r apport sur le Marché locatif

r apport sur le Marché locatif
r
apport sur le
Marché locatif AR de charlottetown
OCTOBRE 2005
Léger repli de la demande de logements locatifs en 2005
Le taux d'inoccupation augmente pour la quatrième année de suite
Après avoir touché un creux record en 2001, le taux d'inoccupation des immeubles
comptant trois appartements ou plus dans l'AR de Charlottetown a évolué à la hausse
pour la quatrième année d'affilée. Même si la proportion moyenne de logements
vacants est passée de 4,2 à 4,4 % depuis octobre 2004, la demande d'unités locatives
reste appréciable en regard des normes historiques. Le taux d'inoccupation annuel
moyen des appartements locatifs s'établit à 4,1 % pour la période allant de 1995 à
2005, ce qui comprend trois années où le pourcentage a dépassé le cap des 5 %. Le
présent rapport porte sur les résultats de l'enquête réalisée dans les immeubles
d'initiative privée comptant au moins trois appartements ou maisons en rangée.
%
TSPER
Le taux d'inoccupation de
l'AR de Charlottetown
4,4
en 2005 est de :
25
SOMMAIRE
Analyse
1 Le taux d'inoccupation augmente
pour la quatrième année de suite
2 Les loyers moyens augmentent
moins rapidement
3 Les logements les plus chers
affichent les taux d’inoccupation
les plus bas
4 Les taux d’inoccupation sont plus
élevés dans les petits immeubles
5 Il y a plus de logements
disponibles que ne l’indique le
taux d’inoccupation
6 La conjoncture propice à la
possession d’un logement a-t-elle
favorisé la hausse des taux
d’inoccupation?
7 Recul attendu des taux
d’inoccupation
8 Hausse probable des loyers
9 Le taux d’inoccupation national
des appartements se stabilise
6
6
TABLEAUX STATISTIQUES
25
7
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.2.1
13
2
MA
L
9
PE
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CORN WA LL
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1
1
1
1
21
Insert Optional Graph or Chart Here
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1
Zone 01
4,2%
Zone 02
4,7%
1.3.1
24
POW NA L
9
19
1.2.2
5
1.3.2
3
19
1.4
3.1.1
3.1.2
3.1.3
Légende
3.1.4
4,2 % Taux d'inoccupation de la zone 01 pour 2005
Taux d'inoccupation en 2005 supérieur à celui de 2004
Taux d'inoccupation en 2005 inférieur à celui de 2004
Taux d'inoccupation en 2005 égal à celui de 2004
0 1.5 3
6
9
Km
Taux d’inocc., appart.
Loyers moyens, appart.
Univers et unités vacantes, appart.
Taux de dispon., appart.
Taux d’inocc., appart., selon l’année
de construction
Loyers moyens, appart., selon l’année
de construction
Taux d’inocc., appart., selon la taille de
l’immeuble
Loyers moyens, appart., selon la taille
de l’immeuble
Taux d’inocc., appart., selon le loyer
Taux d’inocc., appart. et log. en rangée
Loyers moyens, appart. et log. en
rangée
Univers et unités vacantes, appart. et
log. en rangée
Taux de dispon., appart. et log. en
rangée
En octobre, 166 des 3 781 appartements
locatifs situés à Charlottetown étaient
vacants. Cependant, contrairement aux
années antérieures, le léger
accroissement du taux d’inoccupation
moyen n’est pas nécessairement
attribuable à un type de logement en
particulier. Si les studios et les logements
d’au moins trois chambres ont présenté
des variations notables cette année, c’est
surtout parce que l’univers locatif en
comptait moins. Étant donné que le
nombre d’unités visées par l’enquête a
diminué cette année, le taux
d’inoccupation risquait davantage de
subir des fluctuations. Dans les
catégories des logements de une et deux
chambres, les taux d’inoccupation ont à
peine augmenté; ils sont passés
respectivement de 4,0 à 4,1 % et de
3,7 à 3,9 %.
10%
De janvier à octobre
Croissance de l'emploi (var. en %)
L a croissance accélérée de l'emploi à C harlottetow n a
modéré la prog ression du taux d'inoccupation en 2005
T o tal
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
1997
1998
1999
La hausse de l’emploi est par ailleurs liée
à celle de l’immigration dans le comté de
Queens, en particulier chez les jeunes en
âge de travailler. Selon les plus récents
chiffres migratoires extraits des données
sur les déclarants de Statistique Canada
pour l’année 2004, le comté de Queens a
enregistré un solde migratoire positif
dans le groupe des 18 à 24 ans pour la
première fois en plus de cinq ans.
L’arrivée de jeunes dans le comté a une
incidence significative en ce sens que les
jeunes adultes sont généralement plus
susceptibles de louer un logement que
leurs aînés. En 2001, parmi les ménages
dont le principal soutien avait moins de
25 ans, près de 90 % étaient locataires.
À court terme, si le marché du travail
demeure animé et que l’urbanisation
continue de favoriser le réaménagement
de la population dans l’île, le solde
migratoire dans la région de
Charlottetown devrait rester positif, ce
qui soutiendra la demande de logements
locatifs jusqu’en 2006.
Si la construction de logements locatifs
n’avait pas ralenti à Charlottetown, le
taux d’inoccupation aurait peut-être
connu une hausse plus importante cette
année. Au moins 260 des habitations
locatives mises en chantier en 2002
et 2003 dans la région de la capitale ont
Le loyer moyen et le taux d'inoccupation ont
tous deux augmenté légèrement en 2005
8%
4%
700 $
600 $
6,1%
4,0%
500 $
5,0%
4,1 %
4,2%
4,4%
3,5 %
2%
2,6%
1,8%
400 $
300 $
2 ,2%
0%
200 $
1996
1997
1998
1999
Taux d'ino c c upatio n
2000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Source: Statistique Canada (Enquête sur la population active)
Grâce en partie à la croissance de
l’emploi et à la migration nette qui
demeure positive, la demande de
logements locatifs à Charlottetown est
restée passablement vive. La progression
de l’emploi a été plus forte de janvier à
octobre 2005 (1,5 %) qu’au cours des
dix premiers mois de 2004 (0,5 %), et ce,
alors que le marché du travail était déjà
vigoureux, comme en témoigne le
nombre record d’emplois observé dans la
région de Charlottetown.
6%
Plein tem ps
2001
2002
2003
2004
2005
Lo yen m o yen, lo g. de 2 c ham bres
Source: SCHL
2 Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
été achevées dans les délais prescrits
pour être incluses dans l’univers de
l’enquête réalisée en octobre 2004. Ce
niveau de production, beaucoup plus
élevé que la moyenne annuelle de
70 unités calculée pour les dix années
précédentes, a fait bondir le taux
d’inoccupation entre 2003 et 2004.
Depuis janvier 2004, seulement
112 logements locatifs ont été
commencés, dont plusieurs n’ont pas été
terminés à temps pour l’enquête de cette
année. Les volumes de construction sont
donc en train de revenir graduellement à
la normale, modérant ainsi
l’accroissement rapide qu’a subi le taux
d’inoccupation au cours des dernières
années.
La demande de logements locatifs dans
les différentes zones de la RMR a
beaucoup changé depuis octobre 2004.
L’an dernier, le taux d’inoccupation était
plus faible en périphérie (3,1 %) qu’au
centre-ville (4,8 %). Cette année, les
résultats de l’enquête nous ont fait
constater l’inverse. Au centre-ville, la
proportion moyenne de logements
locatifs vacants a diminué au point où
elle est maintenant inférieure à celle
observée aux alentours, cette dernière
ayant augmenté.
Dans chacune des deux zones, les unités
de deux chambres constituent la plus
grande part de l’univers locatif. Toutefois,
en périphérie, les logements de une
chambre ont fait l’objet d’une demande
légèrement plus vive que ceux de deux
chambres; leurs taux d’inoccupation se
sont établis respectivement
à 3,1 et 5,1 %.
Le ralentissement de la croissance des
loyers tient probablement aussi à
l’intensification des forces
concurrentielles présentes sur le marché
locatif. Avec l’élévation des taux
d’inoccupation moyens ces dernières
années, le choix de logements dont
disposaient les locataires éventuels s’est
graduellement élargi. En outre, les
propriétaires d’immeubles locatifs
doivent composer avec la conjoncture
actuellement propice à l’achat d’une
habitation et avec les options qui
s’offrent aux locataires potentiellement
disposés à accéder à la propriété. Ces
deux facteurs ont incité les propriétairesbailleurs et les gestionnaires d’immeubles
à modérer leurs hausses de loyers pour
demeurer dans la course.
Depuis l’an dernier, les loyers moyens
des appartements de deux chambres ont
augmenté dans des proportions presque
identiques dans les zones 1 (centre-ville)
et 2 (périphérie), soit respectivement de
1,1 et 1,0 %.
Dans la région de Charlottetown, 2,5 %
des appartements dont le loyer mensuel
se situait entre 700 et 799 $ étaient
inoccupés au moment de l’enquête cette
année. À noter que seuls les logements
de la fourchette supérieure (700-799 $)
ont vu leur taux d’inoccupation
diminuer. L’an dernier, c’était l’inverse :
les logements de 500 à 599 $ faisaient
l’objet de la plus forte demande, et ceux
de 700 à 799 $, de la plus faible.
Le taux d’inoccupation des unités de
400 à 499 $ est resté inchangé. Il se
chiffre à 4,0 %, comme en 2004.
Les taux d’inoccupation sont
plus élevés dans les petits
immeubles
Selon les résultats de l’Enquête, les gros
immeubles d’appartements locatifs dans
la région de Charlottetown sont un peu
plus populaires que les petits ensembles
qui comptent moins de logements. En
octobre, le taux d’inoccupation moyen
atteignait 3,0 % dans les immeubles les
plus volumineux et 5,0 % dans ceux de
trois à cinq logements. Voilà qui contraste
nettement avec la situation observée en
octobre 2004, époque où 7,0 % des
unités étaient vacantes dans les
immeubles de 50 à 99 logements.
D’après les données disponibles, les taux
d’inoccupation par type d’appartements
différaient parfois selon qu’il s’agissait
d`immeubles de grande taille ou de taille
moyenne. Dans les immeubles de grande
taille, même si le pourcentage de
logements vacants était globalement plus
faible, ce n’était pas le cas des unités de
deux chambres. Les taux d’inoccupation
les plus bas pour ces logements ont été
relevés dans les immeubles de taille
moyenne comptant entre 20 et
49 appartements (3,4 %) et dans ceux de
6 à 19 appartements (3,8 %).
Il y a plus de logements
disponibles que ne l’indique le
taux d’inoccupation
Dans le cadre de l’Enquête sur les
logements locatifs réalisée cette année,
on a demandé aux propriétaires-bailleurs
et aux gestionnaires d’immeubles de
répondre à des questions relatives à la
disponibilité, en plus des traditionnelles
questions portant sur les loyers et les
logements vacants. Quelle est donc la
différence entre inoccupation et
disponibilité? Ces notions sont toutes
deux définies dans la section décrivant la
méthode d’enquête à la page 11. En
gros, un appartement est disponible à
partir du moment où il est offert en
location, qu’il soit occupé ou non. Ceux
dont l’occupant a donné un avis de
déménagement mais qui n’ont pas encore
été reloués viennent s’ajouter aux
logements vacants pour constituer le
volume de logements disponibles. Par
définition, les taux de disponibilité sont
plus élevés que les taux d’inoccupation.
Les logements les plus chers affichent le taux
d'inoccupation le plus bas en 2005
8%
2004
6%
2005
4%
2%
4,7%
4,0% 4,0%
2,8%
4,1%
4,5%
3,4%
2,5%
**
Cette année, en partie parce que
l’univers de l’Enquête sur les logements
locatifs comptait moins d’unités neuves
haut de gamme, les loyers moyens n’ont
progressé que légèrement.
D’octobre 2004 à octobre 2005, le loyer
mensuel moyen des appartements de
deux chambres s’est accru de 1,1 %,
passant de 610 à 617 $. Cette hausse est
beaucoup plus modeste que celle de
3,2 % observée l’an dernier, et elle est
presque deux fois moins forte que celle
de 2 % permise par la Commission de
réglementation et d’appels de l’Île, qui
régit l’augmentation des loyers
résidentiels dans la province. Cependant,
le taux prescrit ne s’applique qu’aux
loyers des habitations existantes, et non
à ceux qui peuvent être demandés pour
des logements neufs.
Selon les résultats de l’enquête réalisée
en octobre 2005, ce sont encore les
logements aux loyers les plus élevés qui
présentent les taux d’inoccupation les
plus bas.
**
Les loyers moyens augmentent
moins rapidement
Les logements les plus chers
affichent les taux
d’inoccupation les plus bas
Taux d'inoccupation
Au centre-ville, trouver un logement
locatif vacant comptant deux chambres a
dû être plus difficile cette année que l’an
dernier. Non seulement ce type d’unités
a affiché le taux d’inoccupation le plus
bas, mais la demande semble s’être
accrue. Depuis octobre 2004, le taux
d’inoccupation a chuté, passant de
4,4 à 3,0 %.
0%
>400 $
400-499 $
500-599 $
600-699 $
700-799 $
800 $ +
(**) Donnée non fournie pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique
Source: SCHL
Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
3
Taux d'inoccupation
La demande de logements locatifs est plus forte
dans les gros immeubles d'appartements
8%
7,0%
6%
5,7%
5,0%
4%
4,6%
4,1%
3,7%
2%
3,0%
2,1%
0%
3 à 5 unités
6 à 19 unités
20 à 49 unités
2004
50 à 99 unités
2005
Source: SCHL
Cette année, 6,8 % des appartements à
Charlottetown étaient disponibles, une
proportion de plus de deux points
supérieure au taux d’inoccupation. Les
écarts vont de 2,1 à 3,3 %, selon le type
de logements.
Sans données chronologiques sur la
disponibilité des logements, il est difficile
d’expliquer pourquoi l’écart est
passablement plus considérable dans le
cas des appartements d’au moins deux
chambres que dans celui des studios et
des appartements de une chambre. Il se
pourrait fort bien que les conditions
favorables à la possession d’une habitation aient incité plus particulièrement les
locataires de grands logements à
« donner un avis de déménagement »
cette année. Grâce aux très bas taux
hypothécaires, l’accession à la propriété
est restée à la portée de nombreux
ménages locataires.
La conjoncture propice à la
possession d’un logement a-telle favorisé la hausse des taux
d’inoccupation?
De multiples facteurs peuvent agir sur la
demande de logements locatifs dans un
marché donné : croissance de l’emploi,
mouvements migratoires, frais de
logement, etc. Un des facteurs qui
semblent avoir influé sur le marché
locatif de Charlottetown est la différence
entre les loyers et les frais de possession
des logements.
En 2001, la demande de logements
locatifs dans la région de Charlottetown
était jugée assez vive. Le taux
d’inoccupation des appartements
comptant deux chambres s’élevait à
1,8 %, alors qu’il avait atteint 5,6 et
6,9 % rien que deux et trois ans plus tôt,
respectivement.
De 2001 à 2005, le prix de revente
moyen a grimpé d’environ 35 %, alors
Les appartements locatifs disponibles ne sont pas
nécessairement vacants
15%
14,8%
11,5%
10%
5%
6,0%
6,6%
6,2%
6,0%
4,1%
3,9%
1 cham bre
2 chambres
0%
Studios
Taux d'inoccupation
3 chambres ou +
Taux de disponibilité
Source: SCHL
4 Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
que le loyer moyen des appartements de
deux chambres s’est accru de seulement
9 %. Depuis un an, les loyers de ces
logements ont augmenté plus rapidement
que la mensualité hypothécaire moyenne,
ce qui a encouragé bien des ménages
locataires à devenir propriétaires et
entraîné la hausse du nombre de
logements vacants à Charlottetown. Ces
conditions propices à l’achat d’une
habitation, que l’on doit à la faiblesse
exceptionnelle des taux hypothécaires,
ont sans doute permis à de multiples
ménages locataires de satisfaire aux
exigences financières relatives à la
possession d’un logement. Cela a
contribué à l’ascension graduelle du taux
d’inoccupation des logements de grande
taille, dont les occupants ont peut-être
accédé à la propriété en grand nombre.
Si, conformément aux prévisions, le prix
S.I.A.® moyen continue de monter et que
les taux hypothécaires se relèvent l’an
prochain, la mensualité hypothécaire
moyenne devrait se remettre à croître
plus fortement que le loyer moyen,
décourageant ainsi certains ménages
locataires d’acheter leur première
habitation.
Recul attendu des taux
d’inoccupation
Étant donné que la construction de
logements locatifs est censée revenir
graduellement à la normale, entre autres
choses, la tendance ascendante que suit
le taux d’inoccupation depuis quatre ans
ne devrait pas se maintenir l’an prochain.
Si le nombre de mises en chantier
d’unités locatives a bondi, contribuant
ainsi à la hausse du taux d’inoccupation
ces dernières années, c’est notamment
parce que les promoteurs ont voulu
profiter des conditions de financement
exceptionnelles qui leur étaient offertes.
Ils ont donc été nombreux à décider de
construire maintenant, pour bénéficier
des bas taux d’emprunt, plutôt que
d’attendre à plus tard et risquer une
éventuelle hausse des taux d’intérêt et
du coût de la main-d’œuvre, des
matériaux et des terrains. On a donc
devancé la construction de certains
ensembles locatifs, quitte à ce que leur
écoulement complet prenne plus
de temps.
En octobre 2006, le taux d’inoccupation
moyen des appartements devrait se
situer entre 3,5 et 4,0 %.
Hausse probable des loyers
L’an prochain, la croissance du loyer
moyen des appartements comptant deux
chambres ne devrait pas être inférieure
aux hausses prescrites par la Commission de réglementation et d’appels de
l’Île, contrairement à ce qui s’est produit
cette année. Le taux de majoration
autorisé pour l’année 2006 s’élève à
3,5 % dans le cas des loyers excluant les
frais de chauffage et à 7,5 % pour les
loyers qui les incluent.
Évolution des prix (var. en %)
Cette année, le niveau des mises en
chantier de logements locatifs est
redevenu plus normal, et aucune variation substantielle n’est prévue pour le
reste de 2005 et 2006. En outre, on
s’attend à ce que les taux hypothécaires
et les prix moyens des habitations
continent d’augmenter durant cette
période, ce qui contribuera à faire
monter encore davantage les charges de
remboursement hypothécaire et
empêchera financièrement un nombre
accru de ménages locataires d’accéder à
la propriété.
Les conditions propices à l'achat d'une habitation
soutiennent le mouvement d'accession à la propriété
chez les ménages locataires
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
2000
2001
2002
Mensualité hypothécaire
2003
2004
2005 P
Loyer moyen, log. de 2 chambres
Source: SCHL, Association canadienne de l'immeuble
qui ne cessent de s’accroître,
comprennent notamment les frais de
chauffage et d’entretien.
Même s’il s’achèvera moins de logements
locatifs haut de gamme prochainement,
les loyers moyens devraient progresser
d’entre 3,5 et 5,0 % en 2006.
L’intensification de la demande l’an
prochain va donner plus de pouvoir de
négociation aux propriétaires-bailleurs et
aux gestionnaires d’immeubles. On peut
s’attendre à ce que les loyers augmentent
dans une proportion qui cadre davantage
avec l’évolution des coûts liés à la
gestion d’immeubles locatifs. Ces coûts,
Mises en chantier
La baisse des mises en chantier fera diminuer le
nombre de logements locatifs vacants en 2006
500
400
300
169
54
173
159
100
90
56
200
100
264
237
2000
2001
292
310
2002
2003
331
310
2004
2005 P
300
0
Logements individuels
2006 P
Logements collectifs
Source: SCHL
Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
5
Taux d'inoccupation des
appartements (%)
par grand centre
Abbotsford
Calgary
Edmonton
Gatineau
Grand Sudbury
Halifax
Hamilton
Kingston
Kitchener
London
Montréal
Oshawa
Ottawa
Québec
Regina
Saguenay
Saint John
Saskatoon
Sherbrooke
St. Catharines-Niagara
St. John's
Thunder Bay
Toronto
Trois-Rivières
Vancouver
Victoria
Windsor
Winnipeg
Tous les centres
2004 2005
2,8
3,8
4,3
1,6
5,3
4,5
2,1
3,1
2,6
1,6
2,9
3,3
3,4
4,3
2,4
2,4
3,5
3,3
3,7
4,2
1,5
2,0
3,4
3,3
3,9
3,3
1,1
1,4
2,7
3,2
5,3
4,5
5,8
5,7
6,3
4,6
0,9
1,2
2,6
2,7
3,1
4,5
5,0
4,6
4,3
3,7
1,2
1,5
1,3
1,4
0,6
0,5
8,8
10,3
1,1
1,7
2,7
2,7
Le taux d’inoccupation
national des appartements
se stabilise
Cette année encore, le taux
d’inoccupation moyen des
appartements locatifs dans les
28 principaux centres urbains1 du
Canada s’est chiffré à 2,7 % en
octobre, après avoir affiché trois
hausses annuelles de suite entre 2002
et 2004. Il reste inférieur à la moyenne
de 2,8 % calculée pour la période allant
de 1995 à 2004.
Grâce à la vigueur de l’économie et à
la forte création d’emplois, il s’est
formé beaucoup de ménages depuis
quelque temps, ce qui a stimulé aussi
bien la demande d’habitations pour
propriétaire-occupant que celle de
logements locatifs. La stabilisation du
taux d’inoccupation dans les 28 centres
réunis résulte d’un certain nombre de
facteurs. Premièrement, étant donné
que la majorité des nouveaux arrivants
emménagent d’abord dans des habitations à louer, les niveaux élevés
d’immigration ont grandement
alimenté la demande de logements
locatifs depuis un an. Deuxièmement,
dans la plupart des centres, les
locataires sont aujourd’hui plus
nombreux à continuer de vivre à loyer,
car l’écart entre les frais de possession
et les loyers s’est creusé en 2005. Ces
deux facteurs ont exercé des
pressions à la baisse sur les taux
d’inoccupation au cours de la
dernière année.
En revanche, la demande d’habitations
pour propriétaire-occupant est restée
très intense, comme en témoigne le
nombre record de ventes conclues
en 2005 sur le marché de l’existant.
Cette vive demande continue de tirer
vers le haut les taux d’inoccupation.
Qui plus est, il s’achève beaucoup de
copropriétés dans certains centres. Les
habitations en copropriété sont des
types de logements assez abordables
pour lesquels bien des ménages
locataires optent lorsqu’ils accèdent à
la propriété. Il arrive parfois que les
copropriétés ajoutent au marché
locatif, puisqu’elles peuvent être
acquises par des investisseurs qui les
offrent en location. De ce fait, les
importants volumes d’achèvement de
logements en copropriété ont créé de
la concurrence pour le marché locatif
ainsi que des pressions à la hausse sur
les taux d’inoccupation.
Même si le taux d’inoccupation moyen
des appartements locatifs a augmenté
ces dernières années, l’abordabilité
continue d’être un problème pour de
multiples ménages partout au pays. Il
leur faudrait ou bien emménager dans
une habitation moins chère, ou bien
obtenir de l’aide supplémentaire pour
que leurs frais de logement mensuels
soient plus abordables. Dans certains
cas toutefois, il n’y a pas suffisamment
6 Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
d’unités vacantes pour tous les
ménages éprouvant des besoins
impérieux en matière de logement. La
nécessité de produire des logements
abordables reste donc bien présente.
Les taux d’inoccupation les plus élevés
en 2005 ont été observés à Windsor
(10,3 %), Saint John (N.-B.) (5,7 %),
Saskatoon (4,6 %), Thunder Bay
(4,6 %), Edmonton (4,5 %), St. John’s
(T.-N.-L.) (4,5 %) et Saguenay (4,5 %),
et les plus bas, à Victoria (0,5 %),
Sherbrooke (1,2 %), Québec (1,4 %),
Vancouver (1,4 %), Trois-Rivières
(1,5 %), Calgary (1,6 %) et dans le
Grand Sudbury (1,6 %).
Le loyer moyen des appartements de
deux chambres s’est accru dans 25 des
28 principaux centres urbains.
Cependant, dans 15 des 25 centres où
les loyers ont monté, l’augmentation a
été minime. Les plus fortes hausses ont
eu lieu à Kitchener (6,0 %), Victoria
(4,8 %) et Québec (4,2 %). Le loyer
moyen des appartements de deux
chambres dans les 28 grands centres
réunis a progressé de 1,6 % entre
octobre 2004 et octobre 2005.
C’est à Toronto, Vancouver et Ottawa
que les appartements de deux
chambres se louent le plus cher en
moyenne (soit respectivement
1 052 $, 1 004 $ et 920 $ par mois) et
à Trois-Rivières et Saguenay qu’ils sont
les plus abordables (474 $ et 472 $).
Les principaux centres urbains correspondent
aux régions métropolitaines de recensement
(RMR) définies par Statistique Canada, exception
faite de la RMR d
’Ottawa-Gatineau, qui est considérée comme
deux centres distincts pour les besoins de
l’Enquête sur les logements locatifs.
1
0
1
2
4
1
6
8
O OD
LIN W
Km
2
7
19
9
13
6
19
11
6
ARTERIAL
POW N
A
L
ete
St. P
rs R
d
3
5
*
D'après le Recensement de 2001, Statistique Canada
Frontières municipales *
02 - Périphérie
01 - Ville de Charlottetown
Zones
24
25
CORNWAL L
Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
7
21
Zone 1
Zone 2
Zones 1-2
DESCRIPTION DES ZONES – AR DE CHARLOTTETOWN
Centre-ville – Territoire au sud des rues Buchanan et Montgomery, jusqu'au chemin Mount Edward; territoire à l'ouest du
chemin Mount Edward, jusqu'au chemin St. Peters; territoire au sud de la rue Belmont, jusqu'au chemin Kensington;
territoire au sud de la rue Park, jusqu'à la baie.
Périphérie – Reste de Charlottetown.
AR de Charlottetown
Redécoupage des zones et révision des secteurs de recensement
Pour un certain nombre de centres, les zones ont été redécoupées afin de les faire mieux correspondre aux quartiers existants
(voir description des zones) et, dans certains cas, leur numérotation a été modifiée. Du même coup, on a procédé à une révision
des secteurs de recensement (dont sont constituées les zones) pour qu’ils soient conformes aux limites établies par Statistique
Canada pour le Recensement de 2001. Ces deux exercices ont eu les conséquences suivantes : il est possible que la taille de
l’univers, le taux d’inoccupation et le loyer moyen indiqués pour l’année 2004 dans les publications sur le marché locatif de
2004 soient différents des chiffres pour 2004 qui apparaissent dans les rapports de 2005.
Tableaux compris dans les Rapports sur le marché locatif
Fournis dans TOUS les Rapports sur le marché locatif
Données sur les appartements d'initiative privée
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.2.1
1.2.2
1.3.1
1.3.2
1.4
Taux d'inoccupation (%), selon la zone et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon la zone et le nombre de chambres
Univers et nombre d'unités vacantes, selon la zone et le nombre de chambres
Taux de disponibilité (%), selon la zone et le nombre de chambres
Taux d'inoccupation (%), selon l'année de construction et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon l'année de construction et le nombre de chambres
Taux d'inoccupation (%), selon la taille de l'immeuble et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon la taille de l'immeuble et le nombre de chambres
Taux d'inoccupation (%), selon la fourchette de loyers et le nombre de chambres
Fournis dans CERTAINS des Rapports sur le marché locatif
Données sur les appartements d'initiative privée
1.3.3
Taux d'inoccupation (%), selon la zone et le nombre de logements dans l'immeuble
Données sur les maisons en rangée d'initiative privée
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
Taux d'inoccupation (%), selon la zone et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon la zone et le nombre de chambres
Univers et nombre d'unités vacantes, selon la zone et le nombre de chambres
Taux de disponibilité (%), selon la zone et le nombre de chambres
Données sur les appartements et les maisons en rangée d'initiative privée
3.1.1
3.1.2
3.1.3
3.1.4
Taux d'inoccupation (%), selon la zone et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon la zone et le nombre de chambres
Univers et nombre d'unités vacantes, selon la zone et le nombre de chambres
Taux de disponibilité (%), selon la zone et le nombre de chambres
8 Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
1.1.1 Taux d'inoccupation (%) des appartements d'initiative privée
selon la zone et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Zone
Zone 1 - Centre-ville
Zone 2 - Périphérie
Charlottetown (AR)
9,3
**
9,9
6,5
**
6,0
1 chambre
2004
2005
4,4
2,3
4,0
4,4
3,1
4,1
2 chambres
2004
2005
4,4
2,9
3,7
3 chambres +
2004
2005
3,0
5,1
3,9
6,6
**
7,2
Tous les log.
2004
2005
11,1
**
11,5
4,8
3,1
4,2
4,2
4,7
4,4
1.1.2 Loyer moyen ($) des appartements d'initiative privée
selon la zone et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
391
406
**
**
393
408
Zone
Zone 1 - Centre-ville
Zone 2 - Périphérie
Charlottetown (AR)
1 chambre
2004
2005
491
488
479
480
489
486
2 chambres
2004
2005
630
637
586
592
610
617
3 chambres +
2004
2005
724
759
**
**
715
760
1.1.3 Univers des appartements d'initiative privée et nombre d'unités vacantes en octobre 2005
selon la zone et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
1 chambre
2 chambres
3 chambres +
Tous les log.
Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers
Zone
Zone 1 - Centre-ville
Zone 2 - Périphérie
Charlottetown (AR)
10
**
10
147
**
160
37
7
44
834
243
1 077
39
54
93
1 320
1 051
2 370
19
**
20
171
**
174
104
62
166
2 471
1 310
3 781
1.1.4 Taux de disponibilité (%) des appartements
selon la zone et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Zone
Zone 1 - Centre-ville
Zone 2 - Périphérie
Charlottetown (AR)
s.o.
s.o.
s.o.
6,5
**
6,0
1 chambre
2004
2005
s.o.
s.o.
s.o.
5,6
8,1
6,2
2 chambres
2004
2005
s.o.
s.o.
s.o.
6,0
7,3
6,6
3 chambres +
2004
2005
s.o.
s.o.
s.o.
** Donnée non fournie pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique.
a.l.u. : Aucun logement de cette catégorie dans l’univers a.l.e. : Aucun logement de cette catégorie dans l’échantillon
Tous les log.
2004
2005
14,5
**
14,8
s.o.
s.o.
s.o.
6,5
7,5
6,8
s.o. : Sans objet
Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
9
1.2.1 Taux d'inoccupation (%) des appartements d'initiative privée
selon l'année de construction et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Année de construction
Charlottetown (AR)
Avant 1940
1940 à 1959
1960 à 1974
1975 à 1989
1990 à 1999
2000 ou après
Tous les immeubles
**
**
**
**
a.l.u.
**
9,9
**
**
**
**
a.l.u.
a.l.u.
6,0
1 chambre
2004
2005
7,4
**
**
2,5
0,0
**
4,0
5,2
2,8
**
2,2
**
**
4,1
2 chambres
2004
2005
4,0
**
**
2,8
1,6
**
3,7
5,9
4,2
**
5,5
**
**
3,9
3 chambres +
2004
2005
**
**
**
**
**
**
7,2
Tous les log.
2004
2005
**
**
**
**
**
**
11,5
6,2
4,8
4,3
3,1
1,4
**
4,2
5,8
4,1
**
4,6
**
**
4,4
1.2.2 Loyer moyen ($) des appartements d'initiative privée
selon l'année de construction et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Année de construction
Charlottetown (AR)
Avant 1940
1940 à 1959
1960 à 1974
1975 à 1989
1990 à 1999
2000 ou après
Tous les immeubles
**
**
**
**
a.l.u.
**
393
**
**
**
**
a.l.u.
a.l.u.
408
1 chambre
2004
2005
460
**
**
502
556
**
489
462
461
**
496
**
**
486
2 chambres
2004
2005
520
**
**
579
665
**
610
3 chambres +
2004
2005
562
570
**
582
**
**
617
**
**
**
**
**
**
715
**
**
**
**
**
**
760
1.3.1 Taux d'inoccupation (%) des appartements d'initiative privée
selon la taille de l'immeuble et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Taille
Charlottetown (AR)
3 à 5 unités
6 à 19 unités
20 à 49 unités
50 à 99 unités
100 unités et +
Tous les immeubles
**
**
**
**
a.l.u.
9,9
**
**
9,6
**
a.l.u.
6,0
1 chambre
2004
2005
8,8
3,3
0,0
3,8
a.l.u.
4,0
3,4
4,9
3,9
1,9
a.l.u.
4,1
2 chambres
2004
2005
2,1
3,8
2,4
11,2
a.l.u.
3,7
5,1
3,8
3,4
5,6
a.l.u.
3,9
3 chambres +
2004
2005
**
**
0,0
**
a.l.u.
7,2
** Donnée non fournie pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique.
a.l.u. : Aucun logement de cette catégorie dans l’univers a.l.e. : Aucun logement de cette catégorie dans l’échantillon
10 Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
**
**
**
**
a.l.u.
11,5
Tous les log.
2004
2005
5,7
4,1
2,1
7,0
a.l.u.
4,2
s.o. : Sans objet
5,0
4,6
3,7
3,0
a.l.u.
4,4
1.3.2 Loyer moyen ($) des appartements d'initiative privée
selon la taille de l'immeuble et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Taille
Charlottetown (AR)
3 à 5 unités
6 à 19 unités
20 à 49 unités
50 à 99 unités
100 unités et +
Tous les immeubles
**
**
**
**
a.l.u.
393
**
**
439
**
a.l.u.
408
1 chambre
2004
2005
458
473
505
565
a.l.u.
489
461
470
502
556
a.l.u.
486
2 chambres
2004
2005
541
590
656
936
a.l.u.
610
572
596
651
938
a.l.u.
617
3 chambres +
2004
2005
**
**
722
**
a.l.u.
715
**
**
**
**
a.l.u.
760
1.4 Taux d'inoccupation (%) des appartements d'initiative privée
selon la fourchette de loyers
AR de Charlottetown
Fourchette de loyers
Charlottetown (AR)
Moins de 400 $
400 à 499 $
500 à 599 $
600 à 699 $
700 à 799 $
800 $ et +
Toutes les fourchettes
Studios
2004
2005
**
**
**
a.l.e.
**
a.l.e.
9,9
**
**
a.l.e.
a.l.e.
**
**
6,0
1 chambre
2004
2005
**
4,1
3,5
**
**
**
4,0
**
4,5
3,5
**
**
**
4,1
2 chambres
2004
2005
**
2,3
2,3
3,4
**
**
3,7
a.l.e.
1,7
5,1
3,5
**
**
3,9
3 chambres +
2004
2005
a.l.e.
a.l.e.
**
**
**
**
7,2
** Donnée non fournie pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique.
a.l.u. : Aucun logement de cette catégorie dans l’univers a.l.e. : Aucun logement de cette catégorie dans l’échantillon
Tous les log.
2004
2005
a.l.e.
**
**
**
**
**
11,5
**
4,0
2,8
3,4
4,5
**
4,2
**
4,0
4,7
4,1
2,5
**
4,4
s.o. : Sans objet
Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
11
3.1.1 Taux d'inoccupation (%) des appartements et des maisons en rangée d'initiative privée
selon la zone et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Zone
Zone 1 - Centre-ville
Zone 2 - Périphérie
Charlottetown (AR)
9,3
**
9,9
1 chambre
2004
2005
6,5
**
6,0
4,4
2,3
3,9
2 chambres
2004
2005
4,4
3,1
4,1
4,4
2,9
3,7
3 chambres +
2004
2005
3,0
5,4
4,0
5,6
3,0
5,0
Tous les log.
2004
2005
18,3
7,7
16,9
4,8
2,9
4,1
5,6
5,0
5,4
3.1.2 Loyer moyen ($) des appartements et des maisons en rangée d'initiative privée
selon la zone et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Zone
Zone 1 - Centre-ville
Zone 2 - Périphérie
Charlottetown (AR)
391
**
393
1 chambre
2004
2005
406
**
408
491
479
489
2 chambres
2004
2005
488
480
486
630
588
611
3 chambres +
2004
2005
637
594
618
802
697
778
825
702
809
3.1.3 Univers des appartements et des maisons en rangée d'initiative privée et nombre d'unités vacantes
en octobre 2005, selon la zone et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
1 chambre
2 chambres
3 chambres +
Tous les log.
Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers
Zone
Zone 1 - Centre-ville
Zone 2 - Périphérie
Charlottetown (AR)
10
**
10
148
**
161
37
7
44
842
243
1 085
40
58
98
1 352
1 067
2 418
63
4
67
345
52
397
149
69
218
2 686
1 375
4 061
3.1.4 Taux de disponibilité (%) des appartements et des maisons en rangée d'initiative privée
selon la zone et le nombre de chambres
AR de Charlottetown
Studios
2004
2005
Zone
Zone 1 - Centre-ville
Zone 2 - Périphérie
Charlottetown (AR)
s.o.
s.o.
s.o.
6,5
**
6,0
1 chambre
2004
2005
s.o.
s.o.
s.o.
5,6
8,1
6,2
2 chambres
2004
2005
s.o.
s.o.
s.o.
5,9
7,7
6,7
3 chambres +
2004
2005
s.o.
s.o.
s.o.
** Donnée non fournie pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique.
a.l.u. : Aucun logement de cette catégorie dans l’univers a.l.e. : Aucun logement de cette catégorie dans l’échantillon
12 Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
Tous les log.
2004
2005
20,8
7,7
19,1
s.o. : Sans objet
s.o.
s.o.
s.o.
7,7
7,7
7,7
MÉTHODE D’ENQUÊTE
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) mène l’Enquête sur les logements locatifs (ELL) chaque année en
octobre pour mesurer les forces en présence sur le marché locatif. L’Enquête porte sur un échantillon de logements pris dans tous les
centres urbains de 10 000 habitants ou plus. Seuls les immeubles qui comptent au moins trois logements locatifs et qui sont sur le
marché depuis au moins trois mois sont inclus. Les données sont recueillies par secteur d’initiative (publique ou privée) et par type de
logements (appartements ou maisons en rangée). Les enquêteurs obtiennent des données sur les unités vacantes pour tous les
immeubles compris dans l’échantillon. Les données sur les loyers du marché ne se rapportent qu’aux immeubles d’initiative privée, et
les données sur la disponibilité sont recueillies seulement pour les ensembles d’appartements ou de maisons en rangée d’initiative
privée. La plupart des résultats diffusés dans la présente publication portent sur les immeubles d’appartements d’initiative privée.
L’Enquête se fait par téléphone ou sur place, et l’information est obtenue du propriétaire, du gestionnaire ou du concierge. L’Enquête a
lieu pendant les deux premières semaines d’octobre, et ses résultats reflètent la conjoncture du marché à ce moment-là.
Définitions
Logement disponible : Un logement locatif est considéré comme étant disponible si le locataire actuel a envoyé ou reçu un avis de
déménagement officiel et qu’aucun nouveau locataire n’a signé de bail, ou encore si le logement est vacant (voir la définition de
« logement vacant »).
Loye r : Montant réel que les locataires paient pour leur logement. Aucun rajustement n’est fait selon que des commodités et services,
comme le chauffage, l’éclairage, le stationnement et l’eau chaude, sont inclus ou non dans le loyer. Dans le cas des logements
disponibles ou vacants, le loyer correspond au montant demandé par le propriétaire.
Les chiffres sur les loyers moyens figurant dans la présente publication donnent une bonne indication du montant que paient les
locataires selon la taille des logements et le secteur géographique. Les services comme le chauffage, l’éclairage et l’eau chaude peuvent
être inclus ou non dans le loyer. Le loyer moyen peut varier sans qu’il y ait eu hausse ou baisse des loyers exigés dans un immeuble
donné. Toute variation du loyer moyen d’une année à l’autre n’est pas nécessairement significative sur le plan statistique à cause
d’autres facteurs, notamment la variabilité des loyers.
Immeuble d’appartements locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements offerts en location, dont un ou plus n’a pas
d’entrée privée. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans
les immeubles.
Ensemble de logements en rangée locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements contigus avec entrée privée qui
sont offerts en location. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs
compris dans les ensembles. Les logements (ou maisons) en rangée sont parfois appelés logements en bande.
Logement vacant : Un logement est considéré comme étant vacant s’il n’est pas occupé au moment de l’enquête et qu’il pourrait
l’être immédiatement.
Définition des secteurs de recensement utilisés dans la présente publication
Une région métropolitaine de recensement (RMR) ou une agglomération de recensement (AR) est formée d’une ou de plusieurs
municipalités adjacentes situées autour d’une grande région urbaine (appelée noyau urbain). Un noyau urbain doit compter au moins
10 000 habitants pour former une AR et au moins 100 000 habitants pour former une RMR. Pour être incluses dans une RMR ou une
AR, les municipalités adjacentes doivent avoir un degré d’intégration élevé avec la région urbaine centrale, lequel est déterminé par le
pourcentage de navetteurs établi d’après les données du recensement sur le lieu de travail. Les RMR et les AR englobent des
municipalités ou des subdivisions de recensement.
Toutes les données figurant dans la présente publication sont fondées sur les définitions du Recensement de 2001 de Statistique
Canada.
Remerciements
L’Enquête sur les logements locatifs n’aurait pas pu être effectuée sans la collaboration des propriétaires, gestionnaires et concierges
d’immeubles des différentes régions du Canada. La SCHL apprécie grandement leur travail acharné ainsi que l’aide qu’ils lui apportent
en fournissant de l’information exacte en temps voulu. Grâce à leur contribution, la SCHL est en mesure de diffuser de l’information
qui profitera à l’ensemble du secteur de l’habitation.
Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
13
Renseignements et abonnement
Pour obtenir plus de renseignements sur la présente publication ou sur tout aspect du marché de l’habitation de
Charlottetown, veuillez communiquer avec notre service à la clientèle au 902-426-4708 ou à l’adresse
électronique suivante : mmerrick@cmhc-schl.gc.ca
Pour en savoir davantage sur les produits et services du Centre d’analyse de marché ou pour vous abonner à une de
nos publications, visitez le site
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Pour obtenir des renseignements sur d’autres produits et services offerts par la SCHL, visitez le site
www.schl.ca
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0 7/ 12 / 2 0 0 5
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14 Rapport sur le marché locatif, AR de Charlottetown  Octobre 2005
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