la cabanisation - Ma Cabane... info

la cabanisation - Ma Cabane... info
Traiter le phénomène de
la cabanisation
sur le littoral du Languedoc-Roussillon
43 fiches pour l’action
▲
Comprendre
▲
Diagnostiquer
▲
Agir
Guide pour l’action, mode d’emploi
Ce guide s’articule en 3 grands volets, illustrés en 3 couleurs
Comprendre
Diagnostiquer
Agir
Dans le volet Agir, trois grands thèmes sont traités :
Prévenir
Empêcher l’émergence ou la progression du phénomène
est une priorité absolue.
Résorber
ou
Régulariser
Ces deux possibilités sont offertes.
Les grands axes présentés dans ce document renvoient à des “fiches actions”.
Les renvois aux fiches sont effectués en caractères gras, en italique et soulignés.
Les fiches contenues dans ce deuxième document sont numérotées de 1 à 43 et utilisent les
mêmes codes couleurs.
Exemple : Diagnostic territorial
Fiche 1
Ce guide se présente aussi en version interactive sur CD-Rom,
avec des liens du texte aux fiches.
La Mission Littoral remercie la Compagnie BRL pour sa contribution à cette étude
Sommaire
Traiter le phénomène de
la cabanisation
sur le littoral du Languedoc Roussillon
43 fiches pour l’action, sommaire
Fiche 1
Fiche 2
Fiche 3
Fiche 4
Fiche 5
Fiche 6
Fiche 7
Fiche 8
Fiche 9
Fiche10
Fiche11
Fiche12
Fiche13
Fiche14
Fiche15
Fiche16
Fiche17
Fiche18
Fiche19
Fiche 20
Fiche 21
Fiche 22
Fiche 23
Fiche 24
Fiche 25
Fiche 26
Fiche 27
Fiche 28
Fiche 29
Fiche 30
Fiche 31
Fiche 32
Fiche 33
Fiche 34
Fiche 35
Fiche 36
FIche 37
Fiche 38
Fiche 39
Fiche 40
Fiche 41
Fiche 42
Fiche 43
Le diagnostic territorial
5à6
Le diagnostic par unité de cabane
7à8
Les Jardins Familiaux
9 à 10
Le coût des études
11 à 12
Les étapes d'un projet opérationnel
13 à 14
L'information et la sensibilisation
15 à 16
La surveillance sur le terrain
17 à 18
La veille foncière
19 à 20
La SAFER
21 à 22
Le droit de préemption de la SAFER
23 à 26
Le droit de préemption sur les espaces naturels sensibles
27 à 28
Une étude de cas : Villeneuve-les-Maguelone
29 à 30
L'expropriation
31 à 32
Le Département
33 à 34
Le Conservatoire du littoral et des rivages lacustres
35 à 36
Le droit de préemption urbain
37 à 38
La zone d'aménagement différé
39 à 40
Les aides financières pour l'acquisition
41 à 42
Le relogement de familles en situation critique
43 à 44
Le prix des terrains
45 à 46
La verbalisation
47 à 48
La limitation des accès aux services et réseaux
49 à 52
Le PLU
53 à 54
Le PPR
55 à 58
Les infractions les plus fréquentes
59 à 62
La réglementation liée aux constructions
63 à 64
Le SAGE
65 à 66
Les cabanes et l'assainissement
67 à 68
Les cabanes et la protection du patrimoine paysager et architectural
69 à 70
Un modèle de Procès verbal
71 à 72
La procédure de verbalisation
73 à 76
Une étude de cas : Leucate
77 à 78
Le stationnement des caravanes et la création de structures collectives de camping 79 à 80
La législation relative aux caravanes, HLL et mobil-homes
81 à 82
La Création d'une zone U ou AU
83 à 86
Les prescriptions architecturales et paysagères
87 à 88
Le CAUE
89 à 90
Une étude de cas : Mauguio
91 à 92
Les taxes et redevances
93 à 94
Le transfert des cabanes
95 à 96
La responsabilité des Communes et de L'Etat
97 à 98
Le droit de visite
99 à 100
L'arrêté interruptif de travaux
100 à 102
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
3
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fiche 1
Le diagnostic territorial
Le diagnostic territorial
LE LANGUEDOCRoussillon
2
ANALYSE DE LA SITUATION AU
REGARD DES LOIS D’URBANISME,
DES RISQUES, DE LA PROTECTION
DU PATRIMOINE ET DES RESSOURCES
la méditerranée
e diagnostic territorial concernant la
cabanisation comprend quatre phases
essentielles.
L
1 RECENSEMENT INVENTAIRE
Pourquoi ?
Connaître le cadre de l’illégalité, les
risques éventuels d’insalubrité, d’inondation ou d’incendie et les atteintes portées à l’environnement.
Pourquoi ?
Pour connaître précisément le nombre
d’unités de cabanes, leur localisation,
leur organisation et leur impact paysager, leurs équipements, les risques
sanitaires…
Comment ?
Repérage à partir de photos aériennes,
puis reconnaissance sur le terrain.
Report des informations sur carte IGN
ou plan cadastral, constitution d’une
photothèque (une photo pour chaque
cabane).
Qui ?
Comment ?
Constitution d’une base de données et
de photographies et d’un système d’information géographique avec :
chaque cabane numérotée,
zonage du PLU/POS ou carte communale,
● zones du PPR (incendie ou inondations),
● espaces remarquables, sites inscrits,
sites classés, coupure d’urbanisation...
● zone de protection des monuments
historiques,
● ZNIEF, Natura 2000, ZICO, Directive
Habitat,
● zonages de protection des périmètres
de captage,
● réseaux existants,
● voirie,
● zones de préemption.
●
●
Employés communaux, garde-champêtre,
bureau d’études…
Qui ?
Remarque
Souvent, le phénomène est bien connu du personnel des services techniques communaux,
qui constitue la meilleure source d’information
avant d’opérer sur le terrain.
La Commune ou la structure intercommunale, si elle dispose des équipements
informatiques requis, ou un Bureau d’études…
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
5
fiche 1
Le diagnostic territorial
Remarque
Dès cette phase, les grandes tendances d’actions peuvent être déterminées.
La base de données, les photographies et
le SIG doivent être mis à jour suite à des
visites annuelles des sites de cabanes.
4. RENCONTRE
ET DIALOGUE
AVEC LES CABANIERS
Pourquoi ?
HISTORIQUE
Identifier les personnes, établir le
contact, connaître les structures familiales, le type d’utilisation de la cabane,
la situation sociale des cabaniers, l’organisation des cabaniers (associations).
Pourquoi ?
Comment ?
Connaître et comprendre comment le
développement du phénomène s’est
opéré, quelle a été l’attitude des précédentes municipalités, quelles actions ou
études ont déjà été réalisées, quels ont
été les points de blocage…
Solliciter un entretien avec le président
de l’association des cabaniers, si elle
existe, ou rencontrer sur place les occupants.
3. ANALYSE
Qui ?
Comment ?
Interview de personnes ressources
(personnel communal, personnes
âgées, cabaniers)
● Recensement des études et inventaires déjà réalisés
● Relevé des infractions verbalisées ou
régularisations effectuées
● Récolte des informations auprès des
services contentieux (DDAF, DDE,
DIREN…)
Employés communaux, garde champêtre, Bureau d’études, Police municipale.
●
Qui ?
La Commune, la structure intercommunale, un Bureau d'études.
Remarque
Cette phase peut permettre une mise à jour
des dysfonctionnements passés (sur le plan
relationnel, juridique…).
Remarque
Cette phase n’est pas la plus simple, mais elle
demeure indispensable en amont de toute
action. Elle permet de faire circuler l’information.
5. EXPÉRIENCES
Le SIEL, Syndicat Mixte des Etangs
Littoraux, qui intervient sur les étangs
palavasiens a finalisé ce diagnostic.
Contact
Juliette PICOT
Chargée de mission SIEL
BP 308
34113 FRONTIGNAN LA PEYRADE
Tel : 04.67.18.51.68
Fax : 04.67.18.51.86
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EXISTANTES
fiche 2
Le diagnostic par unité de cabane
Le diagnostic
par unité de cabane
N°
DE CABANE
(=
NUMÉRO DE FICHE)
N° de parcelle
Adresse, quartier ou lieu-dit
LES
OCCUPANTS
Nom
Adresse
Statut
Locataire
Habitat
Principal
Catégorie sociale des occupants
Actifs ❏
Retraités ❏
Autre ❏
❏
❏
Regroupement dans une association
Si oui, nom de l’association
Oui ❏
LA
Propriétaire ❏
Autre ❏
Secondaire ❏
Tranche d’âge
En recherche d’emploi ❏
Gens du voyage ❏
Non ❏
CABANE
Type
Caravane ❏
Maison en dur ❏
Matériaux
Mobil-home ❏
HLL / Chalet ❏
Mixte ❏
Autre ❏
Moyens de mobilité, Oui ❏ Non ❏
Etat de la cabane
Neuve ❏
Récente ❏
Mauvais état ❏
Abandonnée ❏
Date d’implantation
Surface de la construction
Intérêt patrimonial
construction très ancienne, valeur historique ou culturelle, oui ❏
non ❏
Si oui justifier
Type d’infraction relevée
Défaut de permis de construire
Zone inconstructible
Stationnement de plus de trois mois (caravanes)
Défaut de déclaration de clôture
Sanitaire (rejet)
Autre
❏
❏
❏
❏
❏
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
7
fiche 2
LE
Le diagnostic par unité de cabane
SITE D’IMPLANTATION
Zonage du POS ou du PLU
Zonage Loi Littoral
❏ Coupure d’urbanisation
❏ Espace remarquable
❏ Bande des 100m hors des secteurs urbanisés
Zone à risque
❏ Incendie
Zonage PPR
❏ Inondation
Zonage PPR
❏ Autre risque
Compris dans un périmètre de protection ou d’inventaire
❏ ZNIEFF
❏ ZICO
❏ Natura 2000/ZPS/ZSC
❏ Site classé
❏ ZPPAUP
❏ Monument Historique
Distance par rapport au bourg
Etat des chemins d’accès
❏ Bon
❏ Moyen
Praticabilité pour les secours
❏ Bon
❏ Mauvais
Site inscrit ❏
❏ Mauvais
ÉQUIPEMENT
Equipements publics existants
❏ EDF
❏ Téléphone
❏ Eau potable ❏ Assainissement collectif
❏ Autres (boites aux lettres…)
Forage
❏ Oui
❏ Non
Si oui
❏ Déclaré
❏ Non déclaré
Assainissement autonome
❏ Oui
❏ Non
Si oui quel type (épandage, fosse…)
Antenne de télévision
❏ Oui
❏ Non
Ramassage des ordures
❏ Oui
❏ Non
Taxe ou impôt éventuellement perçu
❏ Ordure ménagère
❏ Participation pour service rendu
CAS
8
PARTICULIER
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❏ Autre
fiche 3
Les jardins familiaux
Les jardins familiaux
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
a Fédération Nationale des Jardins
Familiaux fédère plus de deux cents
associations et groupements de jardins ouvriers et familiaux.
L
Ceux-ci consistent en la mise à disposition de parcelles, afin de réaliser des
cultures potagères pour les besoins
d’une famille. Il s’agit généralement de
parcelles regroupées appartenant à la
Collectivité (Mairie, association, société
HLM). Mais aujourd’hui, beaucoup sont
des terrains privés. En principe, les seules constructions autorisées sont les
cabanes destinées aux outils, mais on
observe une très forte dérive qui aboutit
à l’extension des constructions et à leur
aménagement en résidence secondaire.
La parcelle n’est d’ailleurs souvent plus
cultivée. Le statut de jardin familial est,
dans ce cas, inapproprié et les occupants ne devraient plus s’en prévaloir.
Attention
On a pu observer, dans d’autres régions
de France, que des promoteurs indélicats
créaient des structures de type jardins
familiaux avec revente de parcelles clôturées et en partie aménagées et qui sont,
de toute évidence, destinées à l’aménagement de cabanes ou à l’installation de
mobil-home. Les aménageurs se gardent bien d’apporter des précisions sur la
législation dans ce domaine.
Fédération Nationale
des Jardins Familiaux
11 rue Desprez
75014 Paris
Tél. 01 45 40 40 45
Fax. 01 45 40 78 90
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
9
fiche 3
Les jardins familiaux
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10
fiche 4
Le coût des études
Le coût des études
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
e coût des études est dépendant du
degré d’implication de la Collectivité
dans le projet. Les deux cas de figure
les plus probables sont les suivants :
L
la mise à disposition du personnel
communal avec, si nécessaire, l’embauche d’une personne chargée du dossier
cabanisation,
● l’emploi d’un Bureau d’études (BE)
spécialisé, qui pourrait suivre le dossier
dès la phase diagnostic.
●
La taille du projet peut justifier la combinaison des deux cas de figure, car le personnel communal peut ne pas disposer
d’outils adaptés (comme le SIG) ni des
compétences de projet et le Bureau d’étude aura besoin d’un interlocuteur privilégié pour la formation du comité de
pilotage, l’organisation des réunions et la
récolte des informations.
PHASE
Fiche 1
DIAGNOSTIC
Le diagnostic territorial pourra être réalisé
par le personnel communal ou/et par un
Bureau d’études, en fonction du degré
d’intervention et du niveau de précision
souhaité. S’il est nécessaire de faire
appel à un Bureau d’études, le coût du
diagnostic dépendra de la taille du territoire à couvrir, du niveau de diagnostic
choisi, du nombre de cabanes à recenser
et des informations qui auront déjà été
recueillies au cours d’études ou de relevés précédents. Il est toutefois difficile
d’imaginer qu’une telle étude puisse
avoir un coût inférieur à 15 000 euros HT.
Elle pourrait même atteindre facilement
le prix de 30 000 euros HT et plus, si
aucune campagne n’a déjà été effectuée
précédemment et si le territoire à couvrir
est vaste.
Le choix du Bureau d’études, suite à un
appel d’offre adapté, devra être effectué
en fonction de critères dont certains
peuvent s’avérer essentiels, comme, par
exemple, la disponibilité pendant la saison d’occupation des cabanes, c’est-àdire le week-end et les périodes de
vacances, ou l’équipement informatique
concernant notamment le Système
d’Information Géographique (SIG).
PHASE
PROJET
La mission à effectuer s’étalera sur une
période plus ou moins longue, pouvant
atteindre plusieurs années, mais avec
des temps morts durant, par exemple,
les périodes de réflexion pour le choix
des solutions envisageables ou les
acquisitions foncières.
Cette phase peut être prise en charge
par du personnel communal. Si le choix
porte sur un Bureau d’études, son intervention pourra se découper en plusieurs
phases (le diagnostic ayant déjà été
réalisé). Le coût d’intervention peut difficilement
être
inférieur
à
50 000 euros HT, celui ci pouvant être
découpé en plusieurs tranches avec des
phases optionnelles.
AIDES
FINANCIÈRES
Subventions de l’Etat, du Département,
de la Région ou de l’Agence de l’Eau, en
fonction de la thématique du projet, participation du CAUE pour les études paysagères et les cahiers des charges.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
Fiche 37
11
fiche 4
Le c o û t d e s é t u d e s
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
12
Les étapes d’un projet opérationnel
fiche 5
Les étapes d’un projet
opérationnel
LE LANGUEDOCRoussillon
contentera alors de valider les informations, de les compléter si nécessaire et
éventuellement de créer un système
d’information géographique (SIG).
la méditerranée
uel que soit le mode opératoire
choisi, la réalisation d’un projet se
déclinera en plusieurs étapes, qui
pourraient être, par exemple, les suivantes.
Q
ÉTAPE 5
L’équipe de travail élaborera des propositions, qui pourront être le résultat
d’une combinaison d’actions sur un ou
plusieurs secteurs.
ÉTAPE 6
ÉTAPE 1.
Création d’un Comité de pilotage.
Constitué de personnes concernées
et/ou compétentes, il suivra l’élaboration de l’ensemble des phases. Ce
Comité ne devra pas être trop important,
afin d’alléger la procédure.
ÉTAPE 2.
Les acteurs conviennent d’un programme d’action et élaborent un cahier des
charges, afin de sélectionner un Bureau
d’études qui se chargera d’élaborer et
de suivre le projet.
Après concertation, un mode d’action
est choisi sur le ou les secteurs sélectionnés. Il convient alors de communiquer sur la stratégie d’action
(I’information et la sensibilisation).
Fiche 6
ÉTAPE 7
Déroulement de l’opération suivant un
calendrier prévisionnel qui aura été élaboré par le Bureau d’études en concertation avec le Comité de pilotage.
ÉTAPE 8
Le contrôle et la verbalisation permettent
de maintenir le cap vers les objectifs fixés.
ÉTAPE 3.
ÉTAPE 9
L’appel d’offre sur le cahier des charges
est lancé pour sélectionner une équipe.
L’enquête de suivi permet d’évaluer le
résultat des actions menées.
ÉTAPE 4.
ÉTAPE 10
L’équipe réalise un diagnostic. Il est à
noter que le diagnostic a parfois été
réalisé, lors d’études précédentes ou
effectuées par les services de la
Commune. Le Bureau sélectionné se
Les résultats sont diffusés auprès des
acteurs, afin de lancer éventuellement
une autre phase d’actions, si les objectifs n’ont pas été atteints.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
13
fiche 5
Les étapes d’un projet opérationnel
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
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L’ i n f o r m a t i o n , l a s e n s i b i l i s a t i o n , l e d i a l o g u e
L’information,
la sensibilisation, le dialogue
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
DANS
fiche 6
QUEL BUT
?
L’information et le dialogue sont un préliminaire indispensable à toute action.
La Commune doit informer les occupants des cabanes sur ses intentions et
sur les objectifs qu’elle souhaite atteindre.
Le lancement d’une procédure, quelle
qu’elle soit, sur un site de cabanes va
immanquablement générer des conflits
entre la Commune et les cabaniers, d’où
la nécessité d’informer tous les occupants très en amont et d’ouvrir le dialogue avec eux.
Dans le cas d’une volonté d’expropriation, une des craintes majeures des propriétaires est de se voir dépossédés d’un
bien dont la Commune tirerait une plus
value ultérieure en réalisant une opération immobilière.
COMMENT
FAIRE
immobilières, remise aux notaires, elle
présentera de façon pédagogique les
règles et les lois en vigueur concernant
l’implantation des caravanes, mobilhomes, chalets, habitations légères de
loisirs, constructions.
● Elle apportera des précisions sur le
droit de propriété et d’usage qui est très
ancré en France et dont il faut rappeler
régulièrement les limites. En effet, si la
déclaration des droits de l’Homme et du
Citoyen dispose, dans son article 17,
que : "Toute personne, aussi bien seule
qu’en Collectivité, a droit à la propriété" et
que "nul ne peut être arbitrairement privé
de sa propriété", le Code Civil (Art. 544)
précise que "la propriété est le droit de
jouir et disposer des choses de la manière
la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse
pas un usage prohibé par les lois et par
les règlements". Et c’est bien sur cette
dernière notion qu’il faut apporter des
informations aux propriétaires.
● Elle expliquera les risques encourus
au niveau sécurité, pollution, banalisation du paysage, normes sanitaires,
insuffisance d’équipements, etc. ;
● Elle énoncera l’ensemble des idées
reçues de type : "je ne dérange personne,
je pollue moins que les agriculteurs...”
Les réunions publiques
Elles sont nécessaires, car il faut
convaincre les propriétaires reprochant
aux Collectivités de mener leur projet
sans en informer les personnes directement concernées.
?
Exposition et panneaux d’information
La plaquette d’information
Elle précisera les objectifs de la
Commune.
● Distribuée dans les boites aux lettres,
tant aux particuliers qu’aux agences
●
Ils permettent de sensibiliser un plus
large public, les personnes qui ne sont
pas encore installées mais qui en
auraient l’intention, les habitants de la
Commune, les vacanciers.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
15
fiche 6
L’ i n f o r m a t i o n , l a s e n s i b i l i s a t i o n , l e d i a l o g u e
Encarts dans des journaux spécialisés
EXEMPLES
L’insertion d’un encart de type information et mise en garde, au milieu des
annonces de ventes de terrains à camper ou de mobile homes, peut se révéler
dissuasive.
La brochure de la Commune de
Villeneuve-les-Maguelone : "stop à la
cabanisation"
La plaquette de la Commune de
Leucate.
C’est un outil qui a déjà été utilisé dans
le Nord de la France. Un numéro vert
était inséré dans les journaux gratuits,
en accompagnement d’une mise en
garde, au milieu des annonces de vente
de terrains avec des mobils-homes. Un
interlocuteur de la DDE répondait aux
questions.
QUI
PEUT LE FAIRE
?
La Commune ou la structure intercommunale porteuse du projet sera le premier
acteur. Elle peut faire appel à des prestataires spécialisés en communication.
ATOUTS
Cela permet de recueillir des informations essentielles à l’évolution du projet,
de recenser des propositions d’interventions, de démontrer les enjeux et de
faire le point avec toutes les personnes
concernées.
CONTRAINTES
Toute action de communication nécessite la mobilisation d’équipes de réflexion,
donc des investissements humains et
financiers.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
16
fiche 7
La surveillance sur le terrain
La surveillance sur le terrain
LE LANGUEDOCRoussillon
ATOUTS
Affecter un agent à la surveillance du
territoire va permettre de mieux maîtriser les problèmes de cabanisation, mais
la surveillance peut également être
étendue aux zones urbaines.
la méditerranée
Sur un secteur déjà cabanisé, les personnes se sentant surveillées hésiteront
avant de modifier leur installation.
Sur un secteur non cabanisé, toute
action allant à l’encontre d’une tentative
de cabanisation sera dissuasive.
COMMENT
Fiche 21
FAIRE
?
Il faut se rendre régulièrement dans les
secteurs suspects, prendre des photos,
tenir à jour un fichier où seront reportées les informations et insérer des
photos. Une campagne de photos
aériennes (basse altitude) peut aussi
être réalisée tous les deux à trois ans
(ne pas aller au-delà de trois ans, à
cause de la prescription triennale), afin
d’enrichir le diagnostic. Cette surveillance fournira les pièces nécessaires
à une verbalisation efficace .
QUI
PEUT LE FAIRE
FAIBLESSES
La nécessité de mobiliser une personne
au moins à cette tâche, ce qui a un coût.
?
Le personnel communal, le garde
champêtre, la Police municipale ou une
personne affectée spécialement à cela et
qui peut aussi s’occuper de l’ensemble
des contentieux d’urbanisme sur la
Commune (comme cela a été fait à
Mauguio). Une structure intercommunale peut aussi affecter une personne à
cette tâche. Des interlocuteurs, très présents sur le territoire communal, tel que
le facteur par exemple, peuvent être une
source d’informations non négligeable.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
17
fiche 7
18
La surveillance sur le terrain
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fiche 8
La veille foncière
La veille foncière
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
Comment faire ?
Mettre en place des droits de préemption, en essayant de couvrir la totalité du
territoire communal ou intercommunal.
Droit de Préemption sur les Espaces
Naturels Sensibles
Fiche 11
➜ Droit de Préemption de la SAFER sur les
espaces agricoles
Fiche 10
Droit de Préemption Urbain dans les
zones U et AU(NA)
Fiche 16
Droit de préemption dans les Zones
d’Aménagement Différé (ZAD) pour la
réalisation d’un projet spécifique
Fiche 17
➜
➜
➜
Dans quel but ?
Obtenir les DIA (Déclaration d’Intention
d’Aliéner) au cours des transactions
foncières et intervenir en amont sur la
vente de parcelles " à cabaniser ", afin
de préempter ou d’informer les nouveaux propriétaires de leurs droits et
devoirs vis à vis du terrain acquis :
risques naturels éventuels, interdiction
de construire, de se raccorder aux
réseaux...
L’ensemble des ces droits de préemption peut entrer dans le cadre d’un
Schéma d’Intervention Foncière, afin de
coordonner les actions, articuler la
vocation des secteurs et déterminer les
intervenants appropriés.
Qui peut le faire ?
Poursuivre les infractions, en surveillant
le devenir des parcelles vendues à des
particuliers.
Permettre la reconquête des espaces et
leur maîtrise foncière, en appliquant un
droit de préemption sur des secteurs à
risques (naturels ou agricoles par
exemple).
Constituer un observatoire foncier, afin
d’anticiper et de définir des objectifs sur
un territoire donné.
➜ Concernant les terres agricoles
La SAFER reçoit toutes les DIA et a
connaissance de toutes les transactions
et des données du foncier actuellement
agricole. Elle assure donc un suivi du
marché foncier agricole, qui peut se
révéler tout à fait intéressant dans le
cadre d’une politique de surveillance du
foncier, tant autour d’îlots de cabanes
déjà existantes que dans des zones sans
cabanes.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
Fiche 9
19
fiche 8
La veille foncière
La SAFER a mis au point des outils de
veille foncière, à disposition des
Communes ou Intercommunalités, dans
le cadre de conventions de concours
technique (ou conventions d’intervention
foncière) pour l’utilisation de VISIOCAD
(logiciel de veille foncière).
Il est nécessaire de constituer une
instance administrative ou politique suffisamment motivée pour lancer un tel
projet ou pour assister les Communes.
La SAFER peut aider les Communes à
rédiger des arrêtés municipaux pour
interruption du morcellement du foncier.
Concernant les espaces naturels
sensibles
Le Département exerce un droit de préemption et obtient les DIA dans les secteurs concernés. Par substitution, le
Conservatoire du littoral, puis les
Communes peuvent exercer ce droit de
préemption.
➜
Fiche 14
Fiche 15
➜ Concernant les zones urbaines : La
Commune.
ATOUTS
La veille foncière permet d’intervenir
en amont ou au cours des transactions,
afin d’éviter notamment l’installation
de nouvelles cabanes. Elle permet de
suivre l’évolution du marché foncier par
l’intermédiaire d’enquêtes parcellaires.
FAIBLESSES
Il est difficile de mettre en place une
couverture totale du territoire par un
droit de préemption, sans risquer de
soulever une forte opposition. Cela suppose
que
la
Commune
ou
l’Intercommunalité ait un projet politique et des objectifs adaptés sur son
territoire, afin de répartir judicieusement les droits de préemption qui, dans
l’idéal, ne devraient pas se superposer.
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20
La SAFER
fiche 9
La SAFER
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
Fiche 9
a SAFER est une société anonyme
soumise aux dispositions du droit
commun des sociétés commerciales
en général et des sociétés anonymes en
particulier, hors dispositions spéciales relatives aux sociétés faisant appel à l’épargne
publique.
L
La SAFER est soumise à l’agrément du
Ministre de l’agriculture et du Ministre
de l’économie et des finances (art.
L.141-6 du code rural) ;
●
● La SAFER ne peut avoir de but lucratif
(art. L.141-7 du code rural) ;
La SAFER exerce son activité sous le
contrôle de 2 Commissaires du
Gouvernement, nommés respectivement par le Ministre de l’agriculture et
le Ministre chargé des finances (art.
R.141-9 du code rural).
●
Les zones d'action de la SAFER font
l'objet d'un arrêté interministériel.
La SAFER bénéficie d'un droit de préemption qui peut être utilisé dans le cadre de
la lutte contre la cabanisation.
Fiche 10
La SAFER ne peut intervenir que sur les
terres agricoles, donc non bâties. Elle
achète pour rétrocéder, elle n’a pas vocation à conserver un terrain. Elle a donc un
rôle majeur à jouer dans une politique de
prévention de l’installation de cabanes et
de stabilisation du foncier. En effet, si elle
achète une parcelle cabanisée dans l’objectif de le rétrocéder après avoir détruit
la cabane, son investissement sera supérieur au coût de revente du terrain agricole. Son intervention se justifie donc
plus particulièrement en amont de la
cabanisation.
Pour être efficacement mobilisée, la
SAFER doit être sollicitée dans les premières phases de la réflexion foncière.
Celle-ci doit répondre à un certain nombre de questions clés : quels sont les
espaces dont on souhaite maintenir la
vocation agricole ? Quels sont les espaces dont il faut dès aujourd’hui penser
l’évolution vers l’urbanisation ?
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
21
fiche 9
QUI
CONTACTER
La SAFER
?
Direction Régionale de la SAFER
Domaine de Maurin
CS 41013
34973 LATTES CEDEX
Tél. 04 67 07 10 80 - Fax 04 67 27 21 57
GARD
Mas de l'agriculture
1120, route de Saint Gilles
30000 NIMES
Tél. 04 66 04 99 30 - Fax 04 66 29 74 52
HÉRAULT
Domaine de Maurin
CS 41013
34973 LATTES CEDEX
Tél. 04 67 07 10 70 - Fax 04 67 07 10 91
AUDE
ZA de Sautès à Trèbes
11890 CARCASSONNE CEDEX
Tél. 04 68 47 70 70 - Fax 04 68 47 55 60
PYRÉNÉES ORIENTALES
Maison de l'agriculture
19, avenue de Grande Bretagne
66025 PERPIGNAN CEDEX
Tél. 04 68 51 91 91 - Fax 04 68 34 60 4
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22
fiche 10
Le droit de préemption de la SAFER
Le droit de préemption
de la SAFER
LE LANGUEDOCRoussillon
La préemption motivée par "la lutte
contre la spéculation foncière"
induisant la réalisation d’une "offre
d'achat", c'est-à-dire la proposition d'un
prix beaucoup plus modéré par la
SAFER, le vendeur ayant la possibilité,
en cas de désaccord , de retirer son bien
de la vente.
2
la méditerranée
La SAFER achète et rétrocède les terres
agricoles, non bâties.
Cette possibilité permet une action de
fond efficace dans la durée, sur des
zones dont la Commune souhaite préserver le caractère d'espace naturel et
rural, en décourageant de fait toute tentative de recherche d'acquéreurs ayant
pour projet de réorienter l’affectation du
foncier (installation de cabane , de caravane...).
Les pouvoirs publics ont accordé aux
SAFER la possibilité d'acquérir en priorité, dans certaines conditions, les propriétés agricoles mises en vente.
La préemption fondée sur "la protection des paysages et de l'environnement" :
DANS
Fiche 9
QUEL BUT
La préemption s'exerce dans un cadre
légal, avec une motivation précise, et
requiert l'accord des Commissaires du
Gouvernement.
La SAFER dispose de trois possibilités
pour effectuer une préemption, conformément à l’article L. 143 –2 du Code
Rural .
3
● pour éviter des opérations susceptibles d’affecter l’environnement dans des
secteurs délimités ayant fait l’objet
d’une enquête d’utilité publique et se
traduisant par l’inscription de dispositions spécifiques de protection dans le
PLU (zone ND, par exemple), pour le cas
de figure le plus simple,
sur proposition du Directeur de la
DIREN, d’un Parc Naturel ou du
Conservatoire de l’Espace Littoral, pour
répondre à des enjeux spécifiques
lorsque le projet de remise en valeur des
paysages et de l’environnement ne
s’inscrit pas dans une opération soumise à enquête publique.
●
La préemption se fondant sur des
objectifs "classiques" de restructuration d’exploitation agricole, d’installation d’agriculteurs..., permet d’assurer un usage agricole pérenne du foncier concerné (bâti et non bâti) en l’attribuant à un exploitant agricole soumis à
un cahier des charges sur une durée
d’au moins dix ans.
La Commune peut éventuellement se
voir attribuer ce bien, sous réserve
qu'elle consente un bail à long terme à
un exploitant choisi par les instances de
la SAFER.
1
Ces possibilités d’intervention peuvent
se traduire soit par une attribution au
profit d’un exploitant agricole (soumis à
un cahier des charges environnemental), soit par une attribution directe à la
Commune.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
23
fiche 10
COMMENT
FAIRE
Le droit de préemption de la SAFER
?
Le droit de préemption des SAFER leur
est attribué par décret et pour une
période limitée et renouvelable. Il
s'exerce, en général, sur le territoire de
leur zone d'action, à l'exception des
zones urbaines inscrites aux documents
d'urbanisme, des zones à urbaniser et
des zones d'aménagement.
Les immeubles soumis au droit de préemption des SAFER sont des fonds ou
des terrains à vocation agricole et certains bâtiments ruraux. Le caractère
agricole est reconnu, lorsque les terrains peuvent faire l'objet d'un remembrement rural.
Ainsi échappent au droit de préemption
des SAFER :
les terrains ayant une utilisation sans
rapport avec un usage agricole ou forestier ;
● les terrains constituant les dépendances d'habitations n'appartenant pas à
une exploitation agricole ;
● les surfaces boisées, sauf si elles sont
mises en vente avec d'autres parcelles
dépendant de la même exploitation agricole ;
● les terrains destinés à la construction
ou à des aménagements industriels, les
terrains destinés à l'extraction de substances minérales, les jardins familiaux.
●
Dans chaque département, le Préfet
détermine les zones où se justifie l'octroi d'un droit de préemption et la superficie minimale à laquelle il est susceptible de s'appliquer.
Les SAFER utilisent la préemption avec
mesure, lui préférant la négociation
amiable avec les différents partenaires :
elle ne concerne, en moyenne, que 10%
du total des surfaces acquises par les
SAFER. En aucun cas, la SAFER ne peut
exproprier, ni obliger qui que ce soit à
vendre ou à acheter.
Le caractère onéreux de l’aliénation suffit pour ouvrir le droit de préemption de
la SAFER : vente de gré à gré, adjudication volontaire, adjudication forcée.
Les apports en société sont aussi soumis au droit de préemption, sauf certains apports faits aux groupements
fonciers agricoles ou aux groupements
fonciers ruraux.
Dans certaines conditions très strictement définies, les échanges de biens
ruraux, les ventes en viager, les cessions avec réserve d'usufruit, les cessions d'usufruit ou encore les biens
compris dans les plans de cession d'entreprise, suite à un redressement ou une
liquidation judiciaire, sont exclus du
droit de préemption des SAFER.
Le droit de préemption ne peut pas être
utilisé lors de transactions impliquant
notamment :
● des cohéritiers, des proches parents
ou des co-indivisaires du vendeur,
● un fermier ou un métayer exploitant
le fonds depuis plus de trois ans,
● un agriculteur exproprié.
Pour chaque transaction portant sur des
biens agricoles, les notaires transmettent à la SAFER une notification ou
Déclaration d'Intention d'Aliéner (D.I.A.)
spécifiant la nature et la localisation du
bien, les noms et qualités de l'acquéreur
et du vendeur, ainsi que le prix de vente.
La SAFER dispose d'un délai de réponse
de deux mois, qui peut être réduit en cas
de demande de procédure accélérée
acceptée par la SAFER.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
24
fiche 10
Le droit de préemption de la SAFER
La SAFER met alors en œuvre un processus de consultation.
Si elle envisage un aménagement
meilleur que celui prévu par le simple
jeu du marché, elle peut instruire un
dossier de préemption auprès des
Commissaires du Gouvernement. Cette
instruction ne peut se faire que si la
demande relève d'un des objectifs énumérés et présente un intérêt majeur.
QUI
CONTACTER
?
Représentations régionales et départementales de la SAFER.
Le Conseil d'Administration décide
ensuite de la rétrocession ; les candidats non retenus, ainsi que l'acquéreur
initial, sont informés par écrit de la
motivation du choix de la SAFER et de la
destination du bien.
ATOUTS
L'opportunité de réaliser un projet prenant en compte l'ensemble du territoire,
avec l'aide d'un organisme qui appuiera
les opérations sur le plan financier et
technique.
Le fait que les parcelles acquises par la
SAFER ne rentrent pas dans le Domaine
Public et puissent être rétrocédées.
FAIBLESSES
En l’état des réglementations, la SAFER
ne peut, par définition, exercer son droit
de préemption que sur un bien ayant
conservé une vocation agricole ou
d’espace naturel.
Les mutations à titre gratuit sont
exclues du droit de préemption : les
donations sont donc soustraites au droit
des SAFER. Certaines transactions de
parcelles cabanisées peuvent être
incontrôlables.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
25
fiche 10
Le droit de préemption de la SAFER
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
26
Le droit de préemption sur les espaces naturels sensibles
fiche 11
Le droit de préemption
sur les espaces naturels sensibles
LE LANGUEDOCRoussillon
● à la participation du Département à
l’acquisition de terrains par le
Conservatoire du Littoral, ou des
Communes ;
Fiche 15
● à l'aménagement et à l'entretien des
terrains acquis en direct ou par les
Communes ;
la méditerranée
● à l'acquisition, à l'aménagement et à
la gestion de sentiers ou de chemins,
notamment le long des cours d'eau.
DANS
QUEL BUT
?
Le droit de préemption des espaces
naturels sensibles a pour objet la préservation de la qualité des sites, des
paysages et des milieux naturels, en vue
de leur ouverture au public. Il s'exerce
sur des zones A et N des PLU (ex NC et
ND des POS).
COMMENT
FAIRE
?
Le Département institue une taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS), qui doit lui permettre
notamment d'acquérir des terrains et
de les aménager en vue de leur ouverture au public. Cette taxe est prélevée sur
l'ensemble des constructions sises sur
le territoire départemental. Le produit
de la taxe est affecté :
à l'acquisition, par le Département, de
terrains, par voie amiable, expropriation
ou préemption, dans les zones définies
ci-dessus ;
●
Selon l'article L.142-3 du Code de
l’Urbanisme, les Départements ont la
faculté d'instituer des zones de préemption, en concertation avec les
Communes concernées. Lorsque la
Commune est couverte par un plan
d'occupation des sols, l'avis du Conseil
Municipal doit obligatoirement être pris
en compte. Dans le cas contraire, le
Conseil Général peut passer outre, avec
l'accord du Préfet.
L'exercice de ce droit de préemption est
analogue à celui du droit de préemption
urbain, mais il peut être délégué au
Conservatoire du littoral, à l'Etat ou à
une Collectivité territoriale. De plus, le
Conservatoire
du
littoral,
les
Etablissements publics de coopération
intercommunale et les Communes
concernées peuvent se substituer au
Département dans l'exercice de son
droit de préemption.
Le droit de préemption s’exerce dès
réception, par le Département ou l’établissement délégué, de la Déclaration
d’Intention d’Aliéner un bien, qui ouvre un
délai de deux mois pour y répondre. Si le
Conseil Général ne souhaite pas acquérir
le bien, il transmet la DIA au
Conservatoire du littoral qui dispose de
15 jours pour se positionner. Puis ce dernier transmet la DIA à la Commune, qui
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
27
fiche 11
Le droit de préemption sur les espaces naturels sensibles
dispose également de 15 jours de
réflexion. Le délai d’action est donc court
(3 mois). L’utilisation de ce droit de préemption nécessite, par conséquent, une
réflexion préalable et la définition de secteurs d’intervention prioritaire.
Ensuite, la procédure de préemption
évolue autour de la fixation du prix du
bien à acquérir. Cette fixation peut se
faire à l’amiable ou devant les tribunaux.
fiche 20
Après acquisition, (Prix des terrains) les
terrains passent dans le Domaine Public
de la Collectivité, pour le Département
ou la Commune, ou dans le Domaine
Public de l’État, pour le Conservatoire
du littoral. Ils deviennent inaliénables.
QUI
PEUT LE FAIRE
QUI
CONTACTER
GARD
Conseil Général
HÉRAULT
Direction de l’Agence Foncière du
Département de l'Hérault
AUDE
Conseil Général
PYRÉNÉES-ORIENTALES
Conseil Général
?
Le Département, le Conservatoire du littoral ou les Communes.
ATOUTS
L’opération peut s’étaler sur plusieurs
années et se réaliser en douceur par
rapport aux procédures d’expropriation
qui sont traumatisantes.
FAIBLESSES
La durée de l’opération est aussi une faiblesse, dans le sens où elle rend l’action
publique peu lisible sur le long terme.
Ces opérations sont coûteuses, du fait
des acquisitions, mais aussi parce que
les espaces doivent être aménagés en
vue de leur ouverture au public. La
Collectivité doit prendre ses responsabilités en matière de gestion des sites.
De plus, la préemption ne conduit pas
systématiquement à l’acquisition.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
28
?
fiche 12
Une étude cas : Villeneuve-les-Maguelone
Résorption des cabanes à Villeneuveles-Maguelone
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
HISTORIQUE
DU DÉVELOPPEMENT
Les propriétaires se composent de
Dijonnais et Grenoblois, de gens du
voyage sédentarisés, de marginaux à la
recherche d’un habitat proche de la
nature. La plupart occupent leur cabane
(mazet transformé, mobile home, chalet, caravane) de façon saisonnière et il
s’agit d’un habitat permanent pour 10%
des cabanes. Parmi ces occupants permanents, certains ont une bonne situation financière et d’autres sont dans des
situations de grande précarité.
DES CABANES
Vers les années 60, à l’époque de la
Mission Racine, la viticulture était en
récession. La prime à l’arrachage a
favorisé l’abandon de parcelles viticoles,
que les agriculteurs vendaient alors à
des Dijonnais ou des Grenoblois. Ces
derniers utilisaient la parcelle, où un
mazet préexistait parfois, pour y passer
leurs vacances en été. Peu à peu, les
mazets se sont agrandis, des terrasses
ou abris ont été construits sans autorisation. Les terrains de loisirs ont été
revendus, des maisonnettes ont été
bâties. Rien n’a été fait pour aller à l’encontre de ces constructions illégales,
jusqu’en 1995.
SITUATION
AVANT ACTION
En 1995, les élus ont décidé d’engager
des actions à l’encontre des cabanes qui
menacent le territoire, notamment sur
le plan environnemental et paysager.
600 cabanes ont été recensées.
Une partie des cabanes dispose de l’alimentation électrique. Beaucoup ont un
forage, certaines ont un système d’assainissement individuel, mais beaucoup
rejettent directement dans le milieu
naturel.
Les cabanes occupent des zones ND ou
NC du PLU, certaines sont sur le site
classé en bordure des étangs. Beaucoup
sont en zone inondable.
OUTILS
DE RÉSORPTION UTILISÉS
L’outil choisi est celui de la politique foncière, au travers de l’acquisition foncière. Un schéma d’action foncière avec la
définition de zones de préemption a été
mis au point par la Commune, la SAFER,
le Conservatoire du littoral, le
Département (AFDH). Les terrains sont
rachetés progressivement à l’amiable ou
par préemption. Après acquisition des
terrains, les cabanes sont systématiquement détruites (50 cabanes ont été
détruites).
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
29
fiche 12
DIFFICULTÉS
Une étude cas : Villeneuve-les-Maguelone
RENCONTRÉES
Il y a des conflits entre les propriétaires
des cabanes et la Commune, dès lors
qu’une demande de travaux est rejetée
ou lors des ventes, en raison du prix.
La Commune dispose d’une capacité
financière limitée pour mener à bien son
action. Une parcelle avec un mazet
revient à 15 000 euros (achat du terrain
avec mazet + démolition). Un budget de
150 000 euros est voté chaque année par
la Commune pour lutter contre la cabanisation. Les terrains sont rachetés au
prix de 1 euro environ, alors qu’ils ont
été vendus autrefois à 50 F/m2. Un terrain avec forage peut être racheté jusqu’à 1,80 euro /m2.
RÉSULTATS
OBTENUS À CE JOUR
50 cabanes détruites.
POURSUITE
DE L’ACTION
Des procès sont en cours.
La Commune, la SAFER, le Conseil
Général et le Conservatoire du Littoral
poursuivent leur politique d’acquisitions
foncières.
PERSONNES
RESSOURCES
Monsieur Henri VIOLS
Adjoint à l’environnement
Mairie de Villeneuve-les-Maguelone
Certaines parcelles sont abandonnées
et l’on ne parvient pas à retrouver le propriétaire.
Dans certains cas, des permis de construire ont été accordés, il n’y a aucun
moyen d’action. La Commune est
demandeuse d’outils juridiques.
DURÉE
DE LA PROCÉDURE
C’est une méthode très longue, en raison du coût que cela engendre. Elle a
démarré depuis 10 ans et commence
tout juste à porter ses fruits.
ORGANISMES
Fiche 9
Fiche 15
Fiche 14
ASSOCIÉS
La SAFER,
la Commune,
le Conservatoire du Littoral,
le Département.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
30
fiche 13
L’ e x p r o p r i a t i o n
L’expropriation
LE LANGUEDOCRoussillon
● Enquête parcellaire, afin d’identifier
les biens à acquérir et leur propriétaire.
● Arrêté de cessibilité déterminant l’ensemble des biens qui doivent être expropriés.
la méditerranée
Transfert de propriété, soit par acquisition amiable, soit par ordonnance du juge
de l'expropriation, si le propriétaire à formulé une contre-proposition de prix.
●
●
DANS
QUEL BUT
Fixation et versement des indemnités.
?
L'expropriation est une procédure qui
permet à une Collectivité, à l’Etat ou à
un établissement public d’Etat, d'obliger
une personne privée à lui céder son bien
immobilier, en échange d’une indemnité. Une expropriation ne peut avoir lieu
que pour une opération d'utilité
publique ou pour des opérations privées
ayant d’importantes retombées sur la
Collectivité.
Liste des opérations d’utilité publique
les plus fréquentes :
Les "opérations grand site", qui
concernent les sites dit " sites sanctuaires " qui sont à " caractère essentiellement naturel, de grande notoriété,
socialement consacrés, cette reconnaissance sociale se traduisant par une
forte fréquentation " (Extrait de “Vaut le
détour, les grands sites”, ATEN 1999).
●
Les grands travaux d’infrastructure de
type autoroute, ligne TGV ou toute opération ayant des retombées nationales
et donc concernant l’intérêt général.
●
COMMENT
FAIRE
?
Déroulement
● Enquête préalable à la déclaration
d'utilité publique, permettant notamment de présenter l’objet de l’enquête et
le périmètre concerné et de recueillir
les observations du public.
● Déclaration d’utilité publique (DUP) de
un an à 18 mois après l’enquête ; elle
précise le délai pendant lequel les
expropriations doivent être réalisées
(généralement un délai entre 5 et 10 ans
qui peut être prolongé une fois).
● Les opérations locales ayant d’importantes retombées pour la Collectivité :
création de logements, d’une zone d’activités économiques, etc. Dans ce dernier cas, il est difficile de justifier le
délogement des occupants sans maintien sur place ou au moins dans la zone
étudiée. Les opérations d’aménagement
doivent, de toute façon, respecter les
principes de la loi littoral et aucune
logique locale ou nationale ne permet de
déroger à cette règle.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
31
fiche 13
QUI
PEUT LE FAIRE
L’ e x p r o p r i a t i o n
?
La Commune, le Département, l’Etat.
ATOUTS
C’est le moyen d’agir le plus radical et le
plus efficace.
FAIBLESSES
Toute la question tient à la réalité de l’opération d’utilité publique et aux possibilités d’indemnisation des propriétaires. La majeure partie des conflits provient de la mise en question de l’intérêt
public et de la faiblesse des indemnités
proposées.
Ce type de procédure a un coût (acquisition et nettoyage des parcelles) qu’il faut
pouvoir estimer en amont. Le coût réel
n’est malheureusement connu qu’à l’issue de la procédure judiciaire et l’écart
avec les premières estimations peut être
sensible.
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32
fiche 14
Le Département
Le Département
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
e Département a une compétence
concernant la préservation des sites,
des paysages, des milieux naturels, des
champs naturels d’expansion des crues et
la sauvegarde des habitats naturels. A ce
titre, il peut élaborer et mettre en œuvre
une politique de protection, de gestion et
d’ouverture au public des espaces naturels
sensibles.
L
Pour agir, le Département peut instituer
une taxe, la Taxe Départementale
Espaces Naturels Sensibles, récoltée
sur les permis de construire, qui permettra notamment l’acquisition, par voie
amiable, par expropriation, ou par exercice du droit de préemption, de terrains,
sous réserve de leur ouverture au
public. Ce droit de préemption peut être
délégué par le Conseil Général à d’autres organismes.
Le Conseil Général pourra également
intervenir dans l’acquisition, l’aménagement et la gestion de terrains pour aider
le Conservatoire du littoral, mais aussi
les Communes.
Le Département peut créer des zones de
préemption, après avis des Conseils
Municipaux, ce qui lui permettra de
recueillir les déclarations d’intention
d’aliéner et d’exercer éventuellement
son droit de préemption.
fiche 11
Les terrains acquis devront être aménagés, afin de permettre leur ouverture au
public, sauf exception justifiée par la
fragilité du milieu naturel. Toutefois, les
aménagements doivent rester légers, de
manière à ne pas compromettre la protection des espaces naturels.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
33
fiche 14
Le Départementl
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34
Le Conservatoire du littoral et des rivages lacustres
fiche 15
Le Conservatoire
du littoral et des rivages lacustres
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
Conformément à la loi du 10 juillet 1975,
le Conservatoire ne gère pas lui-même
ses terrains, mais en confie la gestion
aux Communes ou à leurs groupements. L’action du Conservatoire s’inscrit ainsi dans un partenariat obligé avec
les Collectivités territoriales.
L’ouverture des terrains à la fréquentation du public est un objectif général,
dans le respect des équilibres écologiques. En Languedoc-Roussillon, environ 20 % des surfaces acquises concernent des terres agricoles sur lesquelles
les exploitations respectueuses de l’environnement sont maintenues.
ux termes de l’article L332-1 du
Code de l’Environnement, le
Conservatoire a pour mission de
mener, “après avis des conseils municipaux
et en partenariat avec les Collectivités territoriales intéressées, une politique foncière
de sauvegarde de l’espace littoral et de
respect des sites naturels et de l’équilibre
écologique."
A
L’objectif à long terme du Conservatoire
est d’assurer la protection de 200.000 ha
de l’espace littoral, représentant le tiers
"sauvage" soustrait à l’urbanisation. Sa
zone de compétence couvre plus de 4
millions d’hectares sur l’ensemble des
cantons côtiers.
Les terrains acquis sont classés dans le
domaine propre du Conservatoire, ce qui
leur confère un statut de domaniabilité
publique (inaliénabilité, imprescriptibilité). Les modes d’acquisition sont multiples : dons, legs, dation, acquisition
amiable, par préemption, par expropriation.
En ce qui concerne la lutte contre la
cabanisation, le Conservatoire se heurte, comme les autres partenaires, au
problème de renchérissement des terrains cabanisés. La reconquête des secteurs cabanisés ne peut être une priorité de l’action foncière du Conservatoire,
compte tenu des coûts d’acquisition,
quelquefois exorbitants, et des priorités
d’affectation des moyens.
Le Conservatoire peut néanmoins participer à la reconquête des secteurs cabanisés, dans un cadre concerté avec
d’autres acteurs.
L’existence d’un droit de préemption au
titre des espaces naturels sensibles est la
condition nécessaire à la veille foncière
dans les secteurs naturels. Ce droit permet de hiérarchiser la protection selon
les critères de coût ou de risque d’évolution de l’usage, de l’acquisition à la
négociation de servitude, jusqu’à la non
intervention.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
Fiche 11
35
fiche 15
Le Conservatoire du littoral et des rivages lacustres
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
36
fiche 16
Le droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain
LE LANGUEDOCRoussillon
QUI
PEUT LE FAIRE
?
La Commune, l’Agence foncière du
Département, si elle a été habilitée par
la Commune.
la méditerranée
ATOUTS
DANS
QUEL BUT
?
Le droit de préemption est une procédure qui permet à la puissance publique de
s’interposer, au cours d’une transaction
foncière, entre le vendeur et l’acquéreur,
le vendeur ayant l’obligation de produire
une déclaration d’intention d’aliéner
(DIA).
Le droit de préemption urbain (DPU) est
exercé par une Commune sur les zones
urbaines et les zones à urbanisation
futures (U et AU). Ce droit peut s’exercer
pour réaliser des opérations d’intérêt
général de type préservation du patrimoine, lutte contre la pollution, contre
l’insalubrité, pour le développement
d’activités économiques...
COMMENT
FAIRE
L’opération peut s’étaler sur plusieurs
années et se réaliser en douceur par
rapport aux procédures d’expropriation
qui sont traumatisantes.
FAIBLESSES
Les secteurs concernés sont les zones
U et AU des PLU, qui sont finalement les
secteurs qui posent le moins de problèmes en matière de régularisation (dans
les autres zones, la préemption peut se
faire, mais sur délibération du Conseil
Municipal). Le droit de préemption
urbain peut s'inscrire dans le cadre d'un
schéma d'action foncière.
La démarche est totalement dépendante des intentions de ventes. Cela peut
prendre plusieurs années, voir plusieurs
décennies. Le coût des transactions
pouvant être élevé, cela reste une opération très onéreuse.
?
La zone d’application du droit de préemption doit être bien définie et les
motifs précisés. Cela se fait généralement par le biais des documents d’urbanisme. Le droit de préemption urbain
s’exerce lorsque la Mairie reçoit la
déclaration d’intention d’aliéner un bien.
A partir de cet instant, la procédure de
préemption évolue autour de la fixation
du prix du bien à acquérir. Cette fixation
peut se faire à l’amiable ou devant les
tribunaux.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
37
fiche 16
Le droit de préemption urbain
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
38
fiche 17
L a z o n e d ’a m é n a g e m e n t d i f f é r é
LE LANGUEDOCRoussillon
La zone d’aménagement différé
la méditerranée
COMMENT
FAIRE
Les ZAD sont mises en place sur proposition de la Commune (ou de l’EPIC
compétent) ou par décision du représentant de l’Etat. Elle doivent couvrir un
territoire délimité et pour un objectif
déterminé.
Le droit de préemption attaché à la ZAD
peut être exercé pendant quatorze ans,
le titulaire de ce droit étant désigné dans
l’acte créant la zone (Collectivité
publique ou établissement public ayant
vocation à le faire ou société d’économie
mixte bénéficiant d’une convention
publique d’aménagement).
DANS
QUEL BUT
ATOUTS
Cela consiste à constituer une réserve
foncière, afin de réaliser ultérieurement
une opération. Les opérations concernées doivent répondre aux objets définis
dans l’article L300-1 du Code de
l’Urbanisme, à l’exception de ceux visant
à sauvegarder ou à mettre en valeur les
espaces naturels.
Article L.300-1 : Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objet de
mettre en œuvre un projet urbain, une
politique locale de l’habitat, d’organiser
le maintien, l’extension ou l’accueil des
activités économiques, de favoriser le
développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de
permettre le renouvellement urbain, de
sauvegarder ou de mettre en valeur le
patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.
L'opportunité de constituer une réserve
foncière. La possibilité de réguler les
prix à partir de la date de création de la
ZAD .
FAIBLESSES
Quel que soit le projet à réaliser, il doit
respecter les règles générales d’urbanisme et notamment la loi littoral.
Le droit de préemption a une durée limitée de 14 ans.
Concernant le phénomène de cabanisation, le problème lié à l’urbanisation et à
l’équipement des secteurs reste entier,
puisque les terrains acquis doivent permettre des aménagements compatibles
avec les règles d’urbanisme en vigueur.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
39
fiche 17
L a z o n e d ’a m é n a g e m e n t d i f f é r é
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40
fiche 18
Les aides financières pour l’acquisition
Les aides financières
pour l’acquisition foncière
LE LANGUEDOCRoussillon
AIDES
la méditerranée
AIDES
DE L’AGENCE DE L’EAU
armi les actions qui découlent d’un
schéma cohérent visant à la restauration et la mise en valeur des milieux,
l’Agence est susceptible de financer des
travaux, des acquisitions foncières ou des
opérations d’entretien des milieux (à l’exclusion de l’entretien courant), dans la
mesure où ces investissements :
P
DE L’ETAT
La Dotation de Gestion Intégrée du
Littoral (DGIL) peut être affectée à des
opérations d’acquisition foncière, si celles-ci contribuent à la lutte contre la
cabanisation.
Ce fonds peut intervenir sous la forme
de subventions à l’acquisition de terrains à vocation naturelle, jusqu’à hauteur de 40% du montant de l’acquisition.
Ces terrains deviennent alors Domaine
Public de la Collectivité ayant sollicité la
subvention.
Pour plus de renseignements, prendre
contact avec la :
à l’amélioration ou à la préservation
de la qualité des milieux aquatiques
(fonctionnement, biodiversité) et à leur
mise en valeur ;
●
à la protection de la ressource en eau
(en qualité ou quantité).
●
Mission Littoral
19, rue de l’Ecole de Droit
34 000 Montpellier
Tél. 04 67 06 53 32
Les investissements visant directement
à la protection contre les inondations ne
sont pas éligibles aux aides de l’Agence.
Ces aides peuvent aller jusqu’à 40% du
montant des acquisitions.
Pour plus de renseignements, contacter l’Agence de l’Eau :
Agence de l’Eau
Délégation de Montpellier
Immeuble Le Mondial
284, rue du Mas de Carbonnier
34000 MONTPELLIER
Tél. 04 67 13 36 36 - Fax 04 67 13 36 00
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
41
fiche 18
Les aides financières pour l’acquisition
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
42
Le relogement de familles
en situation critique
fiche 19
Le relogement
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
Dans quel but ?
Dans certains cas, la démolition des
cabanes va nécessiter le relogement de
personnes qui cumulent de faibles ressources et des difficultés d'adaptation
sociale (mode de vie nécessitant un
habitat adapté).
Comment faire ?
L’opération pourra être financée au
moyen d'un prêt dit Prêt locatif aidé
d'intégration (PLAI). Ce prêt, auquel une
décision de l'Etat ouvre droit, permet de
financer :
● l'achat de terrains et la construction
de logements neufs,
● l'acquisition et les travaux d'amélioration de logements anciens,
● l'acquisition sous forme de Vente en
l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA).
Le loyer étant plafonné selon un barème spécifique, l'équilibre de l'opération nécessite, le plus souvent, l'apport gratuit du terrain par la
Collectivité locale.
L'opération PLAI peut bénéficier de différentes aides :
l'attribution d'une subvention de l'Etat,
le conventionnement des logements,
qui ouvre droit à l'aide personnalisée au
logement (APL) pour les locataires,
● l'exonération de la taxe foncière sur
les propriétés bâties pendant 15 ans,
➔ sur des opérations de construction,
dès lors que le prêt et les subventions
éventuelles représentent plus de la moitié du prix de revient,
➔ sur les opérations d'acquisition-amélioration, pour les logements acquis à
compter du 1er janvier 1998.
●
●
Les caractéristiques financières
taux d'intérêt actuariel
➜ 2,95% l'an, révisable
● durée d'amortissement
➜ 35 ans maximum, 50 ans pour
la charge foncière ou immobilière
● indice de révision du taux d'intérêt
➜ taux du livret A
● garantie des Collectivités locales.
●
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
43
Le relogement de familles
en situation critique
fiche 19
Qui peut le faire ?
Dans ce cas, la Commune peut faire
appel à un organisme HLM, à une SEM,
à des organismes agréés par l'Etat
(associations…) ou réaliser elle-même
l'opération de relogement.
Qui contacter ?
Pour de plus amples précisions sur les
caractéristiques financières (versement,
préfinancement, durée d'amortissement) vous pouvez contacter la Caisse
des Dépôts et Consignations, Direction
Régionale Languedoc- Roussillon. Tél.
04 67 06 41 00.
La mise en place du prêt s’effectue au
plus tard six mois après l'obtention de la
décision de subvention de l'Etat.
La demande est à adresser à :
Direction Régionale de la CDC,
Centre Europa,
101 allée de Delos
34 965 Montpellier cedex 02.
La CDC donne son accord de principe,
après analyse de l'opération, de la
situation financière de l'opérateur, etc.
Afin qu'elle puisse apporter le service le
plus efficace, il est conseillé de saisir la
Direction Régionale de la Caisse des
dépôts le plus en amont possible du
projet.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
44
fiche 20
Le prix des terrains
Le prix des terrains
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
e phénomène de cabanisation fait
l’objet d’un marché foncier spécifique, dont la valeur oscille entre celle
du terrain agricole et celle de l’immobilier
constructible dans le secteur.
L
Pour des parcelles situées le plus souvent en zone agricole ou en zone naturelle, la valeur foncière devrait être au
maximum de 0,50 euros/m2, pour des
espaces non exploités.
Le Service des Domaines évalue un bien
suivant plusieurs méthodes, dont l’analyse des transactions récentes et proches.
Les dernières transactions immobilières font apparaître des prix de l’ordre de
30 euros/m2, voir nettement plus, si le
site est exceptionnel ou s’il y a prescription triennale sur la construction. Par
contre, le fait qu’un procés-verbal ait été
dressé et qu’une action soit en cours
diminue le prix d’achat.
Suivant la surface couverte par l’opération de résorption, le rachat du foncier
peut se révéler extrêmement coûteux.
Si le prix proposé est trop faible, les
occupants ne vendront pas. Si le prix est
trop fort, l’opération de rachat peut se
révéler impossible, car trop chère, et
cela provoquerait, de toute façon, une
très grande injustice envers les propriétaires immobiliers alentours, en zone
constructible, qui ont respecté la loi et
ont payé très cher leur bien.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
45
fiche 20
Le prix des terrains
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
46
fiche 21
La verbalisation
La verbalisation
LE LANGUEDOCRoussillon
DANS
la méditerranée
e Maire a l’obligation de poursuivre
les infractions au Code de
l’Urbanisme et il commet une faute
si, par exemple, il ne dresse pas un procèsverbal alors qu’il a connaissance de l’existence d’une construction sans permis. Sa
responsabilité peut être engagée.
L
ARTICLE L.480-1
DU CODE DE L’URBANISME
"Lorsque l’autorité administrative et, au
cas où il est compétent pour délivrer les
autorisations, le Maire ou le président de
l’établissement public de coopération
intercommunale compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L.160-1 et
L.480-4, ils sont tenus d’en faire dresser
procès-verbal".
L’infraction est constatée par un procèsverbal. Elle doit être signalée le plus tôt
possible, afin d’éviter la prescription
triennale de l’action publique. Il faut
donc qu’elle soit connue et visible de la
voie publique. Si ce n’est pas le cas,
seule une dénonciation ou éventuellement une photo aérienne permettra de
constater l’infraction.
QUEL BUT
?
Le procès-verbal (Modèle de procès-verbal), a pour but de constater l’infraction.
Il permet :
● d’assurer l’égalité des citoyens devant
la loi,
● d’éviter la mise en cause de l’autorité
administrative,
● et, en cas de nouvelle infraction, d’ouvrir une nouvelle procédure, lorsqu’il y
avait prescription de l’action publique.
COMMENT
FAIRE
Fiche 30
?
Selon l’article 429 du code de Procédure
Pénale, "tout procès-verbal ou rapport n’a
de valeur probante que s’il est régulier en
la forme, si son auteur a agi dans l’exercice de ses fonctions et a rapporté sur une
matière de sa compétence ce qu’il a vu,
entendu ou constaté personnellement".
Le procès-verbal doit donc être rédigé
avec attention, de manière à éviter qu’il
soit entaché de nullité. Il doit mentionner :
l’identité de l’agent,
la date et l’heure de la constatation de
l’infraction,
● le lieu et la nature de l’infraction,
● les personnes présentes concernées,
● la description de l’infraction,
l les textes concernés par l’infraction et
ceux ouvrant les poursuites (consulter
le code NATINF accessible par Internet
et qui recense les infractions et les articles des codes concernés),
● l’identité des personnes contre lesquelles les poursuites peuvent être
engagées.
●
●
A ce titre, il faut noter que le PV doit être
dressé à l’encontre de toutes les personnes connues et non pas seulement à
l’intention du propriétaire. On peut ainsi
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
47
fiche 21
La verbalisation
signaler l'entrepreneur qui fait des travaux, alors qu'il connaît la réglementation en tant que professionnel, l'architecte, le Bureau d’études, les époux ou
les indivisions. De plus, la loi a introduit
la possibilité de poursuivre les sociétés
en tant que personne morale.
Il doit être daté et signé par l’agent. Il
doit être accompagné de toutes les pièces jugées utiles pouvant faciliter la
tâche du Procureur :
des photographies,
● un plan de situation,
● le règlement d’urbanisme,
● un texte explicatif sur les objectifs de
la Commune, les enjeux en matière
d’urbanisme...
● l’autorisation de visite du propriétaire.
En effet, lorsque l’infraction ne peut pas
être constatée de la voie publique, il
sera nécessaire de pénétrer à l’intérieur
d’une propriété. Dans ce cas, l’agent
verbalisateur cherchera à obtenir l’autorisation manuscrite ou au moins verbale
de l’occupant, car sinon il y a "violation
de domicile"(Droit de visite et notion de
domicile).
Qui peut le faire ?
Les officiers et agents de Police judiciaire, les fonctionnaires et agents de l’Etat
et des Communes, comme par exemple
le Maire et ses adjoints, les fonctionnaires de l’Etat et des Collectivités assermentés et commissionnés par le Maire
ou le Ministère concerné. La DIREN
peut, par exemple, verbaliser dans les
sites classés par l’intermédiaire de
l’Inspecteur des Sites. (Protection du
patrimoine et des paysages).
●
Fiche 42
La Commune a la possibilité de se porter partie civile dans les affaires. C’est le
meilleur moyen de suivre l’évolution de
la procédure.
Atouts
C’est le moyen le plus rapide d’agir,
même si la procédure peut s’avérer longue par la suite. Elle stoppe la prescription de l’action publique. Un nouveau
délai de trois ans court à partir de la
date de la constatation.
Faiblesses
Fiche 21
Fiche 43
Le procès-verbal sera transmis au
Parquet et la DDE sera saisie pour donner son avis sur les suites à donner :
classement de l’affaire, régularisation
ou poursuites. Les enjeux en matière
d’urbanisme seront des éléments clés
de la décision de poursuivre ou non l’infraction (Procédure de verbalisation).
Des mesures conservatoires pourront
être prises par l’administration (le
Maire, le Préfet) en attendant le jugement et dès que le procès-verbal a été
dressé ou par voie judiciaire : l’Arrêté
interruptif de travaux et la mise sous
scellés et la saisie des matériaux.
Le nombre d’infractions étant extrêmement important et les tribunaux surchargés, le Procureur ne donnera éventuellement pas suite aux infractions
légères et surtout peu documentées.
Enjeu
Il convient d’instaurer une circulation
transversale des informations entre les
différents Services et les élus des
Communes, ainsi qu’avec la Justice et
les Services de l’Etat.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
48
Fiche 29
fiche 22
La limitation des accès aux services et réseaux
La limitation des accès aux services
et réseaux
LE LANGUEDOCRoussillon
DANS
?
Interdire ou limiter l’accès aux réseaux
et services collectifs permet de réduire
le confort des cabanes (en particulier
pour l’électricité qui apporte lumière et
chauffage et qui permet de faire fonctionner une pompe dans un forage…) et
donc limite l’installation des cabanes
(en termes de durée d’utilisation ou d’agrandissement). Cela peut même être
dissuasif, en cas de souhait d’installation.
la méditerranée
L’ARTICLE L111-6
L’URBANISME
QUEL BUT
DU
CODE
DE
COMMENT
FAIRE
?
Cela dépend du réseau concerné.
Cet article précise que les bâtiments,
locaux ou installations soumis aux
dispositions des articles L111-1 (sur les
règles générales en matières d’utilisation du sol), L421-1 (sur l’obligation
d’obtenir un permis de construire) ou
L510-1 (sur l’agrément de l’autorité
administrative en fonction du projet), ne
peuvent, nonobstant toutes clauses
contraires des cahiers des charges de
concession, d’affermage ou de régie
intéressée, être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de
gaz ou de téléphone si leur construction
ou leur transformation n’a pas été, selon
le cas, autorisée ou agréée en vertu des
articles précités.
Les délégataires des services publics
doivent se conformer à la loi, mais n’ont
pas à effectuer le contrôle de légalité, ce
qui suppose que le Maire exerce un
contrôle permanent sur son territoire,
afin d’informer les concessionnaires de
son refus concernant le raccordement
des installations illégales.
L’article L111-6 ne vise pas les demandes de raccordement provisoire des
chantiers.
EDF
En tant que service public, EDF a l’obligation de fournir de l’électricité, que la
construction soit en situation régulière
ou non, sauf s’il existe une injonction
contraire du Maire ou de l’autorité compétente en matière d’urbanisme. En
effet, la jurisprudence confirme qu’un
Maire est tenu de s’opposer à la demande d’alimentation électrique d’un ouvrage édifié sans permis de construire.
Dans le cas contraire, il commet une
faute.
Cela demande un contrôle des services
municipaux sur le terrain, de manière à
intervenir rapidement auprès du
concessionnaire.
La lutte contre la cabanisation pourrait
conduire EDF, dans les zones inconstructibles, à informer la Commune des
demandes de raccordement qu’elle a
reçues, de sorte que le Maire puisse s’y
opposer avant la réalisation des travaux.
Ce mode opératoire a été mis en place
avec succès dans certaines Communes.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
49
fiche 22
La limitation des accès aux services et réseaux
En revanche, la dépose des compteurs à
la date anniversaire du contrat tarif bleu
n’est pas prévue par le cahier des charges de concession. Elle s’avère, par
expérience extrêmement difficile à mettre en œuvre et à justifier auprès des tribunaux.
Eau potable
Au même titre que pour la fourniture
d’électricité, le Maire peut s’opposer au
raccordement en eau potable des constructions illicites. Toutefois, on observe
que beaucoup de parcelles sont équipées d’un forage, déclaré ou non. La
limitation dans ce domaine ne constitue
donc pas réellement un inconvénient.
Téléphone
Le Maire peut également refuser le raccordement au téléphone. Toutefois,
grâce aux nouveaux systèmes de communication sans fil, cela représente un
obstacle mineur.
un débit inférieur à 8m3/heure).
C’est le cas de la plupart des forages
des secteurs cabanisés. Or, leur multiplicité peut avoir des conséquences
alarmantes (voir la baisse de la nappe
dite de “l’Astien" au sud de l’Hérault).
Dans ce cas, on peut plutôt invoquer l’intérêt général pour la préservation des
ressources
en
eau
(Code
de
l’Environnement), ce qui peut être le fondement d’une opération de résorption
ou de régularisation.
Assainissement
Le système d’assainissement le plus
employé est le système individuel autonome. Il ne fait plus l’objet d’une déclaration auprès des services d’Hygiène,
puisque il est maintenant de compétence
communale. Ces systèmes ne sont pas
déclarés et ne sont généralement pas
aux normes. (Les cabanes et l’assainissement). Cela constitue une infraction supplémentaire concernant les cabanes,
mais pas un obstacle à leur installation
sur une parcelle.
Gaz
Eau non potable
Le défaut de réseau de gaz ne représente pas un obstacle (système de bouteille
de gaz plus adapté pour une occupation
saisonnière).
Forages
Selon leur profondeur ou leur débit, les
forages sont soumis à déclaration ou à
autorisation auprès de la DRIRE.
Malheureusement, cela ne concerne
pas les forages de faible importance dit
familiaux (selon le cas : les forages dont
la profondeur ne dépasse pas 10m audessous de la surface du sol ou qui ont
La cabanisation se développe dans certains secteurs à proximité des réseaux
d’irrigation. Cependant, l’eau est vendue
en tant qu’eau non potable.
Le contrat de distribution de BRL, par
exemple, stipule clairement : Article
II.1.Objet "BRL s’engage, comme prestataire de service, à mettre en œuvre
ses meilleurs moyens pour procéder… à
la distribution d’eau brute non potable…
Elle ne peut être destinée à la consommation humaine ou à l’abreuvement des
animaux."
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
50
Fiche 28
fiche 22
La limitation des accès aux services et réseaux
Lorsque le réseau existe, il n’y a pas de
réglementation interdisant le raccordement d’un particulier au réseau, cette
eau étant censée servir pour l’arrosage
des jardins ou des productions agricoles. Il n’y a pas non plus de contrôle
post-raccordement pour vérifier l’utilisation qui est faite de l’eau. Aujourd’hui,
le réseau BRL est étendu essentiellement à proximité des zones urbaines,
pour les jardins particuliers.
La Poste
En tant que service public, la Poste ne
refuse pas la création d’une nouvelle
adresse postale, où que ce soit, avec ou
sans permis de construire. Il faut, par
contre, que les boîtes aux lettres soient
facilement accessibles à partir de la voie
publique et, si possible, regroupées.
Si le destinatire est inconnu, le courrier
est mis de côté jusqu’à ce qu’une personne se signale et définisse avec la
Poste les modalités d’installation d’une
boîte aux lettres sur le circuit du facteur.
La Poste a une obligation de service et
ne peut refuser de distribuer le courrier,
sauf s’il y un problème de sécurité
(chien non attaché, chemin impraticable, intempéries…).
La Poste renseigne régulièrement les
services des impôts ou la Gendarmerie
(à leur demande) concernant l’occupation ou la présence de personnes sur
une parcelle. Les boites aux lettres
étant installées sur des voies d’accès
facile, cela permet, en principe, de
remarquer les nouveaux arrivants.
encombrement des conteners existants.
Le ramassage étant un service rendu
par la Commune, il peut faire l’objet
d’une redevance payée par les occupants des cabanes.
QUI
PEUT LE FAIRE
?
Le Maire, qui a un pouvoir de police sur
sa Commune et dont le rôle s’avère
essentiel, ou l’autorité compétente, par
courrier au concessionnaire. L’idéal
serait de mettre en place des accords
avec les concessionnaires, qui devraient
demander le certificat de conformité
avant de réaliser les branchements.
ATOUTS
Un courrier adressé aux concessionnaires est suffisant pour empêcher le raccordement d’une parcelle, aucun investissement n’est nécessaire et la portée
de l’action est forte.
FAIBLESSES
Il existe une alternative pour tous les
réseaux (bouteille de gaz, forages,
assainissement individuel, solaire, groupe électrogène).
CONTACTS
EDF, Direction Régionale
France Télécom, Direction Régionale
Ordures ménagères
Il est difficile de limiter le ramassage
des ordures ménagères, sauf à courir le
risque de dépôts sauvages ou de sur-
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
51
fiche 22
La limitation des réseaux et des services
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
52
fiche 23
Le P LU
Le Plan Local d’Urbanisme
LE LANGUEDOCRoussillon
tifs, contrairement à ceux du POS, pour
lesquels il y avait une obligation de remplir presque tous les articles. A la
demande des Députés pourtant, deux
articles ont été rendus obligatoires :
l’article définissant les implantations
des constructions par rapport aux limites séparatrices
●
la méditerranée
● l’article les définissant par rapport aux
emprises publiques
DANS
QUEL BUT
?
Le PLU est un outil privilégié pour
transcrire les objectifs de la Commune.
Il permet de définir des zonages et des
règlements qui seront autant d’outils de
dissuasion, voire de répression, face à la
cabanisation.
COMMENT
FAIRE
?
Cependant, si la plupart des articles
sont facultatifs, il faut rester vigilant.
Une Commune qui poserait des objectifs tels que la lutte contre la cabanisation et qui déréglementerait au maximum, aurait un document d'urbanisme
bancal et serait sanctionnée par le
contrôle de l'Etat.
Dans un objectif de lutte contre la cabanisation, certains éléments des règlements des zones agricoles et naturelles
des PLU sont très importants :
● l'article1 doit lister toutes les installations interdites
Privilégier des zonages
l'article 2 doit lister tout ce qui est
autorisé avec des conditions
●
les zones agricoles (zones A) sur lesquelles la protection est très importante, dans la mesure où l’on ne peut réaliser que des équipements publics et
ceux directement liés à l’exploitation
agricole
●
les zones naturelles (zones N), qui
sont destinées à la protection des espaces naturels.
D’autres règles doivent être utilisées
● les règles liées aux accès, à la desserte par les réseaux, dont dépendent la
sécurité et la salubrité des lieux
●
Renseigner les 14 articles
du règlement
Ces 14 articles sont aujourd’hui faculta-
les règles de densité, de hauteur,
d'emprise au sol concernant l'implantation des constructions
●
● l’article qui réglemente l'aspect extérieur des constructions, qui est particulièrement intéressant dans les secteurs de
cabanisation traditionnelle et culturelle.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
53
fiche 23
Le P LU
Comment gérer les demandes
d’autorisation dans des zonages PLU
"d’extension mesurée des bâtiments
existants " ?
Un discours clair doit être porté en
matière "d’extension mesurée des bâtiments existants".
Cette règle amène un certain nombre de
problématiques dans un contexte de
cabanisation où les constructions sont
existantes. De quand date la construction ? Quelle est sa destination ? Peut-on
autoriser plusieurs "extensions mesurées" successives ? A partir de quand
considère-t-on qu'une construction existante est soustraite à d’éventuelles procédures contentieuses ?
En effet, il existe plusieurs règles de
prescription administrative et autre, mais
prescription ne signifie pas légalisation.
Cela signifie seulement que l'on n'est
plus susceptible d'encourir des poursuites. Par exemple, une construction prescrite, dans une zone inondable, ne peut
être régularisée, en aucune manière.
Dans le cas contraire, l'action d'autorisation de construire serait illégale.
Une des solutions pour éviter toute
polémique est de faire le choix volontaire, dans le cadre d'une lutte contre la
cabanisation, de supprimer la possibilité "d'extension mesurée de l'existant"
dans certains secteurs, comme il a été
fait dans le POS approuvé en PLU de
Villeneuve les Maguelone. Un état zéro
de l'existant a été fait et, dès lors, toute
extension est interdite.
Comment intégrer la destination des
bâtiments dans les PLU, dans les zones
agricoles en particulier ?
La réglementation existe. Il faut que la
demande d'autorisation fasse apparaître que la construction est directement
liée et nécessaire à l'exploitation agricole. Par exemple, en viticulture, le juge
administratif a établi qu'il n'y avait pas
nécessité de la présence permanente de
l'exploitant. La DDAF 34 (Direction
Départementale de l'Agriculture et de la
Forêt) conseille aux agriculteurs d'établir une demande d'autorisation seulement pour des bâtiments strictement
agricoles et de voir ensuite si la nécessité d'habitation sur place est avérée. Si
elle l'est, il s'agira, dans un second
temps, d'établir une demande d'autorisation pour un logement, qui devra être
motivée.
QUI
PEUT LE FAIRE
La Commune
ATOUTS
Un PLU bien conçu peut devenir un
excellent outil pour empêcher l’installation de cabanes.
CONTRAINTES
Le PLU reste un outil et la Commune se
doit de veiller à son respect ultérieur.
Il est donc indispensable, pour les
Communes, d'avoir un diagnostic très fin
des constructions et installations existantes, qui constituera un état zéro de la
situation.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
54
?
fiche 24
Le Plan de Prévention des Risques
Le Plan de Prévention
des Risques
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
QU'EST-CE
QU'UN
P.P.R. ?
Le Plan de Prévention des Risques
naturels s'inscrit dans une politique globale de prévention des risques, dont il
est l'outil privilégié.
Son objet est de délimiter les zones
exposées directement ou indirectement
à un risque et d'y réglementer l'utilisation des sols. Cette réglementation va
de l'interdiction de construire à la possibilité de construire sous certaines
conditions.
eaucoup de cabanes ont été recensées dans des zones avérées inondables, ce qui pose plusieurs types
de problèmes.
B
La présence de cabanes en zone inondable est susceptible d’aggraver le risque
d’inondation pour d’autres secteurs, en
imperméabilisant des surfaces dont la
vocation est de demeurer naturelles,
voire de constituer des zones d’épandage
de crues.
Lors de la délimitation des périmètres de
réglementation des PPR, les occupants
des constructions illégales ne sont pas
pris en compte.
Aussi, en zones à risques et non constructibles, la Commune n'est pas censée
prévoir des secours et le sauvetage peut y
être plus périlleux qu’en zone urbaine
constructible.
L'élaboration des P.P.R est une compétence de l'Etat. Les Collectivités concernées sont consultées. Le projet est soumis à enquête publique.
Le P.P.R est un document simple et souple qui peut traiter d'un ou plusieurs
types de risques et s'étendre sur une ou
plusieurs Communes.
Le P.P.R est une servitude d'utilité
publique qui s'impose à tous : particuliers, entreprises, Collectivités y compris l'Etat. Il s'impose notamment lors
de la délivrance des permis de construire.
Le P.P.R est la seule procédure spécifique à la prise en compte des risques
naturels dans l'aménagement. La loi du
2 février 1995, qui les institue, a abrogé
les lois précédentes. Les anciennes procédures
:
Plans
de
Surfaces
Submersibles (P.S.S), R. 111-3, Plans
d'Expositions aux Risques (P.P.R)
approuvées valent P.P.R.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
55
fiche 24
POURQUOI
UN
Le Plan de Prévention des Risques
P.P.R. ?
Le Préfet est amené à prescrire un
P.P.R. sur un territoire, quand celui-ci
est soumis à un risque naturel important et reconnu par :
● l'existence d'événements récents ou
historiques,
● le dossier départemental des risques
majeurs,
● le bilan des arrêtés interministériels
de constat de l'état de catastrophe naturelle.
COMMENT
P.P.R.?
ÉLABORE-T-ON UN
L'élaboration du P.P.R . est menée par le
Préfet, qui désigne le service déconcentré de l'Etat qui sera chargé d'instruire
le projet. Si l'urgence le justifie, le
Préfet, après consultation des Maires
concernés, rend immédiatement opposables certaines dispositions.
LA PROCÉDURE NORMALE D'ÉLABORATION D'UN
P.P.R. COMPORTE SIX PHASES
1
l’arrêté de prescription par le Préfet. Cet
arrêté est publié et notifié aux Maires.
2
l’élaboration du projet.
3
la consultation des conseils municipaux
des Communes concernées, les autres
consultations éventuelles (Conseils
Généraux,
Régionaux,
Chambre
d'Agriculture), l’enquête publique.
4
la modification éventuelle du projet.
5
l’arrêté d'approbation du P.P.R par le
Préfet. Il est publié, affiché en Mairie. Le
dossier est mis à disposition du public.
6
l’annexion dans les documents d'urbanisme (POS, PAZ).
SI L'URGENCE LE JUSTIFIE, CERTAINES DISPOSITIONS DU PROJET DE P.P.R. PEUVENT ÊTRE
RENDUES IMMÉDIATEMENT OPPOSABLES.
CETTE PROCÉDURE COMPORTE TROIS PHASES :
1
l’identification des dispositions à rendre
immédiatement opposables,
2
l’information des Maires pour avis sous
1 mois,
3
l’arrêté préfectoral rendant ces dispositions opposables.
QUE
CONTIENT LE
Le document final du P.P.R se compose
d'une note de présentation, de documents graphiques et d'un règlement.
La note de présentation expose les raisons de la prescription du P.P.R., les
phénomènes naturels connus, les aléas,
les enjeux, les objectifs recherchés pour
la prévention des risques, le choix du
zonage et des mesures réglementaires.
Les documents graphiques indiquent
l'hydrogéomorphologie, les phénomènes naturels, les aléas, les enjeux au
regard de la vulnérabilité, un zonage
réglementaire.
Le règlement précise les mesures d'interdiction et les prescriptions; les mesures de prévention, de protection et de
sauvegarde.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
56
P.P.R.?
Le Plan de Prévention des Risques
QUELLES SONT
D'UN P.P.R.?
fiche 24
LES CONSÉQUENCES
L'intégration aux PLU : le P.P.R. approuvé, qui vaut servitude d'utilité publique,
doit être annexé au PLU, dans un délai
de 3 mois. Si nécessaire, le PLU est
modifié.
L'information du public :
● sur le projet : enquête publique,
● sur le P.P.R. approuvé : mise à disposition en Mairie.
Les mesures de prévention, de protection, de sauvegarde et mesures sur
l'existant.
En matière d'assurances, obligation de
couvrir les biens et activités existants
antérieurement à la publication du
P.P.R.
Fiche 25
Le document d'urbanisme devant être
en cohérence avec le PPR, les zones
inondables ne sont pas constructibles
ou ne sont constructibles que sous certaines conditions. Dans ce cadre, l'implantation de cabanes constitue une
infraction au titre du Code de l’Urbanisme.
QUI
CONTACTER
?
Préfecture
Service interministériel de défense et de
protection civile.
Direction régionale de l'environnement Service de l'eau.
Direction départementale de l'équipement
Service aménagement.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
57
fiche 24
Le Plan de Prévention des Risques
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
58
Les infractions les plus fréquentes
Les infractions
les plus fréquentes
INFRACTION
TEXTE DÉFINISSANT L’INFRACTION
TEXTE RÉPRIMANT L’INFRACTION
L’ARTICLE 544
DU
CODE CIVIL
L480-4, J480-5, L480-7
“La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus
absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un
usage prohibé par les lois et par les règlements ".
AU
TITRE
L’URBANISME
fiche 25
DU
CODE
DE
RÈGLES GÉNÉRALES D’AMÉNAGEMENT
ET D’URBANISME
Infraction aux dispositions du PLU ou
du POS.
●
L160-1 al.1
L123-1 à L123-5
L123-9
L480-4, L480-5, L480-7
RÈGLES RELATIVES À L’ACTE DE CONSTRUIRE ET
À DIVERS MODE D’UTILISATION DU SOL
● Défaut ou non-respect du permis de
construire.
CAMPING CARAVANING
● Stationnement de caravanes en
dehors de terrains aménagés, malgré
l’interdiction administrative.
R443-3
R443-1
R443-2
R443-3-1
R443-3-2
A443-1
A443-2
L480-4, J480-5, L480-7
● Stationnement non autorisé d’une
caravane pendant plus de trois mois.
R443-4
R443-1
R443-2
R443-5
R443-5-1
R443-5-2
R443-5-3
A443-3
L480-4, J480-5, L480-7
L421-1
R421-12
R421-14
R421-18
L480-4, J480-5, L480-7
Exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration.
●
L422-2
L422-1
R422-2
R422-3
R422-5
R422-9
R422-10
● Pratique du camping en dehors de terrains aménagés, malgré l’interdiction
administrative.
R443-6-1
R443-6-2
R443-6-3
R443-1
L480-4, J480-5, L480-7
Camping et stationnement de caravanes, sur un site classé ou inscrit, dans
une zone de protection des monuments
historiques...
●
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
59
fiche 25
Les infractions les plus fréquentes
R443-9
R443-13
R442-4
R442-4-6
R442-4-8
L480-4, J480-5, L480-7
L480-4, L480-5, L480-7
HABITATIONS LÉGÈRES DE LOISIR
●
Implantation d’une habitation légère
de loisirs en dehors des lieux autorisés.
RÈGLEMENT
R444-3
L443-1
R444-1
R444-2
ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
L480-4, J480-5, L480-7
● Aménagement non autorisé d’un terrain destiné à recevoir des habitations
légères de loisirs.
R444-3 et R444-4
R444-1
R444-2
R443-7-3
SANITAIRE
DÉPARTEMENTAL
Arrêté ministériel du 6 mai 1996 fixant
les prescriptions techniques applicables
aux systèmes d’assainissement non collectif.
Arrêté ministériel du 6 mai 1996 fixant
les modalités de contrôle technique
exercé par les Communes sur les systèmes d’assainissement non collectifs.
Arrêté préfectoral du 18 avril 2001 interdisant dans le département de l’Hérault
le rejet dans le milieu hydraulique
superficiel.
L480-4, J480-5, L480-7
CLÔTURE
CODE
●
DU DOMAINE DE L’ÉTAT
Installation irrégulière de clôture.
DOMAINE PUBLIC MARITIME
L441-2
L422-2
L441-3
L441-1
R441-3
Construction sur le Domaine Public
Maritime.
●
Article 52 du code du Domaine de l’Etat
L480-4, L480-5, L480-7
AFFOUILLEMENT OU EXHAUSSEMENT DES SOLS
CODE
DE L’ENVIRONNEMENT
●
Réalisation non autorisée d’affouillement ou d’exhaussement du sol.
SITE CLASSÉ
L442-1
R442-2
R442-1
● Modification de l’état ou de l’aspect
d’un site classé sans obtention d’une
autorisation spéciale, ministérielle ou
préfectorale.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
60
Les infractions les plus fréquentes
fiche 25
Articles L.341-1 à L341-22
L480-4, L480-5, L480-7
●
Pratique du camping caravaning
Articles L.341-1 à L341-22
L480-4, L480-5, L480-7
SITE INSCRIT
Modification de l’état ou de l’aspect
d’un site inscrit sans en avoir informé
l’administration 4 mois à l’avance
●
Articles L.341-1 à L341-22
L480-4, L480-5, L480-7
CODE
GÉNÉRAL DES
TERRITORIALES
COLLECTIVITÉS
Police générale du Maire en matière de
salubrité publique
L2212-2
Pour plus d’informations,
consulter le Code NATINF
sur Internet (accès réservé).
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
61
fiche 25
Les infractions les plus fréquentes
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
62
La réglementation liée aux constructions
fiche 26
La réglementation liée
aux constructions
LE LANGUEDOCRoussillon
dans les conditions prévues à l’article
R444-3 du Code de l’Urbanisme, une
habitation légère de loisirs de moins de
35m2 de surface hors œuvre nette ;
● les constructions qui ont pour effet de
créer sur un terrain supportant déjà un
bâtiment une surface de plancher hors
œuvre brute inférieure ou égale à 20 m2.
la méditerranée
Les cabanes n’entrent pas dans le
champ des déclarations de travaux, si
elles sont installées sur un terrain nu.
Dans ce cas, une demande de permis
de construire est obligatoire.
CHAMP D’APPLICATION
DU PERMIS
DE CONSTRUIRE
Selon l’article L421-1 du Code de
l’Urbanisme, quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à
usage d’habitation ou non, même ne
comportant pas de fondations, doit, au
préalable, obtenir un permis de construire.
Le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions
existantes, lorsqu’ils ont pour effet d’en
changer la destination, de modifier
l’aspect extérieur ou leur volume ou de
créer des niveaux supplémentaires.
Les cabanes, sans moyens de mobilité,
entrent dans le champ du permis de
construire.
CHAMP D’APPLICATION
DE LA
DÉCLARATION DE TRAVAUX
Suivant l’article R422-2, sont exemptés
de permis de construire (mais pas de
déclaration de travaux) :
●
les travaux de ravalement…
●
les travaux consistant à implanter,
OUVRAGES
NE NÉCESSITANT
PAS DE PERMIS DE CONSTRUIRE
NI DE DÉCLARATION DE TRAVAUX
En fonction de l’article R421-1, n’entrent
pas dans le champ d’application du permis de construire certains ouvrages
souterrains, d’infrastructure de voies et
de communication ferroviaire, etc., les
installations temporaires, le mobilier
urbain, les statues et monuments sous
certaines conditions, les terrasses de
hauteur inférieure à 60cm, les poteaux,
pylônes, etc. sous certaines conditions,
les murs d’une hauteur inférieure à 2 m,
sauf s’il s’agit d’une clôture, et les
ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m2 et dont la hauteur ne
dépasse pas 1 m 50 au-dessus du sol.
Les cabanes ne sont pas exemptées de
déclaration de travaux ou de permis de
construire.
STATIONNEMENT D’UNE
CARAVANE
PENDANT PLUS DE TROIS MOIS
Conformément à l’article R443-4 du
Code de l’Urbanisme, tout stationnement pendant plus de trois mois par an,
consécutifs ou non, d’une caravane est
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
63
fiche 26
La réglementation concernant les constructions
subordonné à l’obtention, par le propriétaire du terrain sur lequel elle est installée ou par toute personne ayant la jouissance du terrain, d’une autorisation
délivrée par l’autorité compétente.
L’autorisation de stationnement des
caravanes n’est pas nécessaire, si le
stationnement a lieu dans des structures collectives de camping et dans la
propriété où est implantée la résidence
principale de l’utilisateur.
L’installation de caravanes pour des
durées inférieures à trois mois est inter-
dite dans les espaces de la loi littoral
(bande des 100 m, espaces remarquables au titre du L.146-6…), ainsi que
dans les sites classés.
Pour être considérée comme caravane,
celle-ci doit conserver ses moyens de
mobilité, ce qui n’est pas toujours le cas.
Elle est alors considérée comme une
construction et donc soumise au champ
d’application du permis de construire.
La législation relative aux caravanes, HLL et
mobil-homes.
Fiche 34
LE CHAMP D’APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE
TRAVAUX EXEMPTÉS
DE PERMIS DE CONSTRUIRE
TRAVAUX SOUMIS
TRAVAUX SOUMIS
ET DE DÉCLARATION PRÉALABLE
À DÉCLARATION PRÉALABLE
À PERMIS DE CONSTRUIRE
Article L. 421-1
du Code de l’Urbanisme
Articles L. 422-1, R. 422-2
du Code de l’Urbanisme
Article L. 421-1
du Code de l’Urbanisme 1
Certains ouvrages souterrains (canalisations, oléoduc, câbles, réservoirs…)
Installations techniques
nécessaires au fonctionnement des services publics
● Travaux dont la faible
importance ne justifie pas
l’exigence d’un permis :
H.L.L. < 35m2 de SHON, piscine non couvertes, constructions ou travaux n’ayant
pas pour effet de changer la
destination d’une construction existante ni de créer une
surface de plancher nouvelle, ni de créer sur une construction existante une SHON
< 20 m2
● Travaux de ravalement
● Travaux concernant les
monuments historiques
● Quiconque désire entreprendre ou implanter une
construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations,
doit, au préalable, obtenir un
permis de construire… Le
même permis est exigé pour
les travaux exécutés sur les
constructions
existantes,
lorsqu’ils ont pour effet d’en
changer la destination, de
modifier leur aspect extérieur
ou leur volume ou de créer
des niveaux supplémentaires.
● Constructions nouvelles :
quelle que soit leur destination
● Travaux sur constructions
nouvelles : lorsqu’il y a changement de destination ou modification de l’aspect extérieur.
●
● Ouvrages d’infrastructure
des voies de communication
ferroviaires, routières, fluviales
● Statues,
monuments commémoratifs d’une hauteur
<12m.
Terrasses dont la hauteur
de sol <0,60m
●
●
Poteaux, pylônes <12m
●
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
64
1 Source
Inspiré de
MORANDDEVILLER,
2002,
La Commune,
l’urbanisme
et le droit.
Le SAGE - Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux
fiche 27
Le SDAGE et son application locale,
le Schéma d’Aménagement et de Gestion
des Eaux – SAGE
LE LANGUEDOCRoussillon
Comment faire ?
la méditerranée
Le SAGE identifie des orientations fondamentales, qui doivent se décliner
dans une politique de lutte contre la
cabanisation. Les mesures préconisées
concernent notamment :
la lutte contre les pollutions,
le respect du fonctionnement naturel
des milieux,
● la gestion efficace des risques,
● l’importance stratégique des eaux
souterraines,
●
●
Dans quel but ?
La loi sur l’eau de 1992 a mis en place
des outils de planification décentralisée
pour faciliter la mise en œuvre d’une
nouvelle politique de l’eau :
● les SDAGE, Schémas Directeurs
d’Aménagement et de Gestion des Eaux,
élaborés pour chacun des grands bassins hydrographiques français par les
comités de bassin.
● les SAGE, élaborés à une échelle plus
locale (bassin versant d’une rivière, système aquifère...), par une Commission
Locale de l’Eau (CLE).
Ils ont pour but de permettre un équilibre entre la satisfaction des usages et la
préservation des milieux. Le SAGE est
un outil de planification concertée de la
gestion de l’eau. A une échelle cohérente, le bassin versant, il permet d’organiser l’avenir à l’horizon 10 ans, de créer
un cadre d’action commun et d’adopter
des règles locales Communes.
Le SAGE est un document écrit, qui
comprend une phase diagnostic des
milieux aquatiques, une stratégie
décomposée en orientations fondamentales et des mesures et actions pour
atteindre les objectifs fixés.
Il s’élabore en trois phases principales :
une phase préliminaire, au cours de
laquelle le périmètre du SAGE (correspondant généralement au bassin versant) est déterminé et la CLE constituée,
● une phase d’élaboration qui aboutit au
projet de SAGE (réalisation du diagnostic, identification des problématiques,
définition des orientations fondamentales et des mesures et actions pour
atteindre les objectifs fixés),
● une phase de mise en œuvre et de
suivi, une fois le SAGE approuvé par la
CLE puis par le Préfet.
Le
SAGE
Lez-Mosson-Etangs
Palavasiens identifie les problématiques
suivantes :
● besoin en eau potable,
●
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
65
fiche 27
Le SAGE - Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux
qualité de l’eau,
étiage et prélèvement,
● risques d’inondations,
● développement urbain et artificialisation des milieux,
● gestion des sédiments/comblement
des étangs,
● gestion des milieux/gestion des usages des milieux
● artificialisation des régimes hydrologiques.
●
ATOUTS
●
Les orientations fondamentales de ce
SAGE contribuant à la lutte contre la
cabanisation sont les suivantes :
● "préserver et améliorer les ressources
en eau, en supprimant les rejets directs
au milieu naturel". Les systèmes d’assainissement des cabanes ne répondent
généralement pas à cette condition.
● "réduire le niveau de risque d’inondation, sans nuire au fonctionnement
hydrodynamique et écologique des
milieux aquatiques et des zones humides dans les zones naturelles et agricoles". La cabanisation occupe les zones
de libre écoulement des eaux et les
champs d’inondation.
● "préserver ou restaurer les milieux
aquatiques, les zones humides et leurs
écosystèmes”, en assurant une protection foncière des milieux aquatiques et
des zones humides,
● "améliorer l’information et la formation",
● "développer l’action concertée."
QUI PEUT LE FAIRE ?
Le SAGE est élaboré par la Commission
Locale de l’Eau (CLE) composée
d’
Élus
(Région,
Département,
Intercommunalités, Communes) d’usagers (riverains, associations,…), de
représentants de l’Etat (DDE, DIREN,
SMNLR, DDAF, DDASS…), et d’établissements publics (Agence de l’Eau).
Le SAGE est un document de référence
réglementaire dès qu’il est approuvé par
le Préfet. Toute décision administrative
dans le domaine de l’eau doit être compatible ou rendue compatible,avec les
dispositions du SAGE. Il doit être pris en
compte dans les décisions administratives qui ne relèvent pas directement de
l’eau. La loi du 21 avril 2004 portant
transposition de la Directive cadre eau
(DCE) a donné plus de poids au SAGE.
Les documents d’urbanisme (SCOT,
PLU) doivent être également compatibles avec les objectifs de protection
définis dans le SAGE. Les orientations
fondamentales du SAGE comportent
généralement des mesures qui concernent directement la lutte contre la cabanisation : supprimer les rejets directs au
milieu naturel, réduire les risques d’inondation, préserver et restaurer les
milieux aquatiques, les zones humides
et leurs écosystèmes.
FAIBLESSES
Le SAGE est opposable aux administrations, mais pas directement aux particuliers, du moins pas pour l’instant. Il
constitue un bon outil de communication.
CONTACTS
SAGE Lez-Mosson-Etangs Palavasiens
Géraldine Vacquier
Animatrice SAGE
Domaine départemental de
Restinclières
34 330 Prades le Lez
Agence de l’Eau
Délégation de Montpellier
Immeuble le Mondial
284, rue du Mas Carbonnier
34 000 Montpellier
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
66
fiche 28
L e s c a b a n e s e t l’a s s a i n i s s e m e n t
LE LANGUEDOCRoussillon
Les cabanes et l’assainissement ;
un outil, la loi sur l’eau
COMMENT
FAIRE
?
Les Communes et leurs groupements
doivent :
la méditerranée
● Délimiter, après enquête publique, des
zones d'assainissement collectif et non
collectif (article L 2224-10 du code des
Collectivités territoriales) ;
es cabanes sont une source de pollution incontestable, car elles ne sont
évidemment pas reliées au réseau
d'assainissement collectif et ne disposent
que rarement de systèmes d'assainissement individuel (ANC) qui, d'ailleurs, ne
sont généralement pas fonctionnels dans
les terrains cabanisés (zones humides,
zones inondables, sols karstiques…).
L
Fiche 27
La lutte contre la cabanisation figure au
nombre des objectifs récurrents dans les
orientations fondamentales des SAGE de
la région (préserver la ressource en eau,
réduire le risque d'inondations et de pollution…).
DANS
QUEL BUT
?
La loi sur l'eau du 3 janvier 1992 donne
des compétences et des obligations
nouvelles aux Communes, dans le cadre
de l'assainissement non collectif,
notamment de mettre en place un service public chargé du contrôle des dispositifs d'assainissement non collectif
avant la fin de l'année 2005.
● exercer le contrôle des systèmes d'assainissement non collectif et prendre en
charge les dépenses correspondantes
(article L 2224-8 du code des
Collectivités territoriales). Elles peuvent,
si elles le décident, assurer l'entretien
de ces dispositifs.
Le zonage d'assainissement doit figurer
dans les annexes sanitaires du plan
d'occupation des sols. Les dispositions
du POS ou du PLU relatives à la desserte des constructions par les réseaux
doivent être cohérentes avec le zonage
d'assainissement.
Un contrôle systématique des installations doit donc être fait avant le 31
décembre 2005, y compris dans les
habitations ne disposant pas de permis
de construire. Mais un certificat éventuel de conformité du système d’assainissement n’équivaudra en rien à un
certificat de conformité au titre du
Code de l’Urbanisme et ne légalisera
en rien la construction.
En cas d'inexistence ou d'inefficacité du
dispositif d'assainissement et donc en
cas d'atteinte à la salubrité publique, le
propriétaire sera tenu d'y remédier ou
sera sanctionné, notamment au titre de
l'article L. 216-1 du code de l’environnement.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
67
fiche 28
L e s c a b a n e s e t l’a s s a i n i s s e m e n t
ATOUTS
Les Communes bénéficient d'un outil
juridique pour lutter contre la cabanisation.
FAIBLESSES
Fiche 42
S’ils ne sont pas assermentés, les agents
chargés du contrôle n'ont pas la possibilité de pénétrer de force dans une propriété, en cas de refus du propriétaire.
Ces agents devront donc, s'il y a lieu,
relever l'impossibilité dans laquelle ils
ont été mis d'effectuer le contrôle, à
charge pour le Maire de constater ou de
faire constater l'infraction (Droit de visite).
AIDES
FINANCIÈRES
Des subventions spécifiques peuvent
être obtenues auprès de l'Agence de
l'Eau, dans le cadre des aides qu'elle
accorde pour améliorer le traitement
des eaux domestiques. Elles peuvent
être attribuées en particulier pour la
réalisation des études préalables à la
délimitation des zones d'assainissement
non collectif.
QUI
CONTACTER
?
L’Agence de l'Eau
Rhône - Méditerranée - Corse
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68
Les cabanes et la protection du patrimoine,
paysager et architectural
fiche 29
Protection du patrimoine
LE LANGUEDOCRoussillon
COMMENT
es cabanes et la protection du patrimoine paysager et architectural ;
contraintes en sites classés, en sites
inscrits
ATOUTS
DE
QUI
L
QUOI S'AGIT-IL
?
Certains secteurs, sites ou édifices
inclus dans un site bénéficient d'une
protection réglementaire au titre des
sites (loi du 2 mai 1930), reportée sur le
document d'urbanisme en tant que servitude d'utilité publique.
QUEL BUT
?
Dans un site inscrit ou classé, toute
infraction au Code de l’Environnement
peut être verbalisée par un agent assermenté (Police municipale, inspecteur
des sites de la DIREN).
la méditerranée
DANS
FAIRE
Le classement d’un site est un outil pour
la verbalisation et la protection des paysages un enjeu auquel le Procureur peut
être sensible.
PEUT AIDER
?
La DIREN Languedoc-Roussillon.
Le CAUE.
Fiche 37
?
Cette protection est, le plus souvent, utilisée pour préserver un paysage. Tous
les travaux compris dans un site inscrit
ou classé doivent obtenir des autorisations préalables (Architecte des bâtiments de France, Préfet, Ministère de
l'environnement).
Ce sont des protections fortes, qui s'appliquent aussi bien à des propriétés
publiques que privées.
Fiche 36
Dans un site protégé, des recommandations architecturales et paysagères peuvent
être instituées, assorties d'un programme d'entretien, de restauration et de
valorisation. Ces recommandations
peuvent être directement intégrées, en
cas de besoin, dans le document d'urbanisme.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
69
fiche 29
Les cabanes et la protection du patrimoine,
paysager et architectural
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
70
Modèle de procès verbal d’infraction au Code de l’Urbanisme
fiche 30
Modèle de procès verbal d’infraction
au Code de l’Urbanisme
NOMBRE
JE
DE PAGES
SOUSSIGNÉ (AGENT VERBALISATEUR)
Nom
Prénom
Qualité
Résidence
Ayant prêté serment et porteur de ma commission, rapporte les opérations suivantes que j’ai
effectuées.
PRÉAMBULE
Le
à
heures
à la requête de (Maire, DDE, plainte d’un tiers)
certifie m’être présenté au contrevenant
Nom
Prénom
État Civil
Domicile
Profession ou qualité des contrevenants
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
71
fiche 30
Modèle de procès verbal d’infraction au Code de l’Urbanisme
CONSTATATION
En sa présence et avec son assentiment
En son absence
préciser si le constat a été réalisé en présence ou en l’absence du contrevenant
J’ai constaté :
description des faits matériels constitutifs de l’infraction
Les personnes susceptibles d’être entendues sont :
(préciser si d’autres personnes étaient présentes et décliner leur nom et adresse)
Pièces jointes
(photos - plan de situation - plans - documents d’urbanisme - textes explicatifs - autorisation
de visite - cadastre...)
CLÔTURE
DU
PROCÈS-VERBAL
Les faits rapportés ci-dessus constituent une infraction à (aux) l’article (s)
du Code de l’Urbanisme et sont réprimés par l’article
du Code de l’Urbanisme
J’en dresse procès-verbal.
Fait et clos à :
le :
Signature de l’ (les) agent(s) verbalisateur(s)
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72
La procédure de verbalisation
LE LANGUEDOCRoussillon
La procédure de verbalisation
la méditerranée
Le Parquet reçoit les plaintes, les
constats d’infraction et les procèsverbaux qui lui sont transmis par les
officiers et agents de Police judiciaire. Il
peut demander un complément d’information.
1
Rappelons que les procès-verbaux doivent
être suffisamment motivés et complétés
d’informations utiles qui permettront au
Procureur de prendre une décision.
Si le procès-verbal ne suffit pas à faire
cesser l’infraction, il existe deux mesures à titre conservatoire : l’interruption
des travaux et la mise sous scellés, avec
saisie des matériels et matériaux.
Fiche 43
fiche 31
Arrêté Interruptif de Travaux, article L480-2
du Code de l’Urbanisme.
Il peut être pris par voie judiciaire (au
cours de la procédure, il émanera du
Juge d’instruction ou du tribunal) ou par
voie administrative (par le Maire ou par
le Préfet). Pour qu’un AIT soit valable,
les travaux ne doivent pas être achevés,
un PV doit d’abord avoir été dressé et le
jugement ne doit pas avoir été rendu.
L’AIT doit être motivé et donc doit préciser les faits qui ont justifié la prise de
cette décision. Les délais et les voies de
recours seront précisés dans l’arrêté.
Celui-ci doit être notifié au contrevenant
pour être opposable et transmis au
Procureur de la République. Il sera utile
de notifier la décision à l’entreprise
réalisant les travaux, en lui précisant
que le matériel de chantier et les matériaux pourront être saisis.
Le fait de continuer les travaux, alors
même qu'il y a un arrêté interruptif,
constitue une deuxième infraction, qui
s'ajoute à l'infraction d'urbanisme qui a
été signalée. Par conséquent, l'agent
doit rédiger un nouveau PV sur la base
de cette nouvelle infraction. Cela alertera le Parquet, qui va se trouver saisi de
l'infraction d'urbanisme, d'un arrêté
interruptif de travaux et d'un PV pour
infraction pour ne pas avoir respecté cet
arrêté. Même si la personne entend
contester l'arrêté interruptif de travaux
devant le Tribunal administratif, elle n'a
pas le droit de continuer les travaux.
Scellés et saisie de matériaux (L480-2 du
Code de l’Urbanisme)
Ce sont des mesures de coercition
visant à rendre effective l’interruption
des travaux. Pour la mise en œuvre des
scellés, il faut d’abord obtenir l’accord
des occupants, s’il est nécessaire de
s’introduire dans un domicile. Attention,
on ne peut pas poser de scellés sur une
résidence principale. Avec l’assistance
de la Gendarmerie ou de la Police, l’apposition des scellés et la saisie du matériel feront l’objet d’un procès-verbal
relatant le déroulement de l’opération.
Les scellés sont apposés au moyen
d’une ficelle ou d’une bande frappée du
sceau de l’autorité qui a réalisé l’opération. Le bris des scellés est sanctionné
par l’article 434-22 du code pénal (deux
ans d’emprisonnement et 30 000 euros
d’amende).
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
73
fiche 31
La procédure de verbalisation
Le Parquet examine la légalité des
poursuites avant de lancer une procédure.
Il vérifie s’il existe un élément légal (texte
législatif ou réglementaire prévoyant l’infraction), matériel (réalité de l’infraction
commise) et la réalité de l’intention. Il
vérifie qu’il n’y a pas prescription de l’action publique (trois ans pour les délits et
un an concernant les contraventions) ou
que la chose n’a pas déjà été jugée dans
le cas d’une infraction instantanée (abattage d’arbres par exemple) ou continue
(défaut de permis de construire).
2
Les infractions continues sont celles qui
perdurent un certain temps. L'infraction
ne cesse qu'à la fin de la période pendant laquelle elle est commise et le
délai de prescription ne commence à
courir qu'à partir de ce moment là.
Ainsi, pour une construction sans permis, le délai de prescription ne coure
qu’à partir de la date d’achèvement des
travaux. Cela ne concerne pas les
infractions successives (comme par
exemple le stationnement des caravanes pour une période de plus de trois
mois). Pour celles-ci, le délai de prescription débute quand la situation délictueuse prend fin.
Le Parquet examine l’opportunité
d’engager des poursuites (s’il y a
plainte, avec constitution de partie
civile, d’une Commune, d’un particulier,
d’une association agréée, le Procureur
doit poursuivre).
Le Procureur peut décider de poursuivre,
de demander une enquête préliminaire,
de classer l’affaire sous conditions ou de
classer le dossier. Un dossier d’information documenté, avec des précisions sur
l’attitude des contrevenants (obstacle au
droit de visite, récidive,…) et avec des propositions de sanctions ou de mesures de
restitution aidera le Procureur à prendre
sa décision.
3
Le dossier est classé sans suite
lorsque l’infraction est insuffisamment caractérisée, que l’auteur de l’infraction n’est pas identifié,
qu’il y a irresponsabilité de l’auteur de
l’infraction ou que la situation a été
régularisée.
4
Si le Procureur décide de poursuivre, l’action publique sera mise en
mouvement et une audience aura
lieu qui aboutira à un jugement. Le prévenu sera relaxé ou condamné. Dans ce
dernier cas, les peines seront prononcées sous la forme d’une amende et/ou
de l’établissement de mesures de restitution avec la fixation d’un délai et d’une
astreinte (somme fixée par le tribunal à
payer par jour de retard lorsque le délai
est expiré).
5
Les mesures de restitution peuvent
correspondre à la démolition des
ouvrages incriminés, la remise en
état des lieux ou leur mise en conformité.
Dans ce dernier cas, la Juridiction pourra ajourner le prononcé de la peine.
Il est toujours conseillé de demander
auprès du Juge une astreinte, moyen
fort de pression. Le Juge accordera un
délai dans lequel la mesure de restitution doit être appliquée. Passé ce délai,
une astreinte sera appliquée, qui peut
atteindre au maximum 75 euros par jour.
6
Les voies de recours peuvent être exercées en faisant notamment appel du
jugement : opposition, lorsque la
Juridiction a rendu la décision par
défaut, ou pourvoi en cassation, lorsqu’on estime qu’il y a erreur de droit.
Pendant ce délai de recours, le jugement ne peut être exécuté.
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74
La procédure de verbalisation
fiche 31
Lorsque la peine est définitivement
prononcée, les sanctions peuvent être
exécutées :
● l’amende pénale est recueillie par le
Percepteur au profit de l’Etat.
la liquidation de l’astreinte et l’exécution de mesures de restitution reviennent au Maire et au Préfet.
●
Selon l’article L480-9 du Code de
Procédure pénale, " si, à l’expiration du
délai fixé par le jugement, la démolition,
la mise en conformité ou la remise en
état ordonnée n’est pas complètement
achevée, le Maire ou le fonctionnaire
compétent peut faire procéder d’office à
tous travaux nécessaires à l’exécution
de justice ". L’autorité compétente aura
auparavant tenté de recouvrer les
astreintes, mais parfois il y aura une
certaine urgence à entreprendre l’exécution de la décision. Il faudra, dans
tous les cas, penser au relogement en
cas d’habitation principale.
Une Commune qui met en recouvrement ces astreintes fait jouer un moyen
de pression efficace pour obtenir des
démolitions. Surtout dans le cas d'extensions illégales.
En plus, les astreintes rentrent dans le
budget communal. Or, si l'Etat se substitue à la Commune pour le recouvrement des astreintes, c'est l'Etat qui les
récupère.
Faire exécuter une condamnation obtenue parfois après plusieurs années de
procédures est un gage donné aux
Parquet et Juge que la Commune mène
bien une action cohérente. Cela donne
un réel poids aux actions en cours ou
futures.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
75
fiche 31
La procédure de verbalisation
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76
fiche 32
Une étude de cas : Leucate
La résorption des cabanes sur
la Commune de Leucate
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
Les rejets d'eaux usées non traitées
gagnaient très rapidement l'étang, avec
des conséquences très néfastes sur la
production piscicole et ostréicole de l'étang. En 1994, la Commune a perdu son
pavillon bleu.
OUTILS
DE RÉSORPTION UTILISÉS
Dès 1995, les élus ont décidé de traiter
le problème de la cabanisation et de ses
conséquences sur le milieu naturel et
les activités économiques.
Plusieurs "politiques" ont été mises en
œuvre :
la protection et l'amélioration de la
qualité de l'eau de l'étang de SalsesLeucate ;
●
HISTORIQUE
DU DÉVELOPPEMENT
Les cabanes se sont développées à
Leucate dans les années 1960-70, à l'époque de la Mission Racine. Elles appartenaient essentiellement à des amateurs de voile venant d'Europe du Nord,
pour la plupart, et pratiquant sur l'étang
ou sur la mer, face à l'île des
Coussoules. Les cabanes ont été bâties
sur des parcelles privées, vendues par
les viticulteurs locaux.
SITUATION
AVANT ACTION
Il y a eu plus d'un millier de cabanes
installées en majorité sur le plateau de
Leucate. Elles étaient utilisées essentiellement de façon saisonnière, ce qui
représentait, en période de forte
affluence, 3000 personnes installées sur
le plateau.
● l'inscription au titre des sites (loi du 2
mai 1930) du plateau de Leucate ;
● la préemption des parcelles cabanisées par le Conservatoire du Littoral, la
Commune et la SAFER ;
●
la verbalisation des infractions ;
l'utilisation du Fond de Gestion de
l'Espace Rural pour redynamiser l'activité agricole sur le plateau ;
●
● un arrêté municipal interdisant le
camping sous toutes ses formes sur la
Commune, en dehors des campings ;
● la création d’un parc résidentiel de loisirs pour "reloger" les cabaniers. Cette
solution de remplacement ne satisfait
néanmoins pas les cabaniers, qui ont
donc progressivement abandonné le
secteur.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
77
fiche 32
DIFFICULTÉS
Une étude de cas : Leucate
RENCONTRÉES
De nombreux conflits à gérer avec les
cabaniers, les ostréiculteurs, les commerçants…
DURÉE
DE LA PROCÉDURE
De 1995 à nos jours, soit 10 ans environ.
ORGANISMES
ASSOCIÉS
DDE
Conservatoire du littoral,
SAFER,
Agence de l'eau
RÉSULTATS
OBTENUS À CE JOUR
Il ne reste plus qu'une centaine de cabanes aujourd'hui et leur régression est
constante.
POURSUITE
DE L’ACTION
Les nouvelles dispositions de la loi sur
l'eau (notamment en matière d’assainissement non collectif) devraient permettre de régler plus rapidement le problème des dernières cabanes. En effet,
les SAGE seront rendus opposables aux
tiers. L’argument " assainissement non
aux normes " pourra être utilisé.
Personne ressource
M. Roger MEYNIER,
Adjoint délégué à l'urbanisme,
Commune de LEUCATE.
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78
Le stationnement de caravanes, les structures collectives de camping
fiche 33
Le stationnement des caravanes,
les structures collectives de camping
TERRAINS
la méditerranée
STATIONNEMENT
DES CARAVANES
Suivant l’article R443-3 du Code de
l’Urbanisme, le stationnement des caravanes, quelle qu’en soit la durée, en
dehors des terrains aménagés, peut être
interdit par arrêté dans certaines zones,
pour les motifs indiqués à l’article R44310, c’est-à-dire pour atteinte à la salubrité, à la sécurité ou à la tranquillité
publique, aux paysages naturels ou
urbains, à la conservation des perspectives monumentales, à l’exercice des activités agricoles et forestières ou à la
conservation des milieux naturels, de la
faune ou de la flore.
Article R443-7 du Code de l’Urbanisme :
"Toute personne physique ou morale qui
reçoit de façon habituelle, sur un terrain
lui appartenant ou dont elle a la jouissance, soit plus de 20 campeurs sous tentes,
soit plus de six tentes ou caravanes à la
fois, doit au préalable avoir obtenu l’autorisation d’aménager le terrain et un arrêté
de classement déterminant le mode d’exploitation autorisé".
L’aménagement et l’ouverture de terrains de camping ou de stationnement
de caravanes en dehors des espaces
urbanisés sont subordonnés à la délimitation de secteurs prévus à cet effet par
le Plan Local d’Urbanisme. Ils respectent les dispositions de la Loi littoral
relatives à l’extension de l’urbanisme et
ne peuvent, en tout état de cause, être
installés dans la bande littorale définie à
l’article L146-4 du Code de l’Urbanisme.
PARCS
Lorsque le stationnement n’est pas
interdit et conformément à l’article
R443-4 du Code de l’Urbanisme, tout
stationnement pendant plus de trois
mois par an, consécutifs ou non, d’une
caravane est subordonné à l’obtention,
par le propriétaire du terrain sur lequel
elle est installée ou par toute autre personne ayant la jouissance du terrain,
d’une autorisation délivrée par l’autorité
compétente. L’autorisation est accordée
pour une durée maximum de trois ans
renouvelable. Des prescriptions spéciales peuvent être imposées et, lorsque
plusieurs caravanes sont regroupées sur
la même parcelle, la justification d’équipements sanitaires ou la réalisation de
travaux de viabilité peut être exigée.
DE CAMPING
RÉSIDENTIELS DE LOISIRS
Le Parc résidentiel de Loisirs permet de
mettre à disposition de particuliers des
parcelles sur lesquelles sont disposées
des habitations légères de loisirs dont la
surface ne dépasse pas 35m2, afin d’échapper au champ d’application du permis de construire. L’implantation isolée
des habitations légères de loisirs constitue une infraction.
Le Parc résidentiel comprend des équipements communs et il est soumis à
une gestion commune. Son ouverture
n’est autorisée qu’après achèvement
des travaux. Les normes d’équipement
minima communes aux parcs résidentiels de loisirs ont fait l’objet d’un arrêté
du 18 décembre 1980 mentionnant la
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
79
fiche 33
Le stationnement de caravanes, les structures collectives de camping
densité à l’hectare, l’équipement des
parcelles, l’aménagement des voiries,
les normes de sécurité, les équipements communs et les espaces verts.
Il est à noter qu’une circulaire du 13
mars 1981 mentionnait déjà : "il importe
…de soutenir les initiatives conduisant à
un accroissement sensible des capacités
d’accueil, notamment dans les zones littorales, sans pour autant négliger les zones
rurales dont l’essor touristique sera ainsi
amplifié. De la même manière, il convient
de faciliter l’installation des habitations
légères de loisirs, par l’ouverture des
parcs résidentiels, spécialement conçus
pour éviter l’implantation dispersée de cet
habitat et la détérioration des sites. Ces
préoccupations doivent conduire en particulier à réserver les espaces nécessaires
dans les documents d’urbanisme". La loi
littoral est venue apporter un bémol à
ces initiatives.
ARTICLE R444-3 DU CODE DE L’URBANISME
"Les habitations légères de loisirs ne peuvent être implantées que dans les conditions suivantes :
dans les terrains de camping et caravanage permanents autorisés conformément à la réglementation applicable à ce
mode d’hébergement, à la condition que le
nombre d’habitations légères de loisirs
soit inférieur à trente-cinq ou à 20% du
nombre d’emplacements ;
●
dans les terrains affectés spécialement
à cet usage ; dans ce cas, le terrain fait
l’objet d’une autorisation d’aménager délivrée dans les formes et les délais mentionnées aux articles R. 443-7-1 à R. 4438 et qui impose la réalisation par le constructeur d’installations communes dans
les conditions définies par un arrêté
conjoint des ministres chargés de l’économie, de l’urbanisme, de la santé publique
et du tourisme ;
●
l● dans
les villages de vacances classés en
hébergement léger et dans les dépendances des maisons familiales de vacances
agrées, conformément à la réglementation applicable à ces modes d’hébergement, quel que soit, le nombre des habitations légères".
A retenir
Selon l’article L146-5 du Code de
l’Urbanisme, ces structures collectives
doivent être installées dans des secteurs
prévus à cet effet dans le Plan Local
d’Urbanisme de la Commune et, en tout
état de cause, respecter la loi littoral.
●
● Les structures collectives, terrains de
camping, parcs résidentiels de loisirs,
doivent être pourvues d’équipements
communs et doivent faire l’objet d’une
gestion collective. C’est ce qui rend difficile la régularisation des cabanes par le
biais de ces structures, car les équipements collectifs et la gestion collectives
sont généralement très mal acceptés.
● La création d’une structure collective
de camping peut s’effectuer par la location des parcelles par la Commune, par
la signature de baux de 99 ans, par la
vente des parcelles sans les installations communes ou encore par la vente
des parcelles et des installations communes avec création d’un syndic. Tout
ceci est extrêmement difficile à mettre
en œuvre, lorsque cela concerne le
maintien sur place des cabanes.
Voir aussi : La réglementation liée aux
constructions.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
80
Fiche 26
La législation applicable aux caravanes,mobils-homes,
habitations légères de losirs
fiche 34
La législation applicable aux caravanes,
mobil-homes, HLL
LE LANGUEDOCRoussillon
véhicule de loisirs habitable et
transportable livré complet et prêt à l’usage,
2
● d’une superficie inférieure à 40m ,
● pour une occupation temporaire ou
saisonnière,
● qui ne satisfait pas aux exigences pour
la construction ni pour l’utilisation de
véhicules routiers,
● et qui conserve en permanence ses
moyens de mobilité, ceux-ci étant constitués par ses roues et sa barre de traction.
●
la méditerranée
HABITATIONS
LÉGÈRES DE LOISIRS
ARTICLE R444-2
CODE DE L’URBANISME
CARAVANES
L’article R443-2 du Code de l’Urbanisme
considère comme caravane le véhicule
ou l’élément du véhicule qui, équipé
pour le séjour ou l’exercice d’une activité, conserve en permanence des
moyens de mobilité lui permettant de se
déplacer par lui-même ou d’être déplacé par simple traction. L’Etat considère,
dans une circulaire du 20 octobre 1972,
que toute caravane perdant ses moyens
de mobilité est assimilée à une construction, mais que l’auvent rigide accolé
à la caravane et indépendant au niveau
de sa structure est assimilé à une habitation légère de loisir.
RÉSIDENCES
MOBILES DE LOISIRS
"sont dénommées habitations légères de
loisirs au sens du présent code, les constructions à usage non professionnel,
démontables ou transportables et répondant aux conditions fixées par l’article R.
111-16 du Code de la construction et de
l’habitation".
ARTICLE R422-2
CODE DE L’URBANISME
"sont exemptés de permis de construire les
travaux consistant à implanter, dans les
conditions de l’article R-444-3, une habitation légère de loisirs de moins de 35 m2 de
surface hors œuvre nette, ainsi que les travaux consistant à remplacer une habitation
légère de loisirs par une nouvelle habitation légère de loisirs de superficie égale ou
inférieure".
(mobil-homes)
Seuls les terrains de camping permanents et les parcs résidentiels de loisirs
peuvent accueillir des mobil-homes. La
norme AFNOR S56-410 définit la résidence mobile de loisirs de la façon suivante :
ARTICLE R422-3
CODE DE L’URBANISME
"…une déclaration de travaux est présentée par le propriétaire du terrain, son
mandataire ou la personne ayant qualité
pour exécuter les travaux".
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
81
la législation applicable aux caravanes,
mobil-homes,habitations légères de losirs
fiche 34
A retenir
Tout ce qui ne peut être considéré
comme une caravane, un mobile home
ou une habitation légère de loisir est
considéré comme une construction et
nécessite un permis de construire avant
installation. Par exemple, une caravane
ou un mobil-home qui a perdu ses
moyens de mobilité est considéré
comme une construction.
Les mobil-homes et les habitations
légères de loisir ne peuvent être implantés en dehors des structures collectives
prévues à cet effet.
Fiche 33
Voir aussi : le stationnement des caravanes
et les structures collectives de camping,
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
82
fiche 35
La création d’une zone U (urbanisée) ou AU (à urbaniser)
LE LANGUEDOCRoussillon
La création d’une zone U ou AU
DANS
la méditerranée
QUEL BUT
?
Créer une nouvelle zone urbaine, qui
sera plus ou moins équipée en fonction
des choix de la Collectivité et pour
laquelle certaines taxes pourront être
récoltées.
Améliorer la qualité paysagère du secteur, en produisant un règlement adapté
et une charte paysagère et architecturale.
COMMENT
FAIRE
Fiche 36
?
Réviser le Plan Local d’Urbanisme.
ARTICLE L. 146-4
CODE DE L’URBANISME
et article précise que, pour les
Communes littorales, "l’extension
de l’urbanisation doit se réaliser soit
en continuité avec les agglomérations et
villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement.
L’extension limitée de l’urbanisation des
espaces proches du rivage ou des rives des
plans d’eau intérieurs désignés à l’article 2
de la loi n°86-2 du 3 janvier 1986 précitée
doit être justifiée et motivée, dans le plan
d’occupation des sols, selon des critères liés
à la configuration des lieux ou à l’accueil
d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau."
C
Les zone U ou AU peuvent concerner des
secteurs déjà "construits", mais dont les
équipements sont insuffisants, ce qui provoque une sorte de sous-urbanisation, avec
un impact paysager peu valorisant pour la
Commune.
Création d’une zone constructible U
Suivant l’article R123-5, peuvent être
classés en zone urbaine les secteurs
déjà urbanisés et les secteurs où les
équipements publics existants ou en
cours de réalisation ont une capacité
suffisante pour desservir les constructions à implanter. Il faut donc équiper ou
achever d’équiper le secteur en matière
de réseaux et d’espaces publics et permettre la création de lotissements ou/et
de Zones d’Aménagement Concerté
(ZAC) ou/et de Parcs Résidentiels de
Loisirs (PRL) ou/et de structures collectives de camping...
Création d’une zone AU
Suivant l’article R123-6, peuvent être
classés en zone à urbaniser les secteurs
à caractère naturel de la Commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.
Lorsque les voies publiques et les
réseaux d'eau, d'électricité et, le cas
échéant, d'assainissement existant à la
périphérie immédiate d'une zone AU ont
une capacité suffisante pour desservir les
constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, les orientations d'aménagement et le règlement définissent les
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
83
fiche 35
La création d’une zone U (urbanisée) ou AU (à urbaniser)
conditions d'aménagement et d'équipement de la zone. Les constructions y sont
autorisées, soit lors de la réalisation
d'une opération d'aménagement d'ensemble (de type lotissement ou ZAC), soit
au fur et à mesure de la réalisation des
équipements internes à la zone prévue
par les orientations d'aménagement et le
règlement.
voisines, pour l'environnement ou pour
les activités agricoles sont excessifs au
regard de l'intérêt que représente, pour
la Commune, la modification ou la révision du plan.
Lorsque les voies publiques et les réseaux
d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existants à la périphérie
immédiate d'une zone AU n'ont pas une
capacité suffisante pour desservir les
constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une
modification ou à une révision du Plan
Local d’Urbanisme.
COMMENT
Toutefois, dans les Communes qui sont
situées à moins de quinze kilomètres du
rivage de la mer et qui ne sont pas couvertes par un Schéma de Cohérence
Territoriale (SCOT) applicable, le Plan
Local d’Urbanisme ne peut être modifié
ou révisé en vue d'ouvrir à l'urbanisation
une zone à urbaniser délimitée après le
1er juillet 2002 ou une zone naturelle.
Il peut être dérogé aux dispositions précédentes, soit avec l'accord du Préfet
donné après avis de la Commission
départementale compétente en matière
de nature, de paysages et de sites et de
la Chambre d'agriculture, soit, lorsque
le périmètre d'un schéma de cohérence
territoriale incluant la Commune a été
arrêté, avec l'accord de l'établissement
public prévu à l'article L. 122-4.
La dérogation ne peut être refusée que
si les inconvénients éventuels de l'urbanisation envisagée pour les Communes
Cela ne concerne pas les Communes du
littoral du Languedoc-Roussillon, qui
sont toutes couvertes par un SCOT.
FAIRE
Procédure traditionnelle de révision de
PLU, programme de travaux si nécessaire.
QUI
PEUT LE FAIRE
?
Par l’intermédiaire d’un Bureau d’études spécialisé ou à l’aide des Services
de l’Etat.
ATOUTS
Permet d’aménager un secteur, en neutralisant notamment les risques de pollution et en aménagement des voies
d’accès pour les véhicules de secours.
Permet de récolter l’ensemble des taxes
foncières sur le bâti, taxe d’habitation,
taxe locale d’équipement ou sur voirie
nouvelle au moment du permis de construire.
A MENTIONNER
L’effort financier fourni par les occupants des cabanes est largement compensé par la plus value nouvelle générée en régularisant le secteur et par la
possibilité de transmettre un patrimoine
légal.
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?
La création d’une zone U (urbanisé) ou AU (à urbaniser)
fiche 35
FAIBLESSES
Coût faramineux pour les Collectivités
concernant les travaux d’aménagement
qui seraient nécessaires, réseau d’assainissement, eau potable, aménagement de voiries, etc. qui ne seraient pas
forcément compensés par les taxes.
Accélération de la " durcification " des
cabanes rendant le secteur totalement
urbain et augmentant le taux d’occupation, ce qui induit des équipements
publics complémentaires.
Les Communes disposant de peu de
terrains urbanisables préfèrent les
réserver à de nouvelles opérations d’extension de l’urbanisation.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
85
fiche 35
La création d’une zone U (urbanisé) ou AU (à urbaniser)
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86
fiche 36
Les prescriptions architecturales et paysagères
LE LANGUEDOCRoussillon
Les prescriptions architecturales
et paysagères
COMMENT
FAIRE
?
La réussite d'une telle opération repose
sur une concertation forte entre les différents acteurs et les habitants des
cabanes. La rédaction des prescriptions
peut être conduite par des architectes
et/ou des paysagistes.
la méditerranée
Après adoption du cahier de prescriptions, il faut veiller à ce qu'elles soient
effectivement appliquées.
ATOUTS
DE
QUOI S'AGIT-IL
?
Certains sites protégés par la loi du 2
mai 1930 (sites inscrits ou classés) sont
malgré tout cabanisés, ce qui va à l'encontre des objectifs de protection paysagère. On peut définir, sur un site, des
recommandations architecturales et
paysagères assorties d'un programme
d'entretien, de restauration et de valorisation. Ces recommandations peuvent
être directement intégrées, en cas de
besoin, dans le document d'urbanisme.
La possibilité d'obtenir des aides financières (DIREN) et l’assistance du CAUE
pour réaliser un cahier de prescriptions
architecturales et paysagères dans un
site protégé.
Fiche 37
La préservation et la valorisation du site
protégé et l’appropriation du document
par les habitants.
La possibilité, pour les occupants des
cabanes, de réaliser une auto-surveillance de leur site.
FAIBLESSES
DANS
QUEL BUT
?
Les objectifs sont multiples, car cette
opération peut permettre de :
● disposer d’un outil de gestion d’un site
particulièrement sensible et fragile ;
● maintenir la qualité architecturale et
paysagère d'un site remarquable et sur
lequel la cabanisation est ancienne et
construite en dur ;
● permettre aux habitants de s'approprier le projet en les associant très tôt
aux réflexions et donc de mieux respecter ces prescriptions.
Cela apporte une certaine légitimité aux
cabanes et la surveillance du site ne doit
pas se relâcher.
`
QUI
PEUT AIDER
?
La DIREN Languedoc-Roussillon
Le CAUE du Département (le CAUE de
l’Hérault a déjà lancé une démarche de
ce type)
Le SDAP
La DRAC
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
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fiche 36
Les prescriptions architecturales et paysagères
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88
Le CAUE, Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement
fiche 37
Conseil d’Architecture,
d’Urbanisme
et de
l’Environnement
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
es
Conseils
d’Architecture
d’Urbanisme et de l’Environnement
sont des associations créées par la loi
sur l’architecture du 3 janvier 1977, qui
assurent des missions de sensibilisation et
de communication dans les domaines de
l’architecture, de l’urbanisme, de l’environnement et du paysage, autant auprès des
Collectivités publiques que des particuliers.
L
Il existe un CAUE par Département. Ils
interviennent également en milieu associatif, scolaire et plus généralement
auprès du grand public. Un CAUE peut
intervenir dans des missions d’assistance
à la maîtrise d’ouvrage publique et la
constitution de chartes paysagères et
architecturales concernant certains secteurs cabanisés.
EXPÉRIENCES
EXISTANTES
Cahiers de prescriptions paysagères et
architecturales pour les zones cabanisées de l’Arnel, du Roc et de Mauguio,
réalisé par le CAUE de l’Hérault, en partenariat avec les Communes concernées et la DIREN.
Personne ressource
Michèle BOUIS
Directrice adjointe du CAUE de l’Hérault
CAUE de l’Hérault
19, rue Saint Louis
34000 Montpellier
Tél : 04 99 133 700
aueherault@caue34.fr
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
89
fiche 37
Le CAUE : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement
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90
fiche 38
Une étude de cas : Mauguio
Les cabanes de Mauguio
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
La résorption des infractions
et l’élaboration d'un cahier de gestion
architecturale et paysagère
sur les cabanes de Mauguio.
SITUATION
Il y a 207 cabanes au total (dont 112 maisons et 64 cabanes typiques). 99 sont
utilisées de façon permanente, 108 pour
les vacances.
OUTILS
HISTORIQUE
DU DÉVELOPPEMENT
DES CABANES
Le cabanon fait partie de l'histoire et de
la culture des Melgoriens. Autrefois,
chaque famille possédait son cabanon
pour se rendre à la chasse, à la pêche ou
pour les pique-niques dominicaux.
Vers les années soixante, cette utilisation s'est un peu transformée. De nouveaux arrivants ont installé des caravanes, des mobil-homes et les ont aménagés peu à peu. En même temps, les
cabanes traditionnelles ont été aménagées et rendues plus confortables, le
secteur du Salaison a même bénéficié
de l'alimentation électrique. Certains
cabanons sont devenus des villas vastes
et confortables.
La cabanisation a continué à évoluer
ainsi jusqu'en 1998.
AVANT ACTION
DE RÉSORPTION UTILISÉS
L'objectif de l'action engagée consistait
à résorber les infractions et à enrayer la
dégradation écologique et paysagère
des berges de l'étang de l'Or, qui allait à
l'encontre du caractère pittoresque et
de l’intérêt patrimonial du site.
Rappelons que les cabanes de Mauguio
sont incluses dans le site classé de l'étang de l'Or.
Plusieurs outils ont été utilisés
LA RÉPRESSION
Une campagne de verbalisation systématique a été conduite par la DIREN et
la Police municipale de Mauguio. La
majorité des procès verbaux d'infraction
ont permis d'aboutir, au terme de la
médiation pénale, à une solution amiable, favorable au site. Quelques démolitions partielles ont également été réalisées. Pour mener à bien cette opération,
un comité de pilotage co-piloté par le
Maire de Mauguio et la DIREN et comprenant les principaux acteurs du territoire, dont les associations locales, a été
créé.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
91
fiche 38
Une étude de cas : Mauguio
L'ÉLABORATION PAR LE CAUE DE L'HÉRAULT
D'UN CAHIER DE PRESCRIPTIONS ARCHITECTURA-
RÉSULTATS
LES ET PAYSAGÈRES
Quelques démolitions partielles réalisées. Assistance architecturale par le
CAUE auprès des particuliers.
promouvant les pratiques valorisantes
pour le site et cofinancé par la DIREN, la
Commune et le CAUE.
LA PRÉEMPTION FONCIÈRE
un schéma d'action foncière avec la
définition de zones de préemption a été
élaboré en faveur de la Commune, la
SAFER, le Conservatoire du Littoral et le
Département (AFDH).
DIFFICULTÉS
RENCONTRÉES
Des relations parfois conflictuelles avec
des particuliers se sentant au-dessus
des lois.
Lors des ventes, le droit de préemption
s'exerce difficilement, en raison du coût
trop élevé des parcelles cabanisées.
Certaines transactions de parcelles
cabanisées peuvent être incontrôlables.
POURSUITE
OBTENUS À CE JOUR
DE L’ACTION
Cette opération expérimentale a vocation à être généralisée à l'ensemble des
Communes du pourtour de l'étang de
l'Or.
La Commune, la SAFER,
le Conseil Général (Département)
et le Conservatoire du Littoral poursuivent
leur politique d’acquisitions foncières.
QUI
PEUT AIDER
DIREN
Service Aménagement, Sites, Paysage,
Nature
CAUE
DURÉE
DE LA PROCÉDURE
Depuis 1998, soit six ans environ.
ORGANISMES
ASSOCIÉS
Parquet de Montpellier
Mairie de Mauguio
DIREN Service Aménagement, Sites,
Paysage, Nature
CAUE de l'Hérault
DDE de l'Hérault
SDAP de l'Hérault
SMNLR
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
92
Fiche 9
Fiche 14
Fiche 15
Fiche 37
fiche 39
Les taxes et redevances
Les taxes et redevances
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
TAXE
SUR LE FONCIER NON BÂTI
La taille des parcelles concernées étant
souvent faible, le montant de cet impôt
est insignifiant ou non réclamé par les
Services fiscaux.
TAXE
SUR LE FONCIER BÂTI
Cette taxe est applicable à partir du
moment où le foncier bâti a été relevé
par le service des impôts et cadastré.
TAXE D’HABITATION
REDEVANCE
POUR SERVICE RENDU
Il s’agit d’une somme que l’on peut
demander à des usagers en vue de couvrir les charges d’un service public
déterminé qui sert l’intérêt général,
comme le ramassage des ordures
ménagères (à condition que la
Commune n’ai pas choisi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), l’entretien des voiries, l’assainissement, etc.
Il faut qu’il y ait une corrélation entre le
montant de la redevance et le coût réel
du service, même si le prix peut avoir été
fixé de façon approximative. En général,
ce type de prélèvement est mieux accepté, car il a un lien direct avec le service
rendu.
Cette taxe n’est activée que si la taxe
foncière l’est.
TAXE D’ENLÈVEMENT
DES ORDURES
MÉNAGÈRES
PARTICIPATION
POUR CRÉATION DE
VOIES NOUVELLES
Cette taxe est applicable après délibération du Conseil municipal pour la réalisation d’une voie à créer ou à agrandir.
Le fait générateur est le permis de construire et ce dans le périmètre de 80 m de
la voie à créer.
C’est une imposition définie par les articles 1520 à 1526 du Code général des
impôts. Elle porte sur les propriétés
soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle n’est donc pas applicable aux cabanes où la taxe foncière est
rarement perçue, vu le caractère illégal
des installations.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
93
fiche 39
Les taxes et redevances
TAXE LOCALE D’EQUIPEMENT
Elle est récoltée lors du dépôt de permis
de construire. Ceci est possible lors de
la régularisation des installations dans
des secteurs prévus à cet effet. Dans ce
cas, la Commune aura prévu des aménagements qu’elle aura financés.
Ce coût sera compensé par la TLE puis
les taxes foncières et d’habitation. A
noter que, dès la régularisation des
constructions, les propriétaires bénéficieront d’une plus value (on peut compter au minimum sur le doublement de la
valeur du terrain), qui sera finalement
peu grevée par le paiement des taxes.
TAXE
DE SÉJOUR
Elle ne peut pas être perçue, car elle est
demandée aux locataires hébergés dans
des hôtels ou des villages de vacances.
Cette taxe est perçue par l’intermédiaire
du loueur, qui la reverse au Receveur
municipal.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
94
fiche 40
Le transfert des cabanes
Le transfert des cabanes
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
QUI
PEUT LE FAIRE
?
La Commune
ATOUTS
Mieux gérer le départ des occupants, en
proposant un secteur légal qui aurait
une valeur ajoutée et qui serait transmissible pour les cabaniers.
FAIBLESSES
DANS
QUEL BUT
?
Libérer des secteurs occupés illégalement, tout en proposant un nouvel
emplacement légal et aménagé qui
serait vendu en priorité aux occupants
des cabanes.
COMMENT
FAIRE
?
Les secteurs cabanisés font tout d’abord l’objet d’une opération de résorption par acquisition à l’amiable, préemption ou expropriation. Dans le même
temps, la Commune aménage une zone
autorisée qui sera mise à disposition
des personnes transférées, moyennant
une diminution du prix correspondant
au rachat de leur parcelle.
L’aménagement de nouveaux secteurs
pour transférer les occupants des cabanes a un coût. Si les nouveaux terrains
sont trop chers, cela ne permettra pas
un échange " équitable " aux yeux des
cabaniers et ceux-ci ne se déplaceront
pas.
A la longue et pour récupérer une partie
du coût des investissements, les parcelles seront proposées à de nouveaux
occupants.
Non seulement les occupations illicites
seraient maintenues dans les secteurs
actuels, mais, pour finir, globalement, le
nombre de cabanes augmenterait sur la
Commune.
Enfin, les Communes préfèrent souvent
réserver leurs zones constructibles à de
véritables opérations urbaines.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
95
fiche 40
Le transfert des cabanes
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
96
l a r e s p o n s a b i l i t é d e l a C o m m u n e e t d e l’ É t a t
fiche 41
La responsabilité de la Commune
et de l’État
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
Il faut donc travailler en étroite concertation, en tenant compte de l'avis des
autres personnes assermentées, telles
que les Inspecteurs des sites classés.
Ce travail en réseau ne peut que donner
du poids et de la cohérence aux procédures engagées.
LES RISQUES ENCOURUS PAR LES
COMMUNES POUR NON-ACTION
OBLIGATION
DES COMMUNES
ARTICLE L.480-1
CODE DE L’URBANISME
Des recours peuvent être déposés contre les Communes devant le Tribunal
administratif, pour refus de dresser procès verbal.
Deux actions sont alors possibles :
"Lorsque l’autorité administrative et, au
cas où il est compétent pour délivrer les
autorisations, le Maire ou le président
de l’établissement public de coopération
intercommunale
compétent
ont
connaissance d’une infraction de la
nature de celles que prévoient les articles L.160-1 et L.480-4, ils sont tenus
d’en faire dresser procès-verbal".
le référé conservatoire
Action rapide, pour demander au
Tribunal administratif une injonction à la
Commune qui refuse de dresser procès
verbal.
l'action en responsabilité
La détection de l'infraction est un pouvoir des Maires, renforcé dans le cadre
de la décentralisation.
Mise en cause de la responsabilité de la
Commune parce qu'elle n'a pas voulu
agir dans une affaire.
Ce sont des actes de Police.
POUVOIR
DU
PRÉFET
Le Préfet n'est pas dessaisi lorsque la
Commune dresse le PV et vice et versa.
Ce sont des pouvoirs parallèles.
Toutefois, le pouvoir du Préfet est le plus
souvent un pouvoir de substitution,
lorsque la Commune ne poursuit pas
l’infraction.
La Commune engage
sa responsabilité
si elle ne fait rien
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
97
fiche 41
l a r e s p o n s a b i l i t é d e l a C o m m u n e e t d e l’ É t a t
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
98
Le droit de visite et la notion de domicile
fiche 42
Le droit de visite
et la notion
de domicile
LE LANGUEDOCRoussillon
la méditerranée
LE
DROIT DE VISITE
Il est prévu par l’article L 460-1 du Code
de l’Urbanisme et permet de détecter
une éventuelle infraction.
Ainsi, "le représentant de l’Etat dans le
département, le Maire ou ses délégués
ainsi que les fonctionnaires et les agents
commissionnés à cet effet par le ministre chargé de l’urbanisme et assermentés peuvent à tout moment visiter les
constructions en cours, procéder aux
vérifications qu’ils jugent utiles et se
faire communiquer tous documents
techniques se rapportant à la réalisation
des bâtiments. Ce droit de visite et de
communication peut aussi être exercé
après l’achèvement des travaux pendant
deux ans". Une infraction peut être
constatée après l’expiration du délai de
deux ans, sur le fondement de l’article L
480.1 pour engager une procédure
pénale.
Le droit de visite doit s’exercer dans le
respect du domicile privé de la personne.
Si l’occupant s’oppose au droit de visite,
l’agent doit le constater par procès-verbal et transmettre celui-ci au Parquet.
L’obstacle au droit de visite est réprimé
par l’article L480.12 du Code de
l’Urbanisme et peut être sanctionné par
une amende, voire même une peine
d’emprisonnement. Mais, de même, la
violation de domicile est réprimée (article
432-8 du Code Pénal) et, avant de pénétrer dans le domicile, l’agent verbalisateur
doit rechercher l’accord (de préférence
écrit) de l’occupant et le mentionner dans
son procès-verbal
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
99
fiche 42
LA
Le droit de visite et la notion de domicile
NOTION DE DOMICILE
La Convention européenne des droits de
l’homme indique que le respect du
domicile est une liberté fondamentale.
Nul ne saurait donc être privé de ce
droit, sauf si la loi en dispose autrement.
Le domicile désigne le lieu où la personne a son établissement principal et tout
lieu où elle a le droit de se dire chez elle,
quels que soient le titre juridique de son
occupation et l’affectation donnée aux
locaux.
Le Juge d’instruction peut ordonner une
visite domiciliaire en délivrant une commission rogatoire. Seule la présence de
l’occupant et celle de deux témoins est
nécessaire.
Les personnes morales comme les personnes physiques sont susceptibles d’avoir un domicile. Le domicile est considéré comme tel lorsque la construction
a commencé à être habitée ou est en
mesure de l’être. Même momentanément vide pour cause de travaux, une
construction est considérée comme
domicile.
De même, une tente, une caravane ou
un abri de camping est considéré
comme un domicile.
La notion de domicile englobe l’ensemble des dépendances comprises dans
une même clôture, comme le jardin, la
cour, le garage, le balcon, l’atelier...
OBSTACLE
AU DROIT DE VISITE
L’agent signale l’infraction au Code de
l’Urbanisme à la Gendarmerie ou à la
Police, qui effectuera la constatation. Si
l’occupant continue à refuser l’entrée de
son domicile, l’Officier de Police informera le Procureur, qui saisira le Juge
d’instruction.
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
100
L’a r r ê t é i n t e r r u p t i f d e t r a v a u x
LE LANGUEDOCRoussillon
fiche 43
L’arrêté interruptif de travaux
la méditerranée
L’interruption ne peut être ordonnée que
sous trois conditions préalables : les
travaux ne doivent pas être achevés, le
procés-verbal doit avoir été dressé, le
jugement ne doit pas être rendu. Il doit
être notifié au contrevenant pour lui être
opposable et transmis au Procureur de
la République. L’entreprise responsable
des travaux doit également en être
informée, puisque son matériel risque
d’être saisi.
Le Maire peut prendre toutes mesures
de coercition nécessaires pour assurer
l’application immédiate de la décision
judiciaire ou de son arrêté, en procédant
notamment à la saisie des matériaux
et/ou à l’apposition de scellés.
elon l’article L 480-2 du Code de
l’Urbanisme, l’interruption des travaux peut être ordonnée soit sur
réquisition du Ministère Public agissant à
la requête du Maire, du fonctionnaire
compétent ou de l’une des associations
agréées de protection de l’environnement,
soit même d’office, par le juge d’instruction saisi des poursuites ou par le tribunal
correctionnel.
S
L’autorité judiciaire statue après avoir
entendu le bénéficiaire des travaux ou l’avoir dûment convoqué dans les 48h. La
décision judiciaire est exécutoire sur
minute et nonobstant toute voie de
recours qui n’a donc pas d’effet suspensif.
L’apposition des scellés peut nécessiter
l’accès à un domicile, auquel cas l’accord
de l’occupant est nécessaire (Le droit de
visite). Les représentants de la
Gendarmerie ou de la Police devront être
présents et un procés-verbal relatant le
déroulement de l’opération sera rédigé.
En pratique, l’apposition de scellés s’effectue à l’aide d’une ficelle ou d’une
bande frappée du sceau de l’autorité qui
a réalisé cette opération. Le bris des
scellés est sanctionné par l’article 434-22
du Code pénal d’une peine de deux ans
d’emprisonnement et de 30 000 euros
d’amende.
Fiche 42
La saisie du matériel doit être précédée
d’un inventaire précis mentionné dans
un procés-verbal de saisie.
Le phénomène de la cabanisation en Languedoc Roussillon, comprendre, diagnostiquer et agir !
101
C o p y r i g h t M i ss i o n L i t to ra l L a n g u e d o c - R o u ss i l lo n - a v r i l 2 0 0 5
102
Conception ADEQUATES - avril 2005 - Photos Mission Littoral - SIEL - Patrick Lehr
MISSION INTERMINISTÉRIELLE D'AMÉNAGEMENT DU LITTORAL LANGUEDOC-ROUSSILLON
19, rue de l'Ecole de Droit à Montpellier Tél 04 67 06 53 32 Fax 04 67 06 51 10
missionlittoral@languedoc-roussillon.pref.gouv.fr
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