2011-2 - Habitation

2011-2 - Habitation
REVUE TRIMESTRIELLE DE LA SECTION ROMANDE DE L’ASSOCIATION SUISSE POUR L’HABITAT
Façades actives et Minergie P
Du nouveau à Neuchâtel
Portrait de Roger Dubuis
83e ANNÉE • No 2 • JUIN 2011
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Chères lectrices, chers lecteurs,
Nos Sept Sages se sont donc – pour le moment – décidés
pour l’abandon du nucléaire et du coup, les débats font rage
sur les ondes et les écrans, dans les journaux et les bistrots
pour savoir comment remplacer cette dangereuse source
d’énergie. Les avis d’experts en tout genre s’accumulent et se
contredisent, les uns prédisant une inévitable pénurie d’énergie et l’effondrement de nos industries, les autres annonçant
le boom tant attendu des technologies propres et une utilisation rationnelle des ressources durables. Ce qui est sûr, c’est
que tout le monde s’accorde à dire que les prix de l’énergie en
général et de l’électricité en particulier vont augmenter, avec
des répercussions sur toute la chaîne de production de biens,
depuis la lolette de bébé au dentier de pépé, en passant par
tout ce qui touche à la construction, la mobilité et à la communication.
Deux mots sont donc plus que jamais à l’ordre du jour:
innover et économiser. Innover: en soutenant à fond le développement des cleantech, de l’écologie industrielle et de la
mise à disposition des énergies renouvelables. Economiser:
en réduisant les dépenses énergétiques, au sein des ménages
par des gestes simples, et dans la construction en promouvant une pensée systémique répondant au défi d’un développement urbain durable, minimisant l’énergie grise de production des immeubles et maximisant leur efficience énergétique.
Bon nombre de coopératives d’habitation l’ont compris et
ont d’ores et déjà anticipé le phénomène, comme le montrent
clairement les réalisations que nous présentons dans ce
numéro, avec notamment deux grands immeubles au GrandSaconnex dont les maîtres d’ouvrage ont osé un joli saut qualitatif en misant sur une isolation avec des façades actives (pp.
4-14), ou encore avec la Cigüe, qui a reçu le premier label
Minergie-P-Eco délivré par le canton de Genève (pp. 31-32),
et qui affiche une volonté d’innovation réjouissante. Même les
politiciens s’y mettent, avec de belles paroles, certes, mais
qui vont au moins dans le bon sens (pp. 20-23) pour les coopératives d’habitation, qui n’ont donc plus qu’à prendre la
balle au rebond pour relancer la construction hélas encore
stagnante du parc immobilier d’utilité publique (p. 34).
Mais face à la raréfaction annoncée des ressources, ne
vaudrait-il pas encore mieux manifester tout simplement notre
ras-le-bol face à une économie fondée sur l’obsolescence
programmée de produits trop souvent inutiles et superflus?
Très bonne lecture, et à bientôt, pour suivre les actualités
sur www.habitation.ch
Patrick Clémençon
É D I TO R I A L
HABITATION JUIN 2011
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HABITATION JUIN 2011
Façades actives et Minergie P
4–14
Avec les deux immeubles au standard
Minergie P de la CODHA, de la SCHG et
de la coopérative Rhône-Arve, c’est la
construction d’un nouveau quartier de
plus de 2000 habitants qui se termine.
Une harmonieuse passation
de pouvoirs
15–18
Président de la coopérative neuchâteloise
Les Rocailles depuis 2005, Adriano Crameri
vient de céder sa place à Gabriel Winkler.
Entretien croisé de deux passionnés.
Portrait de Roger Dubuis
24–27
4-14 COOPÉRATIVES. Façades actives et Minergie P aux portes de Genève • 15-18 COOPÉRATIVES. Une harmonieuse
passation de pouvoirs • 19 CHRONIQUE VAGABONDE • 20-22 POLITIQUE. Interview avec Jean-Claude Mermoud,
conseiller d’Etat en charge du Département de l’économie du canton de Vaud • 23 POLITIQUE. Les douze travaux d’Hercule dans le canton de Neuchâtel • 24-27 PORTRAIT. Roger Dubuis, secrétaire général sortant de la section romande de
l’ASH • 28-33 ASH. Du billet du président à une polémique zurichoise, en passant par quelques réalisations soutenues
par le Fonds de Solidarité • 34 CHRONIQUE POLITIQUE. • 35-36 PUBLICITÉS ET ABONNEMENTS
C O O P É R AT I v ES
Un quartier et plus de
600 logements sortis
de terre en dix ans
Avec les deux immeubles au standard Minergie P de la CODHA,
de la SCHG et de la coopérative Rhône-Arve, c’est la construction
d’un nouveau quartier de plus de 2000 habitants qui se termine.
Historique d’un projet lancé il y a 20 ans aux portes de Genève,
sur le territoire de la commune du Grand-Saconnex.
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HABITATION JUIN 2011
Les deux immeubles de la SCHG, de la coopérative
Rhône-Arve et de la Codha viennent compléter la réalisation
du quartier du Pommier, où une vingtaine de bâtiments ont
été construits en dix ans. Situé sur la commune du GrandSaconnex, entre – mais à distance! – de la piste de l’aéroport
de Cointrin et le quartier des organisations internationales, ce
terrain de 98 000 m2 doit son nom à la famille genevoise qui
en était propriétaire. Le déclassement de ce pâturage avait
été décidé en 1991, et le plan localisé de quartier adopté en
1997. Il avait été acquis pour trente millions, pour un tiers par
l’Etat de Genève et pour deux tiers par la Caisse de Prévoyance du Personnel Enseignant de l’Instruction Publique
et des Fonctionnaires de l’Administration du Canton de
Genève (CIA). Dès 1999, des représentants des deux propriétaires et de la Ville du Grand-Saconnex avaient formé un
groupe de pilotage. Ce dernier a conduit à la réalisation d’un
quartier d’immeubles résidentiels marqué par la mixité des
architectures. Jusqu’à la couleur des façades, où le rouge
brique voisine avec le fuchsia ou le corail. Beaucoup a ainsi
été fait pour lutter contre l’impersonnalité et aller à l’encontre
de l’image d’un quartier conçu et réalisé tout d’une pièce.
La mixité concerne aussi les types d’habitats, avec huit
immeubles pour des habitations à loyer bon marché ou
modéré, quatre pour des habitations mixtes et quatre pour
des logements en loyer libre. Rien en revanche à la vente.
Cette répartition correspond aux directives de la zone qui
exigent un ratio de 2/3 de logements subventionnés, pour
1
/3 de loyers libres. En trois étapes, ce sont ainsi 625 logements qui ont été construits.
68 000 m2 ont été dévolus à l’habitat, contre 24 000 m2 aux
équipements publics, principalement un groupe scolaire de
16 classes, une salle de sport et de spectacles – où s’illustrent notamment les Lions de Genève, équipe de basket
de LNA – et un bâtiment consacré aux associations communales et à un espace de vie enfantine.
Le quartier abrite quelque 2000 habitants. Sa construction
a permis au Grand-Saconnex de passer le cap des 10 000
habitants et d’accéder au statut de ville. Sa création a aussi
contribué à déplacer le centre de gravité de la commune.
Avec le déménagement de la poste dans le quartier, la
construction de l’école, la présence de structures parascolaires et de la salle polyvalente, les habitants du GrandSaconnex sont amenés à passer régulièrement dans le quartier. La présence d’une grande surface Migros – en
remplacement du petit magasin placé auparavant au bord de
la route cantonale – contribue aussi à la «popularité» du
Pommier. Avec le prolongement de la ligne de bus numéro 3,
les habitants bénéficient d’un accès direct au centre de
Genève.
Enfin, la CIA met à disposition une quinzaine de locaux
commerciaux. Les débuts de la location n’ont pas été faciles.
Mais la Migros, créée lors de la troisième et dernière étape de
construction, a contribué à l’attractivité du quartier et à lancer d’autres activités. Les habitants peuvent ainsi déjà comp-
Le bâtiment de la SCHG et Rhône-Arve donnant sur le plan
d’eau et les passerelles menant au bâtiment de la CODHA,
en face.
ter par exemple sur les services d’une pharmacie, d’un restaurant, d’un café, d’un salon de coiffure, d’un vidéoclub,
d’un kiosque, d’un fleuriste, des services médico-sociaux.
«Nous avons dû renoncer à accueillir un fitness, dont les exigences, en matière de ventilation et de température de l’air,
n’étaient pas compatibles avec le caractère Minergie du bâtiment», précise John Lateo, responsable de l’immobilier à la
CIA. Trois locaux sont encore disponibles, la vie du Pommier
peut continuer de s’enrichir.
Pour fêter la fin de l’urbanisation du quartier, la Ville du
Grand-Saconnex a invité la population à une grande fête in
situ, début avril. Chacun relève désormais la qualité de l’ensemble et les promesses d’un vivre de qualité qu’il recèle.
Seule (légère) ombre au tableau, la commune reconnaît avoir
un problème de parking dans ce secteur. Ou plutôt un problème d’automobilistes qui ne respectent qu’imparfaitement
les règles du jeu de la zone bleue. Les places ne manquent
pourtant pas, mais elles sont payantes. La CIA a encore de la
place pour une centaine de véhicules dans ses parkings souterrains.
Texte: Vincent Borcard
Photos: Patrick Clémençon
Le bâtiment de la CODHA donnant sur le plan d’eau et les
passerelles menant au bâtiment de la SCHG et Rhône-Arve,
en face.
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C O O P É R AT I V E S
HABITATION JUIN 2011
Le choix des duplex
Deux des trois maîtres d’ouvrage ont décidé d’incorporer des appartements sur deux étages
dans leurs typologies. Il s’ensuit des différences entre les immeubles. Et une plus grande
richesse dans les façades.
«Le plan localisé de quartier était assez précis, dans tout
ce qui est relatif aux gabarits et au nombre d’étages»,
explique Hervé de Giovannini, architecte du projet de la coopérative Rhône-Arve. A partir de ces données, les architectes
du projet de la CODHA, Ganz & Muller, et ceux de la SCHG,
Clivaz & Exquis, ont travaillé sur l’hypothèse d’appartements
en duplex. Le projet a eu l’agrément de leurs instances – la
SCHG avait déjà fait une expérience – concluante – en la
matière dans un autre immeuble du Pommier.
De duplex, il n’en a jamais été sérieusement question
en revanche pour Rhône-Arve. Cela aurait-il pu poser un
problème, dans la mesure où SCHG et Rhône se partagent
le même immeuble? Faux problème, rétorquent les architectes. Les deux coopératives partagent un système de
façade, un système de ventilation, mais la partie SCHG (46
Visite commentée par Jean-Pierre Chappuis dans les corridors
du bâtiment de la SCHG et Rhône-Arve.
La cage d’escaliers du bâtiment de la CODHA.
appartements) et la partie Rhône-Arve (23 appartements)
ne communiquent pas entre elles. Et fonctionnent à bien
des égards comme deux immeubles mitoyens. De multiples séances ont permis de se mettre d’accord sur l’essentiel, chacun conservant sa manière d’envisager ses
typologies. Il en ressort des différences de façades, au
sud, avec des balcons en continu côté Rhône-Arve, et à
géométrie variable en fonction des étages côté SCGH. Il
en résulte une façade peu monotone. «Je trouve ça
presque plus riche», conclut Hervé de Giovannini.
Pour Lionel Rösti, chef de projet chez Clivaz & Exquis, les
duplex permettent d’économiser une allée. De trois entrées
– et trois ascenseurs – on passe ainsi à deux. La moitié des
appartements – des 5 et 6 pièces genevois – étant des
duplex, l’architecte économise aussi sur les couloirs traversants. Il n’y en a que deux, aux 2e et 5e étages (cf. plans).
Côté CODHA, on apprécie les duplex qui permettent de
concevoir «des petites villas superposées». Le principe
implique la présence de balcons un étage sur deux seulement, plus d’ensoleillement, et donc l’optimisation de l’effet des façades chauffantes (lire plus loin). Les grandes
qualités d’isolation des bâtiments influent aussi sur l’architecture. Pour éviter de créer des ponts de froid, la SCHG
renonce à des stores dans les pièces orientées au nord.
Pour la même raison, pas de stores pour rafraîchir les
balcons de l’immeuble de la CODHA, mais des emplacements pour des parasols!
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3è et 6è étage
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De bas en haut: plan des 1er et 4e étages, 2e et 5e étages
avec rue intérieure, 3e et 6e étages.
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Des priorités divergentes
Pour remplir les conditions fixées par l’Office Cantonal
du Logement (OCL), les coopératives doivent opérer des
choix. La visite de duplex dans les deux immeubles permet d’apprécier les différences de philosophie des différents maîtres d’ouvrage. La SCHG privilégie l’espace, la
qualité, et les finitions du séjour, alors que la CODHA fait
un effort dans la taille des chambres. Les couloirs de l’immeuble de la SCHG se parent de jolis coloris qui tranchent
avec le béton spartiate de ceux de la CODHA. Mais l’immeuble de la CODHA est doté d’une salle commune. Et
d’une pièce commune à chaque étage, qui peut soit devenir une chambre de jeux pour les enfants, soit une chambre
d’amis. Ces choix, la CODHA en laisse une partie de la
responsabilité aux locataires. Guillaume Käser: «L’association des futurs habitants est créée plusieurs années à
l’avance. Elle opère des choix architecturaux, c’est elle qui
va opter pour de jolis parquets, et pour un escalier en
béton moins onéreux dans les duplex. Ces choix typologiques, ces choix de finition, facilitent l’appropriation du
futur logement.»
La CODHA demande aussi à ses architectes de privilégier les solutions qui favorisent la convivialité. D’où le
choix de balcons qui communiquent. D’où – peut-être! –
celui d’un seul ascenseur pour un immeuble de 36 logements.
1er et 4è étage
Texte: Vincent Borcard
Photos: Patrick Clémencon
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Minergie Eco: un souci béton
Le bâtiment de la CODHA est construit selon des normes Minergie Plus et Eco. Minergie Eco implique le recours à
des matériaux naturels et des listes de critères relatifs et absolus. Toutes les colles, tout ce qui contient des
formaldéhydes est interdit, tout comme les mousses utilisées par les menuisiers. Une liste de tous les matériaux
plastiques proscrits est disponible sur le site www.minergie.ch. Là où il est impossible de concevoir autrement,
une certaine tolérance s’applique, en concertation avec les instances certificatrices.
L’autre grosse particularité de Minergie Eco tient dans l’obligation d’utiliser 50% de béton recyclé. Donc des
matériaux provenant de la démolition, qui sont concassés. Le maître de l’ouvrage et les architectes se sont trouvés,
sur ce point confrontés à un problème. «Il n’y a pas de filière», explique Antoine Muller, du bureau d’architectes
Ganz et Muller, responsable de l’immeuble de la CODHA. Autant la culture du béton recyclé est déjà bien ancrée à
Zurich, autant rien n’est fait pour faciliter le recours à ce matériau du côté de Genève. L’entreprise mandatée a
donc du créer un stock, puis lancer la fabrication lorsque celui-ci a été suffisamment important, immobilisant pour
le coup un silo à cet effet uniquement. «Le béton recyclé ne devrait pas revenir plus cher qu’un béton normal. Faute
de filière, son prix a augmenté de 40 à 50%», regrette Antoine Muller. La création d’une centrale régionale à béton
recyclé, qui pourrait contribuer à faire baisser le prix, bute sur un autre problème, l’impératif des 25 kilomètres
maximum entre le lieu de fabrication et d’utilisation. Selon quelques architectes interrogés, l’Etat – les cantons –
pourrait contribuer à valoriser ce matériau, et à rendre viable une filière.
Selon Antoine Muller, le béton recyclé aurait les mêmes qualités physiques. Mais il est plus volontiers utilisé pour
les structures verticales que pour les dalles. «Tous les murs de l’immeuble sont en béton recyclé», précise l’architecte. Et donc les murs porteurs et les bétons apparents des couloirs du bâtiment. VB
1er et 4è étage
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HABITATION JUIN 2011
Chauffer avec les façades
Des façades dites actives permettent aux deux immeubles de se chauffer en grande partie
avec les rayons solaires et de limiter au maximum les pertes de chaleur. A la découverte du
concept Lucido®.
Les deux immeubles se singularisent par leurs façades
actives. Celles-ci améliorent grandement l’efficacité énergétique des bâtiments. Par exemple, pour chauffer le bâtiment SCHG-Rhône-Arve – 69 appartements – une chaudière de 14 KW suffit – soit une puissance de 5 à 6 fois
moindre que celle nécessaire pour un locatif traditionnel
de cette taille.
Au premier coup d’œil, les éléments, non porteurs, qui
caractérisent ces façades actives font penser à des stores
à lamelles de bois qui auraient été mis sous verre. Pour le
fonctionnement, le verre solaire laisse pénétrer la quasi
totalité de l’énergie solaire à l’intérieur du dispositif. Et les
lamelles en bois, de par leur inclinaison, permettent d’amener la chaleur produite par l’énergie lumineuse dans la
composition de la façade. L’inclinaison des lamelles est
calculée pour obtenir les meilleurs résultats tant en hiver
qu’en été. Le principe de fonctionnement du concept
Lucido® s’apparente à celui du mur trombe. «Derrière ce
dispositif, le recours à des isolants à fort pouvoir de
déphasage et d’emmagasinement – laine de bois, cellulose (ou laine de roche lorsque l’accumulateur est assuré
par un mur en maçonnerie, lors de transformations par
exemple) – permet de gérer une sorte d’accumulateur.
Selon nos expériences, on arrive à assurer ainsi entre 80%
et 90% du chauffage», explique Rafael Villar, vice-président de Charpente Concept qui développe ce concept
Lucido® en partenariat avec l’inventeur, Giuseppe Fent, de
Suisse alémanique.
Selon lui, l’efficacité de cette paroi présente aussi un
gros avantage en été. Lorsque le soleil est au plus haut,
aux heures les plus chaudes, les rayons sont bien davantage réfléchis par le verre des éléments de façade. L’orientation des lamelles, étudiée pour être la plus efficace avec
un soleil bas d’hiver, a un effet inverse avec un soleil haut
d’été. Enfin, la qualité de l’isolation implique une augmentation du déphasage qui fait que la chaleur finalement
emmagasinée n’arrive à l’intérieur du bâtiment qu’en soirée, alors que la température ambiante commence à baisser. Le système doit donc permettre d’éviter les gros pics
de chaleur dans les appartements qui sont difficiles à supporter lorsqu’ils se produisent avant 18 h.
d’un habitat passif qui offrirait les mêmes performances.
Cela permet de gagner entre 0.4 et 0.5 m2 par mètre
linéaire de façade. Soit un gain de 80 m2 de surface habitable pour l’immeuble de la Codha,» affirme Rafael Villar.
Les lamelles de bois sont en sapin non traité. Du mélèze
aurait constitué une alternative, repoussée en raison de
son coût plus élevé. Tout comme les cadres, le bois peut
conserver sa couleur naturelle, ou être teinté – c’est le cas
des lamelles des éléments de la façade de l’attique de
l’immeuble Rhône-Arve, qui sont de couleur gris anthracite.
Des matériaux naturels
Le concept, présenté comme simple et réalisé avec des
matériaux naturels, aurait également pour lui son faible
encombrement. Un élément est profond de quelque 25 à
28 centimètres. «Contre 50 centimètres pour la façade
Aussi pour les rénovations
«Les éléments Lucido ne s’achètent pas, il s’agit d’un
concept qu’il faut adapter, en fonction de l’orientation de
la construction, de sa géométrie, et déjà pour les différentes façades d’un même immeuble. Les profils, la
Un élément de façade avec un cadre, un verre solaire, le bloc de
lamelles – séparé du verre par un espace libre – et les isolants.
© Lucido
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dimension des verres, les épaisseurs, la nature des isolants peuvent varier. Mais Lucido® peut convenir aussi bien
à des constructions en béton, qu’en bois ou en métal, et à
des rénovations.»
Opter pour ce système n’est pas une initiative neutre
pour les maîtres d’ouvrage. Les réalisations visitées en
Suisse alémanique étaient des écoles, des crèches ou des
salles de gym. Il existe aussi des bâtiments administratifs
ainsi équipés. Mais, selon les différents acteurs, son application à des locatifs de cette taille – pour un total de 4000
m2 de façades – constituerait une première.
Définir la solution adaptée ne coule pas de source.
«J’aurais pensé que ce serait plus simple à mettre en
place,» témoigne Hervé de Giovannini, architecte de la
coopérative Rhône-Arve. «Les éléments que nous avions
vus lors de nos visites étaient vissés. Nous ne trouvions
pas cela franchement beau. Nous avons fait des essais
avec un autre système, jusqu’à trouver une solution plus
élégante que nous avons dû ensuite faire valider par un
laboratoire puisqu’il est impératif que les éléments soient
étanches.»
«Pour adapter le système à des immeubles qui
comptent jusqu’à 9 niveaux, les architectes et les façadiers ont étudié les détails à fond. Cela nous a coûté plus
cher, pour un résultat beaucoup plus esthétique que les
réalisations précédentes», résume Jean-Pierre Chappuis,
directeur de la SCHG. Pour autant, les performances du
système dans le temps ne sont pas encore connues.
Les quelques inconnues qui accompagnent ce dispositif ont aussi eu un impact sur le travail des chauffagistes. Pour dimensionner une chaudière, il faut
connaître les coefficients thermiques dynamiques de la
façade. En l’absence de données basées sur l’expérience et les valeurs évoluant en fonction de la géométrie des projets, ils ont été déterminés par un logiciel.
Les ingénieurs ont donc dû trouver un bon compromis à
partir de quelques variables. Selon plusieurs acteurs du
projet, même si le système a donné satisfaction lors du
premier hiver, il faudra sans doute deux ans avant de
tirer un premier bilan.
Texte: Vincent Borcard
Chauffer avec des trous!
Pour produire de la chaleur sans rejeter de polluants sur le site, les coopératives SCHG
et Rhône-Arve ont choisi un système de pompes à chaleur avec sondes géothermiques.
Le dispositif est complété par des capteurs solaires.
Pour répondre aux normes de Minergie-Plus, les coopératives se devaient de privilégier des sources d’énergie
renouvelable. Par souci d’éviter les rejets polluants dans
un quartier où, en raison de la proximité de l’aéroport, les
normes OPAIR sont déjà dépassées, les coopératives
SCHG et Rhône-Arve ont opté pour un système de
pompes à chaleur géothermiques. «La réflexion nous a
amené à consentir à un effort supplémentaire pour ne pas
polluer davantage le site», explique l’ingénieur chauffage
et ventilation Dominique Hirt. La qualité de l’isolation des
immeubles et les spécificités thermiques des éléments de
façades (lire ci-contre) déterminent le recours à une installation de faible puissance. De fait, les besoins les plus
importants ne concernent pas le chauffage, mais l’eau
sanitaire et la ventilation.
Quatorze forages ont été réalisé autour de l’immeuble,
jusqu’à des profondeurs de 300 mètres. Le diamètre foré
est de l’ordre de 15 centimètres de diamètre. Il accueille
deux aiguilles de 50 mm de diamètre. L’eau est pompée à
une température de 11 à 11,5 degrés, puis réinjectée à 8
degrés. «Nous travaillons avec un Delta de trois. On pourrait obtenir des différences supérieures, notamment en
injectant de l’eau plus froide, mais cela solliciterait davantage la pompe à chaleur. L’objectif est de choisir le meilleur
rendement. Nous dépensons ainsi beaucoup moins
d’électricité. Notre coefficient de performance (cop) moyen
est de 4,28 – de 5,65 pour le chauffage, de 3,38 pour l’eau
sanitaire.» (n.d.l.r.: un cop de 4,28 signifie que pour 1 kW
d’électricité consommé par la pompe à chaleur, le système
permet d’en récupérer 4,28).
Installés sur les toits, 200 m2 de capteurs solaires thermiques permettent de préchauffer l’eau sanitaire. A la belle
saison, le surplus d’énergie est réinjecté dans les sondes,
à des températures légèrement supérieures – «On doit
pouvoir ainsi réinjecter 15 à 20% de la puissance qu’on a
pris au terrain», précise Dominique Hirt.
L’eau chaude sanitaire est chauffée à 55 degrés pour
une mise à disposition à 50 degrés. L’eau destinée au
chauffage au sol part elle à 30 degrés. L’eau est stockée
dans des réservoirs de 5000 litres. Les pompes à chaleur
fonctionnent aussi longtemps que le réservoir tampon
n’est pas à la température souhaitée. Pour le chauffage,
l’objectif est de chauffer les appartements à 20 degrés, les
salles d’eau à 22 degrés.
C O O P É R AT I V E S
HABITATION JUIN 2011
«Ce type d’installation nécessite moins d’entretien
qu’une chaufferie traditionnelle, explique Dominique Hirt.
Mais elle n’offre pas la même souplesse. Par exemple, la
relance est plus longue.» L’expérience du premier hiver a
été encourageante. Le système n’a pas eu l’agrément des
coopérateurs qui apprécient des températures de 23
degrés. Des vannes non ouvertes dans certains appartements ont permis de tester l’efficacité du système Lucido
(lire ci-contre): 17 degrés sans chauffage!
Selon les relevés des premiers mois, le bâtiment nécessitait 70 joules par m2 pour être chauffé. Alors qu’il en faut
le triple pour une construction traditionnelle. Mais la première année n’est pas considérée comme une référence. Il
y a toujours un peu d’humidité qu’il faut éliminer. Et des
consommations résiduelles qui peuvent influer sur les
courbes. Il faudra attendre deux ans pour tirer un bilan.
C’est aussi le délai que se donne Minergie pour accorder
une norme.
L’observateur externe peut manifester une certaine surprise en réalisant que les coopératives, qui ont collaboré
pour les éléments de façades, n’aient pas opté pour un
système commun de chaufferie. De fait, au-delà des problèmes techniques, elles ne l’ont pas fait parce que rien ne
les y obligeait. Au-delà du cas particulier, c’est l’absence
d’un concept de chauffage à distance pour l’ensemble du
quartier du Pommier qui peut interpeller. S’en étonner,
c’est être amené à réaliser à quel point la volonté et la
nécessité d’économiser de l’énergie ont pris de l’importance. Le Pommier a commencé à être imaginé il y a vingt
ans. La qualité énergétique des immeubles de la Codha,
de la SCHG et de Rhône-Arve aurait alors été considérée
comme relevant de la science-fiction.
Texte: Vincent Borcard
L’eau est stockée dans des réservoirs de 5000 litres.
© Patrick Clémençon
Discipline et double-flux
Pour fonctionner correctement et répondre aux objectifs en matière de consommation d’énergie, le
système doit être piloté avec doigté. La réussite demande aussi un minimum d’implication de la part
des coopérateurs. «Nous ne pouvons pas faire monter les courbes de chauffage pour satisfaire deux
ou trois locataires.» La discipline des locataires demeure un point important. Avec la ventilation à
double-flux, il n’est théoriquement plus nécessaire d’aérer les pièces en hiver. Dominique Hirt
souligne l’importance des séances d’informations aux nouveaux locataires dans cette problématique.
Et fait part de son expérience. «Si on chauffe à 20 degrés, tout le monde joue le jeu. Si on monte à 23
degrés, les habitants rouvrent leurs fenêtres!» En raisonnant par l’absurde, on pourrait donc encore
obtenir un renforcement du soutien des locataires en ne chauffant qu’à 18 degrés. L’ingénieur met en
garde contre cette tentation. «On nous a demandé de procéder ainsi dans un bâtiment hospitalier.
Très vite, le personnel a introduit des radiateurs électriques d’appoint!»
L’expérience, toujours elle, permet de grappiller des kW. «Nous pouvons parfois stopper la ventilation
pendant quelques heures pendant la nuit. Cela ne pose pas de problème pour les habitants. Cela
peut même satisfaire ceux que le très léger bruit de soufflerie dérangerait. Enfin, à la belle saison,
comme les fenêtres sont ouvertes, nous ne faisons qu’aspirer l’air. Cela permet d’économiser un
ventilateur, soit 3 kW, 24 heures sur 24 pendant deux ou trois mois.» VB
12
13
Champs de sondes: mode d’emploi
Les forages sont espacés de six à sept mètres les uns des autres. Ceci afin d’éviter que, creuser
selon une verticale absolue tenant de l’utopie, les sondes ne se touchent à plusieurs centaines de
mètres de profondeur. Idéalement, et c’est le cas pour cette installation, les sondes sont autour,
plutôt que sous le bâtiment. «Le risque que nous tombions sur du pétrole, du méthane ou du gaz
existe. Comme nous avons fragilisé le sol avec les forages, le liquide ou le gaz aura tendance à
remonter. Il est préférable que cela ne se produise pas sous le bâtiment. Mais cela n’est pas possible
autrement, il faut drainer le terrain», détaille Dominique Hirt.
14 sondes descendant jusqu’à 300 mètres impliquent 4200 mètres de forage. Mais pourquoi 300
mètres? «C’est un compromis. On peut obtenir davantage de chaleur en descendant plus profondément, mais il faut alors une pompe plus puissante. Pour une villa, il n’est pas nécessaire de descendre à plus de 120-150 mètres. Si nous injections de l’eau à une température inférieure à zéro
degré, nous aurions eu besoin de moins d’hectomètres de forage. Mais il y aurait eu d’autres
inconvénients. La technique permet beaucoup de choses, mais il faut se donner les moyens.» Le
dimensionnement du dispositif dépend aussi du premier forage, qui fait office de test. Ses résultats
déterminent le nombre de sondes nécessaires.
La durée de vie de l’installation est de l’ordre de 15 ans, de 20 à 30 pour les forages. Selon Dominique Hirt, la fatigue du sol n’est pas à craindre. «Il est statique, traversé par des mouvements d’eau.
Il est régénéré en permanence.» Ce qui n’empêche pas le système d’être prévu pour rendre, à la
bonne saison, une partie de la chaleur qu’il y a puisée pendant l’hiver. VB
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C O O P É R AT I v ES
Une harmonieuse
passation de pouvoirs
Président de la coopérative neuchâteloise Les Rocailles
depuis 2005, Adriano Crameri vient de céder sa place
à Gabriel Winkler. Entretien croisé de deux passionnés.
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Adriano Crameri.
Nommé vice-président de la société coopérative d’habitations Les
Rocailles en 2005, Adriano Crameri
en a pris la présidence à la fin de l’année suivante. «Si une bonne opportunité se présente, nous achèterions
volontiers un immeuble, quitte à le
rénover si nécessaire. C’est nettement
moins cher que de construire du neuf»,
déclarait alors ce Grison d’origine
dans les colonnes d’«Habitation». Eh!
bien l’opportunité espérée s’est bel et
bien concrétisée: en plus d’avoir mené
les années suivant son accession à la
présidence une vaste campagne de
rénovations, Adriano Crameri a pu
acquérir un nouvel immeuble – à la rue
des Acacias, où les Rocailles possédaient déjà deux autres objets – portant ainsi à dix bâtiments, pour un
total de 222 appartements, le parc
immobilier de la société.
Mais depuis le 1er avril dernier, ce
passionné a cédé son fauteuil de président à Gabriel Winkler. Dès l’annonce de son départ lors de l’assemblée générale de 2010, le conseil
d’administration des Rocailles s’est
mis à la recherche d’un nouveau président, en commençant par proposer le
poste aux membres de la coopérative.
«Mais comme ce n’est quand même
pas évident de gérer 222 logements»,
reconnaît Adriano Crameri, c’est finalement un professionnel de l’immobilier qui a été proposé, grâce à Pascal
Magnin, chef de l’Office du logement,
en la personne de Gabriel Winkler.
«Après Adriano, je suis le deuxième
président non sociétaire», souligne
celui-ci avant d’enchaîner sur ses
motivations: «Ce qui m’intéresse dans
le développement d’une coopérative,
c’est qu’il s’agit là du seul moyen de
fournir à tout un chacun un logement
social. Mais attention avec le terme
social, qui est tout de suite un peu
dénaturé: on n’est pas aux services
sociaux, on essaie simplement de
fournir de l’habitat à des loyers modérés.»
Membre de l’ASH
Officiellement nommé lors de l’assemblée générale du 11 mars dernier,
Gabriel Winkler a donc repris la destinée des Rocailles il y a peu. Mais dans
les faits, il observe le fonctionnement
administratif de la société depuis
novembre 2010. Et comme la passation de pouvoir s’est faite dans la douceur, il a logiquement décidé de laisser
son prédécesseur achever les rénovations entreprises sous son mandat.
«Adriano a l’esprit coopératif dans le
sang», sourit-il en rendant hommage à
cet inlassable travailleur qui a notamment œuvré pour l’Asloca et a été
commissaire auprès de l’autorité de
conciliation en matière de loyer tout en
s’impliquant dans plusieurs sociétés
coopératives. «Comme je vais achever
la supervision des travaux de rénovation que j’ai mis en route, le conseil
d’administration
me
tolère…»,
embraye l’ex-directeur qui, à 70 ans,
n’est pas mûr pour la retraite. «Le
monde des coopératives, j’y suis
depuis je ne sais pas combien d’années et j’y tiens!» Son rêve: pouvoir
mettre sur pied une fédération des
coopératives neuchâteloises.
Lors de son mandat, Adriano Crameri aura notamment permis aux
Rocailles de devenir membre de l’ASH
(Association suisse pour l’habitat). Ce
qui permet à la coopérative d’évoluer
aujourd’hui sur une base extrêmement
solide, même si ses statuts doivent
encore en partie être revus. Mais sa
tâche la plus lourde, celle qu’il continue
donc en partie à assurer, est la rénovation du parc immobilier de la société.
Isolation des façades, toitures et plafonds des sous-sols, changement des
chéneaux, agrandissement des balcons, remplacement des stores, réfection des cuisines, salles de bain,
séjours ou chambres: d’un immeuble à
l’autre, les travaux entrepris ont pour
but de leur offrir un second souffle. Et,
lorsque cela est possible, d’en améliorer le rendement énergétique. C’est
ainsi que trois immeubles de la rue des
Acacias accueillent dorénavant chacun
soixante panneaux photo-voltaïques
destinés à la production d’électricité,
laquelle peut être réinjectée en cas de
surplus dans le réseau à prix coûtant.
Au chemin des Valangines, un
immeuble a quant à lui été équipé de
panneaux solaires permettant de fournir de l’eau chaude. D’où de substantielles économies, pouvant annuellement se monter à 20 000 litres de
mazout. Aux Acacias, la future suppression des anciennes chaudières à
mazout permettra de libérer un vaste
local où se trouvent actuellement deux
citernes de 75 000 litres chacune.
L’attrait du solaire
Au moment où de nombreux pays
sont en train de mettre sur pied des
programmes visant une sortie prochaine du nucléaire, les énergies
renouvelables sont pour Adriano Crameri et Gabriel Winkler le nerf de la
guerre. «C’est là que la Confédération
doit investir», assène le premier, tandis
que le second met en lumière ce qui
freine encore certains propriétaires:
«Une gérance qui souhaite poser
des panneaux photo-voltaïques ou
solaires ne va pas récupérer le gros de
son investissement, même si elle
pourra augmenter de manière infinitésimale les loyers. Au final, ce sont les
locataires, dont les factures de chauffage et d’électricité diminuent, qui
C O O P É R AT I V E S
HABITATION JUIN 2011
sont gagnants. C’est là que le droit du
bail a, à mon sens, de graves lacunes.
Il faudrait une véritable aide, ou alors
qu’un décompte soit effectué avant et
après la pose des panneaux dans le
but de diviser l’économie réalisée
entre le propriétaire et le locataire.
Mais dans le cas d’une coopérative,
qui fonctionne sans but lucratif, ce
problème ne se pose pas: les locataires qui, à travers les parts sociales,
sont en quelque sorte propriétaires,
vont être gagnants sur leurs
décomptes, tandis que la société
verra son bâtiment prendre de la
valeur. Idem pour un propriétaire privé,
qui a tout avantage à investir dans le
solaire pour sa villa.»
Tout en poursuivant le programme
de rénovations entrepris par son prédécesseur, ce qui n’est pas forcément
toujours chose aisée puisque les coopérants les plus âgés ne voient pas
toujours le changement d’un bon œil,
Gabriel Winkler espère pouvoir poursuivre l’expansion des Rocailles, soit
en achetant un nouveau bâtiment, soit
en trouvant un terrain constructible.
«On pourrait aussi très bien prendre
des parts dans une jeune coopérative
d’habitation afin de l’aider à se mettre
en place», ajoute-t-il. En ce qui
concerne d’éventuelles acquisitions,
tout dépend bien sûr des opportunités
qui s’offriront, lesquelles dépendent en
partie des relations qu’entretiennent
Les Rocailles avec la Ville de Neuchâtel. Or si Gabriel Winkler souligne que
les contacts avec le canton sont excellents – «les autorités se sont données
les moyens d’avoir une vraie politique
de soutien aux coopératives» – il avoue
Gabriel Winkler.
rester perplexe face à certaines propositions de la ville: «Les bâtiments qu’ils
proposent aux coopératives sont des
objets qu’ils n’ont simplement plus les
moyens d’entretenir. Certains fonctionnent encore au chauffage à bois!
Sinon, ils nous proposent parfois des
petits immeubles avec lesquels on ne
peut rien faire. Si vous avez trois petites
maisons en duplex l’une à côté de
l’autre, vous ne pouvez rien faire au
niveau coopératif. On ne demande pas
un immeuble en bon état de cent
appartements, mais des objets avec
lesquels on peut travailler…»
Améliorations possibles
Pour le reste, c’est au fonctionnement même de la société dont il a pris
les rênes que le Neuchâtelois souhaite
également s’attaquer: «Travailler pour
18
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une coopérative, c’est un travail de
milicien. Que ce soit la comptable, le
service technique, le secrétaire et le
président, tout le monde s’implique en
dehors de ses heures de travail. Les
comités se tiennent essentiellement le
soir. Mon but est dès lors d’améliorer
le rendement de chacun, ce qui passe
par exemple par de meilleures
connaissances du système informatique et des cahiers des charges plus
détaillés. Car même si cela fonctionne
actuellement bien et que tout le monde
abat un boulot phénoménal, des améliorations sont possibles.» Grâce aux
connaissances professionnelles qu’il a
acquises dans le domaine de «l’immobilier pur et dur», Gabriel Winkler a
indéniablement toutes les cartes en
mains pour permettre aux Rocailles
d’assurer, 61 ans après sa création, sa
pérennité.
Texte et photos: Stéphane Gobbo
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De la construction à l’immobilier
Agé de 38 ans, Gabriel Winkler a effectué à La Chauxde-Fonds un apprentissage de dessinateur en bâtiment.
Il exerce alors différents métiers liés au bâtiment durant
une dizaine d’années, avant de se lancer dans l’immobilier. Brevet fédéral de gérant d’immeubles en poche,
il travaille ensuite pour différentes sociétés, dont PSP
Management S.A. et Livit S.A. Depuis l’an dernier, il suit
une formation de technicien en gestion énergétique.
Le nouveau président des Rocailles est donc au
bénéfice d’une solide expérience allant de la construction au courtage. «Effectivement, venant de l’immobilier
et de la gérance, je sais exactement ce qu’un propriétaire attend, concède-t-il. Je connais les prix du marché,
qui sont ma base de travail, et suis dès lors ravi, avec
Les Rocailles, de découvrir un aspect plus «light»
de l’immobilier. Une coopérative n’a en effet pas une
obligation de rendement. Son premier intérêt, c’est
le respect et le soin du locataire, ce qui change fondamentalement la donne.» Et le nouveau président de se
réjouir, à l’heure où certains observateurs se demandent
si une bulle immobilière n’est pas en train de poindre
en Suisse romande, de pouvoir proposer des loyers
d’environ 15% en dessous des prix du marché,
«ce qui est énorme!».
CHRONIQUE
vagabonde
One Creation ou l’oxymore de la finance coopérative
Depuis juin 2010 existe en Suisse romande une société coopérative dont la raison sociale est
l’investissement dans le créneau spécialisé des entreprises actives dans le développement
durable. Il serait donc possible de concilier business et coopérative?
Dans l’imaginaire de nos contemporains, il n’y a sans
doute rien de plus opposé qu’une société de placements
financiers et une société coopérative. En effet, la finance
est synonyme de spéculation, de rendements à courts
termes, d’absence de scrupules dans la conduite des
affaires… Quant à la coopérative, on lui attribue facilement
une gestion prudente, dans l’intérêt de tous ses membres;
le principe «un membre – une voix» est aussi gage d’égalité de traitement; de plus, on trouve fréquemment dans
les statuts des sociétés coopératives la solidarité érigée
en principe de conduite. En faisant un raccourci légèrement abusif, quoique souvent entendu depuis la récente
crise, on a tendance à penser que l’une incarne le mal
absolu, et que l’autre est une application concrète de l’humanisme dans les affaires.
Cette société coopérative s’appelle One Creation. Son
but est simple: offrir aux investisseurs, en particulier aux
investisseurs institutionnels, des placements dans des
sociétés et des entreprises qui œuvrent dans le respect du
développement durable. Jusqu’ici, rien d’exceptionnel: il
existe en effet déjà des fonds spécialisés dans ce type
d’activités économiques. Ce qui est nouveau, c’est d’avoir
donné à cette société la forme juridique de la coopérative.
Pourquoi avoir choisi cette forme plutôt que la SA? M. Olivier Ferrari, l’un des fondateurs, explique: «La SA n’est pas
forcément adaptée au long terme et les intérêts des
actionnaires ne sont pas nécessairement convergents.
Alors que dans la coopérative, les buts et les intérêts de
chaque membre sont clairement définis; et c’est une
action commune de tous les sociétaires qui permet d’atteindre ces buts.»
La fin du paradis sur Terre
«On a connu le paradis sur Terre, depuis les années cinquante jusqu’aux années quatre-vingt: plein emploi,
consommation, revenus en hausse continue…, mais cette
période est révolue. Nous sommes condamnés à trouver
de nouvelles réponses aux défis à relever. L’activité économique va progressivement se déplacer vers les pays émergents. En parallèle, nos caisses de retraite seront appelées
très bientôt à devoir payer des rentes toujours plus nombreuses, les obligeant à décaisser en partie leur fortune. Il
faut maintenant faire entrer la notion de «moyen terme»
dans nos réflexions de placements, et plus seulement des
rendements généreux sur les 6 prochains mois. Ces
réflexions doivent impérativement prendre en compte la
question de l’environnement et de la réduction de notre
consommation de matières premières et d’énergie»; tel est
le credo d’O. Ferrari et le point de départ dans la création
de la nouvelle coopérative.
L’obligation vitale d’innover
Il y a un pari dans cette démarche: ce sont les industries
sensibles aux questions environnementales qui vont générer, à moyen terme, les gains nécessaires aux investisseurs institutionnels pour payer les retraites du papy-boom
annoncé. L’invention de nouveaux procédés pour réduire
la consommation d’énergie, voire pour produire de l’énergie, le recyclage des matériaux, notamment, sont les
domaines d’activités dans lesquels les entreprises retenues sont performantes. Ainsi, ce sont les trois exigences
classiques du développement durable qui doivent être
remplies, soit une activité économique rentable, qui crée
des emplois, et le respect des équilibres naturels. «Lutter
contre la pauvreté, c’est aussi accepter la richesse»,
affirme O. Ferrari, pour qui la qualité de vie des citoyens
passe d’abord par la bonne santé des entreprises.
N’allez pas en conclure que notre homme est un doux
rêveur écologiste, adepte de la croissance zéro. Il assume
et revendique son statut de libéral, capitaliste, tout en
étant conscient que la survie de l’humanité passe par le
respect de chacun comme de l’environnement. Il ne s’agit
donc pas de philanthropie mais de recherche de résultats,
car dans cette démarche, le marché garde toute sa pertinence: la coopérative n’investira que dans les entreprises
prospères.
Dans cette expérience novatrice, la forme coopérative a
été choisie, car c’est celle qui permet au bon sens d’exister. En vertu des principes de l’égalité entre les membres
et de la définition d’un intérêt commun, il n’y a plus de
rapport de forces ou de rivalité entre les sociétaires. Elle
est aussi garante de l’éthique: «La spéculation est destructrice, explique O. Ferrari, elle détruit les entreprises et
l’environnement, en raison de la recherche de gains
rapides. La gestion selon le mode coopératif est une des
réponses aux défis auxquels nous devons faire face»,
conclut-il.
Jacques Cuttat
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Le canton de Vaud veut soutenir les coopératives
d’habitation
Le Conseil d’Etat entend lutter contre la thésaurisation des terrains à bâtir et
accélérer la construction de nouveaux logements. Interview avec Jean-Claude Mermoud,
Conseiller d’Etat en charge du Département de l’économie (DEC).
Le 29 mars 2011, le Conseil d’Etat vaudois a
annoncé plusieurs mesures pour développer
l’habitat. Après votre conférence de presse,
les médias ont parlé de la «nouvelle politique
du logement» du Conseil d’Etat vaudois. En
quoi est-elle «nouvelle»?
Il s’agit en fait plutôt de l’accentuation de certaines
mesures déjà en vigueur, à travers une révision de la LATC
(Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions)
qui sera prochainement mise en consultation. Elles sont la
conséquence du constat que les conclusions d’une étude
faite en 2007 sont les mêmes que celles d’une étude
publiée début 2011. Pour nous, cela veut dire qu’en quatre
ans, rien n’a vraiment changé, malgré les attentes que l’on
pouvait avoir grâce au rendement intéressant de l’immobilier et aux projets d’agglomérations et de pôles de développement initiés par le canton.
Vous avez parlé de plusieurs mesures:
quelles sont-elles?
S’agissant des plans de zones et des demandes de
permis de construire, nous vérifions l’adéquation entre les
deux. Jusqu’ici, une coordination existait déjà, mais nous
voulons l’améliorer et la renforcer, en réunissant tous les
acteurs. Nous voulons éviter ces blocages qui font que
des bâtiments ne se construisent pas à cause des permis
de construire qui sont bloqués et donc non octroyés. Nous
aimerions éviter que ces dossiers «difficiles» finissent
devant un tribunal, avec des recours en cascades, en bloquant le projet pendant des années.
Les dossiers sont donc parfois incomplets?
Absolument, et notre seconde mesure est d’augmenter
la qualité des dossiers. Nous voulons que les initiateurs
(sociétés immobilières, architectes, etc.) fassent un réel
effort pour préparer leurs dossiers. Nous ne voulons plus
que des dossiers soient bloqués parce que, au début, les
initiateurs ont oublié de réfléchir à l’entrée/sortie du parking de l’immeuble sur la route ou ont négligé les places
de parc ou les exigences légales en matière d’énergie.
Actuellement, nous avons 4 dossiers d’une certaine
ampleur qui sont bloqués. Nous allons les traiter comme
des expériences-pilotes, en réunissant tous les partenaires concernés pour trouver une solution.
© ARC
Vous avez aussi parlé des révisions des plans
de zones.
Nous avons constaté que de nombreuses surfaces
situées en zones constructibles – exclusivement destinées
à la construction d’habitations – restent non construites.
Or, les communes peuvent, si nécessaire, modifier la
répartition de leurs zones: c’est le remaniement parcellaire. Les communes peuvent opérer des échanges de
parcelles: si ces échanges se font selon le principe de la
«péréquation réelle», le propriétaire y trouve son compte et
POLITIQUE
HABITATION JUIN 2011
la commune aussi. Bien que les compétences appartiennent aux communes et aux propriétaires, les services
du canton vont proposer aux communes leur appui dans
la réalisation de tels remaniements parcellaires, qui doivent
être en conformité avec le Plan directeur cantonal d’aménagement du territoire.
Votre projet d’introduire un droit d’emption
a fait des vagues: de quoi s’agit- il? Si visiblement, malgré tous les efforts de la commune,
le propriétaire ne veut pas construire ni vendre son terrain
situé en zone constructible, pour des raisons de spéculation, familiales ou de droit à la vue, il faut pouvoir débloquer la situation. En cas de refus de construire et de vente
de son terrain (à la commune par exemple), ou de remaniement parcellaire qui n’aboutit pas, et aussi d’absence
de dialogue, il faut disposer de mesures plus contraignantes. C’est notre projet de mécanisme d’emption. Le
choix sera double, soit par des contrats de droit administratif (avec accord des deux parties), soit par une décision
communale même en désaccord avec le propriétaire (qui
peut déposer un recours). Ce projet doit encore faire l’objet de considérations juridiques et de débats politiques au
Grand Conseil.
C’est donc une forme d’expropriation?
A nos yeux, l’expropriation est une mesure trop dure.
Avec notre droit d’emption, nous visons surtout les parcelles constructibles bien situées et qui ne peuvent pas
être dézonées, et où rien ne s’est construit depuis des
années. La thésaurisation en est souvent la raison. Toutes
les conditions d’exercice de ce droit d’emption seront précisées et réglées dans le projet de loi, qui est actuellement
en préparation.
L’idée est que si un terrain constructible n’est pas bâti
depuis 15 ans, on donnera un délai de 5 ans pour y
construire une habitation. Pour un terrain en zone nouvellement constructible, le délai normal pourrait être de 10
ans.
Ces mesures ne sont-elles pas prises parce
que de fortes pressions s’exercent sur le
canton?
Il est indéniable que canton de Vaud est placé devant
d’importants défis. L’un d’entre eux est celui de l’habitat à
préparer pour pouvoir héberger les 150 000 nouveaux
habitants que les démographes nous annoncent d’ici
2030. La crise du logement dure depuis plus de dix ans et
il s’agit maintenant d’être proactif et de prendre des
mesures fortes. Nous sommes d’avis que si les cantons ne
légifèrent pas en devenant plus actifs en matière de
construction de logements, c’est la Confédération qui va
légiférer et imposer des mesures aux cantons. La pression
vient aussi de l’initiative «Sauvez le paysage» qui veut
Vaud: des mesures pour le logement.
Trois axes principaux
1. Le premier concerne les plans d’affectation. Les
processus administratifs doivent être accélérés afin
que les plans d’affectation généraux ou partiels
aboutissent plus rapidement.
2. Dans le canton de Vaud, le problème de la
construction de logements n’est pas l’argent, mais
le terrain disponible. Il y a assez de droits à bâtir
pour répondre aux besoins, mais les parcelles sont
en grande partie thésaurisées par les propriétaires.
Il faut donc des mesures pour renforcer la maîtrise
foncière. Dans ce but, plusieurs mesures sont
prévues: a) favoriser l’acquisition de terrains par les
communes elles-mêmes, car les collectivités
publiques sont maintenant plus enclines à
construire des logements; b) inciter les privés à
construire (des droits à bâtir supplémentaires
pourraient être octroyés pour des nouveaux
logements lors de la construction de logements
d’utilité publique); c) créer un droit d’emption qui
permettrait, à certaines conditions, aux communes
d’acheter des terrains constructibles sur lesquels
rien ne serait bâti; d) réviser la LATC pour lutter
contre la thésaurisation des terrains constructibles
situés dans les centres.
3. Enfin, pour développer la construction de logements pour la classe moyenne, les coopératives
d’habitation représentent un modèle alternatif qu’il
convient de promouvoir davantage. JLE
«geler» les zones telles qu’elles existent aujourd’hui, ce qui
bloquerait évidemment toute évolution.
Quelles autres mesures avez-vous prévues?
Nous voyons la nécessité d’un soutien renforcé du canton aux communes. Notamment par les prêts aux communes pour acheter des terrains, qui sont octroyés à des
conditions intéressantes. Cette mesure n’est pas nouvelle,
mais nous allons la renforcer. Il y a aussi la mesure des
quotas: lors de l’élaboration d’un plan de quartier, la commune peut fixer des quotas de logements d’utilité publique.
Ainsi, elle peut acheter un terrain et octroyer un droit de
superficie à une coopérative d’habitation ou à un promoteur, en posant des conditions (10% de plus de logements
en modifiant les plans; répartition entre des logements aux
22
23
prix du marché, à loyers modérés, à loyers contrôlés ou
pour retraités). C’est aux communes d’intégrer de telles
conditions dans leur politique communale du logement. Le
canton ne peut agir que pour inciter les communes à
prendre des décisions dans ce sens, mais c’est à elles de
décider! Ceci dit, le canton pourrait aussi, un jour, imposer
des mesures: le quota obligatoire pourrait être appliqué
dans le cas de nouvelles zones ou de la révision d’un plan
de zone.
L’ASLOCA vient de lancer une initiative qui
prévoit que communes et cantons financeront
concrètement la construction de logements.
Qu’en pensez-vous?
Elle est très contraignante, elle n’est donc pas idéale
pour dépassionner le débat. Maintenant déjà, nous nous
heurtons à pas mal de problèmes sur les règles de démolition et de transformation d’immeubles (LDTR). Pour l’ASLOCA, c’est la suite logique: tout doit être réglé et partout.
Or, l’Etat de Vaud, lui, préfère procéder au cas par cas, et
dans des zones déterminées. De plus, la création demandée d’un fonds cantonal ne se justifie pas à nos yeux, car
l’argent est disponible pour construire des logements. Le
vrai problème, c’est celui des terrains! Or, nous ne pouvons pas construire partout, et il faut respecter les principes d’aménagement du territoire. Nous ne pensons
donc pas que cette initiative soit la bonne solution, ni la
direction dans laquelle nous devons aller.
Coopératives d’habitation: le canton veut les
favoriser. Par quels moyens?
Nous voulons favoriser un modèle qui, selon nous,
fonctionne bien: celui des coopératives d’habitation.
Nous entendons en effet encourager les communes à
travailler avec des coopératives d’habitation existantes
ou à en créer des nouvelles. Cette opération a déjà commencé: lors des assemblées de district, nos services présentent aux responsables des communes ce qu’ils
peuvent faire en matière de coopératives d’habitation.
Notre objectif est de mieux faire connaître les coopératives d’habitation et leurs principes. Nous avons aussi
prévu, dans le cadre de la Loi cantonale sur le logement,
une aide directe sous la forme du cofinancement à prix
coûtant des études d’aménagement du territoire visant à
construire des logements à loyers modérés. En d’autres
termes, un soutien accru sera apporté aux projets portés
par les coopératives d’habitation. Ceci dit, le canton ne
va pas investir directement dans les coopératives en
devenant un partenaire financier, car le canton n’est ni
constructeur ni gérant d’immeubles.
Propos recueillis par Jean-Louis Emmenegger
POLITIQUE
HABITATION JUIN 2011
Les douze travaux de Claude Nicati
Le canton de Neuchâtel veut coordonner urbanisation, mobilité et environnement.
Et soutenir la construction de logements d’utilité publique par une gestion active
du territoire.
Claude Nicati.
Claude Nicati est à la fois conseiller
d’Etat neuchâtelois en charge du
Département de la gestion du territoire
(DGT) et président du Conseil d’Etat
de Neuchâtel. D’obédience libéraleradicale (PLR), l’ancien procureur
général suppléant de la Confédération
et ex- colonel d’armée s’est donné
trois objectifs prioritaires au cours de
sa législature: réformer l’Etat, redresser les finances déliquescentes de
l’Etat et faire en sorte que le Conseil
d’Etat fonctionne à nouveau comme
une entité collégiale. Autant dire que
Claude Nicati a du gros grain sur la
planche!
Au sein de son département, une
multitude de projets, tous plus ou
moins interconnectés, sont en cours
de réalisation ou de consultation. Liste
non exhaustive: de la réforme des permis de construire à la révision de la loi
sur l’énergie, en passant par le futur
RER neuchâtelois, le contournement
routier du Locle et la mise en consultation d’un nouveau plan directeur cantonal pour la gestion du territoire, les
projets pullulent, fourmillent et prolifèrent à qui mieux mieux. Le dénominateur commun de ce foisonnement
réside dans la volonté clairement affichée de coordonner industrialisation,
urbanisation, mobilité et environnement.
Histoire de créer les conditions
économiques et sociales idoines en
vue de redorer le blason du bien tristounet développement démographique du canton, Claude Nicati
œuvre également pour une révision de
la fiscalité des personnes morales (en
votation le 19 juin 2011), une révision
de la fiscalité des personnes physiques et une modification de la loi sur
les crèches, dont les coûts seraient
entièrement pris en charge par l’Etat.
«Nous prenons le risque de nous
endetter encore plus dans un premier
temps, pour faire revenir les gens et
soutenir les jeunes familles. Notre but
n’est pas de partir dans l’assistanat,
mais de créer des conditions pour attirer les entreprises créatrices d’emplois», déclame le conseiller d’Etat.
Plan directeur cantonal
en consultation
L’une des facettes intéressantes de
ce plan est sans doute l’envie de
développer des quartiers durables et
de mettre en œuvre une véritable politique cantonale du logement. Car,
entre terrains à bâtir et potentiel de
densification urbaine, Claude Nicati
estime en effet que le canton de Neuchâtel pourrait accueillir entre 30 000
et 35 000 nouveaux habitants et
compter ainsi près de 200 000 âmes.
Si le réseau de transports privés et
publics semble a priori satisfaisant,
encore que perfectible, le gros challenge va être de construire et de rénover suffisamment de logements au
cours des dix prochaines années pour
absorber cet hypothétique afflux de
nouveaux contribuables.
Afin de bien diversifier l’offre entre
logements haut de gamme et logements à loyers abordables, le plan
directeur cantonal, encore en consultation, prévoit un certain nombre de
principes d’aménagement du territoire, notamment de réserver au
moins 20% de la surface brute de
plancher pour des logements d’utilité
publique, comprenant des logements
à loyer modéré, des logements protégés pour seniors, des logements
d’étudiants, etc. Dans la mesure où
les collectivités publiques mettraient
en place une politique foncière active
encourageant la valorisation et la mise
à disposition (p. ex. via des droits de
superficie) de terrains bien localisés,
la majeure partie des nouveaux logements à loyer modéré et logements
d’utilité publique pourrait être créée
au sein des agglomérations et dans
les centres de localités bien desservis
par les TP, grâce notamment à la nouvelle Loi cantonale sur l’aide au logement (LAL 2008) et du fonds cantonal
d’aide au logement. Des aides qui ont
par ailleurs déjà bénéficié à la société
coopérative d’habitation «Les Héliotropes», à Cernier, qui a obtenu la
caution simple de l’Etat à concurrence
de 2 500 000 francs à titre de garantie
d’un crédit hypothécaire, dans le but
de construire 56 logements à loyer
modéré sur un terrain propriété de
l’Etat de Neuchâtel.
Texte et photo: Patrick Clémençon
P O RT R A I T
Roger Dubuis
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PORTRAIT
HABITATION JUIN 2011
Roger Dubuis est un entrepreneur dans l’âme. C’est un
homme de cœur et d’action, un bourreau du travail, un
self-made man comme on dit. Parti de rien ou presque, il
est aujourd’hui membre du groupe de tête de plusieurs
fondations et de diverses coopératives d’habitation, et il
brûle de redescendre dans l’arène économique après
avoir consacré par idéalisme presque quinze ans de sa vie
à la section romande de l’ASH, d’abord en tant que
membre du comité, président puis comme secrétaire
général.
Né en 1957 à Savièse, en Valais, Roger Dubuis vit les
débuts du fulgurant développement de son canton,
amorcé par la construction de nombreux barrages hydroélectriques et poursuivi dans les années 60 par l’explosion
de la viticulture et du tourisme. «Mon père travaillait sur les
barrages. Il marchait quelquefois plusieurs heures pour se
rendre sur son lieu de travail, et ramassait un panneau de
coffrage en passant à l’entrée d’une vallée, qu’il transportait sur 3-4 km pour gagner 30 centimes de plus!», se souvient Roger. Qui enchaîne en rappelant qu’à l’époque les
rares véhicules à moteur qui poussaient jusqu’à Savièse
étaient des camions militaires... Le relatif dénuement
matériel de la population rurale de l’époque était cependant largement compensé par l’intensité de la vie sociale
et des valeurs unanimement partagées et basées sur
l’amitié, la solidarité, l’amour de ses parents et le respect
des autres. Et sur le travail. Des valeurs qui sont encore et
toujours au cœur de la personnalité de Roger.
Du maçon à l’ingénieur EPFL
Après ses études secondaires à Sion, Roger remonte à
Savièse. Il a douze ans et entame un apprentissage de
maçon. Après quelques années sur les chantiers, il se fait
remarquer pour ses aptitudes de matheux et un contremaître le pousse à entamer des études d’ingénieur.
Sublimé, Roger prend des cours le samedi pour se préparer aux examens d’admission au TECH de Genève, Fribourg et Lausanne… et réussit les trois examens! Il a dixsept ans quand il s’inscrit à l’Ecole d’ingénieurs de
Fribourg, dont il ressort diplômé en 1978, en compagnie
de quatre autres Valaisans et quatre Fribourgeois.
Il travaille ensuite dans un bureau d’ingénieurs à Montreux, chez Spahn, qui à son tour pousse le jeune diplômé
à poursuivre ses études à l’EPFL. Un cursus qui coûte
cher, mais que Roger finance en travaillant à cœur-queveux-tu en cumulant divers jobs, notamment un poste
d’enseignant à l’école professionnelle de Sion, où il rencontrera sa future femme. Son diplôme d’ingénieur civil
EPFL en poche début 1984, Roger retourne chez Spahn à
Montreux, dont il devient l’associé. Mais on aurait tort de
croire qu’il va s’arrêter là: tout en s’adonnant à ses calculs
d’ingénieur, il devient assistant du professeur François
Descoeudres à l’EPFL et consolide sa formation à l’institut
de mécanique des roches de l’EPFL.
De Paris à Issy Kul
En 1985, Roger Dubuis file à Paris pour y suivre une
formation spécialisée dans le domaine des travaux souterrains et s’exerce sur le chantier d’agrandissement du
Louvre. Divers mandats pour des entreprises de construction suisses l’entraînent ensuite dans les pays de l’Est,
notamment en Roumanie, où il œuvre en tant qu’expert en
ancrages pour la construction d’une route. «J’ai vécu une
expérience extraordinaire en Roumanie! Je représentais
26
27
une race d’expert aussi bien à l’aise derrière une machine
à calculer qu’aux commandes d’une machine de chantier,
ce qui inspirait respect et confiance. Et puis, en passant
par certains villages un peu perdus, avec leurs habitants
vivant en toute simplicité, le cœur sur la main, je retrouvais
un peu de mon Savièse natal…», raconte Roger Dubuis,
qui se souvient aujourd’hui encore de ce convoi funèbre,
cercueil ouvert sur le pont incliné d’une charrette et au
passage duquel tout le monde s’agenouillait pour rendre
un dernier hommage public au défunt.
Cumulant une solide formation et une bonne expérience du terrain, Roger Dubuis commence sérieusement
à intéresser de grands entrepreneurs de l’époque, dont
Schmalz et Karl Steiner, qui lui confient certains mandats… tout en le motivant à suivre une formation en économie, afin d’acquérir une facette supplémentaire à son
profil d’ingénieur. Et ni une ni deux, il suit une formation de
quinze mois intensifs. De retour sur les bancs d’école, il
côtoie des médecins, des pharmaciens et des banquiers
et obtient son MBA à l’HEC à Lausanne, qui lui ouvre un
nouveau monde à la fin des années 80: celui du grand
business. En 1987, Roger Dubuis a trente ans et se sent
prêt à dévorer le monde; il rejoint un groupe d’entrepreneurs très dynamique, lié à une entreprise générale de
renom et développe des projets immobiliers importants.
Si jusque-là Roger Dubuis a patiemment gravi les échelons sociaux et professionnels, il trouve désormais égale-
ment une consécration financière à son travail acharné et
exporte ses compétences en Egypte, où il participe à la
construction d’un village de vacances de très haut standing au Caire. Dans la première moitié des années 90, ses
pas le mènent finalement dans le sillage d’une délégation
d’entreprises suisses qui a suivi Pascal Couchepin, alors
président de la Confédération, au Kazakhstan, à Almaty.
Faisant référence dans les travaux d’infrastructures, Roger
Dubuis est personnellement invité par le maire d’Almaty à
développer une station de ski dans les montagnes environnantes.
Un projet titanesque, finalement à cheval sur la frontière
entre le Kazakhstan et le Kirghizistan, dans les parages du
lac d’Issy Kul (un grand et magnifique lac à 1600 m d’altitude, et qui fait pas moins de 182 km de long sur 60 km de
large), dans les hautes steppes d’Asie centrale. Un projet
sérieux, piloté par une fondation dont il est président aux
côtés du maire d’Almaty de l’époque M. Viktor Khrapunov,
et d’un délégué du gouvernement kirghize et qui regroupe
spécialistes, universités et une poignée de Valaisans pour
le tracé des pistes de ski… qui a malheureusement capoté
avec la chute en 2005 d’Askar Akaïev, président du Kirghizistan. «Comme on prévoyait de construire un train à crémaillère reliant Almaty à la station de ski, je tenais à faire
des relevés géologiques sur place. Nous avons donc organisé une caravane et je me suis retrouvé à cheval en train
de prospecter le terrain, dormant dans des yourtes, entre
les poules, les loups et les serpents», raconte Roger
Dubuis.
De président à secrétaire général de l’ASH
La première fois que Roger Dubuis a sérieusement
affaire aux coopératives d’habitation, c’est dans les
années 92-93, autour d’un verre de blanc – ah! l’importance du relationnel! –, lorsque le chef de l’Office cantonal
du logement en Valais lui fait part de ses préoccupations
parce qu’en Valais plusieurs coopératives d’habitation, initiées par des Fribourgeois, qui ont bénéficié de la LCAP1
pour construire des logements… n’étaient en définitive
pas d’utilité publique. Elles jouaient plus le jeu de la spéculation que de la mise sur le marché d’une offre en logements à loyer abordable et pérenne. Un peu plus tard,
Roger Dubuis fondait Partenaire Logement, une véritable
société coopérative d’habitation d’utilité publique qui a
construit deux immeubles à ce jour à Sion. Membre de
l’ASH, la coopérative est toutefois aujourd’hui une fondation, parce que la fiscalité valaisanne ne favorise pas vraiment le statut de coopérative.
Tout semblait réussir à Roger Dubuis, jusqu’à cette sortie de l’ASH à Morcotte, au Tessin, en 1994, où peu après
le déjeuner, son fils se noie dans le lac. Après ce tragique
accident, il réoriente complètement sa carrière d’entrepreneur pour privilégier la dimension sociale et solidaire, au
détriment des avantages sociaux et marchands de la
PORTRAIT
HABITATION JUIN 2011
construction. Dès lors, Roger Dubuis va se lancer à fond
dans la promotion des logements d’utilité publique. En
1997, il entre au comité de l’ASH romande; en 1999, il en
devient le vice-président et en 2002, il est nommé président lors de l’Assemblée générale qui avait eu lieu à Sion,
dans son Valais natal. Poussé par le désir de développer le
sens de la solidarité et de l’amitié au sein de l’ASH, tout en
en modernisant les structures et le management, Roger
Dubuis prend la tête de la section romande à une période
cruciale de son histoire, qui correspond à la fin de la LCAP,
mise au rancart, et qui devrait être relayée par une nouvelle
loi d’aide au logement: la LOG 2003, en vertu de laquelle
la Confédération peut encourager la construction ou la
rénovation de logements locatifs pour les ménages à
revenu modeste, l’accession à la propriété, les activités
des organisations de la construction de logements d’utilité
publique ainsi que la recherche sur le logement.
Autrement dit, les prêts directs et les aides à la personne de la Confédération avaient été suspendus mais
des aides indirectes étaient prévues, pour autant que la loi
soit adoptée par le Parlement, ce qui était loin d’être évident à l’époque. Pour relever ce défi de taille, Roger
Dubuis va faire marcher toutes ses relations, le réseau
valaisan, tirer sur toutes les ficelles pour faire du lobbying
politique efficace afin de soutenir le projet de l’OFL. Il va
aussi renouveler en partie les membres du comité de
l’ASH romande, en bonne intelligence avec les membres
les plus actifs et les plus visionnaires. La stratégie réussit,
la LOG 2003 passe et le travail prend une tournure plus
administrative que politique, avec la lutte perpétuelle pour
maintenir l’allocation des ressources et la promotion continue du logement d’utilité publique auprès des cantons et
des communes.
En 2007, Roger Dubuis devient secrétaire général de
l’ASH romande et transforme une fonction purement
administrative en un rôle plus opérationnel et actif sur le
terrain. Il développe l’offre en cours de formation, étend
les outils de conseil de base et consolide les relations
directes avec les membres de l’association et les collaborateurs de l’Office fédéral du logement, à Granges. A la
fin de l’été 2011, il quittera son poste pour retourner dans
l’économie, sans tourner le dos à l’ASH, ravi d’avoir rencontré une foule de gens formidables, qui s’engagent
sans compter au sein de leur coopérative d’habitation et
qui partagent ces valeurs de solidarité et d’amitié, si
chères à Roger. «Le poste de secrétaire général est exigeant, voire usant; il implique disponibilité et une grande
aptitude à la pluridisciplinarité, de par le large éventail de
tâches dans différents secteurs d’activités, qui vont du
droit du bail et au financement jusqu’au montage de coopératives, en passant par la construction proprement
dite. C’est passionnant, mais comme partout, il y a de
plus en plus de paperasserie dans une gestion qui se
veut plus «managériale», et moi, je suis plus un homme
de terrain que de rapports annuels, je préfère l’action à
l’administration…», raconte-t-il.
Et maintenant?
Roger Dubuis se réjouit donc de retourner dans l’opérationnel, et il ne va pas chômer, bien au contraire. Des projets, il en a en-veux-tu-en-voilà. Administrateur d’un EMS,
il finalise le développement d’une résidence seniors et de
logements protégés. Un segment très prometteur dans un
proche avenir, comme le montre un simple coup d’œil à la
courbe démographique du pays. Président de la coopérative Unilogis, il va s’investir dans la construction d’un
immeuble à Genève, sur un terrain récemment acquis en
droit de superficie; avec la coopérative de L’Ouest, il va
construire un immeuble d’une mixité sociale et générationnelle exemplaire à Crissier, dans le canton de Vaud, mêlant
seniors et étudiants (en santé sociale). Mais l’un de ses
plus importants projets pourrait bien être cette fondation
qu’il souhaite créer, et qui serait bien dotée financièrement
en vue de prêter des fonds propres aux nouvelles coopératives qui se lancent dans leur premier projet, et qui
manquent souvent des moyens financiers initiaux pour
réaliser leur rêve.
Et par dessus tout, il va continuer à entretenir son
réseau de connaissances et d’amitiés, que ce soit par le
travail ou dans ses loisirs, embusqué derrière quelque
rocher valaisan lors d’une de ces chasses qu’il affectionne
pour le sport et la nature; ou assis au fond de quelque
carnotzet, après une longue marche en raquettes, en trinquant à l’amitié avec une petite Arvine ou un Cornalin à la
gloire d’un bon fromage au lait cru des Alpes. «Finalement
tout est éphémère ici bas, sauf l’amour des siens et l’amitié que l’on sait entretenir», conclut Roger.
Texte et photos: Patrick Clémençon
1
LCAP: loi fédérale encourageant la construction et l’accession
à la propriété.
28
Le billet du président de la section romande de l’ASH
29
Chères lectrices, chers lecteurs,
A l’heure de la lecture de ces quelques lignes, la section romande de l’ASH sera transformée en Association régionale par la volonté de changement de notre association faîtière. Dès lors, quels seront les défis
auxquels cette nouvelle association aura à faire face? Le premier sera d’affirmer une politique encore plus
indépendante en faveur du logement coopératif en Suisse romande. Pour ce faire, notre comité a déjà
approuvé plusieurs mesures visant à l’amélioration de la visibilité de notre mouvement et ceci en collaboration avec la Revue Habitation. Cette indépendance nous permettra d’être encore plus proche de nos
membres, dont le nombre augmente régulièrement, et de les accompagner dans leurs projets de création
de logements ou de rénovation d’immeubles. Afin de soutenir notre particularisme linguistique et culturel,
nous avons pris toutes les mesures actuellement possibles pour que nous soyons représentés au sein des
organes dirigeants de notre association faîtière et des fonds qui lui sont attachés (Fonds de Solidarité,
Fonds de Roulement, Fondation Solinvest). Nous avons également nos délégués au sein de Féderhabitation et de la CCL. Ainsi, nous sommes en mesure de recueillir toutes les informations nécessaires à notre
action et d’appuyer les demandes d’aide qui sont impératives à nos membres pour leurs réalisations.
Notre deuxième objectif sera d’introduire des modules de formation pour les présidents et les membres
de comité débouchant sur un certificat. La gestion des coopératives devenant de plus en plus compliquée
par la multiplication des lois et règlements, nous devons constater que la seule bonne volonté n’est plus
suffisante pour assumer celle-ci.
Notre troisième but à atteindre, durant ces prochains exercices, sera d’améliorer plus encore nos contacts
avec les collectivités publiques ainsi qu’avec le monde politique. La pénurie croissante de logements n’est
pas prête de s’éteindre. Au contraire, nous constatons qu’elle s’étend déjà hors de l’arc lémanique et que
le littoral neuchâtelois et la région fribourgeoise n’échappent plus à cette problématique. Nous nous
devons d’être présents dans ces zones afin d’apporter notre contribution aux tentatives de solutions à ce
problème lancinant. Le décalage total entre le prix du marché et les moyens financiers des locataires
s’écartant de plus en plus, le recours à des structures telles que celles que nous proposons deviendra un
outil à disposition du pouvoir politique pour faire face à ses obligations.
Notre quatrième objectif sera d’être très présent auprès des coopératives qui éprouvent des difficultés de
gestion. Celles-ci se trouvent principalement en marge des zones à fort développement. Notre devoir est
de porter toute l’assistance nécessaire à ces membres afin que les logements dont elles s’occupent ne
repartent pas dans le milieu spéculatif. Dans ce cadre, nous pourrons proposer également des possibilités
de synergie voire de fusions qui nous semblent parfois nécessaires afin de mieux maîtriser leur gestion.
Si notre comité et son bureau sont parfaitement à même de mener à bien ces objectifs, nous devrons
malheureusement remplacer notre secrétaire général, Monsieur Roger DUBUIS, qui a choisi d’orienter
différemment sa carrière. Qu’il trouve ici l’expression de notre gratitude pour tout le travail accompli.
Je vous souhaite, à tous, un excellent été.
Francis-Michel MEYRAT
ASH
HABITATION JUIN 2011
Fonds de solidarité: activités 2010
Les demandes de prêts ont diminué et les liquidités de la Fondation ont à nouveau augmenté.
Le Fonds de solidarité est donc un peu mieux armé face à une éventuelle augmentation des
demandes de prêts après la hausse attendue des taux d’intérêts.
Durant l’exercice 2010, le Conseil
de fondation s’est réuni pour quatre
séances ordinaires et y a traité principalement
d’affaires
statutaires
comme, par exemple, l’acceptation
des comptes et du budget, le traitement de demandes de prêts et de
diverses contributions, ainsi que la
gestion des prêts. L’évaluation des
risques prescrite par la loi depuis 2008
n’a pas été, contrairement à l’année
précédente, effectuée dans le cadre
d’un point spécial de l’ordre du jour
d’une séance du conseil de fondation,
mais à l’occasion de la discussion des
diverses affaires. Il n’a pas fait l’objet
d’une documentation écrite. Mais les
provisions et mesures nécessaires ont
été respectivement faites et mises en
œuvre. Le conseil de fondation a
approuvé au total huit demandes de
prêt pour un montant global de 4.47
millions de francs et trois requêtes
pour une contribution au sens de l’extension du but. Une contribution de
5000 francs a été accordée à Caritas
après le séisme catastrophique à Haïti.
C’est la deuxième fois qu’une contribution est accordée pour aider un projet à l’étranger. Comme par le passé,
une information a été donnée dans la
revue de l’Association habitation au
sujet du mouvement et de l’état des
contributions volontaires.
L’extension du but existe depuis
cinq ans maintenant et il permet à la
fondation, en complément de l’octroi
des prêts portant sur les projets de
construction des membres de l’ASH,
de servir des contributions dans certaines limites. Pour ces tâches, la fondation dispose en tout et au maximum
de la moitié des recettes nettes sur les
intérêts de l’année précédente, ce qui
équivalait en gros en 2010 à 166 000
francs; sur cette somme, 10 pour cent
au plus peuvent soutenir un projet
dans un pays en développement ou
émergeant. Le total des contributions
ayant atteint 24 000 francs, les limites
précitées n’ont de loin pas été
atteintes. Ces montants ne sont pas
cumulables et ne peuvent donc être
reportés sur l’année suivante. Depuis
la réalisation de l’extension du but, 24
projets ont déjà bénéficié d’un appui
sous forme de contribution, mais deux
seulement hors de Suisse. Les statuts
obligent la fondation à informer précisément sur l’utilisation des fonds dans
l’esprit de l’extension du but. Cette
année encore, nous répondons à cette
exigence à la fin du présent rapport.
Les contributions faites dans ce cadre
nous permettent d’encourager à
grande échelle la construction de l’habitat de coopérative et d’utilité
publique.
Les demandes de prêts ont diminué, notamment parce que nombre de
membres de l’ASH ont voulu bénéficier des chances offertes par des taux
d’intérêt très bas à court terme sur le
marché des capitaux et remettre à
plus tard la planification d’une stabilité
à long terme. De plus, certaines coopératives ont renoncé à un prêt qui
leur avait déjà été accordé; d’autres
ont remboursé prématurément leurs
prêts grâce à de fortes liquidités.
Même si neuf prêts accordés attendent
toujours leur paiement, les liquidités
de la Fondation Fonds de solidarité
ont à nouveau augmenté. Ainsi
sommes-nous un peu mieux armés
face à une éventuelle augmentation
des demandes de prêts après la
hausse attendue des taux d’intérêts.
Il nous arrive d’entendre parfois à la
Fondation que l’argent du Fond de
solidarité n’est destiné qu’aux coopératives qui ne vont pas bien. Mais
cette allégation n’est pas correcte.
Les moyens du Fonds de solidarité
peuvent être mis à disposition de tous
les membres de l’ASH. La solidarité ne
représente pas seulement un flux
allant du «riche» au «pauvre», même si
la Fondation assume sans autre cette
fonction. La solidarité est simple
lorsqu’intervient une aide réciproque.
Et même lorsqu’une «riche» coopérative reçoit de l’argent du Fonds de
solidarité, elle fournit également une
contribution sous forme d’intérêts, qui
bénéficie à tout le monde au lieu d’aller garnir les caisses d’une banque
quelconque.
La fondation clôture ses comptes
par un excédent de recettes de 1.4
million de francs, ce qui représente
son meilleur résultat depuis qu’elle est
juridiquement autonome. Ceci est
imputable en particulier à un don de la
«Verband genossenschaftlicher Bauund Industrieunternehmungen VGB»,
don qui a été décidé par ses membres
à l’occasion de la liquidation de leur
association. (Extrait de l’avant-propos
de Monsieur Théo Meyer, président du
Conseil de fondation)
Le rapport annuel 2010 peut être
commandé auprès de l’Association
Suisse pour l’Habitat ASH, Bucheggstrasse 109, case postale, 8042 Zurich.
Les projets romands aidés
en 2010
Au cours de l’année 2010, le
conseil de fondation a accordé huit
prêts d’un montant total de 4.47 millions de francs pour divers projets de
construction répartis dans toutes les
régions de notre pays. Ces prêts ont
entraîné des investissements dans de
nouvelles bâtisses, des acquisitions
ou rénovations pour près de 49 millions de francs. Les projets mention-
30
31
nés sont présentés dans le texte qui
suit, illustré par quelques photographies. Ils témoignent de la diversité
des activités déployées par nos
membres et des problèmes qui se
posent à ceux-ci.
La Société coopérative immobilière de Saignelégier dans le canton
du Jura construit un nouvel immeuble
comptant 14 logements. Le terrain
nécessaire à cet effet, qui permet également l’aménagement de places de
jeu, a été acquis auprès de la commune à un prix nettement inférieur aux
conditions du marché. La coopérative
avait érigé un bâtiment identique
quelques années auparavant, de sorte
que pour le nouveau projet, il a simplement fallu tenir compte des prescriptions modifiées depuis lors. Une
contribution à fonds perdu de la commune permet à la coopérative de fixer
les loyers au même niveau que ceux
du bâtiment déjà existant. Le Fonds
de solidarité a accordé un prêt de
420 000 francs pour ce projet.
La récente Société coopérative
d’habitation huit et demi à Bernex
s’est fixé pour but d’assainir 21
anciens studios et 5 chambres du personnel soignant de l’Hôpital de Loëx
et d’y créer à la place dix nouveaux
logements dans trois bâtiments locatifs. L’Hôpital de Loëx est situé à environ cinq kilomètres du centre de la
ville de Genève, dans une boucle du
Rhône et dans un environnement agricole. Le terrain appartient au canton
de Genève et sera remis en droit de
superficie à la coopérative. Les bâtiments ne sont pas excavés; la différence de niveau existant dans les
logements demeure. En dépit du
cachet un peu spécial des bâtiments,
les nouveaux appartements devraient
se louer sans problème, surtout en raison de la pénurie de logements aiguë
que connaît Genève. La Fondation
Fonds de solidarité de l’ASH soutient
ce projet par un prêt de 260 000
francs.
Au centre de la ville de Monthey en
Valais, la Fondation l’Artisane nouvelle réalise une construction comportant 16 logements locatifs, un
centre de jour et un centre de santé
intercommunal. Le Bas-Valais situé à
la frontière de Vaud enregistre un fort
afflux de nouveaux habitants provenant de la région genevoise. Durant
les années passées, Monthey a donc
connu une intense activité de
construction. Alors que jusqu’en l’an
2000, les taux de vacance des logements de cette région étaient nettement supérieurs à quatre pour cent, la
situation s’est fortement apaisée sur le
marché et l’on se dirige même vers
une pénurie. Le centre de jour sera
exploité par la commune, alors que le
centre de santé reste propriété de la
fondation; un contrat de bail de longue
durée a été conclu avec les exploitants. Les deux institutions ont été
développées pour les besoins de
divers utilisateurs et doivent être affectées à des familles, personnes âgées
et handicapés. Avec cette offre diversifiée, la construction doit gagner en
attractivité. La Fondation Fonds de
solidarité participe à l’opération par un
prêt de 480 000 francs.
Dans le cadre de l’extension du but
de la fondation réalisée avec effet au
1er janvier 2005, l’activité de la Fondation Fonds de solidarité de l’ASH ne se
limite plus exclusivement à l’octroi de
prêts en rapport avec le financement
ASH
HABITATION JUIN 2011
direct d’un projet de construction en
Suisse. La Fondation peut désormais,
moyennant respect de conditions
claires, soutenir des projets où est
favorisée indirectement la construction de logements sociaux et coopératifs. Il est même possible, mais dans
une mesure très modeste, d’apporter
un appui à des projets dans des pays
nouvellement industrialisés et en
développement. Durant l’année sous
examen, la Fondation a fait usage de
ces nouvelles possibilités et nous présentons ci-dessous les trois projets
qu’elle a soutenus financièrement.
Pour la deuxième fois depuis 2005
(à l’époque il s’agissait de la reconstruction de logements après le tsunami
qui avait frappé le Sri Lanka), le conseil
de fondation a fourni son appui à un
projet à l’étranger, en février 2010. A la
condition clairement formulée de favoriser la reconstruction, en particulier la
création de logements et de bâtiments
locatifs en coopérative, le Fonds de
solidarité a versé à Caritas un montant
de 5000 francs après le séisme catastrophique qui a frappé Haïti.
Pour diverses raisons, une coopérative du canton du Jura a rencontré
des difficultés, et ceci a exigé en
urgence un assainissement financier.
Heureusement, une personnalité compétente s’est déclarée disposée à
exécuter cette opération. Pour ce
faire, il est nécessaire que dans un
esprit de symétrie des sacrifices, l’Office fédéral du logement OFL et
diverses banques amortissent en partie des avoirs ouverts. La Fondation
Fonds de solidarité était prête à financer à l’occasion de cet assainissement
50 heures de consultation au maximum et a versé durant l’année sous
rapport un montant de 4000 francs à
cette fin.
L’évolution comparative des dons
en 2009-2010.
Les demandes de prêts et de
contributions doivent être adressées à
l’Association Suisse pour l’Habitat
ASH, Bucheggstrasse 109, case postale, 8042 Zurich.
La Cigüe à l’avant-garde
Le premier label Minergie-P-Eco délivré par le canton de Genève revient
à une coopérative d’habitation!
A Genève, où le taux de logements
vacants est dramatiquement bas
depuis belle lurette, les jeunes en formation et en particulier les étudiants
ont toutes les peines du monde à
trouver un logement à loyer abordable. Fondée en 1986 à Genève, la
coopérative de logement pour personnes en formation La Cigüe tente
d’y remédier tant bien que mal et loue
actuellement près de 400 chambres
dans plusieurs immeubles éparpillés
en ville. La Cigüe est la plupart du
temps elle-même locataire des logements qu’elle met à disposition des
personnes en formation, mais elle
construit ou rénove également ses
propres immeubles d’habitation. Les
locataires disposent en général d’une
chambre à très bon prix et partagent
salles de bain, cuisines et locaux collectifs. Les jeunes locataires parti-
cipent activement à la gestion de la
coopérative.
En 2007, la Fondation pour la promotion du logement bon marché et de
l’habitat coopératif (FPLC) a accordé
un droit de superficie à La Cigüe pour
construire un immeuble à la rue des
Pavillons, à deux pas de l’Université,
sur une parcelle qui fait partie d’un îlot
datant de 1910. Le nouveau bâtiment
comprend 40 chambres réparties sur
huit appartements de quatre à six
chambres avec séjour-cuisine et salles
de bains communes, qui sont autant
de duplex, dont les séjours se situent
au même niveau pour favoriser la
convivialité et les chambres individuelles se trouvent aux étages inférieurs et supérieurs, plus calmes. Les
dalles et les plafonds en béton apparent contrastent avec les murs blancs
des pièces et les murs aux tons
Texte: Jacques Ribaux
32
33
chauds jaune et orange des couloirs et
des cages d’escaliers. Au rez-dechaussée, on trouve deux commerces
ouverts sur la rue et, au sous-sol, les
locaux techniques, les caves et les
buanderies ainsi qu’une salle de réunion pouvant accueillir près de 50 personnes.
A la pointe de l’écologie
constructive
Non seulement l’immeuble est
équipé d’une ventilation contrôlée à
double-flux avec récupérateur de
chaleur, mais également d’une chaudière à bois avec citerne à pellets.
Qui plus est, des panneaux solaires
thermiques permettent de préchauffer l’eau sanitaire à hauteur de 50%
des besoins annuels. Mais il y a
mieux: les matériaux de construction
ont bien évidemment été choisis pour
réduire au maximum leur impact de
production sur l’environnement, raison pour laquelle le maître d’ouvrage
a choisi la fibre de bois insufflée en
guise d’isolant et a opté pour du
béton composé notamment d’agrégats recyclés. Et maintenant, la cerise
sur le gâteau: tous les équipements
électroménagers sont de classe A ou
A+!
Visite guidée et fête dans la
rue des Pavillons
Le 6 juin 2011, l’Agence Minergie
romande a organisé un séminaire à
Uni-Mail à l’occasion de la remise du
label Minergie-P-Eco, avant d’emmener une bonne quarantaine de curieux
en visite sur les lieux, pour une visite
commentée de concert par les architectes de l’Atelier Face-à-Face et par
Guillaume Käser, président de La
Cigüe. Un président d’ailleurs aussi
rayonnant qu’habile orateur, puisqu’il
n’avait pas manqué dans son discours
à Uni-Mail de relever la discrète incohérence de la stratégie cantonale de
subventionnement, qui soutient Minergie et Minergie-P, mais pas Eco… Une
petite pique bien placée à l’intention
du directeur du service (cantonal) de
l’énergie, Olivier Epelly, qui a promis
d’y remédier en temps voulu.
Ce beau projet n’aurait jamais vu le
jour sans la générosité d’un propriétaire sensible à la crise du logement
estudiantin, qui a cédé à prix honorable sa parcelle à la FPLC, et au
coup de pouce de la Fondation du
Fonds de Solidarité de l’Association
Suisse pour l’Habitat (ASH) qui a soutenu la réalisation en octroyant un
prêt de CHF 240 000.–. Et bien
entendu à la clairvoyance et à l’ingéniosité des architectes de l’Atelier
Face à Face qui ont magistralement
interprété un cahier des charges très
exigeant. Tout ce que vous avez tou-
jours voulu savoir sur La Cigüe, mais
que vous n’avez jamais osé demander: http://www.cigue.ch.
Textes et photos: Patrick Clémençon
Quelques chiffres
SBP: 1425 m2
Volume SIA: 5250 m3
Prix total CFC 2:
CHF 3 450 000.–
Prix m3 SIA (CFC 2):
CHF 657.–/m3
La configuration des duplex, avec à gauche le plan d’étage des chambres
et à droite le plan d’étage des séjours/cuisines.
ASH
HABITATION JUIN 2011
Polémique en pleine crise du logement à Zurich
L’Association des propriétaires fonciers zurichois s’attaque à la promotion du logement
de la ville de Zurich et estime qu’au lieu de promouvoir les constructions de coopératives,
il faudrait fournir une aide subjective au moyen de bons de logement. Vive réaction de
l’Association régionale de l’ASH.
En avril dernier, l’Association des
propriétaires fonciers a lancé un pavé
dans la mare de la pénurie du logement qui règne à Zurich en publiant
les résultats d’une étude remettant en
question l’efficacité des mesures
prises par les autorités pour encourager la construction de logements.
Ces résultats s’appuient sur une
étude commandée par un collaborateur de la Banque cantonale zurichoise, Marco Salvi. Ce dernier prétend notamment que la ville de Zurich
subventionne les locataires des coopératives d’habitation à hauteur de
CHF 210 millions par année. Un
chiffre que l’ASH réfute, estimant
d’une part que l’étude est non différenciée, non documentable et insoutenable, et d’autre part que les
chiffres cités par l’étude partent du
fait que toutes les coopératives d’habitation seraient subventionnées et
que tous leurs immeubles seraient
construits sur du terrain appartenant
à la ville de Zurich. Ce qui est évidemment loin d’être le cas. Qui plus est,
l’auteur de l’étude incriminée n’aurait
pas pris en considération une étude
mandatée entre autres par la Direction de l’économie publique au sujet
des effets et des avantages de la promotion du logement. Or cette étude
était parvenue à un résultat favorable
et constatait par ailleurs que l’aide
subjective coûtait plus cher et était
moins durable que la promotion de
constructions de coopératives.
Peter Schmid, président de la section zurichoise de l’ASH, répond à la
polémique lancée dans les médias en
mettant les points sur les i. Pour commencer, il rappelle que moins de la
moitié des terrains appartenant aux
coopératives appartenaient à la ville de
Zurich et que les nouveaux immeubles
qu’elles ont construits ces dix dernières années se trouvent sur des terrains qui ont été dûment achetés et
soutirés à la spéculation immobilière…
pour le plus grand bien de la population zurichoise qui a grand besoin de
logements à loyers abordables. Il précise ensuite que moins de 5% des
appartements des coopératives d’habitation étaient «subventionnés», pour
un montant d’environ 5 millions de
francs par année, et que ce subventionnement permettait à la Ville d’économiser plus du double en prestations
sociales et complémentaires, soit plus
de 10 millions de francs par année!
Très remonté, Peter Schmid poursuit sa harangue en rappelant que
bon nombre de droits de superficie
octroyés par la Ville ne constituaient
de fait pas des subventions, car la
valeur foncière en droit de superficie
est en général inférieure à la valeur
marchande d’un bien foncier. Qui
plus est, la ville de Zurich octroie aux
coopératives d’habitation une réversion du bien nettement moins favorable que ce qui est en usage pour les
droits de construire privés, tout en
exigeant des prestations supplémentaires (surface d’utilisation publique,
restrictions des conditions de location, etc.), ce qui fait qu’au total, les
coûts des droits de superficie frisent
ceux du marché. En fait, le seul élément d’aide au logement ainsi obtenu,
c’est que les coopératives d’habitation ont ainsi une petite chance d’acquérir un terrain, Punkt Schluss!
Quand on sait en outre: qu’une
étude réalisée en 2001 par l’office
des statistiques du canton de Zurich
montrait clairement que l’utilité de
l’aide au logement dépassait les
coûts engendrés; que les logements
des coopératives d’habitation étaient
occupés majoritairement par des
ménages ou des seniors à faibles et
moyens revenus, ce qui contribue à la
mixité sociale urbaine et permet de
lutter contre la rampante ségrégation;
et que les loyers pratiqués par les
coopératives d’habitation sont inférieurs à ceux du marché pour la
bonne et simple raison que les logements sont loués à prix coûtant et
constituent un (petit) frein à la spéculation immobilière… quand on sait
tout cela, on ne peut que se dire que
l’attaque de l’Association des propriétaires fonciers via les médias est
totalement infondée et relève plus du
marketing politique de bas étage que
d’un dialogue constructif pour tenter
de remédier à la pénurie, bien réelle,
du logement.
Texte: Patrick Clémençon
CHRONIQUE
POLITIQUE
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Stephan Schwitter,
directeur de l’ASH.
L’ASH et l’amélioration des conditions cadre politiques
pour les sociétés coopératives d’habitation
Le rapport annuel bilingue de l’ASH est joint à cette édition d’Habitation. Il résume brièvement
les activités de la 91e année d’existence de l’Association. Fait réjouissant: l’ASH a de nouveau
grandi. Mais que l’on ne s’y trompe pas, la construction de logements d’utilité publique stagne
dans son ensemble.
En 2010, l’ASH a gagné net 18 nouveaux membres
actifs, des sociétés coopératives d’habitation, et son parc
immobilier total a augmenté tous membres confondus de
1760 logements. Mais la branche perd malgré tout du terrain depuis des lustres. Et pourtant, le secteur de la
construction n’a guère été touché par la récente récession. La production de nouveaux logements a été durablement élevée, la demande d’habitations ininterrompue.
D’un côté, la surface moyenne d’habitation par personne a
continué d’augmenter, et de l’autre côté, la population de
notre pays a augmenté encore plus rapidement par le
biais de l’immigration et d’une bonne situation économique. Avec une offre insuffisante et des prix qui prennent
l’ascenseur, la situation sur le marché immobilier devient
critique, surtout dans les centres urbains et les sites privilégiés. Et c’est précisément dans ces zones-là que le
manque de logements de qualité à loyer abordable se fait
le plus méchamment sentir et où progresse une sournoise
ségrégation de la population. Dans ces secteurs, il est
devenu quasi impossible pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique de réaliser des projets à cause des prix exorbitants des terrains constructibles, et du coup, la part de
marché immobilier des coopératives d’habitation baisse
sans cesse. Et le fait que la Confédération ait limité les
moyens de l’aide au logement attribués au Fonds de Roulement dans le cadre de son programme de consolidation
n’a rien arrangé.
On en apprend un peu plus à ce sujet dans le rapport
annuel ci-joint. Avec la CCL et les autres sociétés coopératives de cautionnement, le Fonds de Roulement consti-
tue une part essentielle des conditions cadre politiques
pour la progression de la construction de logements d’utilité publique en Suisse. Conformément à son mandat politique, la CCL a été évaluée – avec un bon résultat à la clé
– par l’Office fédéral du logement (OFL), et ce sera le tour
du Fonds de Roulement cette année. Les membres de
l’ASH recevront à ce titre prochainement un questionnaire
qui doit servir à recueillir leurs expériences et leurs opinions au sujet de cet instrument de soutien destiné aux
maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Tous les membres de
l’ASH sont instamment priés de participer à cette enquête
en donnant réponse dans les délais impartis. L’enjeu est
de taille et l’évaluation de l’OFL sera déterminante en vue
d’optimiser cet outil et pour le développement du Fonds
de Roulement par les instances politiques concernées.
D’autres champs d’action susceptibles d’améliorer les
conditions cadre politiques pour les maîtres d’ouvrage
d’utilité publique se trouvent notamment dans l’aménagement du territoire, la politique fiscale et la régulation des
normes constructives. L’ASH et ses associations régionales vont devoir s’engager avec plus de vigueur, si elles
veulent assurer l’avenir des maîtres d’ouvrage d’utilité
publique. Et c’est bien dans cette optique que l’ASH, en
tant qu’association faîtière, prestataire de services et
réseau de compétences souhaite jouer un rôle prépondérant dans le partenariat avec les acteurs de la construction
de logements d’utilité publique en Suisse.
Stephan Schwitter
trad. PC
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Habitation est une revue trimestrielle spécialisée dans l’architecture et l’urbanisme, dans les constructions de maîtres
d’ouvrage d’utilité publique et dans la politique du logement. Interviews, portraits, chroniques et dossiers spéciaux documentent et illustrent les réalisations architecturales remarquables des coopératives de construction, révèlent les tendances et l’évolution des techniques constructives, et présentent les services de l’Association suisse des coopératives
d’habitation (ASH).
Tirage moyen: 3500 exemplaires • Parutions: 4 x an (mi-mars, mi-juin, mi-septembre, mi-décembre) • Graphisme, prépresse et impression: imprimerie Saint-Paul, Fribourg • Diffusion: à 3400 abonnés, répartis dans tous les cantons de
Suisse romande • Lectorat: membres de coopératives d’habitation affiliées à l’ASH, architectes, urbanistes, autorités
publiques, maîtres d’ouvrage d’utilité publique.
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Patrick Clémençon • Rédaction: rte du Grand-Torry 29, CH-1700 Fribourg, tél. 026 466 18 68, redaction@habitation.ch,
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Avec le soutien de l’Office fédéral du logement (OFL) et de l’ASH romande.
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