Facturation des charges, mode d`emploi

Facturation des charges, mode d`emploi
La chronique de cGI conseils
C e t t e s e m a i n e p a r A n n e H i l t p o l d , Av o c a t e
Facturation des charges,
mode d’emploi
Je suis propriétaire d’un appartement que je souhaite mettre en location. Je me demandais si je devais
facturer séparément les charges de chauffage et d’eau chaude à mon locataire, et si oui, comment les fixer.
Dois-je par ailleurs prévoir un acompte, une provision ou un forfait? Bertrand D., Genève
• comment refacturer les charges?
L
a loi prévoit que les frais
accessoires ne peuvent
être mis à la charge du
locataire que pour autant que
ceci ait été convenu spécialement dans le contrat. Par frais
accessoires, il faut entendre
par exemple les frais de chauffage et d’eau chaude, les taxes
publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (taxes d’épuration des eaux usées ou d’enlèvement des ordures), ou les
autres frais d’exploitation (frais
de conciergerie, redevances
pour le réseau de télévision par
câble, électricité, gaz ou climatisation, ou encore les frais d’exploitation de l’ascenseur).
La loi n’oblige toutefois pas
le bailleur à facturer séparément ces frais au locataire et le
bailleur peut tout à fait décider
de les inclure dans le loyer. On
parle alors d’un «loyer, charges
comprises». Dans ce cas, le
loyer rémunère tous les frais
accessoires, y compris le chauffage et l’eau chaude, et ce de façon implicite.
Si en revanche le bailleur entend
faire supporter au locataire ces
frais accessoires, le contrat de
bail devra contenir une clause
précise, afin que le locataire
puisse comprendre quels sont
les éléments qui lui seront facturés en plus du loyer.
Le bailleur peut facturer de
plusieurs façons ces frais accessoires. Le bailleur peut tout
d’abord convenir avec son locataire que ce dernier paiera
directement auprès de tiers les
factures de frais accessoires.
Cela se rencontre très souvent en pratique dans le cadre
de la location de maisons in-
dividuelles, où le locataire se
charge lui-même de commander et de régler son mazout,
ainsi que d’entretenir la chaudière ou d’autres installations
en contractant les contrats de
maintenance avec les entreprises spécialisées. Dans les
appartements, le locataire paie
aussi directement l’électricité
au fournisseur. Si des installations individuelles de chauffage
et/ou d’eau chaude existent, le
locataire s’acquittera aussi directement des factures y relatives, en mains de tiers.
Forfait possible
Il est par ailleurs possible de
prévoir, dans le contrat de bail,
que le locataire paiera un forfait
mensuel pour couvrir les frais
accessoires usuels. Ce mon-
TOUT L’IMMOBILIER • NO 692 • 23 sEpTEMBRE 2013
tant doit être fixé à l’avance et
ne peut être modifié en cours
de bail. A l’échéance du bail, le
bailleur peut toutefois augmenter le montant du forfait par le
bais d’un avis de majoration
officiel. Ce système peut être
défavorable à l’une ou l’autre
des parties, suivant si le total
des frais accessoires est supérieur ou inférieur au montant du
forfait. A l’heure où le prix de
l’énergie et de l’eau a tendance à
beaucoup varier, le plus souvent
à la hausse, ce système est peu
appliqué. Il offre en revanche
l’avantage d’occasionner moins
de travail au bailleur, qui n’est
pas tenu de fournir au locataire
chaque année un décompte des
frais accessoires.
Dans la majeure partie des cas,
les frais accessoires sont facturés sous forme d’acomptes provisionnels, communément appelé les provisions pour charges
(les termes «acomptes» ou
«provisions» désignent en réalité la même chose). Le locataire
règle généralement chaque mois
un acompte, dont le montant
est fixé dans le contrat de bail,
puis un décompte est effectué
en fin d’année ou en fin de période de chauffe. Le coût effectif
des frais accessoires supporté
par le bailleur sera comparé aux
acomptes versés par le locataire
et la différence fera l’objet d’un
solde supplémentaire à verser
par le locataire, dans l’hypothèse où les acomptes versés
seraient inférieurs au coût total.
Dans l’hypothèse inverse, c’est
le bailleur qui devra rembourser
• chronique cGi conseils
Evaluation du montant
Pour répondre à vos questions,
vous n’êtes pas obligé de facturer séparément les frais de
chauffage et d’eau chaude
à votre locataire, mais vous
pouvez tout à fait les inclure
dans le loyer, qui sera dès lors
«charges comprises». Cette solution, comme celle du forfait, à
l’avantage de vous éviter d’établir un décompte annuel, mais
elle ne vous permet pas de revoir le loyer ou le montant du
forfait sans autres. Compte tenu
des fluctuations importantes du
prix du mazout, ainsi que de
la hausse probable des tarifs
d’électricité, il me semble plus
opportun de faire supporter au
locataire le coût effectif des
charges de chauffage et d’eau
chaude et de lui demander de
vous verser une provision mensuelle. Le locataire vous versera ainsi un acompte, mais il
conviendra que vous effectuiez
un décompte chaque année.
Par précaution, il n’est pas non
plus inutile de rappeler dans le
contrat que l’électricité sera à
sa charge et réglée directement
par le locataire au fournisseur.
Il ne m’est bien évidemment
pas possible de vous indiquer
de manière précise quelle sera
le montant de la provision à
mentionner dans le contrat. Il
conviendra pour cela de vous
fonder sur le dernier décompte
de vos charges de chauffage et
d’eau chaude, afin de prévoir un
acompte qui soit au plus près
du coût effectif qui sera ensuite
facturé au locataire. Toutefois,
même si l’acompte fixé s’avérait
trop bas, il ne saurait vous en
être tenu rigueur et votre locataire devra vous régler le solde,
sur la base d’un décompte que
vous devrez lui fournir. Le montant de cet acompte pourrait ensuite être réajusté dans le respect des prescriptions légales
(envoi d’une formule officielle),
ce qui sera sans nul doute dans
l’intérêt du locataire. n
Brèves
au locataire le montant versé en
trop. Un décompte doit bien évidemment être établi et communiqué au locataire, et ce chaque
année.
Au moment de la signature du
contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur
le rapport entre le montant des
provisions et celui du dernier
décompte annuel des charges.
Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en
dessous du montant effectif,
le locataire devra néanmoins
s’acquitter du solde important
en fin d’exercice. Il est donc recommandé de tenter de fixer le
montant de l’acompte au plus
près, afin d’éviter des mauvaises
surprises de part et d’autre. Le
montant des acomptes provisionnels pourra être revu
à la hausse, pour l’échéance
contractuelle, mais toujours par
le biais de l’envoi d’un avis de
majoration officiel respectant les
délais légaux.
sprints
de l’immobilier
le 26 septembre 2013, de 9h
à 12h, 11 orateurs aborderont, en 10 minutes chacun,
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ou professeurs, présenteront les dernières décisions
judiciaires ou modifications législatives dans des
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ce séminaire est destiné à
toute personne intéressée
par le droit immobilier et
l’activité immobilière en
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renseignements
complémentaires et inscriptions:
www.cgiconseils.ch
(rubrique séminaires).
CGI Conseils
Association au service de l'immobilier
4, rue de la Rôtisserie
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TouT l’iMMoBilier • no 692 • 23 sepTeMBre 2013
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