Rérumqus FRANÇAIS - - Banque de données en santé publique

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REFUBLICUE FRANCAISE
Minister
de l'emploi, du travail
: et da la cohésion sociale
| Ministero des solidantés, |
: dela santé et de la famille:
. Ministère de la parité
: et de l'égalité professionnelle :
Direction Régionale
des Affaires
Sanitaires et Sociales
de Bretagne
LA QUALITE DE L'HABITAT
EN BRETAGNE :
QUELS ENJEUX
POUR LA SANTE ?
JOURNEE REGIONALE
DU & JANVIER 2004
A RENNES
Liberté « Egalité « Fraternité
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Actes de la journée régionale organisée par la DRASS et la DRE de Bretagne
qui s’est tenue le 8 janvier 2004
à l’Institut de Formation en Soins Infirmiers du CH Guillaume Régnier à Rennes
Mode d’emploi :
Aux documents relatifs aux différentes communications, ont été jointes des notes techniques que les intervenants
ont bien voulu nous transmettre. Nous les en remercions.
SOMMAIRE
Liste des participants
Communications en séance pléniere
> Ouverture de la journée
M. Andrea, directeur régional des affaires sanitaires et sociales
M. Lelarge, directeur régional de l’équipement
> Le plan d’action de lutte contre l’habitat indigne
Mme Nancy Bouché, inspectrice générale de l’équipement
M. Didier Louis, ingénieur du génie sanitaire
à la Direction Générale de la Santé
> Les politiques d’amélioration de l’habitat privé
M. Michel Polge, Directeur technique de 1” Agence nationale
pour l’amélioration de habitat
> Les contaminants de l’air intérieur et les risques sanitaires
Mme Martine Ott, conseillère médicale en environnement intérieur
> Les habitants et leur espace de vie : quelles participations ?
Dr Pierre Larcher, Direction générale de l’action sociale
}> L'information sur les immeubles lors des transactions immobilières
Me Jean-Marie Delpérier, conseil régional des notaires de Rennes
> L'intervention des opérateurs sur le parc de logements privés
M. Xavier Benoist, Fédération nationale des Pact Arim
Comptes-rendus des ateliers
> Atelier 1 —
Politiques publiques et outils d’intervention :
quelles procédures institutionnelles ?
> Atelier 2—
Repérage et connaissances des habitats dégradés :
quels dispositifs, quelles observations ?
> Atelier 3 —
Le róle des acteurs : signalement, prévention, travail en réseaux
En guise de conclusion : bilan et perspectives
Annexes
> « La gestion des risques sanitaires liés à l’habitat à Rennes »
SCHS Ville de Rennes
> « Insalubrité, indécence, péril. »
PACT de Y Ain
p. 5
p. 63
p. 91
p. 97
p. 103
p. 117
p. 133
p. 141
p. 145
p. 147
p. 153
JOURNEE HABITAT-SANTE DU 8 Janvier 2004 - IFS] G. Rénier
Liste des participants
NOM Prénom Organisme Ville Département
AGAESSE Paol ATD Quart Monde - ACSA |RENNES 35
ALLAIN Thierry DRASS RENNES , 65
ARGOUARCCH Martine ANAH QUIMPER 29
AUFFRET Dominique DDE 56 VANNES 56
BALANNEC CLCV ST MALO 35
BARBIER Marie-Odile DDASS 56 VANNES 56
BARBIER Francois DDASS 29 QUIMPER 29
BARRE Marie-Annick CG 35 RENNES 35
BASTOS Brigitte CCAS Fougères FOUGERES 35
BESCOND Christian DDE 56 VANNES 56
BOISSEL Françoise SCHS Rennes RENNES 35
BOUCHE Nancy Ministère Equipement PARIS 75
BRAS-DENIS Annie AROHLM RENNES 35
BROHAN Cécile CH Redon REDON 35
BUISSET Jean-Michel DDASS 35 RENNES 35
BURGEVIN CG 35 RENNES 35
BUSSARD Chantal CGL RENNES 35
CABILLIC DDASS 56 VANNES 56
CATTANIA Michelle AIVS RENNES 35
CAUMARTIN Muriele CCAS Redon REDON 35
CHOMEL Augustin ADIL 56 VANNES 56
COCHERIE Roger CGL RENNES 35
CORBEL PACT ARIM PARIS 75
CORDROC'H Michel DDE 29 QUIMPER 29
CORRE Gilles Ville Rennes RENNES 35
COURTIN PACT ARIM VANNES 56
CRUBLET Daniel Ville Lorient LORIENT 56
DANTON Gaëlle DDASS 35 RENNES 35
DELOURME Christiane CAF 35 RENNES 35
JOURNEE HABITAT-SANTE DU 8 Janvier 2004 - IFSI G. Rénier
Liste des participants
NOM Prénom Organisme Ville Département
DELPERIER Jean-Marie Cons Reg Notaires RENNES 35
DERRIEN Roger DDE 29 QUIMPER 29
DINET Marielle CH Plémet LOUDEAC 22
DUFEIL Patrick DRE RENNES 35
DUPUIS-BELAIR Nicole DRASS RENNES 35
EGU Annie ULYSSE 35 RENNES 35
ENFRIN DDASS 35 RENNES 35
FAUCONNIER Martine DRASS 35 RENNES 35
FROUX Didier DDE 22 ST BRIEUC 22
GAUBERT Mado CAF 35 RENNES 35
GEFROY Aline CH Redon REDON 35
GERMAN Joélle CCAS St Brieuc ST BRIEUC 22
GOUTTEBEL Pascal Habitat et Développement | RENNES 35
GRALL Béatrice DRASS 35 RENNES 35
GUEGUEN Lucien DRASS 44 NANTES 44
GUILLOU Jacky DDASS 49 ANGERS 49
GUILLOU Jean-Pierre DDE 29 QUIMPER 29
GUIMBART Philippe DRE RENNES 35
HAREL Joseph DRE RENNES 35
HAUTBOIS Yannick CIELE RENNES 35
HELIGON Yasmina CLCV RENNES 35
HULIN Catherine CAF 22 ST BRIEUC 22
JAN Jacqueline CAF 35 RENNES 35
JANCHERE Jacques PACT ARIM ST BRIEUC 22
JARDOT Florele CCAS Landerneau LANDERNEAU 29
JESTIN Madeleine CES Rennes RENNES 35
JEZEQUEL Daniele CH Landerneau LANDERNEAU 29
JOURDREN Alain SCHS Rennes RENNES 35
KERLEROUX Christian CU Brest BREST 29
JOURNEE HABITAT-SANTE DU 8 Janvier 2004 - IFSi G. Rénier
Liste des participants
NOM Prénom Organisme Ville Département
KERRAND Thérèse MCE / UDAF RENNES 35
LALANNE Michel DRE RENNES 35
LALLEMENT Anne-Marie ATD Quart Monde RENNES 35
LANCHON DDASS 35 RENNES 35
LARCHER Pierre DGAS PARIS 75
LARVOR Sylvie CH Landerneau LANDERNEAU 29
LASSON Hélène Ville Fougères FOUGERES 35
LE BEC Jacques CU Brest BREST 29
LE BRIS Marie-Cécile CAF 22 ST BRIEUC 22
LE BRIS Sophie SCHS Rennes RENNES 35
LE GUEN CG 35 RENNES ‚35
LECOQ Régis DRASS 44 NANTES 44
LEGROS Michel ENSP RENNES 35
LELIEVRE Marie-Claude CLIC Rennes RENNES 35
LEMASSON Jacques DDE 35 RENNES 35
LEPEINTRE M-M CDAS 35 RENNES 35
LOISEAU Christelle CDAS 35 JANZE 35
LOUIS Didier DGS PARIS 75
MAISONNEUVE Bruno ML Pays de Vilaine VITRE 35
MARCHAND Daniel DRASS 35 RENNES 35
MAYOL Marie-Hélène CAF 35 RENNES 35
MENGUY Bernard Géobiologue VANNES 56
MERRER Philippe DIAG 35 FOUGERES 35
MONFORT Charles PACT ARIM ST BRIEUC 22
MORICE Philippe PACT ARIM ST BRIEUC 22
MOUSSET Florence DDASS 56 VANNES 56
NICOT DRE RENNES 35
NOYON Claudine DDASS 29 QUIMPER 29
OTT Martine CHU Strasbourg STRASBOURG 67
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JOURNEE HABITAT-SANTE DU 8 Janvier 2004 - IFSi G. Rénier
Liste des participants
NOM Prénom Organisme Ville Département
PALLEC Danielle CPAM 35 RENNES 35
PEIGNER Patrick DDASS 49 ANGERS 49
PHILIPPON Patrick PACT ARIM ST BRIEUC 22
PLEMEVAUX Joëlle Réseau Ville Hôpi RENNES 35
PLIVIER Maurice Secours Catholique QUIMPER 29
PLOUHINEC Jean-Luc DDASS 29 QUIMPER 29
POLGE Michel ANAH PARIS 75
POUCHARD Michel CES Rennes RENNES 35
PRUDHOMME DDASS 35 RENNES 35
RENAULT Monique ANAH RENNES 35
ROBERT Cécile DDASS 22 ST BRIEUC 22
ROBERT Sandrine AIDES RENNES 35
SAUVAGE André Université Rennes 2 RENNES 35
SOHIER Nathalie CDAS 35 ST MALO 35
SOUVAYRE Marc PACT ARIM QUIMPER 29
SUIRE Philippe DRE RENNES 35
TACUSSEL Didier Université Rennes 2 RENNES 35
TERTRAIS Sébastien ULYSSE 35 RENNES 35
THOMAS Céline CH Plémet LOUDEAC 22
TRICHARD Claude ANAH VANNES 56
WRONSKI Claire CH Fougeres FOUGERES 35
XXX Lydie Université Rennes 2 RENNES 35
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Intervention de M. Jean-José ANDREA
Madame, Monsieur, bonjour, je vous remercie d’étre venus nombreux a cette journée sur le théme
« la qualité de l’habitat, quels enjeux pour la santé ? ». Avec mon collègue de la DRE, nous avons
souhaité organiser cette journée dans le contexte suivant :
Au niveau national
- la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions qui reste dans le contexte actuel
d’une brûlante actualité s’agissant du logement ;
- la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain qui traite de
l’habitat dégradé et de la protection de ses occupants ;
et au niveau régional :
- le programme régional d'accès à la prévention et aux soins de seconde génération arrêté par
Madame la Préfète de région le 30 juillet demier qui met l’accent sur l’environnement proche de
la personne, particulièrement celle qui habite dans des logements dégradés et dont l’état de santé
nécessite un certain nombre de conditions minimum de logement, de revenus et de lien social ;
- l’organisation en juin 2002 d’un atelier santé environnement sur le thème de la qualité de l’air
intérieur des locaux d'habitation ; une part mportante de cet atelier était consacrée à la question
du radon auquel comme vous le savez, la population bretonne est particulièrement exposée en
raison de sa géologie puisque 185 morts par cancer du poumon seraient attribuables au radon ;
Mais au-delà du radon, cet atelier traitait de tous les risques sanitaires liés à la qualité de l'air
intérieur, laquelle est bien souvent elle-même très liée à la salubrité générale du logement et au
statut économique des occupants :
e qualité des matériaux,
e entretien,
e ventilation,
e chauffage.
qui se conjuguent pour créer des situations d'humidité, de confinement... induisant des
contaminations biologiques ou chimiques.
L'exposé sur ces pathologies ne va pas être repris aujourd'hui, je voudrais seulement citer celles
pour lesquelles l'air intérieur, donc l'habitat, est considéré comme un déterminant majeur :
e asthme et allergies,
e bronchites et bronchiolites aiguës,
e affections respiratoires chroniques,
e saturnisme infantile.
On sait maintenant, de façon plus précise, que la santé ne relève pas du seul secteur sanitaire (c’est à
dire l’absence de pathologies), mais elle relève aussi d’un état de complet bien être physique,
mental et social. Les milieux de vie (l’habitat, le quartier…) et de travail déficient peuvent générer
des problèmes de santé publique, aussi bien que psychosociaux. Il s’agit bien en fait d’une
dimension globale. La santé n’est pas seulement un état mais un processus, une démarche
dynamique qui souhaite conférer aux populations les moyens d’assurer un plus grand contrôle sur
leur propre santé et d’améliorer celle-ci. Elle est donc perçue comme une ressource de la vie
quotidienne et non comme le but de la vie quotidienne. Il s’agit donc d’un concept positif mettant
en valeur les ressources individuelles et sociales.
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Bien évidemment, la santé incombe :
- aux médecins, aux infirmiéres, aux sages femmes et autres professionnels de santé qui ont pour
mission de prévenir ou soigner les maladies ;
- à ceux qui se préoccupent d’éloigner les agents pathogènes de l’environnement humain et de
réduire les accidents ;
- mais elle relève aussi des planificateurs, des architectes, des enseignants, des employeurs et de
tous ceux qui sont en position d’influer sur l’environnement physique ou social.
Le domaine est donc vaste et fait intervenir de nombreux acteurs issus de différents métiers car il
conjugue à la fois des questions de mode de vie, de santé et de bâti. Chacun travaille dans sa
spécialité, sur un territoire restreint (quartier, pays,.…), dans une approche particulière selon que
l’on est médecin, conseiller en économie, sociale et familiale, association d’aide à domicile,
bénévole associatif. Il y a sans doute lieu d’améliorer les échanges, de rapprocher les domaines de
compétence de chacun pour mutualiser davantage les savoirs.
Les objectifs de la journée sont les suivants :
- mieux faire connaître les effets sur la santé de la vie en habitat malsain ;
- faire réfléchir ensemble des métiers différents, appelés à intervenir de manière complémentaire
dans le domaine de l’habitat pour améliorer les pratiques ;
- amorcer de futures démarches de traitement coordonné de l’habitat indigne.
Une journée interne aux services de l’Etat a déjà permis une première sensibilisation sur cette
question.
Avant de donner la parole à mon collègue DRE, je souhaite remercier :
- les intervenants du Ministère qui vont éclairer le contexte national sur des approches juridiques,
sanitaires et sociales ;
- les acteurs qui voudront bien apporter leur témoignage sur leurs pratiques de terrain.
Jean-José ANDREA
Directeur régional
des affaires sanitaires et sociales
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Intervention de M. Pascal LELARGE
Intervenir dans le domaine de I*habitat nécessitera, pour faire de nouveaux progrès, une approche
davantage « pluridisciplinaire » s’appuyant sur les cultures du social, de l’économie et de
l'urbanisme. Aussi, la nouvelle génération de Programmes Locaux de l’Habitat (PLH), et toute
démarche dans la planification de l'habitat, devra intégrer les différentes dimensions du champ de
l’habitat. Il faudra aussi veiller à ce que l’action publique soit davantage soucieuse de son
efficacité, de son «opérationnalité», et plus à même de s’adapter à l’imprévu.
La complexité de l’habitat rend nécessaire le travail collectif, dans une démarche de progrès, de
façon à fédérer les cultures différentes qui existent dans ce domaine. En effet, les acteurs ne sont pas
en capacité isolément de mobiliser toutes les informations qui leur sont nécessaires. Pour l’aspect
Sanitaire par exemple, l’Equipement est peu ou mal informé : a contrario, d’autres acteurs ne
disposent pas des éléments d'observation et d’analyse des marchés et des territoires.
La planification doit ensuite reposer sur une ingénierie de projet, d’analyse. Les PLH doivent
combiner des éléments démonstratifs, expliciter les impacts des décisions dans l’habitat — c’est le
problème de la cause et des effets. Les moyens dont disposent collectivement les pouvoirs publics
sont très puissants - j'ai eu l’occasion personnellement de le vérifier : FI est possible d’agir à
Péchelle macro sur Poffre et la demande. C’est la responsabilité des élus locaux, de l’Etat et des
opérateurs du logement.
Enfin dans le domaine du « droit au logement », qu’il s’agisse de la salubrité du logement ou qu’il
s'agisse tout simplement du droit à pouvoir « habiter », un enjeu important se dessine autour de
l’information d’autant plus que cela concerne un public qui n’est pas averti. Cette question du
droit, de l’accès 4 information sur les droits, est, pour l”avenir, au moins aussi importante que celle
des « garde fous » réglementaires ou administratifs.
L'organisation avec la DRASS de Bretagne de cette journée d’échange entre différents acteurs
intervenants dans le champ de l’habitat est en ce sens très positive.
Pascal LELARGE
Directeur régional de l’Equipement
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«
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Pôle LHI — mise a jour 20/06/03
L’habitat indigne
Au sens du programme d'action spécifique inclus dans le programme national de lutte contre
les exclusions.
Définition
Le terme "habitat indigne" est un concept politique et non juridique. Il recouvre les formes d’habitat qui
portent atteinte à la dignité humaine : logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est
accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires.
Un bâti est insalubre lorsqu'il est fortement dégradé et qu’il existe des risques pour la santé des personnes
(aussi bien pour les occupants que pour les voisins), et ce du fait de son état ou de ses conditions
d’occupation (depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbains "SRU" du 13 décembre 2000, même les
logements vacants peuvent être déclarés insalubres).
Les immeubles menaçant ruine relèvent de l'habitat indigne lorsqu'ils sont utilisés à des fins d'habitation.
L’habitat indigne ne recouvre pas :
= Les logements inconfortables, c’est-à-dire ne disposant pas des trois éléments de base : salle d’eau,
toilettes intérieures, chauffage :
= Les logements non décents. Pour être décent, un logement doit être doté des éléments le rendant
conforme à l’usage d'habitation. Cette notion de décence est nouvelle et a été créée par la loi SRU.
Cette loi augmente en outre la protection du locataire, qui peut exiger du bailleur une mise en état
de décence de son logement. L’allocation logement ne peut lui être versée que si le logement est
décent. La décence relève du droit locatif et la sanction est du domaine exclusif du juge d’instance.
Un logement insalubre ou menaçant ruine est nécessairement non décent.
Un logement non décent n’est pas nécessairement insalubre.
La lutte contre l’habitat indigne sous-entend l’utilisation d’outils et le recours à des procédures spécifiques :
déclarations d’insalubrité, travaux palliatifs pour éviter l’exposition au plomb des enfants (saturnisme),
arrêtés de péril, injonctions de sécurité dans les hôtels meublés dangereux, lutte contre les différentes
formes d’habitat précaire.
Compétences, responsabilités
La lutte contre cet habitat indigne relève de législations de police (et non d'aménagement), et les
contraventions sont sanctionnées au plan civil et au plan pénal.
Ces polices sont :
= La police générale du maire en matière de sécurité et de salubrité publiques (article L.2212-2 du
code général des collectivités territoriales) : celui-ci est responsable en matière d'hygiène publique
de la ville, et veille à l’application du RSD (Règlement Sanitaire Départemental). Il peut adresser
des injonctions aux contrevenants ;
« La police spéciale du maire en matière d’immeubles menaçant ruine (article L.2224 du Code
Général des Collectivités l'erritoriales, articles L.511-1 et suivants du Code de la Construction et de
l’Habitation)
Le maire est compétent en matière de bâtiments en péril.
Depuis la loi SRU 1i assume également le contrôle de la sécurité des hôtels meublés (article L.123-3 du
CCH), par une police spéciale;
« La police spéciale du préfet en matière d’immeubles et d’îlots insalubres, et de saturnisme. La lutte
contre l’habitat imsalubre (comme celle contre le saturnisme lié à l'habitat) est une compétence de
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Pôle LHI — mise à jour 20/06/03
l’Etat (articles L.1331-26 à L.1331-31 du Code de la santé publique modifiés par la loi SRU). Le
préfet peut déclarer, par arrêté :
> un logement insalubre "irrémédiable” : dans ce cas, les locaux sont interdits à
l’habitation de manière définitive:
> un logement insalubre "remédiable" ; dans ce cas, le préfet prescrit les travaux qui devront
être réalisés par le propriétaire, dans un délai précis; l'arrêté du préfet peut prévoir une
interdiction temporaire à l'habitation. Si les travaux prescrits n’ont pas été exécutés, le
maire, où à défaut, le préfet, procède, après mise en demeure du propriétaire, à l'exécution
d'office des travaux.
La procédure d’insalubrité est instruite par les DDASS (Directions Départementales de l’Action Sociale et
de la Santé) ou les SCHS (Services Communaux d’Hygiène et de Santé) pour le compte de l'Etat, et l’arrêté
d’insalubrité est signé par le Préfet, sur avis conforme du CDH (Comité Départementai d’Hygiène).
La lutte contre les effets néfastes du plomb sur la santé des habitants figure au Code de la Santé Publique
(articles L. 1334-1 et s issus de la loi "exclusions" de 1998) et autorise le Préfet à prescrire -ou exécuter
d’office- les travaux palliatifs.
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RAPPEL DES DIFFERENTS MODES d’ACTION PUBLIQUE POUR LUTTER CONTRE
L’HABITAT VETUSTE
Quatre modes opératoires différents intéressent l’amélioration de l'habitat privé vétuste, qui
concourent à des objectifs communs, mais qui doivent être distingués, car les bases et les effets
juridiques, les processus de déclenchement et les modes opératoires sont spécifiques et ne doivent
pas être confondus : |
- le premier est celui de la loi — code civil, lois bailleurs/locataires
- le second recouvre les moyens de police administrative
- le troisiéme est celui des financements et des actions incitatives
- Ile quatrième relève du mécanisme des opérations d’aménagement foncier
1 - LE CHAMP DU CODE CIVIL ET DES LOIS RELATIVES AUX RAPPORTS LOCATIFS.
Les conditions générales de location (pour un logement vide ou meublé) relévent du code civil; des
lois spécifiques, relatives aux rapports locatifs - loi de 1948, loi de 1989, pour les logements loués
vides, régime spécifique du logement locatif social, complètent le code civil. C’est dans ce champs
qu’est applicable la notion de décence : le logement loué, vide ou meublé, doit être décent, au sens
défini par l’art 187 de la loi SRU et le décret du 30 janvier 2002. Le juge compétent en ces matières
est le juge judiciaire .
Les autorités publiques ne peuvent intervenir directement dans les rapports locatifs et donc imposer
la décence : seuls les locataires et les associations de locataires peuvent agir en la matière et seul le
juge judiciaire est compétent pour statuer : il peut prescrire au bailleur les travaux nécessaires pour
que le logernent soit décent ou réduire le montant du lover. La commission des rapports locatifs
n’est pas, non plus, compétente en la matière. |
Bien évidemment, le locataire qui conteste la décence de son logement ne peut se libérer de ses
obligations locatives et ne peut, évidemment pas suspendre son loyer.
2 — LES LEGISLATIONS DE POLICE.
Ce sont des législations anciennes ( XVII/XTIX° siècle) mises en place pour assurer la sécurité et la
salubrité publiques, qui relèvent de l’ordre public, dont le maintien est l’expression du pouvoir
régalien de l’Etat : ce sont les polices des bâtiments menaçant ruine et de la salubrité des
habitations.
Les mesures de police sont prises à l’encontre des propriétaires — quel que soit leur statut -
occupants ou bailleurs — et que le l’immeuble soit occupé ou non. Ce sont des mesures
individuelles, qui s'imposent personnellement aux propriétaires. Elles constituent des servitudes
d’utilité publique. - |
L'autorité de police compétente, maire ou préfet, selon le cas, et suite à une procédure
contradictoire, prescrit les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre constaté : sécurité ou
salubrité publiques. Ces travaux sont obligatoires, sous peine de travaux effectués d’office par
l’autorité de police, et n’ouvrent aucun droit de délaissement au propriétaire. Celui-ci peut,
évidemment, contester la mesure devant le tribunal administratif.
En 1997, suite à l’effondrement et aux incendies d’immeubles parisiens, le secrétaire d’Etat au
logement a commandé un rapport à l’inspection générale de l’Equipement pour mettre au clair les
outils de lutte contre l’insalubrité et le péril et faire des propositions. Sur la base de ces propositions
les législations relatives à la ruine et à l’insalubrité ont été actualisées et complétées par la loi SRU.
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2.1-LES POLICES DE LA SALUBRITE DES HABITATIONS
Elles relevent des maires et des prefets.
- Le maire exerce une police sanitaire dans le cadre de ses pouvoirs généraux de police (art
L.2212-2 du CGCT) fondée, notamment, sur le réglement sanitaire départemental (lorsqu’il s’agit
de désordres ne touchant pas le gros œuvre des habitations, type entretien pour des raisons
d'hygiène et de salubrité) |
- Le préfet exerce une police spéciale de l’insalubrité des immeubles et des îlots, fondée sur
les art L.1331-26 et suivants du code de la santé publique, tels que réécrits par la loi SRU. La
DDASS (ou le service communal d'hygiène et de santé — SCHS - dans les 208 communes qui en
sont dotées) intervient sur plaintes, autosaisine, ou demande de la commune, procède à une enquête
après visite des lieux, rédige un rapport, qui est présenté au conseil départemental d’hygiène (CDH),
aux fins de signature par le préfet d’un arrêté d’insalubrité, qui peut être qualifié de remédiable ou
d’irrémédiable, à l’encontre des propriétaires (occupants ou bailleurs, exploitants d’hôtels
meublés. ;). | |
L’arrété d’insalubrité prescrit les travaux de réparation qui doivent être effectués dans un délai
fixé, assorti, ou non, d’une interdiction temporaire d’habiter. Le préfet ne peut imposer des travaux
de mise en état de décence du logement.
Si l’insalubrité est irrémédiable, une interdiction définitive d’habiter l’accompagne, avec une date
butoir, qui ne peut être supérieure à 6 mois.
La différence entre remédiable et irrémédiable tient à ce qu’une autorité de police ne peut imposer à
un propriétaire des travaux qui constitueraient des travaux de construction ou de reconstruction.
Une insalubrité irrémédiable permet l’expropriation des immeubles concernés pour assainissement,
en application de la loi Vivien de 1970.
2.2 la police du maire en matiére d’immeubles menacant ruine
Cette police, ancienne, est fondée sur les articles L.511-1 et s du CCH: elle permet au maire
d’obliger un propriétaire a engager des travaux de réparation, ou de démolition, pour mettre fin au
danger du public ou des occupants, aprés une expertise contradictoire. Le droit des occupants
applicable est identique à celui de l’insalubrité, depuis la loi SRU.
2.3 la police du maire en matière de sécurité des hôtels meublés
Cette police concerne la sécurité des établissements d’hébergement et recevant du public, tels les
hôtels meublés : elle permet au maire après avis de la commission de sécurité de prescrire à
l’exploitant les travaux nécessaires et en cas de non exécution, d’effectuer les travaux d’office, en
application de l’article L123-3 du CCH, issu de la loi SRU.
3 - LES FINANCEMENTS PUBLICS ET LES OPERATIONS INCITATIVES (OPAH)
Les différents financements publics peuvent être soumis à des conditions particulières
d’habitabilité : c’est le cas du versement des aides personnelles au logement et des subventions de
l’ANAH aux propriétaires bailleurs, l’un et l’autre aujourd’hui soumis aux conditions de décence du
logement.
L'application des conditions d'habitat décent à l'allocation logement :
Les conditions de salubrité du logement ont été définies par le code de la sécurité sociale en 1945 et
n’avaient jamais été jamais revues. Le rapport relatif à l’insalubrité avait mis en lumière certains
dysfonctionnements.
Aussi, la loi SRU a —-elle précisé les nouvelles conditions nécessaires au versement des aides
personnelles au logement : outre le fait que le versement des allocations logement sont de droit
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suspendues suite à un arrêté d’insalubrité ou de péril, le logement de l’allocataire doit être décent,
au sens du décret du 30/12/2001, pour ouvrir droit aux aides. Un dispositif dérogatoire est prévu
par décret, sachant que lorsqu’un logement n’est pas décent le versement de l’allocation logement
ne peut être effectué en tiers payant.
L'application des conditions d'habitat décent aux subventions de l'ANAH
L’ANAH impose, en application de son nouveau règlement, que les logements loués, ayant
bénéficié d’une subvention de l’agence, soient nécessairement décents. Les OPAH, via les
financements de l’ANAH, devraient donc accélérer la mise en décence de certains logements.
Cependant, ces mécanismes ne sont qu’incitatifs et financiers.
4 LES OPERATIONS D’AMENAGEMENT FONCIER : LES PERIMETRES DE RESTAURATION
IMMOBILIERE (PRI).
Crées en 1962 par la loi Malraux comme alternative aux opérations de rénovation urbaine, le PRI
permet de mener des opérations d’ensemble de réhabilitation du parc immobilier bâti avec
obligation pour les propriétaires d’effectuer les travaux de remise en état de leurs immeubles qui
leur ont été notifiés sous déclaration d’utilité publique. Il s’agit d’une opération d’aménagement
foncier qui relève de la compétence des collectivités territoriales et dont le régime juridique relève
du code de l’urbanisme. Dans les quartiers d’intérêt architectural, couverts par un secteur
sauvegardé ou une ZPPAUP, les propriétaires bailleurs bénéficient d’un régime fiscal privilégié.
Comme toute opération déclarée d’utilité publique, le PRI ouvre aux propriétaires un droit de
délaissement; si le propriétaire n’exécute pas les travaux prescrits, la collectivité publique ne peut
qu’exproprier. Comme dans toute opération d’aménagement, la collectivité publique doit assurer le
relogement des occupants, au delà même du respect par les bailleurs de leurs obligations vis à vis de
leurs occupants .
Le PRI ne doit donc être clairement distingué des polices du péril ou de l’insalubrité : les droits et
obligations des propriétaires et des occupants sont différents, les responsabilités, notamment en
matière de relogement, également. (tableau comparatif joint)
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Pôle LHI - 16/06/2003
Processus opérationnels et financements ouverts selon les types de situations
d’habitat indigne à traiter
Types de situations Types de missions Financement de Processus opérationnels
l’ingénierie sociale
Insalubrité diffuse ou Repérage des situations et Maîtrise d’œuvre urbaine et Programme d’intérêt général
autres situations d habitat | identification des problèmes à | sociale (MOUSY (articulé avec la MOUS, en
indigne à caractère traiter : bâti, aide aux ‘taux : 80% à l’appui des financement ),
ponctuel, notamment en | propriétaires, aux occupants, | protocoles d’accord signés ouvrant droit au
milieu rural, ou urbain, travaux, relogement... entre l’Etat et les collectivités | conventionnement des
indépendamment de tout territoriales et dans les logements loués et à des
projet de traitement départements où un plan subventions majorées de
d’ensemble du territoire d’action départemental a été l’'ANAH d’un montant
donné (lequel pouvant formalisé par le préfet. équivalent au pourcentage
être vaste - départernent, apporté par les collectivités
territoriales, pour les travaux
pays, agglomération,
entrepris par les propriétaires.
etc...).
situations d’habitat Etude pré-opérationnelle et Suivi-animation de l'OPAH- OPAH-RR:+
indigne, sur un pays ou | suivi animation de 'OPAH 1 RR,
une intercommunalité de revitalisation rurale
rurale et dévitalisée, a (OPAH-RR)
traiter dans le cadre d'un
projet d'ensemble de
développement local.
Diffus et ponctuel
Si pré- repérage de Possibilité de superposer une | OPAFT-RR'
nombreuses situations maîtrise d’œuvre urbaine et (articulée avec la MOUS)
d'habitat indigne sociale (MOUS)? dans les
conditions susvisees.
Insalubrité ou autres Etude pré-opérationnelle et Subvention au suivi-animation | OPAH, de droit commun’
situations d’habitat suivi animation 4е ГОРАН. | de droit commun®. : |
indigne, diffuses, sur un
quartier d'habitat privé à
traiter dans une logique de
projet d’ensemble.
Possibilité de superposer une | OPAH de droit commur
Si pré- repérage de maîtrise d'œuvre urbaine et (articulée avec une MOUS).
nombreuses situations | sociale (MOUS)? dans les
d'habitat indigne en sus, conditions susvisées.
intéressant ce territoire,
ou un territoire plus
large,
Insalubrité ou autres Etude pré-opérationnelle Subvention à l’étude pré- OPAH de renouvellement
situations d’ habitat comportant le repérage de opérationnelle au taux de 50%, | urbain®
indigne lourdes et l’habitat indigne. et sur la partie repérage de
concentrées dans un l’insalubrité au taux de 80%. NB : une MOUS « insalubrité » ne
quartier d'habitat privé Traitement de l’habitat pouvant pas être superposée à une
fortement dévalorisé à indigne et conduite d’une Subvention à la conduite de ОРАН-КИ...
traiter dans son ensemble. | opération complexe. projet — taux de 50%.
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Pôle LHI - 16/06/2003
Dans quartiers fortement
dévalorises ou
Traitement de l'habitat
indigne et conduite d’une
Mêmes conditions que ci-
dessus
OPAH de renouvellement
urbain“ comportant un PRI
opération complexe,
Des opérations de
restauration immobilière
l'intervention doit porter
sur un ensemble d'habitat
tres vétuste, notamment
NE : une MOUS « insalubrité » ne
pouvant pas être superposée à une
vacant, à revaloriser (L.313-4 ets du C.U) ОРАН-КИ...
peuvent être combinées avec
le traitement de l’insalubrité
Ensemble d'immeubles Traitement social, immobilier | Subvention à l’étude pré- Opération publique de
ou Îlots insalubres et foncier des immeubles opérationnelle (y compris du — | résorption de "habitat
irrémédiables à traiter. concernés, relogement des plan de relogement) à 70 ou insalubre (RHI)
80%
Subvention de l’Etat au déficit
de l’opération publique à 70 ou
80%
occupants, montage
opérationnel de toute
l’opération, production de
logements locatifs sociaux
‘ Les conditions de financement de la lutte contre l’habitat indigne précisées dans annexe financière à la circulaire n°
2002-30/UHC/[UH4. du 18 avril 2002 relative à la lutte contre l’habitat indigne sont inchangées, sauf en ce qui
concerne l’ouverture du financement de la MOUS insalubrité, tel que précisé ci-dessous. Le financement de la MOUS
au taux de 80% est ouvert à toutes les démarches contractuelles depuis la circulaire de programmation pour 2003
(DGUHC)
? Voir annexe financière à la circulaire n° 2002-30/UHCAUH4. du 18 avril 2002 relative 4 la tutte contre l’habitat
indigne.
* Voir circulaire n° 2002-68/UHC/[UH4/26 du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées d'amélioration de
l’habitat et au programme d’intérét général annexe IV relative au PIG.
* Voir circulaire n° 2002-68/UHC/TUH4/26 du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées d’amélioration
de l'habitat et au programme d’intérêt général annexe IIT relative aux OPAH-RR.
> Voir circulaire n° 2002-68/UHC/TUH4/26 du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées d'amélioration
de l'habitat et au programme d'intérêt général annexe I relative à l'OPAH de droit commun.
§ Voir circulaire n° 2002-68/UHC/UH4/26 du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées d'amélioration
de l’habitat et au programme d'intérêt général annexe II relative à l'OPAH-RU.
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LES NOTES JURIDIQUES et TECHNIQUES du POLE NATIONAL de LUTTE contre
L’HABITAT INDIGNE
Les POLICES SANITAIRES en MATIERE D’HABITAT
GENERALITES
Ces polices ont pour objet de sauvegarder la santé et la salubrité publiques. Flles permettent donc
de lutter contre les maladies, infections, l’insalubrité des logements.
Ce sont principalement les maires et les préfets qui exercent ces pouvoirs de police. En
conséquence, il y a concours de compétences entre la police générale du maire et la police spéciale
du préfet.
Pouvoirs du maire (police générale).
Le maire constitue l’autorité administrative de droit commun en matière de police de l’hygiène
publique et la police spéciale du préfet en matière d’insalubrité des logements n’annule pas la police
générale du maire
Le principe, le contenu et les bases juridiques de la police de salubrité du maire ont été clairement
exprimés dans un arrêt du Conseil d’Etat du 27/7/ 1990 — commune d’Azille/ Andorra :
« considérant qu'en vue de faire disparaitre une cause d’insalubrité, il appartient au maire tant de
Jaire respecter les dispositions du RSD que de prendre, en application de l’article L.132.2 du code
des communes, les mesures rendues nécessaires par la situation à laquelle il s’agit de remédier »
Le maire est investi des pouvoirs généraux de police, il veille donc à faire disparaître toutes les
causes d’insalubrité ( CE 18/6/80, Dame Buquet ), pour cela il est en droit de prescrire des travaux
prévus par le règlement sanitaire ( CE 21/2/47, Varlet et Barsi ) ( CE 19/5/54, Legrand ) ou
d’autres dès lors que les travaux prescrits sont les seuls susceptibles de faire cesser l’insalubrité (
CE 19/5/54, Lagréze ). vu
Il appartient au maire de faire respecter les règlements sanitaires (CE 10/3/54, Vve Picard ), il y a
là un monopole, le préfet ne fera d’injonctions à des particuliers en vue de voir appliqué le dit
réglement qu’en cas d'urgence ou d’épidémie ( CE 25/11/94, Min de l’intérieur c / Grégoire )
St un particulier subit un préjudice direct du fait de l’inapplication d’un règlement sanitaire, il est en
droit de s’en plaindre et de saisir le maire afin qu’il adresse une injonction au contrevenant, en vue
de faire respecter le règlement. Cependant, en cas d’urgence ou d’épidémie, le préfet peut adresser
de telles injonctions à des particuliers. L’urgence est nécessaire car ces injonctions sont une
prérogative du maire ( CE 18/3/96 d’Hausen).
Le Préfet n’est donc, normalement, pas compétent pour assurer l’application du RSD,
Responsabilité |
Le tribunal administratif de Nice dans un jugement en date du 9/4/75 Liotard a conclu a la
responsabilité de la commune en raison d’une inaction du bureau municipal d’hygiène.
L'inaction du maire est une source de responsabilité dès lors qu’elle constitue une faute lourde.
Quand les injonctions ont été faites mais qu’elles sont restées sans effet, le Conseil d’Etat ne retient
pas la responsabilité de la commune, mais semble ouvrir la voie de la mise en cause de l'Etat
( CE 20/12/63 Dame et Dlle Morvan-Clavena )
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Pouvoir du préfet (police spéciale)
Outre le fait qu’il établissait les règlements sanitaires départementaux (avant la loi de 1986), le
préfet dispose de pouvoirs de police sanitaire spéciaux. Certains domaines lui sont réservés, tels
les immeubles et les ílots insalubres ( articles L .1331-26 et suivants du CSP, articles L.1331-
23...)
En cas de danger grave ou imminent, le préfet peut prendre à la place du maire toutes les mesures
nécessaires pour protéger la salubrité publique. Cependant, il convient au préalable de mettre en
demeure le maire. En cas d’inaction, le préfet se substituera donc au maire (droit commun de la
police générale).
Cependant, un arrêt du Conseil d’État en date du 25/11/94, Min de l’intérieur c/ Grégoire a admis
que cette substitution du préfet au maire pouvait intervenir valablement en l’absence d’une mise en
demeure préalable, étant donné l’urgence. Cet arrêt concernait la fermeture d’une boucherie pour
cause de produits comportant des souches épidémiques de listériose.
La mise en demeure était nécessaire sous peine de nullité des mesures prises ( CE 20/2/57 Saïd
Ben Hadj Ali ).
Sur la base de l’ancien article L17 du CSP (aujourd’hui codifié sous le L.1331-4), le préfet peut
prescrire les travaux nécessaires à faire cesser le danger concerné dès lors que ceux-ci n ‘entraînent
pas une charge excessive pour les propriétaires ( CE 6/10/82, Mlle Seydoux ).
Dans le même sens, le préfet a légitimement enjoint à un exploitant de foyer de travailleurs
migrants de procéder sous 24h à la remise en service du branchement d’eau potable pour alimenter
ledit foyer, au motif d’un « danger imminent pour la santé publique » et sur la base juridique de
l’ancien article L.17 du code de la santé publique après que le maire de la commune ait mis — en
vain- en demeure l’exploitant de rétablir l’alimentation en eau potable (CE 23/06/2000 AFRP/min
Emploi/Solid N°167258)
REGLEMENT SANITAIRE DEPARTEMENTAL
Le règlement était pris par arrêté préfectoral sur proposition du directeur départemental de l’action
sociale, après avis du conseil départemental d’hygiène. Le préfet était le seul responsable de la
réglementation sanitaire dans le département.
Le RSD a été supprimé par la loi du 6 janvier 1986, « adaptant la législation sanitaire et sociale
aux transferts de compétences en matière d'aide sociale et de santé » dont l’article 67 a modifié /es
articles L.1! et L.2 du CSP (base juridique du RSD et des règlements communaux)
Cet article L.! prévoit que des décrets pris en Conseil d’Etat fixeront les règles générales d'hygiène
et de santé, notamment en matière de prévention des maladies transmissibles, de salubrité des
habitations. les règlements sanitaires départementaux devaient cesser de s'appliquer au profit des
décrets.
En l’absence des décrets en Conseil d’Etat pris pour l’application de l’article LI! nouveau du CSP,
en matière d'hygiène de l’habitat, la jurisprudence a statué, dans un arrêt du 15/11/90 ( Crim
15/11/90, Plancke ) sur l’applicabilité des RSD.
Le ministre délégué à la santé a également répondu dans ce sens : « le réglement sanitaire
départemental prévu par l’ancien article I 1 CSP est donc remplacé par les regles générales
d'hygiène au fur et à mesure de la parution des décrets en Conseil d’Etat prévus par le nouvel
article L 1 CSP... »
En conséquence, en [’absence de décrets en Conseil d'Etat, les réglements sanitaires
départementaux continuent de s’appliquer. Ils ne peuvent évidemment plus être modifiés.
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Sanctions pour non respect d’un réglement sanitaire
Les infractions aux arrêtés portant règlements sanitaires peuvent entraîner des amendes allant de 80
à 160 F. Ces peines seront portées à 600F en cas de récidive, sans exclure l’application éventuelle
de textes édictant des peines plus graves, notamment le CSP ( Titre VIII du RSD type).
Portée actuelle du RSD
Les tribunaux continuent de se référer, y compris dans des arrêts très récents au règlement sanitaire
départemental : cf: CE, 23/06/2000 AFRP/min Emploi/Solid cié ci-dessus,
La cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 26/3/96, Azzam) a considéré que le règlement
sanitaire départemental « pose les normes d’habitabilité auxquelles doit être soumis un logement
pour pouvoir être loué ; que, les critères d’habitabilité qu'il pose doivent être pris en compte pour
déterminer si l'hébergement d’une personne est conforme à la dignité humaine ».
Cass Crim 11 février 1998 — même affaire :
Attendu que, pour déclarer le délit constitué, les juges d'appel constatent que le logement occupé
par les époux Kanté à Montgeron (Essonne), pour un loyer mensuel de 3 200 francs, contrevient
aux dispositions du règlement sanitaire départemental relatives, notamment, à la surface minimale
des pièces, à la hauteur sous plafond, à l'écoulement des eaux pluviales, à l'épaisseur et à
l'isolation des murs, ainsi qu'aux normes afférentes aux installations électriques ; qu'ils retiennent
que ce local, dont la superficie totale n'excédait pas 20 m2 (il s'agit d'une maisonnette se
composant dans l'ordre d'un séjour d'environ 5 m2, chambre d'environ 10 m2, cuisine environ 4
m2, petite salle d'eau), était occupé par trois personnes, dont un enfant et une femme enceinte… "
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Mise & jour 20/06/03
LES NOTES JURIDIQUES et TECHNIQUES du POLE NATIONAL de
LUTTE contre L’HABITAT INDIGNE
Les dispositifs opérationnels de sortie d’insalubrité remédiable
La lutte contre l’insalubrité remédiable est assurée par un arrêté préfectoral qui prescrit les travaux
que les propriétaires, bailleurs, occupants, titulaires de droits réels, porteurs de parts donnant droit à
attribution ou à jouissance, copropriétés, exploitants de foyers, d’ hôtels meublés et d’autres locaux
d'hébergement, doivent réaliser dans le délai précisé dans l’arrêté. Il s’agit d’une mesure de police qui
s’impose aux intéressés, sous peine de sanctions pénales. En cas de non réalisation des travaux
prescrits dans le délai imparti, le maire, ou, à défaut, le préfet procède aux travaux d’office à la charge
des propriétaires. Il ne s’agit donc pas d’une opération d’aménagement ouvrant, par exemple, droit au
délaissement et où le relogement des occupants est à la charge de la collectivité locale, ou de son
aménageur.
La présente note = a pour objet de préciser certains aspects opérationnels de la sortie d’insalubrité. En
effet, pour améliorer les conditions de vie et d’habitat des occupants, on ne peut se contenter d’une
approche de police (sauf vis à vis de marchands de sommeil notoires), mais mettre en place des
dispositifs opérationnels, dont le détail financier ainsi que le cadre de travail, ont fait l’objet de la
circulaire n°2002-30 / UHC /1UH4/8 du 18 avril 2002 relative à l’éradication de l’habitat indigne
] - Rappel de quelques aspects opérationnels des arrêtés d’insalubrité
Les délais d'exécution des travaux de sortie d'insalubrité prescrits aux propriétaires
La loi "SRU" a sensiblement renforcé les obligations des propriétaires, notamment, bailleurs, de
logements insalubres et a modifié le régime des travaux d'office; aussi convient-t-il d’apprécier, au
mieux, les délais des travaux prescrits par arrêté aux propriétaires. Deux écueils doivent être évités:
- laisser un délai trop long qui ne permet pas de suivre le dossier, d'autant plus que le nouvel
article L.1331-29 du code de la santé publique à prévu un délai de 2 mois après mise en
demeure avant réalisation des travaux d'office par l'autorité publique (délai qui s'ajoute au
précédent).
- prévoir des délais trop courts et donc insuffisants a la finalisation des montages financiers,
notamment en copropriété, et à l'instruction par les délégations de ГАМАН des dossiers de
demande de subvention.
Les délais doivent être déterminés en appréciant l'importance des travaux à réaliser, l'attitude des
propriétaires en cause, le régime de propriété (monopropriété ou copropriété ont des logiques
temporelles différentes en matière de prise de décisions) et le fonctionnement, la situation de ces
mêmes copropriétés.
—
‘ Le dispositif juridique de traitement de l’insalubrité, modifié par la loi relative à la solidarité et au
renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, a fait l’objet d’une circulaire d’application, du 2 mai
2002, traitant des aspects juridiques, qui ne seront pas rappelés dans la présente note.
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Mise a jour 20/06/03
Les immeubles vacants
L'article L.1331-26 précise qu’un logement vacant insalubre peut faire l’objet d'un arrêté d'insalubrité
remédiable ou irémédiable.
L’intérét de metire en ceuvre des procédures de déclaration d’insalubrité avec interdiction définitive ou
provisoire d’habiter s’analyse au regard des enjeux locaux : |
- un logement vacant est susceptible d’être occupé, notamment dans les zones à marché tendu
où le parc Insalubre constitue un véritable marché du locatif et de l’accession « sociale » à
destination des personnes fragiles ou défavorisées,
- un logement vacant insalubre peut être source d’insalubrité pour les voisins.
Les immeubles en copropriété
L'article L.1331-27 du CSP prévoit que des immeubles en copropriété peuvent être déclarés
insalubres que pour leurs seules parties communes *:
Cette ouverture qui permet de traiter les parties communes insalubres, facteurs à terme d'insalubrité
des logements, doit être d'autant mieux utilisée que la nouvelle procédure des travaux d'office permet
une plus grande efficacité opérationnelle. L'insalubrité ne peut qu'être dans ce cas, par définition, que
remédiable. L'arrêté ouvre aux occupants et aux propriétaires les mémes droits, obligations et aides
financières que tout arrêté d'insalubrité.
Dans les cas de copropriétés sans syndics, ou d'immeubles collectifs sans règlement de copropriété, le
traitement de l'insalubrité doit être l'occasion de régulariser, de remettre sur pied ou de créer un régime
de copropriété. Cette démarche peut aboutir, le cas échéant, sur une OPAH copropriété dégradée ou
sur un plan de sauvegarde”.
La notification de Varrété d'insalubrité au procureur de la république a pour objectif de susciter, si
nécessaire, la nomination d'un administrateur judiciaire.
Il est rappelé que les travaux de sortie d’insalubrité sont des travaux obligatoires pour une
copropriété : l’assemblée générale doit statuer, non sur les travaux à réaliser, mais sur les modalités de
leur réalisation. Les dispositions du e) de l’article 25 de la loi de 1965, précisent que les décisions
relatives à ces travaux doivent êtres prises par la majorité des copropriétaires. Si l’assemblée générale
n’a pas statué à la majorité requise mais que le projet a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les
copropriétaires du syndicat, la même assemblée peut statuer à la majorité simple de l'article 24, en
procédant immédiatement à un second vote. Si le projet n'a pas recueilli au moins 1/3 des voix, une
nouvelle assembiée générale, convoquée dans le délai de 3 mois, peut statuer à la majorité simple de
l'article 24,
Les locaux à autres usages que le logement dans les immeubles à usage principal d'habitation
La loi SRU a prévu que l'arrêté d’insalubrité assorti d’une interdiction d’habiter pouvait être complété
d'interdiction d’utiliser les lieux, ce qui couvre les activités professionnelles, commerciales et
artisanales, notamment les activité en rez de chaussée. L'objectif de cette interdiction est de permettre
la réalisation des travaux sur l'ensemble de l'immeuble et/ou d’empêcher tout type d’ occupation.
® Par mesure de simphfication administrative, l’art L.1331-27 du CSP (notification et affichage).dispose que le
rapport d’insalubrité, l’arrêté et éventuellement la mise en demeure, sous peine de travaux d’office, sont notifiés
au syndicat de copropriété (via le syndic). S'il n'en existe pas, tous les propriétaires concernés doivent être
avertis des travaux à effectuer et de la mise en demeure dans les formes prévues. Cet allégement de procédure ne
vaut que lorsque la répartition des éléments de l'immeuble entre parties communes et parties privatives est
certaine et a pu être vérifiée avec le syndic au regard du règlement de copropriété. Dans le cas contraire, les
actes doivent etre notifiés à l’ensemble des propriétaires.
3 + … = " = LE. Fr r
Voir circulaire relative au traitement des copropriétés dégradées
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Mise a jour 20/06/03
La collectivité à l'initiative de la procédure d'insalubrité devra indemniser la suppression des activités
en question, à titre temporaire ou définitif, et notamment les évictions commerciales. La valeur de
cette indemnité peut aussi dépendre du caractère plus ou moins salubre de l’activité en question, au vu,
notamment, des conditions d'habitabilité de l'immeuble.
II - L'exécution des travaux prescrits par les propriétaires
Information des propriétaires
Les propriétaires de logements frappés d’un arrêté d’insalubrité ne connaissent pas nécessairement les
différentes aides dont ils peuvent bénéficier pour exécuter les travaux, tant sur le plan opérationnel que
sur le plan financier. | |
Aussi est-il souhaitable que l’ensemble des informations utiles soient annexées, sous forme de
courrier, ou de document technique“, à la notification de l'arrêté.
Ceci comprend, par exemple les :
- noms et adresse du service municipal en charge du dossier (SCHS, service habitat), le cas
échéant, du service urbanisme :
- noms et adresse des services sociaux utiles ;
- noms, adresse et contact de l’équipe opérationnelle ou de MOUS, présente sur le secteur :
- adresses de la délégation de l’ANAH, le cas échéant de l’ADIL:
- aides financières disponibles, nationales et locales (ANAH, CAF, FSL, département,
commune, Région)
Régime des travaux
On rappelle que les travaux prescrits, dont les modalités de réalisation ou les matériaux à utiliser n’ont
pas à être précisés dans l'arrêté d’insalubrité, doivent, cependant respecter les dispositions du
règlement d’urbanisme ou de protection du patrimoine existants.
Par ailleurs, les travaux de sortie d’insalubrité sont, par définition juridique même, des travaux de
réparation et ne sont pas soumis à permis de construire, ni, à ce titre à déclaration de travaux (sauf si le
ravalement est imposé). Cependant, dans les espaces protégés au titre des sites ou du patrimoine
(secteurs sauvegardés, ZPPAUP, abords des monuments historiques) les travaux peuvent être soumis à
autorisation spécifique ou déclaration préalable et avis ou accord de l’architecte des bâtiments de
France.
Travaux et décence du logement
Les travaux de sortie d’insalubrité imposés ne sont pas, de droit, des travaux de mise en état de
décence des logements, ni pour les propriétaires occupants ni même pour les propriétaires bailleurs.
Ainsi le logement ayant fait l’objet de travaux de sortie d’insalubrité peut ne pas être décent, en ce
qu’il peut ne pas comporter les éléments de confort définis dans le décret « décence ».
Bien évidemment, sur le plan opérationnel et pour réellement améliorer les conditions d’habitat des
occupants, tous les mécanismes d'incitation sont à mettre en œuvre, et ce peut être dans la mission de
la MOUS ou de l’équipe opérationnelle.
Sur le plan juridique, on rappelle que l’obligation de délivrer un logement décent, au titre de l’article
187 de la loi SRU, et de son décret d'application n° 2002-120 du 30 Janvier 2002, ne concerne que les
propriétaires bailleurs.
Au titre des conditions de versement des aides au logement, et, notamment, de l’AL, le logement devra
être décent, au sens du décret du 30 Janvier 2002 en application de l’article 187, HI de la loi SRU:
* un document d'information est en préparation avec ANIL
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Mise à jour 20/06/03
cette obligation concerne les propriétaires bailleurs, les exploitants de locaux d’ hébergement (sauf les
logements-foyers), d’hôtels meublés, dans la mesure ou leurs occupants ont droit à une AL, ainsi que
les accédants à la propriété* (sauf dérogation, notification au préfet et suivi par le comité de pilotage
du PDALPD)
Si le propriétaire bailleur bénéficie d’une subvention de l’'ANAH, celle-ci, en application de son
règlement général, impose que le logement soit décent à la suite des travaux effectués.
51 le propriétaire bailleur ne demande pas de subvention à l’'ANAH, le logement peut ne pas être
décent et être loué en l’état, à charge pour le locataire de saisir le juge.
Sur le plan opérationnel, il peut être, alors, utile de rappeler au propriétaire bailleur qu’il est tenu de
louer un logement décent, et, que les aides personnelles au logement ne seront ouvertes à son locataire
qu’à cette condition, et lui préciser, en sus, qu’il ne pourra bénéficier du tiers payant qu’à cette même
condition. Copie de ce courrier peut utilement être envoyée aux organismes prestataires d’allocations
logement, et mention de cette copie être portée sur la lettre au propriétaire.
Enfin, le locataire, outre les droits qu’il détient de l’art 187 de la loi SRU, peut également s’appuyer
sur les articles 1, 4 et 5 la loi du 12 juillet 1967, relative à l'amélioration de l'habitat, (toujours
applicable) pour notifier à son propriétaire son intention d’exécuter des travaux de mise en
conformité de son logement avec les normes d’habitabilité applicables (lesquelles” sont aujourd’hui
celles de la décence, précisées au décret du 30 Janvier 2002) ; le propriétaire peut alors entreprendre
les travaux dans un délai maximum d’un an ; sinon, et sauf opposition devant le juge, le locataire peut
exécuter les travaux; le propriétaire est tenu de rembourser les travaux au locataire, en fin de bail. I est
enfin, rappelé que le locataire peut bénéficier de subvention de l’ANAH (régime dit de l’ANAH
social) pour réaliser les travaux (dans la limite de 70% d’un montant maximum de travaux de 8000
euros)
Travaux réalisés par des tiers
Des propriétaires, notamment occupants, peuvent être dans l’impossibilité de réaliser les travaux
prescrits; aussi l'article L.1331- 28 du CSP prévoit que les propriétaires peuvent se libérer de leur
obligation (qui, en droit, est une obligation personnelle) en vendant leur propriété en viager ou en
contractant un bail à long terme sur leur logement, ou leur immeuble: bail à réhabilitation ou bail
emphytéotique avec un tiers quelconque.
Cette possibilité, ouverte à tous les propriétaires, présente un intérêt social affirmé pour les
propriétaires occupants : le bail leur permet ainsi, par convention, de rester dans les lieux, le cas
échéant, en devenant locataire de leur preneur avec les effets de droit afférents (contrat de location,
bénéfice des aides personnelies au logement). Le bail peut être passé avec une personne privés, avec
une association agrée "loi Besson",ou avec un bailleur social.
Le tiers preneur est juridiquement tenu de réaliser les travaux prescrits et il bénéficie pour les réaliser
des financements ouverts à la réhabilitation, selon son statut (privé ou bailleur social)
Il appartient aux différents opérateurs de proposer cette solution aux propriétaires impécunieux et de
susciter de tels montages opérationnels.
Les travaux d'office
> art 6 du décret du 30 Janvier 2002 : les travaux d'amélioration prévus à l'article ler de la loi du 12 juillet 1967
susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des
dispositions des articles ler a 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont
définies.
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Mise a jour 20/06/03
Le régime juridique des travaux d’office a été précisé par la circulaire n°2002-36 / UHC /IUH4/13 du
2 mai 2002 relative à la mise en oeuvre des disposition de la loi SRU et leur régime financier a été
exposé dans la circulaire EHI du 18 avril.
Outre les cas de défaillance des propriétaires, le recours aux travaux d’office se justifie, aussi, pour des
raisons opérationnelles, notamment en copropriété, y compris avec l’accord, tacite ou formel, des
copropriétaires. -
Le recours aux travaux d'office s’avère indispensable, par exemple, lorsque les propriétaires sont
inconnus, totalement ou partiellement (indivisions), ou les locaux vacants faute d’activité (cas des
copropriétés où le rez-de-chaussée commercial est vacant et le propriétaire des murs impécunieux) ;
afin de faciliter ces opérations, outre les subventions ouvertes par l’ANAH aux communes qui se
substituent aux propriétaires défaillants, l’Etat dispose, depuis la loi de finances 2002, d’une ligne
budgétaire (chapitre 55-21/40) lui permettant, notamment, d’assurer de tels travaux.
Du fait que les travaux d'office ne peuvent, en aucun cas, aller au delà des travaux prescrits par
l’arrêté d’insalubrité, un logement peut n’être pas décent à l’issue de travaux d’office, alors que la
mainievée de l'arrêté d'insalubrité ne peut être refusée au propriétaire, lui rendant la liberté de louer.
En vue d'éviter, autant que possible, la relocation de logements non décents on se reportera sur ce
point au commentaire développé au paragraphe « travaux et décence » .
Cas particulier des immeubles d'habitation frappés d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable sur
lesquels un propriétaire souhaite engager des travaux
Comme cela a été clairement précisé dans la circulaire SRU, l’insalubrité irrémédiable entraîne
l’interdiction définitive d’habiter et non la démolition, si celle ci n’a pas été prescrite.
La notion d’insalubnité irrémédiable résulte de l’impossibilité pour une autorité de police d’imposer à
un propriétaire des travaux qui par leur importance ou leur nature seraient assimilables à des travaux
de construction ou de reconstruction. Ceci n’empêche nullement un propriétaire (ou un investisseur)
de vouloir réhabiliter un immeuble, même insalubre irrémédiable, et ce cas a été expressément prévu
par la loi SRU (art L. 1331-28-3 du CSP) qui prévoit la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité; de même,
les financements de l’ANAH sont ouverts pour ces travaux.
Ceci étant, le propriétaire d'un immeuble insalubre irrémédiable, est tenu de reloger ses occupants, ou
de verser une contribution financière (modique) à la collectivité qui a relogé; il ne faudrait pas que le
recours à l’insalubrité irrémédiable soit un moyen pour des propriétaires de libérer à moindre frais
leur immeuble... et de réaliser une affaire fructueuse, soit par la réalisation de travaux, aidés par
l’'ANAH ou fiscalement déductibles, soit par la revente à un investisseur aux mêmes fins.
La transmission des arrêtés d’insalubrité aux délégations de l’ANAH, la publication des arrêtés aux
hypothèques et la collaboration avec les notaires devraient permettre d’éviter ce type de situation.
III - Le droit des occupants
Definition des occupants*
Seuls les occupants répondant à la définition de l’article L.521-1 du CCH, c’est à dire tous les
occupants de bonne foi (usufruitiers, titulaires du droit d’usage, locataires, résidents dans les foyers et
autres établissements d'hébergement, hôtels meublés constituant leur résidence principale) à
l’exception des squatters, peuvent bénéficier des droits définis aux articles L521-1 a L.521-3 du CCH
(suspension de loyer, relogement…).Les locataires expulsés à la suite d’une décision de justice non
exécutée, ne sont pas des « occupants de bonne foi » et leur hébergement ou relogement ne peut être
imputé au propriétaire.
á . , : , » e da n
voir le dossier « occupants de bonne foi » dans les « dossiers juridiques » du Pôle
-35-
Mise à jour 20/06/03
Dans le cas ou il y a contestation sur le titre d’occupation (baux non écrits, occupants d’hôtels
meublés) il appartient à l'occupant d'apporter par tous moyens — lesquels sont très largement acceptés
par la jurisprudence- les éléments de preuve de son occupation régulière et, si possible, la date du
début de cette occupation’.
Dans le cas ou le propriétaire conteste la bonne foi de l’occupant, il lui appartient, le cas échéant, de
saisir le juge du litige.
Dans aucun cas, il n'appartient à l’administration de statuer elle-même sur les litiges entre
propriétaires et occupants.
Dans certaines circonstances, et pour des raisons sociales et humaines, l’administration peut être
amenée à reloger des occupants sans pour autant en faire peser la charge sur le propriétaire (squatters
de bonne foi, expulsés restés dans les lieux.)
Aspects opérationnels
Au regard des réalités opérationnelles, une appréciation le plus tôt possible, c’est à dire dès l’enquête
d’insalubrité, des titres d'occupation des occupants, au titre de l’article L.521-1 du CCH devra être
effectuée : | |
- il s’agit d’abord d’anticiper et de prévoir les besoins en relogement définitif (délai maximum
de 6 mois après notification de l’arrêté d'insalubrité irrémédiable) ou en hébergement
provisoire, notamment pour les opérations d’une certaine importance: logements tiroirs à
organiser, attributions temporaires ou définitives de logements privés ou HLM, réquisition de
logements vacants,
- il s’agit d'autre part d'éviter les « disparitions » d’occupants en cours de procédure ou
« l’agrandissement » des ménages,
Les arrêtés d’insalubrité remédiable n’entraînent pas d’interdiction définitive d'habiter, ni,
normalement, de relogement définitif des occupants.
Une interdiction provisoire d'habiter peut être prévue dans l’arrété au regard de l’état des lieux
(présence de plomb accessible, par exemple) ou de la nature des travaux nécessaires à entreprendre.
Au regard des difficultés de l'hébergement provisoire, la réalisation des travaux de sortie d’insalubrité
en milieu occupé devra être systématiquement recherchée, dans la mesure où elle ne présente pas de
risques sanitaires pour les occupants.
Lorsque les arrêtés ne prévoient pas d’interdiction provisoire d’habiter mais que l’importance des
travaux prescrits ou des raisons sanitaires rendent le logement temporairement inhabitable pendant les
travaux, les occupants disposent d’un droit à hébergement temporaire.
L'hébergement temporaire est à la charge du propriétaire à son coût réel, (ou de -l’exploitant d’un
foyer, garni ou hôtel meublé).
Par ailleurs, en cas de suroccupation, les travaux de sortie d’insalubrité sont insuffisants pour
améliorer les conditions d'habitat de la famille et un relogement définitif s’avère indispensable. On ne
peut imputer la charge du relogement définitif au propriétaire, mais calculer la contribution du
propriétaire sur la durée théorique de l’hébergement provisoire correspondant à la durée des travaux
(sauf au cas ou la contribution du propriétaire à un relogement définitif s’avérerait plus équitable).
Compte tenu de la difficulté d'assurer les relogements provisoires ou définitifs, la mise en place de
dispositifs opérationnels de type MOUS ou OPAH, s’avère particulièrement utile pour faciliter ces
opérations. Des solutions peuvent être recherchées dans le parc vacant et les menus travaux ou
indemnités d’occupation peuvent être pris en charge par l’État.
On rappelle que, en cas d'urgence ou de quasi impossibilité de pourvoir à l'hébergement des occupants
pendant la durée de l'interdiction temporaire d'habiter ou de celle des travaux, le préfet peut
réquisitionner des locaux dans les conditions prévues aux articles L.641-1 et suivants du CCH,
réquisition dont les conditions sont à la charge financière de Бла.
7 voir notes techniques du Pôle relative aux occupants de bonne foi, aux baux , et au relogement.
* sur le chapitre 37-40/10 du budget du ministère de l'équipement ; cf circulaire EHI
- 36 -
Mise a jour 20/06/03
IV - Les cadres opérationnels
Traitement de l’insalubrité diffuse, PIG et MOUS- insalubrité”.
Dans un objectif opérationnel, on insiste sur l’intérêt de recourir à des équipes de MOUS, aptes à
effectuer le repérage de situations d’insalubrité, à informer les propriétaires et les occupants de leurs
droits et devoirs, à leur préciser les aides financières qui leur sont ouvertes, les aider à monter
l’opération, le cas échéant, à faciliter le relogement provisoire ou définitif des occupants, en cas
d'arrêté d’insalubrité.
La lutte contre l’insalubrité diffuse, dans le cadre d’un département, d’une agglomération, d’un
territoire rural, peut utilement être formalisé par un programme d'intérêt général _(PIG) au sens de
l’article R.353-34 du CCH.
On rappelle'* que le PIG est un programme d’action visant à améliorer des ensembles d’immeubles ou
de logements, approuvé par le préfet du département; le PIG autorise le conventionnement des
logements, et permet, notamment, à l'ANAH, dans le cadre des décisions de son — conseil
d'administration, d'octroyer des subventions majorées aux propriétaires bailleurs qui s’engagent à
louer leurs logements à des loyers maîtrisés, financements qui peuvent être améliorés par le système
dit du « x+x » (majoration du taux de subvention de l’'ANAH à hauteur du taux de complément de
subvention apporté par la collectivité locale. Le PIG est alors approuvé par le préfet, dans le cadre
d’un accord partenarial avec une collectivité territoriale. L’ingénierie nécessaire à la mise en œuvre de
ce projet est assurée par la « MOUS insalubrité », dans les conditions de financement précisées dans la
circulaire du 18 avril 2002 relative à l’EHI.
Ce cadre de travail permet également de favoriser un traitement préventif de l’insalubrité (c’est à dire
avant la prise d'un arrêté d'insalubrité). Celui-ci s’exerce soit par l’exercice de la police de droit
commun de salubrité du maire, soit par des contacts préalables avec les propriétaires concernés. À cet
égard, l’instruction [ —2001.01 du 21 décembre 2001 de ГАМАН précise que le bénéfice de
subventions majorées de l’Agence pour travaux de sortie d’insalubrité, n’est pas systématiquement
conditionné à l’existence d’arrêtés d’insalubrité, mais à la constatation de situations relevant
effectivement de l’insalubrité.
Démarches d’aménagement de quartier et insalubrité
La présence d'immeubles insalubres s’inscrit souvent dans un contexte de dévalorisation urbaine et de
paupérisation des populations. Dans ces cas, une politique de sortie d’insalubrité est d’autant plus
efficace qu'elle s’insère dans une stratégie d'ensemble de revalorisation et d’amélioration des
conditions de vie d’un quartier, ou d’une zone donnée, mobilisant divers outils opérationnels‘', tels
que les OPAH, OPAH RU, opération publique de RHI, voire périmètre de restauration immobilière
(PRI).
Dans le cadre des OPAH RU, l’équipe de projet a vocation à traiter l’insalubrité remédiable et elle est
financée pour ce faire (on ne superpose pas une MOUS - insalubrité à une OPAH-RU)
On prendra garde au fait que le PRI, qui permet un traitement complet d’immeubles dégradés, sous
DUP, et qui constitue une opération d'aménagement au sens du code de l’urbanisme, ne doit pas se
substituer à la prescription de travaux de sortie d’insalubrité : les effets de droit“ — droits des
propriétaires, obligations des collectivités locales, droit des occupants - sont fort différents dans les
deux cas.
° voir tableau du Pôle relatif aux différents modes d'intervention
'9 Cf; circulaire relative aux OPAH, annexe relative au PIG
“Voir circulaire relative aux OPAH et notamment à l'OPAH de renouvellement urbain.
'* Voir tableau comparatif DU Pôle SSI/PRI
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Mise a jour 20/06/03
Cependant, la sortie d’insalubrité et la restauration immobilière peuvent être couplées pour résoudre
un certain nombre de problèmes dans le cadre d’un projet d’ensemble de revalorisation d’un quartier.
Le PRI permet, en effet, à la collectivité locale de prescrire, sous déclaration d’utilité, des travaux de
remise en état complet d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. Si nécessaire, un PRI peut être
crée à l’immeuble. :
Cette procédure, soumise à enquête publique, à déclaration d'utilité publique et à concertation,
présente des avantages :
- elle permet d’obliger les propriétaires à réaliser des travaux complets de réhabilitation d’un
ummeuble, y compris des démolitions, au delà de la seule sortie d’insalubrité ;
- elle permet, dans ce cadre, d'imposer la mise en état de décence des logements concernés ;
- elle permet, enfin, à la collectivité locale d’exproprier l’immeuble, ou de l’acquérir si le
propriétaire fait jouer son droit de délaissement; l’indemnité d’expropriation sera diminuée du
coût estimé des travaux à réaliser ou de celui si la collectivité locale a effectué des travaux
d’office de sortie d’insalubrité.
La sortie d’insalubrité peut, dans ce cas, être incluse dans les missions d’un opérateur ou aménageur
dans le cadre d’une convention publique d’aménagement portant, notamment, sur la mise en œuvre de
ce PRI.
LES NOTES JURIDIQUES et TECHNIQUES du POLE NATIONAL de LUTTE contre
L'HABITAT INDIGNE
L’obligation de relogement des occupants d’immeubles insalubres ou en péril
Aspects généraux
Les articles L.521 —i á L.521-4 du CCH, nouveaux, issus de la loi SRU relatifs à la protection des
occupants, en matière d’insalubrité et de péril, concernent notamment le droit au relogement des
occupants de bonne foi, tels que définis au 3° alinéa de l’article 1.521 —1.
Outre la question de la définition des occupants de bonne foi — qui fait l’objet d’une note distincte- se
pose la question du rôle des services de l’Etat qui instruisent les dossiers d’insalubrité : sont-ils
astreints à vérifier les titres ou droits d’occupation des occupants (hors du cas des squatters notoires )?
Quelle serait la procédure à suivre si le bailleur conteste les droits d’occupation (bailleur de bonne foi
ou non) et que l'occupant argue en sens inverse ? Comment devraient réagir les services de 1’Etat dans
ce dernier cas, sachant que le relogement est, de par la loi, à la charge du propriétaire ?
A
Eléments de problématigue
On sait que dans le cadre de la loi de 1948, il appartient au propriétaire qui conteste le droit au
maintien dans les lieux, de prouver Pabsence de bonne foi.
L’article L. 521-1 du CCH pose le principe selon lequel le propriétaire d’un immeuble faisant l’objet
d’un arrêté d’insalubrité assorti d’une interdiction d’habiter temporaire ou définitive, est tenu d’assurer
le relogement ou l’hébergement des occupants et de contribuer au coût correspondant dans les
conditions prévues à l’article L. 521-3.
Il résulte de ce principe que le propriétaire doit s’acquitter de cette obligation pour tous les occupants
de l’immeuble dans les lieux à la date de l’arrêté, à moins qu’il ne prouve que tous ou partie des
occupants sont sans droit ni titre. Ii lui appartient, en conséquence, de le justifier par tout moyen. Cette
preuve ne peut résulter que d’une décision de justice définitive rendue à l’encontre de ceux-ci, ou à
défaut d’une action en expulsion en cours, notamment dans le cas de squatters. Cependant dans ce
dernier cas, si le tribunal statue à posteriori et reconnaît que l’occupant dispose d’un titre régulier, Ie
propriétaire devra s'acquitter de l'obligation de relogement qui lui incombe.
Rappelons en outre qu’en cas d’insalubrité irrémédiable, le préfet prononce dans le délai d’un mois
l’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux en précisant si cette interdiction est d’effet
immédiat ou applicable au plus tard dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être supérieur à six mois
(Article L1331-28 du code de la santé publique).
L’obligation du propriétaire doit-elle s’analyser comme une obligation de résultat ?
« En cas d'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou l'exploitant est
tenu à une obligation de relogement qui est satisfaite par la présentation au locataire … À défaut, la
Note rédigée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement — ANIL
Informations et analyses fournies sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux
-39-
collectivité publique à l'initiative de laquelle la procédure a été engagée prend les dispositions
nécessaires pour assurer ce relogement.» (CCH : L 521-3).
L’obligation du propriétaire doit-elle s’analyser comme une obligation de résultat ?
Si l’obligation de présenter peut sembler peu contraignante il y a quand même obligation " d'assurer
le relogement des occupants ". On se rapproche là de l’obligation de " Mettre à disposition du
locataire ou de l'occupant un local..." (loi de 1948 : art 18 et certains autres textes préalables) pour
laquelle les tribunaux ont décidé :
" Le propriétaire qui exerce le droit de reprise avec relogement prévu par l’article 18, doit
avoir la disposition du logement offert. Le propriétaire du local offert en échange est fondé à
invoquer l'article 78 pour, dans les limites des clauses du bail qu’il a consenti, s'opposer à la
venue dans son immeuble d'un nouveau locataire, et ce, sans qu’il y ait même à invoquer un
motif sérieux et légitime (Paris 25 avr. 1950, Rev. Loy. 1950.652, et Aix & juin 1950, D.
1950.546).
" Des lors, encourt la cassation, le jugement qui ne répond pas aux conclusions du locataire
objectant qu'il ne lui était pas possible de prendre la place de son bailleur sans le consentement
du propriétaire du local offert, le bail consenti au dit bailleur subordonnant la cession ou la
sous-location à l'accord du propriétaire (Cass.soc.10 fév. 1949, Rév.Loy. 1949. 414), ou qu'il ne
lui serait pas possible de prendre la place du locataire, dans le logement offert, sans
l'assentiment du propriétaire de ce logement (Cass. Soc. 10 fév. 1949, J.C.P. 1949, Ed. G. 11.
4799).
" Toutefois, n’est pas légalement justifié le jugement qui rejette la demande de reprise avec
relogement d’un propriétaire, offrant à son locataire de lui sous-louer l’appartement qu’il
occupe, motif pris de ce qu'aucun texte ne permet au juge d'imposer au locataire évincé
l’acceptation d’une sous-location (Cass.soc. 23 fév. 1950, Rev. Loy. 1950.308).
" En prescrivant que le droit de reprise avec relogement comporte la mise à la disposition de
l'occupant d'un local correspondant à ses besoins et à ses possibilités, l’article 3 de la loi du 30
juillet 1947 implique l'obligation pour le propriétaire d’avoir la libre disposition du local
offert et, par suite, de rapporter, le cas échéant, assentiment du bailleur de ce local. Cet
assentiment ne saurait être obtenu par la voie de l’échange par sous-location prévu par
l'ordonnance du !! octobre 1945, échange qui obéit à une autre procédure (Cass. Soc. & mai
1951, aff. Dubreuil c. Eissen, non publiée).
” L'article 79 vise une autre hypothèse que celle de l’article 18 et le propriétaire qui offre de
reloger son locataire dans le local qu’il occupe, n’a pas à notifier son intention à son propre
propriétaire (Cass. Soc. 4 juill. 1952, Rev. Loy. 1952.516).
" Est irrecevable, la demande en reprise formée par le propriétaire en application de l’article
18 de la loi du 1” septembre 1948, si le local de remplacement n’a pas été mis effectivement à
la disposition du défenseur lors de la signification de l’acte extrajudiciaire et pendant le délai
prévu par la loi (Trib. Civ. Aix-en-Provence 29 avr. 1949 Rev. Loy. 1949.301).
" Le propriétaire remplit Vobligation mise à charge lorsqu'il posséde Vappartement offert a sa
disposition pour la date pour laquelle il a donné congé. Le locataire ne peut, par un refus sans
motif sérieux, obliger le propriétaire à conserver à sa disposition le local offert pendant toute la
durée de l'instance nécessitée par son refus de partir (Com. Sup. cass. 21 fev. 1929, Rev. Loy.
1929.491).
. Note rédigée par l’Agence nationale pour l'information sur le logement — ANIL
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" Le locataire ne peut, suivant l’article 18, alinéa 4, de la loi du ler septembre 1948, bénéficier
d'un délai-congé supérieur à celui prévu dans son bail, même si sa durée est inférieure aux
trois mois accordés à l'occupant. Le propriétaire qui reprend, remplit l’obligation mise à sa
charge lorsqu'il maintient son offre de relogement pendant la durée du délai-congé ; il n’est
pas tenu, sur lé refus du locataire, de conserver à sa disposition le local offert, pendant toute la
durée de l'instance provoquée par le refus (Trib. Civ. Lyon 18 oct. 1950, D. 1950. 784). ”
Lorsque l’offre est effectivement faite : comment apprécier que celle-ci correspond bien
aux besoins et aux possibilités des occupants ? Quel est l’apport de la jurisprudence ?
« En cas d'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou l'exploitant est
tenu à une obligation de relogement qui est satisfaite par la présentation au locataire d'un logement
correspondant à ses besoins et à ses possibilités. A défaut, la collectivité publique à l'initiative de
laquelle la procédure a été engagée prend les dispositions nécessaires pour assurer ce relogement.
Lorsque l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux est temporaire, le propriétaire ou l'exploitant est
tenu d'assurer l’hébergement décent des occupants, lequel doit correspondre à leurs besoins. A
défaut le préfet prend les dispositions nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire »(CCH :
L 521-3).
La loi du 6/07/1989 (art. 15-IIT ) protege, en cas de congé du bailleur, certains locataires âgés à
ressources modestes et impose que soit offert un local correspondant aux moyens et aux besoins du
locataire dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi 48-1360 du 1/09/1948.
La loi de 1948 (art.13 à 13 quater) protège les locataires ou occupants en cas de reprise pour travaux
exercés en application des articles 11 ou 12 de cette même loi.
La protection s'articule ainsi :
- L'occupant évincé peut se trouver confronté à deux situations :
. Soit le propriétaire lui propose un relogement définitif.
Ce local doit : être situé dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes,
la même commune ou les communes limitrophes de celle ou se trouve le local et être en bon
état d’habitation. I! doit remplir les conditions d’hygiène normales et correspondre aux besoins
personnels ou familiaux de l’occupant évincé.
Soit le propriétaire lui propose un relogement provisoire : l’occupant bénéficie d’un droit à
réintégration dans l’un des logements de l’immeuble ayant fait l’objet des travaux. À la fin des
travaux, le propriétaire avertit l’occupant par LRAR ou acte d’huissier indiquant, à peine de
nullité forme et délai de réponse. L’occupant dispose d’un délai d’un mois pour répondre de la
même façon qu’il entend user de son droit à réintégration. S’il use de son droit, loyers et charges
seront fixés à la loi de 48 (art 42)
Dans les deux cas, une convention doit être signée entre le propriétaire et l’occupant, laquelle fixe les
règles du relogement (définitif ou provisoire).
Un projet de convention doit être adressé à l’occupant par LRAR. H doit, à peine de nullité,
reproduire les dispositions de l’art 13 quater. La convention ne peut, à peine de nullité, être signée
qu'après l'expiration d’un délai de 30 jours suivant la réception de la demande. |
C.L. Circulaire n° 78-56 du 8/03/1978 relative à l'application de la loi 75-1351 du 31/12/1975
relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation (Bulletin officiel du ministère
de l'équipement et de l'aménagement du territoire n° 78/13).
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BESOINS PERSONNELS.
Une jurisprudence assez abondante (largement liée aux circonstances et aux réglementations de
l’après-guerre) permet d'illustrer ces notions; sont évoqués ci-après les décisions les plus
significatives par rapport à des situations de relogement en notre matière.
" La question de savoir si le local répond aux besoins et aux possibilités du locataire au sens de
l’article 3 de la loi du 30 juillet 1947 dépend, pour partie, des conditions de vie propres de ce
locataire (Cass. Soc. 8 juill. 1948, Rév. Loy. 1948.680 et D. 1949. 7.509).
" Spécialement, encourt la cassation le jugement qui a fait droit a la demande de reprise sans
répondre aux conclusions de la locataire qui faisait valoir qu'elle avait toujours habité Noisy-
le-Sec, qu'étant donné son âge et sa santé déficiente, le séjour de Paris lui serait nuisible, qu’en
outre, elle vivait en quelque sorte de la charité de ses voisines et des commerçants qui lui
apportaient des travaux de couverture à exécuter chez elle, dont elle ne pourrait pas trouver
l'équivalent à Paris où elle n'a jamais vécu et où elle ne connaît personne ; ces conclusions
étaient en effet susceptibles d'exercer une influence sur la solution du litige (Cass. Soc. 8 juill.
1948, Gaz. Pal. 1948.2.192).
"Le juge du fond a pu déduire, de ses constatations souveraines, que le local mis a la
disposition du locataire ne correspondait pas à ses besoins, au motif que le locataire ne
pouvait, sans les plus grands risques pour sa santé et même pour son existence, se rendre du
lieu du logement offert à la ville où il habitait, au centre même de ses affaires, avec une
fréquence et une périodicité compatibles avec la bonne marche de l’entreprise (Cass. Soc. 28
mai 1949 ; Gaz. Pal. 9 août 1949).
” Ne correspond pas aux besoins d'un locataire, pensionné à 100% qui a besoin d'une chambre
à coucher personnelle d'un cubage d'au moins 30 m3 et de prendre des bains fréquents, salés et
chauds, un local peu aéré ne comportant pas de salle de bains (Cass. Soc. 7 juill. 1950, Rev.
Loy. 1950.643), ou l'appartement de remplacement situé au centre d'une agglomération très
mouvementée, alors que la locataire —atteinte d’une grave maladie, nécessitant la vie au grand
air- occupe une villa trés bien aérée, bien exposée au soleil, et dans l'étendue de laquelle elle
peut circuler en toute tranquillité, avantages qui ne se retrouvent pas dans le logement offert
(Cass. Soc. 16 juill. 1948, Rev. Loy. 1948.633 et J.C.P. 1948. Ed. G., IV, 129).
Dans le même sens, Chbre d'Expro 8 juil 78 Ass Publ de Paris/ Naimsky : ne correspond pas
aux besoins d'une dame cardiaque, son relogement au 4° étage d'un immeuble sans
ASCENSEUF...
Le local ne doit pas nécessairement avoir la méme consistance que le local repris (Cass soc,
8/02/1961 J.C.P 1961 1V.41, Cass 7/11/1952 Rev. Loy 1932.23), ni permettre de contenir tout le
mobilier de l'occupant (Cass. 28/05/1949 Rev. Loy 1949.504).
BESOINS FAMILIAUX.
” Pour apprécier les besoins du locataire, il n’y a pas a tenir compte des personnes n'habitant
qu'occasionnellement l'appartement (Paix Rennes Nord-Ouest, 9 mars 1948, D. 1948, J. 222)
” Ne peut être considérée comme faisant partie de la famille du locataire, au sens de l’article 4
paragraphe 3 de la loi du 28 mars 1947, une belle-sœur dont les parents n'habitent pas dans les
lieux louës, en admettant même qu'elle vienne assez souvent rendre visite a son beau-frère. Peu
importe qu’un procès-verbal de constat établisse que la personne en question était domiciliée
chez ce dernier (Cass. Soc. 27 oct. 1949, Rev. Loy. 1949,738).
Note rédigée par l’Agence nationale pour l'information sur le logement — ANIL
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"Le texte de l'article 3 de la loi du 30 juillet 1947, qui permet la reprise avec offre de
relogement, n'exclut pas, pour l'appréciation des besoins du locataire, les personnes’ vivant
habituellement avec lui, du seul fait qu'elles ne lui sont pas parentes (Cass. Soc. 24 nov. 1949,
Rev. Loy. 1950.142).
" Lesdits besoins devant être appréciés en tenant compie du nombre des membres de la famille
de l'occupant vivant habituellement à son foyer, a violé le texte ci-dessus visé, le jugement qui
décide que le local offert en remplacement correspond aux besoins des locataires, et que la fille
et le gendre de ces derniers n'avaient pas le droit de cohabiter avec eux, alors qu'aucune
fraude n'était alléguée (Cass. Soc. 28 juill. 1949, Rev. Loy. 1949.627).
" Le local offert en remplacement du local repris doit répondre aux besoins de proximité du
travail de la femme du locataire obligée de demeurer avec son mari, et pour l'intérêt de
laquelle le mari, chef de la communauté, a contracté la location (Com. Sup. cass. 16 oct. 1930,
Rev. Loy. 1931.43 et Gaz. Pal. 1930.2.664).
" Le juge peut tenir pour inconciliable avec l'état de santé d’une maîtresse de maison atteinte
d'une affection lui interdisant toute ascension, l'emplacement du local offert, dans un quartier
élevé de Pontoise, en contrebas duquel se trouvent les Journisseurs les plus proches (Cass. Soc.
18 oct. 1951, Rev. Loy. 1952.32} "
le locataire insuffisamment logé ne saurait prétendre à un logement supérieur à celui de l'objet
de la reprise (Cass.Soc 23/11/1958 Rev.loy 1957.203; J.C.P 1956.1V.181;( Cass soc 31/01/1958
Rev.Lay 1958.151) non plus qu'à la nécessité de disposer d'une chambre d'amis (Cass.soc
27/01/1966, Rev Loy 1966.375).
Mais il doit être tenu compte de l’état de santé du locataire (Cass.soc 8/07/1948 Gaz.Pal
1948.2.192; Cass.soc 28/05/1949 Gaz.Pal 9/08/1949}; des habitudes de vie antérieures, telles
que résultant d'une cohabitation effective et continue avec des proches parents (Paris
27/10/1958, Rev.Loy 1959.119}.
BESOENS PROFESSIONNELS.
" Si le caractère professionnel d’un local est déterminé par la destination que lui a donnée la
commune intention des parties, l'appréciation des besoins d'un locataire dépend partiellement
de ses conditions de vie, lesquelles comprennent notamment la possibilité pour lui d'exercer son
activité professionnelle. C’est donc à tort que le juge du fond a refusé de prendre en
considération les besoins professionnels du locataire, au seul motif que la location n'avait pas
le caractere professionnel (Cass. Soc. 6 mars 1953, Rev. Loy. 1953.439)
" Ne peuvent être considérés comme répondant aux besoins du locataire, qui, typographe, est
obligé de loger près de l'endroit où il travaille, en raison de la rareté des transports de nuit, des
locaux situés a 10 kilometres du centre de la ville (Com. Sup. cass. 10 déc. 1931, Rev. Loy.
1932.228)
” L'occupant qui exerce dans les locaux objets de la reprise exercée en vertu de l’article 18, la
profession de loueur en meublé, au vu et au su et du consentement du propriétaire, doit
retrouver les mêmes possibilités d'activité professionnelles dans le local de remplacement qui
lui est offert. Alors même qu'il s'agit d’une activité saisonnière exercée dans une station
estivale (Pau 2 fév. 1953, Rev. Loy. 1953.306).
Note rédigée par l’Agence nationale pour l'information sur le logement —- АМП,
Informations et analyses fournies sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux
- 43 -
CORRESPONDANCE AUX POSSIBILITES.
" Le prix du loyer du local offert doit correspondre aux possibilités de paiement du locataire
(Paix Lille 5e arr. 21 mai 1948, J.C.P, 1948, Ed. G., IV, 116).
" Il ne peut être suppléé à cette exigence légale au cas de notable différence, entre le loyer du
local de remplacement et de celui du local repris, par la mise à la charge du propriétaire d'une
indemnité égale à cette différence qu’il verserait pendant un temps déterminé à son locataire
évincé (Cass. Soc. 7 juin 1945, Jur. Imm. 1945.23).
"Ne correspond pas aux possibilités du locataire le local dont le prix est sensiblement
supérieur à celui du logement repris, et le juge ne peut autoriser le bailleur à prendre à sa
charge, pendant deux années, une partie de la différence des loyers (Cass. Soc. 25 nov. 1949,
Rev. Loy. 1950.142).
"En constatant que l'échange proposé, par le déplacement de résidence qu'il entrainerait,
aurait pour effet un important accroissement des charges afférentes à l’éducation des enfants
du locataire, qui seraient obligés d'aller au lycée à Paris où ils seraient demi-pensionnaires, le
juge du fond a donné une base légale à sa décision (Cass. Soc. 22 juill. 1949, Rev, Loy.
1949.503).
Note rédigée par l’Agence nationale pour l'information sur le logement — ANIL
Informations et analyses fournies sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux
- 44 -
- 45 -
- 46 -
Habitat Insalubre
Direction Générale de [a Santé
Un partenariat de
de tous les instants !
- RENNES - 08 Janvier 2004
Analyser et agir : un projet.
m Repérer et évaluer l'insalubrité,
m Analyser le contexte social,
m Choisir des priorités,
m Definir des objectifs,
m Mobiliser des moyens,
m Organiser et programmer,
m Réaliser et
u Évaluer.
- RENNES - 08 Janvier 2004
Direction Générale de la Santé - RENNES 08 Janvier 2004
- 47 -
Eléments de débat
m entre salubrité et insalubrité,
= comment évaluer |'insalubrité”
E et la santé dans tout cela?
m quels objectifs?
mu quels outils?
B comment sy prendre ... ensemble?
- RENNES - 08 Janvier 2004
Entre salubrité et insalubrité,
m salubrité :
état de ce qui est favorable à la santé,
& habitat insalubre:
habitat néfaste pour la santé,
m Zone intermédiaire large,
m le sujet a traiter pour les différents
acteurs impliqués est la résorption de
|’insalubrité.
- RENNES - 08 Janvier 2004
Direction Générale de la Santé - RENNES 08 Janvier 2004
- 48 -
Evaluation de
l’insalubrité
È m distinction entre bâtiment et logement,
= m un diagnostic technique aussi complet
== que possible,
7 m qui n’est toutefois pas un diagnostic de
:. — conformité,
: m Mais qui prend en compte danger
physique et insalubrité,
nn E iraduit par une cote d'insalubrité.
- RENNES - 08 Janvier 2004
Et la santé?
m état de bien-étre physique, psychique et
social, (OMS 1946)
m Composante sociale souvent sous-
estimée,
m impact de la vie en habitat insalubre sur
le développement social des enfants.
- RENNES - 08 Janvier 2004
Direction Générale de la Santé - RENNES 08 Janvier 2004
- 49 -
Quels objectifs?
mes objectifs par rapport au bâti,
«= (réhabiliter, réorganiser ou … démolir),
: mles objectifs par rapport aux occupants
(maintenir sur place, reloger, ...)
mes objectifs par rapport au mode
doccupation,
- RENNES - 08 Janvier 2004
Choix des outils
d’ intervention
; men fonction du diagnostic, de l’urgence,
_ des conditions opérationnelles locales, le
choix du mode d'action doit prendre en
compte l'ensemble des outils disponibles,
notamment sur les aides financières
Dei Hart,
TX RADA
=== proposées,
- RENNES - 08 Janvier 2004
Direction Générale de la Santé - RENNES 08 Janvier 2004
- 50 -
Facteurs intluant sur le choix de
la méthode d’intervention
a contexte local en matiére d'interventions
=> urbaines, en matiére sociale,
| capacite de négociation du projet entre
| | maître d'ouvrage et acteurs publics ou
«+. assimilés,
uam capacité financière des acteurs concernés,
E o
m capacité de concertation locale, de suivi .
- RENNES - 08 Janvier 2004
L’ indispensable concertation,
mM Si le niveau d’insalubrité n ‘est évalué que
par un nombre restreint d'acteurs,
=m le choix de la procédure doit être
: largement partagé pour garantir un
engagement commun à aboutir,
u l'expérience acquise en commun facilite
l'élaboration progressive d’un dispositif
d'action pérenne.
- RENNES - 08 Janvier 2004
Direction Générale de la Santé - RENNES 08 Janvier 2004
- 51 -
La question du relogement
: m'est prioritaire et conditionne le calendrier
… de mise en œuvre de la procédure,
m ne peut être résolue sans une forte
collaboration locale,
m ni une forte implication des acteurs
soclaux,
m (ne pas engager de procédure nécessitant un relogement sans
solution déja préparée, sachant qu'il faut nécessairement instruire)
- RENNES - 08 Janvier 2004
Le róle fondamental des acteurs
sociaux
w avant même d'aborder la question du
relogement, la question de | analyse
sociale de la situation est fondamentale
pour guider dans le choix d 'un projet,
m|objectif final étant de (re)constituer
des conditions d habitat appropriées,
m tout en gérant rationnellement la
situation immobiliere.
- RENNES - 08 Janvier 2004
Direction Générale de la Santé - RENNES 08 Janvier 2004
-52-
Rehabilitation ou demolition ?
m un immeuble destine a l'habitation
“a une durée de vie limitée…
E m une réhabilitation n'est raisonnablement
envisageable que si elle permet une durée
suffisante d'exploitation de l’immeuble
dans des conditions satisfaisantes.
- RENNES - 08 Janvier 2004
En résumé,
mle choix du processus d'intervention à
; mettre en œuvre dépend de nombreux
autres facteurs indépendants du niveau
d'insalubrité de !'immeuble,
: mce Choix doit être concerté, et
- mengager chacun des acteurs
“indispensables dans la réalisation du
= projet retenu.
- RENNES - 08 Janvier 2004
Direction Générale de la Santé - RENNES 08 Janvier 2004
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- 55 -
a
3
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LES ACTIONS DE L’ANAH
EN MATIERE DE LUTTE
CONTRE L’INSALUBRITE ET
LE PERIL
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA
PRINCIPES D’INTERVENTION DE L’ANAH
La lutte contre l’insalubrité et le péril, objectif majeur pour
les services de l’Etat (plan LHI) est prioritairement prise
en compte par UANAH (cf. instruction ANAH N°1-2003-03 du 31/03/03)
> L’ANAH finance des travaux au titre de la sortie
d’insalubrité ou de péril pour :
Y Les propriétaires bailleurs
Y Les propriétaires occupants
v Les collectivités locales dans le cadre des travaux
d’office
Precisions :
Y Les transformations d'usage ne peuvent bénéficier de financement
de VANA au titre de l’insalubrité ou du péril
“ Après la réalisation des travaux de sortie d’insalubrité ou de péril
les logements locatifs financés par l'ANAH doivent être décents
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 2
- 57 -
CONDITIONS GENERALES D’INTERVENTION DE L’ANAH
(1)
Afin de permettre la meilleure adaptation possible à tous les
. contextes locaux les financements de l’'ANAH peuvent s’appliquer :
LI Soit dans le cadre d’arrêtés :
> arrêté d’insalubrité
> arrêté de péril
CO] Soit hors arrêtés (sous certaines conditions CÉ. précisions ci-après)
Précision:
/ Les travaux de sortie de péril sont finançables par l’'ANAH uniquement
avec arrêté de péril
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 3
CONDITIONS GENERALES D'INTERVENTION DE
L’ANAH (2)
L’ANAH peut apporter ses aides pour sortie d’insalubrité ou de péril de
logements occupés où vacants :
Ÿ dans le cadre d’une politique publique concertée et préparée en
amont avec Îles différents partenaires concernés (DDASS,
SCHS, ...) visant à éradiquer l’habitat insalubre sur des secteurs
géographiques = déterminés = (infra-communal, communal,
intercommunal, départemental) :
- OPAH dont OPAH de renouvellement urbain, …
- PIG animé par une MOUS insalubrité
У оч de manière ponctuelle (immeuble ou logement) en secteur
diffus (information et/ou concertation obligatoire avec les
partenaires concernés : DDASS, SCHS … )
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 4
- 58 -
“PRECAUTIONS D'EMPLOLDES DOSSIERS ANA HORS
ARRETES CONCERNANT LES LOGEMENTS LOCATIFS
OCCUPES
Les logements locatifs occupés en situation d’insalubrité ou de péril
relèvent prioritairement des procédures avec arrêtés qui protègent
les occupants.
> Problème de relogement provisoire
}Problème de réintégration des locataires dans les logements après
fravaux
À défaut, le financement par I’ANAH au titre de la sortie
d’insalubrité dans des logements locatifs occupés peut se faire :
> SI possibilité de travaux en milieu occupé
>Ou, dossiers traités dans le cadre d’une intervention publique
spécifique (OPAH, PIG animé par une MOUS insalubrité ...), pour
lesquels un travail partenarial a été mené en amont avec les services
compétents (DDASS ou SCHS).
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 3
REGLES GENERALES D’INSTRUCTION ANAH DANS
LE CADRE D’UN ARRETE D’INSALUBRITE OU DE
PERIL
Pour chaque demande de financement ANAH, outre les pièces de
droit commun, le propriétaire devra fournir à la délégation locale les
éléments suivants :
> Une copie de l’arrêté d’insalubrité ou de péril
> L'ensemble des devis ou estimatifs détaillés concernant les travaux
de sortie d'insalubrité ou de péril et les autres travaux éventuels
d'amélioration présentés dans le cadre du même dossier
Précision:
У Га САН reste souveraine quant à la décision d'octroi de la
subvention ainsi que de son montant (taux de subvention, application
du déplafonnement ), avec notamment l'exigence d'éventuelles
contreparties en matière de loyers maîtrisés pour les propriétaires
bailleurs (particulièrement en secteurs tendus}
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 6
- 59.
REGLES GENERALES D’INSTRUCTION ANAH
HORS ARRETES (1)
Peuvent bénéficier des financements de l’ANAH au titre de la
sortie d’insalubrité :
> les opérations présentant un état d’insalubrité
comparable à celui des opérations frappées d’un arrêté
L'état d’insalubrité s’apprécie sur la base :
> d’un « rapport d’analyse insalubrité »
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 7
ПО Trae A
REGLES GENERALES D’INSTRUCTION ANAH
DOSSIER INSALUBRITE HORS ARRETES (2)
Ce rapport est produit pour le compte du propriétaire bailleur ou occupant:
( Elaboration du rapport (qui fait quoi ? son contenu)
» en secteur contractuel par l’équipe d'animation
> en — secteur diffus par les services compétents (DDASS, SCHS), un
professionnel (organisme de groupage, ...) ou à titre exceptionnel par la
délégation locale
Ce rapport est composé de plusieurs pièces :
> d’une fiche de présentation de l’opération (adresse, nom du propriétaire, …)
> d’une grille de visite et de cotation (bâtiment, logement ou maison individuelle)
> d’une fiche de synthèse sur la nature et le coût (estimaatif ou devis) des travaux
nécessaires à la sortie d'insalubrité et des autres travaux éventuels
d’amélioration présentés dans le cadre du même dossier
> Des photographies utiles à la compréhension du dossier et éventuellement des
plans détaillés
17/11/2004 ANAMH insalubrité & péril- FC/PR/RA 8
- 60 -
REGLES GENERALES D’INSTRUCTION ANAH
DOSSIER INSALUBRITE HORS ARRETES (3)
> Précisions
/ L'ensemble du dossier (pièces administratives de droit commun,
« rapport d'analyse insalubrité » ) doit permettre à la la CAH
d'apprécier l’état d’insalubrité, de décider en conséquence de
l'octroi de la subvention ainsi que de son montant (taux de
subvention, application du déplafonnement ), avec notamment
l'exigence d'éventuelles contreparties en matière de loyers
maîtrisés pour les propriétaires bailleurs (particulièrement en
secteurs tendus)
Y Pour les logements locatifs vacants, particulièrement dans les
secteurs à faible tension locative la CAH veillera tout
particulièrement à l’intérêt socio-économique de l'opération en
vue de son financement
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 9
"LES FINANCEMENTS DE L'ANAH À DESTINATION
DES PROPRIETAIRES BAILLEURS
Taux maximum de subvention ANAH
en sortie de
ravaux sur immeuble en ou parties communes en
* B* Cr
ravaux sur ten ou parties privatives
ou
zonage an i » par et
»La subvention de I’ANAH peut étre majorée d’un pourcentage complémentaire X ANAH en
cas de majoration Ÿ d’une ou plusieurs collectivités locales sur la base du X ANAH < ou = à la
somme des Ÿ en sachant que le X ANAH est toujours < ou = à 5 %.
> Seuls les travaux de sortie d’insalubrité ou de péril peuvent faire l’objet d’un déplafonnement.
À noter que dans l'hypothèse où la réalisation des travaux de sortie d’insalubrité ou de péril est
accompagnée, à cette occasion, d’autres travaux d’amélioration portant sur l'immeuble (M), le
taux de subvention au titre de la sortie d’insalubrité ou de péril peut être appliqué à l’ensemble
re
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 10
- 61 -
LES FINANCEMENTS DE L’ANAH A DESTINATION
DES PROPRIETAIRES OCCUPANTS
Récapitulatif des taux de subvention ANAH en sortie d’insalubrité ou de péril
Lo TAUX FLAFONDS |. RESSOURCES ~~
MAXIMUM TRAVAUX
50% 26000 HT Piaf. Majoré avec arrêté, de base hors arrêté
>La subvention de 7 ANAH peut être majorée d’un pourcentage complémentaire X
ANAH en cas de majoration Y d’une ou plusieurs collectivités locales sur la base du X
ANAH < ou = à la somme des Ÿ en sachant que le X ANAH est toujours < ou = à 5
%.
> L'état d'insalubrité ou de péril ouvre droit á Putilisation d'un montant forfaitaire de
26 000 euros HT pour financer les travaux nécessaires à la sortie d’insalubrité ou de
péril mais aussi aux autres travaux d'amélioration présentés dans le cadre du même
dossier pour les propriétaires occupants sous plafond de ressources majoré avec arrêté,
ASL ALLE
17/11/2004 AÑAH msalubrité 2 péril- FC/PR/RA 11
LES FINANCEMENTS DE L’ANAH À DESTINATION
DES COLLECTIVITES LOCALES DANS LE CADRE DES
TRAVAUX D'OFFICE
ce + a = ce ee een ramen AFR wu
Taux
| Travaux d'office par collectivité locale en (L) et/ou { M} sur l'ensemble du territoire 50%
>Les travaux d'office pour la sortie d’insalubrité ou de péril réalisés par les
collectivités locales ou leur groupement bénéficient d’un taux de subvention de
l’ANAH de 50 % |
>Après travaux, l'ANAH analyse la situation du propriétaire et en fonction des
engagements de celui-ci, des subventions peuvent être reversées à l’'ANAH
>En complément des subventions de 1 ANAH le Prêt de Renouvellement Urbain
de la CDC peut être mobilisé par les collectivités locales.
17/11/2004 ANAH insalubrité & péril- FC/PR/RA 12
- 62 -
- 63 -
- 64 -
LE CONSEILLER MEDICAL EN
ENVIRONNEMENT INTERIEUR
Sa mission dans la prise en charge
des pathologies liées aux polluants
domestiques
Rôle du Conseiller Médical en
Environnement Intérieur (CMEI)
* ETUDIER les polluants de l’environnement
intérieur : visite à domicile sur prescription
médicale
- CONSEILLER pour la mise en œuvre des
mesures d’éviction
- FORMER et INFORMER d’autres
professionnels
- 65 -
CMEI - Etudier
» Pour les polluants biologiques :
« acariens |
» allergenes d animaux
* les blattes
* les moisissures
- 66 -
CMEI - Etudier 8
* Mesure semi-quantitative des allergénes
d’acariens acarex-test ® |
* Autres tests domestiques disponibles dans le
futur
+ rapid test ®
« dust screen €)
« Mesure quantitative des allergènes ELISA
-67-
CMEI - Etudier
+ Pour les acariens :
— principale niche écologique
+ matelas
sommier
< moquette
- autres supports contaminés
CMEI - Etudier
< Pour les polluants chimiques :
— formaldéhyde
— COV
— NO2
- 68 -
CMEI - Conseiller
« Intérêt de la visite à domicile :
— confirmer le diagnostic du médecin
— mesurer | ‘exposition aux polluants domestiques
— personnaliser les mesures d °éviction conseillées
CMEI - Conseiller
- Les mesures d ’éviction : guider par l’acarex-
test ®
pour les acariens
— pour le matelas housse
— pour le sommier changement
— pour la moquette traiter ou remplacer
— autres éléments textiles laver ou remplacer
- 69 -
CMEI - Conseiller
- Pour les allergènes d ’animaux :
— se séparer de l ’animal
— limiter et entretenir les réservoirs textiles présents
— limiter le portage d ’allergènes
CMEI - Conseiller
- Pour les allergènes de blattes
— évaluer la contamination :piège
— nettoyer les lieux
— traiter les lieux
— informer les occupants
- 70 -
CMEI - Conseiller
* Pour les allergènes de moisissures :
— identifier et quantifier les moisissures :
Laboratoire d hygiène
— éviction plus complexe :
* nettoyer avec antifongique
* aérer le logement
éviter les infiltrations et fuites
- chauffer régulièrement le logement
limiter les réservoirs de poussière
- 71 -
CMEI - Former
- Création du Diplôme Universitaire de CMEI
— professionnels concernés
— contenu de la formation
СМЕЕТ - Informer
* Pour le grand public ex: en collaboration avec
CPAM, DDASS ...
- Pour les professionnels : EPU, Congrès,
réunion, formation …
- 72 -
CMEI - Conclusion
- Validation du rôle du CMEI dans la prise en
charge du malade allergique étude
multicentrique
— permet d ‘améliorer le suivi des recommandations
— diminue 1 ’exposition allergénique
— permet de prendre en compte la globalité de
l’environnement du malade
- 73 -
- 74 -
INTERET BES CONSEILLERS MEDICAUX EN ENVIRONNEMENT INTERTEUR
DANS LA PRISE. EN CHARGE DES MALADIES RESPIRATOIRES LIEES A L’AIR
Frédéric de Blay
Service de Pneumologie, Hôpital Lyautey, Hôpitaux Universitaires de Strasbourg
Au-cours des quinze dernières années, la mise au point de méthodes de mesure des allergènes
domestiques:a permis :
. = de démontrer les liens entre exposition allergénique de l’habitat et symptômes d’allergie,
- d'apprécier avec plus de rigueur l’effet des méthodes d’éviction des allergènes.
À la lumière des études publiées, seule l’éviction globale, c’est-à-dire de tous les réservoirs
d’allergènes'en contact avec le:patient, était cliniquement efficace.
Pour pouvoir réaliser de façon la plus exhaustive cette réduction de l’exposition allergénique,
il est rapidement apparu que les médecins spécialistes et généralistes n’avaient ni le temps ni
la formation pour proposer des conseils d’éviction orientés par les résultats des tests de
mesure des allergènes. Ainsi, il fallait des personnes capables de se rendre au domicile du.
patient, de réaliser un audit de qualité de l’environnement intérieur, de proposer des conseils
d’éviction en fonction des niveaux d’exposition mesurés et des habitudes culturelles du
malade. | | | |
C’est pourquoi, une nouvelle: activité professionnelle, les Conseillers Médicaux en
Environnement Intérieur ÉC.M.E.L) à été créée en 1991 à Strasbourg. Son rôle a été dans un
premier-temps de: proposer, des mesures d’éviction des allergènes d’acariens, Grâce à une
étude prospéctive, randamisée: muiticentrique, réalisée en 1999 et 2000, comprenant 378
patients: provenant de. Marseille; Montpellier, Paris et Strasbourg (en collaboration avec
E Association Astiimef mous:avons pu démontrer l’utilité des C.M.EIL En effet, le suivi par les
patients:des conseils: d’éviction donnés par des spécialistes et par les C.M.E.I lors de visites à
domicile. était supérieur à celui obtenu par des médecins seuls. De plus, la réduction de
Pexposition allergénique était supérieure dans le groupe médecin plus conseillère que dans
celui médecins seuls. Ce:travail est actuellement séumis pour publication.
Les. C.M.E.I sont des professionnels qui aident les médecins à la fois dans le diagnostic et le
fraitement des maladies respiratoires et allergiques liées à Pair intérieur. En effet , la
démarche diagnostique en pathologie respiratoire et allergique liée à l’environnement revient
à relier &la fois-une Histoire clinique: évocatrice et la présence inconstante d'un blomarqueur a
la mise:en-évidence du:polluant suspecté dans Ehabitat du patient. Cette démarche, inspirée de
celles. entreprises em pathologie professionnelle permet une fois le diagnostic posé,
d’envisager les mesures de réduction de-1’exposition vis a vis de l’agent responsable de la
pathologie. Cependant, elles ne seront pratiquées que sur les sources et supports du polluant
incriminé, permettant ainsi la réalisation d’une éviction ciblée. Par cette double fonction
d'aide au diagnostic et au traitement, fes CMEJ. participeront à l’éducation du patient
asthmatiqué comme cela a été souligné dans les Recommandations pour la Pratique
Clinique : « Education thérapeutique: du patient asthmatique- Adulte et adolescent » de
I’ Agence Nationale d’Accréditation et d’Evaluation en Santé. ;
- 75 -
De part cette position privilégiée, les C.M.E.I. feront le lien entre les soignants, le malade, les
professionnels du bâtiment et certains acteurs institutionnels, devenant ainsi des éléments
essentiels d’un réseau dans la prévention des pathologies respiratoires liées à l’environnement
intérieur.
Une telle activité professionnelle nécessite :
> une connaissance des pathologies médicales en rapport avec les polluants présents dans
l’habitat,
> de grandes qualités relationnelles .
> des connaissances techniques du bâtiment, de la ventilation et de la métrologie des
différents polluants (allergènes, endotoxines, moisissures, C.O.V ou NO2.…), de façon à
réaliser un audit de la qualité de l’air intérieur,
> des connaissances sur les différentes méthodes d’éviction des différents polluants,
Actuellement, 12 C.M.E.L ont obtenu le Diplôme Universitaire de Strasbourg de Conseiller
Médicaux en Environnement Intérieur (105 heures d’enseignement). Trois exercent en
Belgique, une au Portugal. En France, ils ou elles travaillent soit au sein de CHU, soit comme
titulaires (à Strasbourg), soit comme emploi-jeune (Strasbourg, Nancy et bientôt Besançon et
Montpellier). Le pré-requis pour la formation est un niveau bac plus deux ou trois. Le plus
souvent, il s’agit d’infirmièr(e)s, de technicien(ne)s ou de conseillères en économie sociale et
familiale.
Dans le futur, cette activité professionnelle pourrait être développée dans les hôpitaux, les
services d’hygiène des villes, les DDASS et les associations de malades. Grâce à
l’observatoire de la qualité de l’air intérieur, des données métrologiques concernant des
nouveaux polluants de l'air intérieur (chimique ou biologiques) vont être disponibles.
Parallèlement, des travaux récents soulignant leur rôle potentiel des endotoxines et de
certaines substances chimiques dans l’apparition ou l’aggravation des maladies respiratoires
vont conduire les médecins à s’intéresser de plus en plus aux pathologies liées à l’habitat, et
par conséquent à faire appel aux C.M.E.I Ce qui leur permettra d'inclure dans leur
investigation d’autres techniques de mesure que celles des allergènes et à s'intéresser à
d’autres sources de polluants.
Parallèlement à la prise en charge d’une pathologie existante, les C.M.E.l. pourront intervenir
comme acteurs de contrôle de la qualité sanitaire d’un logement, soit pour l’obtention d’aide à
la rénovation de bâtiments anciens, soit pour la déclaration du caractère insalubre d’un
logement. |
Ainsi, les C.M.E.I. représentent une nouvelle activité professionnelle complémentaire d'une
formation initiale qui doit s’intégrer au sein d’un réseau des différentes professions qui ont
trait aux maladies respiratoires liées à l’environnement intérieur. La qualité de leur formation
et leur connaissance des limites de leur champ d’intervention sont des gages pour un
développement harmonieux de ces nouveaux acteurs de soins.
- 76 -
CONCEPTS ARCHITECTURAUX ET REDUCTION DE LA CHARGE
ALL ERGENIQUE
Frédéric de Blay, Gilles. Fourgaut, Séverin N?Gom, Anne Casset, Carine Soby, Florence
Lieutier-Colas.
Service de Pneumologie — Hôpital Lyautey — Hôpitaux Universitaires de Strasbourg
Résumé :
Le rôle de l’architecture dans la réduction de l'exposition allergénique a été peu étudié.-En ce
qui concerne les acariens, de nombreux travaux se sont intéressés au lien entre la ventilation
et les concentrations d’allergènes dans la poussière et ont démontré le rôle important du
confinement dans augmentation de la charge allergénique. Des données semblables, bien
que plus parcellaires, ont été retrouvées pour les moisissures. En ce qui concerne les
allergènes de chat, le faible niveau de renouvellement de l’air, ainsi que la présence de
moquette, augmente les concentrations aériennes de l’allergène majeur du chat Fel d 1. Lors
d’une enquête réalisée. auprès de 120 architectes du Bas-Rhin, sur le thème de l’allergie et de
l’habitat, nous avons pu montrer que près de 80 % d’entre eux étaient désireux de développer
un partenariat avec les médecins. Pour ur quart des architectes, 50 % de leurs clients étaient
prêts à faire des travaux dans leur fogement pour des raisons de santé, Dans le futur, grâce à
l’observatoire de la qualité de Pair intérieur, nous allons mieux connaître les degrés
d’exposition des polluants domestiques puisque près de 800 logements seront explorés tous
les.ans. Ainsi, les médecins et particulièrement les allergologues devront répondre de plus en
plus souvent aux questions des patients et des professionnels du bâtiment sur les Liens entre
l’allergie et l’habitat, et les méthodes:d’amélioration de la qualité de l’air intérieur.
Mots-Clës : Allergène domestique — Architecte — Exposition — Réduction allergénique.
-77-
Summary :
The role of architecture in reduction of allergen exposure has not been extensively studied.
For mite, several publications described the role of ventilation in mite allergen exposure and
demonstrated that tight houses had high levels of mite allergen. For mold, the results seem to
be similar but the data are less convincing. For cat, decreasing air change per hour and
covering floor with carpets induced an increase in airborne cat allergen Fel d 1. We performed
a study with 120 architects in the Bas-Rhin and demonstrated that 80 % of them wanted to
collaborate with medical doctors. In the future, allergists will have to answer more frequently
to patients and to building professionals on the relation between allergy and housing and
methods of improvement of indoor air quality.
Key words ; Allergen — Allergen reduction — Architect
-78-
CONCEPTS ARCHITECTURAUX ET REDUCTION DE LA CHARGE
ALLERGENIQUE |
Frédéric de Blay, Gilles Fourgaut, Séverin N?Gom
Service de Pneumologie — Hôpital Lyautey — Hôpitaux Universitaires de Strasbourg
Si. de nombreuses études ont porté sur le rôle de certains textiles, de certaines produits
chimiques ou certaines. méthodes physiques de réduction des allergènes, peu d’études ont
essayé d'apprécier l’effet de l'architecture de l’habitat dans l’éviction des allergènes. Par
ailleurs, il a été démontré récemment que certains polluants domestiques pourraient
augmenter la réponse IgE dépendante vis des pneumallergènes de l’environnement intérieur
(1). Ainsi, il convient de s’intéresser aux travaux appréciant les liens entre exposition
allergénique et architecture mais aussi ceux ayant trait au effet de la conception du bâtiment et
les concentrations de certains polluants non allergéniques.
RELATION ENTRE HABITAT ET EXPOSITION ALLERGENIQUE :
Les Acariens :
Rôle de la ventilation :
Les acariens pyroglyphides ne supportent pas une sécheresse trop importante de l’air dans
lequel ils se trouvent. En effet, ils sont composés à 70-75 % d’eau ef sont très dépendants de
l’hygrométrie de l’air environnant. L’absorption de l’eau se fait via la glande supra coxale,
localisée à la base des premières païres de pattes. Celle-ci sécrète une substance
hyperosmotique de chlorure de sodium et de potassium qui permet l'extraction de l’eau à
partir d’un air insaturé (2). Ainsi, le seuil critique d’HR pour Dermatophagoides farinae varie
de 55 % à 75 % pour une température allant de 15 à 35 °C (3). Cependant l’alternance de
périodes d’HR élevée (75%) de 4 à 8 heures par jour avec des périodes de 16 à 20 heures
d’HR de 35% induit une réduction du nombre de colonies d’acariens de 97% sans toutefois
entraîner une éradication complète. À l’epposé, l’exposition continue 3 une HR de 85% inhibe
la croissance des acariens (4). Pour Dpt, le seuil d’HR critique est de 70% à 25°C (2). Ces
propriétés ont été évaluées en conditions réalistes dans différents types d’études qui incluent
aussi bien les chambres et les pièces de séfour que la euisine et la salle de bains. Ainsi, la
-79-
présence d’un cuisine mal ventilée ou d’une salle de bains avec des taches d’humidité serait
un facteur d’augmentation des concentrations d’allergénes.
Ainsi, l’absence de développement des acariens & une altitude supérieure a 1500 métres sous
nos latitudes (5, 6) pourrait être expliquée par une hygrométrie basse. Plusieurs travaux ont
mis en évidence un lien entre le confinement, l’HR et les concentrations d’allergènes
d’acariens (7). D’autres ont souligné les avantages de la ventilation mécanique sur l’évolution
des taux d’acariens et de leurs allergènes (8, 9) . La plupart de ces études étaient issues
principalement d’Europe du Nord ou de régions à climat semi-continental (8, 9}. Cependant,
si dans les pays à hivers froids et secs, l’augmentation du renouvellement de l’air est reconnue
comme efficace dans la lutte anti-acariens, des résultats contradictoires proviennent des zones
plus tempérées. Deux études anglaises, l’une à Manchester et l’autre à Southampton ont
montré, pour la première, l’inefficacité de la ventilation mécanique sur les concentrations
d’allergènes d’acariens et pour la seconde une baisse très significative de l’humidité relative
et de l’exposition allergénique dans les matelas et la moquette des chambres (10, 11). A
Marseille, le niveau d’humidité de l’habitation ne semble pas avoir d’effet sur les
concentrations de Der p 1 (12). En revanche, dans des régions chaudes et humides,
l’utilisation conjointe de déshumidificateurs et d’une climatisation capables de réduire l’HR. à
moins de 51%, entraînerait une réduction très significative des acariens et de leurs allergènes
(13). Cependant, lorsqu’un support textile est infesté, une baisse de l’HLR, de 75% à 33% ne
semble pas avoir d’effets sur les concentrations d’acariens, soulignant le rôle important des
conditions d’hygrométrie des micro-environnements (14) (Tableaux I et I).
Autres éléments :
Les taux d’allergénes d’acariens du groupe 1 sont significativement plus élevés dans la
poussière des sols de chambres et de salon situées au rez-de-chaussée , particulièrement des
maisons sans vide sanitaire (21). Le niveau de confinement, à savoir l’adéquation du nombre
d'habitants par rapport à la taille du logement est un élément à prendre en compte. Ainsi, la
présence de plus de trois enfants dans une habitation augmente les concentrations d’allergènes
de facon significative (22).
En Suède, le nombre d’acariens pyroglyphides et d’acariens de stockage (Acaridae et
Glycyphagidae) est plus élevé dans des bungalows que des appartements (23). L'âge de
l’habitation est mentionné comme facteur favorisant dans deux études (24, 25) mais ne
semble pas avoir un effet sur les concentrations en allergènes d’acariens (21) tant en Grande
- 80 -
Bretagne qu’à l’Ie de La Réunion. En effet dans une étude comprenant 189 logements, les
concentrations.en Der p ! et. Der f 1 n’étaient pas liées à l’age de l’habitation.
L altitude à laquelle la maison se trouve, joue un rôle très important sous nos latitudes, ne
revêt plus d’intérêt sous. un climat tropical car l’humidité relative reste suffisamment élevée
pour permettre: le développement des acariens (26).
Bien que les raisons. soient inconnues, les concentrations d’allergènes d’acariens (Der p 1)
sont particulièrement basses. dans les dortoirs d’étudiants australiens (en moyenne, 1,5 et
1,8.uglg). par rapport aux domiciles (22 pg/ g de poussière) (27). Nous avons retrouvé des
résultats semblables 3 Strasbourg. |
En résumé , tous les éléments qui favorise une augmentation de l'humidité relative a
l’intérieur d’un logement sont des facteurs augmentant les concentrations d’allergènes. Ainsi,
Emenius et coll. (28) considèrent que l’absence de condensation sur des doubles vitrages et
une. humidité absolue inférieure à 3 g/m3 durant l’hiver signent une faible infestation par les
acariens avec une excellente sensibilité( 90 %) et une spécificité de 50% . De tels résultats
n’ont pas été retrouvés par d’autres (29)
Les allergènes de chat :
La présence d’une moquette, lorsque les taux de renouvellement d’air sont bas (0,2
Changement d'Air par Heure, C.Â.H) la présence de moquette entraîne une augmentation des
concentrations. d’allergènes de chat. En revanche, l’augmentation de la ventilation de 0,2
ACH à 2,4 ACH dans une pièce où le sol est lisse diminue l’exposition allergénique (30, 31).
Pour les rongeurs (rats) des données semblables ont été retrouvées. Ainsi, dans les maisons
qui abritent des mammifères, la présence de moquette et une faible ventilation sont
responsables d’une augmentation de l’exposition.
Les allergènes de blattes :
La présence de blattes et d’allergènes de blattes Bla g 1 et Bla g 2 est plus fréquente dans les
appartements que- dans les maisons individuelles avec un risque relatif de 1,4 [IC : 1,1-1,6]
(29). La-présence de vide ordures est un facteur favorisant le développement des blattes.
Les moisissures :
n’existe pas de corrélation importante entre la présence de taches d’humidité et les
concentrations de moisissures dans la poussière. Aucun questionnaire portant sur les
caractéristiques de l’habitat ne permet de prédire l’impottance de l’exposition aux moisissures
- 81 -
(32). Le nombre de colonies formant Unit/m° n’est pas relié à l’humidité relative globale de la
pièce. Ce résultat souligne le rôle potentiel des micro-environnements dans le développement
des moisissures.
RELATION ENTRE HABITAT ET POLLUANTS AGGRAVANT LA REPONSE A
L’ALLERGENE :
Un certain nombre de travaux ont démontré que l’inhalation préalable de NO2 entraînait une
augmentation de la réponse a l’allergène, particulièrement pour Dermatophagoïdes
pteronyssinus (1)
NOx et NO2
À la fin des années 1970, il a été montré que les taux de NOZ à l'intérieur des maisons
pouvaient être supérieurs à ceux mesurés à l'extérieur des maisons (33). Le NO est un gaz
inerte, produit par une combustion à haute pression. Il est rapidement oxydé dans l'air en NO2
et ceci sous l'action d'oxydants tels que l'ozone. NO2 est l'oxyde d'azote le plus important en
quantité émise.
Sources
Les sources principales de NO2 sont les cuisinières, les veilleuses des chauffe-caux et des
poêles (gaz naturel ou propane), les poêles à bois, les cheminées à foyer ouvert, les radiateurs
à gaz ou à kérosène, les moteurs à essence et la fumée de tabac. À l'intérieur des habitations,
la quantité produite dépend du combustible utilisé, du type de cuisinière ou de poêle, du degré
d'utilisation, de l'aération. Même des chauffages bien réglés émettent du-CO et du NO2. Les
radiateurs fonctionnant mal ou mal raccordés peuvent produire des taux élevés de CO et de
NO2. Le NO2 peut provenir également de l'air extérieur : 35% de la combustion du fuel et du
charbon et 45% des moteurs de véhicules à essence (34).
Teneurs mesurées ‚
Un ppm de NO2 correspond á 1800 ug/m* et 1 ppb de NO2 est égal a 1,8 pg/m® (34). Les
normes fixées par l'OMS pour l'Europe sont détaillées dans le tableau 1. Les teneurs
moyennes à l'intérieur des maisons peuvent excéder les concentrations extérieures. Dans les
cuisines mal ventilées, les maisons mal ventilées et équipées de radiateurs fonctionnant mal
où lors du fonctionnement d'une cuisinière à gaz, des pics de 720 ug/m° à 1800 ug/m* (35) ont
été mesurés. Les taux de NO2 varient dans une cuisine lors de l'utilisation d'une cuisinière à
gaz. Lors de l'utilisation du four et de 3 brûleurs, les concentrations de NO2 dans l'air sont
passées de 0 a 900 ug/m° en moins de 30 minutes. Il a fallu plus d'une heure trente après
l'arrêt de la cuisinière pour obtenir des taux de NO2 non mesurables dans la cuisine. L'absence
- 82 -
de ventilation mécanique dans la cuisine conduit à une augmentation des niveaux d'exposition
au NO2 de 11%. ÏÏ n’est pas observé d'augmentation de l'exposition du NO2 en rapport avec
la fréquence d'utilisation. de la cuisinière lorsque la cuisine est ventilée. Les niveaux de NO2
sont significativement plus élevés (18% en moyenne) en cas d'utilisation de gaz en bouteille,
de pétrole liquéfié. et de: kérosène par rapport au gaz de réseau. Les femmes qui brfilent
régukèrement de: l'encens sont également plus exposées au NO2 (10%). Les taux de NO2 sont
2 à À fois plus élevés dans. une maison chauffée au gaz par rapport à celle dont le chauffagé
est électrique. Aux USA, 50% des habitations seraient équipées de cuisinières à gaz. Les taux
habituels moyens rencontrés dans une maison chauffée au gaz sont de 45 à 135 pg/m?. Dans
les maisons ayant une cuisinière à gaz, lors de mesure de l'exposition au NO2 pendant une
semaine, il a été démontré que les variations de NO2 dans la chambre à coucher expliquent
80%. des variations de l'exposition personnelle à NO2.
Composés organiques volatiles et formaldéhyde
Des études épidémiologiques ont montré que chez les sujets asthmatiques l’exposition aux
composés organiques volatiles pouvait être responsable de symptômes respiratoires. Plus
récemment, il a été montré que l’augmentation de l’exposition au formoi était resporisable
d’une augmentation de la fréquence des sensibilisations aux pneumallergènes.
А се jour, de l'ordre de 50 à 300 composés organiques volatiles (COV) ont été identifiés dans
l'air à l'intérieur des locaux (36). Une cinquantaine sont communément retrouvés dans
l'environnement intérieur. Par définition, ils sont tous volatiles à température ambiante (37).
Un groupe de travail de l'OMS les a classés en 1989 en 4 catégories selon leur point
d'ébullition :
- Composé organique très volatil ou gazeux : point d'ébullition entre.50°C et 100°C
- Composé organique. volatil : point d'ébullition entre 50°C et 260°C
- Composé organique semi volatil : point d'ébullition entre 240°C et 400°C
- Composé organique. associé aux particules : point d'ébullition au-dessus de 400°C.
Cependant, il n'existe pas: de limites très claires entre les 4 catégories, car les méthodes de
determination du type de COV dépendent de la technique d'absorption utilisée qui varie d'une
substance à l'autre.
Les COV détectés à l'intérieur des habitations appartiennent le plus souvent à 9 groupes de
composés chimiques : alcanes, cycloalcanes et alkènes, hydrocarbures aromatiques ou
benzéniques, hydrocarbures halogénés, terpènes, aldéhydes, cétones, alcools, esters.
- 83 -
Selon les définitions de l'OMS, le formaldéhyde et l'acétaldéhyde ne font pas partie des COV.
Cependant, en raison de leur importance, ils sont souvent considérés avec les COV. En effet,
leur point d'ébullition est inférieur à 50°C.
Sources |
Les sources sont extrêmement nombreuses. Elles peuvent être en relation avec une production
extérieure, comme la photooxydation du méthane et le métabolisme des plantes (38).
Cependant, les sources principales se trouvent à l'intérieur des locaux et sont très diverses :
produits de construction et de décoration, activités d'entretien et de bricolage. Les sources les
plus importantes de formaldéhyde sont les mousses urée-formol utilisées comme isolant
thermique et les meubles en panneau de particules.
Teneurs mesurées
Les émissions sont continues ou discontinues selon le type de source et dépendent de
paramètres comme l'âge d'un matériau, la température. Les concentrations de formaldéhyde
libérées augmentent avec la température et l'humidité relative. Un ppm de formaldéhyde
équivaut à 1,2 mg/m* (1 ppb = 1,2 ug/m*). L'unité du système international est le pg/m?. Les
concentration de COV dans l'air intérieur sont variables dans le temps et trés souvent
supérieures de 2 à 10 fois à celles de l'air extérieur (36). Les valeurs rencontrées restent
cependant faibles, excédant rarement :
- 100 pg/m? pour des composés individuels ; moins de 10 à 50 ug/m°
- 1000 jug/m°* pour la concentration totale en COV (TCOV); la TCOV est définie comme étant
la somme des 10 COV les plus concentrés, pris individuellement, séparés et quantifiés par une
technique de chromatographie gazeuse. Selon Holcomb (39), la concentration moyenne de
TCOV serait de 300 |1g/m° sauf dans les maisons nouvellement construites ou rénovées.
Ces concentrations sont beaucoup plus faibles que celles correspondant aux valeurs limites
d'exposition (VLE) admises dans la plupart des règlementations du travail (200 à 1000 fois
plus faibles que les VLE des USA par exemple).
Samet (38) souligne que des concentrations plus élevées de formaldébyde ont été mesurées
dans des maisons avec de la mousse urée-formol, par rapport aux maisons sans mousse urée-
formol. Ainsi des concentrations de 24 à 156 j1g/m° de formaidéhyde ont été retrouvées dans
des maisons renfermant de la mousse urée-formol, contre 36 à 84 ug/m° dans les maisons sans
mousse urée-formol. De même, des concentrations de 24 à 936 ug/m° de formaldéhyde ont ste
mesurées dans les mobile homes qui renferment en général beaucoup de panneau de
particules.
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Les maisons renfermant de la mousse urée-formol depuis moins de 3 ans ont des
concentrations de formaidéhyde plus élevées que celles qui en ont depuis plus de 3 ans. Les
concentrations moyennes: de formaldéhyde sont supérieures à 72 ug/m° dans 84% des maisons
renfermant de la mousse: urée-formol depuis moins de 3 ans. En revanche, de telles
concentrations n'étaient retrouvées que dans 22 % des maisons renfermant de la mousse urée-
formoi depuis plus de 3 ans,
En. France, les taux de formaldéhyde mesurés à l'intérieur des locaux sont en moyenne
inférieurs à 70 ugAn°. Des pics de 3000 ug/m° et des moyennes de 600 g/m? ont été mesurés
dans des habitats qui comportent de la mousse urée-formol ou des étagères en panneau de
particules. Cependant ces prélèvements ont été réalisés dans un nombre limité de locaux, à
savoir dans 4 appartements et dans 3 immeubles collectifs.
Conclusion
H apparaît nettement, à la lumière des différentes publications, que les architectes tout comme
les médecins ne: se sont pas très intéressés dans le passé aux liens entre l’habitat et la santé. Ce
manque d’intérêt est parfaitement illustré par le travail de C. Olivo et coll. (40) qui ont
enquêté après. d'architectes et de médecins sur les liens entre habitat et santé. Ainsi, près de
23% de 502 médecins. considéraient qu’il n’existait aucun lien entre l’habitat et la santé. Cette
proportion n’était que de 10 % pour les architectes (n = 99). De plus, seuls 43 % des médecins
étaient désireux, d’un partenariat avec les architectes, contre 67 % chez ces derniers. Nous
avons réalisé une enquête auprès de 120 architectes du Bas-Rhin sur le thème de l’allergie et
de l'habitat. Ainsi, nous avons pu montrer que les architectes bas-rhinois connaissent très bien
les polluants allergéniques et non allergéniques de l’environnement intérieur (plus de 70 %
ont donné des réponses exactes). Pour un quart d’entre eux, 50 % de leurs clients sont prêts à
faire-des travaux dans leur logement paur des raisons de santé. Enfin, les architectes sont près
de 80 % à désirer développer un partenariat avec les médecins.
Dans le futur, grâce à l’observatoire de la qualité de l’air intérieur, nous allons mieux
connaître les degrés d’exposition des polluants domestiques puisque près de 800 logements
serontexplorés tous les ans. Ainsi, les médecins et particulièrement les allergologues devront
répondre de plus en plus souvent aux questions des patients et des professionnels du bâtiment
sur-les liens entre l’allergie et l’habitat, et les méthodes d’amélioration de la qualité de Pair
intérieur,
- 85.
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Tableau I: Efficacité de la Ventilation Mécanique
Auteurs : Type d’étude Durée = | Effets sur l’Humidité Effets sur les Acariens
Wickinan M. (10) Comparaison HA (<7 g/Kg) par VM (83,4%) | Taux allergènes>98,5nÿ/g :
VM УМ / YN (34,8%) ; (OR : 0,1 ; IC[0- | УМ (20,8%) / УМ (65,2%)
| 0,2] (OR :0,1 ; IC[0-0,5]
Harving H. (9) Comparaison 15M — | HA : chute de 6,6 à 5,6g /Kg Nbr. acariens réduit de 110 à
VM : VN (p<0,01) 35/g (p<0,01)
Fletcher A. (11) Comparaison 12M HR plus basse 43 et óMsous | Concentrations Der p 1 et
УМ УМ VM (dif£s) acariens comparables (diff. NS)
Wamer A. (12) Comparaison 12M HA diminuée par VM ou VNA | Nbr, acariens réduit par VM ou
VM ; VM + (p<0,001) VNA (p<0,05) |
aspirateur : VNA ; Concentration Der pl plus faible
Aspirateur ; YN par VM ou VNA (p<0,001)
Emenius G. (15) Comparaison 18M HR plus basse par VM (31,3%) / | Echange air > 0,5% :
VM ; VN; VNA VNA (37,3%) et VN (40,3%) ; | conceniration allergénes <0,5ug
(p<0,0001) | /g (p=0,03)
{ Hirsch T. (16) Comparaison 7M _ - | HA augmentée par VHC Concentration Der £1
Vitrage isolant + (6,2g/K2)/ VN (4,6) : (p<0,001) | augmentée de 0,65 à 1,28 ng/g
Chauffage:V+C ;VN sous V+C (p<0,0005)
Niven RM (17) Comparaison 15M Baisse HA et HR par VMD Baisse concentrations allergènes
VMD ; VN par VMD (mais NS)
VM : Ventilation Mécanique ; VN : Ventilation Naturelle ; VNA : Ventilation Naturelle Améliorée
HA : Humidité Absolue ; HR :Humidité Relative ; Nbr : Nombre ; VMD : Ventilation Mécanique + Déshumidificateur.
Tableau I: Efficacité de la Déshumidification
Auteurs Type d’étude Durée Effets sur l’'Humidité Effets sur les Acariens
Arlian LG. (5) Comparaison 19M HR<51% obtenue plus HR<51% : réduction nor.
Déshumidification ; efficacement par Déshum. | acariens de 401,2 à 8,2./2
Climatisation ; VN (diff.S) (p=0,004) ; réduction densité
allerg. gr.I de 17,5 à 3,8 pg/g
(p=0,001)
Custovic A. (18) | Désh vs contrôle 3M NS Der pl et nbr, acariens : NS
Hyndman ST. (19) | Comparaison 12M HR comprise entre 47,4- | Concentrations Der pi et
- MD ; Programme de 57,2% (MD) / 54,8-70,3% | nbr. D pt.: NS
mesures ; MSD (autres) (p<0,05) |
Cabrera P. (20) Comparaison. 6M - Réduction concentrations
MD ; MSD Der p 1 de 62,58 à 13,86 ug/
| g (p=0,0142)
MD : Maisons avec Déshumidificateur ; MSD :Maisons sans Deshumidificateur ; YN : Ventilation Naturelle
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- 91 -
- 97.
000
La qualité de l’habitat, quels enjeux pour la santé ? —
Rennes - Jeudi 8 janvier 2004 =
|
Les habitants et
leur espace de vie :
quelles participations ?
Docteur Pierre LARCHER
Chargé de mission
« santé / précarité et réseaux »
Direction générale de l’action sociale
1300000
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La parabole du
trampoline
Grande
pauvreté
Habitat de Santé dépassée
mauvaise qualité par d’antres
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Niveau de stress
Chauffage Zone constamment élevée Logement
individuel insalubre У mal insonorisé
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17-OH-corticostéroïdes .
Traumatismes
— |
Y sonores répetes
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Élévation du taux | Vi
- + h = itd
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De multiples
_intervenants possibles /
Travailleurs sociaux Urbanistes Génie sanitaire
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des locataires en zone
défavorisée
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menacée
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Organisation de expression des usagers
1. L’état des lieux
GROUPE A] [GROUPE BJ
| GROUPE A | GROUPE B
GROUPE | GROUPE A+B GROUPE SANTE
D'EXPERTS PRECARITE
2. Les pistes d’action
GROUPE A] | GROUPE B, |
GROUPE A | | GROUPE B |
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Maitre Jean-Marie DELPERIER
Journée « La qualité de l’habitat en Bretagne : quels enjeux pour la santé ? »
L’information sur les immeubles lors des transactions
immobilières
I] existe un lien direct entre l’obligation d’information pesant sur le vendeur et son obligation
à garantie. Le vendeur est en effet déclaré garant pour tous les défauts qu’il connaissait et
qu’il n’a pas révélé à l’acquéreur de manière volontaire.” La protection de l’acquéreur suppose
qu’il ait connaissance de tout ce qui se rapporte à la chose achetée dont le vendeur peut avoir
lui-même connaissance. À défaut, la vente sera susceptible d’être entachée de nullité. Elle
pourra donner lieu à garantie assortie de dommages-intérêts. Flle peut conduire à la
responsabilité délictuelle du vendeur pour dol a raison du silence volontaire du vendeur.
La Cour de cassation n’exige plus que cette volonté soit colorée d’intention de nuire à l’égard
de l’acquéreur. Dans tous les cas où une clause limitative de garantie peut être stipulée, ses
effets seront paralysés par la présence du dol.
Qu’en est-il du manquement involontaire à l’obligation d’information ? Aujourd’hui, nous
sommes arrivés à un virage dans l’approche de la responsabilité du vendeur. Le vendeur
professionnel est réputé savoir les défauts de la chose vendue. Par voie de conséquence, il ne
peut valablement se retrancher derrière une clause de non garantie des vices ...°> Signe de
l’aggravation de l’obligation d’information du vendeur, celui-ci doit aujourd’hui dire tout ce
qu’il sait et rechercher ou faire rechercher quelquefois certaines informations sur ce qu’il ne
sait pas. Le législateur a instauré de nouvelles formes de l’obligation d’information.
LES NOUVELLES OBLIGATIONS D’INFORMATION DU VENDEUR
I1 convient de classer en 2 catégories distinctes : les obligations de recherche d’un vice et les
obligations spéciales d’information.
Les obligations de recherche de certains vices : amiante”, plomb*(immeubles antérieurs à
1948) et plomb dans l’eau (seuil à ne pas dépasser, mise aux normes au 31.12.05), termites
(comprend le mérule)*, pollution des installations classées (art. L 514-20-1° Code de
l’environnement)
L’information sur le tréfonds (Code Minier)
Le certificat de conformité de l’installation au gaz naturel.”
Les obligations d’information spéciales :
Le Dossier d’intervention ultérieur sur l’ouvrage (DIUO)
L'’assainissement,”
Le carnet d’entretien dans les immeubles en copropriété!®
Le diagnostic de clos et couvert et des équipements pour les copropriétés nouvelles et
obligation de mention pendant les 3 ans suivant son établissement, dans les ventes et dans la
première après division. Loi 13.12.2000, art. LITI-6-2 CCH, art.46-1 loi du 10.07.1965.
| Voir Jean-Marie DELPÉRIER, Obligation d’information du vendeur et garantie. 2003. Congrès des notaires 2003.
* La jurisprudence a développé la notion de «réticence dolosive » qui apparaît comme un manquement volontaire à l’obligation
d’information qui pèse sur le vendeur. Cass. 2000 L'absence de déclaration par le vendeur d’un appartement de l’existence d’un arrêté
d'interdiction d’habiter était constitutive d’une réticence dolosive de nature à vicier le consentement de ses acquéreurs.
* L'article L132- du Code de la Consommation a repris cette idée à travers la notion de clause abusive. Cette présomption de
connaissance produit des effets même en cas de vente à un autre professionnel. Mais elle disparaît dans le cas de vente à un professionnel
de même spécialité.
+ Cir. Travail, Équipement et Environnement 1996 se prononce pour la délivrance d'un certificat distinguant parties communes et parties
privatives dans un immeuble en copropriété. D 2001-840 du 13 09 2001, A du 22 08 2002 1.0. 19 09 2002.
* Cir. 99-58 du 30 août 1999 Logement — ord. 548 du 15 juin 2000.
® Loi n® 99-471 du 8 06 99, D 2000-613 du 3 07 00, A du 10 0800. Cir. Logement du 23 03 01 BOMELTT7 du 25 04 01.
7 Loi 2003-8 du 3 janvier 2003.
* Le dossier doit être annexé à toutes les ventes des immeubles si achevés après le 01 O1 96 à l’exception des immeubles construits par un
particulier pour son usage personnel.
? Obligations des propriétaires en matière d'assainissement loi du 13 juillet 1992.
' Loi 13.12.00, D. 2001-477 du 30 05 91.
- 93 -
Information, déclaration en préfecture, étiquetage des transformateurs électriques .au
« pyralène »"'
Le certificat de mise en sécurité des piscines.“ La déclaration sur la superficie des lots de
copropriété (L. 1107 du 18 décembre 1996)
La déclaration sur l’absence ou l’existence d’un bornage.
Diagnostic global (multispécialité, étanchéité, électricité… projet de loi Habitat)
À - À quel moment l’information doit être donnée
L’information doit être donnée lors de l’échange des consentements conduisant à la vente.
C’est donc lors de la signature de l’avant-contrat que l’information doit être donnée car
jusqu’à cette date toute révélation de vice permet de disqualifier le vice caché en vice apparent
ou révélé et.de profiter de l’article 1642 du Code Civil qui prévoit expressément que- le
vendeur n’est pas garant des vices dont l’acquéreur a pu « se convaincre ».
Or depuis 1996 les textes prévoyant une paralysie de la clause de non garantie, notamment en
l’absence de production d’un certificat à annexer ou pour raison d’ordre public, se sont
multipliés. De fait, aujourd’hui il n’est plus possible d’affirmer que le vendeur n’est pas plus
garant des vices apparents que des vices cachés.
Seule l’affirmation que le vendeur n’est pas garant des vices apparents reste intacte…
Quand la vente est précédée d’un avant contrat, l’acquéreur n’est pas obligé d’acquérir.
Jusqu’au moment précis de la levée d’option, l’information pourra être utilement donnée à
l’acquéreur, tout vice caché révélé avant la levée d’option devenant un vice apparent ne
donnant lieu à garantie. Bien sûr, l’acquéreur à ce stade peut décider de ne plus acquérir.
Une fois la levée d’option opérée, l’acquéreur ne peut plus revenir sur son engagement. Par
contre le vendeur ne peut plus utilement révéler les vices pour en faire des vices apparents.
Dans la promesse synallagmatique de vente, l’accord de vente est immédiat. Le vice devra
donc être révélé avant pour pouvoir être traité comme un vice apparent.
B — Les incidences sur la rédaction des contrats
a) le traitement du vice de présence d’amiante ou de plomb |
Le décret n°96-97 du 7 février 1996 modifié 2002 (Art. 1334-7 du Code de la Santé Publique)
sur la recherche d’amiante comme l’article L1334-5 du même Code sur la recherche de plomb
obligent à annexer le certificat de recherche tant à l’avant contrat qu’au contrat de vente pour
que le vendeur puisse invoquer la clause de non garantie des vices liés à la présence d’amiante
ou de plomb. La pratique ne semble pas suivre à la lettre ces obligations.
(1) L’accord de vente a été signé sans annexe de l’état amiante ou plomb :
Le vendeur est tenu de vendre quel que soit le résultat de la recherche. Si ces recherches
révèlent un vice de présence d'amiante ou de plomb, le vendeur sera garant.
I] possible de rattraper cette imprudence lors de la signature de l’acte authentique de vente. II
y a 3 situations à distinguer :
- L’acquéreur invoque les droits qu’il tient de l’avant-contrat et demande la
régularisation en l’état. Le vendeur ne peut pas s’y opposer. L’acquéreur pourra
demander la constatation judiciaire de la vente.
- L’acquéreur prend en considération la bonne-foi du vendeur et accepte de rouvrir la
discussion sur la vente. Cette solution permet à l’acquéreur de se dégager en
choisissant de ne plus acquérir. I] peut décider d’acquérir aux mêmes conditions si la
présence d’amiante ou de plomb est minime.
- Cette clause peut également être introduite directement dans l’acte authentique.
(ui) _ L’avant contrat est assorti d’une condition suspensive :
La pratique des conditions suspensives fréquentes ne change rien au problème de fond. En
effet, l’information étant une obligation liée à la bonne expression du consentement, la
condition suspensive ne doit pas être utilisée pour contourner artificiellement cette règle.
Stipuler une condition ménageant l’existence partielle ou ponctuelle d’amiante et de plomb
relève de l’inconscience puisque le vendeur en est garant sans pouvoir s’exonérer (le
! D n°2000-63 du 18 01 01.
2 Loi 301 03— D 31 12 03.
- 100 -
diagnostic faisant défaut au compromis) et sans même pouvoir invoquer le caractère apparent
du vice lors de l’échange des consentements. Le vendeur est alors exposé pour le même prix à
offrir le désamiantage ou l’enlèvement des peintures au plomb à son acquéreur...
Si les parties décident de régulariser l’acte malgré tout, l’acte authentique ne sera pas
l’exécution de l’avant contrat mais un nouveau contrat.
b) Les autres recherches obligatoires :
Les textes sur la lutte contre les termites et la vérification des installations de gaz naturel
n’exigent pas d’annexe à l’avant contrat et à la vente, mais seulement à la vente.
(1) le défaut de présentation de la recherche avant l’échange des consentements :
La recherche a été effectuée avant l’avant contrat et son résultat n’a pas été présenté à
l’acquéreur. Il y a réticence dolosive qui emporte paralysie de la clause de non-garantie et
responsabilité du vendeur avec d'éventuels dommages intérêts.
La recherche n’a pas été effectuée avant l’accord de vente. Le vice constitué par la non-
conformité de l’installation de gaz, la présence d’une pollution, l’existence d’une ancienne
mine, d’une ancienne installation classée est un vice caché. Sa révélation postérieure même
avant l’acte authentique ne pourra le transformer en vice apparent sauf à casser l’accord de
vente et à conclure un nouvel accord de vente novatoire.
S1 l’avant contrat est une promesse de vente, l’obligation d’information doit être satisfaite lors
de sa conclusion.”
li La justification de l’information préalable dans l’acte authentique de vente :
L’acte authentique de vente devra comporter l’annexe des certificats de recherche d’amiante
ou de plomb, que ceux-ci aient ou non été annexés à l’avant contrat. |
Une annexe indispensable: [existence de ce diagnostic oblige le Notaire à l’analyser
complètement et à l’annexer. Il fera foi pour tous les vices énoncés qu’ils ont bien été portés à
la connaissance de l’acquéreur, condition de l’exclusion de la garantie du vendeur.
Les risques du défaut d’annexe : en l’absence d’annexe des certificats de recherche, le vendeur
sera traité comme un vendeur connaissant le vice visé par la réglementation. Il devra la
garantie.
LES NOUVELLES GARANTIES « SANCTIONS » :
Le vendeur n’ayant pas satisfait à son obligation de recherche du vice est exposé à diverses
sanctions qui sont révélatrices de la dualité de motivation des textes légaux sur les défauts de
l'immeuble. Il s’agit de l’expression d’un ordre public de protection (A) en faveur de
l’acquéreur jugé exposé face à un vendeur dominant. Mais le vendeur peut être exposé à des
sanctions pénales et à une responsabilité financière envers l’état au titre d’un manquement à
des règles qui représentent aussi un caractère d’ordre public général (B).
À — Les sanctions liées a I’ordre public de protection
Sauf ’hypothese du bornage et de la superficie loi CARREZ où le défaut d’information est
sanctionné par une nullité pour des raisons évidentes de risque de dol, l’originalité de ces
nouvelles réglementations tient à ce qu’un trouble à l’ordre public trouve sa sanction non plus
dans la nullité globale de l’acte, mais dans la seule nullité partielle d’une stipulation
contractuelle de non garantie. Cette nouvelle orientation permet d’adapter la sanction à
l’importance réelle du trouble.
Par exemple, il y a une différence sensible entre la présence d’une simple toile d’isolation
d’une chaudière et un flocage amiante généralisé d’un bâtiment. Annuler une vente dans le
premier cas ne semble pas justifié car on peut douter que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis s’il
en avait eu connaissance, tout au plus en aurait-il offert un moindre prix. Dans le second cas,
il doit pouvoir obtenir la résolution de la vente.
C’est donc, l’information de l'acquéreur qui a été privilégiée, se traduisant soit par l’exigence
d’une justification formelle (un certificat annexé à l’acte de vente) soit par la constitution d’un
dossier par le vendeur remis à l’acquéreur. |
* Art. 1589 CC : la promesse de vente vaut vente.
- 101 -
B — Les sanctions liées à l’ordre public général
Les réglementations présentent la particularité d’avoir été édictées en vue de régler des
problèmes de santé publique ou de faire face à des fléaux à caractère général. C’est le cas de la
recherche d’amiante, de plomb, de termites, des installations classées, de la présence de
transformateur au pyralène, de la pollution. Dans ces réglementations, la responsabilité du
vendeur se trouve engagée envers l’EFtat en même temps qu’envers son acquéreur. Cette
responsabilité potentielle se traduit par un dispositif se décomposant en 3 temps :
a) l’obligation d’information :
Outre l’obligation générale d’information de l’acquéreur, les textes prévoient également
l’obligation d’informer d’autres personnes directement intéressées au résultat de ces
recherches. Le dossier technique amiante doit être mis à la disposition des occupants, des
entrepreneurs appelés à intervenir sur les parties d’immeuble amiantées, des agents de service
et fonctionnaires de la sécurité sociale.
En cas d’Etat des Risques d’Accessibilité au plomb positif, le propriétaire doit notifier l’état
en préfecture et le porter à la connaissance des occupants, des entrepreneurs appelés à
intervenir sur les parties d’immeuble concernées, comme de son acquéreur. La présence de
termites doit être notifiée en Mairie. L’obligation de dénonciation pèse également sur le
simple occupant.
b) les prescriptions de travaux : : |
La vente de Pimmeuble ne décharge pas le propriétaire de sa responsabilité envers
l’administration. Il convient de prévoir des clauses pénales dans les actes de vente à l’effet de
contraindre l’acquéreur à l’exécution de ses éventuels engagements dans ce domaine. **
c) les sanctions pénales :
Le respect de ces obligations est renforcé par l’instauration de sanctions pénales
d’inexécution. *
' La recherche de 'amiante révéle de I’amiante : une surveillance de l’empoussièrement obligatoire tous les 3 ans et lors de travaux. Avec
plus de 5 fibres d’amiante par litre d’air : des travaux de confinement ou de retrait doivent être achevés dans un délai de 36 mois.
Plomb : travaux prescrits dans la mesure où la présence de plomb est de nature à engendrer des risques de contamination, spécialement
quand le logement reçoit la présence de jeunes enfants. Termites : après délimitation du Secteur par le Conseil municipal, le Maire peut
enjoindre la recherche de termite aux propriétaires dans un délai de 6 mois comme à la réalisation de travaux préventifs ou d’éradication.
1 Amiante : contravention de 3°" classe pour ne pas avoir fait procéder à la mesure d’empoussièrement après les travaux d’enlèvement.
Contravention de 5° classe, tous les autres manquements. Termites : sanctions pénales pour n’avoir pas déclaré, pour n’avoir pas fait les
travaux : contravention de 5°" classe.
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Fédération Nationale Pact Arim
Journée « La qualité de l’habitat en Bretagne : quels enjeux pour la santé ? »
Les difficultés de la lutte contre le logement insalubre
« L'état de bien être physique, mental et social“ », que vise la politique de santé publique, se traduit,
pour l'habitation, par une définition renouvelée de l’insalubrité’ et un cadre plus cohérent pour y
remédier : le plan d'action contre l’habitat indigne. La loi SRU a modifié en profondeur la
législation, elle a renforcé et unifié les sanctions pénales à l'encontre des propriétaires de mauvaise
foi, tant en cas de péril qu'en cas d'insalubrité. Ces mesures sont applicables à toutes les formes
d'hébergement et à tous types de propriétaires privés ou d’exploitants. Par ces dispositions, très
rigoureuses, la loi peut avoir des effets fortement dissuasifs. Le plan d’action doit les rendre
opératoires. |
Cette refonte en profondeur des modalités de intervention publique est essentielle dans le contexte
d’accélération des mutations socio-urbaines et de montée de la précarité. Elle appelle la
mobilisation des acteurs pour lutter contre l’exclusion et réduire les risques auxquels s’exposent les
populations qui occupent ou se réfugient dans le parc insalubre, par défaut de moyens de
réhabilitation ou d’accès à une offre de logement social suffisante et bien localisée.
Un révélateur de la crise du logement et des mutations socio-urbaines
La mise en œuvre lutte contre l’habitat insalubre se heurte aux difficultés des ménages et aux
caractéristiques des quartiers qu’elle vise, car le traitement de l’insalubrité est une question
complexe. Il ne saurait se réduire à la seule description des obstacles opérationnels d’une action ou
d’une opération d’aménagement, car l’insalubrité révèle les difficultés des ménages (squatter,
locataires, propriétaires occupants, et, parfois, accédants à la propriété), et les dysfonctionnements
des marchés immobiliers.
Sa presence et son développement confirment la difficulté (l’échec ?) de la mise en œuvre du droit
au logement, en particulier pour les familles les plus pauvres et les ménages issus de l’immigration,
occupants majoritaires de ce parc. Enfin, elle met en relief la crise de l'accès au logement social et
la faiblesse quantitative de l’offre sociale et très sociale.
L'importance des difficultés sociales et des situations de précarité, entretenues ou produites par la
dureté de la crise de l’emploi et de l’exclusion, et les caractéristiques particulières des structures
foncières et des marchés concernés, déterminent l’importance des programmes à conduire. Il en
résulte, pour les situations particulièrement difficiles, des questions tant financières que sociales que
doivent arbitrer les collectivités locales et l’Etat. La présence de réseaux de « professionnels »
(marchands de sommeil, propriétaires indélicats) qui « tiennent » les mécanismes immobiliers d’un
secteur est un autre obstacle difficile à lever qui impose une réelle volonté politique (recours aux
travaux d’office) et des moyens d’action adaptés (capacité de relogement).
Dans les secteurs dévalorisés, ces contraintes impactent différemment l’action opérationnelle, qui
doit alors permettre la mobilisation des habitants pour améliorer leur habitat. Dans les secteurs à fort
* Les notions d’insalubrité et de décence ne recouvre pas les mêmes champs d’actions, aussi, nous avons limité le champ de cet
article aux questions relevant de l’insalubrité, action faisant l’objet d’un soutien des pouvoirs publics.
* Définition de l’organisation mondiale de la santé des objectifs de santé publique.
* Est insalubre tout immeuble, bâti ou non, vacant ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état
ou de ses conditions d’occupation. Ainsi l’usure des biens, comme leur usage, sont reconnus comme facteurs d’insalubrité. Les
immeubles ou les logements vacants peuvent être déclarés insalubres, de sorte à prévenir la mise en location de taudis.
- 105 -
potentiel de valorisation, il faut agir pour le maintien des populations et garantir à long terme la
présence d’un parc social pérenne, et éviter que l’habitat insalubre ne soit qu’une réserve foncière
d’opportunité pour les investisseurs privés. Ces contextes influencent fortement la capacité des
opérateurs à agir pour le maintien des personnes et des occupants dans les quartiers, garantie de la
pérennité de la mixité sociale, ici et ailleurs...
Les difficultés de la requalification sociale et immobilière des immeubles insalubres
Les questions liées à la précarité ou à la situation sociale des ménages sont au cœur de la démarche :
il y a peu d’occupants de parc insalubre qui ne rencontrent des difficultés liées à leurs ressources, à
leur situation sociale ou à leur mode d’habiter. La dimension sociale de l’action est donc essentielle
à la conduite et à la réussite des projets. L'action sur le logement, soutenue dans une logique de
maintien, sera en soi une action de requalification sociale, surtout si elle n’entraîne pas, à terme, de
revalorisation provoquant par la même le déplacement de la question qu’elle se doit de traiter.
: Chaque situation requiert une attention spécifique à la nature des liens sociaux qui relient les
populations des quartiers concernés, héritage des parcours des ménages et de leur mode
d'inscription dans la ville. Le comportement de la société d’accueil, par son acceptation ou son rejet
des populations occupant cet habitat, déterminera pour beaucoup la qualité du processus de
traitement en regard de l’objectif d’intégration.…
La restauration d’un équilibre stable dans la relation entre l’occupant, le bailleur et le bâti est le
principal objectif” de l’opérateur. Il devra rendre compatible le programme destiné à remédier à
l’insalubrité avec les ressources du bailleur, les besoins et les capacités contributives de l’occupant.
L’adaptation du conventionnement social du parc locatif privé, dont la réforme est attendue, sera
l’une des clés de la faisabilité de ce programme, dans tous les secteurs tendus. Dans les situations
requérant la libération des lieux, la programmation du relogement reste la question essentielle à la
maîtrise du processus de requalification immobilière et sociale.
La localisation des immeubles et des logements, les prescriptions particulières les affectant (règles
du POS /PLU, droit à construire, prescriptions de sauvegarde), leur situation juridique (immeuble en
copropriété, commodat, biens vacants et sans maître…), leur valeur économique (valeur technique,
rentabilité locative, valeur d’échange), dessinent aussi les contours des contraintes et obstacles à
lever pour reconstituer un équilibre entre propriétaire ou exploitant, locataire ou occupant et nature
du bien à traiter, ensemble de données qui préciseront la faisabilité de l’opération et affecteront plus
ou moins le programme et l’origine de participations financières publiques.
Une nouvelle opérationnalité
Le changement d’attitude opérationnelle est essentiel à la « lutte » contre l’insalubrité, qui peut
nécessiter le recours à la prescription et ne peut s’appuyer seulement sur l’incitation à faire. Elle
impose une révision des comportements des professionnels, des services de l’état et des élus, une
adaptation des savoir-faire et une spécialisation dans les métiers (notamment sur les aspects
techniques, réglementaires et juridiques). L'engagement sur ce secteur demande, outre un effort de
formation et de renforcement des qualifications, un effort de capitalisation pour comprendre et
mobiliser les nouveaux outils réglementaires et financiers”.
* Pour les propriétaires occupants ou accédants en difficulté, la re-solvabilisation des ménages, l’accompagnement à l’auto-
réhabilitation ou la prise bail à réhabilitation seront les seuls remèdes pour remédier à la situation d’insalubrité.
* Guide du traitement de l’habitat insalubre en cours de réalisation par la Fnc Pact Arim pour le « Pôle habitat indigne »
(DGUHO).
- 106 -
La complexité et l’imbrication des situations sociales, juridiques, foncières et immobilières peuvent
néanmoins se résoudre à 4 modes d’approches : la logique du maintien des occupants et des
propriétaires dans les lieux, la logique de la libération des lieux avec maintien du propriétaire, la
logique de substitution (cession de la propriété avec maintien de l’occupant), et celle du transfert
global du bien induisant la libération des lieux.
La mise en œuvre de ces différents modes opératoires mobilise des outils de différente nature
(incitation, encadrement, prescription, substitution, appropriation et accompagnement) dont l’étude
et l’engagement nécessitent des adaptations à chaque situation particulière et une ingénierie adaptée
à chaque immeuble, à chaque quartier.
Outre le pilotage de projet, qui nécessite des compétences généralistes, la mise en œuvre des
interventions ne saurait, le plus souvent, être le seul fait d’un acteur de la « filière » insertion-
accompagnement, de la filière amélioration de l’habitat ou de celle de l’aménagement. Leur
assemblage sera une des nécessités de la conduite de l’action, une des clés de la réussite de la
maîtrise d’ouvrage collective à construire pour réussir le projet.
Consolider et généraliser la lutte contre l’habitat insalubre.
Face à un avenir proche où les politiques publiques seront de plus en plus coproduites entre les
différentes collectivités et l’Etat, le maintien d’engagement fort sur ce secteur est essentiel pour
augmenter sa contribution à la mise en œuvre du droit au logement.
Le traitement de l’insalubrité est une composante essentielle de la politique du logement et de la
lutte contre l’exclusion dans les territoires en forte mutation urbaine et sociale. De nombreuses
villes françaises sont et seront sujettes à cette accélération de leur évolution. Les régions et les
départements sauront-ils se mobiliser sur ces actions ?
La lutte contre l’insalubrité s’intègre dans la politique générale de santé publique, dont les
déclinaisons dans l’habitat visent des situations nouvelles qui ne concernent pas seulement les
populations en situation de précarité. Au-delà de la vision traditionnelle de l’hygiène dans l’habitat,
souvent réduite à l’état et aux équipements du logement, la salubrité recouvre un champ de plus en
plus large de la santé : environnement extérieur, qualité de l’air (pollution, chaleur), réduction des
nuisances (bruit, pollution), gestion des déchets, sécurité domestique, protection contre de nouveaux
risques d’intoxication (plomb, amiante, radon, animaux nuisibles), prise en compte des nouveaux
comportements (mode de consommation, modes de vie...) et de leurs conséquences sur la santé
dans l’habitat. Les collectivités devront s’adapter à cette nouvelle donne.
Dans ce contexte, il est évident que le traitement de l’insalubrité requiert un portage politique fort et
durable nécessitant la mobilisation de moyens pluriannuels articulés aux politiques de l’habitat, du
logement des personnes défavorisées et de santé publique, et, dans une vision plus globale, à la lutte
contre l’exclusion sociale et les discriminations. À ces titres, la lutte contre l’insalubrité concerne
directement l’Ftat, toutes les collectivités territoriales et, de plus en plus les institutions sociales en
charge de l’ouverture des droits aux aides au logement, versées parfois à des ménages occupants des
logements indécents* ou insalubres.
Michel Néry. Président de la Commission « Combattre l’habitat indécent et insalubre »
Xavier Benoist. Directeur Adjoint
Alain Mellet. Chargé de mission
Fnc Pact Arim.
Extrait d’un article à paraître dans « Economie et Humanisme »
6 Cf. Guide de la mise en œuvre de la décence. Fnc Pact Arim avec le soutien de la Cnaf et de la CCMSA.
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« La qualité de l’habitat en Bretagne »
Journée du 8 janvier 2004
Atelier 1 : Politiques publiques et outils d’intervention : quelles procédures institutionnelles
Animateur : Michel Lalanne, DRE
Rapporteur : Philippe Suire, DRE
Prise de notes : Joseph Harel, DRE
Un tour de table permet de constater la présence des différentes familles d acteurs a I’ atelier.’
Apres un appel succinct des thèmes abordé dans la matinée, il est proposé de mener la réflexion en
abordant les points suivants :
- Problèmes liés au logement.
- Regard sur les outils d’intervention.
- Articulation des dispositifs pour améliorer les pratiques.
Pour le Directeur du PACT-ARIM des Côtes d’Armor, l’insalubrité existe en Bretagne et la
difficulté résulte du fait que l’occupant s’habitue au mal/logement et qu’ainsi on assiste à une sorte
de phénomène culturel
Outre l’interrogation parfois posée d'apporter une participation financière à des personnes qui ont
parfois négligé l’entretien de leur logement, existe également pour beaucoup de propriétaires la
difficulté de prendre en charge quelconque travaux même à un faible coût.
Sur le plan institutionnel des procédures existent (arrêté d’insalubrité) et des outils permettent
d’obtenir des financements (P.I.G., P.D.A.L.P.D.)
Les interventions de plusieurs participants ont trait à la difficulté de faire remonter les informations,
au fait de ne pas savoir à qui s’adresser et à l’absence ultérieure de suivi.
Un représentant du service Hygiène et sécurité de la ville de Rennes présente alors la situation qu’il
rencontre au sein de son service dont l’objet est de veiller à l’application de la réglementation en
utilisant si besoin le pouvoir de police du maire.
Globalement les interventions portent plus sur des cas isolés, la ville de Rennes ne comportant de
zones entières d'habitat dégradé, sauf certaines copropriétés du centre ville.
Ce service qui traite environ 150 plaintes annuelles intervient surtout pour des problèmes liés à
l’humidité.
Dans ce type de situation il est d’abord fait une visite des lieux, puis adressé un courrier et si cas
critique, il est proposé de prendre un arrêté municipal. |
La représentante de la CAF évoque la difficulté pour les travailleurs sociaux de démontrer
l’existence d’un logement insalubre pour obtenir une priorité d’attribution dans le parc social.
Le service « Santé et Environnement » de la D.A.S 35 fait part des demandes régulières qu’il reçoit
en vue d’établir un constat d’insalubrité. Pour la dernière année, 220 demandes d’intervention ont
été enregistrées et 8 procédures de résorption d’insalubrité ont été mises en place.
Les autres demandes ont été renvoyées vers les maires, notamment eu égard au coût que le
traitement des réclamations représente.
Le constat du représentant de la DDE 35 est que l’insalubrité existe bien Ille-et-Vilaine mais de
manière diffuse. Le traitement des situations s’effectue notamment au moment de l’entrée du
| 27 participants.
- 113 -
ménage dans le logement par l’application du P.D.A.L.P.D., éventuellement par une M.O.U.S. ou
un relogement ailleurs.
De toute façon, il existe en permanence la volonté d’aboutir.
De ces premiers échanges 1l apparaît la nécessité d’informer sur le terrain.
Le problème du repérage sur le terrain, de l’insalubrité diffuse et de mise en œuvre d’O.P.A.H.
territorial est abordé.
Le responsable du service Habitat de la DDE 29 fait état de l’utilisation du fichier FILOCOM qui a
permis d’identifier 30000 logements potentiellement insalubres dans le Finistère.
Ce repérage étant effectué, il faut mettre en place des procédures comme les O.PA.H au succès
incertain et rechercher la meilleure solution pour parvenir au règlement de la situation.
À une question sur l’information existante, le Chargé de l’ANAH dans le Finistère précise que la
CUB met en place des actions spécifiques qui ne vont pas au-delà de ce territoire. La difficulté
observée étant celle des propriétaires occupants qui ne disposent pas de moyens financiers suffisants
et qu’il faut aider. |
La nécessité d’avoir un relais avec les travailleurs sociaux qui repérent les situations difficiles prend
dès lors, tout son importance.
Pour le représentant de la CLCV c’est d’abord l’information qui manque, tout en suggérant une plus
grande implication des A.D.I.L.
Le présentant du PACT-ARIM 22 considère qu’on peut arriver à obtenir satisfaction tout en
insistant sur le temps qu’il faut se donner. Des solutions comme le recours à la fondation Abbé
Pierre sont parfois utilisées mais souvent on se heurte à des difficultés comme l’adhésion de
l’occupant, l’acquisition d’un logement de mauvaise qualité.
La procédure O.P.A.H apparaît selon lui encore trop générale et pas assez ciblée.
Une information suite à toute source de visite à domicile pourrait être d’une grande utilité.
Les constats de terrain effectués, la question alors qui se pose est celle de la remontée de
l’information.
A cette question le représentant du PACT-ARIM des Côtes d’Armor considère qu’une véritable
remontée n’existe pas. Ainsi si le P.D.A.L.P.D. parle bien de pôle de compétence pour connaître
l’insalubrité, mais il n’existe pas de retour et les données FILOCOM ne sont pas connues.
I] est souligné que le P.D.A.L.P.D. ne s’inscrit pas dans une logique sanitaire et dès lors
l’insalubrité ne constitue pas un point fort de ce document.
Pour le représentant de la DDE 29, le P.D.A.L.P.D. ne constitue qu’un document d’intention et dès
lors ne peut être réellement opérationnel en ce domaine.
Michel LALANNE souligne qu’une capitalisation de la connaissance sous la forme d’un
Observatoire Régional de l’Habitat pourrait être le bon outil d’accès à l’information.
De l’avis de certains il est difficile pour les élus d’admettre des situations d’insalubrité dans leur
ville.
À l’évidence il apparaît que chacun gère une partie du problème et qu’il faudrait un lieu, une
instance pour analyser les situations et faire des propositions.
Le représentant du PACT-ARIM du Morbihan évoque la situation d’une commune qui a mis en
place un observatoire sur son territoire.
- 114 -
La question se pose immédiatement de l’initiative à prendre (D.D.A.S.S, D.D.E., A.N.AH), de
l’interface nécessaire et pour le représentant de la C.U.B. de l’adhésion des élus.
Après un rappel par l’animateur du cadre juridique existant (OP.AH., M.O.U.S, P.L.H.,
P.D.A.L.P.D.) un intervenant fait part de l’absence d’initiative qu’il constate en ce domaine.
De toute évidence il apparaît qu’il faut créer un lieu d’action, tout en constatant que des expériences
prennent formes comme dans le Morbihan avec la future convention C.A.F /PACT-ARIM.
Suite à l’intervention de Nancy Bouché, présidente du pôle d’éradication de l’habitat indigne, sur la
gestion nécessaire à mettre en place, le représentant du PACT-ARIM 22 considère qu’il existe un
devoir de faire pour son institution, ce propos étant complété par le représentant de la D.A.S. 35
rappelant le lancement du pôle de compétence existant en Ille-et-Vilaine dans des domaines comme
l’amiante, le radon.
À titre d’expérience considérée comme réussie Nancy Bouché cite l’exemple du département de la
Charente qui s’est organisée en s’appuyant sur la notion de décence.
À ce stade, il apparaît qu’il existe un accord pour faire porter la démarche de résorption de
l’insalubrité, la ville de Rennes rappelant son approche par quartier et dans le même sens le
représentant de la C.U.B. prônant une déclinaison au niveau territorial.
Nancy Bouché considère que les moyens financiers existent (ANAH, crédits logement, moyens
spécifiques comme caisse de retraite, participation des crédits immobiliers.) et qu’en dernier
recours il existe la procédure des travaux d’office à la charge de l’Etat (une ligne de crédits peut être
utilisée).
- 115 -
- 116 -
à
1
- 117 -
- 118 -
La Qualité de I’habitat, quels enjeux pour la Santé?
Journée du 8 janvier 2004
Atelier 2 : Repérage et connaissance des habitats dégradés :
quels dispositifs, quelles observations ?
Animateur : Béatrice Grall, DRASS
Rapporteur : Marie-Odile Barbier, DRASS
Prise de notes : Philippe Guimbart, DRE
Une trentaine de participants, B. Grall invite Patrick Peignier, ingénieur du génie sanitaire à la
DDASS 49 à présenter son expérience de repérage d’habitats dégradés.
L'objectif de l’étude menée dans le Maine-et-Loire consiste à repérer sur une zone donnée les
habitats dégradés, en partant de l’étude SQUARE (fichiers FILOCOM) diffusée l’été dernier et de
comparer les indicateurs à la réalité sur le terrain.
Dans le cadre du PDALPD du Maine-et-Loire, 3 zones d’habitat dégradé ont été repérées et un Plan
d'action, en concertation avec la DDE et validé par le Préfet a été décidé. Dans un premier temps :
lancement d’un test sur la zone de Saumur. Cette zone représente 80 000 habitants, 55 communes et
3 structures inter-communales. Une personne a été recrutée pour suivre le caractère opérationnel de
l’action : repérer les logements indignes. Au Comité de pilotage, participent la DDASS, la DDE, la
MSA, des travailleurs sociaux et l’ANAH. Un partenariat a été monté avec les municipalités, 48 sur
55 ont adhéré à la démarche.
Le chargé d’étude a procédé à la visite des logements afin d’apprécier l’état de l’insalubrité. On est
ainsi passé de 3 000 logements indignes (étude Square) à 800 logements occupés repérés auxquels il
convient d'ajouter 200 logements vacants insalubres.
La principale difficulté réside dans le fait de pénétrer dans les logements occupés. Un
environnement favorable est nécessaire et il est conseillé de se faire accompagner d’un élu
communal ou d’une personne du CCAS. Les occupants sont souvent étonnés qu’on s’intéresse à
l’état de leur logement.
Chaque visite permet d’évaluer le coût des travaux nécessaires : en moyenne 15 000 à 25 000 € par
logement. Le volume total des travaux à financer sera donc important ainsi que l’implication du
Conseil général. Néanmoins, il est nécessaire de progresser rapidement et de lancer 40 à 60
opérations concrètes. On se heurte, bien-sûr à la difficulté de monter un plan de financement où une
participation des occupants est souvent aléatoire. Les aides de l’ANAH et du Conseil général sont
sollicitées ainsi que des subventions des communes concernées. Il est également important d’éviter
le relogement des occupants pendant les travaux.
À diverses questions posées par les participants, P. Peignier répond qu’il n’est pas prévu de volet
médical, sauf en cas de présence de plomb ou de pathologie évidente, que le poste d’animateur
recruté par le Maine-et-Loire a été financé par le Ministère de la Santé et les collectivités (coût : 27
000 €), que l'évaluation des travaux à réaliser est faite par des opérateurs agréés (généralement le
Pact-Arim) et un participant note la nécessité d’un Maître d’œuvre pour une sortie d’insalubrité
dans le cadre d’une MOUS, ce qui nécessite des moyens supplémentaires.
La qualité de l’habitat : quels enjeux pour la santé ? & janvier 2004 Compte rendu Atelier 2
- 119 -
B. Grall demande ensuite à Yasmina Héligon, de la Confédération de la Consommation, du
Logement et du Cadre de vie, d'apporter son témoignage.
Y. Héligon précise que la Confédération qu’elle représente existe dans 3 départements en Bretagne
et qu’elle est constituée d’une majorité de bénévoles.
La Confédération réagit aux plaintes d’occupants (essentiellement des locataires) quant à des
problèmes d'humidité, d’infiltrations, de chauffage insuffisant ou de bruit (hors comportement
particulier du voisinage). Il est noté que les menuiseries avec double vitrage renforcent les bruits
intérieurs.
Y. Héligon fait état de contentieux avec des propriétaires (privés et plus rarement dans le secteur
social) où sa Confédération est amenée à intervenir.
Il est noté que les dégradations du logement sont parfois le fait d’une mauvaise occupation (séchage
du linge sur les radiateurs, bouches d’aérations condamnées, etc…)
Y. Héligon propose la mise en piace d’un système d’expertise quand le locataire n’est pas entendu
du bailleur et qu’il n’a pas les moyens de faire appel à un expert.
B. Grall demande à Dominique Auffret, représentant la DDE du Morbihan, l’état des lieux de son’
département.
À partir de l’étude Square, la DDE du Morbihan a réalisé une cartographie des logements indignes
par commune mais n’a pas, actuellement, procédé à des repérages sur le terrain. D. Auffret fait état
d’un pourcentage de 30 % de logements potentiellement indignes dans certaines communes, selon
l’étude Square.
Michel Polge, directeur technique de l’ANAH annonce la sortie prochaine d’un atlas national sur
l’état du parc par collectivité locale, réalisé à partir des bases de l’INSEE et des Impôts
(FILOCOM).
I! est vrai que l’enquête Square sur-évalue les logements indignes mais c’est une bonne étude
géographique qu’il est nécessaire d’affiner par des repérages sur le terrain.
Les représentants du Secours Catholique et d’ATD Quart-Monde demandent que les Associations
soient associées à la démarche de repérage, elles font état que les occupants ont souvent des
relations de confiance avec elles.
Une participante (travailleuse sociale) regrette la longueur de l’instruction des dossiers de travaux et
exprime sa frustration de ne pas voir assez vite de résultats sur le terrain. I! est rappelé l’intérêt de la
démarche du Maine-et-Loire qui associe un maximum de partenaires dans un partenariat très large.
B. Grall arrête les débats à 16 h. et remercie l’ensemble des participants.
Ci-apres l’intervention de M. Patrick Peignier sur l'expérience en Maine-et-Loire
8 P
La qualité de l’habitat : quels enjeux pour la santé ? 8 janvier 2004 Compte rendu Atelier 2
- 120 -
LA QUALITE DE L'HABITAT
QUELS ENJEUX POUR LA SANTE
REPERAGE ET CONNAISSANCE DES
HABITATS DEGRADES
Mise en œuvre dans le Syndicat mixte du
schéma directeur saumurois
P. PEIGNER
Ingénieur du Génie Sanitaire - æ : 02.41.25.76.30
DDASS de Maine-et-Loire - 26 Ter rue de Brissac - 49047
ANGERS CEDEX O1
CIRCULAIRE DU 30 AVRIL 2002
; SANTE - INTERIEUR - LOGEMENT
mw LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE
— Logements à risque en priorité
- CO
“= piomb
do * amiante (flocages, calorifugeage, faux-plafonds)
8 + insalubres
— Eradication : priorité absolue de l’action du
gouvernement
— L'intégrer :
+ dans les politiques locales de I'habitat
« dans les actions de programmation entre les collectivités territoriales et
l'Etat
— Mobilisation de tous les acteurs concernés
La lutte contre l'habitat indigne est au coeur du volet logement du Programme
National de Renforcement de la Lutte conire les Exclusions
-121-
CIRCULAIRE DU 30 AVRIL 2002
LES AXES D’ACTIONS
m Repérer les situations d'habitat
indigne et quantifier le phénomène
— prealable a la définition des actions
— approche méthodologique adaptée au
contexte
Exploitation des indicateurs
CIRCULAIRE DU 30 AVRIL 2002
LES MOYENS DE REPERAGE
— Etude SQUARE
— Recensement des arrétés d'insalubrité
— Recensement des plaintes
— Motifs des demandes prioritaires de
logement ou relogement
— Signalement en cas de saturnisme
— Exploitation des fichiers du Fonds de
Solidarité pour le Logement
— ETUDES SPECIFIQUES
-122-
PLAN DEPARTEMENTAL D ACTION
POUR LE LOGEMENT
DES PERSONNES DEFAVORISEES
(MARS 2002)
puma
AISÉE RUES
TEE
хНННН
ACTION № 3
AGIR CONTRE L'HABITAT NON DECENT
OU INCONFORTABLE DES
PROPRIETAIRES OCCUPANTS
— Moyens mis en œuvre par le plan :
- organiser le repérage des situations en utilisant entre
autre le réseau des travailleurs sociaux
- mobiliser les aides du Conseil Général pour le
financement d'opérations
— Mise en œuvre
- repérage DDASS
* montage financier DDE - Conseil Général!
* partenaires associés : collectivités locales, pays,
opérateurs, associations, travailleurs sociaux, CAF,
MSA, PACT ANJOU
Ltée RE,
- 123 -
ACTION N° 4
AGIR CONTRE L’HABITAT NON DECENT OU
INCONFORTABLE OCCUPE PAR DES
LOCATAIRES
a Moyens mis en œuvre par le plan
— Evaluer ies conditions d'expertise de logement opposables aux
propriétaires
— Etablir (Etat) une liste des logements dits insalubres ou considérés
comme très inconfortables et organiser la mise aux normes à partir
d'une étude sur un secteur test, défini à partir de l'étude Square
— Etablir un document d'orientation locale de | 'ANAH avec un
programme social thématique
m Mise en œuvre
— repérage : DDASS
— financement : ANAH
— partenaires associés : opérateurs d'OPAH, collectivités locales,
professionnels de | immobilier, travailleurs sociaux, CAF, MSA
CARTE DE
LA ZONE
„124 -
Zona d'étude du programme de repérage de habitat indigne dans le Saumurois
Xx a peser 3
К,
1p и
y À Cat “Es
ESTI ~~ ` у 7
: Le Е. ha
L’ETUDE ENGAGEE SUR LE
SAUMUROIS
m Le cadre géographique :
— 53 communes
— 5 cantons : Allonnes, Gennes/Les Rosiers sur Loire, Doué la
Fontaine, Montreuil Bellay et Saumur Sud : 79 839 habitants
— Périmètre du plan local de "habitat :
- Communauté d'Agglomération de Saumur Loire
Développement
- Communauté de communes de la région de Doué la
Fontaine
* Communauté de communes de Gennes
m Responsable de l’exécution
Syndicat mixte du schéma directeur Saumurois
x Animateur : Maire de Turquant - Président du PLH
- 125 -
| LA METHODE DE REPERAGE
m Efudes SQUARE et CETE : 3 000
logements considérés comme indignes
E Informations des intervenants locaux :
— Municipalités et CCAS (rencontre des
municipalités
— Soignants
— Travailleurs sociaux et organismes de
travail a domicile : MSA, département,
offices publics d 'HLM, ADMR, Familles
Rurales, CAF...
— Associations de quartiers pour les villes,
association Habitat-Solidarité
RESULTATS DE
L’APPLICATION DE LA
= METHODE SQUARE
2 EN MAINE.ET.LOIRE
- 126 -
Présentation selon 3 approches :
— Nombre de ménages à bas revenus
habitant une résidence principale classée
en catégorie 6 (hors HLM), 7 et 8
— Pourcentage de ces mêmes ménages par
rapport au nombre total de ménages de la
communes
— Classement des communes selon un
indice multicritère :
DOE И
EEE ES
TENEN AAA
BEE huit
= INDICE MULTICRITERE :
— nombre de ménages bas revenu habitant
un logement en catégorie 6 (hors HLM), 7
et 8 : noté sur 50
— % de ces logements dans la commune :
noté sur 30
— taux de suroccupation : noté sur 20
Ç Angers qui arrive en tête a reçu la note
| 100
_ Les autres communes ont une note
: proportionnelle
Foi
- 127 -
LES ENSEIGNEMENTS A TIRER
— 10 000 logements sont susceptibles d 'étre
en mauvais état |
— 29 % sont sur l'arrondissement de
SAUMUR
— 27 % sont à ANGERS
— 27 communes ont un indice supérieur a 50:
50 % sont dans arrondissement de
SAUMUR
- — 11 % des logements sont classés en 7 et 8
E (12 % France entière)
INTERETS DE LA METHODE
— Hiérarchisation des zones dans une
commune, un secteur du département ou
un département
— Utilisation comme point de départ d’une
OPAH
~ 128 -
Repérage des logements potentiellement insalubres
A.
rea
Comores A St Ba chy
Sera Directeur Al SFT
Mombro de ménages a bar
revenus hobiane una residenes
prmdpale ciosses en catévoria
eadacrrale 4 ihars HLEO, 7 вс В
Sonarce: «dea do med * СЫ Focal [5
Hatin cher dines. - S00 APE
Camogriphle : GRADE 49.
OAL de Mona TF icy bruh Haf:lá Eviencement - 24 Hr aa uo! 27 ATEN Codo Hoverrérs SA
Repérage des logements potentiellement insalubres
Tomar da Taufica Fes de
Srtainta CCA du SE
Pourcanmse de mánayas 3 bas
revents habrrant une résidance
grincipale clastee en catósoria
atte 6 (hars HLMI, 7 ed
par Fapaort au nombre cota de
Ménages
ELE
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L
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FAST om Cher Lore 4 “ий В be BS Por nog ode 19 с Ag i]
Pa a DA
- 129 -
Repérage des logements potentiellement insalubres
Comores Ze Symi ge Mio dy
Tchista Circe Su Savez
Ihdks mukeritere
ane 50 we 100
anor A 4330
errs ilar 30
HIG Le TLE
UATE di donde | ST - Hoo 1997
Explo:tetos des deme SQUARE
Carra RA 47
Havembor ond
FULT Rara Lea + fore Sone Evi Titer arm ow Potro = Bal ARES CO
: UNE METHODE SPECIFIQUE POUR LES
; COMMUNES DE SAUMUR, DOUE LA FONTAINE,
MONTREUIL BELLAY
Moindre connaissance des élus >Multiplication des sources de repérages
wm Une approche sanitaire et sociale, à travers :
— les associations d 'aide á domicile
— les infirmières libérales
les travailleurs sociaux (CAF, MSA)
les centres communaux d'actions sociales
m Une approche patrimoniale :
— Service du patrimoine
m Une approche à travers les locataires :
— les associations de consommateurs
— les plaintes des locataires
= Une approche « politique de l'habitat » :
— bilan d'opérations programmées d'amélioration de l'habitat
— enquête sur la vacance
A PARTIR DU REPERAGE
m Visite des logements
m Classification des situations : non décents, non
conformes au RSD, insalubres, menacant ruine
m Examen des travaux (circulaire du 23 juin 2003 -
— grille insalubrité)
Em Evaluation des coûts :
— Insalubrité
— Confort
= Concertation avec les propriétaires : démarches
possibles, conditions de leur participation
financière, techniques
um Recensement des situations nécessitant un
arrêté d'insalubrité
BILAN DE L'ACTION POUR ENGAGER
UNE REFLEXION SUR :
— Les moyens à engager à l’échelle du
territoire
— Les périmètres d'intervention
— Les modalités de la mise en œuvre
de l'action définie
- 131 -
LE CADRE
m Validation de la démarche par le Préfet (présentation
DDASS - DDE - 03/2003)
m Convention entre le syndicat mixte du schéma
directeur du saumurois et l’Etat
— repérage de l'habitat indigne dans les communes
du saumurois
Délai d'exécution : 8 mois
Budget : 40 000 €
Recrutement d'un chargé d’étude (S. Quernec)
Comité de suivi : collectivité, Conseil Général (DISS,
в coordinatrice plan logement), DDE, ANAH, DDASS,
MSA, Habitat et Solidarité
ii Nn
- 132 -
mI Ra
лем! Raa
- 133 -
- 134 -
La qualité de l’habitat : quels enjeux pour la santé ?
Journée du 8 janvier 2004
Atelier 3 - le role des acteurs : signalement, prévention, travail en réseaux
Animatrice : Nicole Dupuis-Belair, DRASS
Rapporteur : Daniel Marchand, DRASS
Prise de notes : Hervé Nicot, DRE
» L'atelier constate qu’il existe beaucoup plus d’actions (de diagnostic et de résorption) qu’on ne
l’imagine, de la part d’acteurs très divers. Il apparaît aussi que beaucoup d’acteurs sont prêts à travailler
ensemble dès lors qu’une initiative est prise. Il faut donc un déclencheur. L'atelier souhaite que ces
actions soient mieux recensées afin de mutualiser l’expérience acquise.
» L'atelier a noté l’importance et l’efficacité particulière de l’entrée « pathologie ». II a donc été souhaité
que l’information soit développée en direction des médecins de ville.
> Les outils FSL et APL constituent des leviers très efficaces pour lutter contre l’habitat indigne même
s’ils doivent être utilisés avec doigté et surtout si possible en prévention, donc avant le bail.
> Diagnostiquer ne suffit pas, il faut être prêt à en assumer les conséquences par la mise en place des
financements et des structures de réalisation et de contrôle des travaux.
> Il est nécessaire de retrouver le terrain. La tendance est en effet à ce que de moins en moins d’acteurs
puissent constater les situations à risque à domicile. Or, pour une large fraction du public et notamment
parmi ceux qui sont les plus susceptibles d’être victimes de l’habitat indigne, le discours et l’écrit ne
passent pas. Il faut aller au devant des problèmes et les analyser en tenant compte des cultures, des modes
d’habiter et des spécificités de chaque public (personnes âgées par exemple, avec les centres locaux
d’information et de coordination (CLIC) et les conseillères sociales en gérontologie). L'expérience de
l’appartement pédagogique de la CAF a particulièrement intéressé l’atelier.
- 135 -
03_3219.doc
SEMINAIRE DU 8 JANVIER 2004
"La qualité de l'habitat, quels enjeux pour la santé"
Atelier N°3 : "Le rôle des acteurs : signalement, prévention, travail en réseaux"
1) Les constats
-le bail des logements anciens mal isolés est d'un montant plus abordable pour les familles
précaires ou en voie de précarité: ces logements sont de ce fait occupés le plus souvent par les familles à
faibles ressources
-problème d'accès à l'énergie pour les familles précaires ou en voie de précarité, notamment dans
les logements mal isolés.
-des défauts majeurs dans les logements passent inaperçus aux yeux des artisans (Ex : VMC
inadéquates : électriciens, menuisiers, chauffagistes).
-les familles en voie de précarité cherchent à réduire l'inconfort (qui est souvent difficilement
supportable en cas de grilles hautes et basses en cuisine et salle de bains) et les déperditions liées à la
ventilation (qui sont souvent perçues comme très élevées). |
-les familles en voie de précarité sont peu perméables à l'information. De plus informer sur
chauffage / ventilation / isolation est difficile les problèmes étant complexes. Il est par exemple difficile
de faire comprendre qu'un air trop humide à 20°C donnera un confort moins bon qu'un air moins humide
à 19°C
-les logements à loyers faibles sont souvent mal isolés et équipés d'un chauffage de base
électrique : la tendance est forte, outre le calfeutrement excessif, d'utiliser sur de longues durées des
moyens de chauffage dits d'appoint en remplacement du chauffage de base (convecteurs à pétrole,
distributeur d'air chaud sur foyer fermé, radiants à gaz… voire le four de la cuisinière à gaz). En général
les personnes en voie de précarité n'entretiennent pas et ne font pas vérifier les appareils à combustion, les
conduits de fumées et la VMC le cas échéant |
-les familles en voie de précarité subissent une spirale des risques sanitaires en habitant un
logement ancien mal isolé et aux équipements de chauffage - ventilation non vérifiés et non entretenus et
à la tendance au calfeutrement excessif ainsi qu'à l'utilisation d'appareils de combustion dans de
mauvaises conditions . On peut citer notamment :
accroissement de l'humidité ambiante, nombreux points de condensation : développement de moisissures
sur des surfaces importantes, développement des acariens, dégradation des peintures anciennes (plomb)
-augmentation trés importante du risque CO (risque d'intoxication subaigüe, et aigüe)
-non évacuation ou non filtration / traitement des vapeurs de cuisine
-mauvaise évacuation des vapeurs de sèche-linge
-mauvaise évacuation des poussières, du radon (selon les bâtiments et les sites géographiques) et des
composés organiques volatils
-les aides des pouvoirs publics (allocation-logement) sont allouées sans connaissance précise des
défauts des logements et ne sont pas ciblées sur l'adaptation aux caractéristiques du logement. Ces aides
sont des aides à la personne ce qui explique que la qualité du logement ne soit pas prise en considération à
un niveau "pointu".
Nota : II en résulte qu'un jugement sans doute trop rapide pourrait conduire à avancer que les pouvoirs publics cautionnent des
situations malsaines.
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2) Amélioration des baux et des aides
Les points suivants pourraient être appréciés avant la signature du bail :
risque de saturnisme (l'ERAP sera bientôt réglementairement prévu avant bail pour les
logements anciens)
-qualité sanitaire et performances de l'ensemble chauffage -ECS / isolation / ventilation,
-montant probable de la dépense globale en énergie (fourchette)
-séchage du linge
-évacuation - traitement des vapeurs de cuisine
-risques de chutes, risques électriques,
Les aides pourraient être orientées en priorité vers la suppression de défauts générateurs de risques
sanitaires :
-aides au propriétaire : chauffage et ECS / isolation / ventilation (et divers travaux de lutte contre
l'humidité), risques de chutes, travaux permettant l'installation d'un sèche - linge et d'évacuation des
vapeurs de cuisine
-aides au locataire pour : acquisition selon le cas d'un sèche-linge à condensation, d'une hotte de
cuisine à recyclage, entretien / vérification /réglage des appareils de combustion, conduits de fumées,
VMC, ballon ECS, …
l'allocation - logement pré-calculée avant bail en fonction de la qualité sanitaire du logement
conduirait à l'abandon par le locataire du projet d'habiter dans un logement insuffisant sur le plan sanitaire
et, de ce fait, pousserait le propriétaire à l'amélioration du bâti.
Nota : il serait intéressant d'obtenir en complément du questionnaire "logement" rempli par le locataire (ou le propriétaire
comme c'est souvent le cas actuellement) qu'un carnet d'identité du logement comprenant un volet sanitaire soit mis en place.
Ce carnet serait mis à jour obligatoirement à chaque intervention d'artisan pour vérification-entretien (entretien d'appareils à
combustion, ramonage de conduits de fumée, vérification entretien de VMC), et pour travaux (changement de menuiseries,
installation de hotte de cuisine, d'appareil de chauffage, de distribution d'air chaud..). Le logement pour lequel les locataires
sont susceptibles de bénéficier d'allocations ferait l'objet d'une vérification tous les 3 à 5 ans par un technicien généraliste
formé en habitat-énergie-salubrité de l'environnement intérieur.
Concernant le risque "plomb" des dispositions adaptées conformes à la réglementation existante et à celle
prévue s'intègreraient dans ce dispositif.
Nota : dans ce carnet des conseils sur la manière d'habiter adaptée au logement pourraient être intégrés.
3) Le signalement des situations à risques
Nota : le vocable "signalement", bien qu'utilisé de plus en plus dans la réglementation (saturnisme…) n'est pas bien adapté. Il
vaudrait mieux parler "de demande d'intervention d'un technicien indépendant au titre de conseil habitat ou conseil sanitaire en
environnement intérieur"
- signalement par les travailleurs sociaux (CCAS, CAF, MSA, PMI) soit lors de leurs
déplacements à domicile (grille d'appréciation des risques simplifiée), soit par l'exploitation
du questionnaire descriptif du logement rempli par le propriétaire en vue d'octroi d'une
allocation - logement (le questionnaire actuel établi sur la base du décret "habitat décent"
serait alors modifié et plus précis).
- Signalement par les soignants à domicile (infirmières libérales notamment) (grille
d'appréciation des risques simplifiée + toximètre CO porté aussi pour la protection
personnelle du soignant)
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- Signalement par le médecin en cabinet et le médecin hospitalier (bref questionnaire servant
aussi d'aide-mémoire)
- Signalement par les opérateurs d'OPAH
Nota : le signalement par le professionnel du chauffage intervenant à la demande du propriétaire ou du locataire pour
effectuer des travaux d'installation et/ ou d'entretien d'appareil à combustion est en cours d'étude a la DGS.
En effet, du fait de sa compétence il dort :
- demander à disposer du dernier certificat de ramonage avec vérification d'état et de vacuité des conduits
d'évacuation des produits de combustion
- Vérifier le fonctionnement du système de ventilation, (son équilibre en cas de VMC)
- apprécier l'apport d'air comburant, le tirage des conduits d'évacuation des produits de combustion
- apprécier les risques d'inversion de tirage
- expliquer, informer, notifier les anomalies et les types de travaux à effectuer, fixer des délais d'exécution voire
interdire l'usage de certains équipements (coupure du gaz, mise hors service...) et dans certains cas "signaler le
cas aux pouvoirs publics (mairie).
4) Contraintes particulières dans le cas de personnes défavorisées
Le signalement d'une situation à risque nécessite la prise de dispositions immédiates adaptées au danger
détecté et à l'urgence de l'intervention.
-cas d'exposition au plomb : les textes spécifiques existent et sont en cours d'amélioration. Des
conseils d'hygiène en cas de risque immédiat pour les enfants sont à rajouter
risques CO, incendie, électrique : l'arrêt d'une installation peut nécessiter la mise en place en
urgence de dispositions appropriées (chauffage et ECS d'appoint notamment).
Nota : pour certains risques il peut s'avérer nécessaire d'héberger provisoirement la famille voire de la reloger.
5) Passage aux travaux et vérification des travaux réalisés
Le passage aux travaux nécessite :
-une sensibilisation suffisante du propriétaire (arguments de risques sanitaires, de non assistance
à personnes en danger, d'impossibilité de louer, d'arrêté d'insalubrité, de tracasseries et de charges de
relogement, ...)
-un accompagnement pour l'établissement de devis de travaux, d'établissement de plan de
financement, d'établissement des dossiers de demande des subventions, de maîtrise d'œuvre (surtout dans
le cas de logements détectés par la voie sociale)
Le bon suivi du dossier implique que les travaux soient vérifiés après exécution surtout en l'absence de maître d'œuvre (tout
particulièrement pour les travaux de VMC et de chauffage). Cette vérification peut être faite dans le cadre d'une visite avant
location (dans l'hypothèse d'un refus initial de l'allocation-logement) ou dans le cas de la visite quinquennale évoquée ci-
dessus.
Lucien Gueguen
Ingénieur du génie sanitaire
DRASS des Pays de Loire
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La qualité de l’habitat : quels enjeux pour la santé ?
Journée du 8 janvier 2004
En guise de conclusions
[Le bilan de la journée |
> une bonne participation : plus de 100 personnes particulièrement mobilisées dans les débats et
attentives aux informations dispensées par les intervenants.
> les communications des intervenants ont été riches sur le plan technique, juridique en matière d’habitat,
en présence d’acteurs variés : logement, santé, social, associations, etc....
> cette manifestation est à considérer comme la 1% étape d'un travail à poursuivre dans les départements
et sur les territoires intradépartementaux. :
> la question de la place de l’habitant, avec la participation de la Confédération du Logement et du Cadre
de Vie (CLCV) et de la Confédération Générale du Logement (CGL) est à suivre.
> l’absence des architectes et la faiblesse du nombre de médecins interroge sur les modalités à venir de
leur participation. La présence de géobiologues est cependant à noter.
> une dichotomie forte entre le logement public et privé est relevée : l’association régionale des HLM
(AROHLM) était présente et a échangé des informations avec l’ensemble des bailleurs sociaux.
> la difficulté d’assimilation des textes sur le logement indigne et l’insalubrité, du fait de leur complexité
et de leur emboitement: loi Besson 90, loi contre les exclusions, loi SRU...nécessite une appropriation
progressive de la part des acteurs, a partir de situations rencontrées sur le terrain.
Des perspectives |
> le département des Côtes-d’Armor s’est proposé pour repérer les zones d'habitat indigne sur son
territoire |
> le fichier FILOCOM, disponible dans les DDE et á la DRE, sera prochainement exploité
> il est prévu de créer un póle régional habitat-santé : services de 1'Etat, Collectivités Territoriales, CAF,
associations, etc...pour impulser, informer et coordonner les différentes initiatives locales dans le cadre
de la lutte contre l’habitat indigne.
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Service Communal d'Hygiéne et de Santé Rennes, le 8 janvier 2004
14, rue Saint-Yves - BP 3126
35031 RENNES Cedex
Telephone ; 02.99.67.85.65
Télécopie : 02.99.67.85.92
E-mail : [email protected] fr
— Journée Habitat et Santé du 8 janvier 2004 o
La gestion des risques sanitaires liés à l'habitat à Rennes
PRÉSENTATION GENERALE DU SERVICE
Constitué de 11 personnes (ingénieur, techniciennes, agents de salubrité, agent et adjoints
administratifs), le Service Hygiène et Environnement du Service communal d'Hygiène et de Santé
assure le contrôle administratif et technique des régles d'hygiène sur le territoire de la commune de
Rennes et contribue a la définition et la mise en œuvre des politiques municipales influant sur
l'environnement et la santé.
e Au quotidien, Ï s'agit d'intervenir sur la pollution de l'eau et de l'air, le bruit, les déchets, l'hygiène
alimentaire, la qualité sanitaire des lieux de vie, les animaux prolifiques, errants et dangereux...
Principalement, un service à l'usager, même si la réponse réglementaire que nous pouvons
apporter ne correspond pas forcément à l'attente initiale : il faut alors faire un peu de médiation,
réorienter, travailler en réseau avec d'autres acteurs techniques ou sociaux.
* Mais l'équipe assure aussi un contrôle plus global de l'environnement par des études et actions :
surveillance de la qualité des eaux, programmes de lutte contre le bruit, enquêtes et prévention
des légionelloses, campagne plomb dans l'eau.
La gestion des risques sanitaires d'origine environnementale à l'échelle d'une
commune comme Rennes se caractérise par l'étendue des champs couverts, induisant la
multiplicité des intervenants, la nécessité de travailler en transversalité selon des modes clairement
établis en vue de prévenir les conflits de compétences et de gestion des priorités.
En termes opérationnels, les actions relèvent du contrôle réglementaire, de
l'aménagement et de la gestion, de plans de prévention et de contrôle de qualité, de l'information et
de la sensibilisation de tout ou partie de la population. Elles peuvent aboutir ponctuellement à des
sanctions, des prescriptions de mesures correctives, des actions de substitutions et des restrictions
d'usage.
Le développement de nouvelles démarches de gestion des risques, la densification de
la régiementation de l'environnement et de la santé, l'apparition de risques émergents nécessitent
une adaptabilité permanente et un sens de l'anticipation dans la conduite des actions.
1. LES FONDEMENTS DES INTERVENTIONS DU SCHS :
Les communes exercent les compétences en matière d'hygiène du milieu et de
salubrité publique qui !ui sont attribuées par plusieurs textes :
- l'article L 2212-2 du Code Général des collectivités territoriales qui définit le pouvoir
de police du Maire et qui lui donne une responsabilité générale de maintien du “ bon ordre ”, de la
“ sûreté ”, de la “ sécurité ” et de la “ salubrité ” publiques. Cet article mentionne le soin de réprimer
les atteintes à la tranquillité publique telles que les bruits, le soin de prévenir et de faire cesser les
accidents, les fléaux calamiteux, les pollutions de toute nature ainsi que les maladies épidémiques
ou contagieuses et les épizooties ; | |
вое LAT A LS не оне
- les articles L 1311-1 et L 1331-2 du code de la santé publique qui définissent la
police spéciale en matière de règles générales d'hygiène et toutes autres mesures propres à
préserver la santé de l'homme, dans le cadre des dispositions des décrets et des arrêtés
préfectoraux. Les champs couverts par cet article sont la prévention des maladies transmissibles, la
salubrité des habitations et de tous milieux de vie de l'homme, l'alimentation en eau, l'exercice
d'activités non classées, les eaux usées et les déchets, la lutte contre les bruits de voisinage, la.
pollution atmosphérique domestique et le suivi des denrées alimentaires :
- l’article L 1422-1 du code de la santé publique qui définit le rôle des services
communaux d'hygiène et de santé, sans faire une obligation de leur création. Les communes qui
disposaient avant 1984 d'un tel service - ce qui est le cas de Rennes - sont à cet égard considérées
comme prestaiaires de service pour le compte de l'Etat .
Enfin, en matière de protection de la santé publique, les communes de plus de
20 000 habitanis sont également responsables des mesures de désinfection dans les cas de
maladies contagieuses.
2. LES PROBLEMATIQUES EN HABITAT ET SANTE :
Les principales problématiques concernant l'habitat sont les suivantes :
LA LUTTE CONTRE L'INSALUBRITE :
La bonne qualité relative de la construction à Rennes préserve de situations
globalement insalubres d'îlots d'habitation et d'équipements ouverts au public et peu d'applications
sont faites désormais des procédures de résorption de l'habitat insalubre. Deux dossiers ont été
soumis au Conseil départemental d'Hygiène en 2003, un seul a eu une suite favorable.
Toutefois, environ 150 des dossiers traités chaque année par le SCHS ont pour origine
des plaintes sur ie logement : fNumidité (notamment sur le parc des années 50/70), occupation
insalubre de locaux, logements ou équipements vétustes, risque d'intoxication oxycarbonée… Les
nuisances liées aux animaux domestiques, aux animaux prolifiques (pigeons, étourneaux,
goélands...), aux parasites (rongeurs, insectes) donnent également lieu à plaintes et interventions
individuelles ou globales, L'intervention du service se fait principalement sur la base des pouvoirs
de police générale du Maire.
L'insalubrité et l'insécurité de certains immeubles du centre ville a nécessité de mettre
en place une démarche globale, pilotée par les services techniques municipaux, couplant incitation
et mesures de police, aspects techniques et aspects sociaux,.
LES RISQUES EMERGENTS :
Parallèlement, le secteur du logement voit apparaître des risques émergents notamment liés aux
contaminants de l'espace intérieur : |
» les légionelles : l'information du public et des professionnels, l'application du plan décidé par le
Préfet, notamment pour les établissements ouverts au public avec douches et les tours
aéroréfrigérantes, qu'ils soient municipaux (environ 90 équipements Ville et CCAS) ou non, la
vigilance et la réactivité aux signalements de mauvais résultats d'analyse par les exploitants et,
a fortiori, de cas groupés de légionellose par la DDASS, constituent les principales actions
menées.
+ |e plomb dans les peintures : l'étude menée à l'initiative de la DRASS afin de déterminer les
zones d'exposition au risque qui seront fixées par le Préfet permet de conclure à la présence de
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plomb dans les peintures de logements testés (quartiers centre et sud gare). La commune de
Rennes est désormais classée zone d'exposition à risque, ce qui induit systématiquement la
réalisation de diagnostic en préalable de ventes de logements antérieurs à 1948,
e le piomb dans l'eau : le respect des futures exigences de qualité de l'eau du robinet a conduit à
la mise en place d'un plan de resorption (2001/2013) de l'ensemble des conduites d'eau
publiques et privées en plomb : suppression des branchements publics en plomb (coût de l'ordre
de 10 millions d'Euros), convention entre la Ville et le PACT ARIM pour assister les propriétaires
privés et les particuliers, mise en place d'un groupe de suivi.
e l'amiante : le calendrier fixé par la réglementation pour rechercher l'amiante (flocage,
calorifugeage) dans les immeubles bâtis est désormais réalisé, permettant les mesures de suivi
(contrôles périodique, information) à prendre par les propriétaires des locaux concernés.
Parallèlement, une attention doit être portée dans les opérations de dépose, de démolition et
d'élimination des matériaux type amiante ciment. Le service répond à des demandes de
renseignements et exprime des recommandations lors des permis de démollir ou sur
signalements.
» [e radon : la commune de Rennes n'est pas considérée comme zone d'intervention prioritaire,
par comparaison aux territoires à sous sol granitique (Ouest Bretagne et région de Fougères).
La campagne d'information et de sensibilisation visant à inciter les établissements recevant du
public et les particuliers à des mesures de radon et le cas échéant à des mesures correctives
menée par les services de l'Etat est toutefois relayée par le service.
+ les antennes relais de téléphonie mobile : une soixantaine de sites sont implantés sur la
commune. La signature d'une charte en mars 2002 avec les opérateurs permet à la Ville de
disposer d'informations sur les implantations, de s'assurer de la conformité des installations sur
son patrimoine et de contribuer à répondre aux questions et inquiétudes exprimées par certains
riverains et propriétaires. Une nouvelle version de cette charte sera prochainement signée.
e les sols pollués : la reconversion d'anciens sites industriels ou artisanaux, comme en zone
Chardonnet, et l'existence d'anciens dépôts de déchets nécessite une vigilance sur la
compatibilité de la qualité des sols avec les usages prévus et la protection de l'environnement.
LE BRUIT :
Les effets sanitaires du bruit en milieu urbain sont principalement liés à des gênes
sonores se manifestant parfois à des niveaux faibles.
S'agissant des bruits de voisinage environ 150 plaintes par an parviennent au service
communal d'Hygiène et Santé. Il convient d'y rajouter les demandes d'intervention auprés de la
Police, des offices HLM, des correspondants de nuit...
Un projet de la charte environnement vise à développer la prévention et les
interventions sur les bruits de comportements dans le logement, cause d'environ ia moitié des
plaintes.
La problématique du Centre ville et la prévention des bruits des lieux musicaux font
l’objet d'une attention particulière : actions de sensibilisation, de réglementation et de répression
auprès des professionnels, mise en conformité des établissements.
LES INSALUBRITES LIEES AUX PERSONNES :
Les intervenants sociaux peuvent être confrontés à des situations d'insalubrité de
logements ou de nuisances occasionnées par des personnes manifestement en difficuité sociale ou
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psychique : absence totale d'entretien, odeurs nauséabondes, accumulation de déchets, présence
de rongeurs et d'insectes, cris et tapage, animaux domestiques. À l'inverse, le service peut
également avoir à demander l'intervention des services et bailleurs sociaux pour accompagner la
recherche de solutions sur des signaiements similaires.
Les modes d'intervention du service sont les suivants :
s des interventions réglementaires visant à résoudre des situations d'insalubrité :
Les agents du service procédent à une enquête au voisinage et (si la personne
autorise l'accès) au domicile. Après une phase amiable, des mesures contraignantes tels le
nettoyage d'office seront envisagées pour les situations les plus graves, ce à l'issue de procédures
relativement longues (arrêté municipal ou préfectoral, autorisation du juge des référés, concours
des forces de l'ordre...). A noter toutefois que :
о la recherche d'une solution amiable sera toujours privilégiée car a la fois moins traumatisante
pour la personne et plus rapide à mettre en œuvre (même si le travail de "persuasion" peut
aussi prendre beaucoup de temps). Dans cette phase, la motivation des professionnels du
secteur social sera toujours déterminante.
o les procédures contraignantes sont lourdes et la réponse lente. Elles sont donc à réserver à
des situations d'atteintes graves a la salubrité et à la sécurité du voisinage, et bloquées quant
à la capacité ou la volonté de la personne à accepter une résolution amiable.
o l'intervention, même contraignante, du service vise à remédier à une situation d'insalubrité
constatée à un instant donné. Elle n'aboutira pas à une remise en état de propreté complète
du logement mais à “déblaiement, nettoyage, désinfection, désinsectisation, dératisation"
(selon les termes du réglement sanitaire). Ses effets ne seront pas durable si les conditions
d'occupation et d'entretien sont inchangées : le rôle des services sociaux sera donc là aussi
déterminant (accompagnement personnalisé, autre hébergement, aide ménagère.)
» des opérations de désinsectisation, dératisation, désinfection :
Les agents de salubrité du SCHS peuvent réaliser ces opérations selon les tarifs fixés
par le Conseil municipal (Compter 30 à 40 € par opération sur un "logement type") a la demande
des usagers. Dans certains cas, ils peuvent opérer (ou contribuer) à des opérations légères
d'enièvements de déchets .
En règle générale toutefois, des entreprises privées de nettoyage pour l'enlèvement
des déchets et le nettoyage du logement, et des entreprises de désinfection pourront assurer les
opérations.
e la prise en charge d'animaux par la fourrière :
Si une personne se retrouve temporairement ou définitivement dans l'incapacité de
s'occuper de son où ses animaux domestiques, une solution sera d'abord à rechercher dans son
entourage et auprès d'associations de protection animale.
Par défaut, et avec l'accord écrit de l'intéressée, la société assurant la fourrière
animale peut apporter une réponse partielle (8 jours maxi) d'hébergement provisoire ou la prise en
charge définitive de l'animal.
En conclusion, la gestion des risques sanitaires à l'échelle d'une ville doit, sans
perdre de vue la spécificité locale, s'inscrire dans le contexte des politiques décidées à des échelles
territoriales supérieures :
» contexte international : références aux recommandations de l'Organisation Mondiale de la
Santé, aux conclusions des sommets internationaux sur l'environnement et le développement
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durable et a leurs déclinaisons locales (charte d'Aalborg, agenda 21), aux politiques
européennes, á la démarche Ville et santé...
. contexte national : contractualisation (charte environnement, contrat de ville...), application des
règlements, respect des orientations fixées par l'Etat en matière de contrôle des règles
d'hygiéne...
« contexte régional :via notamment les travaux des ateliers santé environnement de la Conférence
Régionale de Santé Publique.
La prévention des risques sanitaires doit également s'inscrire dans l'ensemble des
politiques développées par la Ville (aménagement, social, quotidienneté...).
File nécessite tout à la fois d'agir au plus près de l'usager pour répondre à des
préoccupations individuelies et de contribuer à la construction et à la mise en oeuvre de
programmes visant à assurer une situation propice à la santé pour tous dans un cadre de
développement durable.
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- 152 -
о
o
CAL-PACT DE L'A
pour l'amélioration de l'habitat
Indécence, insalubrité, indi-
gnité, péril... le vocabulaire
pour qualifier l'inaccentable
en matière de logement est
fourni. I! recouvre des situa-
tions complexes et uniques
dont le point de départ est
paradoxaiement souvent le
même,
l'immeuble n'est plus
entretenu, Il se dégrade,
Les occupants qui en ont
les Moyens s’en vont,
des personnes en situation
précaire arrivent, Des loge-
ments restent vacants et
entraînent de moindres
rentrées de loyers et des
impayés de charges de copropriété, En l'absence de travaux,
le bâti se fragilise. Le cycle de dévalorisation va en s'accé-
lérant, Plus on avance dans le processus et plus la situation
se bloque et devient complexe à traiter.
Les acteurs sont alors confrontés à la nécessité d'agir dans
l'urgence, de démêler des conflits de personnes et à la
difficulté de reloger les familles.
Un processus de déprodation à enrayer ls pis t5t possible
INDÉCENCE
INSALUBRITÉ
DÉFAUT |
D'ENTRETIEN $
PÉRIL
BON ETAT
snr
- 154 -
MA
ra ra Hr
ой
NSALUER
L'insalubvité et l’indécence
a la jonction Ae 3 facteurs
> un bâti inadapté ou en mauvais état, par exemple une
toiture qui fuit, un mur lézardé, une charpente attaquée par
des parasites
> un propriétaire qui n'effectue pas l’entretien et les
réparations nécessaires, soit par manque d'argent, soit
parce qu'il n'a pas conscience de l'état de son bien ou qu'il
s'en désintéresse. I! peut aussi dans certains cas le faire
délibérément pour encourager ie départ d'un locataire et en
tirer une rentabilité économique supérieure,
> Un occupant qui reste dans le logement malgré son
état, parce qu’il en est propriétaire et n'a pas les moyens
d'en partir, ou parce qu'il ne trouve pas d'autre logement ou
qu'il n'a pas conscience des dangers qui l'entourent.
"Cast wa que le legement va pos
trouble contork mais ca aronge
aussi men locataire : le lover n'est pos Cher”
ZOOM SUR
DES EXEMPLES D'ACTIONS MENÉES EN
Revalorisation Au centre
ancien et création Aun parc
social privé
… > 1300 logements locatifs privés mis aux normes rai tement de Vinsalumrité
- > 70% conventionnés avec l'État après travaux dam s les quartiers prioritaires
— > La majorité des habitants relogés
«= Repèrer les logements potentiellement insalubres
> Traiter chacun des cas individuellement
> Animer le partenariat pour remettre aux normes
1800 logements d'ici 4 ans
Le PACT intervient depuis 20 ans à Vienne comme animateur
d'Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat
(OPAH) et d'opérations de Résorption de l'Habitat Insaiubre
(RHI). Une action en continu qui a permis de transformer le
confort et l'image du centre ancien.
La Maîtrise d'Oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS) confiée à
l'ARIM du Rhie a pour finalité de venir à bout des situations
d'insalubrité que les précédentes opérations (OPAH) n’ont
pas pu traiter. Des aides financières exceptionnelles ont été
mises en place. Un volet incitatif complété par des actions
coercitives en direction des propriétaires récalcitrants.
“Cela Lait S ous qu'en est en bagare
avec le rropriétaive, | Al qu'on w'aère pas
ASIEL. Mais ce West pos wa, Ine Patt view,
Ja awáté de payer les lovers. Je ne beugerai
pers tout qu'il ne Teva pas de brava,”
ROANNE
Opération A urbanisme
à Port enjeu social
2 > Des propriétaires convaincus un à un de réaliser
— les travaux
> Des occupants tous relogés pendant ce temps
> La création de logements conventionnés
Durant @ns, le PACT à accompagné la Ville de Roanne dans
toutes les phases de traitement de I'insalubrité. Une vaste
campagne de restructuration de l'habitat qui a permis de
changer le visage de l'îlot Sch en centre-ville.
- 155 -
RHONE-ALPES
Ma maison agus de 100 ons et jai Aes problemes Ae titre.
Por temps de guie, Tena aouite dans les cuawibres ,
les entomis sent souvent malades . Avec mon RMI et la pension
Ae leur pere, le ne pet pas entreprendre Àe véporetions!"
Lutte contre les agements
insalubres Aispersés
“> En 16ans, 3&ménages ont pu réhabiliter leur
——* logement
“> Des subventions et des près du End de
> Solidarité Wbitat ont été trouvés |
>Les mensualités sont prises en compte par les
==" aides au logement
L'objectif du PIG (Programme d'intérêt Général) est de
permettre à des propriétaires occupants, aux ressources
très modestes, de réhabiliter un logement très inconfortable
voire insalubre et de garantir leur maintien dans les lieux.
Une démarche qui va être étendue aux locataires de
logements indécents et à leurs bailleurs.
té dans-le cádre des. OPAH quí compor s
ans le cadre-de la MOUS départementale pour résoudre des cas.
ges div
sse;, à Glvors,
i les € CAS Ahabitat insalubve ;
—e vétuste, précaive ou indécent
Les situations d'insalubrité ne sont pas figées, il s'en crée chaque jour,
les PACT forment leurs partenaires. !ls animent des réseaux permettant
de signaler les nouveaux cas. Leur connaissance du territoire leur
permet de localiser les secteurs les pius sensibles, !ls réalisent des
enquêtes pour identifier es logements à traiter.
И l'état réel du logement
Pour évaluer l'état du logement, ses dangers potentiels, l'urgence de la
situation, les procédures à mettre en œuvre et les actions possibles, les
PACT réalisent sur le terrain 4 expertises complémentaires.
= ess scénarios
ede serte d'insalubrité
Les situations d'insalubrité, de vétusté, de logement indécent sont
souvent complexes et imbriquées. Les PACT proposent à leurs partenaires
une méthode de travail et des solutions adaptées au contexte local.
Les conseillères en économie sociale et familiale des PACT accompagnent
les familles pour que leur logement futur corresponde à leur projet de vie,
o les solutions Pinancières adaptées
Les PACT apportent la connaissance des aides financières et des
procédures juridiques permettant de remobiliser les acteurs, ils réunissent
les subventions, les prêts, les garanties, les aides à la personne
adaptées à !a situation du pronriétaire et de l'occupant.
- 157 -
= get sou
Ae aon conérente
enue dans le temps
La sortie d'insalubrité prendra du temps {de plusieurs mois à
plusieurs années) el exigera de nombreuses démarches. Les PACT
s'attachent à mobiliser tous les partenaires (Conseil Général, АМАН,
DDE, DDASS, CAF, Caisse des Dépôts, Communes, Préfecture, Région,
Justice...). Ils apportent en outre leur neutraiité et conduisent des
actions de médiation vis-à-vis des propriétaires.
— sho habia qui ne peuvent
=> o demeuver sur place
Les PACT organisent avec leurs partenaires le relogement des
personnes, des familles. lis peuvent, avec l’aide des collectivités
locales, produire des icgements d'insertion et faciliter l'accès au
logement dans le parc privé. Dans la plupart des départements,
ls gèrent eux-mêmes des logements sociaux pour fe compte de
propriétaires privés ou de communes.
"Jusqu'à la réalisation
@ effective des travaux
Chaque projet de sortie d'insalubrité nécessite une action sur mesure,
Les architectes présents dans les PACT se mobilisent pour accompa-
gner le travail des maîtres d'œuvre et des entreprises et veiller au
respect de l'équilibre économique de l'opération.
VE ; = = A7 2
30 ANS DD" EXPERI ENCE
Am за | ¿ EL 14
dans la lutte contre 'insalubrité
à l'échelle d'un logement, d'un immeuble, d'un Îlot, d'une ville ou d'un département.
Le mouvement PACT ARIM en région Rhône-Alpes regroupe 12 associations à but non
lucratif implantées sur tout le territoire, Toutes conduisent, depuis de nombreuses
années, des opérations de lutte contre l’insatubrité et l’indécence, financées par les
collectivités avec l'aide de l'Etat. Leurs salariés se rencontrent régulièrement pour
échanger et faire iructifier leurs expériences.
Les PACT agissent aux côtés des administrations et des collectivités locales comme
forces de proposition et comme opérateurs pour mettre en œuvre les actions décidées.
Chaque année, le mouvement PACT ARIM en région Rhône-Alpes accompagne
700 familles installées dans un habitat précaire, insalubre ou indécent à retrouver
des conditions d'habitat dignes. Un rôle essentiel lorsqu'on estime aujourd'hui que
100 000 personnes sont logées dans des conditions inacceptables.
; _ { Mouvement Рас! Arm
Se > pourl Amélioration de l'Habitat
CAL-PACT de l'Ain
11 rue Srillat Savarin - 01000 BOURG EN BRESSE
tél. 04 74 21 0291
cal [email protected]
- 158 -
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Cette journée a été organisée par la DRASS et la DRE avec le soutien de :
- DDASS des Côtes d’Armor 1, rue du Parc BP 2152 22021 - ST BRIEUC Cedex
- DDASS du Finistere Cité administrative de Kerfeuten 29134 - QUIMPER Cedex
- DDASS d’Ille et Vilaine 13, avenue du Cucillé BP 3173 35031 - RENNES Cedex
- DDASS du Morbihan 32, boulevard de la Résistance BP 514 56019 - VANNES Cedex
- DDE des Côtes d’Armor 3, Place du Gal De Gaulle BP 2361 22023 — ST BRIEUC Cedex
- DDE du Finistère 2, Boulevard du Finistère 29325 - QUIMPER Cedex
- DDF d’Îlle et Vilaine 3, avenue de Cucillé BP 3167 35031 — RENNES Cedex
- DDE du Morbihan 8, rue du Commerce BP 520 56019 — VANNES Cedex
- Dr LEGUEN — Conseil général d’Ille et Vilaine
- Dr LEBRIS — SCHS de la Ville de Rennes
- M.JOURDAIN — SCHS de la Ville de Rennes
- Mme BOISSEL — SCHS de la Ville de Rennes
- Mme HELIGON — Association CLCV
- NMmeCOTTEREAU - Responsable habitat social Ville de Rennes
- Mme PLEMEVAUX, association RVH 35,
- M. MAGNAVAL - Directeur adjoint OPHLM et président de l'ADOHLM 35
- Mme BRAS-DENIS- AROHLM Bretagne
Nous remercions :
- Le Pôle national de lutte contre l'habitat indigne
- La Direction générale de la santé
- La Direction générale de l’action sociale
- L’ANAH et ses délégations
- Le CHU de Strasbourg
- Le Conseil régional des notaires de Rennes
- La Federation nationale des Pact-Arim
pour leur participation à l’organisation et à la tenue de cette journée.
Contacts :
DRASS : Http://bretaone.sante.rouv.fr
Nicole DUPUIS-BELAIR — Tél : 02 99 35 29 52- Secrétariat : 02 99 35 29 37
e-mail ; nicole. dupuis-belair(@sante.couv.fr
Béatrice GRALL — Tél : 02 99 35 29 63 Secrétariat : 02 99 35 25 68
e-mail : [email protected]
DRE division de l'aménagement et de l’habitat : e-mail : [email protected] .gouv.fr
Michel LALANNE — Tél : 02 99 29 66 87 Secrétariat : 02 99 29 66 86
e-mail : Michel.Lalanne(Dequipement.couv.fr
Document établi par la DRASS de Bretagne
Novembre 2004
- 159 -
Direction régionale des affaires sanitaires et sociales de Bretagne
20, rue d’Isly CS 84224
35042 RENNES Cedex
— Tél: 02 99352900 Вах : 02 99 30 59 03
Direction régionale de l’Equipement de Bretagne
5, bd René Laennec CS 96515
35065 RENNES Cedex
Tél : 02 99 29 66 66 Fax : 02 99 65 56 22
Novembre 2004
- 160 -
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