NOTICE ESTIMATIONS version 9 - 20150311

NOTICE ESTIMATIONS version 9 - 20150311
REPUBLIQUE ET CANTON DE GENEVE
Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie
Office cantonal du logement et de la planification foncière
ESTIMATION DE LA VALEUR DE BIENS IMMOBILIERS
BÂTIS EN ZONE DE DEVELOPPEMENT
1. NOTICE EXPLICATIVE
1.01 But des estimations
p2
1.02 Base légale
p2
1.03 Service compétent
p2
1.04 Terrains concernés
p2
1.05 Procédure
p2&3
1.06 Actualisations
p3
1.07 Accès aux résultats d'estimations
p3
1.08 Contenu du formulaire "ESTIMATIONS"
p3&4
2. MODE D'EMPLOI FORMULAIRE INFORMATISE
2.01 Le classeur Excel "ESTIMATIONS"
p4
2.02 La feuille "ESTIM"
p4
2.03 La feuille "ARBORISATION"
p4&5
2.04 Les feuilles "VETUSTE HAB. 1 à 5"
p5
2.05 Recommandation
p5
3. REMARQUES & SUGGESTIONS
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p5
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1. NOTICE EXPLICATIVE
1.01 BUT DES ESTIMATIONS
Grâce à l'estimation, qui est un simple renseignement sans portée juridique, le propriétaire
d'un bien immobilier est en mesure de faire agréer une limite de prix pour son bien eu égard
à la valorisation qui sera admise dans une future opération immobilière en zone de
développement.
Cet élément de transparence et de maîtrise des coûts est de nature à simplifier les
transactions et, en conséquence, de faciliter le démarrage d'opérations immobilières,
particulièrement en vue de mettre à disposition de la population les logements dont elle a
besoin.
1.02 BASE LEGALE
Art. 5, al. 1, lettre a, LGZD
Art. 5, al. 2, LGZD
Art. 15, al. 2, annexe au RGZD
1.03 SERVICE COMPETENT
Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE)
Office cantonale du logement et de la planification foncière (OCLPF)
Direction immobilière
Rue du Stand 26, Case postale 3937, 1211 Genève 3
Contacts : info-tech.dlo@etat.ge.ch
Tél. +41 (22) 546 65 14 - Fax +41 (22) 546 65 90
1.04 TERRAINS CONCERNES
Tous les terrains bâtis situés en zone de développement ou pour lesquels une procédure de
modification des zones est en cours. Pour des motifs d'opportunité, l'OCLPF peut renoncer à
émettre des estimations pour des parcelles situées en zones de développement 5 et
industrielle et artisanale.
1.05 PROCEDURE
Le propriétaire d'un bien immobilier, par l’intermédiaire de son mandataire (architecte ou
professionnel de l’immobilier) peut adresser par courrier postal ou électronique à la direction
immobilière de l'OCLPF, une demande d’estimation de son bien immobilier avec les pièces
suivantes :
• L'accord écrit du propriétaire (ou de son représentant légal) dans le cas où il ne pourrait
être présent lors de la visite sur place de l'OCLPF.
• Les plans des constructions existantes si disponibles.
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• Le formulaire "ESTIMATIONS" de l'OCLPF dûment complété (formulaire comprenant les
feuilles de calculs "ESTIM", "ARBORISATION" et "VETUSTE HAB."). Disponible sur
le site Internet de l'OCLPF http://www.ge.ch/logement/documentation/publications-formulaires.asp
• Le calcul de la valeur des arbres si exécuté par un professionnel.
• Le calcul du cube SIA, avec schéma, selon norme SIA 116 ou 416 (à spécifier).
• Tout autre document jugé utile à l’expertise.
Dès réception de ces documents, la direction immobilière de l’OCLPF prend contact avec le
mandataire pour convenir d’une visite sur place. L’accès à tous les niveaux et à toutes les
pièces des constructions devra être possible.
Après la visite et les éventuels relevés, la direction immobilière de l’OCLPF examine les
divers documents et, cas échéant, corrige l'estimation selon ses critères. Elle communique
au mandataire le montant maximum admis ainsi que l'éventuelle estimation corrigée. Il
appartient au mandataire de communiquer ce résultat à son client.
1.06 ACTUALISATIONS
Sur demande écrite (courrier postal ou électronique) du propriétaire ou de son mandataire, la
direction immobilière de l’OCLPF peut procéder à une actualisation d’estimation lorsqu'il
s'est écoulé plus d'une année depuis la communication du résultat de l'estimation initiale ou
lorsque les valeurs admises ont évolué.
En principe, les actualisations ne nécessitent pas de nouvelle visite sur place.
1.07 ACCES AUX RESULTATS D'ESTIMATIONS
L'accès aux résultats d'estimations est régi par la loi sur l'information du public et l'accès aux
documents, du 5 octobre 2001 (LIPAD).
En application de cette dernière, la consultation sur place des documents en possession de
l’OCLPF et l'obtention de copies de ces derniers, sauf exception prévue ou réservée par
l'article 26 LIPAD (art. 24, al 1 et 2 LIPAD), est garantie.
Il s'ensuit que les résultats d'estimations sont en principe consultables, à l'instar des autres
pièces du dossier, dans les conditions et limites prévues par la LIPAD.
1.08 CONTENU DU FORMULAIRE "ESTIMATIONS"
Prix de base du terrain (poste A1 du formulaire) :
Selon pratique administrative PA/SI/001.05 également disponible sur le site Internet de
l’OCLPF.
Les aménagements extérieurs (poste A2 du formulaire) :
La surface des aménagements extérieurs résulte de la surface de la parcelle diminuée de la
surface au sol des constructions existantes.
Ils comprennent les clôtures, haies, chemins, bordures, arbustes et le gazon (les piscines
sont traitées en tant que constructions).
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Leur valeur dépend de leur qualité. Sauf circonstances particulières, ils seront valorisés au
maximum à 120 F/m2.
L'arborisation (poste A3 du formulaire) :
La direction immobilière de l’OCLPF utilise les « normes pour le calcul de la valeur des
arbres d’ornement » (édition 1974) éditées par l’union suisse des services des parcs et
promenades (adresse : Breitloostrasse 5 - 8802 Kilchberg - Tél. +41 (44) 771 68 34 Fax +41 (44) 771 68 33 - E-mail : vssg@bluewin.ch) pour déterminer la valeur des arbres
d’ornement (fruitiers exclus).
Le formulaire informatisé "ESTIMATIONS" mis à disposition sur le site Internet de l’OCLPF
comprend une feuille Excel "ARBORISATION" permettant d'évaluer la valeur des arbres
selon cette norme.
Dans le cas d’arborisation importante ou de grande qualité, la valeur sera déterminée par un
professionnel de l’horticulture ou par le service des forêts, de la protection de la nature et du
paysage, Département du territoire.
Les constructions (poste B du formulaire) :
La valeur à neuf de l’objet dépend de sa qualité. Elle sera déterminée selon le prix / m3 SIA
116 ou 416. Cette valeur comprend les honoraires d’architecte, les taxes et frais financiers
représentant environ 15%.
Le taux de vétusté dépend de l’état général de la construction, sa résultante devrait
correspondre au coût de sa remise "à neuf". Le formulaire informatisé "ESTIMATIONS" mis à
disposition sur le site Internet de l’OCLPF comprend 5 feuilles Excel "VETUSTE HAB."
permettant l'évaluation des bâtiments.
Le raccordement aux services publics (poste C du formulaire) :
Forfaitisé à 25 000 F (sauf cas particulier).
2. MODE D'EMPLOI FORMULAIRE INFORMATISE
2.01 LE CLASSEUR EXCEL "ESTIMATIONS"
Le classeur Excel "ESTIMATIONS" comporte 7 feuilles de calculs accessibles au moyen des
signets situés au bas de chaque feuille.
2.02 LA FEUILLE "ESTIM"
Les cellules de couleur blanche et encadrées, uniquement, sont à remplir. Celles de couleur
jaune ou verte comportent des calculs automatiques ou le report des résultats des feuilles
"ARBORISATION" et "VETUSTE HAB.". Les vertes peuvent également être remplies de
manière manuelle.
Des commentaires explicatifs sont liés aux cellules comportant un triangle rouge. Un
pointage sur les cellules en question les fait apparaître.
2.03 LA FEUILLE "ARBORISATION"
L'adresse et le propriétaire se reportent automatiquement depuis la feuille "ESTIM".
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Les valeurs par sujet se calculent automatiquement pour autant que toutes les colonnes
comportant les points aient été remplies. Dans la négative, les valeurs par sujet peuvent être
remplies manuellement.
L'insertion de lignes est possible. Toutefois, l'introduction des formules de calculs
automatisés (colonne J) est nécessaire pour les nouvelles lignes créées.
L'utilisation complète de cette feuille nécessite l'acquisition des normes 1974 pour le calcul
de la valeur des arbres d'ornement éditée par l'union suisse des services des parcs et
promenades.
Dans le cas d'une estimation par un professionnel de l'horticulture ou le service des forêts, la
ligne grisée No. 38 permet l'introduction d'une valeur "en bloc".
2.04 LES FEUILLES "VETUSTE HAB. 1 à 5"
Ces feuilles de calculs sont destinées aux bâtiments. Elles permettent d'en déterminer le
degré de vétusté par rapport à leur état général.
L'adresse et le propriétaire se reportent automatiquement depuis la feuille "ESTIM".
Le taux de vétusté se calcul automatiquement par rapport au nombre de points recueillis et
à la courbe de vétusté.
Dans l'hypothèse d'élément(s) non visible(s) de la construction (par exemple, la charpente), il
ne sera pas attribué de points à cet élément (les calculs automatiques prennent en compte
cette situation).
2.05 RECOMMANDATION
Chaque estimation nécessite un nouveau téléchargement du formulaire de base depuis le
site Internet de l’OCLPF afin d'assurer la prise en compte d'éventuelles modifications.
3. REMARQUES & SUGGESTIONS
Sont les bienvenues.
Les adresser par courrier postal ou électronique à :
Département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (DALE)
Office cantonale du logement et de la planification foncière (OCLPF)
Direction immobilière
Rue du Stand 26
Case postale 3937
1211 Genève 3
Contacts : info-tech.dlo@etat.ge.ch
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