Le marché a continué de se détendre en 2005 3,3 %

Le marché a continué de se détendre en 2005 3,3 %
r
apport sur le
Marché locatif
RMR
3,3 %
10
2
2
Le taux d'inoccupation
de la RMR de Halifax
en 2005 est de :
B EA VE
RB A
NK
1
HaLIFAX
OCTOBRE 2005
Le marché a continué de se détendre
en 2005
Au cours de la dernière année, le marché locatif a continué de se détendre
dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Halifax. De 2,9 %
en 2004, le taux d’inoccupation des appartements est monté à 3,3 %
en 2005. Le loyer moyen des appartements de deux chambres n’a augmenté
que de 2 %, passant de 747 à 762 $. Au moment de l’enquête, réalisée au
début d’octobre, 1 226 appartements étaient vacants, et plusieurs centaines
d’autres étaient disponibles pour la location, leurs occupants ayant donné un
avis de déménagement.
de
SOMMAIRE
Analyse
1 Le marché a continué de se
détendre en 2005
2 Le taux d’inoccupation
national des appartements
se stabilise
3 Le repli de la demande fait
croître le taux
d’inoccupation et limite la
hausse des loyers
4 Survol des sous-marchés
5 Le point sur la disponibilité
des logements
6 Perspectives du marché
locatif pour 2006
10
1
2
TABLEAUX STATISTIQUES
L
O
LL
NT
EN
NI
A
7
BE
B IC
Zone 09 *
2,6%
P
TO
OR
Zone 08
4,0%
E
Insert Optional GraphZone
or Chart
Here
05
3
3
OS
PE C
T
10
P R
3,1%
Zone 07
3,6%
7
M
AP
SS
RO
Zone 04
2,4%
1
LE
Zone 02
3,7%
Zone 06
6,3%
Zone 01
2,9%
Zone 03
4,3%
Légende
2,9 % Taux d'inoccupation de la zone 01 pour 2005
34
Taux d'inoccupation en 2005 supérieur à celui de 2004
9
Taux d'inoccupation en 2005 inférieur à celui de 2004
Taux d'inoccupation en 2005 égal
3 à celui de
10
* Comparaison avec l'année précédente non disponible
2004
0
1
2
4
6
8
Km
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.2.1
Taux d’inocc., appart.
Loyers moyens, appart.
Univers et unités vacantes, appart.
Taux de dispon., appart.
Taux d’inocc., appart., selon l’année
de construction
1.2.2 Loyers moyens, appart., selon l’année
de construction
1.3.1 Taux d’inocc., appart., selon la taille
de l’immeuble
1.3.2 Loyers moyens, appart., selon la taille
de l’immeuble
1.4
Taux d’inocc., appart., selon le loyer
Le taux d’inoccupation national des appartements
se stabilise
Cette année encore, le taux
d’inoccupation moyen des
appartements locatifs dans les
28 principaux centres urbains1 du
Canada s’est chiffré à 2,7 % en
octobre, après avoir affiché trois
hausses annuelles de suite entre 2002
et 2004. Il reste inférieur à la moyenne
de 2,8 % calculée pour la période allant
de 1995 à 2004.
Grâce à la vigueur de l’économie et à
la forte création d’emplois, il s’est
formé beaucoup de ménages depuis
quelque temps, ce qui a stimulé aussi
bien la demande d’habitations pour
propriétaire-occupant que celle de
Taux d'inoccupation des
appartements (%)
par grand centre
Abbotsford
Calgary
Edmonton
Gatineau
Grand Sudbury
Halifax
Hamilton
Kingston
Kitchener
London
Montréal
Oshawa
Ottawa
Québec
Regina
Saguenay
Saint John
Saskatoon
Sherbrooke
St. Catharines-Niagara
St. John's
Thunder Bay
Toronto
Trois-Rivières
Vancouver
Victoria
Windsor
Winnipeg
Tous les centres
2004 2005
2,8
3,8
4,3
1,6
5,3
4,5
2,1
3,1
2,6
1,6
2,9
3,3
3,4
4,3
2,4
2,4
3,5
3,3
3,7
4,2
1,5
2,0
3,4
3,3
3,9
3,3
1,1
1,4
2,7
3,2
5,3
4,5
5,8
5,7
6,3
4,6
0,9
1,2
2,6
2,7
3,1
4,5
5,0
4,6
4,3
3,7
1,2
1,5
1,3
1,4
0,6
0,5
8,8
10,3
1,1
1,7
2,7
2,7
logements locatifs. La stabilisation du
taux d’inoccupation dans les 28 centres
réunis résulte d’un certain nombre de
facteurs. Premièrement, étant donné
que la majorité des nouveaux arrivants
emménagent d’abord dans des habitations à louer, les niveaux élevés
d’immigration ont grandement
alimenté la demande de logements
locatifs depuis un an. Deuxièmement,
dans la plupart des centres, les
locataires sont aujourd’hui plus
nombreux à continuer de vivre à loyer,
car l’écart entre les frais de possession
et les loyers s’est creusé en 2005. Ces
deux facteurs ont exercé des
pressions à la baisse sur les taux
d’inoccupation au cours de la
dernière année.
En revanche, la demande d’habitations
pour propriétaire-occupant est restée
très intense, comme en témoigne le
nombre record de ventes conclues
en 2005 sur le marché de l’existant.
Cette vive demande continue de tirer
vers le haut les taux d’inoccupation.
Qui plus est, il s’achève beaucoup de
copropriétés dans certains centres. Les
habitations en copropriété sont des
types de logements assez abordables
pour lesquels bien des ménages
locataires optent lorsqu’ils accèdent à
la propriété. Il arrive parfois que les
copropriétés ajoutent au marché
locatif, puisqu’elles peuvent être
acquises par des investisseurs qui les
offrent en location. De ce fait, les
importants volumes d’achèvement de
logements en copropriété ont créé de
la concurrence pour le marché locatif
ainsi que des pressions à la hausse sur
les taux d’inoccupation.
Même si le taux d’inoccupation moyen
des appartements locatifs a augmenté
ces dernières années, l’abordabilité
continue d’être un problème pour de
multiples ménages partout au pays. Il
leur faudrait ou bien emménager dans
une habitation moins chère, ou bien
obtenir de l’aide supplémentaire pour
2 Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
que leurs frais de logement mensuels
soient plus abordables. Dans certains
cas toutefois, il n’y a pas suffisamment
d’unités vacantes pour tous les
ménages éprouvant des besoins
impérieux en matière de logement. La
nécessité de produire des logements
abordables reste donc bien présente.
Les taux d’inoccupation les plus élevés
en 2005 ont été observés à Windsor
(10,3 %), Saint John (N.-B.) (5,7 %),
Saskatoon (4,6 %), Thunder Bay
(4,6 %), Edmonton (4,5 %), St. John’s
(T.-N.-L.) (4,5 %) et Saguenay (4,5 %),
et les plus bas, à Victoria (0,5 %),
Sherbrooke (1,2 %), Québec (1,4 %),
Vancouver (1,4 %), Trois-Rivières
(1,5 %), Calgary (1,6 %) et dans le
Grand Sudbury (1,6 %).
Le loyer moyen des appartements de
deux chambres s’est accru dans 25 des
28 principaux centres urbains.
Cependant, dans 15 des 25 centres où
les loyers ont monté, l’augmentation a
été minime. Les plus fortes hausses ont
eu lieu à Kitchener (6,0 %), Victoria
(4,8 %) et Québec (4,2 %). Le loyer
moyen des appartements de deux
chambres dans les 28 grands centres
réunis a progressé de 1,6 % entre
octobre 2004 et octobre 2005.
C’est à Toronto, Vancouver et Ottawa
que les appartements de deux
chambres se louent le plus cher en
moyenne (soit respectivement
1 052 $, 1 004 $ et 920 $ par mois) et
à Trois-Rivières et Saguenay qu’ils sont
les plus abordables (474 $ et 472 $).
Les principaux centres urbains correspondent
aux régions métropolitaines de recensement
(RMR) définies par Statistique Canada, exception
faite de la RMR d
’Ottawa-Gatineau, qui est considérée comme
deux centres distincts pour les besoins de
l’Enquête sur les logements locatifs.
1
Le repli de la demande fait croître le taux d’inoccupation
et limite la hausse des loyers
Depuis un an, le marché locatif s’est
détendu dans la région métropolitaine
de Halifax, la progression de la
demande ayant ralenti plus
brusquement que la construction de
logements destinés à la location.
L’affaissement du marché de l’emploi a
amoindri le nombre de jeunes
emménageant en appartement, et la
baisse des taux hypothécaires à long
terme a intensifié le mouvement
d’accession à la propriété chez les
locataires. En contrepartie, il s’est
achevé moins d’appartements l’an
dernier, ce qui a freiné la multiplication
des logements vacants ou disponibles.
Au cours des douze derniers mois, la
conjoncture favorable à la possession
d’un logement a continué de séduire
de nombreux ménages locataires. La
grande vitalité de l’emploi à plein
temps et la forte croissance du revenu
en 2004 se sont traduites cette année
par une vive demande d’habitations
pour propriétaire-occupant, que la
baisse inattendue des taux
hypothécaires à long terme est venue
intensifier. Les prêts hypothécaires à
taux fixe d’une durée de cinq ans sont
les plus populaires auprès des
accédants à la propriété. Depuis un an,
leurs taux ont diminué de trois quarts
de point, ce qui a encouragé davantage
de ménages locataires à faire
l’acquisition d’un logement. Les
acheteurs potentiels ont également
Le taux d'inoccupation monte à 3,3%, mais il
demeure assez bas
Taux d'inoccupation annuel moyen des appartements locatifs, RMR de Halifax
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1996
1997
1998
1999
bénéficié du fait que le marché de la
revente s’est rééquilibré peu à peu
durant la dernière année, après avoir
favorisé les vendeurs pendant trois ans,
de 2002 à 2004.
Le facteur qui a le plus contribué à
l’équilibre du marché de la revente est
l’essor de l’offre. En moyenne, les
acheteurs éventuels pouvaient choisir
parmi au moins 700 habitations de plus
que l’an dernier, une hausse de 40 %.
Même si cette offre supplémentaire
comprenait beaucoup de maisons
destinées davantage à des
propriétaires désireux de passer à une
habitation d’un cran supérieur, elle
comptait aussi des unités de prix plus
modeste, comme des maisons en
rangée et des copropriétés bon
marché situées pour la plupart à
Les taux hypothécaires ont été bas
7
6,5
6
5,5
Source : Statistique Canada
Oct. 2003
2001
2002
2003
2004
2005
Source : SCHL
Taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe de 5 ans (%)
5
Oct. 2002
2000
Oct. 2004
Oct. 2005
Dartmouth. De ce fait, une bonne part
de l’importante demande de
logements pour accédants à la
propriété a pu être satisfaite, et le
nombre de ménages souhaitant libérer
leur appartement locatif pour
emménager dans leur propre habitation a augmenté. Voilà pourquoi le taux
d’inoccupation s’est accru de près d’un
point dans la catégorie des
appartements loués plus de 850 $ par
mois – logements les plus susceptibles
d’être occupés par des ménages qui
ont les moyens financiers d’envisager
l’accession à la propriété quand la
conjoncture y est propice.
En examinant la situation des
traditionnels nouveaux demandeurs de
logements locatifs, on a constaté que
l’étonnante faiblesse du marché de
l’emploi chez les jeunes avait ralenti la
formation de ménages dans ce segment démographique des plus
déterminants pour la demande d’unités
locatives. Entre 2002 et 2004, époque
où le marché du travail dans son
ensemble se resserrait
considérablement, il s’est créé plus de
4 500 postes destinés à des jeunes.
Cependant, au cours des neuf premiers mois de 2005, plus de 600 pertes
d’emplois ont été enregistrées chez les
15 à 24 ans dans la région. Bien que ce
groupe d’âge ne recoupe qu’en partie
celui des 18 à 30 ans, où l’on retrouve
Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
3
Les pertes d'emplois chez les jeunes
freinent la demande de logements locatifs
Variation annuelle de l'emploi, groupe des 15 à 24 ans, RMR de Halifax
4,000
3,000
2,000
1,000
0
-1,000
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Source : Statistique Canada (Enquête sur la population active)
les personnes les plus susceptibles de
louer un logement, il renseigne assez
bien sur la conjoncture du marché de
l’emploi pour les jeunes ménages.
Dans de telles conditions, les jeunes
ont été de moins en moins nombreux
à acquérir l’indépendance financière
qu’il leur fallait pour quitter le foyer
familial et louer un appartement. En
outre, la conjoncture n’a eu rien
d’attrayant pour les jeunes de
l’extérieur qui envisageaient de migrer
dans la région métropolitaine de
Halifax. Cette dernière attire
habituellement deux types de jeunes
locataires : de futurs étudiants venus
principalement du Canada atlantique,
de l’Ontario et, de plus en plus, de
l’étranger pour étudier dans une des
universités de la région; et de jeunes
diplômés ou travailleurs de l’Atlantique
attirés par la diversité relative des
emplois dans la plus grande ville de ce
coin de pays. Inversement, la plupart
2005
(cumul)
des jeunes membres de la population
active qui quittent l’agglomération
vont en Ontario, en Alberta ou en
Colombie-Britannique, où le marché
du travail est généralement plus fertile.
En général, beaucoup des jeunes
migrants qui viennent à Halifax à la
recherche d’un emploi sont originaires
de Terre-Neuve. Toutefois, depuis
quelques années, leur afflux a
fortement diminué, car l’extraction
pétrolière au large des côtes a stimulé
la croissance du marché de l’emploi à
St. John’s et incité plus de jeunes à y
rester. En même temps, l’effervescence
des marchés du travail en Alberta,
province riche en pétrole, et en
Colombie-Britannique, où l’on se
prépare à la tenue des Jeux
olympiques d’hiver de 2010, a
probablement séduit un nombre
grandissant de jeunes locataires
haligoniens au cours des douze
derniers mois.
Il s'est ajouté moins d'appartements neufs au parc locatif
Achèvements de logements locatifs, de juillet à juin, RMR de Halifax
1,200
1,000
800
600
400
200
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Source : SCHL
4 Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
2005
En conséquence, la demande de
logements locatifs chez les jeunes
travailleurs a chuté cette année. Qui
plus est, les universités de la région
signalent un plafonnement des inscriptions, après la vague produite en 2003
et 2004 par la double cohorte de
finissants des écoles secondaires en
Ontario. Ce plafonnement a sans
aucun doute contribué à l’important
affaiblissement du marché locatif
observé durant la dernière année dans
la péninsule de Halifax. Les taux
d’inoccupation dans les parties Sud et
Nord de la péninsule ont augmenté en
moyenne de 1,7 point depuis
octobre 2004; il s’agit des plus fortes
hausses à être enregistrées parmi les
neuf sous-marchés de l’agglomération.
Depuis l’an passé, le volume des
achèvements de logements locatifs
s’est beaucoup amenuisé au fil des
mois. Cela a permis de limiter la
progression du nombre total
d’appartements vacants dans un
contexte où il y a relâchement de la
demande. En 2004, les mises en
chantier d’unités locatives ont été de
41 % moins nombreuses qu’en 2003, si
bien que les achèvements ont suivi une
tendance comparable cette année.
Pour qu’un appartement puisse être
inclus dans l’univers de l’Enquête sur
les logements locatifs, il doit avoir été
achevé au plus tard le 1er juillet de
l’année en cours. Ce délai de trois
mois sert à obtenir un taux
d’écoulement acceptable avant la
réalisation de l’enquête, qui a lieu au
début d’octobre. Entre le 1er juillet
2004 et le 30 juin 2005, seulement
320 appartements ont été achevés,
comparativement à 877 durant la
période de douze mois précédente.
Cette expansion plus modeste du parc
locatif a probablement empêché le
taux d’inoccupation de subir une
augmentation plus considérable
cette année.
Le tassement de la demande a freiné la
progression des loyers. De 747 $ en
octobre 2004, le loyer mensuel moyen
des appartements de deux chambres
(catégorie repère) ne s’est accru que
de 2,0 % pour atteindre 762 $ en
octobre 2005. Il s’agit d’une croissance
plus faible que l’inflation locale, dont le
taux s’est établi à près de 4 %, et
nettement inférieure à celle de 7 %
qu’a connue le prix moyen des maisons
durant la même période. De toute
évidence, l’essoufflement du marché
locatif a atténué l’ascension des loyers,
et les propriétaires-bailleurs qui
envisageaient de compenser la hausse
de leurs coûts de fonctionnement
(impôt foncier, gestion, publicité,
chauffage) en refilant la différence à
leurs locataires ont eu plus de mal à le
faire. Dans l’agglomération de Halifax,
85 % des 37 302 appartements qui
composent l’univers locatif (immeubles
d’au moins trois unités) comptent une
ou deux chambres. C’est pourquoi les
augmentations de 2,3 et 2,0 %
constatées respectivement dans ces
deux catégories de logement ont suffi
à contrebalancer le léger repli du
loyer moyen des studios et la baisse de
6,7 % observée dans le cas des
appartements d’au moins
trois chambres.
C’est dans les gros immeubles locatifs
que les taux d’inoccupation ont crû le
plus cette année. Depuis octobre 2004,
le pourcentage d’unités vacantes est
passé de 1,3 à 3,0 % dans les ensembles
de 100 logements ou plus. Nul doute
que cela a contribué à la régression
des loyers moyens des appartements
de une et deux chambres dans ces
grands immeubles. Si ce phénomène
est digne de mention, c’est parce que
dans toutes les autres catégories
d’immeubles les loyers des logements
de une ou deux chambres ont évolué à
la hausse, bien que dans des proportions diverses. Quoi qu’il en soit, les
immeubles comptant au moins
50 appartements ont des taux
d’inoccupation plus bas que les autres,
et les loyers sont généralement plus
chers dans les gros ensembles que dans
les petits. Dans une certaine mesure,
ces constats témoignent probablement
du fait que les immeubles de grande
taille sont situés dans des zones
affichant des taux d’inoccupation
relativement faibles et des loyers
élevés, comme dans la péninsule de
Halifax et dans le quartier
Clayton Park.
L’analyse des résultats de l’enquête
révèle aussi quelques faits intéressants
en regard de l’âge des immeubles.
Dans les vieux ensembles, les hausses
de taux d’inoccupation ont été chose
courante. Dans les immeubles récents,
non seulement la proportion
d’appartements vacants était moins
considérable, mais elle a même
diminué dans la catégorie des
immeubles achevés au cours des cinq
dernières années. Ce qui retient
l’attention plus particulièrement, c’est
que dans les immeubles âgés de moins
de cinq ans les loyers mensuels moyens
ont fléchi pour chaque type de
logements cette année. Malgré leur
recul, ces loyers restent néanmoins
d’environ 30 % plus élevés que le loyer
moyen du marché. Ce pourcentage
représente donc visiblement le
supplément que les locataires sont
prêts à payer pour bénéficier des
caractéristiques et avantages d’un
immeuble neuf : finition de grande
qualité, logements spacieux,
stationnement souterrain, chauffage
compris dans le loyer (une option
attrayante ces temps-ci).
Enfin, examiner les taux d’inoccupation
par fourchette de loyers et leurs
variations depuis un an a permis de
définir avec plus de précision les
tendances que suit le marché locatif
dans l’agglomération de Halifax. Le
taux d’inoccupation des appartements
loués plus de 850 $ par mois a
progressé de près d’un point. Vu que la
proportion de logements vacants a
diminué dans les immeubles récents
(où les loyers sont généralement plus
élevés, comme nous venons de le
démontrer), il s’agit peut-être d’un
phénomène géographique lié au
relâchement du marché dans la
péninsule, où la proximité des
universités et du quartier des affaires
fait en sorte que les loyers sont assez
chers. Dans le cas des appartements
loués entre 500 et 750 $, les taux
d’inoccupation se sont à peine repliés
au cours de la dernière année, révélant
ainsi que la demande d’appartements
plutôt bon marché est demeurée
passablement stable. Ici également, il se
peut que le lieu ait eu une incidence,
puisque les taux d’inoccupation ont
fléchi dans le Sud de la partie
continentale et dans le Nord de
Dartmouth, où les appartements à
loyer abordable sont relativement
nombreux.
Le plus intéressant des constats est
peut-être que le taux d’inoccupation
des appartements loués entre 750 et
850 $ par mois a bondi de 1,8 à 4,6 %
depuis octobre 2004. Bien que cette
augmentation soit probablement
attribuable en partie au mouvement
d’accession à la propriété, il est à
noter qu’un versement mensuel de
800 $ suffit à peine à payer les frais de
possession relatifs au logement le plus
modeste de l’agglomération, et c’est
sans compter l’impôt foncier, les frais
de chauffage et les charges de
copropriété. Il est donc possible que la
montée du taux d’inoccupation dans
cette fourchette de loyers ait été
causée principalement par des
locataires ayant voulu passer à un
appartement d’un cran supérieur ou,
au contraire, à un logement moins
cher en raison peut-être des hausses
de loyers.
Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
5
Survol des sous-marchés
C’est de façon assez généralisée que le
marché locatif s’est détendu en 2005
dans l’agglomération de Halifax. Les
taux d’inoccupation ont augmenté dans
six des neuf sous-marchés de la région,
et les loyers moyens ont progressé
dans des proportions inférieures au
taux d’inflation local dans toutes les
zones, sauf trois.
Les plus fortes hausses du taux d'inoccupation sont
observées dans la péninsule
Taux d'inoccupation des appartements locatifs par sous-marché, RMR de Halifax
Sud de la péninsule
Nord de la péninsule
2004
Sud de la partie continentale
2005
Nord de la partie continentale
Bedford-Sackville
Sud de Dartmouth
Sud de la péninsule
Pour la première fois, le taux
d’inoccupation le plus bas de
l’agglomération est observé ailleurs
que dans le Sud de la péninsule. Ce
sous-marché continue toutefois
d’afficher le loyer moyen le plus élevé.
De 1,2 % l’an dernier, la proportion
d’appartements vacants est montée à
2,9 % cette année, et des hausses ont
été enregistrées dans chacune des
catégories d’immeubles établies selon
le nombre d’unités qu’ils contiennent.
Dans cette zone, où sont situées
plusieurs des universités de la région,
le plafonnement des inscriptions
d’étudiants a atténué l’effet d’un
important stimulant de la demande. En
outre, avec le ralentissement des
activités de prospection au large des
côtes, de plus en plus de personnes
venues travailler temporairement dans
ce domaine ont quitté Halifax. Bon
nombre de ces travailleurs occupaient
un logement locatif dans le Sud de la
péninsule. Depuis octobre 2004, les
loyers moyens des appartements de
une et deux chambres se sont accrus
d’environ 2 %, et les unités de deux
chambres se louent maintenant
1 071 $ par mois en moyenne. Le
loyer mensuel moyen des studios a
quelque peu fléchi, alors que celui des
logements comptant au moins trois
chambres a chuté de presque 200 $,
passant de 1 566 à 1 376 $.
Du côté de l’offre, la construction
d’une résidence à l’université
Dalhousie et la conversion d’anciens
bâtiments résidentiels en logements
pour étudiants ont accru
considérablement la capacité d’accueil
Nord de Dartmouth
Est de Dartmouth
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
Source : SCHL
du marché locatif dans cette zone. Par
surcroît, le parc locatif a connu une
expansion de plus de 150 unités grâce
à l’achèvement de nouveaux ensembles
locatifs (Garden Crest, Hillside Apartments et Chapter House). Toutefois,
151 appartements locatifs ont été
convertis en copropriétés au
complexe Bishop’s Landing, ce qui est
venu contrebalancer les ajouts. Au
chapitre des transactions, Spring
Garden Terrace a changé de
propriétaire en 2005, Killam Properties ayant fait l’acquisition de cet
immeuble de 201 logements situé sur
le chemin Spring Garden.
Nord de la péninsule
Le taux d’inoccupation a augmenté
plus fortement dans le Nord de la
péninsule que dans tout autre sousmarché de la région, exception faite du
Sud de la péninsule, où la hausse s’est
également chiffrée à 1,7 point. De
2,0 % l’an dernier, la proportion
d’appartements vacants est passée à
3,7 % cette année. La montée en
flèche du taux d’inoccupation dans les
immeubles comptant au moins
100 logements a été contrebalancée
en partie par le repli des taux dans les
immeubles de taille plus petite. Le
loyer mensuel moyen des
appartements a connu une progression
modeste. Par exemple, celui des unités
de deux chambres a crû de 1,8 % pour
atteindre 789 $. Une chose est sûre,
6 Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
l’acquisition des 520 logements du
complexe Causeway Bay par
TransGlobe en novembre a eu une
incidence déterminante dans cette
zone, sans compter les 198 unités du
complexe Quinpool Court qui sont
passées aux mains de Killam Properties
plus tôt dans l’année.
Sud de la partie continentale
De 5,7 % en octobre 2004, le taux
d’inoccupation des appartements dans
le Sud de la partie continentale est
descendu à 4,3 % en octobre 2005,
contrant ainsi la tendance régionale.
Dans cette zone, la proportion de
logements vacants est beaucoup moins
élevée dans les immeubles de 50 à
99 logements que dans les ensembles
de plus petite taille. Le loyer mensuel
moyen des unités de une chambre a
grimpé de 3,6 %, alors que celui des
logements de deux chambres est
demeuré à peu près inchangé,
s’établissant à 646 $. Il se peut que le
resserrement du marché locatif dans
le Sud de la péninsule s’explique, dans
une certaine mesure, par l’hypothèse
selon laquelle de nombreux locataires
habitant ce secteur ne sont point
considérés comme susceptibles
d’accéder à la propriété.
Nord de la partie continentale
Le plus grand sous-marché locatif de
l’agglomération affiche maintenant la
plus faible proportion de logements
vacants, soit 2,4 %. L’an dernier, 2,1 %
des appartements situés dans le Nord
de la partie continentale étaient
inoccupés. Les taux d’inoccupation des
logements de une, deux et trois
chambres ou plus ont légèrement
augmenté, mais ils sont restés
inférieurs à 3 %. Le pourcentage le
plus faible a été observé dans la
catégorie des unités de une chambre
(1,8 %). Dans les immeubles d’au moins
50 appartements, les taux
d’inoccupation ont fléchi quelque peu
depuis octobre 2004; ils y sont par
ailleurs moins élevés que dans les
ensembles plus petits. Bien des gens
considèrent que cette zone, dans
laquelle on retrouve une bonne
proportion de logements relativement
neufs et spacieux ainsi qu’un large
éventail de services commerciaux et
récréatifs, offre un excellent rapport
qualité prix aux locataires, surtout
compte tenu de l’abordabilité relative
des loyers par comparaison à ceux
pratiqués dans la péninsule. En 2005, les
loyers moyens ont crû dans toutes les
catégories d’appartements, sauf dans
celle des trois chambres et plus. Le
loyer mensuel moyen des unités de
une chambre a progressé de 2,5 %
pour atteindre 612 $, et celui des
appartements comptant deux
chambres, de 2,0 % pour se hisser à
765 $. Plusieurs ensembles situés dans
le Nord de la partie continentale ont
changé de propriétaire en 2005; Killam
Properties, par exemple, a acheté
environ 300 logements. En outre,
quelques habitations locatives ont été
converties en copropriétés tout près
de l’avenue Main. Bien que le quartier
Clayton Park West soit maintenant
presque entièrement bâti, il se
construit encore des immeubles
locatifs près de Greenpark Close et,
quoique dans une moindre mesure,
dans le secteur Bedford South.
Nord de Dartmouth
Cette année, le plus important recul
du taux d’inoccupation dans la région a
été enregistré dans le Nord de
Dartmouth. La proportion
d’appartements vacants, qui avait
atteint 4,6 % en octobre 2004, ne
s’élevait plus qu’à 3,1 % douze mois
plus tard, soit tout près du niveau
observé dans le Sud de la péninsule
(2,9 %). La progression du loyer
moyen a été plus forte que la
moyenne; elle s’est chiffrée à 2,8 %
dans la catégorie des appartements de
une chambre et à rien de moins que
4,6 % dans celle des logements de
deux chambres. La hausse des loyers
dans cette zone peut s’expliquer en
partie par la multitude de logements
qui y ont été rénovés, ce qui
comprend bon nombre des
700 appartements de Bell Enterprises
qui viennent de passer aux mains de
TransGlobe. Le resserrement du
marché locatif dans le Nord de
Dartmouth, un peu comme dans le Sud
de la partie continentale, tient
probablement au fait que pour
beaucoup de locataires vivant dans ce
quartier les chances d’accéder à la
Les hausses de loyers ont été inférieures au
taux d'inflation dans la plupart des zones
Loyer moyen des appartements de deux chambres, variation en %, 2004-2005
Sud de la péninsule
Nord de la péninsule
Sud de la partie continentale
Nord de la partie continentale
Nord de Dartmouth
Sud de Dartmouth
Est de Dartmouth
Bedford-Sackville
-1%
Source : SCHL
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
propriété sont maigres malgré la
faiblesse exceptionnelle des taux
hypothécaires.
Sud de Dartmouth
Dans le Sud de Dartmouth, le taux
d’inoccupation est passé de 5,4 %, en
octobre 2004, à 6,3 %, un sommet
inégalé dans la région cette année. Les
loyers moyens ont augmenté
modérément par rapport à l’an
dernier : dans le cas des appartements
de une chambre, la hausse dépasse
quelque peu le cap des 4 %, tandis que
du côté des logements de deux
chambres, le loyer mensuel moyen a
crû d’un peu plus de 2 %, montant de
611 à 624 $. L’événement marquant de
l’année dans cette zone est sans
contredit l’acquisition des biens
immeubles de Maplehurst, qui
comprennent 522 ou 23 % des
appartements constituant l’univers
locatif du Sud de Dartmouth.
Est de Dartmouth
Si le taux d’inoccupation a peu
changé dans l’Est de Dartmouth
en 2005, on ne peut en dire autant
des loyers. La proportion de
logements vacants dans cette zone a
augmenté d’à peine 0,2 point,
passant de 3,4 à 3,6 %. Par contre, le
loyer moyen s’y est accru plus
vivement que dans tout autre
secteur de la ville. Le loyer mensuel
moyen des unités de une chambre a
gagné 5,2 %, alors que celui des
appartements de deux chambres
s’est alourdi de presque 7 % pour
atteindre 665 $ en 2005, après
s’être établi à 622 $ en 2004. La
forte hausse des loyers dans l’Est de
Dartmouth cette année est peutêtre indirectement liée aux
importants volumes de construction,
qui ont par ailleurs fait monter la
valeur moyenne des maisons. Même
si cette zone est l’une des plus
petites de l’agglomération, elle
s’apprête à connaître une croissance
notable grâce à la réalisation du
projet Russell Lake West.
Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
7
Reste de la RMR (périphérie)
Bedford et Sackville
Le marché locatif s’est détendu
en 2005 à Bedford et Sackville, comme
en témoignent le léger accroissement
du taux d’inoccupation et la modeste
progression des loyers. La proportion
de logements vacants dans cette zone
est passée de 3,5 %, en 2004, à 4,0 %,
cette année, et le loyer mensuel
moyen des appartements de deux
chambres, de 723 à 730 $, ce qui
représente un gain de 1,0 %.
Dans les secteurs environnants de la
région métropolitaine, 2,6 % des
logements locatifs étaient inoccupés
cette année au moment de l’enquête,
et les appartements de deux chambres
se louaient en moyenne 651 $ par
mois, soit 3,5 % plus cher qu’un
an auparavant.
Le point sur la disponibilité des logements
Les taux de disponibilité des
appartements n’ont augmenté que
légèrement en 2005, la proportion
moyenne étant passée de 3,9 à 4,1 %
depuis l’an dernier. En général, les taux
de disponibilité enregistrés dans les
différents sous-marchés de
l’agglomération se situent à moins d’un
point environ des taux d’inoccupation
correspondants. Autrement dit, si dans
une zone en particulier le taux
d’inoccupation est bas, le taux de
disponibilité l’est également.
Cependant, la hausse de 0,2 point qu’a
subie le taux de disponibilité au cours
de la dernière année est
proportionnellement plus modérée
que celle de 0,4 point affichée par le
taux d’inoccupation. Comme il n’existe
à peu près pas de données historiques
qui permettraient d’effectuer une
analyse, il est difficile d’interpréter cet
écart. Ce dernier pourrait être lié à la
qualité et au charme des
appartements qui se libèrent. En effet,
peut-être que les logements peu
attrayants aux yeux d’éventuels
locataires restent inoccupés et que les
unités intéressantes se louent avant
même le départ de l’occupant ayant
donné un avis de déménagement, de
sorte que l’appartement ne devient
pas vacant. Cela explique peut-être en
partie le bond du taux d’inoccupation
des appartements loués entre 750 et
849 $ par mois et la baisse du taux
d’inoccupation dans les immeubles de
moins de cinq ans. Et peut-être aussi
que les unités récentes occupées par
des ménages ayant décidé d’accéder à
la propriété ont vite été louées par
des locataires qui souhaitaient s’offrir
un appartement d’un cran supérieur.
Dans la péninsule de Halifax, le taux de
disponibilité s’est élevé d’environ deux
points en 2005, tout comme le taux
d’inoccupation. La recherche d’un
appartement locatif y a donc été
beaucoup moins ardue cette année
qu’au cours des dix années
précédentes.
Perspectives du marché locatif pour 2006
Le taux d’inoccupation dans
l’agglomération de Halifax continuera
d’augmenter au cours de l’année à
venir, pour atteindre 3,6 %. Malgré la
détente soutenue du marché locatif, la
croissance du loyer moyen devrait
s’accélérer et se chiffrer à 4 % l’an
prochain. Comme le marché de
l’emploi n’est pas censé s’améliorer
pour les jeunes – une clientèle
déterminante –, ceux-ci seront moins
nombreux à former de nouveaux
ménages ou à migrer dans la région, ce
qui va nuire à la demande de
logements locatifs. En outre, le
mouvement d’accession à la propriété
chez les ménages locataires devrait
rester passablement intense durant la
prochaine année. Même si les taux
hypothécaires à cinq ans se relèvent, ils
demeureront très bas par
comparaison aux normes historiques.
De plus, les inscriptions de logements à
vendre continueront
vraisemblablement de se multiplier, si
bien que les éventuels accédants à la
propriété disposeront d’un choix plus
vaste. Bref, les facteurs ayant contribué
à l’affaiblissement de la demande
d’appartements locatifs cette année
risquent peu de devenir soudainement
très favorables en 2006.
Les immeubles d'appartements neufs affichent
les plus bas taux d'inoccupation
Taux d'inoccupation des appartements selon l'année d'achèvement de l'immeuble,
RMR de Halifax
Avant 1960
1960-1974
1975-1989
2004
1990-1999
2005
2000 ou après
0%
Source : SCHL
8 Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
1%
2%
3%
4%
5%
6%
Bond du taux d'inoccupation dans la
fourchette de 750-849 $
Taux d'inoccupation des appartements locatifs, selon la fourchette de loyers
mensuels, RMR de Halifax
1 000 $ +
2005
850-999 $
2004
750-849 $
650-749 $
500-649 $
<500 $
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
Source : SCHL
On prévoit pour 2006 une forte
remontée des achèvements de
logements locatifs. Entre le 1er juillet et
la fin d’octobre 2005, il s’est achevé
174 unités locatives. En novembre,
783 appartements locatifs étaient en
construction : 398 d’entre eux
devraient être terminés avant le
1er juillet 2006 et s’ajouter ainsi à
l’univers de la prochaine enquête, et
les 385 autres seront probablement
achevés dans la seconde moitié de
l’année. Ils se répartissent comme suit :
345 dans la péninsule de Halifax,
220 dans le Nord de la partie
continentale et 218 à Dartmouth.
Le loyer moyen devrait progresser
dans une proportion supérieure au
taux d’inflation, car les propriétairesbailleurs tenteront de compenser
l’élévation de leurs coûts de
fonctionnement en refilant la
différence à leurs locataires. Les
évaluations foncières augmenteront
l’an prochain encore, les coûts de
chauffage resteront élevés, et il se
peut qu’un accroissement des
dépenses de publicité soit nécessaire
pour attirer de futurs locataires étant
donné l’essoufflement du marché. Voilà
pourquoi les propriétaires seront
tentés de majorer les loyers en
conséquence, d’autant plus que les
hausses n’ont pas été considérables
cette année.
Les mises en chantier de logements
locatifs devraient demeurer assez
nombreuses durant l’année à venir.
Selon les estimations,
655 appartements locatifs seront
commencés en 2006, en plus des
210 autres dont la construction est
censée être entamée en novembre ou
décembre 2005. Près de la moitié
seront situés dans la péninsule de
Halifax, environ 30 %, dans le Nord de
la partie continentale, et le reste, à
Dartmouth, principalement dans le
secteur de Russell Lake West.
Outre cette croissance régulière de
l’offre de logements locatifs neufs,
nous devrions continuer d’enregistrer
de multiples mises en chantier de
logements en copropriété, surtout
dans la péninsule de Halifax. Étant
donné que bon nombre de ces
nouveaux appartements (qu’ils soient
offerts en location ou occupés par
leur propriétaire) seront de qualité
comparable, le marché de la location
et celui de la vente se disputeront de
plus en plus la même clientèle. Cela
pourrait poser quelques problèmes
aux promoteurs de logements locatifs
et aux propriétaires d’immeubles
locatifs existants dans des secteurs
comme celui de la péninsule et de
Clayton Park, ainsi que contribuer au
ralentissement attendu du marché
locatif en 2006. On prévoit que le
marché se resserra après 2006, à
mesure que la formation de ménages
s’accélérera, que la tendance aux
ménages de petite taille se maintiendra
et que la hausse des taux
hypothécaires rendra moins
abordables les frais de possession
d’une habitation.
Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
9
0
2
4
8
3
12
10 Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
3
10
LE
O
3
34
20 7
ZONES
107
05 - Nord de Dartmouth
04 - Halifax - Nord de la partie continentale
03 - Halifax - Sud de la partie continentale
02 - Halifax - Nord de la péninsule
01 - Halifax - Sud de la péninsule
9
16
Km
1 03
M
AP
S
3
3
LL
3
10
N
B EAV
E RBANK
BI C
E
2
IA
L
N
NT
E
10
2
7
2
7
P
T
OR
E
OB
3
S
RO
3
1
7
35
09 - Reste de la RMR
08 - Bedford & Sackville
07 - Est de Dartmouth
06 - Sud de Dartmouth
2 07
1
10
Zone 1
Zone 2
Zone 3
Zone 4
Zones 1-4
Zone 5
Zone 6
Zone 7
Zones 5-7
Zone 8
Zone 9
Zones 8-9
Zones 1-9
DESCRIPTION DES ZONES – RMR DE HALIFAX
Halifax - Sud de la péninsule. La limite part de la rue Cornwallis, puis longe la rue Cunard jusqu'à la rue Robie. Depuis
Robie, elle s'étend vers le sud jusqu'au chemin Quinpool. Elle longe Quinpool jusqu'à l'avenue Connaught, puis continue vers
le nord sur Connaught jusqu'au chemin Chebucto et le bras de mer nord-ouest.
Halifax - Nord de la péninsule. Partie nord de la péninsule de Halifax, séparée de la partie continentale par le chemin
Dutch Village et l'avenue Joseph Howe.
Halifax - Sud de la partie continentale. Partie continentale à l'intérieur de la ville de Halifax, au sud du chemin
St. Margaret's Bay.
Halifax - Nord de la partie continentale. Partie continentale à l'intérieur de la ville de Halifax, au nord du chemin
St. Margaret's Bay.
Ville de Halifax
Nord de Dartmouth. Partie de Dartmouth située au nord de la rue Ochterloney, du lac Banook et du lac Micmac.
Sud de Dartmouth. Partie de Dartmouth située au sud de la rue Ochterloney et du lac Banook et à l'ouest (à l'extérieur)
de la route périphérique. Comprend Woodside jusqu'aux limites de la base des Forces canadiennes de Shearwater.
Est de Dartmouth. Zone délimitée à l'ouest par le lac Micmac et le lac Charles, au sud par la route 111 et le port de Halifax
jusqu'à la pointe Hartlen, à l'est par Cow Bay et Cole Harbour, et au nord par les routes Ross et Lake Major et par les lacs
Major et Spider.
Ville de Dartmouth
Bedford et Sackville. Région délimitée à l'ouest par la route 102, la rivière Sackville et le lac Webber, au nord par le
carrefour Beaverbank-Windsor; à l'est par la route 7 et le boulevard Akerley, et au sud par une ligne droite reliant le lac
Kearney et le lotissement Fernleigh.
Reste de la RMR. Reste de la municipalité régionale de Halifax à l'est des routes Ross et Lake Major, au nord de la
promenade Wilson Lake et du carrefour Beaverbank-Windsor, à l'ouest du lac Kearney et des lacs Birch Cove, et au sud du
lac Long et de la collectivité de Herring Cove.
Périphérie
RMR de Halifax
Redécoupage des zones et révision des secteurs de recensement
Pour un certain nombre de centres, les zones ont été redécoupées afin de les faire mieux correspondre aux quartiers existants
(voir description des zones) et, dans certains cas, leur numérotation a été modifiée. Du même coup, on a procédé à une révision
des secteurs de recensement (dont sont constituées les zones) pour qu’ils soient conformes aux limites établies par Statistique
Canada pour le Recensement de 2001. Ces deux exercices ont eu les conséquences suivantes : il est possible que la taille de
l’univers, le taux d’inoccupation et le loyer moyen indiqués pour l’année 2004 dans les publications sur le marché locatif de
2004 soient différents des chiffres pour 2004 qui apparaissent dans les rapports de 2005.
Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
11
Tableaux compris dans les Rapports sur le marché locatif
Fournis dans TOUS les Rapports sur le marché locatif
Données sur les appartements d'initiative privée
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.2.1
1.2.2
1.3.1
1.3.2
1.4
Taux d'inoccupation (%), selon la zone et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon la zone et le nombre de chambres
Univers et nombre d'unités vacantes, selon la zone et le nombre de chambres
Taux de disponibilité (%), selon la zone et le nombre de chambres
Taux d'inoccupation (%), selon l'année de construction et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon l'année de construction et le nombre de chambres
Taux d'inoccupation (%), selon la taille de l'immeuble et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon la taille de l'immeuble et le nombre de chambres
Taux d'inoccupation (%), selon la fourchette de loyers et le nombre de chambres
Fournis dans CERTAINS des Rapports sur le marché locatif
Données sur les appartements d'initiative privée
1.3.3
Taux d'inoccupation (%), selon la zone et le nombre de logements dans l'immeuble
Données sur les maisons en rangée d'initiative privée
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
Taux d'inoccupation (%), selon la zone et le nombre de chambres
Loyer moyen ($), selon la zone et le nombre de chambres
Univers et nombre d'unités vacantes, selon la zone et le nombre de chambres
Taux de disponibilité (%), selon la zone et le nombre de chambres
Données sur les appartements et les maisons en rangée d'initiative privée
3.1.1
Taux d'inoccupation (%), selon la zone et le nombre de chambres
12 Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
1.1.1 Taux d'inoccupation (%) des appartements d'initiative privée
selon la zone et le nombre de chambres
RMR de Halifax
Zone
Sud de la péninsule
Nord de la péninsule
Sud de la partie continentale
Nord de la partie continentale
Ville de Halifax (zones 1-4)
Nord de Dartmouth
Sud de Dartmouth
Est de Dartmouth
Ville de Dartmouth (zones 5-7)
Bedford et Sackville
Reste de la RMR
Halifax (RMR)
Studios
2004
2005
3,2
1,8
2,2
3,7
**
**
1,6
0,7
2,8
2,0
7,5
7,8
**
12,3
0,0
0,0
6,9
7,9
**
**
a.l.u.
a.l.u.
3,4
2,8
1 chambre
2004
2005
0,6
3,1
1,5
2,2
3,2
2,8
1,4
1,8
1,3
2,5
3,9
3,2
3,5
4,5
2,6
5,2
3,7
3,6
1,3
2,6
**
**
2,0
2,8
2 chambres
2004
2005
0,7
3,1
2,0
4,9
7,4
5,2
2,4
2,7
2,5
3,6
5,1
2,7
7,5
7,4
3,5
3,0
5,3
3,8
4,2
4,4
5,3
3,0
3,4
3,7
3 chambres +
2004
2005
1,7
3,1
3,7
2,7
**
**
2,6
2,8
3,1
3,2
**
1,4
3,4
6,8
5,7
4,9
3,5
4,6
3,9
4,4
**
**
3,2
3,6
Tous les log.
2004
2005
1,2
2,9
2,0
3,7
5,7
4,3
2,1
2,4
2,1
3,0
4,6
3,1
5,4
6,3
3,4
3,6
4,6
3,9
3,5
4,0
**
2,6
2,9
3,3
1.1.2 Loyer moyen ($) des appartements d'initiative privée
selon la zone et le nombre de chambres
RMR de Halifax
Zone
Sud de la péninsule
Nord de la péninsule
Sud de la partie continentale
Nord de la partie continentale
Ville de Halifax (zones 1-4)
Nord de Dartmouth
Sud de Dartmouth
Est de Dartmouth
Ville de Dartmouth (zones 5-7)
Bedford et Sackville
Reste de la RMR
Halifax (RMR)
Studios
2004
2005
604
595
510
517
**
**
537
545
574
568
495
470
**
447
**
427
483
463
**
**
a.l.u.
a.l.u.
560
552
1 chambre
2004
2005
755
770
612
625
470
487
597
612
646
661
531
546
539
561
517
544
532
549
579
604
**
**
612
626
2 chambres
2004
2005
1 051
1 071
775
789
647
646
750
765
801
809
648
678
611
624
622
665
636
663
723
730
629
651
747
762
3 chambres +
2004
2005
1 566
1 376
**
976
**
**
956
951
1 104
1 023
**
**
703
715
**
687
698
705
906
897
**
**
1 014
946
1.1.3 Univers des appartements d'initiative privée et nombre d'unités vacantes en octobre 2005
selon la zone et le nombre de chambres
RMR de Halifax
Zone
Sud de la péninsule
Nord de la péninsule
Sud de la partie continentale
Nord de la partie continentale
Ville de Halifax (zones 1-4)
Nord de Dartmouth
Sud de Dartmouth
Est de Dartmouth
Ville de Dartmouth (zones 5-7)
Bedford et Sackville
Reste de la RMR
Halifax (RMR)
Studios
1 chambre
2 chambres
3 chambres +
Tous les log.
Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers Vacants Univers
25
1 417
116
3 709
62
2 003
14
455
218
7 583
17
468
40
1 839
127
2 580
10
390
195
5 277
**
**
28
1 011
73
1 394
**
**
115
2 649
2
306
54
3 025
149
5 476
28
999
233
9 806
45
2 226
238
9 584
412
11 453
66
2 052
760
25 315
19
238
94
2 938
71
2 677
3
193
187
6 046
7
57
41
906
77
1 044
19
274
143
2 281
0
29
15
290
25
852
6
123
46
1 294
26
324
150
4 134
173
4 573
27
590
376
9 621
**
**
11
421
59
1 326
10
227
81
2 028
a.l.u.
a.l.u.
**
**
8
258
**
**
9
338
73
2 605
399 14 217
652 17 609
103
2 870
1 226 37 302
** Donnée non fournie pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique.
a.l.u. : Aucun logement de cette catégorie dans l’univers a.l.e. : Aucun logement de cette catégorie dans l’échantillon
s.o. : Sans objet
Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
13
1.1.4 Taux de disponibilité (%) des appartements
selon la zone et le nombre de chambres
RMR de Halifax
Zone
Sud de la péninsule
Nord de la péninsule
Sud de la partie continentale
Nord de la partie continentale
Ville de Halifax (zones 1-4)
Nord de Dartmouth
Sud de Dartmouth
Est de Dartmouth
Ville de Dartmouth (zones 5-7)
Bedford et Sackville
Reste de la RMR
Halifax (RMR)
Studios
2004
2005
4,4
2,9
2,6
4,6
**
**
1,6
1,0
3,7
3,0
8,6
7,8
**
14,0
0,0
0,0
7,8
8,2
**
**
a.l.u.
a.l.u.
4,2
3,6
1 chambre
2004
2005
1,3
4,3
2,5
2,9
4,5
3,2
2,1
2,1
2,2
3,2
4,5
4,3
4,8
5,6
2,6
5,2
4,4
4,6
3,2
2,6
**
**
2,8
3,6
2 chambres
2004
2005
1,1
3,6
2,6
5,3
8,4
5,4
3,7
3,7
3,5
4,3
6,1
3,4
9,3
9,1
4,1
3,2
6,4
4,7
5,4
4,6
5,3
3,4
4,4
4,4
3 chambres +
2004
2005
3,8
3,3
3,7
3,4
**
**
4,1
4,9
4,3
4,5
**
1,4
6,0
7,9
9,4
5,8
5,8
5,3
9,3
4,4
**
**
4,9
4,7
Tous les log.
2004
2005
2,0
3,8
2,7
4,3
6,8
4,7
3,2
3,3
3,1
3,8
5,4
4,0
7,1
7,7
4,2
3,8
5,6
4,8
5,3
4,1
**
2,9
3,9
4,1
1.2.1 Taux d'inoccupation (%) des appartements d'initiative privée
selon l'année de construction et le nombre de chambres
RMR de Halifax
Studios
2004
2005
Année de construction
Halifax (RMR)
Avant 1960
1960 à 1974
1975 à 1989
1990 à 1999
2000 ou après
Tous les immeubles
8,0
4,3
0,2
1,8
**
3,4
5,4
3,3
1,3
0,6
**
2,8
1 chambre
2004
2005
1,4
2,5
2,3
1,4
0,4
2,0
4,8
4,2
1,7
1,1
0,1
2,8
2 chambres
2004
2005
5,0
4,3
3,5
1,8
2,1
3,4
3,3
5,6
4,2
1,9
0,9
3,7
3 chambres +
2004
2005
2,2
5,9
2,0
1,7
3,0
3,2
Tous les log.
2004
2005
2,8
6,1
4,0
2,0
0,5
3,6
3,8
3,6
2,7
1,6
1,8
2,9
1.2.2 Loyer moyen ($) des appartements d'initiative privée
selon l'année de construction et le nombre de chambres
RMR de Halifax
Année de construction
Halifax (RMR)
Avant 1960
1960 à 1974
1975 à 1989
1990 à 1999
2000 ou après
Tous les immeubles
Studios
2004
2005
516
537
595
547
**
560
481
542
598
558
**
552
1 chambre
2004
2005
560
574
629
636
867
612
592
593
637
646
844
626
2 chambres
2004
2005
669
683
729
780
1 072
747
712
696
744
799
1 025
762
** Donnée non fournie pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique.
a.l.u. : Aucun logement de cette catégorie dans l’univers a.l.e. : Aucun logement de cette catégorie dans l’échantillon
14 Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
3 chambres +
2004
2005
1 001
857
908
1 046
1 358
1 014
926
844
956
988
1 134
946
s.o. : Sans objet
4,0
4,9
3,0
1,6
0,8
3,3
1.3.1 Taux d'inoccupation (%) des appartements d'initiative privée
selon la taille de l'immeuble et le nombre de chambres
RMR de Halifax
Studios
2004
2005
Taille
Halifax (RMR)
3 à 5 unités
6 à 19 unités
20 à 49 unités
50 à 99 unités
100 unités et +
Tous les immeubles
**
3,0
6,7
1,3
0,0
3,4
**
4,0
5,9
1,7
0,6
2,8
1 chambre
2004
2005
0,2
3,7
3,4
1,1
0,9
2,0
4,9
2,6
4,4
1,5
2,2
2,8
2 chambres
2004
2005
3,4
6,6
3,5
2,1
2,0
3,4
3,3
6,0
3,8
1,7
4,6
3,7
3 chambres +
2004
2005
2,7
2,5
5,3
2,9
2,8
3,2
Tous les log.
2004
2005
1,3
5,2
7,9
1,7
1,8
3,6
3,2
5,1
3,8
1,8
1,3
2,9
3,6
4,5
4,4
1,6
3,0
3,3
1.3.2 Loyer moyen ($) des appartements d'initiative privée
selon la taille de l'immeuble et le nombre de chambres
RMR de Halifax
Studios
2004
2005
Taille
Halifax (RMR)
3 à 5 unités
6 à 19 unités
20 à 49 unités
50 à 99 unités
100 unités et +
Tous les immeubles
**
512
531
556
613
560
**
483
523
567
613
552
1 chambre
2004
2005
552
515
572
621
719
612
588
538
589
647
717
626
2 chambres
2004
2005
677
636
706
796
867
747
730
658
722
824
837
762
3 chambres +
2004
2005
1 119
765
842
1 013
1 250
1 014
969
769
848
1 045
1 118
946
1.4 Taux d'inoccupation (%) des appartements d'initiative privée
selon la fourchette de loyers
RMR de Halifax
Fourchette de loyers
Halifax (RMR)
Moins de 500 $
500 à 649 $
650 à 749 $
750 à 849 $
850 à 999 $
1000 $ et +
Toutes les fourchettes
Studios
2004
2005
4,2
3,3
3,2
**
**
**
3,4
4,1
2,8
1,7
**
**
a.l.e.
2,8
1 chambre
2004
2005
3,1
2,6
1,5
0,4
0,0
**
2,0
4,4
3,1
1,8
3,7
0,5
**
2,8
2 chambres
2004
2005
3,7
6,0
3,7
2,6
1,8
0,7
3,4
3,5
5,3
3,5
4,5
2,6
3,7
3,7
3 chambres +
2004
2005
a.l.e.
8,1
3,1
1,6
2,1
2,9
3,2
** Donnée non fournie pour des raisons de confidentialité ou de fiabilité statistique.
a.l.u. : Aucun logement de cette catégorie dans l’univers a.l.e. : Aucun logement de cette catégorie dans l’échantillon
Tous les log.
2004
2005
**
5,6
4,4
11,1
3,4
1,0
3,6
3,4
4,2
3,0
1,8
1,4
1,7
2,9
4,2
3,9
3,0
4,6
2,3
2,6
3,3
s.o. : Sans objet
Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
15
MÉTHODE D’ENQUÊTE
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) mène l’Enquête sur les logements locatifs (ELL) chaque année en
octobre pour mesurer les forces en présence sur le marché locatif. L’Enquête porte sur un échantillon de logements pris dans tous les
centres urbains de 10 000 habitants ou plus. Seuls les immeubles qui comptent au moins trois logements locatifs et qui sont sur le
marché depuis au moins trois mois sont inclus. Les données sont recueillies par secteur d’initiative (publique ou privée) et par type de
logements (appartements ou maisons en rangée). Les enquêteurs obtiennent des données sur les unités vacantes pour tous les
immeubles compris dans l’échantillon. Les données sur les loyers du marché ne se rapportent qu’aux immeubles d’initiative privée, et
les données sur la disponibilité sont recueillies seulement pour les ensembles d’appartements ou de maisons en rangée d’initiative
privée. La plupart des résultats diffusés dans la présente publication portent sur les immeubles d’appartements d’initiative privée.
L’Enquête se fait par téléphone ou sur place, et l’information est obtenue du propriétaire, du gestionnaire ou du concierge. L’Enquête a
lieu pendant les deux premières semaines d’octobre, et ses résultats reflètent la conjoncture du marché à ce moment-là.
Définitions
Logement disponible : Un logement locatif est considéré comme étant disponible si le locataire actuel a envoyé ou reçu un avis de
déménagement officiel et qu’aucun nouveau locataire n’a signé de bail, ou encore si le logement est vacant (voir la définition de
« logement vacant »).
Loye r : Montant réel que les locataires paient pour leur logement. Aucun rajustement n’est fait selon que des commodités et services,
comme le chauffage, l’éclairage, le stationnement et l’eau chaude, sont inclus ou non dans le loyer. Dans le cas des logements
disponibles ou vacants, le loyer correspond au montant demandé par le propriétaire.
Les chiffres sur les loyers moyens figurant dans la présente publication donnent une bonne indication du montant que paient les
locataires selon la taille des logements et le secteur géographique. Les services comme le chauffage, l’éclairage et l’eau chaude peuvent
être inclus ou non dans le loyer. Le loyer moyen peut varier sans qu’il y ait eu hausse ou baisse des loyers exigés dans un immeuble
donné. Toute variation du loyer moyen d’une année à l’autre n’est pas nécessairement significative sur le plan statistique à cause
d’autres facteurs, notamment la variabilité des loyers.
Immeuble d’appartements locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements offerts en location, dont un ou plus n’a pas
d’entrée privée. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs compris dans
les immeubles.
Ensemble de logements en rangée locatifs : Tout immeuble comptant au moins trois logements contigus avec entrée privée qui
sont offerts en location. Les habitations occupées par les propriétaires n’entrent pas dans le nombre total de logements locatifs
compris dans les ensembles. Les logements (ou maisons) en rangée sont parfois appelés logements en bande.
Logement vacant : Un logement est considéré comme étant vacant s’il n’est pas occupé au moment de l’enquête et qu’il pourrait
l’être immédiatement.
Définition des secteurs de recensement utilisés dans la présente publication
Une région métropolitaine de recensement (RMR) ou une agglomération de recensement (AR) est formée d’une ou de plusieurs
municipalités adjacentes situées autour d’une grande région urbaine (appelée noyau urbain). Un noyau urbain doit compter au moins
10 000 habitants pour former une AR et au moins 100 000 habitants pour former une RMR. Pour être incluses dans une RMR ou une
AR, les municipalités adjacentes doivent avoir un degré d’intégration élevé avec la région urbaine centrale, lequel est déterminé par le
pourcentage de navetteurs établi d’après les données du recensement sur le lieu de travail. Les RMR et les AR englobent des
municipalités ou des subdivisions de recensement.
Toutes les données figurant dans la présente publication sont fondées sur les définitions du Recensement de 2001 de Statistique
Canada.
Remerciements
L’Enquête sur les logements locatifs n’aurait pas pu être effectuée sans la collaboration des propriétaires, gestionnaires et concierges
d’immeubles des différentes régions du Canada. La SCHL apprécie grandement leur travail acharné ainsi que l’aide qu’ils lui apportent
en fournissant de l’information exacte en temps voulu. Grâce à leur contribution, la SCHL est en mesure de diffuser de l’information
qui profitera à l’ensemble du secteur de l’habitation.
16 Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
Renseignements et abonnement
Pour obtenir plus de renseignements sur la présente publication ou sur tout aspect du marché de l’habitation de
Halifax, veuillez communiquer avec notre service à la clientèle au 902 426-4708 ou à l’adresse électronique
suivante : mmerrick@schl-cmhc.gc.ca .
Pour en savoir davantage sur les produits et services du Centre d’analyse de marché ou pour vous abonner à une de
nos publications, visitez le site
www.schl.ca/infomarche/magasin/
Pour obtenir des renseignements sur d’autres produits et services offerts par la SCHL, visitez le site
www.schl.ca
This publication is also available in English under the title Rental Market Report.
Nota : Les tableaux de données sur les maisons en rangée locatives ne sont pas publiés dans le présent rapport, mais il est
possible de les obtenir sur demande.
0 7/ 12 / 2 0 0 5
© 2005 Société canadienne d’hypothèques et de logement. Tous droits réservés. La reproduction, le stockage dans un système de recherche documentaire ou la
transmission d’un extrait quelconque de cette publication, par quelque procédé que ce soit, tant électronique que mécanique, par photocopie, enregistrement ou autre
moyen, sont interdits sans l’autorisation préalable écrite de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Sans que ne soit limitée la généralité de ce qui précède,
il est de plus interdit de traduire un extrait de cette publication sans l’autorisation préalable écrite de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Les
renseignements, analyses et opinions contenus dans cette publication sont fondés sur des sources jugées fiables, mais leur exactitude ne peut être garantie, et ni la
Société canadienne d’hypothèques et de logement ni ses employés n’en assument la responsabilité.
Rapport sur le marché locatif - RMR de Halifax  Octobre 2005
17
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