht op, maar de praktische kant echter wel. Zij krijgen de gebouwen
Wat zijn de criteria voor de transformeerbaar-
permanent temporality
heid van een leegstaand kantoor?
een ja of een nee is om er mee door te gaan,
maar de investeerder maakt uiteindelijk de
Het grootste criterium is eigenlijk de prijs. Ligt
keuze. Wij zien dat het moeilijk wordt, bijvoor-
er een goede prijs, dan kan alles. Alles kan,
beeld door een boel bijkomende kosten. Het
maar alles kost geld. Als we naar een hotel ki-
aantal kamers kan kloppen, maar met een vlies-
jken, dan hangt er veel af van het hotelkamers
gevel dat waarbij het glas aansluit op een tus-
dat erin kan. Vanaf een bepaalde hoeveelheid
senwand, moet je allemaal brandwerende con-
kamers wordt het rendabel. Haal je dat aantal
structie bouwen. Je kosten per kamer zijn dan
kamers? Minder kamers geeft minder marge,
eigenlijk hoger. Wie zijn het gebouw en de
maar als de prijs goed is dan kan dat wel weer
problemen, daarom maken wij die risicoanal-
yse, maar de opdrachtgever maakt uiteindeliDaar komt bij dat het ruimtelijk ook goed
jk de keuze. Dit gebouw was een hele lastige
moet zijn. Je kunt een heleboel overmaat heb-
bijvoorbeeld. Niet veel kamers, maar wel een
ben in een gebouw, met een diepe beuk-
goede locatie in de binnenstad is fantastisch.
maat, en als je kamers max. 6 meter diep zijn
De locatie zorgt er dan voor dat er meer wordt
dan houd je een tussenruimte over. Timmer je
neergelegd voor de kamer.
die dicht, want je kunt ‘, niet als open ruimte
De ruimtelijke indeelbaarheid bepaalt de
houden, of kan je er een andere functie geven.
financiële consequenties. Hoe gemakkelijker
Dat hangt af van de formule. Dit pand hebben
het indeelbaar is, hoe meer standaard kamers je
we gelukkig vol kunnen bouwen, het is voor-
kunt maken. Die standaardisatie maakt de prijs
namelijk een puzzel op kamerniveau. Hier zijn
we er goed uitgekomen en ook heir beneden.
Papendorp ging ook goed, maar bijv. Amster-
Wat zijn de voornaamste financiële problemen
dam Zout, daar hadden we een heleboel over-
waar men tegenaan loopt bij kantorentransfor-
maat, dat is weg getimmerd. Lijkt heel ineffi-
matie? Specifiek voor de case study?
ciënt, maar het is vooral brand-technisch en
vlucht-technisch de beste oplossing geweest.
In de hotels ligt het grootste gewicht in de in-
Die vierkante meters hebben zij dan uit onder-
stallaties. Een kantoorinstallatie heeft mees-
handeld, maar de afspraken precies, daar ben ik
tal één systeem voor de hele verdiepingsvloer
niet van op de hoogte.
en je gaat naar per kamer een eigen systeem.
Het advies komt bij ons vandaan of het
In een normaal bouwproces is dat al zo, en het
permanent temporality
is nog eens een keer een factor hoger. Daar
neer te zetten, of je nou in China, Engeland,
ligt de financiële druk. Het geeft ons als archi-
Spanje of Nederland incheckt, je weet waar je
tect minder ruimte om bijvoorbeeld iets met de
kopje staat. Soft branded zijn vaak de luxere
buitenkant te doen. De buitenkant heeft voor
hotels, maar meer vrijheid ligt in de sfeer. Daar
de opdrachtgever de minste prioriteit. Een ho-
wordt wel een richtlijn gegeven voor een sfeer,
telgast beleefd een hotel van binnen, de ruim-
maar dan gaat het zo algemeen, dan heeft de
te waar we nu zitten, (ontbijt en lounge), dat is
architect de vrijheid om dat in te richten. Dat is
het visitekaartje en daar is dus budget voor. Als
meer interieur ontwerp. Dat moet goedgekeurd
er een paar fikse tegenvallers zijn in de installat-
worden door zo’n organisatie. Dat betekent dat
iekosten, moeten wij het oplossen door het on-
de kosten flexibeler zijn. Daarom zie je dat vak-
twerp goedkoper te maken, zo werkt het in de
er bij de luxere ketens, want de kamers mogen
praktijk. Dat is dus tegelijk de uitdaging. Door
wat duurder zijn. Hoe meer je standaardiseert
met minder middelen een goede ruimte te
hoe goedkoper het wordt. Aan welke eisen test
creëren. En specifiek bij deze formule ligt alles
je of een leegstaand pand geschikt is? Als het
vast vanuit de hotelorganisatie. Daar kan je niet
hard branded is, zijn de oppervlaktes van een
veel winnen of verliezen, dat is een gegeven.
kamer vaak al vastgelegd, dan weten we ook
Je weet wat er in moet en je weet wat het kost.
hoe de badkamers eruit zien. We kunnen die
De installaties is dus vaak een grote kostenpost,
dan gewoon in de plattegrond leggen en ki-
er zit veel werk in, maar het is redelijk goed
jken op het past en hoeveel uitzonderingen we
te bepalen aan de hand van vorige project-
krijgen. Je kent in grote lijnen de indeling van
en, die er erg op kunnen lijken. Bijna nooit kun-
de kamer, dus daar zie je ook gelijk de (on)mo-
nen we wat hergebruiken, soms wat hoofdkana-
gelijkheden. Heb je een soft-branded hotel, dan
len, maar dat valt vaak tegen. Daar ligt de druk.
kan je daar veel meer mee spelen. Dan zetten
Bij ons ligt de uitdaging om met weinig iets
we bijvoorbeeld de badkamers rug tegen rug
moois te maken. De holiday inn formule geeft
tot aan de gevel. In een standaard hotelkamer
meer ontwerpvrijheid, ook in de kamer. Er zijn
is dat bijvoorbeeld nooit zo. Maar standaardisa-
twee soorten hotels, de hard-branded en de
tie zorgt er uiteindelijk wel voor dat alles goed-
soft-branded hotels. Bij hard-branded staat al-
koper is, of het nou 100, 200 of 300 kamers zijn.
les voorgeschreven tot aan het koffiekopje, hoe
Dat is de zoektocht.
dat op het dienblad ligt, op welk nisje. Dat gaat
heel ver. Het hotel gebruikt dat om een merk
Wat zijn de voornaamste ontwerpproblemen
permanent temporality
waar men tegenaan loopt bij kantorentransfor-
betekent minder kamers en minder opbrengst.
matie? Specifiek voor de case study?
En het plafond op 2,60 voor de ruimtelijkheid.
Dat betekent dat alle leidingen en kanalen hier
Als we inzoomen naar de hard-branded ho-
doorheen moeten. De wanden eromheen zijn
tels van Holiday Express, dan zijn de badkamer
60-minuten brandwerend, dus dat plafond
compleet gestandaardiseerd, en de indeling,
wordt naar beneden gedrukt en naar beneden
en dan loop je er hier tegenaan, we hebben op
gedrukt door in de installateurs. Dus die heb-
de bovenverdieping een schuine kap. In het
ben we standaard op 2,40 staan, wat uitkomt
hard-branded pakket zit dat niet. Eigenlijk zou
met ons kozijnen. Installatie-ontwerptechnisch
je die ruimte als verloren kunnen beschouwen,
is dat soms een uitdaging om in het pakket
is in dit geval hebben we daar wel een kamer
gedrukt te krijgen. Verder werken we in bouw-
in ontworpen. Als we samen werken met Inter-
teams bij deze projecten, en het bij elkaar kri-
continental Hotels Group, kijken zij kamer voor
jgen van de partners blijkt ook lastig. We lig-
kamer of zij het nog vinden passen binnen hun
gen een ontwerp neer, en je ziet hier een hoop
brand-standard. Daar gaat veel tijd in zitten. Je
dingen in het plafond zitten, daar is enorm veel
begint in het platte vlak je hokjes in te delen en
over gebakkeleid, over of er een luikje bij of
dan moet je die ontwerpproblemen overleg-
af moet. Ik kom net van een bouwvergadering
gen totdat je eruit komt. ICHG laat ons sinds de
waar ik tot mijn verbazing weer een uur heb-
eerste samenwerkingsverbanden wel steeds vri-
ben gediscussieerd over een luchtgordijn, ‘want
jer, want ze krijgen steeds meer vertrouwen in
dat doen we gewoon een CV-pijpje over lat-
ons. Het eerste project zaten ze er bovenop, en
en steken?’ Vanuit het oogpunt van de archi-
in het volgende project kan dat wat makkeli-
tect is het logisch dat je dat niet zo doet, maar
jker. Dus de problemen zitten ‘m ontwerptech-
je merkt dat ze heel anders denken. Ik kijk hier
nisch vooral met de met standaard elementen
rond en zie gelijk dat de roostertjes te hoog zit-
de meeste kamers proberen te krijgen. De uit-
ten, die hadden op het hart moeten zitten en
daging is het grootst in deze openbare ruim-
dezelfde kleur, beiden niet het geval. Onbegri-
te, omdat je daar uit wilt pakken met het thema
jpelijk waarom niet. Installateurs denken anders,
dat kiest, maar dat is geen probleem, en ook
die denken, hier moet ik bij, dus daar komt een
gewoon ons werk om het mooi te maken.
luik. Als die net 10 centimeter was opgeschoven
Een gang is bijvoorbeeld 1,20 m breed, dat
is gegeven maat, mag wel breder, maar breder
dan ligt-ie in lijn met de spotjes. Dat proberen
wij wel te sturen aan de hand van de tekening.
permanent temporality
Dat kost bij het ene project veel meer tijd dan
andere eigenaar bij de panden. Dat zijn huur-
bij het andere project, dat hangt ook nog af
contracten van 25 jaar, met een optie van nog
specifiek van de persoon die aan tafel zit zelfs
eens 25 jaar. Dat is natuurlijk voor een geb-
binnen hetzelfde bedrijf. Dat is heel erg op mi-
ouweigenaar een gouden kans dat een geb-
croniveau, over luikjes hier, spotjes daar. Ik zie
ouw dat al jaren leegstaat een nieuw leven kri-
nu bijvoorbeeld een wit speakertje daar, dat zit
jgt. Dat maakt het ultiem duurzaam. Dan zou je
me aan te staren, maar dat zijn de dingen waar
kunnen denken, kan het duurzaam op installat-
je je als architect aan stoort, maar dat heeft op
ievlak. En dan komt de kosten kant om de hoek
de gast weinig invloed. De details doen er wel
kijken en dan is de meeste duurzame tech-
toe, en daar besteden we veel aandacht aan.
niek nog niet rendabel. Dus wordt daar vaak
niet voor gekozen. Dat geldt eigenlijk ook vaak
Wordt duurzaamheid meegenomen in kan-
voor nieuwbouw, maar het is een keuze vanu-
torentransformatie? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom
it de opdrachtgever vanuit de label duurzaam.
(nog) niet?
We gooien er zo veel mogelijk toeters en bellen
aan, zodat ze zichtbaar zijn, waarmee we ook
De grootste duurzame stap in kantorentrans-
duurzaam ogen. Dat zegt overigens niet dat ik
formatie is kantorentransformatie. Het feit dat
tegen duurzaamheid ben, begrijp me niet ver-
je een gebouw dat afgeschreven is, denk ik, al
keerd. Het moet ontwikkeld worden, maar je
vele malen duurzamer dan elke duurzame in-
merkt vaak dat het nog niet rendabel genoeg is,
stallatiepakket dat je een nieuw gebouw kan
in ieder geval niet voor dit soort projecten. Van-
plaatsen. Alleen al dat je bestaand gebouw
daar vaak een conventionele installatie. Als bu-
gebruikt, maakt het heel duurzaam. De gebou-
reau denken we duurzaam, maar vooral door
wen die we aangeboden krijgen zijn echt het
dit soort dingen te doen. We schrikken voor dit
uitschot van de kantorenmarkt. In dit geval valt
soort projecten niet terug, want het is voor ar-
het mee. Intern moeten we er om lachen, want
chitecten geen sexy opgave, zeker niet als je
dat komt er weer zo’n drol aan en dat hebben
een gebouw in Hoofddorp krijgt, waar je een
we eigenlijk geen geld voor de buitenkant. Vaak
hotel in mag maken, maar door dit soort ho-
kunnen we met minimale middelen nog wel
tels op verschillende plekken te plaatsen blaas
een beetje wat maken, maar dat zijn wel afges-
je ook nieuw leven in een gebied. Het heeft een
chreven gebouwen en de opdrachtgever huurt
revitaliserende werking op dat gebied.
altijd, is niet de eigenaar, zoekt soms wel een
permanent temporality
Volgens zijn de terugverdientijden van in-
stallaties vaak discutabel. Dat is wat ik begri-
bouwen qua materialen, transport, energie, tel
jp vanuit de installatieadviseur waar wij mee
het maar op. Dat is al een flinke aanslag. Dus
werken. Het zou overigens kunnen dat we met
hergebruik is het meest duurzaam. Dat is niet
een andere installatieadviseur een andere uit-
de reden waarom de opdrachtgever dat doet.
komt zouden krijgen, maar dat is een traject
Dat maakt het voor ons ontzettend interessant,
waar wij ons nauwelijks mee bemoeien. Hoo-
en zijn het opgaves waar we graag aan werken.
guit in materiaalkeuze kunnen we in duurzaam-
De kosten kant is wat het voor de opdrachtgev-
heid denken, maar dit gaat wel over dit soort
er interessant maakt. We hebben nu te mak-
projecten. Een nieuwbouw hotel in Amsterdam
en met een slechte kantorenmarkt, veel leeg-
(Amstelkwartier) daar is de duurzaamheid juist
stand, veel gedateerde panden die aan je aan
een drager van het project. Omdat wij intern
de straatstenen niet meer kwijt raakt, omdat er
daar nog geen zwaargewicht in zijn, zijn we een
een heel lang een tendens is geweest om grote
samenwerking aangegaan met Paul de Ruiter.
bedrijven, als ze op hun pand waren uitgekek-
Zo proberen we de kennis te delen. In dit soort
en, het niet gingen opknappen, maar een nieuw
projecten is het gewoon anders, voornamelijk
pand neerzetten. Voor het oude pand zou dan
uit kostenoverweging.
wel een nieuwe huurder komen. Die markt is
Ik heb de technische kennis niet om die in-
veranderd. Er staat tegenover dat je juist op de
stallaties te verkopen, ik kan hooguit vanuit een
hotelmarkt heel veel vraag hebt, en die twee
soort visie het belang uitdrukken dat je voor de
zijn bi elkaar gekomen. Op zich zit aan trans-
duurzame keuze moet gaan, maar bij het in-
formatie ook een hele inefficiënte kant, want
stallatieontwerp worden we eigenlijk niet be-
bij een nieuwbouw gebouw maak je het stra-
trokken, dat ligt bij een andere partij. Bij nieu-
mien zo dat de kamers precies passen, zodat je
wbouw heb je veel meer de keuze en ben je de
maar één type kamer hoeft te maken en zo min
baas over het geheel.
mogelijk variatie. En nu, vooral in dit gebouw,
is het allemaal kruip door sluip door boven, we
Waarom besluit men voor transformatie en niet
hebben het geprobeerd zo gestandaardiseerd
voor sloop & nieuwbouw? Wat is duurzamer
mogelijk te maken, maar er zijn heel veel ver-
en/of kostenefficiënter?
schillende kamertypes hier, en toch is het rendabel doordat het een bestaand pand is, en
Duurzaam is dus transformatie, dat zonder
geen nieuw pand hoeft te bouwen. Je hebt met
meer. Ik denk dat heel snel zo is. Een gebouw
bestaande panden met dingen te maken die
permanent temporality
heel onhandig uitkomen, een kolom die bijvo-
les is dus lichte afbouw, en er zijn dus vrij wein-
orbeeld precies 5cm verkeerd staat, waardoor
ig constructieve aanpassingen gedaan, dus het
je hele plan in de war geschopt raakt. Een col-
zo net zo makkelijk weer een kantoor kunnen
lega heeft dat mooi verwoord: bestaande pan-
worden. Maar het wordt niet specifiek meege-
den zijn net mensen. Je moet de tekortkomin-
nomen en er valt eigenlijk ook geen reken-
gen accepteren en er het beste van maken. Dat
ing mee te houden, want anders dan we het nu
is dus ook de uitdaging in ontwerpopgave, en
doen, kun je het eigenlijk niet maken. Een hotel
dat maakt het ook leuk. Natuurlijk is het super
is qua vluchtwegen en brandwerendheidseisen
gaaf om een duurzame gevel te ontwerpen met
een van de lastigste van de verschillende func-
allerlei geniale systemen, zoals bij het Amstelk-
tie die je in zo’n pand kan realiseren. Dus als je
wartier, maar het is ook gaaf om in een door-
aan de eisen van een hotel voldoet, met bijv. de
looptijd van minder dan een jaar, en een bouw-
vluchtroutes, gaat dat met een kantoor ook alti-
tijd van een half jaar een compleet hotel op te
jd wel goed. Downgrading zou je altijd makkeli-
leveren, wat een gave ruimte is als dit.
jker kunnen doen.
Over problemen met ontwerpen: dat heeft
Wordt de transformeerbaarheid van het geb-
dus ook te maken met die brandwerendheid
ouw na de ingreep meegenomen in het ont-
van de vluchtroutes, je hebt natuurlijk NL’s bou-
wbesluit waar je aan moet voldoen, maar daar
komen de aanvullende eisen van de overkoe-
Een hotel is natuurlijk een hele specifieke func-
pelende hotelorganisatie bij. Die zijn eigenlijk
tie waar een kantoor eigenlijk vrijer indeelbaar
altijd strenger dan de Nederlandse bouweisen,
is, en dus ook makkelijk herindeelbaar. Hier is
want dat komt van Amerikaanse organisatie,
alles lichte scheidingswanden. Je ramt alles er
en je weet hoe ze je voor alles ‘sue-en’ (aankla-
net zo makkelijk uit, als dat het er in ging, om
gen). Dus dat merk je ook aan hoe dichtgetim-
het maar een beetje respectloos te formuler-
merd dit soort dingen zitten, hoe alles net even
en. Dus is er is altijd wel een nieuwe invulling
30-minuten brandwerender moet zijn en que
mogelijk, maar binnen de wanden zoals we
vluchtroutes zijn ze veel strenger. Hier stonden
het nu gebouwd hebben, is een hotel eigen-
bijv. allemaal spiraaltrappen, maar dat mocht
lijk de enige functie die past. Gezien de duur
niet, dus dat werd niet geaccepteerd. Vol-
van de contracten en de leeftijd van de panden
gens Bouwbesluit niets aan de hand, maar er
heb je wel een redelijk definitieve functie. Al-
moesten toch nieuwe trappen op. Anders gaat
permanent temporality
het hotel gewoon niet open. Dat zijn wel pro-
proberen wij naar buiten te uiten door lezingen
beren waar je mee te maken hebt. En de snelle
en dit soort projecten. We houden het niet voor
doorlooptijd heeft nog tot gevolg dat we de
ons zelf. Kennis delen, die we hier ook op doen,
gemeente mee moeten krijgen. Hier hebben
met andere bedrijven zodat het meer gebeurt,
we de gebruiksvergunning 1 dag voor opening
is een manier waarop je kunt bijdragen.
Als ik alles los mocht laten en hier toch
gekregen. Dat is nogal kantje boord. Er werkt
bij ons op kantoor één iemand specifiek aan de
een hotel mocht maken dan was het in ieder
communicatie met de gemeente, die ook een
geval duurder geworden. Ik zou hier wat meer
tijdje in een gemeente heeft gewerkt, dus weet
variatie in de kamers brengen, zodat de verdie-
hoe je daarbinnen moet communiceren, en dat
pingen wat rustiger ogen. Nu is het kruip door
werpt echt zn vruchten af. Procedures vragen
sluip door, waardoor de oriëntatie van de ho-
gewoon tijd, maar op het moment dat een ver-
telgast wat in de war wordt gebracht. Sommige
zoek tot aanvulling wordt gedaan, ligt de pro-
keuzes zijn gemaakt door de spelregels van bijv.
cedure wel stil. Dat soort stappen kunnen we
brandveiligheidseisen. Ik had hier bijvoorbeeld
voor zijn, zodat we op de dag van het verzoek
liever een vast plafond gehad i.p.v. een inleg-
de aanvulling kunnen geven en dan kunnen we
plafond. Dat komt door inblaasroosters, instal-
weer door in de procedure.
laties, speakertjes, waar je gewoon goed bij
moet kunnen. Hadden we een vast plafond ge-
Wat is of kan de (ideale) rol zijn van een archi-
had, zag dat er nog minder mooi uit. Ik had
tect in de transformatie van kantoren?
graag een hogere plafondhoogte gehad voor
de ruimtelijkheid.
Ik denk dat een architect snel kan beoordel-
Bouwkundig valt er duurzaamheid te ki-
en op een bepaald pand rendabel is voor trans-
jken naar materiaalkeuze. Ik vind het persoonlijk
formatie die men voor ogen heeft. Of dat nou
gaaf om te denken vanuit een LEED o BREEAM
een hotel is, of studentenhuisvesting. Als archi-
gedachte. Qua installaties is er natuurlijk een
tect heb je met het ruimtelijk inzicht dat je hebt,
breed scala mogelijk, dat zou vanuit mij mo-
de mogelijkheid om snelle keuzes te maken. Ik
gen, maar ik begrijp de keuze van de opdracht-
dank je als architect altijd de maatschappelijke
gever-installatieadviseur. De vrijheid die we kri-
verantwoordelijkheid hebt om uit te dragen dat
jgen en ook nemen, is om elk project in zijn
dit soort projecten een goede keuze zijn, zow-
omgeving te laten landen. Door interieur, door
el uit het financiële als duurzame oogpunt. Dat
interieurthema´s. Hier is het wat klassieker, fo-
permanent temporality
towand van Den Haag. Bij Sloterdijk meer een
om twee man apart te zetten, die gaan een jaar
treinthema. Misschien een beetje cheesy, maar
lang flierefluiten, en leveren geen geld op. Bed-
het past goed in het hotelconcept. Het interieur
rijfsmatig een heel pragmatische keuze.
ligt meestal niet bij ons, wij waren meer een
Vloeren met voorspanning werden vroeger
kamerfabriek. Dit is het eerste hotel waar we
vaak gebruikt, omdat je relatief slanke vloeren
ook interieur hebben gedaan, de publieke rui-
kan maken, maar beperkt enorm in de mo-
mte hebben ontworpen. Wij waren geen inter-
gelijkheden om er ooit nog wat anders mee
ieurbureau, maar nu wel. Bij voorgaande pro-
te doen. Het is onmogelijk te traceren waar
jecten deden andere bedrijven dat. Dat ging
die voorspanningskabels lopen. Als je de gev-
vaak goed, maar ook veel niet. En nu hebben
els eraf haalt, en dat moet nog maar net nodig
we totaalopdracht gekregen hiervoor. Dus ook
zijn, dat kan je in de kop van de vloer de aan-
voor alle vervolgprojecten. Dat maakt het een
hechtingspunten zien. Maar de bos van 4 aan-
stuk interessanter voor de architect. Op de ho-
hechtingspunten lopen uit elkaar en naar elkaar
telverdiepingen is overigens niet niks te doen.
toe, en je weet niet precies waar dat zit. Op tekening wordt dat dan in bepaalde zones aange-
Ziet u mogelijkheden in de (architectonische)
geven, zones waar ze zeker niet zitten, maar dat
standaardisering van de invulling voor kan-
zijn kleine stukje ertussen. Als wij daar een ho-
telkamer over afrollen met schachtjes en afvo-
Ja, dat is wat we hier met die hotels eigenli-
eren moet dat maar net passen in die zone. Je
jk ook doen. Met de hard-branded hotels ten-
kunt niet dwars door zo’n voorspanningska-
minste. Zelf hebben we er ook wel eens mee
bel heen boren, want dan verliest de vloer z’n
gespeeld als kantoor. Ik denk ook dat het kan.
kracht, en het is bovendien levensgevaarlijk,
Deze economische tijd heeft als voordeel dat
want die dingen knallen er met een noodgang
dit soort dingen onderzocht moeten worden,
uit. Dat hebben we bij een project gehad, dat
hergebruik neemt steeds meer een vlucht. 10
het verkeerd ging. Er was door zo’n kabel geb-
jaar geleden was die noodzaak er niet. In deze
oord en die kop was door het trappenhuis ge-
tijd kunnen wij er veel tijd insteken, maar pas
schoten waardoor een groot gat was gesla-
op het moment dat er een opdrachtgever is
gen. Had daar iemand gelopen, had hij het niet
die dat interessant vindt om er geld aan uit te
na verteld. Dat ging mis doordat de tekenin-
geven, wordt dat concreet. Dat is het nadeel
gen niet overeen kwamen met de bouw. Er is
van deze tijd. We kunnen het niet veroorloven
nooit een revisie-set van gekomen, nadat er
permanent temporality
toch besloten was een voorspanningsvloer in
te zetten. Niemand die het weet. Dat zijn dus
verassingen die je tegen kan komen bij transformatie. Dus daarom, het zijn net mensen, je
moet de tekortkomingen nemen. Er is bij de
bouw van die gebouwen niet nagedacht of
er ooit nog wat anders in moest komen. Dat
maakt het nu heel lastig.
permanent temporality
Wat is de rol van uw bedrijf in de transformatie
je er dan draaiende delen in moet maken. Dat
van kantorenleegstand? Wanneer stapt u in het
zijn wel zaken die je bekijkt. Eigenlijk een soort
verkenning die je doet op allerlei lagen die continue over elkaar heen liggen. Hoe je dat doet,
Eigenlijk is de rol een groot deel plattegron-
weet ik zelf eigenlijk ook niet precies, want ik
dontwikkeling. Kijken wel klantgroepen geschikt
denk je dat continu van de enige laag naar de
zijn voor een gebouw. Dat heeft te maken met
andere springt. Je kijkt naar het totale gebouw,
de locatie. Niet iedere locatie is geschikt voor
naar de ontsluitingsprincipes, vluchtwegen, mo-
ouderen, niet iedere voor jongeren. Dat zijn
gelijke programma’s die erin kunnen. Lang-
dingen die van belang zijn. Dan ga je kijken, wat
zamerhand ontstaat er dan toch een plan waar
kan he gebouw aan. Er zijn bepaalde gebouwen
je zegt, daar kunnen we wat mee.
die alle programma’s kunnen herbergen, maar
Met het transformatieteam krijgen we
er zijn ook gebouwen waar dat niet kan, en dat
meestal een verzoek om een quickscan te mak-
is plattegrondonderzoek. Op mijn visitekaart-
en om te laten zien dat er iets met een gebouw
je staat tegenwoordig plattegrondontwikkelaar.
kan. We maken er dan een raming en een ex-
In wezen ben je als architect in transformatie
ploitatieberekening bij zodat je ook ziet welke
met name met plattegronden bezig, want het
investing je moet doen en of je op termijn van
transformeren van gebouwen is zeker in bep-
20-30 jaar en dan ook financieel uitkomt. Dat
aalde categorien van belang dat je zoveel mo-
je een residuele waarde van het gebouw kunt
gelijk van het gebouw probeert te hergebruik-
gaan bewaren. Dat is van belang van het mo-
en. Dat betekent dat je moet mee-ademen met
ment dat je kunt gaan afkijken. Acta heeft een
gebouw vind ik. Je moet niet zeggen, je maakt
exploitatieberekening gehad in principe voor
het leeg tot de drager, zodat ik naderhand al-
5 jaar, maar we wisten al vrij zeker dat het 10
les opnieuw kan invullen, maar je wil belangri-
jaar zou worden. Bij Acta hadden we bijvoor-
jke elementen zoals trappenhuizen en de gevel
beeld het probleem dat er geen draaiende del-
(als de kwaliteit van de draaiende delen bv nog
en in de gevel zaten, omdat er een luchtbehan-
goed is). Is het gesloten gevel weet je toch dat
delingssysteem in het gebouw zat. Dat hebben
permanent temporality
wij niet gebruikt, dat is eruit gehaald. Wij heb-
In het transformatieteam ben ik uiteraard
ben dus alle ramen vervangen voor een vast en
het architectenbureau Karina Benraad, dus daar
een draaiend deel. In beginsel denk je, hoe kan
zit geen verschil tussen. Ik doe daar een on-
dat, maar het is toch mogelijk gebleken, maar
derdeel van het werk: het uitwerken van plat-
dat komt doordat we daar onder andere heb-
tegronden, klantgroeponderzoek, maar niets
ben ingezet dat de bewoners meehelpen met
met geluid, daar zijn andere mensen voor die
de opbouw. Onderdelen die toekomstige be-
hun know-how daar inbrengen. Maar naar de
woners konden doen, zoals het vastmaken van
opdrachtgever moet je een totaal plaatje kun-
gipsplaten en aanbrengen van isolatiemate-
nen aanbieden, dat is heel belangrijk om de
riaal tussen de wanden, dat is door de bewon-
partijen bijelkaar te brengen, maar dit is toeval-
ers gebeurd. Die krijgen dat gedurende de tijd
lig heel kleinschalig georganiseerd.
dat ze daar wonen 10% korting op hun huur. In
je aanloopkosten heb je minder kosten, en de
Wat zijn de criteria voor de transformeerbaar-
bewoner gedurende zijn verblijf minder. De vol-
heid van een leegstaand kantoor? specificeer:
gende bewoner betaalt dan de volle mep.
fysiek? proces? financieel, functioneel, tech-
Het beheermodel is dat de verantwoor-
nisch, juridisch, cultureel?
delijkheden bij de bewoners liggen, dat gaat
Voor mij is technisch altijd het meest inter-
heel gemakkelijk als je studenten hebt, die zijn
essant. Het proces kan je altijd naar je hand
zo handig. Het kost heel weinig moeite om iets
zetten. Het gaat erover, wat kan zo’n kantoor,
te doen, er zijn altijd mensen die het heel leuk
wat kun je ermee, wat zijn de uiterlijke ken-
vinden om dingen te organiseren. Als je kijkt
merken en fysieke mogelijkheden van zo’n geb-
naar social media gaat het ook nog eens heel
ouw. Van de 350.000 m2 die ik de laatste 2 ½
makkelijk. Het voordeel is dan dat je alle hele
jaar bekeken, ben ik tot nu toe nog geen geb-
duren mensen die bij een corporatie zitten in
ouw tegengekomen waa rik nog niet uit ben
wezen kwijt bent. Vaak zijn bewoners ook erg
gekomen. Er zijn wel gebouwen waar ik zeg, dat
betrokken bij hun gebouw, dus er wordt ook re-
is een eitje, die hebben een bepaalde structu-
delijk goed voor gezorgd. Ik ben in al dat soort
ur met trappenhuizen mooi aan het eind van
gebouwen nooit tegen gekomen van het is hier
het gebouw, vluchtwegen goed geregeld, de
een gribus en een bende. Natuurlijk de keuken
beukbreedte heeft bepaalde maat die prettig is,
niet altijd even opgeruimd, maar het is dat je
er zitten geen gekke dragende structuren nog
daar door meters vuil stapt.
midden in het gebouw, er zijn natuurlijk ook
permanent temporality
kantoren die dat wel hebben. Dan moet je meer
woningen bemeten.
zoeken en kijken, tot nu toe ben ik daar nog altijd uitgekomen. Het enige kan zijn dat je soms
Wat zijn de voornaamste financiële obstakels of
wat langer zoekt, wat langer bezig bent. Wat
uitdagingen waar men tegenaan loopt bij kan-
wel van belang is, is het soort programma wat
torentransformatie? aanschafkosten of bou-
je ergens in kwijt bent. Op het moment dat luxe
wkosten of onverwachte kosten? Specifiek voor
seniorenwoningen wil realiseren, heb je andere
de case study?
voorwaarden dan wanneer je studentenkamers
wilt maken. Dat is hetzelfde als grote en kleine
De vastgoedeigenaren zien nu veel reëler is
knikkers in een potje. Als je grote knikkers in
wat de waarde is van hun gebouwen, dan dat
een pot moet stoppen heb je een heleboel loze
ze dat 7 a 8 jaar geleden inzagen. De prijzen
ruimte, als je kleine knikkertjes hebt zitten die
zijn veel reëler. De aanschafwaarde bepaalt ho-
veel compacter in elkaar. Dat is hetzelfde met
eveel er valt her te gebruiken van wat je aan-
grote of kleine eenheden. Die kleine eenheden
schaft. Een gebouw heeft een bepaalde waarde,
kan je overal lekker indouwen, dan kan met die
maar als je de hele gevel eruit wilt gooien, om-
grote eenheden veel minder goed. Daar zit wel
dat je per se een nieuwe gevel wilt, dan heeft
een verschil in. Het soort programma zorgt dat
die gevel eigenlijk geen waarde. Dat kost al-
je een gebouw beter kunt uitponden. Hoe effi-
leen maar geld, want alles wat je moet afvoeren
ciënter je een gebouw kunt benutten, hoe mak-
kost ook geld. Dus eigenlijk zou je er geld op
kelijker je een transformatie haalbaar maakt,
toe moeten krijgen voor het feit dat je die gev-
want dan wordt iedere vierkante meter betaald.
el weg haalt. Op het moment dat je een geb-
Als we bijvoorbeeld stadsverwarming heb-
ouw zodanig kunt transformeren dat je veel el-
ben of meterkasten, dan proberen we die alti-
ementen hergebruikt, dan is transformatie veel
jd te handhaven in een gebouw. Die dingen zit-
haalbaarder dan dat je een heleboel dingen op
ten erin, en kosten niets, naar de aansluiting
een andere manier zou moeten aanpakken. Dat
kun je er gewoon door mee. Als je dat allemaal
is ook waar wij in eerste instantie naar kijken. In
opnieuw moet maken, kost dat veel. Dat bete-
eerste instantie doe ik niets aan het uiterlijk van
kent ook altijd bij stadsverwarming dat we per
een gebouw. Als wij een QuickScan doen ki-
gebouw verwarming hebben, en een meter-
jken wij alleen naar wat kunnen in een gebouw.
kast idem dito. De hoofdmeter zit dan op één
Met vierkante meters erbij kijken we wat voor
plek, en met tussenmeters kun e wel individuele
woningen welke huur op kan brengen en welke
permanent temporality
waarde kan vertegenwoordiger. Zoveel catego-
er in principe uit, maar dat geeft het voordeel
rieën met deze eenheden, zoveel met die, zo-
dat kamers die heel smal zijn en redelijk diep,
dat je heel exact kan zeggen wat een gebouw
dat de bewoners een tussenverdieping hebben
waard is. Die residuele waard die tegenwoordig
uit komt, zit eigenlijk altijd wel goed.
Een eigenaar kan aan de boekwaardes vast
Je hebt het vloerniveau vrij, en dan kan je
nog net staan onder het tussenniveau, maar het
blijven houden, maar vaak zijn de kantoren toch
zijn hele smalle gangen, dat zou je in nieuw-
al afgeschreven, want kantoren worden steeds
bouw niet doen.
sneller afgeschreven. Je moet op een gegeven
Er was geen discussie over het rendabel
moment ook door; je kan niet in de boeken bli-
maken van vierkante meters, we hebben alle
keukens inpandig gemaakt, zodat we geen ruiACTA is een ontzettend diep gebouw, dan
mtes met ramen hoefden op te offeren, en om-
absoluut niet tegenkomt bij een normaal kan-
dat we zoveel inpandige ruimte hadden. Het
toorgebouw. Normaal heb je een gang in het
zijn gigantische keukens. Er zijn mensen met
midden met aan twee kanten ruimtes, maar dit
een complete collegezaal als keuken. Dat zijn
was een gebouw met twee gangen met zoveel
toch leuke dingen, en geeft iets extra’s. Stel
ruimte ertussen dat er collegezalen inpasten.
dat er studenten uit de toneelwereld zitten, die
Dat is de problematiek van het gebouw. Vervol-
kunnen dan zelf voorstellingen organiseren.
gens was het probleem de hele ontsluitingssys-
‘Letterlijk veel ruimte voor initiatief.’ In Utrecht
tematiek, want we moesten zonder een hoge
(onder STW) heeft een student met een graf-
investering toch meerdere groepen maken, zo-
ische opleiding allemaal oude deuren in Utrecht
dat elke groep een tweede vluchtweg had. Dat
gefotografeerd en die zijn dan als sticker op
heeft geresulteerd in dat de brede gangen in
de deuren in dat pand geplakt. Omdat het een
tweeën werder opgedeeld zodat er altijd een
pand is dan gesloopt gaat worden, mogen
gang extra was die doorliep naar het volgende
mensen zelf doen en laten, zolang het maar
trappenhuis. De middenruimte meanderde dan.
veilig blijft. Dat wordt altijd gecontroleerd. Dat
Als je daar loopt dan is het labyrint achtig. Dat
geeft veel sfeer. Er gebeuren geen dingen die
zijn verdiepingshoge brandwerende muren. Een
heel erg zijn. Ik vind het hele leuke dingen. Het
kantoor is toch veel hoger dan een woonge-
geeft een stukje eigenheid.
bouw, vooral bij ACTA, want er zat van alles aan
leidingen boven de verlaagde plafonds. Dat is
Goed internet is overigens wel een randvoorwaarde. De rest maakt allemaal minder
permanent temporality
uit, je zorgt uiteraard dat de wanden tussen de
ik studentenhuisvesting realiseren, of moet ik
kamers goed zijn, maar geen student die zich
galerijen toevoegen zodat ik grotere eenheden
daar druk om maakt. Wat je eigenlijk met trans-
kan maken. Hoe dat je dat dan of kom ik dan bij
formatie doet: je probeert nieuwbouw kwalite-
noodtrappen uit, hoe kan ik die dan ontsluiten.
In zo’n QuickScan zoeken wij eigenli-
it te evenaren. Daarom ben ik blij dat de regelgeving veranderd is, dat je alleen maar aan
jk een hele efficiënte oplossing, zodanig dat
het bestaand niveau hoeft te voldoen. Je mag
je ook met grote eenheden zo groot mogeli-
ook een woning maken van 1000m2. Één zo’n
jke eenheden in zo’n pand krijgt, geen loze rui-
groep bestaat dan uit meerdere kamers. Je kan
mte. Maar je moet wel flexibiliteit tonen. Als
nu dingen die je anders net niet zou kunnen. Ik
de opdrachtgever alleen maar tweekamerwon-
denk dat je daarmee een heleboel betaalbare
ingen wil, moet er soms een eenkamerwon-
woningen kan realiseren. Daarnaast is belangrijk
ing kunnen komen, of een driekamerwoning. Je
dat zo’n gebouw, met 460 studenten, het geb-
moet het kunnen kneden. Uit dat verhaal bere-
ied nieuw leven inblaast.
ken je residuele waarde. Dat is de vervolgstap,
en dat is wat Jean-Baptiste doet met zijn bedrijf
Wat zijn de voornaamste ontwerpproblemen
Benraad Hernieuwt. Wat zijn de verbouwkosten
waar men tegenaan loopt bij kantorentransfor-
icm met de residuele waarde. Dat komt eigenli-
matie? Specifiek voor de case study? Studen-
jk tot nu toe redelijk goed uit. We zijn geen din-
tenhuisvesting? - wellicht bruto/netto factor?
gen tegengekomen waarbij opdrachtgever door
de residuele waarde stijl achterover sloeg en
Ik kom niet zo veel dingen tegen die lastig zijn.
dacht, ik praat hier nooit meer over.
Het is waarschijnlijk omdat je een bepaalde
Voor het bepalen van de residuele waarde,
manier van kijken hebt ontwikkeld. Ik heb bijvo-
werken wij met functievarianten. Naar mate
orbeeld ook dat ik gebouwen niet eerst hoef te
je met kleinere zelfstandige eenheden werkt,
zien, ik wil eerste de plattegronden zien, omdat
is dat het meest gunstig. Bijvoorbeeld voor
op een plattegrond meer zie dat op wandjes
jongeren, zelfstandige eenheden, die geven
en kamertjes met allemaal rommel erin. Ik kan
de meeste opbrengst, de hoogste residuele
door die rommel niet heen kijken. Aan de struc-
waarde. Maar niet ieder gebouw is daar uiter-
tuur van een gebouw zie je meteen hoe een
aard geschikt voor, want niet alle studenten en/
gebouw zich kan ontsluiten. Waar gaan de trap-
of jongeren willen ver weg wonen van de uni-
penhuizen komen, hoe kan je daar komen, kan
versiteit/hoge school. Een heleboel jongeren
permanent temporality
hebben niet veel geld, maar zijn al blij dat ze
toen hebben we aan de buitenkant twee deuren
een zelfstandige woonruimte kunnen bemachti-
gemaakt. Op twee lagen rug-aan-rug won-
gen. Een studio-achtige ruimte met eigen voor-
inkjes gemaakt voor starters. Dus dat gebouw
is 100% benut, zeer efficiënt. We hebben al het
sloopafval van de binnenmuren gebruikt om
Wordt duurzaamheid meegenomen in kan-
schanskorven te vullen. Dan ben je ook weer
torentransformatie? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom
duurzaam bezig. Uiteindelijk hebben we voorg-
(nog) niet?
esteld om op het dak een heleboel PV-panelen
te zetten. De warmtehuishouding van dit geb-
Ja, want überhaupt is transformatie duur-
ouw was als of je nieuwbouwwaarde had, het
zaam, omdat je een gebouw hergebruikt. Op
A-label. Je ziet dat je met bestaande gebouw-
een moment dat je zoveel mogelijk element-
en heel ver komen. In een aantal gevallen kun
en probeert het te gebruiken ben je ook duur-
je heel ver meten met nieuwbouw, maar het zal
zaam bezig. Je maakt natuurlijk gebruik van de
misschien niet 100% kunnen.
bestaande infrastructuur. Dat is ook duurzaam,
Merkt u dat de opdrachtgever graag een
je hoeft geen nieuwbouw werk te herontwikkel-
duurzaam plan wil ontwikkelen? (Tim) De cor-
en, bijvoorbeeld met de hergebruik van hoof-
poratie wel als je definitief transformeert, bij ti-
daansluiting aan bestaande stadsverwarming
jdelijk is dat niet aan de orde. Sowieso vinden
en de meterkast. Wat daar bij komt kijken, als
een boel bedrijven het prettig als je kijkt naar
je bijvoorbeeld enkel glas wilt vervangen voor
dit soort elementen. Het gaat meer om imago
de kwaliteit met dubbel glas, ben je ook met
dan op terugverdientijden. Dat is wat ik tot nu
duurzaamheid bezig. Wat wij vaak bekijken,
toe wat ik ben tegengekomen. Terugverdienti-
vloeren moeten vaak opgedikt worden, omdat
jden zijn meer voor als je er zelf woont. Dit zijn
de vloeren niet dik genoeg zien van kantoorge-
altijd dingen die een partij voor andere doet.
bouwen. Op het moment dat je ze op moet dikken kan je er over denken om er vloerverwarm-
Waarom besluit men voor transformatie en niet
ing in te leggen: lage temperatuurverwarming.
voor sloop & nieuwbouw? Wat is duurzamer
Wat ik laatst bij een gebouw heb gedaan, de
en/of kostenefficiënter?
corporatie wilde graag een erfafscheiding, een
overgang van de tuintjes naar het buitengebied,
Één van de grote redenen om te kiezen voor
want het was een gebouwtje in twee lagen,
hergebruik en niet voor sloop/nieuwbouw is
permanent temporality
dat je hele Ruimtelijke Ordeningsproces simpel-
metal-studwanden erin bouwen. Metalstud is
er is. Het gebouw staat er al. Als er omwonen-
iets wat je toevoegt, en kan je ook weer we-
den zijn, kunnen ze niet klagen over schadu-
ghalen. In feite houd je steeds die draagstruc-
wwerking of andere dingen. Dat is belangrijk
tuur van dat gebouw over. Wij laten in heel veel
argument om te transformeren. Daarnaast, kijk
gevallen die gevel nog in tact, want die gev-
maar eens wat het kost om zo’n gebouw te ont-
el is wel eens onderdeel van de draagstructuur.
mantelen, om dat in alle fracties uit elkaar te
Waar wanden kunnen aansluiten, hangt af hoe
halen. Je kan niet zo maar zeggen: ik haal de
die gevel zich ontplooit/georganiseerd is.
sloopkogel er even doorheen, het moet stuk
Metalstudwanden met gipsplaten zijn
voor stuk uit elkaar gehaald worden. Als je dan
fysiek hartstikke zwaar, maar het is wel een
gaat kijken wat daar voor terug komt, zijn dat
demontabel element, dus het is weer uit elkaar
misschien wel woningen die heel efficient zijn,
te halen. Wat we vaak doen is het opnemen van
maar de cadeautjes die je krijgt bij transfor-
die prefab elementen. (pots, prefab badkamers)
matie, krijg je niet bij nieuwbouw. En de nieu-
Dat zijn ook weer elementen die je eruit kan
wbouwwoningen zijn uiteindelijk altijd duurder
halen en elders kan gebruiken als ze nog van
dan als je transformeert. Die kantoren hebben
goede kwaliteit zijn.
vaak hele luxe trappenhuizen, noodtrappenhui-
Ik ben nu bezig met een gebouw waar ik
zen, dat heb je in sociale woningbouw niet, ex-
verkavelbare drager aan het maken ben. Echt
tra verdiepingshoogte heb je niet. Dat noem
kijken hoe ik in dit gebouw een aantal kleine
ik cadeautjes die je krijgt. Zo nu en dan kom je
eenheden maken, met de mogelijkheid dat de
gebouwen waar je denkt, jeetje wat zit hier een
mensen kunnen zeggen dat ze niet één maar
geld in. Dat hergebruik je, en dan krijg je wel
twee kavels willen hebben. Een vrije verkavel-
een ander soort kwaliteit dat ze anders zouden
ing. De leidingschachten liggen natuurlijk vast.
hebben gehad.
Die moeten garanties bieden aan alle andere lagen dat er iets kan, maar vervolgens bepaalt di-
Wordt de transformeerbaarheid (veranderbaar-
egenen die erin komt hoe groot hij/zij zijn/haar
heid) van het gebouw na de ingreep meege-
woning wilt maken. Binnen de spelregels kan
nomen in het ontwerpproces? Tijdelijk/Perma-
hij bijvoorbeeld zelf bepalen waar dat balkon
komt. Ik denk dat daarmee mensen ontzettend
veel vrijheden hebben. Ik vind wel dat je een
De manier waarop wij transformeren is dat wij
kavel aan moet bieden dat te bewonen is. Je
permanent temporality
moet bewijzen dat er een plattegrond in kan,
toch een plek is waar men elkaar kan ontmo-
maar mensen kunnen ook andere plattegron-
eten, waar iets kan ontstaan. Dat is vaak belan-
den maken. De een wil een loft-achtige woning
grijk in die gebieden waar die gebouwen staan.
met een wc en een kleine natte cel, maar de an-
Het kan toch een aanjager zijn voor een stuk-
dere wil een mooie inloopkast, want dat vind ik
je gemeenschappelijkheid, contacten, dingen
leuk en weer een ander wil meer ruimtes heb-
die nieuw beginnen. Ik denk dat dat heel belan-
ben, niet 1 slaap kamer, maar ook een tweede.
grijk is. Het gebruik van de begane grond, die
Zo maak je allerlei mogelijkheden dat een
plint, dat je daar andere functies kan hebben
woongroep aan toe. De leidingschacht is uitein-
dan wonen, maar uiteindelijk moet je altijd ter-
delijk bepalend voor wat wel en niet kan.
ug kunnen naar wonen.
Je kan horizontaal uitbreiden, maar ver-
Studenten zijn groepen die op andere mo-
ticaal zie ik op het moment niet zitten, omdat
menten leven en actief zijn dan een heleboel
je allemaal sparingen moet maken in de vloer,
andere groepen, die zorgen voor echte leven-
maar wel dat je zegt tegen de mensen, kom
digheid. In kantoorgebieden is natuurlijk van
maar, en je krijgt met spelregels de vrijheid om
9 tot 5, en wellicht een uur ervoor en erna,
ergens te gaan zitten. Als je half kavel aan de
maar daarbuiten is er niets meer. Die studenten
ene kant erbij wilt, of een heel kavel, maar er
komen natuurlijk om 3 uur ’s nachts thuis, dat
moet altijd een heel kavel tussen twee wonin-
is ook niet dagelijks, en met honderden te geli-
gen overblijven, dus het mag nooit zo zijn dat
jk, maar er is altijd reuring rondom zo’n pand.
er een half kavel overblijft. Ik wil niet dat er een
En hoe meer studenten, hoe meer reuring.
onbewoonbaar half kavel over blijft, maar ik wel
Dat geeft toch een push voor zo’n gebied. Het
dat de vrijheid er is dat men op elke plek in het
geeft bescherming, en maakt zo’n gebied heel
gebouw kan beginnen vervolgens kan kijken
aantrekkelijk. Het zijn daarnaast ook eens 400
of je op de begane grond bijvoorbeeld andere
consumenten. Ga er maar vanuit dat ze allemaal
functies toestaat, dat daar kleine bedrijfjes kun-
wel eens wat kopen in het winkeltje dichtbij. Als
nen komen. Iemand die een kantoor wil heb-
het niet meer is. Het levert heel veel op.
ben, of een grotere ruimte, of gezamenlijk kantoor.
Wat is of kan de (ideale) rol zijn van een archiMulti-use nemen we altijd mee. We doen
veel meeting points, zoals “Kennis & Koffie” als
tect in de transformatie van kantoren? vergelijking maken met nieuwbouw.
het grote gebouwen voor jongeren zijn, dat er
permanent temporality
Bij nieuwbouw kan ik me voorstellen dat er Pro-
ouw in zijn waarde laat. Je moet mee-ademen
gramma van Eisen ligt, waar je op transformatie
met een gebouw. Dus ook in dat gebouw kruip-
veel meer moet meewerken op het formuleren
en. Als een kolom net op de verkeerde plek, de
van het programma van eisen. Proefondervin-
kolom niet weggummen, want alles wat je ver-
delijk kijk je wat kan er met een gebouw. De
plaatst kost ontzettend veel geld. Dat geld ben
opdrachtgever kan natuurlijk, ik zit in die op die
je kwijt. Met dat gebouw wat er is, moet je het
richting te denken, maar de bandbreedte moet
doen. Gebouwen zijn ook ontstaan vanuit een
groter zijn dan bij nieuwbouw. Als opdracht-
bepaalde ruimtelijke filosofie, en de lagen zijn
gever moet je flexibel zijn dat je naast 3-kamer-
vaak ook verschillend ingedeeld. Je doet niet
woningen, ook 1- of 4-kamerwoningen hebt.
eens iets heel geks met transformeren.
Ik denk dat daar een duidelijk afwijking is t.o.v.
Ziet u in uzelf een verschil met andere ar-
nieuwbouw. Nieuwbouw is heel erg gericht om
chitecten die niet met transformatie bezig zijn?
een ruimtelijk concept en vormgeving, dat is bij
Andere kijk op plattegronden, een nuchtere
transformatie minder. En ik denk dat het belan-
functionele aanpak? (Tim) Ik heb ook veel nieu-
grijk is dat architecten zich dat bewust zijn. Je
wbouw gedaan, en ik vind het ook altijd erg be-
bent niet de architect die het gebouw maakt, je
langrijk dat je plattegrond er gewoon goed uit
bent een plattegrondontwikkelaar.
ziet. Ik denk niet vanuit een gevel waar nog wat
Kijk je naar bepaalde architectonische el-
achter moet zitten. Ik maak waar men in woont,
ementen in een gebouw die je probeert te
en van daaruit ontstaat iets van een bepaald
benadrukken? (Tim) Nee, natuurlijk zijn ele-
beeld. Natuurlijk praat je over appartement-
menten die belangrijk zijn in een gebouw, een
en of woningen, en je weet of het een gebied is
trappenhuis of entree die een bepaalde kwalite-
waar platte daken moeten of schuine kappen.
it heeft en die we willen laten zien. Bijvoorbeeld
Daar houd je rekening mee, maar uiteindeli-
een entree met een vide, maar als er bij die vide
jk woon je in dat huis en is het niet de kleur van
allemaal dichte wanden komen en je geen kan-
de gevel die bepaalt of dat huis lekker woont.
toorpersoneel rond ziet lopen, dat Jantje naar
Het gaat naar mijn idee over hoe dat huis geor-
Pietje loopt of omgekeerd, dan is die vide miss-
ganiseerd is. Misschien kijk ik daar anders dan
chien ook niet meer van belang. In het gevel-
een heleboel anderen naar, dat de meest ide-
beeld kan het een bepaald belang hebben, dat
ale woning zodanig is ontwikkeld dat iemand
probeer je dan wel te handhaven, zo kijk je nat-
daar goed zijn huishouden kan voeren. Daar
uurlijk wel. Je moet wel zorgen dat je zo’n geb-
wordt helemaal niet bij stilgestaan, dat er in
permanent temporality
een huis een huishouden wordt gevoerd, en
je echt reel bent het daarop ook kunnen toe-
gewerkt wordt. Je moet in feite zorgen dat alle
passen. Je hebt dan ook plekken waar je afval
routings die plaatsvinden, zoals in een keu-
op een goede manier kan verzamelen. Bij dit
ken werken, afval verzamelen, opslaan, wassen,
soort gebouwen heb je dat wat ondergrondse
drogen, strijken, dat dat met elkaar verbanden
containers bij de ingang ergens. Als men naar
heeft. Als men daar echt naar zou kijken, zou
beneden gaat, sjouwt men wel even wat afval
men woningen iets anders maken dan men dat
mee. Maar soms liggen dit soort dingen op
nu maakt. Je vindt dan niet meer de wasma-
niveau van de inrichting, en net niet bij de ar-
chine op zolder, en de badkamer op de eerste
chitect. Bij ACTA gaat het om lange keuken-
verdieping. In de badkamer wordt de was ver-
bladen met rekken eronder, kooktoestellen e.d.
zameld, dus die wasmachine hoort daar naast
en dat is het. Voor de rest zitten er geen kastjes.
die badkamer te staan. Je maakt ook geen kas-
Dan heeft iemand nog het kastje van oma dat
ten meer in de slaapkamers, dan heb je kasten
tegen de wand wordt gezet, en wat tafels met
bij die badkamer. Iemand die pakt zijn schone
10 verschillende toestellen. Dat ziet er heel ge-
goed bij de badkamer, nadat de vieze was bij
zellig uit, eigenlijk heel rommelig, maar aan de
dezelfde plek is achtergelaten. Zo gaat de vieze
andere kant een soort georganiseerde romme-
was naar de wasmand, naar de wasmachine,
naar de droger, en dan terug naar de kast. Dan
heb je geen kasten meer op de kamer, alle-
Ziet u mogelijkheden in de (architectonische)
maal looproutes die nergens op slaan. Alleen
standaardisering van de invulling voor kan-
maar heen en weer sjouwen van een heleboel
torenleegstand? voorstel vs. het project van Fer-
materiaal. Een bijkeuken zouden we bijvoor-
di - probeer te bedenken wat voor/nadelen van
beeld ook moeten hebben, dat hebben we niet
beide kan zijn)
in Nederland. Alleen in hele grote woningen, in
de kleinere niet. Waar staan je containers? Waar
Ik denk dat het heel lastig is. Als de doelgroep
verzamel je flessen? Hele praktische dingen.
hetzelfde zou zijn, zou ik feite een standaard
Praktisch kijken naar het huishouden zou result-
verhaal kunnen toepassen, maar dat is me nog
eren in hele andere woningen.
nooit gelukt. Natuurlijk gebruik je wel element-
Bij ACTA was dit niet aan de orde. Ik denk
en, zoals een prefab badkamer, maar die ene
ook dat een student niet het gevoel heeft dat-ie
keer moet je wat breder en minder diep en vice
een huishouden voert. Maar in feite zou je, als
versa, anders kan je er niet langs. De ene keer
permanent temporality
is het breed genoeg om de keuken er tege-
de nis in met standaardisatie, want daar kunnen
naan te zetten, de andere keer moet de keu-
al heel veel verschillen door ontstaan. Wat wel
ken in de kamer. Iedere keer verschillen vanuit
is, als je naar elementen gaat, een toilet in een
de fysieke gegevens van een gebouw. Hetzelf-
vast element, een prefab sanitair-unit ook, maar
de geldt voor de plek van leidingschachten. Ik
die kan breder of langer, diep, minder diep. Wat
zie soms plannen en dan denk ik, die heeft niet
voor maten ook, in het ene plan kan het wel, in
nagedacht, dan staat er nergens in de tekenin-
de andere niet.
gen een leidingschacht. Dan kan je niet mee,
Beukmaten zijn tot nu toe altijd verschil-
ik kan daar niet bij. Net als een mens maken
lend. Soms ook hele rare beukmaten die ni-
zonder ruggengraat. Dat kan niet, daar loopt
ets met 30cm maten te maken hebben. Er zitten
alles doorheen wat je nodig hebt. Wat ik ook
soms hele rara afwijkingen. Sommige gebou-
soms zie, is dat de schacht te klein is, dan wordt
wen zijn keurig orthogonaal, en andere zijn or-
dan een doorwerking in het plan, maar dan zit-
thogonaal met één wand helemaal schuin, of
ie tegen de kolommen aan. Dan is niet verstan-
rondingen. Je komt veel gekke dingen tegen.
dig, want daar zit de meeste wapening. Als ik
In die zin is het niet zo dat je een stem-
daar allemaal gaten moet maken, wordt een
pel hebt, en ik kan mijn stempel hergebruiken.
constructeur erg ongelukkig. Een heleboel kan-
Een stempel bestaat bijvoorbeeld uit een keu-
toren zijn van gevel naar gevel dragend, maar
ken, toilet, sanitaire unit, en een leidingschacht,
niet allemaal. Er zijn er ook bij die een of ander
maar echt vaste elementen, ik denk dat dat heel
constructie aan de gangwanden hebben, een
lastig is, omdat je zoveel specifieke situaties te-
hele enkele twee keer aan beide kanten van de
gangen, vaak kolommen, een hele enkele keer
Het nadeel van een inschuifbare unit
schuiven. Dan zijn hele bepalende dingen hoe
(Koornneef) is dat je een dak en een vloer
ik zo’n gebouw ga aanpakken of niet. Afhanke-
maakt, maak je dan niet te veel. Je haalt ook
lijk van de diepte zet je schachten dan tegen de
de hele gevel weg, die ben je kwijt. Ik vraag
gang aan of verder weg. Ik zet ze meestal tegen
me af, kom je dat altijd tegen. Dat zal best een
de gang aan, zodat daar inspectie luiken ge-
keer, maar niet altijd. Het student hotel waar
maakt kunnen worden. Je kan er dan altijd bij. Is
ik nu aan merk bestaat uit twee gebouwdelen,
de schacht in de woning, en is er een probleem,
dan tot 1 gebouw is gesmeed in het verleden.
dan moet je in de woning gaan slopen. Dat is
Op die overgang staat twee kolommen naast
meestal niet de ideale oplossing. Daar ga je al
elkaar, en daar tussenin zit ook weer construc-
permanent temporality
tie. Dan ga je die ruimte die ertussenin zit nooit gebruiken, dan ben je niet efficiënt met zo[n
gebouw. Dit kan alleen in gebouw waar de
draagstructuur heel rigide hetzelfde is. Als je
verliezen lijdt, benut je ruimtes niet meer. Dan
zit ik ermee, wat houdt het in als je alles dubbel doet. Zou je die elementen ook zonder dat
gebouw op elkaar kunnen stappelen. Dan heb
je het hele gebouw niet nodig. En daarnaast,
hoe pakt dat dan financieel uit? Je maakt in beginsel waarschijnlijk extra kosten. Het wordt pas
efficiënt als dat 1,2 of 3 keer wordt hergebruikt. Anders stop je er veel geld, en moet je ook
een gebouw hebben dat maar net die beukmaat heeft. Dit is een oplossing voor een lineair gebouw, maar ik heb gebouwen gehad, dat
was zo’n kwadrant. Dan ga je de hoek om, en
kan je niets meer. Dan maar ik rare gangen zodat ik de gevel toch heel efficiënt kan gebruiken voor kamers. Dus je kunt het gebruiken,
maar niet voor alles en ik blijf me afvragen hoe
het kostenefficiënt blijft voor de eerste keer dat
je toepast. De opdrachtgever moet wel akkoord
gaan met de kosten. Of hij moet zeker weten
dat hij over 5 à 10 jaar een ander gebouw heeft.
permanent temporality
Was this manual useful for you? yes no
Thank you for your participation!

* Your assessment is very important for improving the work of artificial intelligence, which forms the content of this project

Download PDF