LES FORMES URBAINES Novembre 2006 Angers Formes urbaines et cadre de vie problématique et enjeux Le contexte ............................................................... 3 Les outils .................................................................. 8 Le sens des mots ................................................... 4 Angers : de la caserne au parc habité ............ 14 Ce qu’il faut comprendre ...................................... 6 Forges : une approche environnementale Les documents et règlements d’urbanisme .... 7 de l’urbanisme ....................................................... 16 Il ne s’agit pas de nier l’aspiration à la maison individuelle mais de réinterroger la manière de concevoir les opérations pour offrir une diversité de relations spatiales et sociales et assurer un développement durable à toutes les échelles du territoire. Comment faire évoluer les méthodes pour poser en premier lieu la question de la forme urbaine et architecturale et ensuite établir un règlement, à l’opposé de la formule « on fait un règlement auquel tout le monde s’adaptera » ? Centre ville d’Angers Les Ponts-de-Cé Agence d’urbanisme de la région angevine www.aurangevine.org Angers Loire Métropole 2004 Le paysage urbain se découvre par une succession de parcours et de séquences. La présence de repères favorise l’identification et accompagne le mouvement. Ces repères urbains sont multiples dans la ville ancienne et les centres bourgs, ponctuels dans les quartiers récents et quasi inexistants dans les extensions pavillonnaires. Cela tient à la programmation associée à la morphologie urbaine, à la conception du plan d’ensemble et à la présence d’irrégularités géométriques dans le dessin de l’espace public…et par conséquent aux différents usages urbains offerts. Le contexte Le nombre de ménages devrait croître deux à trois fois plus vite que la population en raison de la structure des ménages et du vieillissement de la population. Les projections démographiques à l’horizon 2020, travaillées dans le cadre du SCoT, peuvent engendrer un besoin de près de 960 hectares à urbaniser (+ de 60 ha/an) soit environ l’équivalent de la commune du Plessis-Grammoire si le foncier est utilisé comme sur la période précédente à raison de 23,4 logements/ha avec une production majoritaire de pavillons en lots1. La prise en compte de l’évolution des modes de vie, de l’inégalité d’accès à la voiture et au logement, réalité qui touche encore certaines catégories d‘adultes et d’adolescents et sans doute demain des retraités modestes, des besoins accrus de services et équipements liés au vieillissement de la population mais également aux jeunes générations, contribuent à repenser « la forme et le fond » des extensions urbaines. Développement de la mobilité Comment concilier croissance démographique, maîtrise foncière et urbanité? - Comment donner un sens aux espaces de la vie quotidienne, du logement à la ville ? - Comment s’assurer de la rentabilité des équipements et services ? - Quelle articulation entre forme et composition urbaine pour gérer les différentes mobilités, répondant à la ville des courtes distances et l’organisation de la maîtrise des déplacements longs ? - Comment concevoir des lieux habités en négociant entre individualisme et besoin de vivre ensemble ? Un autre axe de réflexion touche l’évolution des paysages, espaces emblématiques de notre identité collective, qui progressivement se fractionnent et s’appauvrissent alors que la demande de nature est au cœur des attentes des habitants. La planification territoriale et la définition des formes urbaines pour ces nouveaux espaces doivent s’inscrire dans une démarche de développement durable en prenant en compte trois enjeux stratégiques : - la consommation des terres agricoles et des espaces naturels, - le développement de la mobilité à associer aux problématiques environnementales - la ségrégation sociale et territoriale par l’habitat. Les besoins en logements et en équipements prenant en compte les évolutions des structures des ménages et le vieillissement de la population invitent à plus d’attention aux interrelations spatiales, associées aux interrelations fonctionnelles, et d’autre part aux conditions du « mieux vivre ensemble ». 1 Aire du SCoT : env. 500 ha consommés pour l’habitat entre 1996 et 2005 (55ha / an). Optimisation des équipements Préservation de l’agriculture AURA © Formes urbaines et cadre de vie 3 Le sens des mots Il peut être calculé à différentes échelles, de la parcelle à l’aire urbaine en appui d’une variable - surface - indicateur socio-économique ou de type fonction. Cette lecture ne peut rendre compte du cadre dans lequel s’inscrivent les constructions, la place du végétal et la qualité d’usage des espaces. - Densité brute : nombre d’habitants, de logements ou d’emplois recensés sur un secteur (le périmètre inclut l’ensemble des voiries, les espaces verts, les équipements publics) - Densité nette : nombre d’habitants, de logements ou d’emplois recensés sur une aire privée (le périmètre n’inclut que les voies de desserte des lots) Densité réglementaire : Densité parcellaire : rapport entre surface construite et surface au sol (COS) DES 1. La densité vécue L’appréciation de la densité par l’individu relève du ressenti en fonction de la morphologie urbaine et architecturale et/ou des composantes sociologiques. La densité est trop souvent associée aux quartiers des années 60-70 au regard des partis architecturaux, toursbarres ; ces quartiers ne sont pourtant pas exemplaires quand on rapporte la surface bâtie au sol par rapport à la surface totale… Il s’agit plus d’un ressenti lié à la monotypologie de l’habitat, qui se traduit en terme de « densité sociale » (Roseraie, îlot Jean XXIII : 95 logts/ha). Le parti d’aménagement de ces quartiers contribue également à stigmatiser l’image en s’affranchissant des principes urbains de la ville constituée (découpage des îlots en appui d’un réseau viaire hiérarchisé, implantation aléatoire du bâti et absence de statut lisible des espaces publics). MORPHOLOGIQUE DE LA DENSITÉ TRADUCTIONS URBAINES POUR UNE MÊME DENSITÉ GRANDE HAUTEUR FAIBLE EMPRISE AU 50 LOGEMENTS/HA Vue de la Roseraie LES LIMITES D’UN OBSERVATION DENSITAIRE Densité humaine : MODULATION Angers Loire Métropole 2004 La définition de la densité divise, car elle renvoie à des notions diverses selon le point de vue adopté, l’échelle que l’on considère, l’outil qu’elle constitue, et bien entendu l’objet mesuré, qu’il soit réglementaire ou analytique. La densité est un indicateur quantitatif et non qualitatif. Certaines formes d’habitat individuel groupé paraissent moins denses alors qu’en réalité les densités surfaciques sont inversées. Ex : les quartiers de faubourg et les centres bourgs (proximité place Ney : 152 logts/ha). SOL HAUTEUR MOYENNE EMPRISE AU SOL MOYENNE 50 LOGEMENTS/HA 4 HABITAT INTERMÉDIAIRE MAISONS AURA © Formes urbaines et cadre de vie Vue de Brissac-Quincé Angers Loire Métropole 2004 APPARTEMENTS SOL © AURA mars 2007 FAIBLE HAUTEUR FORTE EMPRISE AU 50 LOGEMENTS/HA 2. La qualité urbaine et du cadre de vie ne se calcule pas Réduire l’approche urbaine à une notion de densité c’est faire abstraction du contexte et de la diversité urbaine qui fait la richesse de la ville et de ceux qui l’habitent. La conception des extensions urbaines réfléchie par le prisme des « formes urbaines et cadre de vie » modifie la nature des enjeux à intégrer en termes de composition urbaine et de programmation. La mixité des formes de l’habitat constitue une des entrées pour diversifier la perception en mélangeant les typologies et répondre à la demande de logement du plus grand nombre sur une même opération (morphologie urbaine : diversité de formes et volumes bâtis comprenant collectif, habitat individuel groupé et individuel pur). Briollay - ZAC des Varennes Diversité des fonctions La polyfonctionnalité des espaces dans la programmation urbaine et l’aménagement des espaces publics est essentielle pour créer des espaces de sociabilité et d’urbanité. Le traitement et la fonction des espaces non bâtis, qu’ils soient publics ou privés, qu’ils servent à circuler, déambuler ou se divertir modifient considérablement la perception urbaine et donne de la valeur au logement. La prise en compte du rôle visuel des espaces de transition entre l’espace public et la sphère privée (seuil du logement) permet d’inverser le regard sur la valeur urbaine et paysagère des espaces habités. En baissant les seuils de surface nécessaire à la construction des lots dans un lotissement, on peut augmenter les espaces publics en vue d’une meilleure qualité, avec la même densité de logements/hectare. Angers - ZAC Mollière Le partage de l’espace public La conception de la voirie est une priorité dans l’aménagement des espaces publics pour organiser les échanges et maîtriser les déplacements individuels. Elle s’appuie sur un partage de la rue offrant une place confortable et sécure aux piétons et vélos (plutôt que de les isoler en concevant une trame de cheminements pour mode doux, qui devra être éclairée et accessible aux secours). La continuité des cheminements a des répercussions positives sur la programmation et la rentabilité des services et équipements dont l’interaction ville-transport pour atteindre des seuils critiques de population (résidentielle et emploi) dans le corridor de transport collectif et de rentabilité du système. Tiercé - Entrée de ville La place du végétal et la gestion des transitions AURA © Formes urbaines et cadre de vie 5 Ce qu’il faut comprendre 1. La qualité urbaine ne se décrète pas. 3. Chaque opération s’inscrit dans un environnement particulier qui appelle des réponses spécifiques en terme de greffe, de continuité urbaine, de traitement de front bâti pour donner un sens à l’espace et révéler l’identité d’un quartier. 4. La qualité de l’environnement ne se limite pas à la taille des lots mais intègre le rapport au site, un travail sur l’îlot dans ses rapports intérieur/extérieur et une approche qualitative de la trame des espaces publics, dans sa typologie (public, transition, privé) et ses aménagements. Le front de Maine 5. Le cadre naturel, mis en scène par la création de vue et de perspective, peut compenser une « faiblesse » d’espace public. 6. La diversité urbaine permet de renforcer l’attractivité économique et démographique, d’élargir le panel des logements, facteur d’équité sociale et de durabilité : - servir de tremplin au parcours résidentiel et au marché immobilier, - répondre aux besoins des primo-accédants et des locataires capables de concilier des attentes contradictoires, La coulée verte à Mollière - intéresser des seniors accédants, qui ne souhaitent plus assumer une mobilité élevée ou l’entretien d’une maison individuelle et de son jardin, mais trouver une alternative sans renoncer à des habitudes, ni abandonner son autonomie, tout en gagnant des avantages de localisation, des services de proximité ou un environnement plus sécurisant. La composition et la programmation urbaine sont deux leviers incontournables pour développer de la diversité dans les formes de l’habitat. Tous les profils peuvent y trouver une réponse si une offre en équipements, services et emplois est implantée à proximité. L’évolution des modes de vie invite également à plus d’attention portée au logement et aux besoins liés aux pratiques banales (rangement, bricolage…). Les commerces à l’Adezière à Avrillé PRENDRE EN COMPTE LES LOGIQUES D’ACTEURS Le rôle des collectivités est stratégique pour porter un projet qui concilie les aspirations du particulier et répond aux besoins collectifs. Cela suppose un investissement de l’ensemble des acteurs et l’appui d’équipes pluridisciplinaires (maître d’ouvrage, urbaniste, architecte…) pour définir le projet d’aménagement et de développement durable, mettre en place les outils nécessaires à sa faisabilité (outils réglementaires) et faire partager les enjeux en concertation avec les habitants. 6 AURA © Formes urbaines et cadre de vie Angers Loire Métropole 2004 2. Une densité énoncée n’induit en rien les dimensions du bâti, la forme et la qualité des espaces publics. Elle permet d’en évaluer des besoins en services et équipements et de resituer l’opération dans le fonctionnement global du quartier, du secteur et de la commune. Les documents et règlements d’urbanisme Les documents d’urbanisme (SCoT et PLU) planifient le développement des territoires pour limiter l’urbanisation anarchique et soutenir l’activité agricole. Les règlements d’urbanisme définissent les conditions de ce développement… mais l’écriture des articles limite souvent la constructibilité et favorise l’habitat individuel implanté en milieu de parcelle. Les procédures opérationnelles (hors ZAC) doivent appliquer le règlement d’urbanisme des POS/PLU. Les extensions urbaines sont, en général, cadrées par anticipation par les articles 5 à 10 des règlements. Ainsi, la forme urbaine est prédéfinie par les règles sur : la mitoyenneté, l’inconstructibilité par rapport aux limites séparatives, les contraintes densitaires avec le COS (cœfficient d’occupation du sol : rapport entre surface construite et surface au sol) ou la taille minimale des parcelles constructibles. Les procédures opérationnelles de permis groupés et de lotir peuvent être accompagnées de cahier des charges réglant les droits et obligations des colotis. L’évolution réglementaire POS - PLU (depuis 2000) permet de s’affranchir des COS et donc donne la possibilité de ne pas fixer de densité parcellaire et de travailler sur un site et non un terrain. La Loi ENL donne la possibilité d’optimiser le foncier dans les secteurs où les collectivités souhaitent programmer des logements sociaux. Le principe de réglementation qui précise des zones à urbaniser (1AU et 2AU) des PLU, répond généralement à un principe de précaution de la part des collectivités, pour être en capacité de prendre position sur des projets d’urbanisation. Par contre, la définition de règles urbaines et architecturales en l’absence d’études et de PADD peut être un handicap à l’innovation. Résultat d’un réglement banal LES ARTICLES CADRANT LA FORME URBAINE Les règles d’alignement et de continuité du bâti - art.6 : recul par rapport aux voies d’accès (ex : à l’alignement ou au moins à 3m…) - art.7 : marges en limites séparatives (ex : marges latérales (au moins) de 3m., soit à partir d’une des limites en respectant une marge latérale au moins de 3 m…) - art 8 : implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Application de règles urbaines - Corné Les règles architecturales - art.9 : emprise au sol (ex : 40%…) - art.10 : hauteur des constructions - art.11 : aspect extérieur : toitures , clôtures ... Les règles de constructibilité - art 5 : caractéristiques des terrains - art.14 : possibilités maximales d’occupation du sol (ex : COS : 0.5…) Effets associés aux règles architecturales - Beaucouzé AURA © Formes urbaines et cadre de vie 7 Les outils Les outils urbains Les outils d’aide à la décision La valeur urbaine se définit par la qualité d’usage issue de l’association de trois facteurs : fonctionnalité, qualités résidentielle et de paysage urbain et végétal. Le choix d’une procédure adaptée peut s’avérer complexe, suivant la problématique soulevée ou la difficulté à définir le contenu de la programmation. Elle appelle : Parmi l’ensemble des procédures permises par le code des marchés publics, deux permettent de dialoguer avec les concepteurs - futurs partenaires du projet. 1. Un travail de cadrage et d’anticipation en amont porté par la collectivité : - diagnostic territorial pour déterminer les conditions d’organisation de l’extension ou de la greffe en prenant en compte l’histoire des lieux, la morphologie urbaine, la trame parcellaire et paysagère, le réseau de voirie... - définition d’un préprogramme stratégique en matière d’accessibilité, de fonctions et d’usages, de typologie d’habitat et d’environnement... 2. Le choix d’un maître d’œuvre urbain entouré des compétences professionnelles nécessaires (architecte-urbaniste, paysagiste, programmiste, géomètre…) pour déterminer les règles urbaines, architecturales et paysagères en appui d’un parti d’aménagement et d’un plan de composition partagé avec la collectivité …quitte à modifier le règlement pour répondre aux objectifs de diversité et de qualité d’usage. 3. La sélection des promoteurs ou des architectes, suivant la taille de l’opération, sur la base d’un cahier des charges clair et complet en matière de programme, des conditions d’inscription des programmes sur le site, d’objectifs à atteindre et de constructibilité. Les collectivités peuvent : - s’appuyer sur les conseils du CAUE, de la DDE et de l’agence d’urbanisme pour définir la stratégie et la méthode adaptée, - se faire accompagner par un architecte-conseil leur permettant de diversifier les réponses architecturales tout en garantissant la cohérence globale. La consultation : procédure relativement souple et rapide permettant de sélectionner un concepteur ou un couple aménageur - concepteur sur la base d’un concept et d’une méthodologie. Le marché de définition : procédure permettant d’approfondir les objectifs de la collectivité. Elle offre la possibilité de retrouver un processus plus souple, plus ouvert au débat et à l’itération, en accroissant l’information des prestataires, en permettant les questionnements et la réflexion collective. La procédure de concours, tout en comportant de multiples déclinaisons (ouvert ou restreint…, sur esquisse, sur APS…) impose que soit prédéfini le programme associé à une enveloppe consacrée aux travaux. Le principe de l’anonymat, lors du rendu, ne permet pas d’échange entre le maître d’ouvrage et le concepteur. La procédure du concours d’idées permet d’évaluer la capacité d’évolutivité d’un site, très en amont et sans obligation de mission de maîtrise d’œuvre. EUROPAN : concours d’idées national et européen ouvert aux jeunes concepteurs sur des thématiques ciblées. EUROPAN 7 (2003) : challenge suburbain - intensités et diversités résidentielles. EUROPAN 8 (2005) : comment apporter de l’urbanité à des morceaux de ville. Ex : Europan 2003 - Projet à Reims Intérieur jardin Le jardin-cité 8 AURA © Formes urbaines et cadre de vie Le foncier Le foncier est le matériau de base du développement ou renouvellement urbain. Son acquisition est un préalable dans le cadre d’opérations que la collectivité souhaite entièrement maîtriser. Pour anticiper la maîtrise du foncier, la collectivité doit définir ses objectifs et son projet. Dans le cadre des PLU elle peut inscrire en ZAD les secteurs à maîtriser en priorité. Dans les autres zones, la préemption peut se faire, mais sur délibération du conseil municipal (emplacements réservés, ZAD...). Le propriétaire d’un bien situé dans une zone de préemption peut contraindre le bénéficiaire du droit de préemption à l’acquérir à tout moment. Le propriétaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Le titulaire du droit de préemption a deux mois pour se prononcer. Trois outils majeurs pour l’acquérir : L’acquisition à l’amiable Négociation avec le(s) propriétaires des terrains susceptibles d’intéresser la collectivité à court, moyen ou long terme. Le droit de préemption urbain (DPU) L’expropriation Procédure justifiée par un intérêt public qui permet de contraindre un propriétaire d’un bien immobilier à le céder à la commune. Un acte déclaratif d’utilité publique est établi après une enquête d’utilité publique et une enquête parcellaire (arrêté ministériel ou préfectoral, ou par décret en Conseil d’Etat). La cession peut être amiable. Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d’intérêt général. Dans des zones de projets définies, la collectivité locale est prioritaire pour acheter des biens mis en vente. Toutefois la commune a le droit d’utiliser le bien à d’autres fins que celui indiqué initialement, à la condition que l’opération soit susceptible de justifier le droit de préempter. La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans qui font l’objet d’une vente (volontaire ou forcée) ainsi que sur les titres des sociétés immobilières. Le droit de préemption s’exerce de plein droit : - à l’intérieur des périmètres urbains (zones U), - dans les zones d’urbanisation future (zone NA), - dans les espaces naturels et sensibles couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, - dans les zones d’aménagement concerté (ZAC). A défaut d’entente, l’intervention du juge est nécessaire. Celui-ci fixe le montant des indemnités en prenant en compte la valeur du bien, sa consistance, son usage effectif, le préjudice subi, les prix acceptés à l’amiable par d’autres expropriés. Cas particuliers d’expropriation : Le remembrement rural : à l’occasion de grands travaux (autoroutes, chemins de fer...). Les édifices menaçant ruine : le maire notifie un «arrêté de péril» sur des bâtiments ou murs compromettant la sécurité publique. L’habitat insalubre : l’insalubrité d’immeubles dangereux pour la santé ou la vie de ses occupants ou des voisins est notifiée par le Conseil départemental d’hygiène. L’Etat, les collectivités locales ou les établissements publics exproprient. L’alignement : l’administration y a recours pour élargir, rétrécir ou redresser une voie existante. Evolution de l’occupation du sol entre 1950 et 2005 sur le périmètre du SCoT AURA © Formes urbaines et cadre de vie 9 Les procédures opérationnelles Le permis de construire La production neuve en individuel est majoritaire (57% sur l’aire urbaine entre 1990 et 2005). Le marché de l’individuel est divisé en un secteur diffus, qui représente environ 80% de la construction, et un secteur groupé, les 20% restants. Le diffus Procédure privée offerte à tout propriétaire pour réaliser une simple division parcellaire ne dépassant pas deux lots tous les dix ans. Ce principe d’urbanisation est la principale cause de l’étalement urbain. Le règlement d’urbanisme du PLU s’applique. 10 Le permis de lotir Procédure privée permettant de réaliser une division foncière et de viabiliser des terrains à la disposition des constructeurs. Ce mode oblige à disposer des terrains en totalité ; la possibilité de ne pas dessiner avec précision les parcelles à revendre permet de mixer lots libres et permis groupé. L’application du règlement d’urbanisme du PLU, dont la rédaction se fait sans étude urbaine et paysagère préalable, constitue une des causes d’échec des greffes avec l’existant et de banalisation des paysages. Le principe d’anticipation réglementaire complexifie la mission des architectes - urbanistes conseils. Le terme lotissement est passé dans le langage courant d’une procédure opérationnelle qui peut allier tout type d’habitat (ex : Paris) à un concept résidentiel monolithique basé sur le pavillon implanté en milieu de parcelle. Le permis groupé Procédure privée permettant de déposer un permis de construire unique comprenant plusieurs bâtiments sur un même terrain, la division étant réalisée après la construction. Pour la commune, ce mode permet de s’assurer de l’homogénéité des constructions et de diversifier les typologies d’habitat en mixant collectifs et individuels. L’application du règlement d’urbanisme du PLU peut constituer une contrainte quant à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle (article 8). Par contre, il peut constituer un mode intéressant, même si le montage est complexe, pour inscrire les constructions sur un espace public de qualité. Lotissement Le Clos du Château à Trélazé Permis groupé Maison neuve à Pellouailles Lotissement Bellevue à Corné AURA © Formes urbaines et cadre de vie La ZAC Mode opératoire d’initiative publique. La ZAC est un outil opérationnel pour acquérir, aménager et équiper des terrains, puis les revendre dans le cadre d’une opération d’ensemble stratégique pour la commune. La taille des opérations est souvent plus importante qu’un lotissement (+ de 2 ha). Le périmètre et le programme sont approuvés par délibération du conseil municipal ou conseil communautaire. C’est une procédure plus longue avec des étapes obligatoires d’études et de concertation. La définition du plan de composition permet d’agir tant sur le concept urbain et paysager que sur les conditions réglementaires, d’unités résidentielles et de gestion des interrelations (typologie des espaces publics) que sur la programmation d’habitat (formes et statuts des logements) et des implantations d’équipements et services. ZAC des Varennes à Briollay Ce mode appelle un travail itératif entre la commune et l’aménageur pour caler la structure urbaine et la trame des espaces publics, définir les programmes et les localiser en fonction des dessertes en TC et des équipements et services. Cette procédure permet de diversifier les typologies d’habitat (accueil des primo-accédants) par le montage financier et la maîtrise du coût de sortie des logements. Le temps de réalisation des ZAC étant généralement plus longs (15, 20 ans), il s’avère nécessaire de mettre en place des outils de suivi qui, sans avoir de valeur juridique, constitue le fil conducteur de la démarche : en amont, des cahiers de prescriptions urbaines, architecturales, paysagères et environnementales, pour guider la mise en œuvre progressive des projets ; en aval des tableaux de bord pour suivre et recaler les programmations. ZAC de la Picoterie à Beaucouzé ZAC Saint-Serge AURA © Formes urbaines et cadre de vie 11 Les outils pour l’habitat locatif social Les logements sociaux « publics » sont créés, améliorés ou réhabilités, avec des financements de l’Etat et gérés par des organismes dits «d’habitation à loyers modérés» (HLM). Les logements locatifs du secteur privé peuvent être désignés comme logements sociaux, lorsque le propriétaire bailleur met aux normes d’habitabilité son patrimoine avec des subventions à l’investissement de l’Agence nationale à l’amélioration de l’habitat (ANAH). Ces logements sont alors conventionnés avec l’Etat dans des conditions comparables à ceux des organismes HLM. Un constructeur et bailleur privé peut également conventionner les logements qu’il crée en utilisant le Prêt locatif social (PLS). Le conventionnement des logements sociaux ouvre l’accès à l’aide personnalisée au logement (APL) en fonction des revenus des personnes occupant le logement. Le financement du parc locatif social Depuis la fin du XIXe siècle, les besoins en logements sociaux ont été cadrés par une succession de lois qui ont incité les collectivités à construire des opérations d’envergure. La qualité de certaines opérations est plébiscitée (les unités résidentielles HBM de Paris), d’autres, plus récentes, sont plus décriées … L’état attribue des subventions différenciées selon le financement utilisé ; les collectivités peuvent les abonder, compléter (apport du terrain, garantie financière, …). PLA-TS : PLA très sociaux - PLA-LM : PLA à loyer minoré PLI : le prêt locatif intermédiaire (1992) s’adresse à tout investisseur, personne physique ou personne morale pour réaliser une opération locative dont les loyers se situent entre ceux des logements locatifs sociaux et ceux du marché libre et est calculé par zone. Les logements financés par le PLI doivent être loués à des locataires ne dépassant pas des plafonds de ressources, mais ces prêts n’ouvrent pas droit à l’APL pour l’occupant. PLUS : le prêt locatif à usage social (1999) fusionne l’ex PLA ordinaire et le PLA-LM. Il donne aux bailleurs sociaux les moyens, notamment juridiques, de répondre aux exigences de mixité sociale en leur permettant d’accueillir dans les mêmes immeubles des ménages avec des ressources différenciées, et de mieux maîtriser les loyers des opérations ; le loyer maximum des logements PLUS a été réduit à 90 % de celui du plafond des logements PLA, soit généralement le loyer plafond servant au calcul de l’APL. PLS : le prêt locatif social (2001) est ouvert à tous les maîtres d’ouvrage : personnes physiques ou morales. Il a vocation à financer des opérations de construction et d’acquisition-amélioration correspondant à des niveaux de loyer (≤150% loyers plafonds PLUS) et de ressources (revenus ≤ 130 % du plafond PLUS) dans les zones de marchés tendues où ce type de produit est nécessaire à une diversification de l’offre locative. Après 1977, réforme du financement et mise en place des aides à la personne : PLA (Prêts locatifs publics aidés) : PLA CDC distribué par la Caisse des dépots aux organismes HLM, SEM et organismes œuvrant pour les défavorisés ; PLA CFF distribué par le Crédit foncier à tous personnes physiques et morales autres que les organismes HLM. Depuis 1990, le système de financement s’est diversifié en appui des politiques de l’Etat : PLA-I : Le PLA d’intégration présente un loyer réduit (loyer minimum < 88 % du loyer maximum PLUS) et est destiné aux ménages modestes (revenus => 60% des plafonds PLA) ayant besoin d’une action d’insertion et donc d’un accompagnement social. Le logement proposé doit contribuer à la réinsertion sociale des ménages. 12 AURA © Formes urbaines et cadre de vie Un exemple de PLUS à Ecouflant La loi ENL Le pacte national pour le logement, dont la loi ENL constitue le volet législatif, vise d’abord à relancer la construction de logements. La loi simplifie et accélère les procédures de cession de ses terrains. Accroître la production de terrains à bâtir. La loi simplifie et accélère les procédures de cession des terrains publics. Les collectivités territoriales peuvent pendant cinq ans, à titre expérimental, créer des sociétés publiques locales d’aménagement. Les communes ayant moins de 20% de logements sociaux et relavant de l’article 55 de la loi SRU devront mettre en chantier au moins 30% de logements locatifs sociaux sur trois ans, par rapport au nombre total des mises en chantier qu’elles engagent, de manière à accélérer l’atteinte de l’objectif de 20%. Elle offre de nouvelles dispositions fiscales (majoration TFPNB) avec le partage de la plus value des terrains rendus constructibles. Redynamiser toute la chaîne du logement. Elle aide les ménages à revenus modestes à accéder à un logement à loyer abordable et lutte contre la vacance des logements dans le parc privé. Renforcer l’accès au logement Les PDALPD sont revus pour instaurer une commission de médiation départementale et donner la possibilité de créer des accords collectifs intercommunaux ( par exemple charte intercommunale du logement). Accompagner la relance de la production par des dispositions réglementaires Elle permet d’intégrer dans les PLU, un échéancier des nouvelles zones à urbaniser, d’instituer des servitudes relevant de l’art L 123-2 dans les zones à urbaniser (sic zones urbaines) et de délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Les communes peuvent majorer le COS dans ces secteurs. Location-accession portée par le Val de Loire à la caserne Desjardins Favoriser l’accession sociale à la propriété pour les ménages modestes. Dans les quartiers en rénovation urbaine élargis aux secteurs situés à moins de 500m de ces quartiers, la loi ramène le taux de TVA à 5.5% au lieu de 19.6% ; le montant du prêt à taux zéro est majoré ; l’acquisition du terrain mis à disposition par bail à construction est différée pour la réalisation de maisons à 100 000€. Val de Loire Stimuler par des dispositifs fiscaux. Elle motive l’offre locative privée à loyer maîtrisé : dans l’immobilier neuf, incitation fiscale pour les particuliers dans la construction de logements à loyer intermédiaire (plafond de loyer en fonction des ressources du locataire) ; dans le parc existant, déductions fiscales pour les propriétaires proposant des loyers maîtrisés. Pour les communes, l’état remboursera intégralement les pertes de recettes subies à la suite de l’exonération de taxe foncière pour les logements sociaux (PLUS et PLAI). (image virtuelle) Un enjeu pour les extensions urbaines AURA © Formes urbaines et cadre de vie 13 Angers : de la caserne au parc habité Îlot de reconquête urbaine de 64 515 m2 . Situation de proximité du centre ville : 10 mn Un site initialement imperméable par sa fonction et enclavé au sein d’un tissu dense de faubourg. Un environnement mixant les typologies d’habitat, maisons de ville anciennes et contemporaines, et quelques éléments émergeants de plus grande hauteur. QUELQUES DATES... 1998 : libération de la caserne Desjardins par l’armée ; l’Etat conserve une emprise de 13 586 m2 à l’ouest pour y transférer la gendarmerie Saint Maurice. 2000 : acquisition par la ville d’Angers des 50 829m2 libérés qui confie en mandat à la SARA (société d’aménagement) les études nécessaires à l’aménagement de l’îlot Desjardins. 2003 : lancement des études de faisabilité. 1. LA CONSULTATION DE MAÎTRISE D’ŒUVRE La SARA lance une consultation de maîtrise d’œuvre afin de sélectionner une équipe d’urbanistes-paysagistes pour mener dans un premier temps les études d’urbanisme jusqu’au dossier de création et ensuite assurer une mission de maîtrise d’œuvre urbaine et d’architecte-paysagiste en chef de la ZAC. Enjeux inscrits dans le cahier des charges de la consultation • • • • • • • • Intégration dans la forme et la structure du tissu environnant Désenclavement et accessibilité à partir des axes principaux qui irriguent le quartier Mixité des fonctions résidentielles, d’activités, de détente et de loisirs Mixité sociale et générationnelle dont 20% d’habitat social Création d’un parc urbain à l’usage et l’échelle du quartier d’un minimum de 8 à 10 000 m2 Expression de la politique d’aménagement durable et de qualité du paysage urbain de la ville Conservation des deux pavillons de garde situés de part et d’autre de l’entrée principale (grille conservée) Respect du POS Les 3 trois réponses programmatiques Agence ENET-DOLOWY - PHYTOLAB Logements : 326 dont 16 maisons Tertiaire : 7 000 m2 Equipement public : 2 000 m2 Parc : 10 000 m2 + 4 000 m2 (mail belvédère) 14 ROLLAND - TAVERNIER Logements : 330 dont 40 maisons Tertiaire : 3 200 m2 Equipement public : 1 600 m2 Parc : 10 500 m2 AURA © Formes urbaines et cadre de vie Jean-Yves BARRIER - URBISCUS Logements : 557 dont 15 maisons Tertiaire : 2 973 m2 Equipement public : 1 100 m2 Parc : 6 500 m2 Consultation de maîtrise d’œuvre sur le site de la caserne Desjardins Trois approches urbaines contrastées Les propositions, concernant le parti pris d’aménagement du site, l’organisation des échanges internes et la gestion de la transition avec les îlots de faubourg qui bordent la caserne démontrent la diversité des réponses urbaines possibles : L’agence Dolowy inscrit son projet en appui d’une trame d’espaces public hiérarchisée alors que les deux autres équipes développent un concept d’îlots urbains. Les trois plans de composition offrent trois cadres de vie différents. 2. MISSION DE MAÎTRISE D’ŒUVRE URBAINE CONFIÉE AU LAURÉAT : ENET-DOLOWY ARCHITECTES-URBANISTES ET F. FOURREAU PAYSAGISTE. Le processus de mise en œuvre est mené par une équipe projet constituée de la ville d’Angers, de l’aménageur et l’équipe de maîtrise d’œuvre urbaine de la ZAC. Mission d’études de définition du projet (18 mois) : plan d’aménagement - découpage des différents lots - règles urbaines, architecturales et d’usages associées : - une mission de maîtrise d’œuvre de la trame publique - organisation de la concertation avec les quartiers environnants et un travail en partenariat avec le CCQ sur la conception du parc et des équipements publics Cabinet Enet-Delowy - parallèlement lancement d’études complémentaires pour adaptation et calage du programme - lancement de la procédure opérationnelle : ZAC Programme de la ZAC programme - Habitat : 442 logements HQE - Equipements publics : crèche et maisons pour les associations dans les deux pavillons de garde - Espaces publics : 9 000 m2 de parc tentaculaire + mail belvédère + coulée verte - Tertiaire : 1 000 m2 typologie T5 T4 T3 T2 T1bis collectifs 316 6 52 130 92 9 intermédiaires 111 2 23 48 23 2 maisons de ville total pourcentage 15 15 5 442 23 75 202 126 11 5% 17% 46% 29% 2% 3. LES MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE ET DE SUIVI Ce travail partenarial a permis de caler l’organisation des consultations promoteurs/bailleurs en affichant une stratégie de prix de sortie des logements. Le choix des concepteurs associés à chaque promoteur/bailleur a été fait sur dossier de références/compétences, hormis pour Angers habitat qui a lancé un concours. 4. PHASE OPÉRATIONNELLE La mise en œuvre de la trame des espaces publics est amorcée début 2006 avec le préverdissement du parc. Les permis de construire sont déposés (fin 2006). Les premiers habitants sont attendus au premier trimestre 2008. AURA © Formes urbaines et cadre de vie 15 Forges - Une approche environnementale de l’urbanisme pour un lotissement communal - Lotissement de la Marsonnière Commune de 200 habitants, située à 3 km de Doué-la-Fontaine, composée de semis de hameaux sans véritable centre ni logements sociaux. Une démarche environnementale globale en appui d’une volonté politique forte. OBJECTIFS • Créer un centre bourg • Favoriser la mixité sociale • Penser un urbanisme durable • Réduire les impacts au niveau de l’environnement • Valoriser le patrimoine environnant • Maîtriser les coûts • Communiquer LE PROGRAMME Zone inconstructible (constructions principales et annexes) 2 Surface totale : 25 908 m 24 parcelles de 355 à 1 215 m2 29 logements dont 4 logements sociaux Interdiction d'accès à la parcelle depuis la voie Axe du faîtage principal Recul minimum de la construction principal Implantation du pignon de la construction principale ou annexe accolée à l'alignement du mail Implantation de la façade de la construction principale à l'alignement de l'emprise publique Bureaux d’études : - Agence ECCE TERRA, architectes urbanistes, paysagistes - Agence Espace temps, AMO - Cabinet Onillon- Duret , géomètres Implantation du garage à l'alignement de l'emprise publique (lots 22 et 26) Implantation du pignon de la construction principale à l'alignement de l'emprise publique Implantation du pignon de la construction principale Implantation du pignon de la construction principale à l'alignement de l'emprise publique Charmille obligatoire Clôture végétale (Charmille ou mélange de végétaux) Travail en partenariat : ADEME, DDE, PNR, ABF, Communauté de commmune Doué-la-Fontaine, SIEML (organisme logeur) Clôture végétale sous forme de bosquet (mélange de 3 à 5 essences végétales, lots 22, 23 et 24) Clôture grille métallique sur muret (hauteur du muret : 1,20m et hauteur maxi muret+grille:1,80m) Clôture en mur plein de 1,80m ou muret de 1,20m max.surmonté d'une grille métallique (hauteur totale : 1,80m) UNE AEU (APPROCHE ENVIRONNEMENTALE DE L’URBANISME) EN 3 ÉTAPES : 1. Analyse environnementale du projet initial d’aménagement destinée à établir des recommandations et des prescriptions sur le plan masse : modification de la taille des parcelles de (500 à 1 527 m2) à (355 à 1 215 m2), organisation des déplacements, gestion des eaux pluviales, desserte énergétique, conservation d’éléments patrimoniaux. 2. Recommandations et prescriptions en matière d’ensoleillement et de maîtrise de l’énergie applicables sur chaque construction ; retranscription dans les documents réglementaires. Rédaction d’un document de sensibilisation à destination des acquéreurs. de la région angevine Dossier réalisé par Isabelle LEULIER-LEDOUX, Architecte-urbaniste Nathalie MONTOT, Chargée de mission habitat, foncier Caroline BRICHET-BERNARD, Architecte www.aurangevine.org 29, rue Thiers - 49100 ANGERS - Tél : 02.41.18.23.80. - Fax : 02.41.18.23.90. - Courriel : [email protected] Agence d’urbanisme ISSN : 1955-9313 3. Mise en place d’un accompagnement des différents acteurs, acquéreurs et constructeurs, l’AEU ayant des conséquences directes sur les options architecturales (HQE).
* Your assessment is very important for improving the work of artificial intelligence, which forms the content of this project
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