Aura2006

Aura2006
LES FORMES URBAINES
Novembre 2006
Angers
Formes urbaines
et cadre de vie
problématique et enjeux
Le contexte ............................................................... 3
Les outils .................................................................. 8
Le sens des mots ................................................... 4
Angers : de la caserne au parc habité ............ 14
Ce qu’il faut comprendre ...................................... 6
Forges : une approche environnementale
Les documents et règlements d’urbanisme .... 7
de l’urbanisme ....................................................... 16
Il ne s’agit pas de nier l’aspiration à la maison individuelle mais de réinterroger la manière de concevoir les
opérations pour offrir une diversité de relations spatiales et sociales et assurer un développement durable à
toutes les échelles du territoire.
Comment faire évoluer les méthodes pour poser en
premier lieu la question de la forme urbaine et architecturale et ensuite établir un règlement, à l’opposé de
la formule « on fait un règlement auquel tout le monde
s’adaptera » ?
Centre ville d’Angers
Les Ponts-de-Cé
Agence d’urbanisme de la région angevine www.aurangevine.org
Angers Loire Métropole 2004
Le paysage urbain se découvre par une succession
de parcours et de séquences. La présence de repères
favorise l’identification et accompagne le mouvement.
Ces repères urbains sont multiples dans la ville ancienne et les centres bourgs, ponctuels dans les quartiers récents et quasi inexistants dans les extensions
pavillonnaires. Cela tient à la programmation associée
à la morphologie urbaine, à la conception du plan d’ensemble et à la présence d’irrégularités géométriques
dans le dessin de l’espace public…et par conséquent
aux différents usages urbains offerts.
Le contexte
Le nombre de ménages devrait croître deux à trois fois
plus vite que la population en raison de la structure des
ménages et du vieillissement de la population.
Les projections démographiques à l’horizon 2020, travaillées dans le cadre du SCoT, peuvent engendrer
un besoin de près de 960 hectares à urbaniser (+ de
60 ha/an) soit environ l’équivalent de la commune du
Plessis-Grammoire si le foncier est utilisé comme sur la
période précédente à raison de 23,4 logements/ha avec
une production majoritaire de pavillons en lots1.
La prise en compte de l’évolution des modes de vie, de
l’inégalité d’accès à la voiture et au logement, réalité qui
touche encore certaines catégories d‘adultes et d’adolescents et sans doute demain des retraités modestes,
des besoins accrus de services et équipements liés au
vieillissement de la population mais également aux jeunes générations, contribuent à repenser « la forme et le
fond » des extensions urbaines.
Développement de la mobilité
Comment concilier croissance démographique, maîtrise foncière et urbanité?
- Comment donner un sens aux espaces de la vie
quotidienne, du logement à la ville ?
- Comment s’assurer de la rentabilité des équipements
et services ?
- Quelle articulation entre forme et composition urbaine pour gérer les différentes mobilités, répondant à
la ville des courtes distances et l’organisation de la
maîtrise des déplacements longs ?
- Comment concevoir des lieux habités en négociant
entre individualisme et besoin de vivre ensemble ?
Un autre axe de réflexion touche l’évolution des paysages, espaces emblématiques de notre identité collective,
qui progressivement se fractionnent et s’appauvrissent
alors que la demande de nature est au cœur des attentes des habitants.
La planification territoriale et la définition des formes
urbaines pour ces nouveaux espaces doivent s’inscrire
dans une démarche de développement durable en prenant en compte trois enjeux stratégiques :
- la consommation des terres agricoles et des espaces naturels,
- le développement de la mobilité à associer aux problématiques environnementales
- la ségrégation sociale et territoriale par l’habitat.
Les besoins en logements et en équipements prenant en
compte les évolutions des structures des ménages et le
vieillissement de la population invitent à plus d’attention
aux interrelations spatiales, associées aux interrelations
fonctionnelles, et d’autre part aux conditions du « mieux
vivre ensemble ».
1
Aire du SCoT : env. 500 ha consommés pour l’habitat entre 1996 et 2005 (55ha / an).
Optimisation des équipements
Préservation de l’agriculture
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
3
Le sens des mots
Il peut être calculé à différentes échelles, de la parcelle à
l’aire urbaine en appui d’une variable - surface - indicateur socio-économique ou de type fonction. Cette lecture
ne peut rendre compte du cadre dans lequel s’inscrivent
les constructions, la place du végétal et la qualité d’usage des espaces.
- Densité brute : nombre d’habitants, de logements
ou d’emplois recensés sur un secteur (le périmètre
inclut l’ensemble des voiries, les espaces verts, les
équipements publics)
- Densité nette : nombre d’habitants, de logements
ou d’emplois recensés sur une aire privée (le périmètre n’inclut que les voies de desserte des lots)
Densité réglementaire :
Densité parcellaire : rapport entre surface construite et surface au sol (COS)
DES
1. La densité vécue
L’appréciation de la densité par l’individu relève du ressenti en fonction de la morphologie urbaine et architecturale et/ou des composantes sociologiques.
La densité est trop souvent associée aux quartiers des
années 60-70 au regard des partis architecturaux, toursbarres ; ces quartiers ne sont pourtant pas exemplaires
quand on rapporte la surface bâtie au sol par rapport à la
surface totale… Il s’agit plus d’un ressenti lié à la monotypologie de l’habitat, qui se traduit en terme de « densité
sociale » (Roseraie, îlot Jean XXIII : 95 logts/ha).
Le parti d’aménagement de ces quartiers contribue également à stigmatiser l’image en s’affranchissant des principes urbains de la ville constituée (découpage des îlots
en appui d’un réseau viaire hiérarchisé, implantation
aléatoire du bâti et absence de statut lisible des espaces
publics).
MORPHOLOGIQUE DE LA DENSITÉ
TRADUCTIONS URBAINES POUR UNE MÊME DENSITÉ
GRANDE HAUTEUR
FAIBLE EMPRISE AU
50 LOGEMENTS/HA
Vue de la Roseraie
LES LIMITES D’UN OBSERVATION DENSITAIRE
Densité humaine :
MODULATION
Angers Loire Métropole 2004
La définition de la densité divise, car elle renvoie à des
notions diverses selon le point de vue adopté, l’échelle
que l’on considère, l’outil qu’elle constitue, et bien entendu l’objet mesuré, qu’il soit réglementaire ou analytique.
La densité est un indicateur quantitatif et non qualitatif.
Certaines formes d’habitat individuel groupé paraissent
moins denses alors qu’en réalité les densités surfaciques sont inversées. Ex : les quartiers de faubourg et
les centres bourgs (proximité place Ney : 152 logts/ha).
SOL
HAUTEUR MOYENNE
EMPRISE AU SOL MOYENNE
50 LOGEMENTS/HA
4
HABITAT
INTERMÉDIAIRE
MAISONS
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
Vue de Brissac-Quincé
Angers Loire Métropole 2004
APPARTEMENTS
SOL
© AURA mars 2007
FAIBLE HAUTEUR
FORTE EMPRISE AU
50 LOGEMENTS/HA
2. La qualité urbaine et du cadre de vie ne se calcule
pas
Réduire l’approche urbaine à une notion de densité c’est
faire abstraction du contexte et de la diversité urbaine
qui fait la richesse de la ville et de ceux qui l’habitent.
La conception des extensions urbaines réfléchie par le
prisme des « formes urbaines et cadre de vie » modifie
la nature des enjeux à intégrer en termes de composition
urbaine et de programmation.
La mixité des formes de l’habitat constitue une des
entrées pour diversifier la perception en mélangeant
les typologies et répondre à la demande de logement
du plus grand nombre sur une même opération (morphologie urbaine : diversité de formes et volumes bâtis
comprenant collectif, habitat individuel groupé et individuel pur).
Briollay - ZAC des Varennes
Diversité des fonctions
La polyfonctionnalité des espaces dans la programmation urbaine et l’aménagement des espaces publics
est essentielle pour créer des espaces de sociabilité
et d’urbanité.
Le traitement et la fonction des espaces non bâtis,
qu’ils soient publics ou privés, qu’ils servent à circuler,
déambuler ou se divertir modifient considérablement
la perception urbaine et donne de la valeur au logement. La prise en compte du rôle visuel des espaces de
transition entre l’espace public et la sphère privée (seuil
du logement) permet d’inverser le regard sur la valeur
urbaine et paysagère des espaces habités. En baissant
les seuils de surface nécessaire à la construction des
lots dans un lotissement, on peut augmenter les espaces publics en vue d’une meilleure qualité, avec la même
densité de logements/hectare.
Angers - ZAC Mollière
Le partage de l’espace public
La conception de la voirie est une priorité dans
l’aménagement des espaces publics pour organiser
les échanges et maîtriser les déplacements individuels. Elle s’appuie sur un partage de la rue offrant une
place confortable et sécure aux piétons et vélos (plutôt
que de les isoler en concevant une trame de cheminements pour mode doux, qui devra être éclairée et accessible aux secours). La continuité des cheminements
a des répercussions positives sur la programmation et
la rentabilité des services et équipements dont l’interaction ville-transport pour atteindre des seuils critiques de
population (résidentielle et emploi) dans le corridor de
transport collectif et de rentabilité du système.
Tiercé - Entrée de ville
La place du végétal et la gestion des transitions
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
5
Ce qu’il faut comprendre
1. La qualité urbaine ne se décrète pas.
3. Chaque opération s’inscrit dans un environnement particulier qui
appelle des réponses spécifiques en terme de greffe, de continuité
urbaine, de traitement de front bâti pour donner un sens à l’espace
et révéler l’identité d’un quartier.
4. La qualité de l’environnement ne se limite pas à la taille des lots
mais intègre le rapport au site, un travail sur l’îlot dans ses rapports
intérieur/extérieur et une approche qualitative de la trame des espaces publics, dans sa typologie (public, transition, privé) et ses
aménagements.
Le front de Maine
5. Le cadre naturel, mis en scène par la création de vue et de perspective, peut compenser une « faiblesse » d’espace public.
6. La diversité urbaine permet de renforcer l’attractivité économique et démographique, d’élargir le panel des logements, facteur
d’équité sociale et de durabilité :
- servir de tremplin au parcours résidentiel et au marché immobilier,
- répondre aux besoins des primo-accédants et des locataires capables de concilier des attentes contradictoires,
La coulée verte à Mollière
- intéresser des seniors accédants, qui ne souhaitent plus assumer une mobilité élevée ou l’entretien d’une maison individuelle
et de son jardin, mais trouver une alternative sans renoncer à
des habitudes, ni abandonner son autonomie, tout en gagnant
des avantages de localisation, des services de proximité ou un
environnement plus sécurisant.
La composition et la programmation urbaine sont deux leviers incontournables pour développer de la diversité dans les formes de l’habitat. Tous les profils peuvent y trouver une réponse si une offre en
équipements, services et emplois est implantée à proximité. L’évolution des modes de vie invite également à plus d’attention portée
au logement et aux besoins liés aux pratiques banales (rangement,
bricolage…).
Les commerces à l’Adezière à Avrillé
PRENDRE EN COMPTE LES LOGIQUES D’ACTEURS
Le rôle des collectivités est stratégique pour porter un projet qui concilie les aspirations du particulier et répond aux
besoins collectifs. Cela suppose un investissement de l’ensemble des acteurs et l’appui d’équipes pluridisciplinaires
(maître d’ouvrage, urbaniste, architecte…) pour définir le projet d’aménagement et de développement durable, mettre
en place les outils nécessaires à sa faisabilité (outils réglementaires) et faire partager les enjeux en concertation avec
les habitants.
6
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
Angers Loire Métropole 2004
2. Une densité énoncée n’induit en rien les dimensions du bâti, la
forme et la qualité des espaces publics. Elle permet d’en évaluer
des besoins en services et équipements et de resituer l’opération
dans le fonctionnement global du quartier, du secteur et de la commune.
Les documents et règlements d’urbanisme
Les documents d’urbanisme (SCoT et PLU) planifient le
développement des territoires pour limiter l’urbanisation
anarchique et soutenir l’activité agricole. Les règlements
d’urbanisme définissent les conditions de ce développement… mais l’écriture des articles limite souvent la
constructibilité et favorise l’habitat individuel implanté en
milieu de parcelle.
Les procédures opérationnelles (hors ZAC) doivent appliquer le règlement d’urbanisme des POS/PLU. Les extensions urbaines sont, en général, cadrées par anticipation par les articles 5 à 10 des règlements.
Ainsi, la forme urbaine est prédéfinie par les règles sur :
la mitoyenneté, l’inconstructibilité par rapport aux limites séparatives, les contraintes densitaires avec le COS
(cœfficient d’occupation du sol : rapport entre surface
construite et surface au sol) ou la taille minimale des
parcelles constructibles.
Les procédures opérationnelles de permis groupés et de
lotir peuvent être accompagnées de cahier des charges
réglant les droits et obligations des colotis.
L’évolution réglementaire POS - PLU (depuis 2000) permet de s’affranchir des COS et donc donne la possibilité
de ne pas fixer de densité parcellaire et de travailler sur
un site et non un terrain.
La Loi ENL donne la possibilité d’optimiser le foncier dans
les secteurs où les collectivités souhaitent programmer
des logements sociaux.
Le principe de réglementation qui précise des zones à
urbaniser (1AU et 2AU) des PLU, répond généralement
à un principe de précaution de la part des collectivités,
pour être en capacité de prendre position sur des projets
d’urbanisation. Par contre, la définition de règles urbaines et architecturales en l’absence d’études et de PADD
peut être un handicap à l’innovation.
Résultat d’un réglement banal
LES ARTICLES CADRANT LA FORME URBAINE
Les règles d’alignement et de continuité du bâti
- art.6 : recul par rapport aux voies d’accès (ex : à l’alignement ou au moins à 3m…)
- art.7 : marges en limites séparatives (ex : marges
latérales (au moins) de 3m., soit à partir d’une des
limites en respectant une marge latérale au moins de
3 m…)
- art 8 : implantation des constructions les unes par
rapport aux autres sur une même propriété
Application de règles urbaines - Corné
Les règles architecturales
- art.9 : emprise au sol (ex : 40%…)
- art.10 : hauteur des constructions
- art.11 : aspect extérieur : toitures , clôtures ...
Les règles de constructibilité
- art 5 : caractéristiques des terrains
- art.14 : possibilités maximales d’occupation du sol
(ex : COS : 0.5…)
Effets associés aux règles architecturales - Beaucouzé
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Les outils
Les outils urbains
Les outils d’aide à la décision
La valeur urbaine se définit par la qualité d’usage issue
de l’association de trois facteurs : fonctionnalité, qualités
résidentielle et de paysage urbain et végétal.
Le choix d’une procédure adaptée peut s’avérer complexe, suivant la problématique soulevée ou la difficulté
à définir le contenu de la programmation.
Elle appelle :
Parmi l’ensemble des procédures permises par le code
des marchés publics, deux permettent de dialoguer avec
les concepteurs - futurs partenaires du projet.
1. Un travail de cadrage et d’anticipation en amont porté par la collectivité :
- diagnostic territorial pour déterminer les conditions d’organisation de l’extension ou de la greffe
en prenant en compte l’histoire des lieux, la morphologie urbaine, la trame parcellaire et paysagère, le réseau de voirie...
- définition d’un préprogramme stratégique en matière d’accessibilité, de fonctions et d’usages, de
typologie d’habitat et d’environnement...
2. Le choix d’un maître d’œuvre urbain entouré des
compétences professionnelles nécessaires (architecte-urbaniste, paysagiste, programmiste, géomètre…)
pour déterminer les règles urbaines, architecturales
et paysagères en appui d’un parti d’aménagement et
d’un plan de composition partagé avec la collectivité
…quitte à modifier le règlement pour répondre aux
objectifs de diversité et de qualité d’usage.
3. La sélection des promoteurs ou des architectes, suivant la taille de l’opération, sur la base d’un cahier
des charges clair et complet en matière de programme, des conditions d’inscription des programmes sur
le site, d’objectifs à atteindre et de constructibilité.
Les collectivités peuvent :
- s’appuyer sur les conseils du CAUE, de la DDE et de
l’agence d’urbanisme pour définir la stratégie et la
méthode adaptée,
- se faire accompagner par un architecte-conseil leur
permettant de diversifier les réponses architecturales tout en garantissant la cohérence globale.
La consultation : procédure relativement souple et rapide permettant de sélectionner un concepteur ou un couple aménageur - concepteur sur la base d’un concept et
d’une méthodologie.
Le marché de définition : procédure permettant d’approfondir les objectifs de la collectivité. Elle offre la possibilité de retrouver un processus plus souple, plus ouvert
au débat et à l’itération, en accroissant l’information des
prestataires, en permettant les questionnements et la réflexion collective.
La procédure de concours, tout en comportant de multiples déclinaisons (ouvert ou restreint…, sur esquisse, sur
APS…) impose que soit prédéfini le programme associé
à une enveloppe consacrée aux travaux. Le principe de
l’anonymat, lors du rendu, ne permet pas d’échange entre le maître d’ouvrage et le concepteur.
La procédure du concours d’idées permet d’évaluer la
capacité d’évolutivité d’un site, très en amont et sans
obligation de mission de maîtrise d’œuvre.
EUROPAN : concours d’idées national et européen
ouvert aux jeunes concepteurs sur des thématiques ciblées.
EUROPAN 7 (2003) : challenge suburbain - intensités et
diversités résidentielles.
EUROPAN 8 (2005) : comment apporter de l’urbanité à
des morceaux de ville.
Ex : Europan 2003 - Projet à Reims
Intérieur jardin
Le jardin-cité
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AURA © Formes urbaines et cadre de vie
Le foncier
Le foncier est le matériau de base du développement ou
renouvellement urbain. Son acquisition est un préalable
dans le cadre d’opérations que la collectivité souhaite
entièrement maîtriser.
Pour anticiper la maîtrise du foncier, la collectivité doit
définir ses objectifs et son projet. Dans le cadre des PLU
elle peut inscrire en ZAD les secteurs à maîtriser en priorité.
Dans les autres zones, la préemption peut se faire, mais
sur délibération du conseil municipal (emplacements réservés, ZAD...).
Le propriétaire d’un bien situé dans une zone de préemption peut contraindre le bénéficiaire du droit de préemption à l’acquérir à tout moment. Le propriétaire adresse
une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Le titulaire du
droit de préemption a deux mois pour se prononcer.
Trois outils majeurs pour l’acquérir :
L’acquisition à l’amiable
Négociation avec le(s) propriétaires des terrains susceptibles d’intéresser la collectivité à court, moyen ou long
terme.
Le droit de préemption urbain (DPU)
L’expropriation
Procédure justifiée par un intérêt public qui permet
de contraindre un propriétaire d’un bien immobilier à
le céder à la commune. Un acte déclaratif d’utilité publique est établi après une enquête d’utilité publique et une
enquête parcellaire (arrêté ministériel ou préfectoral, ou
par décret en Conseil d’Etat).
La cession peut être amiable.
Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général. Dans des zones de projets
définies, la collectivité locale est prioritaire pour acheter
des biens mis en vente. Toutefois la commune a le droit
d’utiliser le bien à d’autres fins que celui indiqué initialement, à la condition que l’opération soit susceptible de
justifier le droit de préempter.
La commune peut exercer son droit sur tous les biens
immobiliers achevés depuis au moins 10 ans qui font
l’objet d’une vente (volontaire ou forcée) ainsi que sur
les titres des sociétés immobilières.
Le droit de préemption s’exerce de plein droit :
- à l’intérieur des périmètres urbains (zones U),
- dans les zones d’urbanisation future (zone NA),
- dans les espaces naturels et sensibles couverts par
un plan de sauvegarde et de mise en valeur,
- dans les zones d’aménagement concerté (ZAC).
A défaut d’entente, l’intervention du juge est nécessaire.
Celui-ci fixe le montant des indemnités en prenant en
compte la valeur du bien, sa consistance, son usage effectif, le préjudice subi, les prix acceptés à l’amiable par
d’autres expropriés.
Cas particuliers d’expropriation :
Le remembrement rural : à l’occasion de grands travaux (autoroutes, chemins de fer...).
Les édifices menaçant ruine : le maire notifie un «arrêté de
péril» sur des bâtiments ou murs compromettant la sécurité
publique.
L’habitat insalubre : l’insalubrité d’immeubles dangereux pour
la santé ou la vie de ses occupants ou des voisins est notifiée
par le Conseil départemental d’hygiène. L’Etat, les collectivités
locales ou les établissements publics exproprient.
L’alignement : l’administration y a recours pour élargir, rétrécir
ou redresser une voie existante.
Evolution de l’occupation du sol entre 1950 et 2005 sur le périmètre du SCoT
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
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Les procédures opérationnelles
Le permis de construire
La production neuve en individuel est majoritaire (57%
sur l’aire urbaine entre 1990 et 2005). Le marché de l’individuel est divisé en un secteur diffus, qui représente
environ 80% de la construction, et un secteur groupé,
les 20% restants.
Le diffus
Procédure privée offerte à tout propriétaire pour réaliser
une simple division parcellaire ne dépassant pas deux
lots tous les dix ans. Ce principe d’urbanisation est la
principale cause de l’étalement urbain.
Le règlement d’urbanisme du PLU s’applique.
10
Le permis de lotir
Procédure privée permettant de réaliser une division
foncière et de viabiliser des terrains à la disposition des
constructeurs. Ce mode oblige à disposer des terrains en
totalité ; la possibilité de ne pas dessiner avec précision
les parcelles à revendre permet de mixer lots libres et
permis groupé. L’application du règlement d’urbanisme
du PLU, dont la rédaction se fait sans étude urbaine et
paysagère préalable, constitue une des causes d’échec
des greffes avec l’existant et de banalisation des paysages. Le principe d’anticipation réglementaire complexifie
la mission des architectes - urbanistes conseils.
Le terme lotissement est passé dans le langage courant
d’une procédure opérationnelle qui peut allier tout type
d’habitat (ex : Paris) à un concept résidentiel monolithique basé sur le pavillon implanté en milieu de parcelle.
Le permis groupé
Procédure privée permettant de déposer un permis de
construire unique comprenant plusieurs bâtiments sur
un même terrain, la division étant réalisée après la construction. Pour la commune, ce mode permet de s’assurer de l’homogénéité des constructions et de diversifier
les typologies d’habitat en mixant collectifs et individuels. L’application du règlement d’urbanisme du PLU
peut constituer une contrainte quant à l’implantation des
constructions les unes par rapport aux autres sur une
même parcelle (article 8). Par contre, il peut constituer
un mode intéressant, même si le montage est complexe,
pour inscrire les constructions sur un espace public de
qualité.
Lotissement Le Clos du Château à Trélazé
Permis groupé Maison neuve à Pellouailles
Lotissement Bellevue à Corné
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
La ZAC
Mode opératoire d’initiative publique. La ZAC est un outil
opérationnel pour acquérir, aménager et équiper des terrains, puis les revendre dans le cadre d’une opération
d’ensemble stratégique pour la commune.
La taille des opérations est souvent plus importante qu’un
lotissement (+ de 2 ha). Le périmètre et le programme
sont approuvés par délibération du conseil municipal ou
conseil communautaire.
C’est une procédure plus longue avec des étapes obligatoires d’études et de concertation.
La définition du plan de composition permet d’agir tant
sur le concept urbain et paysager que sur les conditions
réglementaires, d’unités résidentielles et de gestion des
interrelations (typologie des espaces publics) que sur
la programmation d’habitat (formes et statuts des logements) et des implantations d’équipements et services.
ZAC des Varennes à Briollay
Ce mode appelle un travail itératif entre la commune et
l’aménageur pour caler la structure urbaine et la trame
des espaces publics, définir les programmes et les localiser en fonction des dessertes en TC et des équipements et services. Cette procédure permet de diversifier
les typologies d’habitat (accueil des primo-accédants)
par le montage financier et la maîtrise du coût de sortie
des logements.
Le temps de réalisation des ZAC étant généralement
plus longs (15, 20 ans), il s’avère nécessaire de mettre
en place des outils de suivi qui, sans avoir de valeur juridique, constitue le fil conducteur de la démarche : en
amont, des cahiers de prescriptions urbaines, architecturales, paysagères et environnementales, pour guider
la mise en œuvre progressive des projets ; en aval des
tableaux de bord pour suivre et recaler les programmations.
ZAC de la Picoterie à Beaucouzé
ZAC Saint-Serge
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
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Les outils pour l’habitat locatif social
Les logements sociaux « publics » sont créés, améliorés
ou réhabilités, avec des financements de l’Etat et gérés
par des organismes dits «d’habitation à loyers modérés»
(HLM).
Les logements locatifs du secteur privé peuvent être désignés comme logements sociaux, lorsque le propriétaire bailleur met aux normes d’habitabilité son patrimoine
avec des subventions à l’investissement de l’Agence
nationale à l’amélioration de l’habitat (ANAH). Ces logements sont alors conventionnés avec l’Etat dans des
conditions comparables à ceux des organismes HLM.
Un constructeur et bailleur privé peut également conventionner les logements qu’il crée en utilisant le Prêt locatif
social (PLS).
Le conventionnement des logements sociaux ouvre l’accès à l’aide personnalisée au logement (APL) en fonction des revenus des personnes occupant le logement.
Le financement du parc locatif social
Depuis la fin du XIXe siècle, les besoins en logements
sociaux ont été cadrés par une succession de lois qui ont
incité les collectivités à construire des opérations d’envergure. La qualité de certaines opérations est plébiscitée (les unités résidentielles HBM de Paris), d’autres,
plus récentes, sont plus décriées …
L’état attribue des subventions différenciées selon le financement utilisé ; les collectivités peuvent les abonder,
compléter (apport du terrain, garantie financière, …).
PLA-TS : PLA très sociaux - PLA-LM : PLA à loyer minoré
PLI : le prêt locatif intermédiaire (1992) s’adresse à tout
investisseur, personne physique ou personne morale
pour réaliser une opération locative dont les loyers se
situent entre ceux des logements locatifs sociaux et ceux
du marché libre et est calculé par zone.
Les logements financés par le PLI doivent être loués à
des locataires ne dépassant pas des plafonds de ressources, mais ces prêts n’ouvrent pas droit à l’APL pour
l’occupant.
PLUS : le prêt locatif à usage social (1999) fusionne l’ex
PLA ordinaire et le PLA-LM. Il donne aux bailleurs sociaux les moyens, notamment juridiques, de répondre
aux exigences de mixité sociale en leur permettant d’accueillir dans les mêmes immeubles des ménages avec
des ressources différenciées, et de mieux maîtriser les
loyers des opérations ; le loyer maximum des logements
PLUS a été réduit à 90 % de celui du plafond des logements PLA, soit généralement le loyer plafond servant
au calcul de l’APL.
PLS : le prêt locatif social (2001) est ouvert à tous les
maîtres d’ouvrage : personnes physiques ou morales. Il
a vocation à financer des opérations de construction et
d’acquisition-amélioration correspondant à des niveaux
de loyer (≤150% loyers plafonds PLUS) et de ressources
(revenus ≤ 130 % du plafond PLUS) dans les zones de
marchés tendues où ce type de produit est nécessaire à
une diversification de l’offre locative.
Après 1977, réforme du financement et mise en place
des aides à la personne :
PLA (Prêts locatifs publics aidés) :
PLA CDC distribué par la Caisse des dépots aux organismes HLM, SEM et organismes œuvrant pour les défavorisés ;
PLA CFF distribué par le Crédit foncier à tous personnes
physiques et morales autres que les organismes HLM.
Depuis 1990, le système de financement s’est diversifié
en appui des politiques de l’Etat :
PLA-I : Le PLA d’intégration présente un loyer réduit
(loyer minimum < 88 % du loyer maximum PLUS) et est
destiné aux ménages modestes (revenus => 60% des
plafonds PLA) ayant besoin d’une action d’insertion et
donc d’un accompagnement social. Le logement proposé doit contribuer à la réinsertion sociale des ménages.
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AURA © Formes urbaines et cadre de vie
Un exemple de PLUS à Ecouflant
La loi ENL
Le pacte national pour le logement, dont la loi ENL constitue le volet législatif, vise d’abord à relancer la construction de logements. La loi simplifie et accélère les procédures de cession de ses terrains.
Accroître la production de terrains à bâtir.
La loi simplifie et accélère les procédures de cession des
terrains publics.
Les collectivités territoriales peuvent pendant cinq ans, à
titre expérimental, créer des sociétés publiques locales
d’aménagement. Les communes ayant moins de 20%
de logements sociaux et relavant de l’article 55 de la
loi SRU devront mettre en chantier au moins 30% de
logements locatifs sociaux sur trois ans, par rapport au
nombre total des mises en chantier qu’elles engagent,
de manière à accélérer l’atteinte de l’objectif de 20%.
Elle offre de nouvelles dispositions fiscales (majoration
TFPNB) avec le partage de la plus value des terrains
rendus constructibles.
Redynamiser toute la chaîne du logement.
Elle aide les ménages à revenus modestes à accéder
à un logement à loyer abordable et lutte contre
la vacance des logements dans le
parc privé.
Renforcer l’accès au logement
Les PDALPD sont revus pour instaurer une commission
de médiation départementale et donner la possibilité de
créer des accords collectifs intercommunaux ( par exemple charte intercommunale du logement).
Accompagner la relance de la production par des
dispositions réglementaires
Elle permet d’intégrer dans les PLU, un échéancier des
nouvelles zones à urbaniser, d’instituer des servitudes
relevant de l’art L 123-2 dans les zones à urbaniser (sic
zones urbaines) et de délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu’il définit
dans le respect des objectifs de mixité sociale. Les communes peuvent majorer le COS dans ces secteurs.
Location-accession portée par le Val de Loire
à la caserne Desjardins
Favoriser l’accession sociale à la propriété pour les
ménages modestes.
Dans les quartiers en rénovation urbaine élargis aux
secteurs situés à moins de 500m de ces quartiers, la
loi ramène le taux de TVA à 5.5% au lieu de 19.6% ; le
montant du prêt à taux zéro est majoré ; l’acquisition du
terrain mis à disposition par bail à construction est différée pour la réalisation de maisons à 100 000€.
Val de Loire
Stimuler par des dispositifs fiscaux.
Elle motive l’offre locative
privée à loyer maîtrisé : dans
l’immobilier neuf, incitation fiscale pour les particuliers dans la construction de logements à loyer intermédiaire (plafond de loyer en fonction des ressources
du locataire) ; dans le parc existant, déductions fiscales
pour les propriétaires proposant des loyers maîtrisés.
Pour les communes, l’état remboursera intégralement
les pertes de recettes subies à la suite de l’exonération
de taxe foncière pour les logements sociaux (PLUS et
PLAI).
(image virtuelle)
Un enjeu pour les extensions urbaines
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
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Angers : de la caserne au parc habité
Îlot de reconquête urbaine de 64 515 m2 .
Situation de proximité du centre ville : 10 mn
Un site initialement imperméable par sa fonction et enclavé au sein d’un tissu dense de faubourg.
Un environnement mixant les typologies d’habitat, maisons de ville anciennes et contemporaines, et quelques éléments émergeants de plus grande hauteur.
QUELQUES DATES...
1998 : libération de la caserne Desjardins par l’armée ;
l’Etat conserve une emprise de 13 586 m2 à l’ouest
pour y transférer la gendarmerie Saint Maurice.
2000 : acquisition par la ville d’Angers des 50 829m2 libérés qui confie en mandat à la SARA (société d’aménagement) les études nécessaires à l’aménagement
de l’îlot Desjardins.
2003 : lancement des études de faisabilité.
1. LA CONSULTATION DE MAÎTRISE D’ŒUVRE
La SARA lance une consultation de maîtrise d’œuvre afin de sélectionner une équipe d’urbanistes-paysagistes
pour mener dans un premier temps les études d’urbanisme jusqu’au dossier de création et ensuite assurer une
mission de maîtrise d’œuvre urbaine et d’architecte-paysagiste en chef de la ZAC.
Enjeux inscrits dans le cahier des charges de la consultation
•
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•
Intégration dans la forme et la structure du tissu environnant
Désenclavement et accessibilité à partir des axes principaux qui irriguent le quartier
Mixité des fonctions résidentielles, d’activités, de détente et de loisirs
Mixité sociale et générationnelle dont 20% d’habitat social
Création d’un parc urbain à l’usage et l’échelle du quartier d’un minimum de 8 à 10 000 m2
Expression de la politique d’aménagement durable et de qualité du paysage urbain de la ville
Conservation des deux pavillons de garde situés de part et d’autre de l’entrée principale (grille conservée)
Respect du POS
Les 3 trois réponses programmatiques
Agence ENET-DOLOWY - PHYTOLAB
Logements : 326 dont 16 maisons
Tertiaire : 7 000 m2
Equipement public : 2 000 m2
Parc : 10 000 m2 + 4 000 m2 (mail belvédère)
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ROLLAND - TAVERNIER
Logements : 330 dont 40 maisons
Tertiaire : 3 200 m2
Equipement public : 1 600 m2
Parc : 10 500 m2
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
Jean-Yves BARRIER - URBISCUS
Logements : 557 dont 15 maisons
Tertiaire : 2 973 m2
Equipement public : 1 100 m2
Parc : 6 500 m2
Consultation de maîtrise d’œuvre sur le site de la caserne Desjardins
Trois approches urbaines contrastées
Les propositions, concernant le parti pris d’aménagement du site, l’organisation des échanges internes et la gestion de
la transition avec les îlots de faubourg qui bordent la caserne démontrent la diversité des réponses urbaines possibles :
L’agence Dolowy inscrit son projet en appui d’une trame d’espaces public hiérarchisée alors que les deux autres équipes développent un concept d’îlots urbains. Les trois plans de composition offrent trois cadres de vie différents.
2. MISSION DE MAÎTRISE D’ŒUVRE URBAINE CONFIÉE AU LAURÉAT :
ENET-DOLOWY ARCHITECTES-URBANISTES ET F. FOURREAU PAYSAGISTE.
Le processus de mise en œuvre est mené par une équipe projet
constituée de la ville d’Angers, de l’aménageur et l’équipe de maîtrise d’œuvre urbaine de la ZAC.
Mission d’études de définition du projet
(18 mois) : plan d’aménagement - découpage
des différents lots - règles urbaines, architecturales et d’usages associées :
- une mission de maîtrise d’œuvre de la trame publique
- organisation de la concertation avec les
quartiers environnants et un travail en partenariat avec le CCQ sur la conception du parc et
des équipements publics
Cabinet Enet-Delowy
- parallèlement lancement d’études complémentaires
pour adaptation et calage du programme
- lancement de la procédure opérationnelle : ZAC
Programme de la ZAC
programme
- Habitat : 442 logements HQE
- Equipements publics : crèche et maisons pour
les associations dans les deux pavillons de garde
- Espaces publics : 9 000 m2 de parc tentaculaire
+ mail belvédère + coulée verte
- Tertiaire : 1 000 m2
typologie
T5
T4
T3
T2
T1bis
collectifs
316
6
52
130
92
9
intermédiaires
111
2
23
48
23
2
maisons de ville
total
pourcentage
15
15
5
442
23
75
202
126
11
5%
17%
46%
29%
2%
3. LES MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE ET DE SUIVI
Ce travail partenarial a permis de caler l’organisation des consultations promoteurs/bailleurs en affichant une stratégie
de prix de sortie des logements. Le choix des concepteurs associés à chaque promoteur/bailleur a été fait sur dossier
de références/compétences, hormis pour Angers habitat qui a lancé un concours.
4. PHASE OPÉRATIONNELLE
La mise en œuvre de la trame des espaces publics est amorcée début 2006 avec le préverdissement du parc.
Les permis de construire sont déposés (fin 2006).
Les premiers habitants sont attendus au premier trimestre 2008.
AURA © Formes urbaines et cadre de vie
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Forges - Une approche environnementale de l’urbanisme
pour un lotissement communal - Lotissement de la Marsonnière
Commune de 200 habitants, située à 3 km de Doué-la-Fontaine, composée de semis de hameaux sans véritable centre ni logements sociaux.
Une démarche environnementale globale en appui d’une volonté politique forte.
OBJECTIFS
• Créer un centre bourg
• Favoriser la mixité sociale
• Penser un urbanisme durable
• Réduire les impacts au niveau de l’environnement
• Valoriser le patrimoine environnant
• Maîtriser les coûts
• Communiquer
LE PROGRAMME
Zone inconstructible
(constructions principales
et annexes)
2
Surface totale : 25 908 m
24 parcelles de 355 à 1 215 m2
29 logements dont 4 logements
sociaux
Interdiction d'accès à la parcelle
depuis la voie
Axe du faîtage principal
Recul minimum
de la construction principal
Implantation du pignon
de la construction principale
ou annexe accolée à l'alignement du mail
Implantation de la façade
de la construction principale
à l'alignement de l'emprise publique
Bureaux d’études :
- Agence ECCE TERRA, architectes urbanistes, paysagistes
- Agence Espace temps, AMO
- Cabinet Onillon- Duret ,
géomètres
Implantation du garage
à l'alignement de l'emprise publique
(lots 22 et 26)
Implantation du pignon
de la construction principale
à l'alignement de l'emprise publique
Implantation du pignon
de la construction principale
Implantation du pignon
de la construction principale
à l'alignement de l'emprise publique
Charmille obligatoire
Clôture végétale
(Charmille ou mélange de végétaux)
Travail en partenariat :
ADEME, DDE, PNR, ABF,
Communauté de commmune
Doué-la-Fontaine, SIEML (organisme logeur)
Clôture végétale sous forme de bosquet
(mélange de 3 à 5 essences végétales,
lots 22, 23 et 24)
Clôture grille métallique sur muret
(hauteur du muret : 1,20m
et hauteur maxi muret+grille:1,80m)
Clôture en mur plein de 1,80m
ou muret de 1,20m max.surmonté
d'une grille métallique (hauteur totale : 1,80m)
UNE AEU (APPROCHE ENVIRONNEMENTALE DE L’URBANISME) EN 3 ÉTAPES :
1. Analyse environnementale du projet initial d’aménagement destinée à établir des recommandations et des prescriptions sur le plan masse : modification de la taille des parcelles de (500 à 1 527 m2) à (355 à 1 215 m2), organisation
des déplacements, gestion des eaux pluviales, desserte énergétique, conservation d’éléments patrimoniaux.
2. Recommandations et prescriptions en matière d’ensoleillement et de maîtrise de l’énergie applicables sur chaque
construction ; retranscription dans les documents réglementaires. Rédaction d’un document de sensibilisation à destination des acquéreurs.
de la région angevine
Dossier réalisé par Isabelle LEULIER-LEDOUX, Architecte-urbaniste
Nathalie MONTOT, Chargée de mission habitat, foncier
Caroline BRICHET-BERNARD, Architecte
www.aurangevine.org
29, rue Thiers - 49100 ANGERS - Tél : 02.41.18.23.80. - Fax : 02.41.18.23.90. - Courriel : [email protected]
Agence d’urbanisme
ISSN : 1955-9313
3. Mise en place d’un accompagnement des différents acteurs, acquéreurs et constructeurs, l’AEU ayant des conséquences directes sur les options architecturales (HQE).
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* Your assessment is very important for improving the work of artificial intelligence, which forms the content of this project

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