La colocation : mode d`emploi - Maison de la Consommation et de l

La colocation : mode d`emploi - Maison de la Consommation et de l
L E PACT E D E CO LO C ATION
La Colo ca ttio
io n
m o d e d’e m ploi
Pou r évit e r l es conflits int e rn e s :
l e pa c t e d e colo ca tion
Par exemples :
quelles sont les parties de vie privée et
celles de vie commune ?
peut-on avoir un chat, un chien, un serpent… ?
comment organiser les tâches ménagères (établir un planning) ?
peut-on recevoir ou héberger une tierce
personne, combien de temps ?
quelles sont les dépenses communes
(ménage, alimentaires, charges…), faire
une liste.
établir une caisse commune, les modalités des appels de fonds.
fixer les conditions de la « fête » dans
le logement, pour que ceux qui veulent
travailler le puissent.
fixer les conditions d’utilisation du
matériel commun et privatif (meubles, TV,
ordinateur…) et de leur remplacement si
il y a casse.
établir les modalités de départ et
d’arrivée d’un colocataire.
établir les modalités de paiement des
charges communes (eau, électricité, redevance TV, FAI…).
etc.
Ce document doit être signé par tous les
colocataires.
La colo ca tion… sou rce d’é conomie s ?
Pas toujours vrai. Il faut souvent compter le même loyer pour une chambre en
colocation que pour un studio. Par
contre, les économies peuvent se faire sur
la vie quotidienne (achats alimentaires et
ménagers communs, presse...) et sur certaines charges : redevance TV, eau, électricité au moins sur les abonnements.
L’intérêt de la colocation est de gagner
en confort avec plus d’espace pour vivre,
et en convivialité, si tout se passe bien.
C’est un bon apprentissage de la vie
sociale.
L’inconvénient est une perte d’indépendance et d’intimité.
En tout cas, il faut bien réfléchir avant de
s’engager dans la colocation.
Dessins : Gérard Gautier - Création et réalisation : Esprit Graphique F. Fullenwarth - Impression : Hauts de Vilaine
Poser par écrit les règles de vie à l’intérieur du logement
peut servir en cas de conflits.
Maison de la consommation et de l’environnement
48 boulevard Magenta 35000 Rennes - tel : 02 99 30 35 50 - http://www.mce-info.org
En cas de problème venez
rencontrer une association
Décembre 2010
Avec le soutien financier de la Direction de la Concurrence, de la Consommation et
de la Répression des Fraudes.
Maison de la consommation et de l’environnement
La colocation a de
de succès.
Elle présente
des avantages :
convivialité, économie, apprentissage de
la vie collective… Mais
elle peut aussi poser des problèmes car il n’existe
pas de réglementation spécifique à la colocation et
les pratiques peuvent varier d’un loueur à un autre.
S’il s’agit d’un logement vide :
le logement est loué pour une
période de 3 ans (loi de 1989).
S’il s’agit d’un meublé, qui
constitue la résidence principale du locataire, le bailleur
On confond bien souvent colocation et souslocation :
Tous les occupants figurent au bail ou 1 seul
occupant figure au bail
avec indication dans le
contrat de parties communes (à d’autres
locataires) ou sur des
avenants : c’est une
colocation, la forme la
plus protectrice pour
les occupants qui ont
tous les mêmes droits.
Une seule personne
figure au bail et reloue
à d’autres des chambres
dans le logement : c’est
une sous-location. Or,
la sous-location est
interdite sauf accord
écrit du propriétaire.
plus en plus
Quel cadre
réglementaire ?
La souslocation…
à proscrire !
doit proposer un bail écrit d’une
durée d’un an, renouvelable par
tacite reconduction.
Si le locataire du meublé est
un étudiant, la durée du bail
peut être réduite à 9 mois
sans tacite reconduction.
Consommons autrement
Le locataire qui sousloue sans autorisation
peut voir son bail résilié
immédiatement. En outre,
il n’a aucun moyen de
pression sur un souslocataire qui refuserait de
participer financièrement aux dépenses du
logement ou en cas de
dégradations du logement.
Les sous-locataires
n’ont aucun droit et peuvent du jour au lendemain
se voir mis à la porte du
logement. De plus, ils ne
pourront prétendre à
aucune aide au logement.
L A CO LO C ATION MO D E D’ E M P LOI
Qui doit signer le bail ?
Tous les colocataires.
En pratique, le bailleur peut :
• Soit proposer un contrat unique à signer
par tous les colocataires.
• Soit faire signer un contrat à chaque locataire
avec mention des équipements communs et de
la partie réservée à l’usage exclusif du
locataire. (Ex : chambre à titre privatif, salle
de bains, cuisine, salon à usage commun…).
En cas de départ d’un colocataire en cours de
bail, il faut signer des avenants au bail. Ainsi,
les droits et les obligations sont les mêmes
pour tous.
Attention :
L’état des lieux
s
Les colocataires ont interdiction d’accepter la présence
durable d’une autre personne sans en aviser le bailleur.
(voir sous-location).
Pour bénéficier d’aides au logement, il est
nécessaire de justifier de sa condition de locataire.
Le dépôt de garantie
La clause de solidarité
Qu’est-ce que la caution ?
Non obligatoire, cette clause figure presque
toujours au bail d’une colocation.
C’est une garantie pour le propriétaire de
toucher le loyer. Elle lie les colocataires entre
eux. Tous sont tenus de régler les loyers et les
charges : chacun peut être amené à en payer
la totalité. Cela vaut même pour le colocataire
qui quitterait le logement avant la fin du bail ;
il reste redevable des impayés jusqu’à son
expiration.
Lorsque le contrat ne fait pas état de solidarité
entre les colocataires, chacun est seulement
responsable de sa quote-part.
Attention :
Non obligatoire, elle est quasi systématiquement demandée par les propriétaires.
C’est une personne (en général membre de
la famille) ou un organisme (ex : Locapass)
qui prend l’engagement de payer à la place
d’un locataire s’il ne peut régler lui-même
sa dette. La caution est en principe simple :
elle n’engage que sur la quote-part du colocataire concerné et sur la durée du bail. Il faut
insister, pour que la caution soit simple, les
propriétaires et leurs mandataires demandent le plus souvent une caution solidaire.
Dans ce cas, la personne caution s’engage à
payer les loyers et charges pour l’ensemble
des colocataires.
Même si la mention « clause de solidarité » ne figure
pas sur le bail, elle peut être explicitée sous une autre
forme, par exemple « chaque locataire est responsable
de la totalité du loyer et autres frais liés à la location
jusqu’à la fin du bail ».
Le dépôt de garantie, pour les non meublés
est égal au maximum à 1 mois de loyer hors
charges et payé pour la durée du bail à l’entrée dans les lieux. Son montant est libre
pour les meublés.
Dans une copropriété, il doit être restitué
sans délai, à savoir dans les 2 mois après
arrêté des comptes de la copropriété. Dans
une location hors copropriété, il doit être
restitué dans les 2 mois après la fin de la
location. Le montant du dépôt de garantie
pourra être amputé de sommes restant dues
au bailleur, soit au titre du loyer ou des
charges, soit au titre de remise en état du
logement. Le propriétaire doit justifier des
sommes retenues. A défaut de restitution
dans les délais sans justification, le dépôt de
garantie produit des intérêts au taux légal.
Il est partagé entre les colocataires inscrits
au bail.
Il doit être établi de façon très détaillée
à l’entrée dans le logement comme à la
sortie. Il faut tout noter (taches sur la
moquette, trous de punaises…). C’est la
comparaison entre l’état des lieux d’entrée
et celui de sortie qui déterminera si les
locataires sont responsables de dégradations et s’ils doivent contribuer à la remise
en état du logement.
L’état des lieux doit être établi sur place en
présence de toutes les parties, le propriétaire (ou son représentant) et tous les
locataires. Il doit être signé sur place.
Chaque partie doit en obtenir un exemplaire.
Attention :
• Une pratique largement répandue par les agences
et les huissiers de justice consiste à ne communiquer
l’état des lieux que plusieurs jours après sa réalisation. Si vous constatez une omission, signalez-la sans
délai et garder une preuve de ce signalement ;
• l’état des lieux de sortie, à savoir celui établi avec
l’occupant précédent du logement, sert de plus
en plus souvent d’état des lieux d'entrée : surtout
prendre bien le temps de le confronter à l’état de
chaque pièce et de le compléter ;
• l’état des lieux ne peut pas être facturé au locataire sauf si bailleur et locataire n’ont pas réussi à
se mettre d’accord sur un état des lieux amiable
il est établi par un huissier ;
• si un des colocataires quitte le logement avant
le terme du bail, a priori aucun état des lieux ne sera
effectué, le logement étant encore occupé par les
autres locataires.
L A CO LO C AT ION MO D E D’ E M P LOI
La fixation du loyer
Logement vide ou meublé, le loyer est
fixé librement à la signature du bail.
Ensuite, il évolue chaque année selon l’indice moyen du coût de la construction
publié par l’Insee.
Attention :
Si le contrat a une durée de 9 mois, le loyer
ne peut évoluer pendant ce délai.
L’augmentation ne pouvant être qu’annuelle.
Les charges locatives
En plus du loyer, les colocataires devront
s’acquitter de charges pour l’utilisation de
l’antenne collective, ascenseur, chauffage
collectif, minuterie… Ces charges peuvent
être payées mensuellement (provision sur
estimation) et régularisées une fois par
an. Un décompte précis des charges doit
être remis par le propriétaire et les justificatifs tenus à disposition des colocataires.
La quittance de loyer
Une quittance de loyer doit être
remise gratuitement aux colocataires
qui en fait la demande. Elle doit détailler
les sommes versées : loyer, charges locatives.
En cas de demande d’aide au logement,
cette quittance sera réclamée par les
services d’aides.
Attention :
En cas d’envoi à domicile de la quittance de loyer,
des frais sont souvent facturés à tort au locataire.
La fin du bail
Peut-on quitter
le logement
en cours de bail ?
Un colocataire peut donner congé à
tout moment à condition de respecter un
préavis de 3 mois, sauf cas particulier, et
de prévenir le propriétaire par lettre
recommandée avec AR. Les autres
colocataires pourront rester dans le
logement jusqu’à la fin du bail, celui-ci
ne devant pas comporter de clause de
résiliation pure et simple.
Par contre, pour récupérer sa quotepart du dépôt de garantie, le colocataire
devra attendre l’expiration du bail et en
cas de clause de solidarité, il pourra
être tenu de régler de futurs impayés
au propriétaire.
Attention :
En cas de départ d’un colocataire, le loueur
n’est pas tenu d’accepter le remplaçant
proposé.
Le bailleur ne désirant pas renouveler la
location doit adresser, à la fin du bail, un
congé à chacun des colocataires par L.R.
avec A.R. Il ne peut le faire que pour l’un des
motifs déterminés par la loi et en respectant le préavis légal.
L’assurance du logement
Il est obligatoire d’assurer son logement
contre les risques locatifs et de fournir une
attestation d'assurance au bailleur chaque
année. En cas de colocation, il est préférable
de prendre ensemble une même assurance
(chez le même assureur) pour le logement.
En cas de sinistre, cela permet d’éviter les
éventuels conflits entre assureurs.
La taxe d’habitation
Cet impôt local varie selon les caractéristiques du logement, du quartier… Il est dû
dès lors que le logement est occupé au
1er janvier de l’année. La taxe est à payer
pour l’année entière, même s’il y a déménagement en cours d’année.
Dans le cas d’une colocation où tous les
résidants figurent au bail, une seule taxe
est établie aux noms de tous les occupants. Les colocataires sont solidairement
responsables du paiement. Chaque colocataire peut payer individuellement sa
quote-part, le mieux étant de regrouper
les paiements.
Il est possible d’obtenir un allégement de
cette taxe. Mais tous les occupants doivent
avoir établi leurs déclarations de revenus
à l’adresse du logement et l’allégement
ne sera possible que si tous remplissent
les conditions de revenus. Reste alors le
recours gracieux.
L A CO LO C ATION MO D E D’ E M P LOI
Eau, gaz, électricité
Les aides au logement
Selon la situation et les ressources de
chacun, des aides financières (Aide personnalisée au logement, Allocation au
logement social) peuvent être attribuées
par la Caisse d’allocations familiales. S’il
remplit les conditions, un colocataire
peut demander à en bénéficier. Sera
prise en compte sa quote-part du loyer.
Loca Pass c’est :
une avance du dépôt de garantie
une caution en garantie des loyers
Modalités complètes :
www.actionlogement.fr
Ce qu’il faut vérifier auprès
du bailleur
Il faudra souscrire un abonnement pour
obtenir eau, électricité et gaz. Selon les
entreprises, les modalités diffèrent :
contrat commun aux colocataires ou sur
le nom d’un seul.
Attention :
Dans les deux cas, des problèmes peuvent se
poser si le titulaire de l’abonnement ou le
responsable du paiement part en cours de bail.
Avant de s’engager dans une colocation se faire préciser clairement les
points suivants et si possible les faire inscrire au bail :
1
Les frais d’agence ou de notaire
Les frais d’agence ou de notaire sont liés
au logement et non au nombre de personnes
qui l’occupent. Ces frais seront partagés
entre les colocataires et une facture devra
être remise à chacun. En cas de départ d’un
colocataire, la rédaction d’un avenant sera le
plus souvent facturée à son remplaçant.
Attention :
La rédaction d’un avenant au bail ne doit pas
justifier de nouveaux frais d’agence ou de
notaire pour l’ensemble des colocataires.
2
3
En cas de colocation, tous les colocataires sont-ils signataires du bail ?
Y a-t-il un colocataire référent ?
Le bail comporte t-il une clause de résiliation en cas de départ d’un des
colocataires ?
- un colocataire partant peut-il être remplacé avec l’accord du loueur ?
- dans ce cas, y a-t-il systématiquement rédaction d’un avenant au bail ?
- cette situation engendre t-elle des frais ? Qui les supporte : le nouvel
arrivant ? Tous les colocataires ?
- un nouvel état des lieux est-il établi ? Y a-t-il un coût ? Qui le supporte ?
- la part du dépôt de garantie versée par le partant lui est-elle restituée ?
À la demande des colocataires, une quittance de loyer est-elle établie pour
chacun d’entre eux ?
4
Comment est établi l’état des lieux ? Sur place avec tous les colocataires
présents ? Est-il signé par tous les colocataires ? En cas de dégradation
des lieux, vers qui le loueur se retournera t-il : tous les colocataires ou un
seul d’entre eux ?
5
Comment le paiement du loyer doit t-il s’effectuer : un seul paiement ou
chacun paie-t-il sa quote-part ?
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