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 Le centre-ville de La Courneuve a bénéficié d'une OPAH-RU
qui s'est achevée en décembre 2010.
OPAH-RU + RHI + ORI
Une équation efficace
contre l'habitat indigne
Pendant cinq ans, le cœur de ville de La Courneuve (Seine-Saint-Denis) a vécu au rythme des travaux générés
par une OPAH-RU ambitieuse. Retour sur une opération dont le succès est à mettre au compte d’une vaste palette
d'outils complémentaires, associant incitation et coercition. PAR DOMINIQUE FIDEL
[) ans l'imaginaire collectif. le nom de La Courneuve est indisso-
ciable de celui de la cité des 4000, reconnaît Laurent Thibaut, maire
adjoint chargé du Logement. Les difficultés de ce grand ensemble ten-
dent hélas à occulter celles du centre-ville, qui présente un tissu urbain
très différent, constitué d'un assemblage de zones pavillonnaires et de
petits immeubles de rapport.” Ce sont ces copropriétés — pour la plu-
part des "briques et plâtre” des années 20 — qui posent souvent pro-
blème, conjuguant insalubrité et dysfonctionnements physiques. Sur un
parc privé de 6600 logements, La Courneuve compte ainsi 1100 habi-
tations potentiellement indignes. “La ville se mobilise pour lutter contre
cet état de fait depuis plus de dix ans, précise Sylviane Bourguet, respon-
sable de l'habitat indigne et de l'habitat privé à la DDT 93. En 1999, une
première étude a été lancée, débouchant sur la mise en place en 2001 de
deux OPAH dans les quartiers des Quatre-Routes et Pasteur, où se trou-
vent la majorité des immeubles insalubres.” Ces opérations ont permis
de repérer un phénomène de résistance dans la population des proprié-
taires bailleurs pratiquant des loyers très élevés pour de petits logements
inconfortables. “En 2005, six mois après la fin des OPAH, la municipalité
décidait de lancer une OPAH-RU avec la communauté d'agglomération
26 janvier 2011 | LES CAHIERS DE l'Anah
de Plaine-Commune, poursuit Sylviane Bourguet. Leur objectif : la mise
en œuvre d'un dispositif ensemblier permettant de diversifier les procé-
dures d'intervention en associant, si besoin, le coercitif a lincitatif.”
38 immeubles prioritaires
Le périmètre de cette opération comprenait environ 3400 logements
avec un ciblage sur 38 adresses totalisant 556 logements. Les deux tiers
des immeubles prioritaires sont des copropriétés rassemblant des appar-
tements T1 ou T2, présentant toute la gamme des pathologies propres
à ce bâti de piètre qualité, avec une nette prédominance des désordres
dus à des réseaux d'eau "anarchiques”. La décision de mener une Opéra-
tion de restauration immobilière (ORI) s'est imposée quelques mois après
le lancement de l'OPAH-RU et une seconde ORI a été engagée en 2008,
portant à douze le nombre d'adresses visées par arrêté préfectoral. “Cette
opération est la première en Seine-Saint-Denis à mettre en œuvre des
ORI, ajoute Laurent Thibaut. Nous nous sommes résolus à déployer cette
procédure coercitive lourde — et onéreuse pour la commune en cas d'ex-
propriation — car elle nous est apparue comme le seul moyen susceptible
de débloquer des situations inextricables.” Deux opérations de Résorption
SNe)
Les ORI, mode d'emploi
. Quels immeubles peuvent étre concernés ? Qu'est-ce
qu'une enquéte parcellaire ? Quelles procédures
dans un secteur sauvegardé ? Pour répondre
a toutes ces questions et bien d'autres encore, I'Anah
a publié un guide méthodologique des Opérations de
Restauration Immobiliere (ORI) destiné aux collectivités
locales, maîtres d'ouvrage et opérateurs. Diffusé fin 2010
et mis en ligne sur anah.fr, ce support présente l'ensemble
des processus utiles, juridiques, opérationnels et
financiers, de la procédure d'ORI, outil coercitif
permettant de régler les situations immobilières difficiles,
spécifiquement dans les quartiers anciens dégradés.
Sur les 38 adresses ciblées, 28 immeubles ont fait l'objet de travaux,
dont 23 grâce aux aides.
de l'Habitat Insalubre (RHI) prévoyant l’expropriation et la destruction
de deux bâtiments sans potentiel de requalification complètent le dis-
positif. L'OPAH-RU de La Courneuve s'est achevée en décembre 2010.
Objectifs atteints
“À l'issue de l'opération, on peut considérer que c'est un succès, affirme
Sylviane Bourguet. La mise en œuvre d'une large palette d'outils, les
synergies entre de nombreux acteurs et une stratégie d'animation
renforcée (450 logements ont été visités) ont permis de trouver une
issue favorable à des situations qui pouvaient sembler désespérées.”
Le montant total des travaux générés s'élève à plus de 6,4 millions d'euros,
couverts à hauteur de 60% par les subventions apportées par l’Anah
(principal financeur avec 2,5 millions d'euros engagés), la communauté
d'agglomération et le conseil général de la Seine-Saint-Denis, réunis
au sein d'un fonds d'investissement de quartier, et le conseil régional
d'Île-de-France. Les aides apportées par le conseil régional ainsi qu'une
partie des financements du conseil général ont été dédiées à la réduction
de la quote-part résiduelle des propriétaires occupants les plus modestes.
“Le montant total des aides sollicitées auprès de l'Agence dépasse les
prévisions initiales, ajoute Sylviane Bourguet. En particulier, l'aide au
syndicat des copropriétaires a représenté deux fois et demie le montant
prévisionnel. La stratégie de mobilisation intensive des propriétaires
bailleurs a également porté ses fruits avec un pourcentage de réalisation
de 268%, dû à trois opérations de réhabilitation globale d'immeubles
en monopropriété.” Sur les 38 adresses prioritaires, les objectifs ont
également été atteints : 28 immeubles ont fait l'objet de travaux dont
23 grâce aux aides, majoritairement sur les parties communes. “En
ce qui concerne les ORI, le bilan est également positif, se félicite Rézak
Khecha, chef de projet chez Urbanis, opérateur chargé du suivi-animation
du programme. Neuf des douze adresses sont sorties du processus
d'animation lourde avec des travaux importants effectués. Sur les trois
autres, deux font l'objet d'une enquête parcellaire, avec une expropriation
envisagée.” Au-delà des chiffres, certaines opérations présentent des
résultats remarquables sur le plan social. En témoigne, par exemple, un
immeuble qui a fait l'objet d’une acquisition par un seul propriétaire en
cours d'ORI débouchant sur une restructuration globale, très largement
subventionnée. “11 logements T2 et T3 à loyer intermédiaire ont été
créés, précise Rézak Khecha. Le re/ogement des locataires a été assuré
par Plaine-Commune. Certains occupants ont réintégré l'immeuble et
emménagé dans un logement plus grand, salubre et confortable avec
un loyer inférieur à ce qu'ils payaient auparavant. L'ORI a sans nul doute
changé leur vie.” Et maintenant ? D'ici à quelques mois, une enquête
sera menée sur les immeubles subventionnés pour mesurer le bénéfice
à moyen terme de l'opération. “C’est une démarche longue, complexe
et coûteuse, conclut Laurent Thibaut. Mais si elle permet d'améliorer
le quotidien de nos administrés en transformant un logement subi
en logement choisi, alors le jeu en vaut la chandelle.”
LES CAHIERS DE l'Anah | janvier 2011 27
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