Comment créer de la valeur financière et communautaire? Analyse d’exploitation RAPPORT ANNUEL 2007–2008

Comment créer de la valeur financière et communautaire? Analyse d’exploitation RAPPORT ANNUEL 2007–2008
RAPPORT ANNUEL 2007–2008
Analyse d’exploitation
Comment créer de la valeur
financière et communautaire?
Par la recherche, la consultation,
l’action et la volonté de viser la qualité
D
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Société immobilière du Canada
ANALYSE
Profil de l’entreprise
Qui sommes-nous?
La Société immobilière du Canada limitée (SICL)
est une société d’État fédérale autonome
et autofinancée qui présente ses résultats au
parlement du Canada par l’entremise du
ministre des Transports, de l’Infrastructure et
des Collectivités. Assujettie à la Loi canadienne
sur les sociétés par actions et incluse dans la
partie 1 de l’annexe III de la Loi sur les finances
publiques à titre de société d’état mandataire
de Sa Majesté, la SICL compte une filiale active
en propriété exclusive :
•la
Société immobilière du Canada CLC limitée
(SIC), société d’État non mandataire et principale
filiale immobilière, qui détient et gère la Tour
nationale du Canada (Tour CN), et qui exerce
ses activités dans 20 municipalités de toutes les
régions du Canada.
La SICL détient également une participation en
fiducie pour Sa Majesté du chef du Canada dans
les deux sociétés d’État suivantes :
•la
Société du Vieux-Port de Montréal inc.
(Vieux-Port), société d’État mandataire chargée
de réaménager le Vieux-Port de Montréal, qui
présente ses résultats au Parlement à titre de
société d’État réputée mère; et
•Parc
Downsview Park Inc. (PDP), société
d’État mandataire constituée en 1998 pour
gérer et aménager l’ancienne base des Forces
canadiennes (BFC) Toronto pour en faire le
parc Downsview, et qui présente également
Analyse
ses résultats au Parlement à titre
de société
d’État réputée mère.
Quand un ministère, une
société d’État ou un organisme
gouvernemental confère la
La SICL optimise la valeur financière
et
désignation
stratégique à un
communautaire de biens immobiliers
bienstratégiques
immobilier excédentaire
dont le gouvernement du Canadaàn’a
besoinla SIC est
sesplus
besoins,
pour ses programmes. Par le biaisavisée.
de sa filiale,
L’entreprise analyse
la SIC, l’entreprise achète des biens
immobiliers du marché et
la conjoncture
à leur juste valeur marchande, lesl’emplacement
détient et
de la propriété,
les gère, ou les améliore et les vend
afinautres
de facteurs, pour
entre
tirer le meilleur bénéfice possibledégager
tant pourles
lesmoyens de
collectivités locales que pour son produire
actionnaire,
le
la meilleure
valeur
gouvernement du Canada.
financière et communautaire
de ce bien. L’entreprise
Notre raison d’être
prépare ensuite un dossier
L’entreprise oriente ses activités pour veiller à
d’analyse à des fins internes.
réaménager ou gérer les biens immobiliers du
gouvernement en visant leur usage optimal,
afin de les réintégrer harmonieusement dans
les collectivités locales en répondant aux besoins
des Canadiens et des Canadiennes.
Nos activités
ANALYSE
ACQUISITION
CONSULTATION
VISUALISATION
PRÉPARATION
AMÉNAGEMENT / VENTE / PORTEFEUILLE
Analyse
Acquisition
Consultation
Visualisation
Préparation
Quand un ministère, une
société d’État ou un organisme
gouvernemental confère la
désignation stratégique à un
bien immobilier excédentaire
à ses besoins, la SIC est
avisée. L’entreprise analyse
la conjoncture du marché et
l’emplacement de la propriété,
entre autres facteurs, pour
dégager les moyens de
produire la meilleure valeur
financière et communautaire
de ce bien. L’entreprise
prépare ensuite un dossier
d’analyse à des fins internes.
La SIC collabore avec les
ministères pertinents afin
d’établir la juste valeur
marchande de la propriété,
procède à son acquisition
et, une fois le processus
d’aliénation immobilier du
gouvernement terminé, en
obtient le titre de propriété.
Les gestionnaires de projet
de la SIC rencontrent les
autorités municipales et
le public pour présenter
l’entreprise et pour
discuter du déroulement
des consultations. Selon
la situation, la SIC peut
rencontrer des organismes
communautaires, tenir des
séances portes ouvertes
et établir des comités
consultatifs locaux pour
recueillir des commentaires
du public sur les usages
optimaux possibles et sur
les installations publiques
qui pourraient convenir à
la propriété.
Une fois la consultation
terminée, la SIC formule
un plan directeur
d’aménagement de la
propriété qui incorpore la
croissance durable et qui
répond aux attentes de la
collectivité locale. Ce plan
est alors formellement
soumis au conseil municipal,
à des fins d’étude et
d’approbation. Lors de ses
projets d’aménagement,
la SIC respecte toutes
les démarches d’approbation
pertinentes aux niveaux
municipal et provincial.
Suite à l’obtention des
approbations nécessaires,
la SIC passe généralement
aux travaux de viabilisation
des terrains. Ces activités
préliminaires à l’aménagement
peuvent inclure l’enlèvement de
débris et de sols contaminés,
de même que la rénovation
ou la démolition de structures
dangereuses, et la construction
de rues et autres services
municipaux, afin de veiller à la
préparation du site préalable
à l’aménagement.
En suivant ces étapes, la SIC transforme des biens
immobiliers stratégiques du gouvernement en projets
robustes et dynamiques qui apportent une valeur
durable aux collectivités où elle exerce ses activités.
Aménagement /
Vente /Portefeuille
Même si la SIC construit
certains immeubles, dans
la plupart des cas, elle
commercialise puis vend la
propriété, par étapes, à des
constructeurs qui se chargent
des travaux sur la propriété,
dans un style qui respecte
la vision globale stipulée par
la SIC. Dans certains cas,
l’entreprise conserve et gère
des propriétés afin d’optimiser
la valeur financière et
communautaire de ces biens.
Lettre au ministre
Lettre au ministre
L’honorable Lawrence Cannon, ministre des Transports,
de l’Infrastructure et des Collectivités Ottawa (Ontario) Canada
1 Lettre au ministre
2 Message du conseil
d’administration
5 Message du président-directeur
général
6 Gouvernance de l’entreprise
10 Tableau d’évaluation
équilibrée
16 Analyse
18 Acquisition
20 Consultation
22 Visualisation
24 Préparation
26 Aménagement /Vente /Portefeuille
28 Réalisations de l’exercice
30 Équipe de haute direction
32 Bureaux de l’entreprise
Monsieur le ministre,
C’est avec grand plaisir que je vous transmets le
rapport annuel ci-joint de la Société immobilière
du Canada limitée (SICL) pour l’exercice terminé
le 31 mars 2008. Ce document présente les
réalisations de l’entreprise au cours de l’année
écoulée, en vue d’optimiser la valeur financière et
communautaire de biens immobiliers stratégiques
excédentaires dont le gouvernement du Canada
n’a plus besoin.
Durant l’exercice 2007-2008, la SICL a continué de
marquer des progrès dans plusieurs de ses projets
déjà en cours, tout en acquérant de nouveaux
biens immobiliers destinés au réaménagement
auprès de ministères, organismes et sociétés
d’État. En avril 2007, l’entreprise a eu le plaisir
d’être choisie par le gouvernement afin de diriger
l’aménagement du Nouveau Havre de Montréal,
un projet qui jouera un rôle de taille dans l’effort
continu de revitalisation du secteur portuaire de
la ville, tant pour les citadins que pour les visiteurs
canadiens et étrangers. Nous savons que cette
décision reflète la confiance que vous manifestez
à l’égard de notre entreprise, et qu’elle témoigne
également de la volonté du gouvernement du
Canada d’améliorer la qualité de vie de tous les
Canadiens et Canadiennes.
Durant le prochain exercice, la SICL, par le biais de
sa filiale, la SIC, continuera de collaborer avec le
gouvernement du Canada et d’autres intervenants
dans le but de trouver des solutions novatrices à
des enjeux très divers des secteurs immobilier et
de l’accueil. Notre entreprise continuera de tirer
profit de ses réussites en matière de création de
patrimoine, d’assainissement environnemental et
de création de collectivités durables.
J’espère que vous trouverez utiles les résultats
de rendement et les faits saillants des projets qui
sont inclus dans le rapport.
Veuillez agréer, Monsieur le ministre, l’expression
de mes salutations distinguées.
Le président du conseil d’administration,
Marc Rochon
Société immobilière du Canada limitée
Société immobilière du Canada CLC limitée
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RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Message du conseil d’administration
Expérience et dévouement
Depuis la reprise de ses activités en 1995, la Société immobilière du Canada
limitée (SICL) sait qu’une gouvernance judicieuse et une exploitation
transparente sont des éléments cruciaux de sa réussite à long terme. La
SICL a donc mis l’accent sur la gouvernance de l’entreprise et s’est engagée
à surveiller ses pratiques et à effectuer les modifications nécessaires.
Elle met ce principe en pratique à l’aide de réunions régulières du comité de
gouvernance. Ce comité, auparavant formé de tous les membres du conseil,
est maintenant composé d’au moins trois administrateurs qui présentent
leurs recommandations au conseil à des fins d’approbation.
Durant l’exercice 2007-2008, l’entreprise a analysé et restructuré la
composition de tous ses comités, afin de confier aux administrateurs des
rôles correspondant à leurs compétences et à leurs spécialités respectives.
Cette stratégie s’inscrit dans l’effort global visant la gestion, la direction et
l’orientation judicieuses de l’entreprise. Après avoir étudié les avantages
d’une charte du conseil, ce dernier a également convenu d’en formuler une
en 2008.
Le conseil et l’entreprise sont heureux que Marc Rochon ait été confirmé
dans ses fonctions de président du conseil pour un troisième mandat venant
à échéance en décembre 2009. L’expérience, la sagesse et les conseils de
M. Rochon continueront d’être très utiles à notre entreprise au cours des
exercices qui viennent.
En 2007-2008, le conseil a accueilli Mark Laroche, le nouveau présidentdirecteur général de la SICL et de la SIC. Les antécédents de ce dernier
et ses réussites sur le plan municipal, de concert avec la fraîcheur du point
de vue qu’il apporte aux délibérations du conseil, ont fait de sa présence
un élément très utile pour le conseil. De plus, le conseil a accueilli un
nouveau membre de la Nouvelle-Écosse, Wayne MacIntosh, et a manifesté sa
reconnaissance à Philip J. Star pour les services rendus durant son mandat.
Nous invitons les clients potentiels du gouvernement du Canada et le public
à mieux se renseigner sur les activités de la SIC et sur la valeur créée par
l’entreprise dans les collectivités où elle exerce ses activités. L’entreprise
jouit d’une remarquable réputation à l’échelle internationale pour ses projets
de réaménagement immobilier qui incluent un patrimoine durable destiné
aux générations futures. Grâce au professionnalisme et à l’expérience des
employés de la SIC dans toutes les régions du pays, nous sommes convaincus
que l’entreprise continuera d’atteindre ce but très important.
Message du conseil d’administration
De gauche à droite, debout : Alana McPhee,
Lloyd Fogler, Mark Laroche, Marc Rochon
Assis : Ernest Yee, Michael Evans, Wayne
MacIntosh, Louise Pelletier
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RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Le conseil d’administration
Notes biographiques
Marc Rochon est président du conseil. Il a été président de la Société
canadienne d’hypothèques et de logement de 1995 à 2000. M. Rochon
a occupé plusieurs postes supérieurs au gouvernement du Canada,
ce qui lui confère une solide expérience dans des domaines comme la
gouvernance d’entreprise et les enjeux de politique sociale.
Wayne MacIntosh, CA, un comptable agréé, est actuellement directeur
du programme de gestion financière du YMCA du Cap Breton. Auparavant,
il a été associé pendant plus de 20 ans à Grant Thornton LLP, où il était
responsable de la gestion financière et des services de conseils dans l’Est
de la Nouvelle-Écosse pour diverses entreprises et clients gouvernementaux.
Mark B. Laroche, ing, MBA, est le président-directeur général. M. Laroche
détient une MBA de l’Université Concordia, de même qu’un baccalauréat en
génie civil du Collège militaire royal du Canada. Il était auparavant directeur
général de la Ville de Gatineau, au Québec, et a occupé des postes supérieurs
au sein d’autres municipalités canadiennes.
Alana McPhee, B.Com, LL.B, a plus de cinq ans d’expérience auprès d’une
banque d’investissement à créneaux spécialisée dans le financement
structuré. Mme McPhee est titulaire d’un baccalauréat en droit de
l’Université Dalhousie, et d’un baccalauréat en commerce, marketing et
finance de l’Université St. Mary’s. Elle a également été membre du conseil
d’administration du Toronto International Dance Festival, de même que
trésorière et directrice de la Women in Capital Markets Association.
W. Michael Evans, MBA, est président d’Atlas Development Corporation,
une société commerciale privée d’aménagement immobilier qui œuvre dans
l’Ouest du Canada. M. Evans est également administrateur de Huntingdon
Real Estate Investment Trust. Il détient un diplôme en génie de l’Université
McGill et une MBA de la Ivey Business School de l’Université Western Ontario.
Lloyd S.D. Fogler, c.r., LL.B, B.Com, est associé principal de Fogler, Rubinoff
LLP, à Toronto. Il est membre du conseil de Brampton Brick Limited, de même
qu’ancien président du conseil et maintenant membre du conseil et dirigeant
honoraire de l’hôpital Mount Sinai et de la fondation de l’hôpital Mount
Sinai. M. Fogler a été membre du conseil d’administration et maintenant
administrateur honoraire du Musée royal de l’Ontario.
Louise N. Pelletier, B.A., LL.B, LL.M, est actuellement directrice des affaires
juridiques de la SITQ Inc., une société affiliée de la Caisse de dépôt et de
placement du Québec qui détient des biens immobiliers au Canada, aux
États-Unis et en Europe. Membre du Barreau du Québec et du Barreau
du Nouveau-Brunswick, Mme Pelletier a été conférencière invitée lors de
plusieurs colloques immobiliers et œuvre également dans la collectivité.
Ernest Yee, B.A., M.A., est vice-président adjoint des affaires publiques
de la Banque HSBC Canada. M. Yee est membre du conseil consultatif
des études asiatiques de l’Université de Colombie-Britannique et a siégé
au comité consultatif de nominations à la magistrature fédérale pour la
Colombie-Britannique, de même qu’au Granville Island Trust.
Message du président
Message du président
Renforcer les collectivités canadiennes
La Société immobilière du Canada CLC limitée (SIC) a connu un autre
excellent exercice en 2007-2008, affichant de solides résultats financiers
et remportant plusieurs prix pour ses projets, tout en continuant de remplir
son mandat malgré des enjeux de taille.
Au cours de l’exercice, les projets déjà en cours de la SIC ont progressé à
bonne allure. D’importantes approbations municipales ont été accordées aux
projets de la SIC à Ottawa, Calgary et Edmonton. Ces approbations signifient
que la SIC pourra aborder ses projets en vue d’améliorer des secteurs de
ces collectivités. L’entreprise a également élargi son portefeuille immobilier
avec l’ajout de l’édifice Sir John Thompson à Halifax, en Nouvelle-Écosse, du
Foyer Senneville à Montréal, au Québec, et de l’ancienne prison des femmes
à Kingston, en Ontario.
Le 20 avril 2007, le ministre responsable de la SIC, l’honorable Lawrence
Cannon, en compagnie de l’honorable Michael Fortier, a annoncé que le
gouvernement confiait à l’entreprise le réaménagement de terrains de près
de cinq millions de pieds carrés (près de 465 000 mètres carrés) dans le
secteur du havre de Montréal. Intitulé « Nouveau Havre de Montréal », ce
projet englobe le réaménagement d’anciennes propriétés industrielles pour
créer un quartier animé où les Montréalais et les visiteurs voudront venir
habiter, travailler et se détendre. La SIC est fière que le gouvernement du
Canada lui ait confié ce projet d’envergure.
Sur le plan financier, la SIC a affiché de solides produits en 2007-2008
grâce à certaines aliénations stratégiques, à l’excellent rendement de ses
principaux actifs et au travail et à l’engagement de ses employés dans
toutes les régions du pays.
Malgré le fléchissement continu du Canada à titre de destination touristique
internationale, la Tour CN a continué d’afficher des résultats financiers
robustes durant l’exercice. La SIC aborde le nouvel exercice en s’efforçant
d’atteindre ses objectifs malgré les difficultés continues entourant le transfert
de biens immobiliers stratégiques de ministères fédéraux. L’entreprise
collabore activement avec le gouvernement du Canada afin de trouver des
moyens d’accélérer le processus de transfert, tout en cherchant de nouvelles
possibilités de proposer le savoir-faire de la SIC dans de nouveaux dossiers.
Sur le plan personnel, depuis ma nomination au poste de président-directeur
général en juillet 2007, j’ai visité les sites de projets en cours dans toutes les
régions du Canada. Je reste très impressionné par le calibre exceptionnel
du travail accompli dans le réaménagement des propriétés, qui signifient
des avantages à long terme aux collectivités en question. Ces résultats sont
directement liés à l’expérience et au professionnalisme de notre équipe dans
toutes les régions, y compris les employés du siège social à Toronto. En mon
nom et au nom du conseil d’administration, je tiens à les remercier pour leur
travail exceptionnel et à leur souhaiter de nouveaux succès.
Enfin, je remercie le conseil d’administration pour ses précieux conseils
et pour l’appui qu’il m’a manifesté. Sous la très compétente direction du
président du conseil, Marc Rochon, l’entreprise a abordé plusieurs initiatives
très prometteuses.
Le président-directeur général,
Mark Laroche
Société immobilière du Canada limitée
Société immobilière du Canada (CLC) limitée
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RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Gouvernance de l’entreprise
Un engagement vers la responsabilité
Les comités du conseil et leurs rôles
RESSOURCES HUMAINES
GOUVERNANCE
Ce comité dirige les politiques de ressources humaines de l’entreprise et
surveille le perfectionnement des ressources humaines. Le comité évalue
et approuve les objectifs annuels du président-directeur général, en plus de
surveiller le rendement afin de présenter des recommandations concernant
les programmes et la planification de la succession.
Les responsabilités du comité de gouvernance du conseil incluent l’examen
des politiques de l’entreprise, la présentation de recommandations de
candidats nommés par le gouverneur en conseil, les recommandations sur
les mandats et la composition des comités du conseil, le calendrier des
réunions du conseil, l’orientation et la formation des nouveaux membres du
conseil. L’entreprise dispose d’un profil clair et concis pour la sélection de
membres du conseil et les administrateurs doivent respecter la Loi sur les
conflits d’intérêts. L’entreprise dispose également d’un processus d’examen
du rendement du conseil. Tous les comités du conseil sont composés d’au
moins trois administrateurs, dont aucun ne fait partie de la direction ou
du personnel de l’entreprise ou de ses filiales (à l’exception du présidentdirecteur général, le cas échéant).
VÉRIFICATION
Ce comité donne son opinion au conseil sur la validité de la gestion financière
de l’entreprise et aide le conseil à surveiller les systèmes internes de contrôle,
la présentation de l’information financière, la gestion des risques et le
processus de vérification. Le comité peut enquêter sur toutes les activités de
l’entreprise et, pour ce faire, peut exiger la collaboration de tous les employés.
INVESTISSEMENT
Ce comité prodigue des conseils et donne son opinion à la direction au sujet
des projets d’envergure, selon les indications du conseil, lorsqu’il y a lieu.
COMPOSITION DES CONSEILS/COMITÉS
ADMINISTRATEURS
Rochon, Marc*
Laroche, Mark
Evans, Michael
Fogler, Lloyd
MacIntosh, Wayne
McPhee, Alana
Pelletier, Louise
Yee, Ernest
Conseil
Société immobilière du Canada limitée
Ressources humaines Vérification
Gouvernance P
A
A
A
A
X
P
X
X
X
X
P
X
X
X
P
X
X
X
X
X
X
X
Conseil
Société immobilière du Canada CLC limitée
Ressources humaines Vérification
Gouvernance
P
X
X
A
X
X
P
X
X
X
X
P
X
X
X
P
X
X
X
X
X
X
X
Investissement
X
X
X
X
P
* Le président du conseil est membre d’office de tous les comités. Conformément à l’article 5.01 des règlements administratifs, le président du conseil peut assister à toutes les réunions des comités du conseil et peut se
prononcer durant lesdites réunions, sans toutefois être inclus dans le calcul d’un quorum.
A)Assiste à chaque réunion.
P) Préside le comité.
CGouvernance de l’entreprise
Orientation et formation continue des administrateurs
Les réunions du conseil se déroulent dans diverses villes canadiennes,
afin de permettre aux administrateurs de visiter les projets de l’entreprise
et de rencontrer des intervenants locaux. La haute direction présente
régulièrement au conseil et à ses comités des séances d’information sur
les questions d’exploitation, en plus de leur soumettre des rapports et des
analyses à des fins de discussion.
Les membres du conseil sont invités à participer à d’autres séances
de formation qui leur permettent d’améliorer leurs compétences, leur
rendement et leur contribution au conseil. Durant l’exercice 2007–2008, deux
administrateurs récemment nommés ont assisté à un atelier de formation
de deux jours, à Ottawa, intitulé Gouvernance d’entreprise pour les sociétés
d’État fédérales — un cours visant spécialement les enjeux et situations
affectant les sociétés d’État. Un administrateur a également suivi deux
nouveaux cours intitulés Comprendre l’environnement gouvernemental et
sa portée sur les sociétés d’État, et Connaissances financières dans un
environnement gouvernemental.
Gouvernance d’entreprise : faits saillants de l’exercice
La SICL a tenu à améliorer ses pratiques de gouvernance et la transparence
de son exploitation, ce qui a joué un rôle important dans ses réalisations.
L’entreprise améliore ses pratiques de gouvernance et de gestion de façon
proactive et a été reconnue pour son leadership dans ce domaine. La liste
qui suit énumère les faits saillants en matière de gouvernance au cours du
dernier exercice.
Wayne B. MacIntosh, nommé au conseil d’administration le 1er août
2007, a assisté à des séances d’orientation; il est président du comité de
vérification et contribue son savoir-faire à titre de CA.
•entier,
le conseil a comprimé le comité de gouvernance, auparavant
composé de tous les administrateurs et maintenant formé d’au moins trois
administrateurs. Le conseil a aussi mis sur pied un comité d’investissement
chargé de conseiller la direction sur les projets d’envergure. Les mandats
des comités ont été également évalués afin de veiller à leur pertinence et
au respect des pratiques optimales de gouvernance.
•Le
conseil a étudié les avantages d’élaborer et d’adopter une charte du
conseil, afin de disposer d’une méthode formelle de définir ses pouvoirs,
rôles et responsabilités. Les sociétés d’État fédérales adoptent une
charte du conseil, ce qui reflète en grande partie les recommandations du
gouvernement fédéral. La charte du conseil sera formulée en 2008-2009.
•Dans
l’esprit de la Loi sur les langues officielles, la documentation du conseil
est maintenant remise aux administrateurs dans les deux langues officielles.
•Afin d’impliquer les principaux intervenants, partenaires et leaders d’opinion
dans un dialogue ouvert concernant les enjeux et possibilités d’intérêt
mutuel, le conseil a organisé son deuxième déjeuner-causerie annuel des
intervenants en septembre 2007. De nombreux intervenants ont participé
à cette activité. Les invités et les administrateurs de la SIC ont trouvé les
échanges positifs et ont partagé d’excellentes idées qui seront à l’étude.
•La
filiale de la SICL, la SIC, est maintenant assujettie à la Loi sur l’accès à
l’information et la protection des renseignements personnels. Dorénavant,
l’entreprise traite donc les demandes au titre de la loi de la même façon que
la SICL.
•M.
•Le
•M.
•La
Marc Rochon a été nommé président du conseil le 15 décembre 2007
pour un troisième mandat, et continuera d’assurer le solide leadership à
l’entreprise.
•La
nomination de cinq nouveaux membres du conseil et celle d’un nouveau
président-directeur général en 2007-2008 a été l’occasion d’évaluer et
de restructurer les comités du conseil. Afin de faciliter des discussions
et délibérations plus ciblées précédant les recommandations au conseil
plan de succession de la haute direction a été examiné et mis à jour. On
a également finalisé un plan de succession complet en vue de préparer les
employés de niveau intermédiaire à leurs futurs rôles.
direction a examiné sa politique de déplacements d’affaires, plus
précisément en ce qui a trait aux frais de déplacement et d’accueil,
et a comparé ses pratiques à celles d’autres grandes sociétés d’État
commerciales et à la directive du Secrétariat du Conseil du Trésor (SCT).
Il appert que la politique de la SIC respecte toujours les pratiques de
gouvernance judicieuse et est semblable aux pratiques des autres grandes
sociétés d’état.
77
8
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
NOS FORCES
Leader en planification novatrice
de réaménagement et en
consultation communautaire
NOS PRIORITÉS STRATÉGIQUES
Excellents antécédents en
assainissement environnemental
Suite à cette étude des autres grandes sociétés d’État, la direction a confirmé
que même si elles ne sont pas obligées de le faire, les sociétés d’État publient
les frais de déplacement et d’accueil de leurs présidents-directeurs généraux
et vice-présidents et, dans certains cas, de leurs présidents du conseil, selon
des détails qui varient. Dans l’esprit des directives du SCT, la divulgation
proactive des frais de déplacement et d’accueil des membres de la haute
direction et des membres du conseil débutera en 2008.
Assiduité et rémunération des administrateurs
Six réunions du conseil de la SICL ont eu lieu durant l’exercice et les
membres du conseil ont assisté à ces réunions dans une proportion de 99 %.
Le comité des ressources humaines, le comité de vérification et le comité de
gouvernance se sont réunis à quatre reprises chacun. L’assiduité aux
réunions des comités du conseil a atteint 100 %.
Fixée par le gouverneur en conseil, la rémunération du président du conseil
et des administrateurs consiste en honoraires annuels de 9 400 $ pour
le président du conseil et de 4 500 $ pour les administrateurs, de même
que d’honoraires forfaitaires quotidiens de 375 $ pour le président et les
administrateurs, et de 250 $ pour les téléconférences.
Politiques
L’entreprise examine régulièrement l’ensemble de ses politiques afin de
s’assurer qu’elles sont pertinentes et reflètent les pratiques optimales
de gouvernance.
Leadership en tourisme et
accueil démontré par la gestion
de la Tour CN
Chercher des possibilités
d’accélérer les transferts de
biens immobiliers à la SIC
Politique de rémunération
La SIC a adopté une philosophie de rémunération totale lui permettant
d’attirer et de conserver des ressources exceptionnelles de l’industrie, tout
en restant responsable à l’égard de ses intervenants, par le biais de pratiques
de rémunération transparentes et prudentes sur le plan financier.
La politique de rémunération de la SIC est formulée selon des études
annuelles du marché des secteurs public et privé réalisées par des
spécialistes indépendants, lorsque les données sont pertinentes et
disponibles, et prévoit un salaire de base à la médiane des comparateurs
principalement nationaux. Des évaluations annuelles de salaire sont
prévues et, à la discrétion de l’entreprise et dans le cadre du budget global
approuvé par le comité des ressources humaines, les augmentations sont
administrées en fonction de l’équité interne, de la concurrence externe
(données du marché) et du rendement individuel.
Les échelles salariales et les possibilités de primes incitatives de tous
les postes de la SIC sont établies selon le système Hay d’évaluation
des postes. Afin de stimuler la culture du rendement et d’offrir une
rémunération concurrentielle appropriée, la SIC récompense autant le
rendement de l’entreprise que celui des employés individuels dans ses
calculs de rémunération de rendement.
Gestion des risques de l’entreprise
La SIC continue de mettre l’accent sur les objectifs de gestion des risques
et sur les contrôles internes. Le directeur de la gestion des risques et des
contrôles internes collabore avec ses collègues pour veiller à la détection,
à l’évaluation, à l’atténuation, à la gestion et à la surveillance des risques
et, dans les cas appropriés, à l’obtention d’assurances pertinentes. Pour la
SIC, les avantages d’un cadre d’action de gestion des risques de l’entreprise
9
LES PROCHAINES ÉTAPES
Trouver de nouveaux moyens
pour la SIC de développer des
collectivités durables
Profiter du succès actuel pour
attirer de nouveaux visiteurs
à la Tour CN
deviennent de plus en plus évidents pour la direction et le personnel
d’exploitation et le processus de conscientisation acquiert une plus grande
importance chaque année. Le registre des risques de l’entreprise et les
plans d’action résultants, périodiquement mis à jour pour le conseil, ont
conduit à une plus grande visibilité de la gestion disciplinée des risques,
de même qu’à la constatation des liens entre plusieurs risques importants
auxquels l’entreprise doit faire face. La fonction de gestion des risques
facilite également l’identification et l’établissement de la priorité des risques
significatifs, qui sont portés à l’attention de la haute direction.
À la SIC, la gestion des risques de l’entreprise comporte deux fonctions. La
fonction de vérification interne, qui signale à la haute direction et au comité
de vérification du conseil que les politiques, directives et contrôles internes
de gestion des risques appropriés fonctionnent et sont observés. Cette
fonction effectue également des vérifications internes de l’évaluation des
risques et se charge d’autres enjeux ou préoccupations indiqués par la haute
direction et par le conseil. La fonction de gestion des risques porte sur trois
grandes catégories de risques auxquels la SIC doit faire face :
•les risques commerciaux/stratégiques (modifications des lois, règlements,
conformité, structure organisationnelle et processus d’affaires);
•risques opérationnels (continuité des opérations, risques aux personnes,
assurance, gestion de projet, documentation et dossiers, sécurité et TI); et
•risques
financiers (objectifs financiers, budgets, information financière et
contrôles financiers).
Plusieurs initiatives de la gestion des risques et des contrôles internes ont
été réalisées au cours de l’exercice, notamment :
Rechercher de nouveaux partenariats avec les sociétés d’État,
ministères et organismes fédéraux
Mettre en œuvre des programmes
élargis d’image de marque et de
commercialisation internationale
pour la Tour CN
•un
examen de continuité, aussi appelé exercice sur table, réalisé au siège
social de l’entreprise, au 1, Avenue Université, à Toronto, a obtenu une cote
globale positive de la part d’experts-conseils indépendants;
•la
réalisation de toutes les ébauches de plans de reprise des activités après
sinistre à durée critique pour tous les bureaux immobiliers régionaux et
pour les principaux services de la Tour CN;
•deux
études techniques de contrôle des risques à la Tour CN et au Palais
des congrès du Toronto métropolitain, afin d’évaluer les dangers et le
contrôle des risques de ces grandes installations, études qui ont obtenu des
cotes très positives et qui ont fait l’objet de recommandations mineures
afin d’atténuer les pertes;
•la
réalisation d’une évaluation annuelle des risques pour les biens
immobiliers et les terrains inoccupés de la SIC, aux fins du programme
d’assurance de l’entreprise (couverture des dangers et des risques
d’exploitation) afin de continuer de répondre aux besoins de l’entreprise
et de protéger les biens d’envergure; et
•la
réduction du coût total des risques d’exploitation et des dangers en
améliorant les programmes de prévention des pertes, en transférant les
risques, lorsque possible, par le biais de contrats et de baux, en améliorant
le programme de couverture d’assurance et en réduisant considérablement
les primes d’assurance versées par l’entreprise.
La SIC a réalisé la vérification interne de la gestion des contrats des
divisions d’exploitation immobilières et des services TI, afin de veiller à la
cohésion et à l’efficacité des pratiques, de même qu’au respect des politiques
et directives en matière de contrats, et des délégations des niveaux de
pouvoirs. Plusieurs des recommandations visant l’amélioration de la
passation de contrats issues de cette vérification ont été mises en pratique.
10
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Tableau d’évaluation équilibrée
Actionnaire et conseil d’administration
Tenir nos promesses envers les Canadiens
La SIC s’efforce de respecter les besoins et les attentes de son conseil
d’administration et de son actionnaire, le gouvernement du Canada. Pour y
arriver, l’entreprise veille au maintien de solides pratiques de gouvernance,
de communications efficaces, de normes rigoureuses de rendement et de
la responsabilité sociale de l’entreprise.
Comme la plupart des entreprises, les sociétés d’État doivent souvent faire
face à des intérêts financiers ou autres d’apparence contradictoire. Afin de
formuler des solutions novatrices et favorables à toutes les parties, la SIC
a adapté son tableau d’évaluation équilibrée à ses pratiques commerciales.
Résultats financiers et d’affaires
La SIC est consciente de l’importance de ses principaux groupes
d’intervenants. Elle reconnaît non seulement la diversité des priorités et
des besoins de ces groupes clés, mais aussi leur interdépendance. Grâce
à son tableau d’évaluation équilibrée, la SIC peut transformer sa vision et
ses stratégies en objectifs mesurables, en fonction des priorités de chaque
groupe d’intervenants.
En améliorant le tableau d’évaluation équilibrée et ses méthodes
d’établissement des objectifs, de surveillance du rendement et de
présentation des résultats, la SIC mesure ses réalisations de façon précise
et appropriée et, dans certains cas, repère les besoins d’amélioration.
Cette approche objective et équilibrée de gestion du rendement et de
divulgation permet à la SIC de tirer profit de ses succès et de corriger ses
lacunes, tout en améliorant ses résultats.
La SIC attribue une grande importance à la responsabilité sociale de
l’entreprise (RSE), qui est une de ses valeurs de base. Au moment de
lancer chacun de ses projets, la SIC prépare une analyse des possibilités
écologiques, sociales et économiques qu’il présente. Elle formule ensuite
un plan de valorisation du site pour privilégier la qualité de la vie de
la collectivité locale. Dans la plupart des cas, le recours à la RSE durant
le processus d’aménagement (municipal/provincial) rend les projets de
réaménagement de la SIC encore plus rentables, en plus de leur apporter
un solide caractère patrimonial.
La SIC s’efforce de réussir financièrement et d’exceller dans ses stratégies
d’affaires. Elle cherche à améliorer constamment son rendement financier,
à accroître le nombre de propriétés qui lui sont transférées, et à améliorer
ses relations avec ses clients et intervenants.
Initiatives communautaires et patrimoniales
La SIC s’efforce de créer de la valeur et un patrimoine durables dans les
collectivités où elle exerce ses activités. Elle forme des partenariats
avec des organismes locaux dans la mesure du possible, en impliquant la
collectivité dans tous les grands projets et en évaluant les possibilités de
création de patrimoine et de dons stratégiques liées à ses grands projets.
Ressources humaines
La SIC s’efforce de créer un milieu de travail positif et performant.
L’entreprise estime que les communications et les consultations avec
ses employés sont les clés du succès durable.
Intérêts municipaux et provinciaux
La SIC s’efforce de créer de solides partenariats avec les municipalités et
les provinces où elle exerce ses activités. Elle stimule économiquement les
collectivités où elle réalise des projets et privilégie le développement durable.
Tableau d’évaluation équilibrée
Faits saillants
Bénéfice net avant impôts de
15,9 $ millions
Bénéfice net avant impôts
(en millions de dollars)
07-08
06-07
05-06
Produits de
145,9 $ millions
04-05
03-04
02-03
0
5
10
15
20
25
30
Actionnaire / Conseil d’administration
Exploitation
OBJECTIFS 2007-2008
OBJECTIFS DE RENDEMENT ÉVALUATION DU RENDEMENT
Offrir un avantage financier
au gouvernement du Canada
Verser au gouvernement des dividendes de 92,0 $ millions
pour la période de 2007-2008 à 2011-2012
Dividendes versés au gouvernement totalisant
7,5 $ millions en 2007-2008
Verser au gouvernement et aux sociétés d’État des
sommes forfaitaires et des remboursements d’effets
à payer de 11,9 $ millions pour 2007-2008 et de
43,6 $ millions pour la période de 2007-2008 à 2011-2012
Des distributions de 35,8 $ million ont été versées
au gouvernement (18,1 $ millions en acquisitions,
et 17,7 $ millions en remboursements d’effets à payer)
Verser au gouvernement 4,8 $ millions d’impôts sur
les bénéfices pour 2007-2008 et 61,5 $ millions pour
la période de 2007-2008 à 2011-2012
Versement total de 6,8 $ millions en impôts sur les
bénéfices en 2007-2008, plus 0,3 $ million aux provinces
11
12
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Affaires / Finance
Rendement financier
OBJECTIFS 2007-2008 OBJECTIFS DE RENDEMENT ÉVALUATION DU RENDEMENT
Optimiser la valeur et le
rendement financiers
Réaliser un bénéfice net avant impôts de 15,9 $ millions
pour l’exercice 2007-2008 et de 204,6 $ millions pour la
période de 2007-2008 à 2011-2012
Bénéfice net avant impôts de 15,9 $ millions réalisé
Réaliser des produits de 135,6 $ millions pour l’exercice
2007-2008 et de 1,3 $ milliard pour la période de
2007-2008 à 2011-2012
Produits de 145,9 $ millions réalisés
Prévoir des dépenses en immobilisations, incluant
l’assainissement environnemental, de 86,5 $ millions
pour l’exercice 2007-2008 et de 404,5 $ millions
pour la période de 2007-2008 à 2011-2012
Frais d’immobilisations de 55,7 $ millions engagés inférieurs
aux prévisions à cause de certains délais
Réaliser au moins 70 % des jalons définis aux
niveaux fédéral et municipaux de 2007-2008
pour les projets de la SIC
La SIC a atteint son objectif en réalisant 78,5 % des jalons
définis aux niveaux fédéral et municipaux de 2007-2008
Cote de satisfaction minimale de la clientèle de
75 % pour les divisions d’exploitation
La Tour CN a atteint l’objectif de 75% pour l’exercice et ses
résultats dépassent également la moyenne de l’industrie
Développement des affaires
Réaliser le maximum possible de
jalons de projets définis aux niveaux
fédéral et municipaux de 2006-2007
(approbations de transferts de
propriétés, acquisitions de titres de
propriétés, permis d’aménagement,
approbations des dessins techniques,
approbation de nouveaux zonages,
approbations de plans, approbations
environnementales et ententes
d’aménagement)
Relations avec la clientèle
Continuer d’améliorer la satisfaction
de la clientèle pour les locataires et les
visiteurs de la Tour CN
Tableau d’évaluation équilibrée
Communauté / Patrimoine
Création d’un patrimoine
OBJECTIFS 2007-2008 OBJECTIFS DE RENDEMENT ÉVALUATION DU RENDEMENT
Mettre en œuvre des initiatives
patrimoniales
Commémorer le patrimoine des projets de l’entreprise
Collaboration avec l’Association Canadienne des Vétérans
des Forces de Paix des Nations Unies (ACVFPNU) à l’occasion
du Jour des Casques bleus à Calgary, de même que la
commémoration de la bataille de Passchendaele avec le
Loyal Edmonton Regiment, au projet Griesbach d’Edmonton
Dons de mécénat d’entreprise correspondant au maximum
à 1 % du bénéfice net avant impôts (ce qui équivaut
à 281 000 $ en dons et parrainages) dans le cadre de la
politique sur l’aide philanthropique de l’entreprise
En mars 2008, l’entreprise avait contribué 270 700 $
à des initiatives de mécénat d’entreprise, incluant une
somme de 49 200 $ pour jumeler les contributions des
employés à la campagne Centraide
Mécénat d’entreprise
Évaluer les possibilités de dons
et de parrainages et procéder
à une sélection
Participation à l’accueil
d’une cérémonie
du Jour des Casques
bleus à Calgary, et
à la commémoration
de Passchendaele,
à Edmonton
13
14
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Ressources humaines
Milieu de travail
OBJECTIFS 2007-2008 OBJECTIFS DE RENDEMENT ÉVALUATION DU RENDEMENT
Maintenir un milieu de travail
positif et sécuritaire, et reconnaître
et souligner de façon pertinente
le travail des employés
Maintenir le roulement volontaire du personnel à moins
de 5 % dans les divisions immobilières
Le roulement volontaire des employés des divisions
immobilières a atteint 8,5 %, en partie à cause de
départs à la retraite
Maintenir le roulement volontaire des employés de la
Tour CN à moins de 15 %
Le roulement volontaire des employés de la division de la
Tour CN a atteint 26,5 %
Accroître l’envergure du programme de santé et de sécurité
en évaluant la conformité aux règlements provinciaux dans
tout le pays et en corrigeant les lacunes, le cas échéant
Les programmes de santé et de sécurité ont été améliorés
pour s’assurer qu’ils correspondent aux processus de
planification de la continuité des affaires
Maintenir le programme de succession des divisions
immobilières et de la Tour CN, en mettant l’accent sur
les possibilités de développement
Le processus de planification de la succession est en cours
dans toutes les divisions d’exploitation; un programme
de formation à la direction a été lancé, en plus d’autres
programmes de perfectionnement.
Accroître les communications et la rétroaction des employés
de la Tour CN, par le biais de tables rondes des ressources
humaines et de sondages auprès des employés
Des tables rondes des ressources humaines ont eu
lieu en 2007-2008 pour améliorer les communications
avec les employés
Continuer de mettre l’accent sur
l’intégration des programmes de
la Tour CN
Des tables rondes des ressources
humaines ont eu lieu en 2007-2008
pour améliorer les communications
avec les employés
Tableau d’évaluation équilibrée
15
Intérêts municipaux / Provinciaux
Stimulation économique
OBJECTIFS 2007-2008 OBJECTIFS DE RENDEMENT ÉVALUATION DU RENDEMENT
Promouvoir l’aménagement et la
construction des sites en temps
opportun, et surveiller les activités en
fonction des directives de l’entreprise
pour mesurer les bénéfices au-delà
des dividendes
Augmenter le total des dépenses en aménagement
stimulées par la SIC et ses partenaires de projets de
84 $ millions en 2007-2008 et à 1,05 $ milliard pour
la période de 2007-2008 à 2010-2011
Total accru de 600 $ millions, grâce à la construction
d’unités d’habitation et d’installations industrielles et
commerciales (l’important écart positif de 4,4 $ milliards
à 5 $ milliards par rapport aux prévisions est surtout
lié à la révision à la hausse des prévisions du projet de
la SIC à Calgary)
Augmenter le total des années-personnes d’emploi
dans la construction stimulé par la SIC et ses partenaires de
projets de 700 en 2007-2008 et de 8 750 pour la période de
2007-2008 à 2011-2012
Total accru de 4 900 années-personnes pour 2007-2008
(l’important écart positif de 35 000 à 40 000 par rapport
aux prévisions est surtout lié à la révision à la hausse des
prévisions du projet de la SIC à Calgary)
Augmenter le nombre d’unités d’habitation subventionnée
créées par la SIC et ses partenaires de projet de 10 unités en
2007-2008 et de 125 unités pour la période de 2007-2008 à
2011-2012
On ne prévoit pas de hausse du nombre d’unités d’habitation
subventionnée stimulées par la SIC par rapport au total
cumulé de 512 unités en 2007-2008
Intégrer de solides principes
d’aménagement durable à chaque
initiative d’aménagement
Démontrer des approches innovatrices d’aménagement
durable aux projets de l’entreprise
Les projets Village at Griesbach à Edmonton, de la Caserne Currie
à Calgary et de Garrison Crossing à Chilliwack font partie d’un
projet pilote visant l’application élargie du programme de certification
Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) à des quartiers
entiers, plutôt qu’à des immeubles seulement
Recycler ou réutiliser les déchets
de démolition ou de construction
Éviter qu’au moins 75 % des matériaux (selon leur poids)
provenant de projets de l’entreprise ne soient acheminés
vers les décharges
Proportion de 95 % réalisée lors de la démolition de 64 immeubles à
Garrison Crossing (Chilliwack); proportion de 84 % de la démolition
réalisée au projet de la Caserne Currie (Calgary); proportion de plus de
75 % réalisée lors de la démolition de deux immeubles, de plusieurs rues
et de l’infrastructure connexe au projet Village at Griesbach (Edmonton)
Objectifs des politiques sociales
Dans la mesure du possible,
contribuer au développement de
logements abordables et à d’autres
politiques sociales dans le cadre
de chaque projet d’envergure
Développement durable
16
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Analyse
Nouveau Havre de Montréal
Une analyse minutieuse du marché et la volonté de tenir à des consultations
publiques sont des éléments clés de toutes les réussites de la SIC. Un des
tout nouveaux projets de la SIC — le Nouveau Havre de Montréal — illustre
parfaitement cette stratégie.
Le 20 avril 2007, le gouvernement du Canada a annoncé qu’il confiait
à la Société immobilière du Canada la responsabilité de diriger le
réaménagement de six propriétés qui font partie du Nouveau Havre de
Montréal. D’une superficie totalisant près de cinq millions de pieds carrés
(465 000 m2), les six propriétés font partie de l’histoire de la ville, un des
grands ports canadiens et, avant l’inauguration de la Voie maritime du SaintLaurent, la porte d’entrée en Amérique du Nord. Les six propriétés sont :
•le
1500 rue Ottawa — ancien centre de tri postal, sur le Canal Lachine;
•la
Cité du Havre — deux parcelles de terrain sur le port de Montréal, à côté
d’Habitat 67, qui offrent des points de vue spectaculaires sur le Vieux
Montréal et le Saint-Laurent;
•la
Pointe-du-Moulin — un terrain industriel partiellement occupé par le
Silo n°5, ancien silo à grain noté pour sa valeur historique et architecturale;
•la
Rue des Irlandais — un terrain situé entre l’autoroute Bonaventure
et la rue Bridge, nommé en mémoire des ouvriers irlandais qui habitaient
le secteur au 19e siècle; et
•le
secteur du Canal Lachine — un site situé à l’entrée du canal, qui profite
d’excellents points de vue sur le centre-ville de Montréal, et qui inclut les
bassins Wellington et Tate.
La SIC est prête à relever le défi de formuler un plan d’aménagement global
qui convienne à toutes ces propriétés distinctes, dans le but d’harmoniser
des secteurs résidentiels, commerciaux et d’affaires, de même que des
espaces publics. Durant l’exercice 2007-2008, dès que la SIC a obtenu le
titre de propriété du 1500, rue Ottawa, elle a entamé des discussions avec
des intervenants et des responsables municipaux au sujet des usages
possibles du site. Simultanément, elle a aussi abordé des discussions avec
les ministères et organismes gouvernementaux propriétaires des cinq autres
propriétés, afin d’accélérer leur acquisition et lui permettre d’amorcer
le processus de leur réaménagement. La SIC s’engage à collaborer avec
ses partenaires du gouvernement et avec les parties qui pourraient être
touchées par leur acquisition, afin de trouver des solutions équitables, une
démarche qui pourrait s’échelonner sur plusieurs années.
La SIC est enchantée que son actionnaire, le gouvernement du Canada,
fasse appel à son savoir-faire en matière de réaménagement d’anciennes
propriétés stratégiques excédentaires pour les transformer en quartiers
animés et durables. Dans le cadre du projet du Nouveau Havre de Montréal,
la SIC vise la création de secteurs exceptionnels où l’on trouvera des
résidences, des commerces et des bureaux, de même que des espaces publics
qui contribueront à l’image de marque d’une des grandes villes du monde.
Plan d’action : réaliser de nouvelles analyses, poursuivre la consultation publique, formuler des stratégies de planification urbaine.
Portefeuille immobilier
17
ANALYSE
ACQUISITION
CONSULTATION
VISUALISATION
PRÉPARATION
AMÉNAGEMENT /VENTE /PORTEFEUILLE
Le Nouveau Havre de Montréal, Québec
Au cœur d’une des villes les plus magnifiques du monde, on
a confié à la SIC le soin de réaménager et de revitaliser six
anciennes propriétés fédérales dans le secteur du Havre. Le
but de la SIC consiste à répondre aux besoins des générations
actuelles et futures, en offrant un milieu urbain de qualité,
où les Montréalais pourront travailler, vivre et se détendre.
De gauche à droite : le 1500 Ottawa > la berge > le Silo n°5 et la Pointe-du-Moulin
18
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Acquisition
Pleasantville
La SIC travaille avec détermination et enthousiasme pour créer des
quartiers exceptionnels, un processus qui entre en jeu dès que l’entreprise
prend possession de biens immobiliers stratégiques excédentaires du
gouvernement. Cependant, cette démarche est loin d’être rapide. En effet,
le gouvernement du Canada a instauré des protocoles très rigoureux pour
faire respecter les considérations pertinentes, avant même que l’entreprise
puisse finaliser l’achat de chaque propriété.
C’est le cas des travaux de la SIC au projet de Pleasantville, près du centreville de St. John’s, à Terre-Neuve et Labrador, un site qui surplombe le lac
historique de Quidi Vidi. Durant les années 1940, l’armée américaine a
construit une base militaire sur les 80 acres (32 hectares) du site. Le site
devint une importante base de transit pour la défense du Nord de l’Atlantique
durant la Deuxième Guerre mondiale. Transférée aux gouvernements du
Canada et de Terre-Neuve durant les années 1960, la station des Forces
canadiennes St. John’s a logé de multiples unités militaires et organismes
de soutien. En 2003, le ministère des Travaux publics et Services
gouvernementaux Canada (TPSGC) a entamé une démarche d’aliénation
stratégique de la propriété. Après plus de trois années d’analyses, de
discussions et de négociations, la SIC a enfin pu acheter la propriété de
TPSGC en 2006, et a entamé le processus d’aménagement.
Dès le début, la SIC a compris que Pleasantville est un endroit très cher
aux yeux des gens de Terre-Neuve et Labrador, et qu’il fallait souligner le
patrimoine militaire des lieux. Certaines unités militaires resteront d’ailleurs
sur place, car elles emménageront dans une installation polyvalente dont
la construction est prévue par le MDN. En plus d’analyser à fond le marché
résidentiel actuel de la ville, les gestionnaires de projet de la SIC ont aussi
attentivement étudié l’économie florissante de St. John’s, qui connaît une
robuste croissance grâce à l’industrie pétrolière et gazière de la province.
En tenant compte de tous ces éléments, la SIC a commencé a formuler un
plan d’aménagement du site de Pleasantville en mars 2007, et a organisé des
réunions publiques pour faire connaître l’entreprise et ses travaux durant
l’été suivant. Le plan préliminaire prévoit la démolition de plusieurs des
édifices actuels et la création d’un nouveau quartier qui comptera près de
750 résidences bâties par des promoteurs du secteur privé.
La SIC est convaincue que son réaménagement de Pleasantville sera très
avantageux pour la SIC et pour la ville de St. John’s. L’expérience tirée
du réaménagement d’autres bases semblables au Canada, conjuguée aux
commentaires recueillis lors des discussions avec les intervenants locaux,
conduiront à la création d’un quartier durable et réussi.
Plan d’action : poursuivre la consultation, formuler un plan directeur d’aménagement et le soumettre à l’approbation des autorités municipales
Portefeuille immobilier
19
ANALYSE
ACQUISITION
CONSULTATION
VISUALISATION
PRÉPARATION
AMÉNAGEMENT /VENTE /PORTEFEUILLE
Pleasantville, St. John’s, Terre-Neuve et Labrador
Cette ancienne base militaire ayant appartenu aux Forces
américaines et canadiennes fait partie de l’histoire de St. John’s
depuis cinq décennies. La SIC compte y bâtir un nouveau
quartier résidentiel qui rendra hommage à l’histoire des lieux,
tout en proposant des logements et des services à une nouvelle
génération de résidants, qui jouissent de la robuste prospérité
et de la croissance économique locales.
De gauche à droite : St. John’s, Terre-Neuve et Labrador > vue aérienne du site > secteur riverain de St. John’s
20
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Consultation
Édifice Dominion
Point de repère au centre-ville de Charlottetown, Î.-P.-É., l’édifice Dominion
est un grand symbole de la présence du gouvernement fédéral dans la ville
qui est le berceau de la Confédération. Depuis sa construction en 1955,
l’édifice de six étages stratégiquement situé au centre-ville a logé les bureaux
de plusieurs organismes et ministères fédéraux au fil des ans.
Cependant, dès la fin des années 1990, il était clair que l’immeuble ne
répondait plus aux besoins de ses locataires et les ministères et organismes
ont graduellement commencé à emménager dans un nouvel immeuble bâti
en 2007. La SIC a formellement acquis l’édifice Dominion en mars 2007 du
ministère des Travaux publics et Services gouvernementaux Canada (TPSGC).
Dès le début, la SIC a collaboré avec le groupe de travail de l’édifice
Dominion de la Chambre de commerce du Grand Charlottetown, afin
de cerner les utilisations optimales de l’édifice, en fonction des besoins
de la collectivité locale. En 2006, le groupe de travail a commandé une
étude externe sur les usages futurs de l’immeuble. Après avoir recueilli
les commentaires de gens d’affaires, d’intervenants locaux et du public,
l’étude a conclu que l’immeuble pourrait convenir à des usages très divers,
notamment à des bureaux, un hôtel, des résidences, des salles de classes
collégiales et des installations culturelles et communautaires.
Durant l’exercice 2007-2008, la SIC a procédé dans la foulée du groupe
de travail et a formulé une vision pour l’édifice Dominion qui inclut le
réaménagement de l’immeuble pour lui conférer une vocation mixte. Dans
cette optique, la structure actuelle pourrait loger divers services publics,
notamment un musée, des archives et une bibliothèque, tandis que les
étages supérieurs pourraient convenir à des résidences ou à des bureaux.
On envisage également la possibilité de construire des maisons en rangée
sur une partie du site, afin d’améliorer le paysage de la rue. Le groupe
de travail a présenté ce projet au public en janvier 2008 lors d’une série
de séances portes ouvertes à Charlottetown.
La SIC est convaincue que la participation des intervenants et de
la communauté sont des facteurs clés de la réussite de ses projets
d’aménagement dans toutes les régions du pays. Les consultations qui
se poursuivent au sujet de l’avenir de l’édifice Dominion permettront de
veiller à ce que cette propriété continue de bien servir les habitants de
Charlottetown à l’avenir.
Plan d’action : poursuivre la consultation avec les intervenants locaux et perfectionner la vision d’aménagement de la propriété
Portefeuille immobilier
21
ANALYSE
ACQUISITION
CONSULTATION
VISUALISATION
PRÉPARATION
AMÉNAGEMENT /VENTE /PORTEFEUILLE
Édifice Dominion, Charlottetown, Î.-P.-É.
Point de repère au centre-ville de Charlottetown, l’édifice Dominion
a servi de siège social à plusieurs ministères et organismes à
l’Île-du-Prince-Édouard jusqu’en 2007. Depuis un an, la SIC collabore
avec des intervenants locaux et d’autres groupes locaux pour
formuler une vision des usages futurs de l’édifice. Cette vision inclut
des services culturels, des bureaux, des résidences et des commerces,
de même que des salles de classes postsecondaires.
De gauche à droite : une perspective d’avenir > le site actuel
22
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Visualisation
Caserne Currie
L’histoire de la Caserne Currie illustre la fierté d’une ville dont l’histoire est
liée aux Forces canadiennes, et démontre comment les efforts conjoints de
la SIC et d’autres intervenants ont permis de protéger ce patrimoine pour les
générations à venir, tout en créant un quartier urbain résidentiel à usages
mixtes, invitant pour les piétons.
La Caserne Currie se trouve sur l’ancien site de la base des Forces
canadiennes Calgary, acquis en 1998 du ministère de la Défense nationale.
Au cours de la dernière décennie, la SIC a créé deux quartiers primés sur
deux des trois secteurs de l’ancienne BFC Calgary : Garrison Woods et
Garrison Green. Ces quartiers comprennent une vaste gamme d’habitations,
de même que des commerces de détail, des résidences pour les aînés et
des installations communautaires et récréatives, notamment des écoles, un
musée, des parcs et des espaces ouverts. Une fois ces projets terminés ou en
voie d’achèvement en 2005, l’entreprise a commencé à étudier le troisième
secteur de 200 acres (81 hectares), beaucoup plus vaste, le site de la Caserne
Currie.
Dès le départ, la vision de la SIC pour la Caserne Currie incluait un quartier
attrayant pour les piétons, comprenant des habitations, des commerces de
détail et des bureaux, et également des parcs et lieux de détente en plein air.
Selon les principes de croissance intelligente et de développement durable,
on vise la création d’un quartier « complet » qui répond à presque tous les
besoins quotidiens de ses résidants, tout en s’assurant qu’ils sont à quelques
minutes de marche de parcs, des transports en commun, des commodités,
des installations récréatives et d’espaces ouverts. En englobant des usages
mixtes, la Caserne Currie permettra d’accroître la population résidentielle
et le nombre d’emplois disponibles à proximité de ces résidants et des
transports en commun.
Comme à Garrison Woods et à Garrison Green, la SIC rendra également
hommage au passé militaire de la propriété. Les noms des rues et des parcs
publics salueront d’importants événements militaires canadiens, et les espaces
publics seront ornés de panneaux commémoratifs et de plaques rappelant
la Deuxième Guerre mondiale et l’histoire de la base. En 1999, la province de
l’Alberta a désigné 12 immeubles et paysages sites du patrimoine, la plus
importante désignation de ce type en milieu urbain en Alberta. Ces sites du
patrimoine seront conservés, rénovés et réintégrés à la collectivité.
En mars 2007, la Ville de Calgary a approuvé l’utilisation proposée par la
SIC pour le site de la Caserne Currie. Après avoir abordé les travaux de
viabilisation de la propriété en 2008, l’entreprise prévoit que la réalisation
du projet nécessitera au moins dix ans. À son achèvement, le quartier de la
Caserne Currie inclura plus de 3 000 habitations, des commerces totalisant
200 000 pi2 (18 580 m2) et des bureaux d’une superficie de 300 000 pi2
(27 870 m2).
Dans toutes les régions du Canada, la SIC s’efforce de bâtir des quartiers à
usages mixtes originaux et invitants pour les piétons, très attrayants pour les
consommateurs à la recherche d’une maison, tout en laissant un patrimoine
pour les générations à venir. La vision du projet de la Caserne Currie remplit
toutes ces attentes et s’appuie sur les réalisations primées de la SIC sur
l’ancien site de la BFC Calgary.
Plan d’action : aborder les travaux de viabilité de la propriété et continuer de trouver des moyens de l’intégrer aux quartiers résidentiels voisins
Portefeuille immobilier
23
ANALYSE
ACQUISITION
CONSULTATION
VISUALISATION
PRÉPARATION
AMÉNAGEMENT /VENTE /PORTEFEUILLE
Caserne Currie, Calgary, Alberta
Parmi les plus grands projets entrepris par la SIC, il s’agit
d’aménager la plus grande partie de l’ancienne BFC Calgary afin
de créer un quartier résidentiel modèle. Le projet de la Caserne
Currie inclura toute une gamme de résidences, des commerces
et des bureaux, de même que des parcs, des espaces de verdure
et d’autres commodités qui en feront un des secteurs résidentiels
les plus recherchés de Calgary.
De gauche à droite : la Caserne Currie aujourd’hui > une perspective d’avenir
24
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Préparation
Village at Griesbach
Bien avant de construire la moindre structure sur ses propriétés, la SIC
réalise des préparatifs très complets et, au besoin, l’assainissement
environnemental des lieux afin d’éliminer toute contamination possible,
tout en réutilisant et en recyclant les matériaux déjà sur place.
La SIC est depuis longtemps un des pionniers canadiens de la transformation
de friches industrielles pour en faire des quartiers sains et durables. En
janvier 2003, l’entreprise a obtenu le titre de propriété de l’ancienne Caserne
Griesbach, à Edmonton, déclarée excédentaire par le ministère de la Défense
nationale à la fin des années 1990. Situé dans le secteur nord d’Edmonton et
bordé par quatre grandes artères, ce site de 620 acres (251 hectares) abritait
plus de 50 immeubles industriels vétustes qui contenaient de l’amiante,
et 750 logements militaires. De plus, des échantillons du sol révélaient la
présence de métaux lourds, de BPC et d’hydrocarbures.
L’entreprise a abordé le travail d’écologisation en démolissant les immeubles
qui s’avéraient inutilisables, et en rénovant ceux qui pouvaient être
récupérés. L’élimination sécuritaire des matières dangereuses du sol,
au coût de près d’un million de dollars, a été réalisée de façon écologique.
On a déconstruit les rues de la base militaire et des tonnes d’asphalte,
de béton et de gravier ont été recyclées et ont servi à la construction de
nouvelles artères. La SIC a également protégé et conservé de nombreux
arbres à maturité du site, et a également fait construire quatre bassins de
rétention des eaux de ruissellement, qui serviront à améliorer la qualité de
l’eau, tout en rendant le site encore plus attrayant pour les acheteurs à la
recherche d’une maison.
Comme pour toutes les anciennes bases militaires, la SIC a rendu hommage
aux militaires autrefois stationnés à Edmonton, de même qu’à divers héros
militaires locaux. Des rues et des parcs portent le nom de batailles et
d’individus qui ont servi dans les Forces canadiennes. Des statues ont été
érigées pour commémorer le Major-Général William Griesbach, dont la base
portait le nom, et son épouse Janet.
Depuis le début des travaux à Griesbach en 2003, la SIC a aménagé la
propriété en plusieurs étapes, à mesure qu’elle vend des portions viabilisées
à des constructeurs d’habitations du secteur privé. Durant l’exercice
2007-2008, on a terminé la construction de la septième phase du projet.
À son achèvement, près de 13 000 personnes habiteront et travailleront
dans le secteur Village at Griesbach — une autre réalisation qui s’inscrit dans
le remarquable dossier de la SIC en développement durable.
Plan d’action : continuer d’agrandir le Village, construction de nouveaux parcs, espaces de verdure et autres commodités répondant aux besoins de la collectivité
Portefeuille immobilier
25
ANALYSE
ACQUISITION
CONSULTATION
VISUALISATION
PRÉPARATION
AMÉNAGEMENT /VENTE /PORTEFEUILLE
Village at Griesbach, Edmonton, Alberta
Exemple exceptionnel de nouvel urbanisme, le Village at
Griesbach compte des résidences de tous types et pour
des budgets très divers, de même que des parcs, des écoles
et des commerces de détail. On rend hommage au passé du
site, ancienne base des Forces canadiennes, grâce aux noms
des rues, à des panneaux d’interprétation et à des statues
de héros militaires locaux.
De gauche à droite : un endroit agréable où se détendre > le sens d’appartenance est évident à Griesbach > un cadre de verdure qui symbolise le secteur
26
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Vente Aménagement Portefeuille
Tour CN
Lorsque les travaux de viabilisation et de préparation d’une propriété de la
SIC prennent fin, l’entreprise a deux options. Le plus souvent, elle vend le
site à des promoteurs du secteur privé, qui y construisent des habitations et
d’autres structures, conformément à la vision du site établie par la SIC et par
la collectivité. Dans certains cas, cependant, la SIC conserve la propriété et
la gère pour que son aménagement soit réalisé en tenant compte des
intérêts à long terme de la collectivité et de l’entreprise. Cette stratégie est
illustrée par une propriété d’envergure, que la SIC n’a pas bâtie, mais qui
demeure un des plus fameux symboles au monde, et l’une des propriétés les
plus renommées de son portefeuille.
Point de repère dans le ciel de Toronto, la Tour nationale du Canada (Tour
CN) a détenu pendant plus de trente ans le titre de structure la plus élevée
au monde. En 2004, la SIC a racheté le bail d’un tiers et a repris l’exploitation
de la Tour CN, une décision avantageuse pour la SIC, qui a permis à cette
dernière de concrétiser la réputation de la Tour CN à titre de centre de
communications et d’installation touristique d’envergure mondiale.
Malgré les difficultés qu’éprouve le secteur du tourisme, la Tour CN a de
nouveau affiché des résultats à la hausse en 2007-2008. Les produits
globaux ont atteint 58,0 millions de dollars, et les segments des aliments
et boissons ont affiché des produits record. Avec un bénéfice net de
10,5 millions de dollars dans un marché touristique généralement affaibli,
l’exercice a été exceptionnel pour la Tour CN. Le nombre de visiteurs de
la Tour CN a augmenté pour atteindre presque 1,6 million de personnes
durant la même période.
Parmi les faits saillants de l’exercice à la Tour CN, il faut noter le lancement
de son nouvel éclairage extérieur, un système à milliers de DÉL qui
souligne de façon dramatique le profil de la Tour dans le ciel nocturne de
Toronto, tout en réduisant la consommation énergétique.
En 2007-2008, la Tour CN a multiplié ses efforts promotionnels et a lancé de
nouveaux forfaits pour attirer un plus grand nombre de visiteurs locaux. En
améliorant ses services de restauration et en créant un nouveau point de vue
grâce aux panneaux de verre d’un de ses ascenseurs, la Tour CN rehausse
l’expérience de ses visiteurs, ce qui les incite à revenir à plusieurs reprises.
Un des autres objectifs stratégiques consiste à élargir le rôle de la Tour CN
dans la durabilité à long terme du tourisme à Toronto. Pour atteindre cet
objectif, la Tour CN a créé deux prix « Sommet de l’excellence » en 2007, en
collaboration avec le Collège George Brown de Toronto. Ces prix de mérite
sont décernés à des étudiants au début de la deuxième année du programme
des arts culinaires ou de gestion du tourisme et des loisirs.
Depuis longtemps lauréate de nombreux prix touristiques, la Tour CN de
nouveau a remporté des prix en 2007-2008. L’Association de l’industrie
touristique du Canada a décerné à la Tour CN son prestigieux Prix de
l’entreprise de l’année, unité simple, qui salue l’excellence, la contribution
exceptionnelle et les réalisations au sein de l’industrie touristique canadienne.
La Tour CN demeure une division de la SIC et l’entreprise a la ferme intention
de lui conserver sa réputation de symbole de fierté canadienne et de point
de repère d’une des plus magnifiques villes au monde.
Plan d’action : tirer profit de nos forces pour attirer plus de visiteurs domestiques, et élargir la commercialisation pour attirer les visiteurs d’outre-mer
Portefeuille immobilier
27
ANALYSE
ACQUISITION
CONSULTATION
VISUALISATION
PRÉPARATION
AMÉNAGEMENT /VENTE /PORTEFEUILLE
Tour CN, Toronto, Ontario
Point de repère du ciel de Toronto depuis plus de trois décennies,
la Tour CN est un symbole de fierté et de réalisation canadiennes
connu dans le monde entier. En plus de servir de centre vital
de communications, la Tour CN est une attraction touristique
d’envergure mondiale qui propose des points de vue spectaculaires
depuis ses trois galeries d’observation, un restaurant renommé
et des divertissements qui plaisent aux jeunes de tout âge.
De gauche à droite : une nouvelle expérience dans un des ascenseurs de la Tour > point de repère du ciel de Toronto > vue plongeante sur la ville
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RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Réalisations de l’exercice
Durant l’exercice 2007-2008, la SIC a atteint les résultats suivants :
Résultats financiers
Prix mérités
•Bénéfice
Durant l’exercice terminé, les projets de
la SIC lui ont valu les prix suivants :
•Bénéfice
•Le
net avant impôts de 15,9 $ millions,
résultat qui correspond aux prévisions.
brut tiré des ventes immobilières
de 26,2 $ millions, soit 65,4 % de plus
que prévu.
projet Village at Griesbach a remporté
deux prix régionaux SAM, décernés par
le chapitre d’Edmonton de l’Association
canadienne des constructeurs d’habitations.
•Le projet Garrison Crossing a mérité le prix
du Meilleur aménagement planifié décerné
par l’Urban Development Institute – région
du Pacifique.
•La
Tour CN est lauréate du prix de
l’entreprise de l’année d’Air Canada
reconnaissant l’excellence, les réalisations
ainsi que la contribution exceptionnelle
à l’industrie canadienne du tourisme.
Distributions cumulative à
l’actionnaire (dividendes)
(en millions de dollars)
07-08
06-07
05-06
04-05
03-04
02-03
'
,'
(''
(,'
)''
),'
*''
*,'
Réalisations de l’exercice
Faits saillants de l’exploitation
•Nommé
promoteur en chef du
Nouveau Havre de Montréal, un
projet qui englobe six propriétés qui
totalisent près de 5 millions de
pieds carrés (presque 470 000 m2),
qui seront nettoyés et réaménagés
en secteurs résidentiels et
commerciaux, avec des parcs et
espaces de verdure.
•Acquisition
du 1500, rue Ottawa, à
Montréal, de la Société canadienne
des postes. Cette propriété occupe
un site de 24 acres (9,7 hectares)
le long du Canal Lachine et sera le
point de mire du projet du
Nouveau Havre.
•Acquisition
de l’ancienne prison
des femmes de Kingston, en
Ontario, du Service correctionnel
du Canada. La propriété de
8,1 acres (3,3 hectares) a ensuite
été vendue à l’Université Queen’s.
•Acquisition
de l’ancien Foyer
Senneville, près de Montréal,
du ministère des Anciens
Combattants du Canada.
•Acquisition
de l’édifice Sir John
Thompson, à Halifax, du ministère
des Travaux publics et Services
gouvernementaux Canada (TPSGC).
•Vente
conclue des immeubles des
anciens combattants à Benny Farm,
à Montréal, à l’Office municipal
d’habitation de Montréal (OMHM).
•Vente
conclue d’un édifice à
bureaux de 43 000 pi2 (4 000 m2)
au parc commercial Glenlyon, à
Burnaby, en C.-B., à l’Association
des comptables généraux
accrédités du Canada.
•Inauguration
du nouveau système
d’éclairage de la Tour CN, dont
les milliers de DÉL à commande
numérique mettent en valeur le
profil de la Tour CN dans le ciel
nocturne de Toronto de façon
spectaculaire.
•Obtention
de l’approbation de
la Ville d’Edmonton pour la
construction d’un nouveau parc,
qui s’insère dans la Phase 8 du
réaménagement du projet Village
at Griesbach.
29
30
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Haute direction
Mark B. Laroche est président-directeur général de l’entreprise. Auparavant,
M. Laroche a été pendant six ans directeur général de la nouvelle Ville de
Gatineau récemment fusionnée, et a travaillé aux services des travaux publics
et du génie dans les municipalités d’Aylmer et de Brossard, au Québec.
À Brossard, il a été promu directeur général, poste qu’il a occupé pendant
cinq ans.
Robert A. Howald est vice-président, immobilier, région de l’Est. Il a
auparavant servi à titre de président-directeur général par intérim de la SIC
et de la SICL. Avant d’entrer à la SIC en 1999, M. Howald était vice-président
principal de TEDCO, ou la Toronto Economic Development Corporation.
Doug Kester est vice-président, immobilier, région de l’Ouest, poste qu’il
occupe depuis 2000. M. Kester a accumulé plus de 30 ans d’expérience dans
le secteur immobilier. Il est entré à la SIC en 1995, et travaillait auparavant
aux Services immobiliers du CN.
Brian Evans, est chef des services financiers et vice-président des finances
depuis 2000. En 1991, il est entré aux Services immobiliers du CN, poste
qu’il a continué d’occuper à la SIC à compter de 1995, à titre de contrôleur
général. Il occupait auparavant un poste semblable auprès de Brookfield
Properties.
Gordon McIvor est vice-président, acquisitions stratégiques, affaires
publiques et gouvernementales, poste qu’il occupe depuis 1988, alors les
Services immobiliers du CN. M. McIvor est le principal porte-parole et
contact de l’entreprise auprès des nombreux groupes d’intervenants avec
lesquels la SIC collabore dans toutes les régions du pays.
Jack Robinson est directeur de l’exploitation de la Tour CN. M. Robinson
travaille à la Tour CN depuis 15 ans, et était auparavant directeur des
ventes. Durant sa carrière, M. Robinson a fait partie de la haute direction
de plusieurs multinationales, notamment Pepsi-Cola Canada, les Cinémas
Famous Players et Sucre Lantic.
Fiorina Guido, secrétaire générale, travaille pour l’entreprise depuis
sa création en 1995. En 1988, elle était entrée aux Services immobiliers
du CN où elle avait occupé des postes administratifs de plus en plus élevés.
Mme Guido était également secrétaire générale de la Queens Quay West
Land Corporation, récemment dissoute.
Haute direction
Les membres de la haute direction de la
SIC, dans le lobby de l’Hôtel InterContinental,
au centre-ville de Toronto. L’entreprise
est devenue propriétaire de l’hôtel et de
l’immeuble à bureaux du 277, rue Front Ouest
en avril 2008 dans le cadre d’une opération
portant sur le Palais des congrès du Toronto
métropolitain.
De gauche à droite : Robert Howald,
Gordon McIvor, Jack Robinson,
Brian Evans, Fiorina Guido, Mark
Laroche, Doug Kester
31
www.clc.ca
RAPPORT ANNUEL
Analyse financière
Pour l’exercice terminé le 31 mars 2008
Du travail bien fait
2 Rapport de gestion
13 Responsabilité de la direction pour la
présentation de l’information financière
14 Rapport des vérificateurs
15 État consolidé des résultats, du résultat
étendu et des bénéfices non répartis
16 Bilan consolidé
17 État consolidé des flux de trésorerie
18 Notes afférentes aux états
financiers consolidés
Rapport de gestion
Le 9 mai 2008
Le rapport de gestion qui suit doit être lu de concert avec les états
financiers consolidés du présent rapport annuel.
La Société immobilière du Canada limitée (SICL) réalise son mandat sur le
plan des orientations par l’entremise de sa principale filiale en propriété
exclusive, la Société immobilière du Canada CLC limitée (SIC). Ce mandat
consiste à « veiller à la cession ordonnée et commerciale de certains biens
immobiliers stratégiques fédéraux en vue d’en optimiser la valeur pour les
contribuables canadiens, de même que détenir certains biens immobiliers »
et a été approuvé par le gouvernement du Canada (le gouvernement) à la
reprise des activités de l’entreprise, en 1995. Les opérations immobilières
sont réalisées par la SIC et consolidées avec celles de la SICL. Les résultats
financiers présentés dans cette section seront décrits du point de vue de la
SIC, même s’ils sont identiques à ceux de la SICL pour l’exercice 2007–2008.
La SICL détient une participation dans Parc Downsview Park Inc. et dans la
Société du Vieux-Port de Montréal inc. en fiducie pour Sa Majesté du chef
du Canada. Ces deux sociétés présentent leurs résultats indépendamment
au Parlement, par l’entremise du ministre des Transports, de l’Infrastructure
et des Collectivités, la première à titre de société d’État réputée mère, et la
deuxième comme si elle était une société d’État mère. Leurs résultats sont
donc exclus de ceux de la SICL.
Tableau d’évaluation équilibrée
La SICL continue d’employer un tableau d’évaluation équilibrée pour établir
des objectifs, surveiller et gérer le rendement et présenter les résultats en
fonction de cinq catégories ciblées : collectivité/patrimoine, affaires/finances,
ressources humaines, intérêts municipaux/ provinciaux et actionnaire/conseil
d’administration. Chacune de ces catégories correspond aux intérêts des
Rapport de gestion
cinq principaux groupes d’intervenants de la SICL. Les résultats clés ciblés
englobent des intérêts financiers et non financiers, équilibrant ainsi les
intérêts jugés importants par la SICL et ses intervenants. Les résultats du
tableau d’évaluation sont résumés aux pages 11 à 15 de l’analyse d’exploitation.
Gouvernance
La SICL continue de fournir une attestation partielle de ses états financiers
par le président-directeur général et par le vice-président, Finances et chef
des services financiers. En raison des frais et des effectifs additionnels
requis, la SICL n’a pas poursuivi sa démarche d’attestation. La SICL suivra
de très près l’évolution de ce dossier afin de déterminer la marche à suivre
à cet égard.
Le conseil d’administration de la SICL est composé d’un président et de six
administrateurs qui ne font pas partie du groupe de la direction et qui sont
nommés par le gouverneur en conseil. L’administrateur suivant a été nommé
au conseil d’administration durant l’exercice : Wayne MacIntosh (août 2007).
Au cours de l’exercice, les membres ont participé à cinq réunions du conseil
et à une séance de réflexion et de planification stratégique.
Fixée par le gouverneur en conseil, la rémunération du président du conseil
et des administrateurs consiste en honoraires annuels de 9 400 $ pour
le président du conseil et de 4 500 $ pour les administrateurs, de même
que d’honoraires forfaitaires quotidiens de 375 $ pour le président et les
administrateurs, et de 250 $ pour les téléconférences.
Pour l’exercice terminé le 31 mars 2008 (exercice 08), les frais du
conseil, incluant les frais de déplacements, de conférences et de
séminaires, d’assurance responsabilité, les honoraires annuels et les
honoraires forfaitaires ont totalisé 348 000 $, soit 11 000 $ de moins
que pour l’exercice 2006-2007.
Résultats d’exploitation
En millions de dollars Exercice 08
Ventes immobilières Attractions, aliments et boissons,
location et autres produits
de la Tour CN
Produits bruts Frais généraux et administratifs
Bénéfice avant impôts Flux de trésorerie avant
remboursements d’effets
et dividendes 64,6$
58,0
145,9
22,5
15,9
(13,9)
Budget Exercice 07
61,4 $
55,7
135,6
20,7
15,9
(211,1)
72,5 $
56,3
149,3
22,5
28,1
35,9
Pour l’exercice 08, la SIC a réalisé des produits de 145,9 millions de dollars,
un bénéfice avant impôts de 15,9 millions de dollars et a utilisé des liquidités
de (13,9) millions de dollars avant distributions au gouvernement, sous
forme de remboursements d’effets à payer et de dividendes. L’exploitation
de la Tour CN a produit un bénéfice avant impôts de 10,5 millions de dollars
et les activités immobilières ont permis de dégager un bénéfice avant
impôts de 5,4 millions de dollars.
Le total des produits a dépassé les prévisions de 10,3 millions de dollars,
hausse qui s’explique surtout par des ventes immobilières accrues de
3,2 millions de dollars et la hausse de 5,3 millions de dollars des intérêts
et autres produits. Les ventes immobilières ont fléchi par rapport à
l’exercice précédent, résultat de la baisse des ventes à la BFC Calgary,
alors que la vente du projet de Garrison Green se termine et que l’on
aborde l’aménagement du projet de la Caserne Currie. Selon les prévisions,
on n’enregistrera pas de ventes à la Caserne Currie au cours des deux
prochains exercices. Les ventes augmenteront ensuite au cours des quatre
exercices suivants.
3
4
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Les charges de l’exercice incluent la radiation de 14,7 million de dollars de
coûts accessoires capitalisés relatifs aux propriétés dont la SIC ne détient
pas le titre de propriété et pour les frais d’aménagement du projet de la
base de la Tour CN et de la Ferme Upton (Charlottetown). La radiation est
principalement liée à la BFC Rockcliffe, au projet d’aménagement de la base
de la Tour CN, à la Ferme Upton et à la BFC Kapyong. Le Conseil du Trésor
a autorisé le transfert de la BFC Rockcliffe et de la BFC Kapyong, mais ces
transferts sont actuellement retardés. La SIC a radié les charges liées aux
biens immobiliers dont elle ne détient pas le titre, en raison de l’incertitude
entourant leur transfert.
Les frais généraux et administratifs sont identiques à l’exercice précédent.
Excluant la portion incitative et les frais de fermeture du bureau de
Rockcliffe, l’exploitation immobilière a enregistré une baisse de 0,6 million de
dollars par rapport à l’exercice précédent, tandis que les frais d’exploitation
de la Tour CN ont augmenté de 0,2 million de dollars. La portion incitative
des frais généraux et administratifs a baissé de 0,3 million de dollars par
rapport à l’exercice précédent.
Exploitation immobilière
En millions de dollars,
sauf indication contraire
Budget Exercice 07
Exercice 08
Ventes immobilières
Gain net tiré des ventes immobilières Marge brute sur les ventes
immobilières (pourcentage) Dépenses relatives aux
biens immobiliers 64,6 $
26,2
61,4 $
15,8 72,5 $
28,6
40,6%
25,7%
39,5%
48,4
76,6
34,1
Le gain net tiré des ventes immobilières a reculé de 2,4 millions de dollars par
rapport à celui de l’exercice précédent. Les ventes immobilières ont enregistré
une baisse de 7,9 millions de dollars par rapport à l’exercice précédent.
Malgré le fléchissement des ventes de l’exercice, le total des ventes dépasse
la moyenne mobile quinquennale de 62,0 millions de dollars. Ce résultat
reflète les progrès des ventes, au fur et à mesure de la viabilisation, de la
commercialisation et de la vente des biens transférés précédemment.
La SICL est assujettie à l’impôt fédéral et à certains impôts provinciaux aux
taux d’imposition s’appliquant aux sociétés. Pour l’exercice 08, la charge
d’impôts de 2,6 millions de dollars représente un taux d’imposition effectif
de 16 % du bénéfice avant impôts, du fait que le bénéfice de la SICL n’est
pas imposable en Ontario et en Alberta. Cette situation pourrait changer l’an
prochain, suite à l’harmonisation des impôts des sociétés en Ontario avec le
régime fiscal fédéral.
La marge brute sur les ventes immobilières a augmenté par rapport à
l’exercice précédent, passant de 39,5 % à 40,6 %, ce qui reflète l’ajustement
prospectif aux coûts des ventes immobilières pour Garrison Green (Calgary)
et la vente de l’immeuble du 4200 North Fraser Way au parc commercial
Glenlyon (Burnaby), deux opérations dont les marges brutes dépassent
40 %. La marge brute réelle dépasse de 14,9 % les prévisions de l’exercice
08, en raison des ventes précitées. Le budget prévoit une marge brute de
30,6 % pour l’an prochain.
Bénéfice net avant impôts
Frais généraux et administratifs
Ventes immobilières, par exercice
Marge brute sur les ventes immobilières
(en millions de dollars)
(en millions de dollars)
(en millions de dollars)
(pourcentage)
07-08
07-08
07-08
07-08
06-07
06-07
06-07
06-07
05-06
05-06
05-06
05-06
04-05
04-05
04-05
04-05
03-04
03-04
03-04
03-04
02-03
02-03
02-03
02-03
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Rapport de gestion
Les ventes immobilières ont dépassé les prévisions budgétaires de 3,2 millions
de dollars et les gains nets, de 10,4 millions de dollars. La hausse des ventes
résulte surtout de la vente du 4200 North Fraser Way et du projet Wood Lake
Estates (Kelowna), compensée par la conclusion retardée de la vente du projet
Garden City (Richmond), toujours classé dans la réserve de terres agricoles,
et de celui de la BFC Griesbach. Les gains proviennent du 4200 North Fraser
Way, Wood Lake Estates et Garrison Green. La région de l’Ouest du Canada a
conclu la majorité des ventes (69 %), par rapport à 87 % l’an dernier. À moins
de l’influx de nouveaux transferts dans l’Est du Canada, cette tendance se
poursuivra probablement car la plupart des activités d’aménagement de la
SIC ont lieu dans l’Ouest.
Pour l’exercice 08, l’entreprise s’était fixé l’objectif d’obtenir l’approbation
de six transferts immobiliers du Conseil du Trésor et l’obtention du titre
de huit propriétés totalisant 35,3 millions de dollars. L’entreprise a reçu
l’approbation du transfert d’un bien immobilier et le titre de quatre
propriétés totalisant 18,1 millions de dollars.
Durant l’exercice, l’entreprise a continué de comparer ses réalisations
à d’importants jalons fédéraux, municipaux et commerciaux. Les jalons
fédéraux incluaient l’obtention d’approbations du comité des sous-ministres
adjoints pour l’aliénation de biens immobiliers, d’approbations du Conseil
du Trésor et de transferts de titres. Sur un total de 20 objectifs, 6 ont
été atteints, tous dans la région de l’Est. Sur le plan municipal, les jalons
portaient sur l’obtention de permis d’aménagement, l’approbation de dessins
techniques, l’enregistrement des sites, le zonage, l’approbation des plans,
les ententes d’aménagement et les approbations environnementales. Sur
un total de 95 objectifs municipaux, 83 ont été atteints, dont la majorité (51)
dans la région de l’Ouest, où la grande partie des travaux d’aménagement
sont en cours. Parmi les jalons fixés pour l’entreprise durant l’exercice, la
mise en œuvre d’initiatives du service TI, d’événements de sensibilisation
et le déploiement de nouvelles politiques pour les employés étaient au
programme. Les six objectifs fixés ont été atteints.
Les dépenses en immobilisations excluant la Tour CN sont inférieures de
28,2 millions de dollars aux prévisions. Cette réduction est largement
due aux travaux de viabilisation retardés de la BFC Calgary (17,6 millions)
et au retard des travaux de viabilisation du secteur commercial de la BFC
Chilliwack (13,8 millions). Les transferts immobiliers retardés ont fait fléchir
les dépenses de 4,2 millions de dollars.
Exploitation de la Tour CN
En millions de dollars,
sauf indication contraire
Exercice 08
Produits
Bénéfice avant intérêts, impôts
et amortissements
Bénéfice avant impôts
Fréquentation (en millions de personnes)
Dépenses moyennes
par visiteur (en dollars)
Budget Exercice 07
58,0 $
55,7 $
56,3 $
17,4
10,5
1,6
16,7
10,0
1,5
17,9
11,2
1,6
35,15 $
34,55 $
34,61 $
La fréquentation individuelle et de groupes de la Tour CN a atteint 1 558 480
visiteurs, soit une hausse de 3 000 visiteurs par rapport à l’exercice
précédent. La fréquentation atteint environ 85 % du niveau précédant les
attentats du 11 septembre et l’épidémie de SRAS. Il s’agit de la septième
année consécutive de déclin du nombre de visiteurs américains en Ontario.
Le nombre de visiteurs européens et asiatiques a augmenté, mais ces
visiteurs font en général partie de groupes qui achètent des billets à rabais.
En moyenne, chaque visiteur a dépensé 0,54 $ de plus que l’an dernier,
une amélioration de 0,60 $ par rapport aux prévisions. Les 29 000 visiteurs
qui ont fréquenté les attractions représentaient un résultat inférieur
de 3 900 visiteurs aux prévisions, et 7,6 % de moins que l’an dernier. On
attendait également un nombre accru de visiteurs européens et asiatiques,
prévision qui ne s’est pas réalisée car la Chine continentale n’a pas encore
accordé au Canada le statut de destination approuvée. La température
affecte également la fréquentation. Au cours de l’exercice 08, on a noté
seulement 160 journées ensoleillées, par rapport à 174 durant l’exercice 07.
5
6
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Par rapport à l’an dernier, la Tour CN a subi une baisse de la fréquentation,
de 3,5% ou 15 000 personnes durant la saison B, de novembre à avril. Durant
la saison A, de mai à octobre, la Tour CN fonctionne presque à capacité
maximale. La fréquentation durant la saison B correspond à 27,2 % de la
fréquentation annuelle totale, semblable à celle de l’exercice précédent.
Les attractions ont généré des produits bruts record de 27,2 millions de
dollars, soit 0,5 million de dollars de plus que prévu, et 0,7 million de plus
que l’exercice précédent. Le portefeuille d’attractions a réussi à produire
une marge d’exploitation vigoureuse de 90,0 %, légèrement inférieure aux
90,5 % de l’exercice précédent.
Les produits tirés des aliments et des boissons ont atteint un record de
21,1 millions de dollars, soit 1,8 million de dollars ou 9,1 % de plus que les
prévisions et 1,0 million de dollars ou 5 % de plus que l’exercice précédent.
Le soir, les restaurants de la Tour CN sont presque toujours complets durant
la saison A, de mai à octobre. L’exploitation des aliments et boissons a
produit une marge encourageante de 27,2 %, soit 0,4 % de plus que prévu
et 0,2 % de moins que les résultats de l’an dernier.
L’exploitation de la boutique a généré des produits de 5,3 millions de dollars,
avec une marge d’exploitation de 1,9 million de dollars ou 35,1 % par rapport
aux prévisions de 35,3 % et à la marge de 38,2 % l’an dernier.
(en acres)
07-08
06-07
05-06
04-05
03-04
02-03
200
400
600
800
1 000
Biens immobiliers
L’actif immobilier de la SIC se divise en trois catégories : les biens immobiliers
productifs, les biens immobiliers en voie d’aménagement et les terrains
destinés à l’aménagement ou à la vente.
En millions de dollarsMars
2008
Mars 2007
Biens immobiliers productifs
Biens immobiliers en voie d’aménagement
destinés à la vente
Terrains destinés à l’aménagement ou à la vente
113,4 $
111,4 $
112,4
63,9
100,6
46,7
Au 31 mars 2008, la SIC détenait quatre biens immobiliers productifs d’une
valeur comptable de 113,4 millions de dollars. Le principal actif immobilier
de la SIC est la Tour CN, à Toronto. Les biens immobiliers productifs
incluent des installations de recherche et des bureaux à Burnaby et un
stationnement à Toronto, à côté du Rogers Centre. La SIC a également droit
à une portion des produits tirés d’un stationnement au Palais des congrès
du Toronto métropolitain.
Transferts immobiliers annuels
0
Durant l’exercice 09, les efforts de croissance viseront l’augmentation de
la fréquentation en provenance du marché canadien et local, en mettant
l’accent sur de nouveaux points d’intérêts comme les ascenseurs à plancher
de verre, afin d’inviter le public à faire une nouvelle visite de la Tour. Même
si les marchés internationaux devraient être légèrement plus intéressants,
le marché américain continuera de fléchir d’environ 1,9 %. Durant l’exercice
09, l’entreprise compte profiter de l’élan du secteur des aliments et boissons
en augmentant les dépenses moyennes par visiteur, grâce à de nouveaux
produits comme les thés et cafés haut de gamme, de même que les plats
d’accompagnement haut de gamme.
1 200
La SIC gère deux autres biens immobiliers productifs : un complexe
comprenant un édifice à bureaux et un hôtel à Toronto pour une
caisse de retraite, de même que le complexe résidentiel Benny Farm à
Montréal, en collaboration avec la Société canadienne d’hypothèques
et de logement (SCHL).
Rapport de gestion
La catégorie des biens immobiliers en voie d’aménagement destinés à
la vente compte six propriétés totalisant approximativement 820 acres
(331,8 hectares), d’une valeur comptable de 112,4 millions de dollars, soit
11,8 millions de dollars de plus qu’au 31 mars 2007. Les sites en cours
d’aménagement incluent le parc commercial Glenlyon à Burnaby, les
anciennes bases militaires de Chilliwack, de Calgary et d’Edmonton, ainsi
qu’un projet résidentiel à Ottawa.
Le portefeuille de terrains détenus pour l’aménagement ou la vente
comprend environ 23 propriétés situées à travers le Canada et totalisant
1 383 acres (559,7 hectares). Au 31 mars 2008, la valeur comptable des
terrains de cette catégorie atteignait 63,9 millions de dollars, soit 17,2 millions
de plus que la valeur comptable au 31 mars 2007. Durant l’exercice, les
principales acquisitions de l’entreprise ont été le 1500, rue Ottawa (Montréal),
le Foyer Senneville (Montréal) et l’édifice Sir John Thompson (Halifax).
Durant l’exercice 08, la SIC a affecté 54,7 millions de dollars à la construction,
à la viabilisation, à l’assainissement environnemental et à d’autres
investissements relatifs à ses divers biens immobiliers, incluant la Tour CN.
Flux de trésorerie
Les liquidités affectées aux activités d’exploitation de l’exercice 08 totalisent
(2,1) millions de dollars, une baisse de 46,1 millions de dollars par rapport aux
44,0 millions générés durant l’exercice 07, situation qui résulte surtout des
dépenses en immobilisations et acquisitions de biens immobiliers destinés à la
Portefeuille immobilier
Biens immobiliers, par région,
selon leur valeur comptable
(en millions de dollars)
(en millions de dollars)
C.-B 92,0 $
07-08
Atlantique 15,9 $
Québec 22,8 $
06-07
05-06
Alberta 45,4 $
04-05
03-04
Ontario 113,6 $
02-03
'
,'
(''
(,'
)''
),'
*''
Valeur comptable totale : 289,7 $
vente, qui sont de 32,1 millions de dollars supérieures à l’exercice précédent.
Les liquidités affectées aux activités de financement de l’exercice 08
totalisent 29,5 millions de dollars, somme correspondant au remboursement
de 17,7 millions de dollars d’effets à payer au gouvernement et à un
dividende de 7,5 millions de dollars versé au gouvernement, de même qu’au
remboursement d’une obligation hypothécaire de 4,3 millions de dollars.
Pour l’exercice 07, les liquidités affectées aux activités de financement
avaient totalisé 11,8 millions de dollars.
Les liquidités affectées aux activités d’investissement de l’exercice 08
s’élèvent à 7,6 millions de dollars, soit 3,5 millions de dollars de plus que
pendant l’exercice 07.
Situation financière et liquidités
Le 27 janvier 2004, la SIC a émis une obligation de première hypothèque de
47,0 millions de dollars à 5,37 %, entièrement amortie en dix ans et garantie
par la SIC par le nantissement de son bien immobilier, la Tour CN. Au 31 mars
2008, le solde de l’obligation hypothécaire était de 30,6 millions de dollars. Le
29 janvier 2008, Dominion Bond Rating Service Limited a attribué à la Tour
CN une cote « A » à tendance stable se rapportant à l’obligation hypothécaire.
Au 31 mars 2008, la SIC détenait une encaisse et des placements à court
terme totalisant 47,8 millions de dollars. La SIC dispose d’une marge de
crédit de 85,0 millions de dollars auprès d’une banque à charte canadienne,
cette marge étant utilisée présentement pour des lettres de crédit totalisant
23,6 millions de dollars.
Au 31 mars 2008, la SIC détenait 35,8 millions de dollars d’effets escomptés
à payer au gouvernement. Ces effets à payer sont des obligations non
garanties remboursables à la première des dates suivantes : leur date
d’échéance ou les dates de réalisation du produit net de la vente des biens
immobiliers pour lesquels ils ont été émis. La SIC prévoit verser les produits
des ventes avant la date d’échéance des effets à payer. Pour l’exercice se
terminant le 31 mars 2009, la SIC prévoit rembourser 0,3 million de dollars
d’effets à payer. Au cours des cinq prochains exercices, la SIC prévoit
rembourser 34,2 millions de dollars d’effets à payer.
7
8
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Durant l’exercice 08, la SIC affectera environ 106,8 millions de dollars à
ses biens immobiliers actuels et à de nouvelles propriétés pour les travaux
de construction, de viabilité, d’assainissement environnemental et de
préparations générales en vue de la vente des terrains. Des dépenses
majeures sont prévues aux anciennes bases militaires de Calgary, Chilliwack
et Edmonton, en plus du parc commercial Glenlyon et de la Tour CN. La SIC
prévoit en outre des transferts de biens immobiliers de ministères et de
sociétés d’État d’une valeur de 39,7 millions de dollars, pour lesquels elle
versera des paiements en espèces de 23,0 millions de dollars.
Durant l’exercice 08, la SIC avait prévu l’acquisition de l’intérêt à bail à long
terme d’une caisse de retraite dans un complexe de bureaux et hôtelier à
Toronto. Cette acquisition a été conclue le 14 avril 2008. Afin de se porter
acquéreur, la SIC a obtenu un emprunt de 105 millions de dollars d’une
banque à charte canadienne et a réglé le solde avec les liquidités disponibles.
Ce bien immobilier était auparavant géré par la SIC.
Selon la politique sur les dividendes de la SIC, le dividende versé correspond
au moindre des deux montants suivants : l’encaisse à la clôture de l’exercice,
déduction faite des besoins en fonds de roulement pour les trois exercices
suivants, ou le rendement des capitaux propres. Le rendement des capitaux
propres est établi en fonction du taux des obligations de cinq ans de la
Banque du Canada au 31 mars, ou à 3 %, selon le taux le moins élevé.
Compte tenu du niveau actuel de l’encaisse, des placements à court terme
et de la marge de crédit bancaire, la SIC estime être en mesure de financer
tous les besoins en liquidités et les dépenses en immobilisations prévus
pour l’exercice en cours. De plus, les ventes déjà conclues ou à conclure
dans le cours normal des activités occasionneront des rentrées de fonds
qui devraient permettre à l’entreprise de suffire à ses besoins et de procéder
à une distribution à son actionnaire.
Risques et incertitudes
En 2006, l’entreprise a appris que le paragraphe 3(1.1) du Règlement
concernant les immeubles fédéraux, qui devait refléter les statuts de la SICL,
était abrégé de quelques mots et qu’en raison de cette omission, certains
transferts immobiliers effectués depuis 2000 exigeaient une approbation du
gouverneur en conseil. En février 2007, le texte du règlement a été modifié
et approuvé, et tous les ministères peuvent dorénavant accepter des billets
à ordre émis par la SIC au lieu d’un paiement en espèces, à la conclusion
d’opérations, sans avoir recours à l’approbation du gouverneur en conseil.
Le Secrétariat du Conseil du Trésor collabore actuellement avec le ministère
fédéral de la Justice pour cerner la meilleure façon de corriger les transferts
déjà réalisés.
Grâce à sa filiale, la SIC, la SICL gère et cède des biens immobiliers
stratégiques excédentaires au nom du gouvernement, pour en réaliser une
valeur optimale. Cette valeur optimale englobe la réalisation de la valeur
financière, la stimulation économique et la contribution à la qualité de la vie
dans les collectivités où la SIC exerce ses activités. Les activités de la SIC
ont respecté ce mandat durant l’exercice 08.
La SIC a adopté une approche dynamique en vue de définir, d’éliminer ou
de gérer ses risques d’affaires et d’exploitation. Le comité de gestion des
risques de la SIC est chargé de dépister et d’évaluer les principaux risques
auxquels l’entreprise doit faire face, puis d’agir afin d’éliminer les risques
dans la mesure du possible ou, lorsque leur élimination n’est pas possible, de
les atténuer, de les gérer et d’obtenir une protection d’assurance pertinente.
Le directeur de la gestion des risques préside le comité et gère la fonction
de vérification interne et la gestion des risques, de même que le portefeuille
d’assurance de l’entreprise.
Dans le cadre de son programme complet d’assurance et en fonction de
ses principaux risques d’exploitation, l’entreprise a amélioré l’ensemble
de sa couverture et réduit les franchises tout en négociant des réductions
considérables de ses primes. Durant l’exercice, le renouvellement des
assurances a conduit à des améliorations significatives de la couverture,
dont notamment :
Rapport de gestion
•réduction
de la franchise des dommages matériels pour la Tour CN, de
100 000 $ à 50 000 $;
•deux
•réduction
de la franchise de l’assurance responsabilité des administrateurs
et dirigeants et l’assurance responsabilité relative aux pratiques d’emploi,
de 100 000 $ à 50 000 $, et réduction de la franchise de responsabilité
civile des fiduciaires (régime de retraite), de 50 000 $ à 25 000 $;
•la
réalisation d’une évaluation annuelle des risques pour les biens
immobiliers et les terrains inoccupés de la SIC, aux fins du programme
d’assurance de l’entreprise (couverture des dangers et des risques
d’exploitation) afin de continuer de répondre aux besoins de l’entreprise
et de protéger les biens d’envergure; et
•réduction
de la franchise de l’assurance responsabilité civile des
entreprises, de 50 000 $ à 25 000 $; et
•élimination
de l’exclusion de la moisissure et des champignons de
l’assurance des biens, ce qui signifie que la SIC est protégée contre les
pertes ou dommages résultant de moisissures, d’autres champignons
ou bactéries, et que les dommages en résultant sont couverts au titre
de la police (les conditions antérieures sont exclues).
•la
Au cours de l’exercice, plusieurs initiatives d’amélioration de la gestion des
risques et des contrôles internes ont été lancées, notamment :
•une
évaluation du plan de continuité des opérations, aussi appelée exercice
sur table, réalisée au siège social de l’entreprise à Toronto, a été jugée
positive par des experts-conseils indépendants;
•la
réalisation de toutes les ébauches de plans de reprise des activités après
sinistre à durée critique pour tous les bureaux immobiliers régionaux et
pour les principaux services de la Tour CN;
Distributions cumulatives
à l’actionnaire (dividendes)
Dépenses cumulées affectées
aux biens immobiliers
(en millions de dollars)
(en millions de dollars)
07-08
07-08
06-07
06-07
05-06
05-06
04-05
04-05
03-04
03-04
02-03
02-03
'
,'
(''
(,'
)''
),'
*''
*,'
études techniques de contrôle des risques à la Tour CN et au
Palais des congrès du Toronto métropolitain, afin d’évaluer les dangers
et le contrôle des risques de ces grandes installations; ces études se
sont révélées très concluantes et n’ont fait l’objet que de quelques
recommandations mineures afin d’atténuer les pertes, recommandations
qui ont été appliquées;
réduction du coût total des risques d’exploitation et des dangers en
améliorant les programmes de prévention des sinistres, en transférant les
risques, lorsque possible, par le biais de contrats et de baux, en améliorant
le programme de couverture d’assurance et en réduisant considérablement
les primes d’assurance versées par l’entreprise.
Une vérification interne de la gestion des contrats a été réalisée pour les
divisions d’exploitation immobilière de la SIC et les services TI du siège
social, afin de veiller à la cohésion et à l’efficacité des pratiques, de même
qu’au respect des politiques et directives en matière de contrats, et des
délégations des niveaux de pouvoirs. La plupart des recommandations
visant l’amélioration de la méthode de passation des contrats ont été mises
en pratique.
Biens immobiliers, par région
(en acres)
Alberta 526
C.-B. 425
Ontario 100
Atlantique 1 022
'
(''
)''
*''
+''
,''
-''
Québec 142
Total : 2 215
9
10
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Un examen interne de la gestion des contrats et approvisionnements de
la Tour CN est actuellement en cours, afin de veiller à la cohésion et à
l’efficacité des pratiques, de même qu’au respect des politiques et directives
en matière de contrats, et des délégations des niveaux de pouvoirs.
Durant l’exercice, des vérificateurs indépendants ont réalisé une évaluation
de la qualité de la fonction interne de vérification. Afin d’être en mesure de
réaliser un plus grand nombre de vérifications internes de l’entreprise que
par le passé, la SIC a décidé d’utiliser des ressources externes pour assurer
la fonction de vérification interne et ce, à compter d’avril 2008.
Au cours de l’exercice, des terrains d’une superficie de 95,1 acres
(38,5 hectares) ont été transférés à la SIC et ces transferts incluaient le
1500, rue Ottawa (Montréal), le Foyer Senneville (Montréal), l’édifice Sir
John Thompson (Halifax) et la propriété Mandeville (Burnaby). Le 31 mars
2008, la SIC disposait d’un portefeuille de terrains d’une superficie totalisant
environ 2 216 acres (896,8 hectares). Le gouvernement a approuvé d’autres
transferts totalisant 687 acres (278,3 hectares), dont la BFC Rockcliffe
(Ottawa) en avril 2005, la Caserne Kapyong (Winnipeg) en novembre 2007, la
propriété La Prairie (Québec) en avril 2001 et le Nouveau Havre de Montréal.
Des transferts de titres de propriété ont été retardés par des circonstances
sur lesquelles la SIC n’a aucune influence.
La SIC est actuellement en pourparlers avec des ministères et organismes
gouvernementaux au sujet du transfert de 2 103 acres (850,9 hectares)
supplémentaires. En raison de l’envergure considérable de bon nombre
de propriétés dont le transfert est à l’étude, soit de 50 à 1 600 acres
(de 20 à 647,5 hectares), les travaux de planification, d’aménagement et
de réintégration de ces biens immobiliers dans les communautés locales
s’échelonneront sur plusieurs années. Cette situation peut exposer la SIC
à des fluctuations dans les marchés immobiliers locaux et peut affecter
la demande, mais elle permet toutefois à la SIC d’attendre la reprise des
marchés immobiliers locaux car l’entreprise dispose de propriétés dans
toutes les régions du pays. Les terrains de la SIC et les transferts possibles
de nouveaux biens immobiliers du gouvernement sont touchés par des
revendications territoriales des Autochtones. L’entreprise continue de
travailler avec divers ministères et organismes gouvernementaux pour
établir un processus de transfert à la SIC des terrains excédentaires
en question.
Depuis ses débuts, l’exploitation de la Tour CN est directement liée à
l’industrie touristique à Toronto, un lien amplement démontré durant
l’épidémie de SRAS en 2003. L’achalandage de la Tour CN varie également
selon les saisons et la température quotidienne. Il est évident qu’il faut tirer
profit des possibilités d’attirer une plus grande proportion de touristes de
passage à Toronto et de privilégier les réceptions commerciales, un secteur
moins saisonnier, afin d’améliorer le chiffre d’affaires et les initiatives de
développement de la Tour CN. Depuis sa reprise de la gestion de la Tour
CN, cette tactique de la SIC a permis d’atteindre 85 % de l’achalandage
précédant l’épidémie de SRAS et un bénéfice avant impôts record pour
l’exercice terminé en mars 2008. La Tour CN sera affectée par l’introduction
du passeport américain obligatoire en 2008, de même que par les gains
du dollar canadien, deux facteurs qui feront fléchir le nombre de touristes
américains à la Tour CN.
Perspectives
L’an dernier, le taux de croissance du PIB du Canada a été de 2,7 %, le
même que l’exercice précédent. Malgré le développement continu de projets
énergétiques et les dépenses à la consommation soutenues, la fabrication
destinée à l’exportation a reculé, un fléchissement dû au ralentissement de
l’économie américaine et à la reprise du dollar canadien au cours des deux
dernières années.
En 2008, le taux de croissance de l’économie canadienne devrait faiblir
pour atteindre 1,1 %, avec une forte croissance soutenue dans l’Ouest du
Canada, à Terre-Neuve et au Labrador, et une croissance faible dans la
région centrale du Canada. Le boom de l’habitation qui a duré six ans est
Rapport de gestion
arrivé à terme, mais à l’encontre du marché américain de l’habitation, les
prix moyens des maisons devraient continuer d’afficher de légères hausses
cette année. Même si le marché résidentiel en effervescence a provoqué un
ralentissement des marchés des logements de location, ceux de l’habitation
neuve ou de revente devraient revenir à la normale en Alberta et en
Colombie-Britannique, où la SIC poursuit ses travaux de réaménagement
des anciennes BFC Calgary, BFC Griesbach et BFC Chilliwack. Le marché est
également vigoureux à St. John’s, où la SIC aménage actuellement l’ancienne
BFC Pleasantville. Malgré un fléchissement par rapport au marché vigoureux
des dernières années, les nouveaux logements construits sur les anciennes
bases militaires génèrent une demande modeste mais soutenue dans tout le
Canada. Les récentes ventes réalisées par la SIC continuent de démontrer
que ses biens immobiliers sont en demande et qu’elle pourra continuer de
créer de la valeur et(ou) des avantages significatifs en tirant profit de la
diversité de son portefeuille immobilier, autant en matière d’emplacement,
de valeur et de superficie, que des utilisations actuelles ou potentielles.
Le portefeuille immobilier du gouvernement fédéral comprend toujours
de nombreux biens immobiliers excédentaires. Le transfert d’un plus
grand nombre de ces biens immobiliers à la SIC permettra à celle-ci
d’améliorer davantage la valeur qu’elle crée pour le gouvernement du
Canada et de continuer de respecter son mandat initial, qui consiste à
créer une valeur optimale pour le gouvernement en réintégrant des biens
immobiliers excédentaires dans les collectivités, tout en respectant ses
responsabilités financières et sociales. En ce qui a trait aux anciennes
bases militaires, les nouveaux transferts de l’État peuvent exiger des
investissements considérables pour les travaux de viabilité, d’infrastructure
et d’assainissement, en vue de leur réintégration à des utilisations dans la
collectivité. À mesure que la SIC entreprendra l’aménagement de nouveaux
biens immobiliers transférés par le gouvernement, les pressions sur ses
liquidités s’intensifieront. La SIC continuera cependant de rembourser les
effets à payer obligatoires au gouvernement ou aux sociétés d’État affiliées
et continuera en outre de verser des dividendes au gouvernement, dans le
cadre de ses distributions globales au gouvernement et conformément à sa
politique sur les dividendes.
La SIC prévoit un autre exercice productif. Le transfert de nouveaux biens
immobiliers du gouvernement provoquera une hausse des produits au cours
des deux à trois prochaines années.
La SIC a réalisé le bénéfice avant impôts le plus élevé de son histoire
durant l’exercice 07, soit 28,1 millions de dollars. La SIC prévoit que son
bénéfice avant impôts augmentera, passant de 17,5 millions de dollars
durant l’exercice 2008–2009, pour atteindre 69,4 millions de dollars durant
le dernier exercice de la prochaine période quinquennale, en excluant
la vente du complexe hôtelier et de bureaux du Palais des congrès du
Toronto métropolitain, soit une moyenne de 51,8 millions de dollars par
an. L’entreprise prévoit des ventes immobilières de 51,0 millions de dollars
durant l’exercice 2008–2009, chiffre qui devrait passer à 194,8 millions
de dollars durant le cinquième exercice.
Le taux de fréquentation de la Tour CN devrait augmenter de 4,1 % au cours
de la prochaine période quinquennale, pour atteindre 87 % de son année de
fréquentation record, avec une hausse proportionnelle des produits. Enfin,
dès la troisième année du prochain plan quinquennal, la valeur de l’actif
immobilier de l’entreprise devrait atteindre plus de 411 millions de dollars, par
rapport à un maximum de 337 millions de dollars depuis la réactivation de
l’entreprise en 1995.
11
12
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Déclaration
Nous les soussignés, Mark Laroche, président-directeur général, et Brian
Evans, vice-président, Finances et chef des services financiers, certifions :
que nous avons examiné les états financiers consolidés de la Société
immobilière du Canada limitée pour l’exercice terminé le 31 mars 2008;
qu’à notre connaissance, les états financiers consolidés ne comportent
aucune fausse déclaration relative à un fait important et n’omettent aucun
fait important qui doit être déclaré ou dont la mention est nécessaire pour
que la déclaration ne soit pas trompeuse, compte tenu des circonstances
dans lesquelles elle a été faite à l’égard de l’exercice visé par le présent
rapport annuel;
qu’à notre connaissance, les états financiers consolidés annuels et les autres
renseignements financiers inclus dans le présent rapport annuel donnent,
à tous les égards importants, une image fidèle de la situation financière, des
résultats d’exploitation et des flux de trésorerie de la Société immobilière
du Canada limitée pour l’exercice terminé à cette date et pour les périodes
décrites dans le présent rapport.
Le président-directeur général,
Le vice-président, Finances et chef des services financiers,
Mark Laroche
Brian Evans
Le 9 mai 2008
Responsabilité de la direction pour la présentation de l’information financière
Responsabilité de la direction pour la
présentation de l’information financière
Les états financiers consolidés de la Société immobilière du Canada limitée
ont été établis par la direction de la Société conformément aux principes
comptables généralement reconnus, comme l’exige l’Institut Canadien des
Comptables Agréés.
La direction maintient des systèmes de présentation de l’information
financière et de gestion qui comprennent les contrôles appropriés de
manière à fournir l’assurance raisonnable que les actifs de la Société sont
protégés, à faciliter l’établissement d’informations financières pertinentes,
fiables et présentées en temps opportun, et à veiller à ce que les opérations
soient effectuées conformément à la partie X de la Loi sur la gestion des
finances publiques et ses règlements, à la Loi canadienne sur les sociétés
par actions et aux statuts et règlements administratifs de la Société.
S’il y a lieu, la direction se sert de son jugement pour faire les estimations
nécessaires afin d’assurer une présentation fidèle et uniforme de ces
renseignements.
Le conseil d’administration de la Société immobilière du Canada limitée est
composé de sept administrateurs, dont aucun n’est un employé de la Société.
Le conseil d’administration est chargé d’examiner et d’approuver les états
financiers et veille au rendement de la direction en matière de présentation
de l’information financière. Un comité de vérification, nommé par le conseil
d’administration de la Société, a examiné ces états avec la direction et
les vérificateurs et a présenté son rapport au conseil d’administration. Ce
dernier a approuvé les états financiers.
Les vérificateurs sont responsables de la vérification des états financiers
et ont présenté un rapport à cet égard.
Toutes les autres données financières et d’exploitation comprises dans
le présent rapport annuel concordent, dans les cas appropriés, avec
l’information fournie dans les états financiers.
Le président-directeur général,
Le vice-président, Finances et chef des services financiers,
Mark Laroche
Brian Evans
Le 9 mai 2008
13
14
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Rapport des vérificateurs
Au ministre des Transports, de l’Infrastructure et des Collectivités
Nous avons vérifié le bilan consolidé de la Société immobilière du Canada
limitée (la « Société ») au 31 mars 2008 et les états consolidés des résultats,
du résultat étendu et des bénéfices non répartis et des flux de trésorerie
de l’exercice terminé à cette date. La responsabilité de ces états financiers
incombe à la direction de la Société. Notre responsabilité consiste à exprimer
une opinion sur ces états financiers en nous fondant sur notre vérification.
Notre vérification a été effectuée conformément aux normes de vérification
généralement reconnues du Canada. Ces normes exigent que la vérification
soit planifiée et exécutée de manière à fournir l’assurance raisonnable que
les états financiers sont exempts d’inexactitudes importantes. La vérification
comprend le contrôle par sondages des éléments probants à l’appui des
montants et des autres éléments d’information fournis dans les états
financiers. Elle comprend également l’évaluation des principes comptables
suivis et des estimations importantes faites par la direction, ainsi qu’une
appréciation de la présentation d’ensemble des états financiers.
À notre avis, ces états financiers consolidés donnent, à tous les égards
importants, une image fidèle de la situation financière de la Société au
31 mars 2008 ainsi que des résultats de son exploitation et de ses flux de
trésorerie pour l’exercice terminé à cette date selon les principes comptables
généralement reconnus du Canada. Conformément aux exigences de la
Loi sur la gestion des finances publiques, nous déclarons qu’à notre avis, à
l’exception de la modification apportée aux conventions comptables relatives
aux instruments financiers, laquelle est exigée par les principes comptables
généralement reconnus du Canada, comme expliqué à la note 2(i) afférente
aux états financiers consolidés, ces principes ont été appliqués de la même
manière qu’au cours de l’exercice précédent.
De plus, à notre avis, les opérations de la Société et de sa filiale en propriété
exclusive dont nous avons eu connaissance au cours de notre vérification
des états financiers consolidés ont été effectuées, à tous les égards
importants, conformément à la partie X de la Loi sur la gestion des finances
publiques et ses règlements, à la Loi canadienne sur les sociétés par actions
et aux statuts et règlements administratifs de la Société et de sa filiale en
propriété exclusive.
Pour la vérificatrice générale du Canada,
Sylvain Ricard, CA vérificateur général adjoint comptables agréés
experts-comptables autorisés
Ottawa, Canada Le 9 mai 2008 Toronto, Canada
Le 9 mai 2008
États financiers consolidés
État consolidé des résultats, du résultat étendu et des bénéfices non répartis
Exercice terminé le 31 mars
En milliers de dollars
Notes
2008
2007
PRODUITS
Ventes immobilières
Attractions, aliments et boissons et autres produits de la Tour CN
Location
Intérêts créditeurs et autres
64
56
16
7
145
596 $
807
612 859
874
72
54
17
4
149
38
31
22
14
14
6
1
129
15
394
834
473
659
622
027
927
936
938
652
928
580
358
858
43 899
29 965
22 531
1 792
14 622
6 359
2 016
121 184
28 085
(418)
7 393
6 975
21 110
97 998
496 $
811
140
822
269
CHARGES
Coûts des ventes immobilières
Attractions, aliments et boissons et autres frais de la Tour CN
Frais généraux et administratifs
Radiation de coûts immobilisés
Frais d’exploitation liés à la location
Amortissement et autres charges
Intérêts débiteurs et autres frais de financement
BÉNÉFICE AVANT IMPÔTS SUR LES BÉNÉFICES
Charge (économie) d’impôts futurs
9
Charge d’impôts exigibles
9
BÉNÉFICE NET ET RÉSULTAT ÉTENDU
Bénéfices non répartis au début de l’exercice
Ajustements aux bénéfices non répartis, conformément aux
nouvelles normes comptables (note 2(i))
Bénéfices non répartis au début de l’exercice retraités
Dividende déclaré et versé BÉNÉFICES NON RÉPARTIS À LA FIN DE L’EXERCICE
Voir les notes afférentes aux états financiers consolidés
1
2
13
111
(161)
111 697
(7 500)
117 555 $
—
119 108
(7 250)
111 858 $
15
16
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Bilan consolidé
Au 31 mars
En milliers de dollars
Notes
2008 2007
ACTIF
Biens immobiliers
Biens immobiliers productifs
3
Biens immobiliers en voie d’aménagement destinés à la vente
Terrains destinés à l’aménagement ou à la vente
Autres actifs
Trésorerie et équivalents de trésorerie
4
Créances et autres actifs
5
Impôts sur les bénéfices recouvrables
113
112
63
289
442 $
359
922
723
111
100
46
258
47
23
1
73
362
841
591
572
004
727 $
87 015
31 297
—
118 312
376 945 $
380 $
598
655
633
PASSIF ET AVOIR DE L’ACTIONNAIRE
Passif
Obligation hypothécaire à payer
6
Effets à payer 7
Créditeurs et charges à payer
10
Impôts sur les bénéfices à payer
Passif d’impôts futurs
9
Loyers reçus d’avance et dépôts Avoir de l’actionnaire
Capital-actions
8
Surplus d’apport
8
Bénéfices non répartis
Engagements et éventualités
10
Événement postérieur
17
Voir les notes afférentes aux états financiers consolidés
Au nom du conseil,
Marc Rochon Wayne MacIntosh
30 641 $
35 758
30 505
—
2 285
902
100 091
35
46
28
3
1
4
120
411 $
915
146
388
633
513
006
—
081
555
636
727 $
145
111
256
376
—
081
858
939
945 $
145
117
262
362
États financiers consolidés
État consolidé des flux de trésorerie
Exercice terminé le 31 mars
En milliers de dollars
Notes
2008
2007
13 358 $
21 110 $
34 258
42 456
(65 848)
14 659
652
5 967
3 046
(5 140)
(2 094)
(33 737)
1 792
(418)
5 891
37 094
6 923
44 017
(17
(7
(4
(29
(498)
(7 250)
(4 069)
(11 817)
ACTIVITÉS D’EXPLOITATION
Bénéfice net et résultat étendu
Récupération des frais de vente des biens immobiliers destinés
à l’aménagement ou à la vente
Dépenses en immobilisations pour les biens immobiliers destinés
à l’aménagement ou à la vente
Radiation de coûts immobilisés
Charge d’impôts futurs
Amortissement
Variation nette du fonds de roulement hors trésorerie
LIQUIDITÉS (AFFECTÉES AUX) PROVENANT DES ACTIVITÉS D’EXPLOITATION ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Remboursement d’effets à payer
Dividende versé
Remboursement de l’obligation hypothécaire
LIQUIDITÉS AFFECTÉES AUX ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
728)
500)
291)
519)
ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT
Augmentation de l’encaisse affectée
Dépenses en immobilisations pour les biens immobiliers productifs
LIQUIDITÉS AFFECTÉES AUX ACTIVITÉS D’INVESTISSEMENT
(DIMINUTION) AUGMENTATION NETTE DE LA TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l’exercice
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L’EXERCICE
Informations supplémentaires sur les flux de trésorerie
11
Voir les notes afférentes aux états financiers consolidés
(819)
(6 742)
(7 561)
(39 174)
87 015
47 841 $
(605)
(3 414)
(4 019)
28 181
58 834
87 015 $
17
18
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Notes afférentes aux états financiers consolidés
1. Pouvoirs et activités de la SICL
La Société immobilière du Canada limitée (« SICL » ou la Société) est une
société d’État mandataire, conformément au décret du gouverneur en
conseil (décret C.P. 2003-1306). Appelée à l’origine la Société immobilière
de travaux publics limitée, la SICL a été constituée en vertu de la Loi sur
les compagnies en 1956 et a été prorogée en vertu de la Loi canadienne sur
les sociétés par actions. Elle est incluse comme société d’État mère dans
la partie I de l’annexe III de la Loi sur la gestion des finances publiques.
La SICL exerce ses activités commerciales par l’intermédiaire de sa principale
filiale en propriété exclusive, la Société immobilière du Canada CLC limitée
(SIC). L’objectif de la SIC est d’exécuter, par une gestion ordonnée et axée sur
des pratiques commerciales, un programme d’aliénation de certains biens
immobiliers du gouvernement du Canada (le gouvernement), de même que
la gestion de certains biens immobiliers de choix. Pour réaliser cet objectif,
la SIC peut gérer, mettre en valeur et céder des biens immobiliers, à titre de
propriétaire ou au nom du gouvernement.
2. Résumé des principales conventions comptables
à titre de sociétés d’État mères. La SICL ne détient aucun placement dans
la Société du Vieux-Port ni dans PDP. Au 31 mars 2007, dernière date pour
laquelle des états financiers vérifiés sont disponibles, la Société du Vieux-Port
avait un actif de 23,2 millions de dollars, un passif de 22,8 millions, un avoir
de 0,4 million, des produits de 14,0 millions et un excédent des dépenses de
fonctionnement sur les produits de 16,1 millions pour l’exercice terminé à
cette date. Au 31 mars 2007, PDP avait un actif de 20,7 millions de dollars, un
passif de 8,4 millions, un avoir de 12,3 millions, des produits de 5,2 millions et
une perte nette de 5,0 millions pour l’exercice terminé à cette date.
c) Constatation des produits
La SICL constate ses produits comme suit :
i) Ventes
Les ventes sont constatées lorsque le titre de propriété est transféré à
l’acheteur et que la Société a reçu au moins 15 % du produit total.
ii) Location
Les produits de location incluent les loyers des baux de locationexploitation, les impôts fonciers, les recouvrements de frais d’exploitation
et les produits de stationnement. Les produits de location sont constatés
en fonction du bail pertinent jusqu’à l’échéance du bail.
a) Généralités
Les états financiers consolidés sont établis conformément aux principes
comptables généralement reconnus du Canada.
iii) Attractions, aliments et boissons
Les ventes de billets, d’aliments et de boissons et d’articles de la boutique
de détail sont constatés au moment de la vente.
b) Consolidation
Les comptes de la SIC, filiale en propriété exclusive de la SICL, sont
consolidés à ceux de la SICL.
d) Capitalisation des coûts de pré-acquisition
Les coûts engagés avant l’acquisition probable de biens immobiliers sont
capitalisés. Ces coûts sont examinés chaque exercice et radiés lorsque la
direction juge qu’ils ne présentent plus d’avantages futurs pour la SIC.
La SICL détient les actions de la Société du Vieux-Port de Montréal inc.
(Société du Vieux-Port) et du Parc Downsview Park inc. (PDP) en fiducie
pour Sa Majesté du chef du Canada. La Société du Vieux-Port et PDP sont
exclues de la consolidation parce que la SICL ne dispose pas du pouvoir
de déterminer leurs politiques d’exploitation, d’investissement et de
financement stratégiques et parce que le gouvernement a demandé à la
Société du Vieux-Port et à PDP de lui présenter directement leurs résultats,
Au cours de l’exercice, la direction a examiné ses estimations comptables des
frais de possession de futures acquisitions probables en raison des délais
dans le transfert de biens immobiliers. Les frais qui ont été radiés au cours
du présent exercice financier se chiffrent à 11,2 millions de dollars.
Notes afférentes aux états financiers consolidés
e) Biens immobiliers
i) Les biens immobiliers productifs font l’objet d’un test de dépréciation
dès que des faits ou des changements de situation indiquent que la valeur
comptable d’un bien immobilier ne sera peut-être pas recouvrable. Si
la somme des futurs flux de trésorerie estimatifs non actualisés liés à
l’exploitation et de la valeur résiduelle prévue est inférieure à la valeur
comptable d’un bien immobilier en particulier, une perte de valeur est
constatée et la valeur du bien en question est ramenée à sa juste valeur.
ii) Les biens immobiliers en voie d’aménagement destinés à la vente et
les terrains destinés à l’aménagement ou à la vente sont comptabilisés à
leur coût ou à leur valeur estimative de réalisation nette, selon le moindre
de ces montants. Toute moins-value de la valeur comptable des biens
immobiliers est inscrite à la rubrique Radiation de coûts immobilisés
de l’état consolidé des résultats. Au cours de l’exercice, la Société a radié
des frais totalisant 3,5 millions de dollars reliés à deux projets, la direction
jugeant qu’ils ne présentaient plus d’avantages futurs.
iii) La SICL capitalise les frais directs de construction et d’aménagement,
incluant les frais de financement et les coûts indirects directement
imputables aux biens immobiliers en voie d’aménagement destinés à la
vente, déduction faite des produits générés durant l’aménagement,
jusqu’au point d’équilibre des flux de trésorerie après le service de la dette,
mais pas plus tard qu’un an après le quasi-achèvement.
iv) Pour les biens immobiliers productifs, l’amortissement est calculé selon
la méthode de l’amortissement linéaire, à des taux fondés sur la durée de
vie utile restante des actifs, qui varie de cinq à 40 ans. L’amortissement est
comptabilisé à l’amortissement et autres charges.
f) Utilisation d’estimations
La préparation d’états financiers conformes aux principes comptables
généralement reconnus du Canada nécessite l’élaboration par la direction
d’estimations et d’hypothèses qui ont des répercussions sur les montants
des actifs et des passifs présentés et sur la présentation des actifs et des
passifs éventuels à la date des états financiers, de même que sur les produits
et les charges de l’exercice. Les résultats réels peuvent varier de façon
importante de ces estimations.
Pour établir les estimations des valeurs de réalisation nette de ses biens
immobiliers, la SICL se fonde sur des hypothèses relatives aux rendements
et aux perspectives applicables dans le secteur et sur les conditions
commerciales et économiques générales qui ont cours et dont on prévoit
le maintien. Les hypothèses qui sous-tendent les évaluations des actifs sont
limitées par la disponibilité de données comparables fiables et l’incertitude
des prévisions relatives aux événements futurs. En raison des hypothèses qui
doivent être établies pour arriver à des estimations de la valeur de réalisation
nette, ces estimations, par leur nature, sont subjectives et ne résultent pas
nécessairement en une détermination précise de la valeur des actifs.
Pour arriver aux estimations des valeurs de réalisation nette des biens
immobiliers, la direction doit élaborer des hypothèses et des estimations
quant aux frais futurs qui pourraient être engagés pour se conformer aux lois
et règlements divers. Toutefois, ces estimations sont sujettes à changement
en fonction des ententes conclues avec les autorités réglementaires,
des modifications aux lois et règlements, de l’utilisation ultime des biens
immobiliers et de nouveaux renseignements, à mesure qu’ils sont disponibles.
g) Impôts sur les bénéfices
La Société utilise la méthode axée sur le bilan pour comptabiliser les impôts
sur les bénéfices. Selon cette méthode, les actifs et les passifs d’impôts futurs
sont constatés pour l’incidence fiscale future des écarts entre les valeurs des
actifs et des passifs à des fins comptables et à des fins fiscales. Les actifs et
les passifs d’impôts futurs sont évalués en se fondant sur les taux en vigueur
ou pratiquement en vigueur qui devraient s’appliquer au bénéfice imposable
dans les exercices au cours desquels ces écarts temporaires devraient se
résorber ou être constatés. L’effet d’une variation des taux d’imposition
sur les actifs et les passifs d’impôts futurs est constaté dans le bénéfice de
l’exercice où se produit l’adoption ou la quasi-adoption
du taux d’imposition.
19
20
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
h) Autres immobilisations
Les autres immobilisations sont comptabilisées selon leur coût, moins
l’amortissement cumulé. L’amortissement est calculé à des taux fondés sur
la durée de vie utile des actifs, comme suit :
Matériel de bureau, matériel informatique et logiciels
Méthode linéaire
sur 3 à 5 ans
Matériel de restauration et de divertissement
Méthode linéaire
sur 3 à 6 ans
Améliorations locatives
Méthode linéaire sur 8 ans
i) Adoption de nouvelles normes relatives aux instruments financiers
Le 1er avril 2007, la Société a adopté quatre nouvelles normes comptables
publiées par l’Institut Canadien des Comptables Agréés (« ICCA ») : le
chapitre 3855, Instruments financiers — Comptabilisation et évaluation, le
chapitre 1530, Résultat étendu, le chapitre 3251, Capitaux propres, et le
chapitre 3861, Instruments financiers — Informations à fournir et
présentation. La Société a adopté ces normes rétroactivement sans
retraitement et, par conséquent, les chiffres correspondants pour les
exercices antérieurs n’ont pas été retraités.
Le 1er avril 2007, les ajustements transitoires découlant de l’adoption de
ces nouvelles normes comptables comprennent notamment i) le reclassement,
dans l’obligation hypothécaire à payer, de frais de financement non amortis
de la dette de 0,8 million de dollars qui étaient imputés aux biens immobiliers,
ii) la réévaluation de l’obligation hypothécaire à payer, laquelle s’est traduite
par une diminution de 0,2 million de dollars de la valeur comptable avec
ajustement correspondant aux bénéfices non répartis au début de l’exercice.
Instruments financiers — Comptabilisation et évaluation
En vertu du chapitre 3855, tous les actifs et les passifs financiers doivent
être évalués à leur juste valeur lors de leur comptabilisation initiale, à
l’exception de certaines opérations entre entités apparentées. Cette
évaluation au cours des exercices ultérieurs sera fonction du classement
des actifs et des passifs financiers comme étant détenus à des fins de
transaction, disponibles à la vente, détenus jusqu’à leur échéance, prêts et
créances ou autres passifs.
Les instruments financiers classés comme étant détenus à des fins de
transaction sont évalués à leur juste valeur, en tenant compte de la date de
réalisation et des risques des projets individuels, et les pertes et les gains
non réalisés sont comptabilisés dans le bénéfice net de l’exercice au cours
duquel ils surviennent. Les instruments financiers de la Société classés
comme étant détenus à des fins de transaction comprennent la trésorerie et
les équivalents de trésorerie, ainsi que l’encaisse affectée.
Les instruments financiers classés comme étant détenus jusqu’à leur
échéance, les prêts et créances et les autres passifs financiers doivent être
évalués au coût après amortissement selon la méthode du taux d’intérêt
effectif. Les principales catégories d’actifs et de passifs financiers de la
Société qui sont évalués au coût après amortissement selon la méthode du
taux intérêt effectif comprennent notamment : i) les créances et les dettes,
ii) les hypothèques et les effets garantis à recevoir, iii) l’obligation
hypothécaire à payer, et iv) les effets à payer.
Les actifs disponibles à la vente sont des actifs financiers non dérivés classés
dans la catégorie disponibles à la vente et non classés comme détenus à
des fins de transaction, détenus jusqu’à leur échéance ou dans les prêts et
créances. Les actifs classés comme étant disponibles à la vente sont évalués
à leur juste valeur en comptabilisant les pertes et les gains non réalisés dans
la rubrique autres éléments du résultat étendu jusqu’à leur réalisation; dès
lors, ils seront constatés dans les résultats. La Société ne possède aucun
instrument financier classé comme étant disponible à la vente.
Les instruments financiers dérivés qui ne sont pas considérés comme des
instruments de couverture efficaces doivent également être classés dans
les actifs détenus à des fins de transaction et évalués en conséquence. La
Société a conclu des accords de crédit réciproque à intervalles multiples afin
de gérer les risques du marché liés à la fluctuation des prix de l’électricité, et
ces accords ne sont pas considérés comme des instruments de couverture.
Notes afférentes aux états financiers consolidés
Historiquement, les accords de crédit réciproque sont comptabilisés
à leur juste valeur marchande estimative, les gains et les pertes réalisés
et non réalisés étant imputés au bénéfice net au cours de l’exercice.
Suite à l’adoption de ces nouvelles normes comptables, la Société n’a pas
modifié le traitement de ses accords de crédit réciproque, et les sommes
sont négligeables.
Comme l’exige le chapitre 3855, la Société a vérifié si ses accords
contractuels datés du 1er avril 2003, ou modifiés subséquemment,
comportaient des instruments dérivés incorporés. Lorsque certaines
conditions sont remplies, un instrument dérivé incorporé est retiré de
son contrat hôte pour être comptabilisé de façon distincte à sa juste valeur
comme instrument dérivé dans le bilan. La Société n’a identifié aucun
instrument dérivé incorporé exigeant une comptabilisation distincte.
Résultat étendu
Le chapitre 1530 porte sur les autres éléments du résultat étendu. Ces
derniers correspondent aux variations de l’avoir de l’actionnaire; celles-ci
englobent les pertes et les gains non réalisés sur des actifs financiers
classés comme étant disponibles à la vente, les pertes ou les gains nets
non réalisés à la conversion de devises à la suite d’opérations étrangères
autonomes, et les variations de la juste valeur de la partie efficace des
instruments de couverture des flux de trésorerie. La Société n’a aucune
opération inportante de résultat étendu au cours de l’exercice terminé le
31 mars 2008, ni aucun solde d’ouverture ou de fermeture pour le cumul
des autres éléments du résultat étendu.
Modifications futures des normes comptables
L’ICCA a émis cinq nouvelles normes comptables qui entreront en vigueur
pour l’exercice se terminant le 31 mars 2009 dont le chapitre 1535,
Informations à fournir concernant le capital, le chapitre 3862, Instruments
financiers — Informations à fournir, et le chapitre 3863, Instruments
financiers — Présentation.
Aux termes du chapitre 1535, l’entité doit fournir des informations sur ses
objectifs, politiques et procédures de gestion du capital.
Les chapitres 3862 et 3863 remplacent l’actuel chapitre 3861, Instruments
financiers — Informations à fournir et présentation du Manuel de l’ICCA.
Ils accordent une importance accrue aux informations à fournir quant
à la nature et à l’ampleur des risques découlant des instruments financiers
ainsi qu’à la façon dont l’entité gère ces risques.
En mars 2007, l’ICCA a émis le chapitre 3031, Stocks, qui remplace le chapitre
3030 actuel qui porte le même titre. Ce nouveau chapitre stipule que les
stocks doivent être évalués au moindre du coût et de la valeur nette de
réalisation, et donne des directives pour la détermination du coût. Cette
norme s’applique aux états financiers annuels et intermédiaires des exercices
ouverts à compter du 1er janvier 2008 et s’applique donc à l’exercice financier
de la Société se terminant le 31 mars 2009. La Société évalue actuellement
l’incidence de cette nouvelle norme.
Le chapitre 3064, Écarts d’acquisition et actifs incorporels, remplacera
le chapitre 3062, Écarts d’acquisition et autres actifs incorporels, et
se traduira par le retrait du chapitre 3450, Frais de recherche et de
développement, et la modification de la Note d’orientation concernant la
comptabilité (NOC) 11, Entreprises en phase de démarrage, et du chapitre
1000, Fondements conceptuels des états financiers. Le chapitre 3064 a
pour objectifs de renforcer l’approche fondée sur des principes pour la
comptabilisation des actifs répondant à la définition d’actifs et aux critères
pour la comptabilisation des actifs, et de clarifier l’application du concept
d’appariement des produits et des charges, de sorte que la pratique actuelle
consistant à comptabiliser comme actifs des éléments ne répondant
pas à la définition et aux critères de comptabilisation soit éliminée. Cette
norme fournira également des directives sur la comptabilisation d’actifs
incorporels développés à l’interne (y compris les activités de recherche
et de développement), afin d’assurer un traitement cohérent de tous les
actifs incorporels, qu’ils aient été acquis de façon distincte ou développés à
l’interne. Ces modifications s’appliqueront aux exercices ouverts à compter du
1er octobre 2008, et leur adoption anticipée est encouragée. La Société évalue
actuellement les répercussions découlant de l’adoption de cette norme.
21
22
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
3. Biens immobiliers productifs
5. Créances et autres actifs
Les biens immobiliers productifs de la SICL comprennent principalement la
Tour CN, l’édifice Nokia (bureaux et installations de recherche) et des parcs
de stationnement.
Ce poste comprend les créances et autres actifs suivants :
En milliers de dollars
Terrains
Immeubles
Amortissement cumulé
2008
11
138
149
36
113
2007
176 $
11 176 $
455 132 818
631 143 994
189
32 614
442 $ 111 380 $
L’amortissement de 3,9 millions de dollars (3,9 millions en 2007) a été
comptabilisé dans la rubrique amortissement et autres charges.
4. Trésorerie et équivalents de trésorerie
En milliers de dollars
Trésorerie (découvert bancaire)
Équivalents de trésorerie 2008
2007
(2 159)$
50 000
47 841 $
730 $
86 285
87 015 $
Les équivalents de trésorerie comprennent seulement des placements très
liquides, comme les effets du marché monétaire et les dépôts à terme, dont
l’échéance initiale s’étend à trois mois au maximum.
En milliers de dollars
Prêts hypothécaires et effets garantis (a) Cession de créances de location (b) Charges payées d’avance
Loyers et autres créances
Encaisse affectée (c)
Autres immobilisations (d) 2008
4
4
2
6
1
4
23
314 $
207
479
402
851
338
591 $
2007
2
4
12
5
1
4
31
848 $
686
771
391
032
569
297 $
a) Les prêts hypothécaires et les effets garantis à recevoir portent intérêt
à un taux fixe à la clôture, à un taux moyen pondéré de 6,78 % (7,77 % en
2007) et sont exigibles d’ici deux ans.
b) La SICL détient une créance en vertu d’un contrat de cession de créances
de location, lequel lui donne droit de toucher des revenus locatifs jusqu’en
2013. Le futur flux de revenus a été initialement actualisé à un taux d’intérêt
fixe de 11,38 %. Les rentrées de fonds sont évaluées comme suit :
En milliers de dollars
Exercices se terminant le 31 mars
2009
2010
2011
2012
2013
559 $
664
769
879
1 336
4 207 $
Compte tenu des taux actuellement en vigueur, la valeur actualisée nette du
futur flux de revenus se chiffre à 5,2 millions de dollars (5,9 millions en 2007).
c) L’encaisse affectée correspond aux retenues exigibles pour les projets
du secteur nord de la BFC Chilliwack et du 4200 North Fraser Way. Elle
comprend également un dépôt en espèces de 1,2 million de dollars effectué
pour des lettres de crédit garanties.
Notes afférentes aux états financiers consolidés
d) Les autres immobilisations comprennent les éléments suivants :
En milliers de dollars
2007
2008
Coût Amortissement
cumulé
6 794 $
4 249
416
11 459 $
Matériel de bureau, matériel informatique et logiciels Matériel de restauration et de divertissement Améliorations locatives
Total
4 113 $
2 755
253
7 121 $
Valeur
Coût Amortissement
comptable
cumulé
nette
2 681 $
1 494
163
4 338 $
5 780 $
3 527
389
9 696 $
3 035 $
1 862
230
5 127 $
Valeur
comptable
nette
2 745 $
1 665
159
4 569 $
L’amortissement qui s’élève à environ 2,0 millions de dollars (2,0 millions en 2007) a été comptabilisé dans l’amortissement et autres charges.
6. Obligation hypothécaire à payer
L’obligation hypothécaire de premier rang de série A, à l’origine d’une
valeur de 47 millions de dollars, arrive à échéance en janvier 2014 et
comporte des remboursements semestriels du principal et des intérêts
à un taux fixe de 5,37 %.
Certains biens immobiliers de la SIC servent de garantie. Au 31 mars 2008,
la valeur comptable des biens immobiliers donnés en garantie s’élevait
à 94,3 millions de dollars (92,2 millions en 2007). Les remboursements
s’échelonnent selon les échéances suivantes :
En milliers de dollars
Exercices se terminant le 31 mars 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Moins les frais de financement reportés
non amortis, nets
4
4
5
5
5
5
31
525 $
771
030
304
593
897
120
479
30 641 $
L’intérêt est remboursable à un taux annuel effectif de 5,89 %. Les frais
d’intérêt engagés à l’égard de l’obligation hypothécaire se chiffrent à
2,1 millions de dollars pour l’exercice (2,0 millions en 2007).
La SIC a le droit de racheter l’obligation de série A en tout temps, en
contrepartie d’un prix de remboursement égal à la plus élevée des sommes
entre le prix canadien et la valeur au pair, avec, dans chaque cas, les intérêts
cumulés et non payés jusqu’au jour précédant la date établie pour le rachat.
7. Effets à payer
Les effets à payer au gouvernement du Canada ont été émis en contrepartie
de l’acquisition de biens immobiliers (note 12). Ces effets sont remboursables
selon la première des dates suivantes : à leur échéance (2008 à 2018) ou
aux dates de disponibilité du produit net de la vente par la SICL des biens
immobiliers pour lesquels les effets à payer ont été émis. Les effets à
payer ne portent pas intérêt. Les effets sont actualisés à un taux d’intérêt
théorique fixe. Les intérêts théoriques s’accumulent et sont capitalisés aux
biens immobiliers ou passés en charges, selon le cas, au taux moyen pondéré
de 8,8 % (7,1 % en 2007).
23
24
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
Durant l’exercice terminé le 31 mars 2008, les intérêts capitalisés ont atteint
5,6 millions de dollars (3,1 millions en 2007).
Selon les échéanciers prévus de vente de biens immobiliers, on estime que
les remboursements de capital seront effectués comme suit :
En milliers de dollars
Exercices se terminant le 31 mars
2009
2011
2012
2013
Exercices ultérieurs
Total partiel
Moins les intérêts théoriques
9
14
10
12
46
11
35
250 $
400
300
286
590
826
068
758 $
8. Capital-actions
La SICL est autorisée à émettre trois actions qui ne peuvent être transférées
qu’à une personne approuvée par le ministre désigné comme ministre
responsable de la SICL (le ministre). Il s’agit actuellement du ministre
des Transports, de l’Infrastructure et des Collectivités. Les trois actions
autorisées ont été émises et sont détenues en fiducie pour Sa Majesté du
chef du Canada par le ministre. Ces trois actions de la SICL n’ont qu’une
valeur symbolique.
Le surplus d’apport comprend l’actif net de 249,6 millions de dollars acquis
du ministre des Transports, moins 104,5 millions virés au capital-actions. Le
capital-actions de la SICL a par la suite été réduit de cette somme par des
paiements à l’actionnaire durant la période allant de 1996
à 2000, conformément à la Loi canadienne sur les sociétés par actions.
9. Impôts sur les bénéfices
La SICL est une société d’État fédérale assujettie à l’impôt fédéral et à
la plupart des compétences provinciales, à l’exception de l’Ontario et de
l’Alberta. Suite à l’adoption de la nouvelle Loi sur les impôts de l’Ontario
(la « Loi de l’Ontario »), qui remplace l’ancienne Loi sur l’imposition des
corporations, la SICL sera désormais tenue de verser des impôts sur le
capital et ses bénéfices en Ontario à compter de l’exercice se terminant le
31 mars 2009. Cette modification s’est traduite par une augmentation de la
provision de la Société pour la charge d’impôts futurs sur les bénéfices.
La charge d’impôts réelle de la SICL, selon les principes comptables
généralement reconnus du Canada, diffère de celle prévue selon les taux
d’imposition fédéral et provinciaux combinés prévus par la loi et se présente
comme suit :
En milliers de dollars
2008
Taux d’imposition prévu par la loi
Charge d’impôts prévue
Augmentation (réduction) de la charge
d’impôts résultant de :
Bénéfice non imposable dans certaines provinces
Loi de l’Ontario
Ajustement des actifs et passifs d’impôts
futurs pour les modifications apportées
aux taux d’imposition
Autres
Charge d’impôts réelle
35%
5 690 $
(1 813)
860
(707)
(1 450)
2 580 $
2007
36%
10 111 $
(3 331)
—
—
195
6 975 $
La rubrique autres englobe la contrepassation d’une provision pour impôts
de 1,5 million de dollars au cours du présent exercice, somme qui avait été
comptabilisée dans les créditeurs et charges à payer. Cette provision avait
été établie au cas où l’administration fiscale remettrait en question certaines
positions fiscales adoptées par la Société. En 2008, la Société a jugé que
cette provision pouvait être réduite.
Notes afférentes aux états financiers consolidés
Les composantes du passif d’impôts futurs sont les suivantes :
En milliers de dollars
2008
2007
Passif d’impôts futurs
Biens immobiliers productifs
Effets à payer
(2 777)$
(3 370)
(6 147) (2 489) $
(4 124)
(6 613)
Actif d’impôts futurs
Biens immobiliers en voie d’aménagement
destinés à la vente
Terrains destinés à l’aménagement
Réserves
Frais de financement
Passif d’impôts futurs, montant net
2 192
1 178
492
—
3 862
(2 285)$
3 215
909
802
54
4 980
(1 633) $
10. Autres passifs, engagements et éventualités
a) En 1995, la SICL a acquis un portefeuille immobilier de la Compagnie des
chemins de fer nationaux du Canada (CN). Dans le cadre de cette opération,
la SICL a pris en charge une obligation pour une propriété que CN avait
vendue à un tiers. La SICL doit racheter cette propriété en 2083 pour la
somme de un dollar. Cependant, la SICL peut activer la clause de résiliation
anticipée de l’entente en 2009. Les prix de rachat et de résiliation sont
calculés selon une formule déjà établie, qui inclut l’investissement initial, en
plus des prêts de fonds de roulement en cours et 50 % de la hausse de la
valeur.
La SICL détient en outre une entente de gestion de cette propriété auprès
d’un tiers, selon laquelle elle doit lui verser certaines sommes minimales qui
correspondent à un pourcentage des produits d’exploitation de la propriété.
Dans le cas d’une résiliation anticipée, la valeur estimative de cette
obligation de la SICL s’élève à 1,2 million de dollars (3,0 millions en 2007) et
est incluse dans les créditeurs et charges à payer. Cette valeur estimative
étant fondée sur des hypothèses liées à des événements et à des conditions
économiques futurs, l’obligation réelle peut varier substantiellement de la
valeur estimative.
Le 14 avril 2008, la SICL a fait l’acquisition des propriétés indiquées
ci-dessus. Pour de plus amples renseignements, reportez-vous à la note 17.
b) Les engagements en capital pour la viabilité et les autres frais
d’aménagement au 31 mars 2008 totalisent 16,7 millions de dollars
(20,4 millions en 2007).
c) La SIC dispose d’une marge de crédit de 85 millions de dollars auprès
d’une banque à charte canadienne. Cette marge de crédit sert actuellement
à des lettres de crédit émises pour remplir certaines obligations totalisant
23,6 millions de dollars au 31 mars 2008 (23,1 millions en 2007).
d) Au 31 mars 2008, la Société était partie à des litiges et des réclamations
qui surviennent de temps à autre dans le cours normal de ses activités.
La direction juge que toute obligation pouvant découler de ces éventualités
n’aura pas de répercussions défavorables substantielles sur les présents
états financiers consolidés.
e) La Société a des obligations découlant d’un bail pour des locaux pour
bureaux et pour du matériel informatique. Les paiements minimaux de
location annuels futurs sont les suivants ;
En milliers de dollars
Exercices se terminant le 31 mars
2009
2010
2011
2012
2013
Exercices ultérieurs
1
1
1
1
1
3
9
218 $
099
083
087
131
657
275 $
25
26
Analyse financière 07 08 de la Société immobilière du Canada limitée
11. État consolidé des flux de trésorerie —
informations supplémentaires
Les acquisitions de biens immobiliers en contrepartie d’effets à payer d’un
montant de 1,0 million de dollars (8,5 millions en 2007) ont été exclues des
activités de financement et d’investissement de l’état consolidé des flux de
trésorerie.
La hausse hors trésorerie de 5,6 millions de dollars (3,1 millions en 2007)
pour des biens immobiliers et des effets à payer ayant trait à la capitalisation
des intérêts a été exclue des activités de financement et d’investissement
de l’état consolidé des flux de trésorerie.
La cession de biens immobiliers d’un montant de 4,1 millions de dollars
(1,4 million en 2007) en contrepartie de l’émission de prêts hypothécaires
et d’effets garantis par la SICL ou de la prise en charge de la dette par
les acheteurs, a été exclue des activités d’exploitation, de financement et
d’investissement qui figurent à l’état consolidé des flux de trésorerie.
Au cours de l’exercice terminé le 31 mars 2008, les intérêts perçus ont
totalisé 2,9 millions de dollars (2,9 millions en 2007), les intérêts versés
ont atteint 1,8 million de dollars (1,5 million en 2007), tandis que les impôts
sur les bénéfices versés sont chiffrés à 7,1 millions de dollars (6,8 millions
en 2007).
12. Opérations entre apparentés et soldes
La SICL est apparentée à tous les ministères, organismes et sociétés d’État
du gouvernement fédéral et est partie à des opérations avec ces entités
dans le cours normal de ses activités. Ces opérations sont mesurées à leur
valeur d’échange.
Au cours de l’exercice terminé le 31 mars 2008 :
a) La SICL a acquis une participation dans des biens immobiliers de ministères
et de sociétés d’État du gouvernement fédéral moyennant un prix d’achat
total de 18,1 millions de dollars (8,5 millions en 2007). Ces biens immobiliers
ont été acquis en contrepartie d’un paiement au comptant de 17,1 millions de
dollars et d’effets à payer de 1,0 million (note 7).
b) La SIC a reçu des honoraires de gestion de 0,1 million de dollars d’une
société d’État (0,1 million en 2007). La SIC a également touché des revenus
locatifs de divers ministères et organismes fédéraux totalisant 3,4 millions
de dollars (3,2 millions en 2007).
c) La SICL a une somme à payer à des organismes et à des ministères
fédéraux qui s’élève à 0,6 million, soit une participation aux bénéfices
réalisés à la vente de biens immobiliers de 0,5 million et autres frais
généraux de 0,1 million (1,4 million en 2007, soit une participation aux
bénéfices de 0,6 million et des frais généraux de 0,8 million). Au cours de
l’exercice, la Société a engagé des frais de 0,1 million.
13. Instruments financiers
a) Les valeurs comptables des créances et autres actifs et des impôts sur
les bénéfices à recouvrer équivalent approximativement à leur juste valeur
calculée selon la valeur actualisée des flux de trésorerie aux taux du marché
disponibles à la SICL pour des instruments financiers présentant des risques,
des conditions et des échéances similaires.
Les valeurs comptables de la trésorerie et des équivalents de trésorerie,
des créditeurs et charges à payer et des passifs d’impôts futurs équivalent
approximativement à leur juste valeur, en raison de leur nature à court terme
ou selon la valeur actualisée estimée des flux de trésorerie, selon le cas.
La juste valeur de l’obligation hypothécaire et des effets à payer est établie
sur les flux de trésorerie futurs actualisés à l’aide de taux d’actualisation qui
reflètent les conditions actuelles du marché pour des instruments financiers
présentant des risques et des conditions similaires.
Obligation
hypothécaire
Effets à payer
Valeur comptable
30 641 $
35 758 $
2008
2007
Valeur
comptable
Juste
valeur
Juste
valeur
33 026 $
31 304 $
35 411 $
46 915 $
36 735 $
41 372 $
Notes afférentes aux états financiers consolidés
b) Les risques de crédit découlent de la possibilité que des locataires
éprouvent des difficultés financières et ne soient pas en mesure de
s’acquitter de leurs obligations. La Société compte atténuer ces risques
en effectuant des évaluations de crédit pour tous ses nouveaux baux.
c) La Société est exposée à un risque lié aux taux d’intérêt sur ses emprunts.
Elle compte atténuer ce risque en appariant ses flux de produits à ses flux
de trésorerie.
14. Benny Farm
16. Régime de retraite
La SICL dispose d’un régime de retraite à cotisations déterminées à
l’intention de tous ses employés à temps plein et de certains employés à
temps partiel, conformément aux dispositions du régime. Les employés
peuvent adhérer au régime dès leur date d’embauche ou après un an de
travail au sein de l’entreprise. Le coût des services rendus au cours de
l’exercice au titre du régime atteint 0,9 million de dollars pour l’exercice
terminé le 31 mars 2008 (0,9 million en 2007).
La SIC procède à l’aménagement/l’aliénation de ce bien immobilier en
collaboration avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement
(SCHL) dans le cadre d’une entente de partage futur des bénéfices, si les flux
de trésorerie générés excèdent les passifs sans recours actuels du projet. La
SICL ne prévoit pas la réalisation de flux de trésorerie positifs à l’avenir. La
SIC n’est pas obligée de transférer ou d’utiliser ses propres actifs pour régler
les obligations découlant de ce projet. La SICL n’est pas considérée comme
le principal bénéficiaire, aux termes de la NOC-15, Consolidation des entités
à détenteurs de droits variables. Par conséquent, la SICL n’a inscrit aucune
activité dans ses comptes, exception faite de certains frais.
17. Événement postérieur
15. Informations sectorielles
Certains des chiffres correspondants de l’exercice précédent ont été
reclassés conformément à la présentation adoptée pour l’exercice courant.
Les principaux domaines d’activités de la SICL sont la gestion, l’aménagement
et la vente de biens immobiliers, de même que l’exploitation de la Tour CN,
une installation de divertissement et d’accueil.
Le 14 avril 2008, la SIC a fait l’acquisition de la tour de bureaux du 277, rue
Front ouest et de l’hôtel situé au 225, rue Front ouest, de Pension Fund Realty
Limited pour une contrepartie en espèces de 154 millions de dollars.
Pour pouvoir faire l’acquisition de ces biens immobiliers, la SIC a contracté
une marge de crédit pouvant atteindre 105 millions de dollars auprès
de la Banque Royale du Canada, au taux des acceptations bancaires majoré
de 0,5 %.
18. Chiffres correspondants
Les informations supplémentaires concernant ces activités sont
les suivantes :
Activités
En milliers de dollars immobilières
Produits
Amortissement
Bénéfice avant impôts sur les bénéfices Acquisitions et dépenses en immobilisations
Actifs sectoriels Obligation hypothécaire et effets à payer sectoriels
87 904 $
981
5 404
66 324
260 924
35 758
Divertissement
et accueil
57
4
10
6
101
30
970 $
986
534
266
803
641
Total
2007
Total
2008
145
5
15
72
362
66
874 $
967
938
590
727
399
149
5
28
37
376
82
269 $
891
085
151
945
326
27
RAPPORT ANNUEL 07 08 Analyse d’exploitation de la Société immobilière du Canada limitée
Bureaux de l’entreprise
SIÈGE SOCIAL
BUREAUX
Toronto
1, avenue Université
Bureau 1200
Toronto (Ontario)
M5J 2P1
Tél. : 416 952 6100
Téléc. : 416 952 6200
Internet : www.clc.ca
Courriel : clc@clc.ca
Vancouver
666, rue Burrard
Bureau 1850 – Park Place
Vancouver
(Colombie-Britannique)
V6C 2X8
Tél. : 604 775 7177
Téléc. : 604 775 7018
Chilliwack
24, promenade Normandy
Chilliwack
(Colombie-Britannique)
V2R 5X3
Tél. : 604 824 5062
Téléc. : 604 824 5067
Calgary
Édifice K4
3951, croissant
Trasimene S.-O.
Calgary (Alberta)
T3E 7J6
Tél. : 403 292 6222
Téléc. : 403 292 6246
Conception: www.haughtonbrazeau.com
Edmonton
13710, 104e Rue
Edmonton (Alberta)
T5E 6L6
Tél. : 780 495 7120
Téléc. : 780 495 7140
Winnipeg
5, rue Donald
Bureau 200
Winnipeg (Manitoba)
R3L 2T4
Tél. : 204 453 4148
Téléc. : 204 453 4159
Tour nationale du Canada
301, rue Front O.
Toronto (Ontario)
M5V 2T6
Tél. : 416 868 6937
Téléc. : 416 601 4722
Bureau de la capitale
nationale
350, rue Sparks
Bureau 900
Ottawa (Ontario)
K1R 7S8
Tél. : 613 946 7558
Téléc. : 613 946 7779
Moncton
C.P. 6011
770, rue Main, 16e étage
Moncton
(Nouveau-Brunswick)
E1C 1E7
Tél. : 506 854 5263
Téléc. : 506 862 2455
Ottawa (Rockcliffe)
Édifice 164
Pavillon ouest
Ottawa (Ontario)
K1A 0K4
Tél. : 613 998 7777
Téléc. : 613 998 8932
Charlottetown
119, rue Kent
Bureau 440
Charlottetown (Î.-P.-É.)
C1A 1N3
Tél. : 902 368 2210
Téléc. : 902 368 0222
Montréal
800, boul. René-Lévesque O.
Bureau 1100
Montréal (Québec)
H3B 1X9
Tél. : 514 283 5555
Téléc. : 514 283 0162
Halifax
1505, rue Barrington
Bureau 1205
Halifax (Nouvelle-Écosse)
B3J 3K5
Tél. : 902 426 5057
Téléc. : 902 426 5217
SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU CANADA LIMITÉE
Siège social de l’entreprise à Toronto
1, avenue Université
Bureau 1200
Toronto (Ontario)
M5J 2P1
Tél. : 416 952 6100
Téléc. : 416 952 6200
Internet : www.clc.ca
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