SA Compagnie Financière de NEUFCOUR

SA Compagnie Financière de NEUFCOUR
SA Compagnie Financière de
NEUFCOUR
Rapport annuel
2010
___________________________________________
1

rapport annuel 2010 / Neufcour
___________________________________________
2

rapport annuel 2010 / Neufcour
Rapport financier annuel
présenté à l’assemblée
générale
du 20 juin 2011
___________________________________________
3

rapport annuel 2010 / Neufcour
SOMMAIRE
Informations relatives à l’entreprise
5
Responsable du document et contrôleur légal des comptes
7
Informations sur la cotation du titre Neufcour
8
Calendrier financier
8
Rapport de gestion sur les comptes consolidés selon les normes IFRS
et sur les comptes sociaux selon les normes belges
9
Déclaration de Gouvernance d’Entreprise
24
Comptes consolidés IFRS
29
Compte de résultats consolidé
30
Bilan consolidé
31
Tableau de financement consolidé
32
Etat de variation des capitaux propres consolidés
33
Annexes aux comptes annuels consolidés
34
Rapport du Commissaire sur les comptes consolidés
54
Comptes sociaux abrégés selon les normes comptables belges
56
Bilan statutaire
57
Compte de résultats
59
Affectations et prélèvements
60
Etat du capital et structure de l’actionnariat
61
Rapport du Commissaire sur les comptes sociaux
62
___________________________________________
4

rapport annuel 2010 / Neufcour
INFORMATIONS RELATIVES A L’ENTREPRISE
La Compagnie Financière de Neufcour SA provient de la scission en date du 29 décembre 1995 de la
SA des Charbonnages de Wérister créée en 1874. Elle a été constituée pour une durée illimitée sous
la forme d’une société anonyme de droit belge.
Son siège social se situe rue Churchill, 26 à
4624 Fléron (Romsée) – Belgique.
Son numéro d’entreprise est le 0457.006.788
Site de Romsée
La société a pour objet, tant en Belgique qu’à
l’étranger, directement ou par l’entremise de
tiers, pour son propre compte ou pour le
compte de tiers :
gestion de son portefeuille d’actions ou de
capitaux, la commandite de toutes
entreprises, la constitution par voie
d’apport ou autrement de toute société ou
syndicat et plus généralement tous
investissements et toutes opérations
financières à l’exception des activités
réservées par la loi aux banques et autres
institutions de crédit ainsi qu’aux sociétés
de gestion de fortune ou de conseil en
placements.
1) l’acquisition, la vente, la promotion, la
location, l’échange, l’exploitation, la
gestion, la mise en valeur, le lotissement,
la transformation, la construction, le
leasing immobilier de tous immeubles ou
parties divises ou indivises d’immeubles
ainsi que toutes opérations généralement
quelconques relatives audits immeubles ;
l’accomplissement de tous travaux de
réparation, d’entretien, de conservation, de
restauration,
de
parachèvement,
d’aménagement ou de décoration desdits
immeubles ainsi que toutes activités de
courtage ou d’agent immobilier.
4) Toutes prestations de services, assistance,
conseils en matière fiscale, comptable ou
administrative, la vente de services en
qualité de conseiller en marketing et
l’étude de marché dans tous les domaines.
5) L’achat, la vente, la représentation,
l’importation, l’exportation, le courtage de
tous produits manufacturés ou non,
marchandises et matières premières.
2) L’achat, la vente, la location, le leasing, la
gestion, l’exploitation, la cession de tout
fonds de commerce et de toute exploitation
agricole.
6) La
conception,
l’étude,
la
commercialisation et l’exploitation de tous
systèmes de gestion de données tant pour
son compte propre que pour compte de
tiers, le commerce de tout service, matériel
et fourniture destinés à des systèmes de
gestion de données ou encore tout produit
3) L’acquisition
par
voie
d’achat
ou
autrement, de toutes créances, toutes
parts d’associés, toutes participations dans
toutes
entreprises
industrielles,
commerciales
ou
financières,
l’accomplissement de tous actes de
___________________________________________
5

rapport annuel 2010 / Neufcour
fourni par de tels systèmes, la fourniture à
tout tiers de toute assistance de moyens
généralement quelconques, fût-elle même
financière.
Elle
peut
accomplir
toutes
opérations
généralement
quelconques,
commerciales,
industrielles,
financières,
mobilières
ou
immobilières, se rapportant directement ou
indirectement à son objet.
7) L’exploitation et la gestion de maisons de
repos et de soins, de convalescence et de
retraite pour personnes âgées.
La société peut s’intéresser par toutes voies dans
toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un
objet identique, similaire ou connexe, ou qui sont
de nature à favoriser le développement de son
entreprise, à lui procurer des matières premières
8) L’exploitation, la cession ou la liquidation de ses ou à faciliter l’écoulement de ses produits.
concessions charbonnières.
Le groupe de la Compagnie Financière de Neufcour SA est constitué de deux filiales, la SA Bouille et la SA
Wérimmo-Luxembourg et d’une société mise en équivalence, la SA des Charbonnages de Gosson-Kessales
en liquidation. Cette structure n’a pas été modifiée au cours de l’exercice.
Les états financiers consolidés de la Compagnie Financière de Neufcour SA ont été arrêtés par le Conseil
d’Administration du 18 avril 2011. Le Conseil d’Administration a le pouvoir d’amender les états financiers
consolidés et ce, jusqu’à l’Assemblée Générale des actionnaires prévue le 20 juin 2011.
er
L’exercice social commence le 1 janvier et se termine le 31 décembre de chaque année.
Les comptes de la société sont déposés à la Banque Nationale de Belgique. Les rapports annuels et toute
information publiée à l’intention des actionnaires peuvent être demandés au siège social de la société,
laquelle met également ces informations, ainsi que d’autres publications effectuées en application de la loi,
sur son site Internet dont l’adresse est http ://www.neufcour.com
Site de Romsée
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6

rapport annuel 2010 / Neufcour
RESPONSABLE DU DOCUMENT ET
CONTROLEUR LEGAL DES COMPTES
Responsable du document
VALLOO CONSULT SPRL, administrateur délégué, représentée par J. Janssen,
Rue Croix Henrard, 26
B – 4140 Gomzé-Andoumont
Attestation
« Au nom et pour le compte de la Compagnie Financière de Neufcour, nous attestons par la présente que, à
notre connaissance :
a) les états financiers, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image
fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la Compagnie Financière de
Neufcour et des entreprises comprises dans la consolidation ;
b) le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l’évolution des affaires, les résultats et la situation
de la Compagnie Financière de Neufcour et des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi
qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. »
Pour la Valloo Consult SPRL,
Administrateur délégué
Jacques Janssen
Contrôleur légal des comptes
SPRL HAULT, NICOLET & CO (IRE n° B757)
Représentée par Philippe Hault (IRE n° A554)
er
Boulevard Albert 1 , 52
B – 4040 Herstal
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7

rapport annuel 2010 / Neufcour
INFORMATION SUR LA COTATION DU TITRE NEUFCOUR
-
la place de cotation est Eurolist d’Euronext Brussels ;
-
la cotation est de type « fixing » ;
-
le compartiment est le « C » ;
-
le code ISIN est BE0003680916 ;
-
le cours de clôture au 31/12/2009 (dernière cotation) était de 9,00 € ;
-
le cours de clôture au 31.12.2010 était de 7,61 € ;
-
le cours le plus bas de l’année 2010 était de 7,29 € ;
-
le cours le plus haut de l’année 2010 était de 9,00 € ;
-
l’échange moyen par jour de cotation du titre était de 288 titres en 2010 ;
-
l’échange total sur l’année 2010 a été de 5.182 titres (1,416 % du nombre total des actions) ;
-
Pour info : le cours au 18 avril 2011 était de 7,00 €
NEUFCOUR FIN
Graphique historique
€
9,50
9,00
8,50
8,00
7,50
7,00
6,50
6,00
CALENDRIER FINANCIER
Communiqué d’approbation des comptes par le C.A
18 avril 2011
Publication du rapport financier annuel 2010
29 avril 2011
er
Déclaration intermédiaire (1 trimestre)
17 mai 2011
Assemblée générale ordinaire 2011
20 juin 2011
Publication des résultats semestriels
30 août 2011
e
Déclaration intermédiaire (3 trimestre)
21 novembre 2011
Publication des résultats annuels 2011
30 avril 2012
Assemblée générale ordinaire 2012
18 juin 2012
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8

rapport annuel 2010 / Neufcour
RAPPORT DE GESTION
SUR LES COMPTES CONSOLIDES ETABLIS SELON LES NORMES IFRS ET
SUR LES COMPTES SOCIAUX ETABLIS SELON LES NORMES BELGES
1.
COMMENTAIRES SUR L’ACTIVITE ET DESCRIPTION DES PRINCIPAUX RISQUES ET
INCERTITUDES
ACTIVITE DE LA SOCIETE
L’activité des sociétés du groupe Neufcour consiste à mettre en valeur son patrimoine immobilier, lequel
se compose comme suit :
A. La SA Bouille et la SA Compagnie Financière de Neufcour possèdent une série de terrains à
Romsée, Chênée et à Herve-Xhendelesse (cf. le tableau final reprenant distinctement les
possessions de l’une et l’autre des sociétés).
a) Le terrain de Romsée est l’ancien site du charbonnage de Wérister sur la commune de Fléron
(environ 12 hectares). Il comprend :
o
o
o
o
un bâtiment à usage de bureaux qui est le siège social de la société ;
des halls industriels ;
des ateliers ;
un terrain de 9 hectares.
Ce terrain recèle des traces de
pollution provenant essentiellement
des anciens lavoirs à charbon et les
anciennes fabriques d’agglomérés
se trouvant sur le site.
Par le passé, il a été imaginé de
rendre ce terrain à l’exploitation
industrielle, mais les difficultés d’y
accéder pour du charroi lourd,
l’absence de routes importantes ou
d’autoroutes gênent les projets du
type industriel. Le report perpétuel du
projet de liaison Cerexhe-Beaufays a
constitué un élément défavorable
déterminant dans le choix d’abandonner une
Halls industriels de Romsée
affectation industrielle pour favoriser le développement
de l’habitat. Toutefois, le changement d’affectation
potentiel implique une importante et coûteuse réhabilitation du site, raison pour laquelle
Neufcour a acté, en 2009, une provision pour assainissement de 2.130 K€ sur base
d’estimations raisonnables émanant de spécialistes du traitement des sols pollués.
Le site se trouve en Zone d’Aménagement Communal Concerté (ZACC).
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9

rapport annuel 2010 / Neufcour
Site de Romsée
La mise en valeur du site de Romsée nécessitera également que
soit réglé le sort des bâtiments existants, d’une superficie
d’environ 3 hectares et situés en une zone d’habitat au plan de secteur. La démolition, comme
l’aménagement, de ces bâtiments nécessitera une mise de fonds importante, que Neufcour
n’envisage pas.
b) Le site des Xhawirs II à Herve/Xhendelesse (site Ligne Grande Vitesse).
Ce terrain n’a pas connu d’activité industrielle, mais a servi de zone de stockage des remblais. Il
se trouve à proximité de la ligne ferroviaire à grande vitesse Liège-Aachen.
Il est en zone d’habitat.
Un projet d’aménagement de 23 parcelles a été déposé, un permis d’urbanisme devrait être
er
octroyé au cours du 1 semestre 2011. Les travaux de voirie pourraient alors être entamés au
cours du second semestre 2011. De nombreux contacts avec des candidats acheteurs ont eu
lieu. Lorsque les voiries seront aménagées, ce lotissement devrait être vendu rapidement.
c)
Le site des Xhawirs III (site des Halles) à Herve/Xhendelesse classé en zone d’habitat
comprend :
o
un terrain à rue de 160 m de façade sur
lequel ont été érigées 13 maisons
individuelles par un constructeur avec
qui la SA Bouille a signé un contrat de
type RDA (Renonciation au Droit
2
d’Accession) (4.546 m ).
Neuf maisons et terrains ont été
vendus en 2010, le solde (quatre
terrains) devrait être vendu en 2011.
o
A l’arrière de ce terrain aménagé, il y a
une zone de 2 hectares en forte
déclivité
qu’il
serait
possible
d’aménager, pour une habitation
importante par exemple. Des accès à
ce terrain ont été préservés.
Site des Xhawirs III à Herve
d) Le site des Xhawirs IV à Herve/Xhendelesse
D’une superficie de 14 hectares, ce site -constitué d’un ancien terril- comprend une zone
d’habitat de 5 hectares et une zone forestière de 9 hectares.
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10

rapport annuel 2010 / Neufcour
Comme pour le site de Romsée, le site des Xhawirs IV nécessite, s’il fait l’objet d’un
aménagement, d’un assainissement préalable. En effet, une partie de ce site a été utilisée
comme remblai charbonnier et pourrait être contaminé par différents polluants.
e) Le site du cimetière à Beyne-Heusay
2
Classé en zone d’habitat, sa superficie est de 6.914 m .
Actuellement, aucune démarche administrative n’a encore été entamée en vue de sa
valorisation.
f)
Le site de Homvent à Beyne-Heusay.
D’une superficie de plus de 2 hectares, ce site a servi de zone de terril et de remblais. Des
problèmes de pollution des sols ont été rencontrés et le site devra être assaini avant d’être
aménagé. Le terrain est situé en Zone d’Aménagement Communal Concerté (ZACC).
Sa localisation est intéressante, mais les délais nécessaires à l’obtention de toutes les
autorisations administratives semblent systématiquement reportés. Des incertitudes demeurent,
en outre, quant à la législation en matière de dépollution des sols. La situation législative en la
matière manque de transparence et de prévisibilité, en Région wallonne.
g) Le site des Haïsses à Chênée (Liège)
Situé à proximité du centre de Chênée, au pied du site du Piedroux (voir ci-dessous), ce terrain
d’une superficie de 4 hectares a toujours été exploité par des agriculteurs. L’environnement est
constitué de zones urbanisées (lotissement, maison de repos). Ce site ne devrait donc présenter
aucun danger de pollution.
Avant de rendre le site viable, il faudra résoudre les problèmes de mobilité engendrés par
l’occupation de ce site. Il faut donc poursuivre et intensifier les contacts avec les responsables,
en vue de quantifier le flux et aménager, à frais partagés avec les autorités publiques, les
carrefours et voies de circulation. Au coût d’aménagement des voiries, égouts, … il y aura
probablement lieu d’ajouter des frais supplémentaires liés aux voiries au centre de Chênée.
Les délais et les coûts sont difficilement quantifiables, dès lors que le conseil d’administration a
entrepris des démarches en ce sens depuis plusieurs années, sans toutefois parvenir à obtenir
de réponse claire et définitive de la part des autorités publiques.
Site des Haïsses à Chênée
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11

rapport annuel 2010 / Neufcour
h) Le site des Piedroux à Chênée (Liège et Chaudfontaine)
D’une superficie de 30 hectares, situé en zone d’habitat au plan de secteur, ce terrain est
actuellement exploité à des fins agricoles.
Site des Piedroux à Chênée
Il comprend 5 zones contiguës :
2
Piedroux Sud de 47.700 m
2
Piedroux Nord de 16.800 m
2
Site de Liège Chaudfontaine de 81.288 m
2
Piedroux Sud de 19.900m
2
Piedroux Nord de 139.500m
Le site des Piedroux est superbe, bien exposé, offrant une vue intéressante sur Liège.
Cependant, les soucis à résoudre pour le
valoriser sont nombreux : viabilisation (en
tenant compte des exigences des autorités
publiques quant au type d’habitat, à son
caractère durable ou passif, etc.), mobilité
(sans même tenir compte des nouveaux
habitants induits par le projet, la mobilité
pose déjà problème dans les environs,
peuplés de nombreuses écoles), etc.
A nouveau, préciser les coûts et les délais
est difficile.
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12

rapport annuel 2010 / Neufcour
i)
Le site de la rue Elva à Flémalle
Le lotissement comprend 15 maisons bâties sur un terrain appartenant à la société des
Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation. Une convention de renonciation au droit
d’accession a été conclue entre cette société et Neufcour. En effet, en raison de sa mise en
liquidation, la société propriétaire du terrain ne pouvait elle-même procéder à l’érection des
immeubles et à leur vente. A ce moment, Neufcour avait la possibilité d’assurer le développement
de ce projet, qui présente un équilibre financier pour la société.
Il y reste une maison à vendre ainsi qu’à terminer l’aménagement de la zone commune, selon les
directives de la Commune.
Constructions à Flémalle, rue Elva
Société Neufcour
Commune
Situation
Liège
Liège
Liège-Chaudfontaine
Liège
Liège
Beyne-Heusay
Fléron
Fléron
Fléron
Liège-Beyne-Heusay-Chaudfontaine
Herve-Xhendelesse
Flémalle- Haute
Haïsses
Piedroux Sud
Chênée-Vaux
Piedroux Nord
Chênée Beau-Site (5 parcelles)
Voisinage Cimetière
Wérister Bâtiment
Wérister Halls
Wérister Zone Mixte
Divers (non vendables)
Xhawirs (non vendables)
Rue Elva
Aire
2
44.586 m
2
47.700 m
2
81.288 m
2
16.800 m
2
4.254 m
2
6.914 m
2
8.512 m
2
14.863 m
2
103.781 m
2
6.722 m
2
185 m
1 maison
___________________________________________
13

rapport annuel 2010 / Neufcour
Société Bouille
Commune
Situation
Beyne-Heusay
Liège
Liège
Liège
Chaudfontaine
Fléron
Herve-Xhendelesse
Herve-Xhendelesse
Herve-Xhendelesse
Herve-Xhendelesse
Aire
Homvent
Piedroux Sud
Piedroux Nord
Chemin aux Piedroux
Ransy (non vendable)
Bois de Beyne (non vendable)
Derrière Xhawirs III (non vendable)
Xhawirs III (4 parcelles)
Xhawirs II (23 parcelles)
Xhawirs IV
2
29.436 m
2
19.900 m
2
139.500 m
2
2.200 m
2
3.370 m
2
37.220 m
2
10.045 m
2
1.551 m
2
13.185 m
2
149.279 m
B. La SA Wérimmo Luxembourg est propriétaire de quatre appartements situés dans un complexe
regroupant un centre commercial et des appartements sis dans le centre de la ville luxembourgeoise
de Diekirch. Ils sont loués à une ASBL luxembourgeoise qui y loge des personnes handicapées.
Les revenus locatifs sont les seuls revenus de la société Wérimmo Luxembourg SA.
Centre commercial Match à Diekirch
___________________________________________
14

rapport annuel 2010 / Neufcour
RISQUES ET INCERTITUDES
Les risques et incertitudes sont d’ordre conjoncturels, structurels et commerciaux (risques sur créances).
1.
Selon l’étude de la Fédération Royale de Notariat belge, la conjoncture économique a été
meilleure dans le secteur immobilier de la province de Liège, en 2010. Si le prix des maisons a
augmenté de 1,1 % en Wallonie, il a progressé de 3,7 % en province de Liège.
Le nombre de transactions a aussi augmenté.
Le prix moyen d’une maison était de 140.569 €, soit 3,7 % de mieux qu’en 2009.
Le prix moyen d’un mètre carré de terrain constructible en province de Liège était en 2010 de
74,90 € mais avec de fortes disparités entre les communes de la province.
La réduction de la TVA à 6 % au lieu de 21 % sur la première tranche de 50.000 € des travaux de
construction d’une maison et les taux d’intérêts hypothécaires faibles ont favorisé l’achat des terrains
et des maisons.
L’abandon de la mesure fiscale, la hausse annoncée des taux d’intérêt et la nouvelle réglementation
en matière de TVA sur les terrains sont autant d’éléments à prendre en considération et qui sont
susceptibles de ralentir l’activité au cours des prochains mois ou années.
2.
Les risques structurels imposés par la législation environnementale et administrative restent
importants.
Il y a les risques objectifs de trouver dans le patrimoine de Neufcour et de Bouille des terrains pollués
qu’il faudra assainir avant de procéder à leur aménagement et à la vente de parcelles.
Des projets d’assainissement des trois sites ont été étudiés en collaboration avec le bureau d’études
Siterem de Louvain-la-Neuve et transmis à la Région Wallonne et ce, en vertu du prescrit du Décret
Programme du 20 juillet 2010.
Les sites concernés sont celui de la paire de Wérister à Romsée, du Homvent à Beyne-Heusay et
des Xhawirs IV à Herve-Xhendelesse.
D’autres risques liés aux législations administratives concernent la mobilité.
Les sites qui présentent le plus de difficultés en cette matière et qui pourraient amener beaucoup de
retard et de frais importants sont les sites des Haïsses et des Piedroux à Chênée Liège.
3.
Quant aux risques commerciaux (risques sur créances), il subsiste l’incertitude ponctuelle
relative au remboursement de la créance de 472 K€ datant de 2001 sur la société Wérilux en
liquidation. Les liquidateurs, bien que relancés, laissent le conseil d’administration sans nouvelles.
A défaut de réponse des liquidateurs, le conseil d’administration estime qu’il ne se justifie pas d’acter
une réduction de valeur sur cette créance, à l’heure actuelle.
Site de Romsée
___________________________________________
15

rapport annuel 2010 / Neufcour
2.
COMMENTAIRES SUR LES COMPTES CONSOLIDES SELON LES NORMES IFRS
BILAN CONSOLIDE
Le total du bilan consolidé au 31.12.2010 s’élève à 7.340 K€ contre 7.286 K€ en 2009, soit une hausse
de 54 K€ (0,7%).
A l’actif, les immobilisations corporelles (8 K€) diminuent d’années en années du fait des
amortissements. Elles regroupent le mobilier et le matériel de bureau situés dans l’immeuble administratif,
et un véhicule aujourd’hui totalement amorti.
Les immeubles de placement (2.734 K€) diminuent de 177 K€ du fait des ventes de terrains au Beau-Site
à Chênée, de terrains à Xhendelesse et de l’amortissement des appartements appartenant à Wérimmo
Luxembourg.
Ils représentent cependant encore 37 % du total du bilan.
Les résultats de la SA des Charbonnages de Gosson-Kessales (en liquidation) étant positifs, notamment
en raison de l’opération de RDA décrite préalablement, le poste « participations mise en équivalence »
augmente de 65 % passant de 352 K€ en 2009 à 581 K€ en 2010.
Les actifs d’impôts différés, qui reprennent la valorisation des pertes fiscales récupérables chez Neufcour,
diminuent du fait du résultat positif enregistré. Ils s’élèvent à 1.294 K€ (1.303 K€ en 2009).
Les autres immobilisations financières comprennent une caution de 100 K€ déposée à la Commune de
Flémalle dans le cadre du chantier de la rue Elva, caution qui ne sera récupérée que lorsque tous les
aménagements urbains autour du site des 15 maisons seront terminés et 16 K€, soit le solde de la
caution versée à la SA des Charbonnages de Gosson-Kessales dans le cadre du même chantier, où il
reste une maison à vendre.
Les stocks reviennent de 1.445 K€ au 31/12/2009 à 570 K€ au 31.12.2010 (-875 K€). Les travaux au
chantier de la rue Elva à Flémalle terminés et la vente des 10 maisons expliquent en grande partie cette
diminution importante. Le solde de la différence est la conséquence de la vente de 2 parcelles au BeauSite à Chênée.
Les stocks comprennent les études et travaux effectués pour les sites suivants :
o
o
o
o
o
o
o
les sites des Piedroux et Haïsses à Chênée
le site de Romsée (bureaux, paire, hall,…)
la maison de la rue Elva à Flémalle
le Beau-Site à Chênée
le site du Homvent à Beyne-Heusay
le site des Xhawirs à Herve-Xhendelesse
Divers
155 K€
140 K€
103 K€
54 K€
38 K€
35 K€
45 K€
Le poste « clients et autres débiteurs courants » augmente de 200 K€ passant de 602 K€ à 802 K€.
o
Le poste « clients » s’élève à 156 K€ contre 61 K€ à fin 2009, soit en augmentation du fait que
plusieurs compromis de ventes de maisons ont été signés en fin d’année.
o
Les « autres débiteurs courants » passent de 541 K€ à 646 K€. En plus de la créance sur la société
luxembourgeoise Wérilux en liquidation judiciaire (472 K€), ce poste reprend les dividendes et le
complément de prix à recevoir dans le cadre de la vente des titres de Wérister (105 K€), payés
début 2011. Le versement du complément de prix a été annoncé à l’automne 2010, mais n’a été
réalisé qu’en 2011. Un solde de complément de prix pourrait être obtenu, en fonction du résultat de
la procédure judiciaire menée par Wérister.
___________________________________________
16

rapport annuel 2010 / Neufcour
Du fait des ventes enregistrées en 2010, le poste « trésorerie » augmente fortement et s’élève à 1.228 K€
contre 410 K€ en 2009.
Au passif, les capitaux propres (4.796 K€) augmentent de 334 K€ du fait de l’augmentation importante
des réserves consolidées passant de -136 K€ à +219 K€, elles-mêmes influencées par les bénéfices
réalisés par le groupe Neufcour et par la société des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation.
Le poste « intérêts minoritaires » représente les pertes revenant aux minoritaires à partir de l’exercice
2010 dans la mesure où elles excèdent leur quote-part dans les capitaux propres de Wérimmo
Luxembourg.
Passifs non courants :
Le montant des passifs non courants de 2.177 K€ regroupe les provisions non courantes destinées à
couvrir notamment les coûts prévisibles de la dépollution du site de Romsée. Des travaux
d’assainissement ont été réalisés en 2010, sur l’arrière du site, le long du parcours Ravel, pour un
montant de 19 K€, qui a été porté en déduction de la provision antérieurement constituée.
Les passifs non courants comprennent aussi une provision de 16 K€ pour pension octroyée à la veuve
d’un employé de l’époque du charbonnage et une avance récupérable et sans limite de temps de la
Région Wallonne de 50 K€.
Passifs courants :
Les passifs courants d’un montant de 367 K€ diminuent de 260 K€. Ils comprennent :
o
o
o
o
un poste « fournisseurs» de 123 K€ contre 150 K€ en 2009 ;
un acompte reçu sur commande par la société Bouille de 31 K€ ;
les autres créditeurs (personnel , …,) s’élèvent à 63 K€ ;
et enfin, les autres passifs courants de 150 K€ reprennent les soldes de dividendes dus et une caution
à verser.
Constructions à Flémalle, rue Elva
___________________________________________
17

rapport annuel 2010 / Neufcour
COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDE
Le résultat opérationnel courant est de 25 K€ alors qu’en 2009, la perte s’élevait à 2.343 K€.
Le chiffre d’affaires s’élève à 1.852 K€ contre 427 K€ en 2009.
Contrairement à l’an passé, 2010 a connu une bonne activité caractérisée par :
o
o
o
la vente de 10 maisons sises rue Elva à Flémalle (1.143 K€)
la vente de 2 parcelles au Beau-Site à Chênée (121 K€)
la vente de 9 parcelles à Herve dans le cadre d’une RDA avec la société Solimmo (265 K€).
Le solde est composé de vente de produits agricoles, des loyers payés pour les bâtiments du site de
Romsée, de subsides et de la refacturation de frais à d’autres sociétés (323 K€).
Les charges opérationnelles reviennent de 2.770 K€ en 2009 à 1.827 K€ en 2010, mais l’an dernier,
elles comprenaient une provision pour dépollution très importante (2.130 K€). Si on ne tient pas
compte de cette provision, les charges opérationnelles auraient été de 640 K€ contre 1.827 K€ en
2010.
Les achats de biens et de services représentent 83 % des charges opérationnelles. Ils s’élèvent à
1.524 K€ en 2010 contre 323 K€ en 2009. Sont comptabilisés l’ensemble des frais consentis pour la
construction des 10 maisons vendues en 2010 à Flémalle, la partie des frais consentis pour aménager
le lotissement du Beau-Site à Chênée attribuable aux 2 terrains vendus, les frais consentis à
Xhendelesse-Herve ainsi que les frais généraux.
Les frais généraux (honoraires, émoluments, énergie, eau …) s’élèvent à 284 K€ et restent de même
ordre de grandeur que l’année précédente (303 K€).
Les charges du personnel sont en hausse de 10 % du fait de commissions allouées sur la marge
bénéficiaire des maisons et terrains vendus.
La dotation aux amortissements restent stable (68 K€).
Les autres charges opérationnelles s’élèvent à 104 K€ (99 K€ en 2009). Elles reprennent les
précomptes, la TVA non déductible, les cotisations.
Les produits financiers s’élèvent à 115 K€ (13 K€ en 2009) et comptabilisent les sommes versées
dans le cadre du paiement des parts que possédait Neufcour dans Wérister (87 K€) ainsi que les
dividendes (25 K€). Les intérêts de placement de trésorerie ne sont pas élevés.
Le résultat financier est de 85 K€ (-2 K€ en 2009).
Les résultats enregistrés par la SA des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation sont positifs
et permettent d’enregistrer un bénéfice supplémentaire de 228 K€ (5 K€ en 2009), qui n’est pas lié à
l’activité proprement dite de Neufcour.
Le résultat avant impôts est de 338 K€, soit :
228 K€ provenant de l’activité de la SA des Charbonnages de Gosson – Kessales en liquidation
25 K€ provenant de l’activité opérationnelle du groupe Neufcour
85 K€ provenant de produits financiers
L’impôt est de 4 K€.
Le bénéfice net est de 334 K€, alors qu’au 31/12/2009, la perte s’élevait à 1.358 K€.
Les intérêts minoritaires de -21 K€ représentent la perte de 2010 revenant aux minoritaires dans la
mesure où elle excède leur quote-part dans les capitaux propres de la filiale Wérimmo-Luxembourg.
___________________________________________
18

rapport annuel 2010 / Neufcour
3.
DONNEES SUR LES EVENEMENTS IMPORTANTS SURVENUS APRES LA CLOTURE DE
L’ANNEE
a) Une parcelle située au Beau-Site à Chênée a fait l’objet d’une promesse de vente. Les autres
parcelles suscitent l’intérêt de candidats-acheteurs. La dernière maison de la rue Elva à Flémalle sera
vendue début mai 2011.
b) Le permis d’urbanisme pour le lotissement des Xhawirs II vient d’être octroyé en ce début du mois
d’avril 2011 par la Commune de Herve, les travaux d’aménagement pourront être entamés. La
Commune a demandé que la SA Bouille fournisse des garanties financières (605 k€) ou fasse
exécuter et financer les travaux de voiries.
c)
La procédure judiciaire opposant certains actionnaires de la société au regard de la législation en
matière de transparence dans les participations de sociétés cotées s’est poursuivie. Les plaidoiries
ont eu lieu devant le tribunal de commerce de Liège le 29 mars 2011. Au moment où ces lignes sont
écrites, aucune suite n’est encore connue. Le jugement devrait être rendu dans le courant du mois de
mai 2011.
d) De nouvelles déclarations de transparence sont parvenues à la société au cours des quatre premiers
mois de l’année 2011.
M. Michel Duquenne déclare ne plus détenir que 400 titres.
Mme Marie Evrard déclare détenir 20.551 titres.
La SA Rhode Invest déclare détenir 50.020 titres.
La SA Ascott Investissements déclare ne plus détenir de titres.
La SA Soter déclare détenir 91.991 titres.
Ces déclarations de transparence sont consultables sur le site Internet de la société.
er
e) Depuis le 1 janvier 2011, les terrains attenants à des bâtiments neufs ne sont plus soumis aux droits
d’enregistrement (10 ou 12 %) mais à la TVA (21 %), lorsqu’ils sont cédés simultanément et par une
même personne. Neufcour tiendra évidemment compte de cette nouvelle réglementation, lors de
l’examen des projets à développer.
4.
CIRCONSTANCES SUSCEPTIBLES D’AVOIR UNE INFLUENCE NOTABLE SUR LE
DEVELOPPEMENT DE L’ENSEMBLE CONSOLIDE
Le décret sol et ses arrêtés d’exécution, dont la version définitive n’est pas encore connue, pourraient
influencer notablement le développement futur de l’ensemble consolidé.
5.
RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
Néant
6.
ELEMENTS SUSCEPTIBLES D’AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D’OPA
Les statuts de la société ne comportent aucune disposition spécifique en matière de droit de préemption
ou de préférence, ni aucune autre disposition susceptible d’influencer le cours d’une procédure d’OPA.
La structure du capital est reprise au point 17 de l’annexe des comptes consolidés ; toutes les actions
sont des titres ordinaires avec droit de vote et sans désignation de valeur nominale. Les règles
applicables à la nomination et au remplacement des membres du conseil d’administration sont reprises
au point 1 du rapport sur la gouvernance d’entreprise.
___________________________________________
19

rapport annuel 2010 / Neufcour
7.
COMPTES STATUTAIRES DE NEUFCOUR SELON LES NORMES BELGES
7.1. COMMENTAIRES SUR LES COMPTES STATUTAIRES
BILAN STATUTAIRE
Le total du bilan au 31.12.2010 s’élève à 6.432 K€ contre 6.643 K€ en 2009, soit une diminution de
211 K€ (- 3 %).
ACTIF
Les actifs immobilisés (4.644 K€) comprennent :
o
Les immobilisations corporelles de 1.549 K€ constituées de terrains et de constructions
(1.541 K€) et de matériel de bureau (8 K€), le véhicule de la société étant désormais totalement
amorti.
La SA Bouille a vendu à la SA Compagnie Financière de Neufcour le terril des Xhawirs à
Xhendelesse (partie ne faisant pas l’objet de plan d’assainissement) pour 1 €. Cette décision a été
prise pour répondre à la demande de l’Office Wallon des Déchets (Décret Programme
du 20 juillet 2010 – article 92 bis)
Du fait des amortissements et de la vente de terrains au Beau-Site à Chênée, les terrains et
constructions diminuent de 28 K€, le matériel et équipement de bureau de 5 K€.
o
Les immobilisations financières augmentent de 839 K€ suite au transfert en immobilisations
financières de la créance sur Wérimmo-Luxembourg (+ 959 K€) qui était comptabilisée en créance
à un an au plus en 2009 et de la diminution du montant de la caution versée à la société des
Charbonnages de Gosson-Kessales dans le cadre du chantier de la rue Elva à Flémalle (maisons
construites par Neufcour sur des terrains propriété de la SA des Charbonnages de GossonKessales en liquidation).
Les actifs circulants diminuent fortement revenant de 2.804 K€ à 1.788 K€ au 31.12.2010, soit une
diminution de 1.016 K€.
o
Les stocks sont en forte diminution du fait notamment de la vente de 10 maisons rue Elva à
Flémalle
(-819 K€) et de 2 parcelles au Beau-Site à Chênée (-70 K€).
o
Le transfert des créances de Wérimmo (959 K€) vers le poste immobilisations financières explique
la diminution du poste « créances ».
Les valeurs disponibles passent de 72 K€ à 569 K€ du fait des ventes de maisons et de terrains.
PASSIF
Les capitaux propres : augmentent passant de 3.770 K€ à 3.958 K€ (soit 5 % de hausse).
Il y a, d’une part, la diminution des plus values de réévaluation (-8 K€) du fait de la vente de 2 parcelles
au Beau-Site à Chênée et, d’autre part, l’augmentation de 195 K€ du fait du résultat positif enregistré en
2010.
Les provisions pour risques et charges ont diminué de 21 K€ du fait notamment des travaux de
dépollution (19 K€) réalisés en fin d’année sur le site de Romsée (terrain bordant le site du RAVeL).
Les dettes sont en nette diminution (-378 K€) du fait de l’absence d’emprunts bancaires.
___________________________________________
20

rapport annuel 2010 / Neufcour
-
Les dettes à long terme (50 K€) sont inchangées et sont constituées de l’avance récupérable et
sans limite de temps de la Région Wallonne.
-
Les dettes à court terme sont en en forte diminution :
Il n’y a plus d’avance bancaire au 31.12.2010, alors que l’emprunt s’élevait à 300 K€ au
31.12.2009.
Les dettes vis-à-vis des fournisseurs reviennent de 138 K€ à 97 K€, du fait que la société n’est
pas dans une phase de réalisation de travaux de construction comme l’année dernière.
La dette vis-à-vis de la TVA est de 42 K€, conséquence de la vente de maisons rue Elva à
Flémalle.
Les rémunérations et charges sociales s’élèvent à 11 K€ et restent du même niveau qu’en
2009.
Les autres dettes diminuent aussi, revenant de 206 K€ en 2009 à 136 K€ fin 2010. L’avance de
50 K€ qu’avait consenti en 2009 la société Bouille à la société mère Neufcour a été remboursée et
n’a pas été renouvelée.
COMPTE DE RESULTATS
L’activité de Neufcour peut se définir en 3 chiffres d’affaires :
o
o
o
les ventes de 10 maisons rue Elva à Flémalle
les ventes de terrains au Beau-Site à Chênée
les produits des locations
et divers
: 1.143 K€
: 128 K€
: 248 K€
Neufcour a vendu 14 maisons rue Elva à Flémalle, 15 maisons ont été construites en 2 phases (7 + 8).
Quatre maisons ont été vendues en 2008, aucune en 2009 et dix en 2010. Il reste donc encore une
maison à vendre.
En ce qui concerne le Beau-Site à Chênée, le lotissement comprenait 30 parcelles dont 23 vendues
antérieurement, deux en 2010 et cinq restant à vendre.
Les locations sont stables à +/- 154 K€, bien que certains mouvements interviennent parmi les
locataires.
S’il y a vente de maisons et de terrains, il y a des coûts d’approvisionnement pris en charge d’un
montant de 1.072 K€. Les maisons de la rue Elva à Flémalle représentent 93 % de ce montant. Il y a
encore eu des frais d’études et de travaux qui ont été activés en stock. Il s’agit de frais relatifs aux sites
de Chênée (Haïsses et Piedroux).
Les services et biens divers sont en augmentation de 7 % passant de 233 K€ à 249 K€. Il y a
augmentation des frais d’entretien (dépollution du terrain de Romsée de 19 K€), d’eau, d’électricité et de
chauffage, alors que les honoraires sont en diminution.
Les rémunérations sont en hausse passant de 85 K€ à 93 K€ du fait de commissions sur les ventes.
Les amortissements s’élèvent à 26 K€ et restent stables.
Les autres charges d’exploitation augmentent passant de 63 K€ à 72 K€. Elles regroupent les charges
de précomptes, de TVA non déductibles, …
Les produits financiers de 80 K€ sont en hausse de 20 K€ du fait du paiement d’un dividende par
Wérister (25 K€).
Les charges financières sont de 11 K€ et sont stables.
Le complément de prix obtenu dans le cadre de la vente de la participation Wérister (coupon n° 9) est
comptabilisé dans les produits exceptionnels et s’élève à 87 K€. Pour rappel, Neufcour avait
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21

rapport annuel 2010 / Neufcour
comptabilisé les coupons n° 9 à leur valeur historique comptable, soit 0. La plus-value est donc totale.
Il reste un complément de prix éventuel à percevoir, qui dépend du résultat de l’action judiciaire menée
par Wérister.
Les charges exceptionnelles ne comprennent qu’une utilisation de la provision pour dépollution à
concurrence des frais de dépollution du terrain de Romsée exposés en 2010 (19 K€ repris en services
et biens divers).
L’impôt sur le résultat s’élève à +5 K€ (récupération d’impôts sur exercices antérieurs).
Le bénéfice de l’exercice pour la Compagnie Financière de Neufcour SA est de 195 K€. En 2009, la
perte s’élevait à 2.319 K€.
7.2. JUSTIFICATION DE L’APPLICATION DES REGLES DE CONTINUITE
Le bilan présente une perte reportée d’un montant de 2.384 K€ au 31 décembre 2010, la perte étant de
2.579 K€ au 31 décembre 2009. La diminution est de 195 K€.
Conformément à l’article 96, 6° du C. Soc., le conseil d’administration justifie comme suit l’application
des règles comptables de continuité : malgré cette perte reportée, les fonds propres restent largement
positifs, ils s’élèvent à 3.958 K€.
La continuité de la société devrait pouvoir être assurée grâce à la vente future des lotissements. Il
n’y a donc pas de raisons de modifier l’application des règles comptables de continuité.
Les Haïsses à Chênée
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22

rapport annuel 2010 / Neufcour
7.3. INFORMATIONS DIVERSES
L’audit des comptes sociaux et consolidés est assuré par la SPRL Hault, Nicolet & Co.
En 2010, la rémunération du mandat du commissaire s’est élevée à 10.500 € (HTVA) pour les missions
d’audit, comme prévu par l’assemblée générale. Aucune rémunération pour des missions autres n’a été
payée au commissaire.
Le mandat du commissaire, la société Hault, Nicolet & Co, a été reconduit pour une durée de 3 ans et
arrive à échéance lors de l’assemblée générale de juin 2013.
8.
COMITE D’AUDIT
Le législateur belge a transposé les dernières dispositions de la Directive « audit » par la loi
du 17 décembre 2008, instituant un comité d’audit dans les sociétés cotées.
Les sociétés cotées doivent, conformément au Code des sociétés, instituer en leur sein un comité d’audit,
dont les compétences sont fixées par la loi.
Cependant, les sociétés qui ne dépassent pas deux des trois critères fixés par la loi n’ont pas l’obligation de
constituer un comité d’audit spécifique. Tel est le cas de Neufcour, qui n’excède aucune des trois limites
légales et Neufcour n’a pas estimé utile, au regard de sa taille, de ses activités et de son mode de
fonctionnement, de constituer un comité d’audit distinct.
En conséquence, les missions du comité d’audit sont, conformément à la dérogation légale, exercés
collectivement par le conseil d’administration. Dès lors que le président du conseil d’administration est un
administrateur exécutif, la présidence du comité d’audit est confiée à la SPRL Management Science &
Consulting, représentée par M. Thierry Houben, administrateur indépendant, compétent en matière de
comptabilité et d’audit.
La SPRL Management Science & Consulting remplit toutes les conditions fixées par le Code des sociétés
pour être considérée comme un administrateur indépendant (notamment, elle ne détient aucune
participation dans Neufcour, ni dans l’une au l’autre de ses filiales, n’est liée à Neufcour ni par des relations
d’affaires, ni par des relations familiales ou autres). Elle n’exerce, par ailleurs, aucune fonction exécutive au
sein de Neufcour.
Son représentant permanent, M. Thierry Houben, est ingénieur commercial et de gestion. Il dispose d’une
expérience de plus de trente années dans le secteur financier et économique. Il a été également
professeur à HEC-ULG. A ce titre, il dispose de toutes les connaissances et compétences requises pour
présider le comité d’audit.
Pour l’exercice 2010, le conseil d’administration a reçu, à chacune de ses séances, le rapport du comité
d’audit, lequel atteste la conformité des procédures d’audit avec les règles usuelles en matière d’audit. Ce
rapport comprend, comme la loi l’exige, l’attestation d’indépendance du commissaire, la SPRL Hault,
Nicolet & Co, réviseurs d’entreprises. Les travaux d’audit se poursuivront tout au long des années 2011 et
suivantes dans le même état d’esprit.
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23

rapport annuel 2010 / Neufcour
DECLARATION DE GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rapport sur l’application des règles de Gouvernance d’Entreprise par la Compagnie Financière
de Neufcour SA.
La loi du 6 avril 2010, exécutée notamment par l’arrêté royal du 6 juin 2010, a rendu obligatoire le Code de
d’entreprise 2009, lequel peut être consulté gratuitement par téléchargement à l’adresse web :
http://www.corporategovernancecommittee.be/library/documents/final%20code/CorporateGovFRCode2009.pdf.
Compte tenu de sa faible dimension, de ses activités et de son mode de fonctionnement, Neufcour ne pourra
jamais remplir toutes les conditions et prescriptions de ce Code.
Si le Code de gouvernance a été rendu obligatoire en son principe, la loi autorise les sociétés à s’en écarter,
pour autant qu’elles expliquent les motifs pour lesquels elles se désolidarisent des propositions formulées par
les auteurs de ce Code.
En l’espèce, Neufcour n’a pas encore établi de charte de gouvernance d’entreprise. La taille réduite de son
conseil d’administration, dont la composition demeure en outre relativement stable, ne justifie pas qu’un
« mode d’emploi » de celui-ci soit rédigé à l’attention des administrateurs, qu’ils soient exécutifs ou non.
Par dérogation à la résolution 1 du Code, les fonctions d’administrateur délégué et de président du conseil
d’administration sont aujourd’hui occupées par un même administrateur. En pratique, l’administrateur délégué
se charge de la gestion journalière de Neufcour, de sorte qu’il est sans doute le mieux placé pour présider
l’assemblée générale, fonction principalement dévolue au président du conseil d’administration.
En raison de son rôle exécutif, l’administrateur délégué (bien que président du conseil) ne préside pas le
conseil d’administration lorsque celui-ci siège en qualité de comité d’audit, ce qui offre une garantie spécifique
de bonne fin des missions confiées par la loi à ce dernier.
Par dérogation à la résolution 2 du Code, le conseil d’administration ne compte actuellement qu’un seul
administrateur indépendant. Compte tenu de la taille restreinte du conseil et des activités de Neufcour, il ne se
justifie pas que le conseil d’administration soit plus étoffé. Compte tenu du niveau modeste de rémunération
offert aux administrateurs, il est de toute manière illusoire d’espérer attirer nombre d’administrateurs
indépendants.
Ce seul administrateur indépendant, qui possède une expérience solide en finances entrepreneuriales,
préside le conseil d’administration lorsqu’il siège en qualité de comité d’audit. Il apporte son savoir et son
expérience à Neufcour.
Cela étant, seul l’administrateur délégué, par ailleurs président du conseil d’administration, joue un rôle
exécutif, les autres administrateurs étant non exécutifs.
En tout temps, le conseil d’administration permet à chaque membre de s’exprimer librement sur chaque point
à l’ordre du jour. Les décisions sont, dans la mesure du possible, prises de manière collégiale, dans l’intérêt
social.
Par dérogation aux résolutions 4 et 5 du Code et compte tenu des critères légaux retenus à cet effet, Neufcour
n’est pas tenue de constituer un comité de rémunération. Au regard de sa structure et du mode de
rémunération des administrateurs, un tel comité n’aurait guère d’intérêt à Neufcour.
La société n’a mis en place aucune modalité spécifique de rémunération concernant les administrateurs, qu’ils
soient exécutifs ou non : ils reçoivent des émoluments fixes et aucune prime variable. Il n’existe pas de régime
d’option sur actions et aucun avantage patrimonial particulier n’est accordé aux administrateurs.
Les rémunérations sont publiées in extenso dans le rapport annuel.
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24

rapport annuel 2010 / Neufcour
La société n’a pas adopté de régime spécifique d’indemnité de départ pour les administrateurs exécutifs. Il
n’existe aucun golden parachute ou autre prime de départ.
De manière plus générale, mais fondamentale, il est tout à fait évident que certaines résolutions du Code sont
inapplicables ou sans objet dans une société comme Neufcour. Sa taille modeste, le volume restreint d’activité
et le peu d’échanges de titres sur le marché ne justifient pas que Neufcour consacre d’importants moyens
humains et matériels à justifier d’actions menées, par le conseil d’administration, dans le respect de la loi, des
principes de bonne et saine gestion, le tout en conservant sans cesse à l’esprit les principes de bonne
gouvernance et l’intérêt social.
Description des principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des
risques de la société dans le cadre de l’établissement de l’information financière
Les éléments essentiels de l’information financière, à savoir le compte de résultat, le bilan, l’annexe et le
tableau de financement, relativement aux comptes sociaux et aux comptes consolidés, sont obtenus chez
Neufcour au terme d’un processus récurrent et éprouvé d’enregistrement des opérations relatives à l’activité
économique. Au terme de ce processus, la lecture du bilan et de ses annexes peut se décliner sous l’angle à
la fois économique et patrimonial.
Le processus concourant à l’obtention des états financiers suit un schéma classique. La saisie des
informations financières est opérée par les services administratifs de la société et transmise pour
enregistrement à la société fiduciaire chargée de produire les balances comptables et états périodiques. Pour
leur part, les comptes consolidés sont produits à l’intervention d’une société spécialisée qui accroît
l’indépendance et l’objectivité du processus.
La gestion des risques dans l’entreprise passe par leur identification précise, la détermination des contrôles
existants, l’évaluation du risque résiduel pour l’entreprise et enfin, le choix d’une stratégie de couverture.
En tant que gestionnaire de l’entreprise, le conseil d’administration de Neufcour, épaulé en cela par les
organismes spécialisés auquel il fait appel, s’est employé à prendre la mesure des risques auxquels il est
confronté dans l’exercice de son activité. Dans cet esprit, le conseil s’était engagé, dès 2009, à suivre
l’évaluation régulière de son patrimoine immobilier. Durant l’année écoulée, il s’est attaché à suivre la
valorisation de l’actif net de l’entreprise aux réalités économiques, financières et environnementales. La
valorisation nette du patrimoine immobilier reste en harmonie avec les cours boursiers du titre de la société.
1. CONSEIL D’ADMINISTRATION ET SA COMPOSITION
La loi attribue au conseil d’administration tous les pouvoirs qui ne sont pas du ressort de l’assemblée
générale.
Le conseil est dirigé par un président choisi parmi ses membres.
N’ayant pas de manager exécutif, le conseil a délégué la gestion journalière à un administrateur délégué.
Il n’a pas été opté pour la création d’un comité de direction.
La loi du 27 décembre 2008 (M.B. 29/12/2008) institue dans les sociétés cotées un comité d’audit. Ce sont
les administrateurs non exécutifs qui constituent le comité d’audit, lequel est présidé par l’administrateur
indépendant.
Le nombre de membres est actuellement fixé à 5 et le mandat est de 4 ans.
C’est la SPRL Valloo Consult, représentée par Jacques Janssen qui préside le conseil d’administration.
Cette société exerce également la fonction d’administrateur délégué. Elle est le seul administrateur
exécutif.
Le nombre de réunions annuelles est fixé à 6 minimum. Il est de la compétence du président (ou, à son
défaut, de la compétence d’un administrateur chargé de ce faire par ses pairs) de convoquer des réunions
supplémentaires. En 2010, il s’est réuni 8 fois.
La convocation comprend l’ordre du jour établi par l’administrateur délégué. Les membres peuvent recevoir
toutes données supplémentaires qu’ils jugent utiles en s’adressant à l’administrateur délégué.
___________________________________________
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
rapport annuel 2010 / Neufcour
L’administrateur délégué rédige les procès-verbaux des réunions du conseil d’administration qui sont
expédiés aux membres.
Les procès-verbaux, une fois définitifs, sont approuvés et signés par les membres ayant délibéré. Ils sont
conservés au siège social dans un dossier ad hoc.
Les membres sont choisis en fonction des besoins fondamentaux de la société et de leur expérience dans
ses domaines d’activité.
Sur les cinq administrateurs, l’administrateur délégué est exécutif, quatre administrateurs sont non
exécutifs dont un est administrateur indépendant.
Composition et rémunérations du conseil d’administration au 31.12.2010
Nationalité
Titre
Echéance
du mandat
Valloo Consult Sprl,
représentée par
Jacques Janssen
Belge
Président
Administrateur
délégué
Juin 2012
Licence Administration des
Affaires ULg
Drassed SA,
représentée par
Noël Dessard
Belge
Administrateur
Juin 2011
Ingénieur Civil des Mines ULg
Licence en Sciences
Economiques Appliquées UCL
5.000 €
Luxembourgeois
Administrateur
Juin 2011
Ingénieur Civil des Mines ULg
5.000 €
Nathalie Galand
Belge
Administrateur
Juin 2011
Licence Administration des
Affaires ULg
Maîtrise en Gestion Fiscale
Solvay
5.000 €
Management Science
Consulting Sprl,
représentée par
Thierry Houben
Belge
Administrateur
indépendant
Juin 2013
Ingénieur Commercial HEC-ULg
5.000 €
Hault, Nicolet & Co Sprl
représentée par
Philippe Hault
Belge
Commissaire
Juin 2013
Réviseur d’Entreprises
10.500 €
Nom
Pierre Galand
Diplôme
Rémunération
annuelle (1)
43.000 € (2)
(1)
Aucun administrateur ne bénéficie de bonus, d’avantages en nature, d’options sur actions ou tout autre droit.
(2)
La rémunération du président - administrateur délégué comprend à la fois la rémunération pour son rôle exécutif, la
rémunération en tant qu’administrateur, laquelle correspond au montant accordé à chaque administrateur non
exécutif et le supplément accordé au Président lors de l’A.G. de 2007.
2. REPRESENTATION ET FONCTIONNEMENT
La société est valablement représentée vis-à-vis des tiers par une double signature émanant
d’administrateurs, sauf en ce qui concerne la gestion journalière confiée à l’administrateur délégué.
Lorsque les actes de gestion journalière dépassent un montant de 10.000 €, la signature d’un
administrateur, combinée avec celle d’un employé, est nécessaire. Via la technologie du PC Banking, deux
administrateurs peuvent contrôler journellement les comptes bancaires des sociétés du groupe.
Toute option de stratégie pour le développement de la société doit être avalisée par le conseil
d’administration.
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
rapport annuel 2010 / Neufcour
En conseil, les décisions sont prises à la majorité des votants et en cas d’égalité, la voix du président est
prépondérante.
Vu la dimension de la société, le conseil d’administration n’a pas jugé utile de créer des comités :
consultatif, de rémunérations, de nominations, ni de règles contractuelles relatives à l’engagement de
managers exécutifs.
er
Le conseil d’administration exerce les fonctions de comité d’audit depuis le 1 janvier 2010.
Au cours de l’année 2010, le conseil d’administration s’est réuni à huit reprises. Mme Nathalie Galand a été
absente et excusée à 2 séances du conseil et M. Noël Dessard à une réunion.
Le conseil d’administration est tenu régulièrement informé de l’activité de la société et des sociétés filiales
tant au point de vue de la trésorerie, du budget, de l’avancement des chantiers que de problèmes
ponctuels.
Il adopte les communiqués de presse annuels et périodiques et les documents nécessaires à l’assemblée
générale. Il se charge de la publication des déclarations de transparence notifiées à la société.
3. REGLES ETHIQUES
Les membres du conseil d’administration n’ont pas été confrontés en 2010 à des situations de conflit
d’intérêts nécessitant la mise en œuvre des procédures légales prévues par le Code des Sociétés.
Les administrateurs ne peuvent pas utiliser l’information reçue en leur qualité d’administrateurs à des fins
autres que l’exercice de leur mandat. Dans ce cadre, une liste des personnes ayant accès à des
informations privilégiées a été établie.
Chaque administrateur doit organiser ses affaires personnelles et professionnelles de manière à éviter tout
conflit d’intérêts, direct ou indirect, avec la société.
Bien que n’étant pas un article statutaire, la société a fixé le seuil à partir duquel un actionnaire peut
soumettre des propositions à l’assemblée générale à 5% du capital.
L’audit des comptes sociaux et consolidés est assuré par la SPRL Hault, Nicolet & Co.
4. ACTIONNARIAT DE LA SOCIETE SELON LES DECLARATIONS DE TRANSPARENCE
D’après les déclarations de transparence reçues, la situation de l’actionnariat au 31 décembre 2010 est la
suivante :
Nombre
d’actions
Actionnariat de Neufcour
Ascott Investissements SA
Soter SA
Biochar SA
Gosson-Kessales SA en liquidation
Noël Dessard
Indivision René Dessard
Société Civile des Sarts
Michel Duquenne
Bouille SA
Solde
49 011
93 000
36 908
36 531
24 399
12 572
5 000
20 951
2 810
84 878
Total
366.060
%
d’actions
% droits
de vote
100 %
99,23 %
13,39 %
25,41 %
10,08 %
9,98 %
6,67 %
3,43 %
1,37 %
5,72 %
0,77 %
23,18 %
13,39 %
25,41 %
10,08 %
9,98 %
6,67 %
3,43 %
1,37 %
5,72 %
0
23,18 %
___________________________________________
27

rapport annuel 2010 / Neufcour
5. PARTICIPATIONS CROISEES
La société Bouille, filiale à 99% de Neufcour, possède 0,77 % de titres de sa société mère. Le droit de vote
afférent à ces titres est légalement suspendu en raison du fait que Bouille est contrôlée par Neufcour.
La SA des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation possède 9,98% de titres de la Compagnie
Financière de Neufcour SA.
La Compagnie Financière de Neufcour SA possède actuellement 31,51 % des actions de la SA des
Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation.
6. SITE INTERNET
Le site Internet de la société est régulièrement mis à jour. L’adresse est http://www.neufcour.com.
Le rapport de gestion et la déclaration de gouvernance d’entreprise ont été établis par le conseil d’administration le
18 avril 2011.
Au nom du Conseil d’Administration,
VALLOO CONSULT SPRL,
Administrateur délégué
représentée par Jacques Janssen
___________________________________________
28

rapport annuel 2010 / Neufcour
Comptes consolidés IFRS
Site des Piedroux à Chênée
___________________________________________
29

rapport annuel 2010 / Neufcour
COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDE IFRS
s
En '000 d’euros
Annexes
5.1
Produits des activités ordinaires
Produits des ventes de biens
Produits de location
Subsides d’exploitation
Autres produits des activités ordinaires
Charges opérationnelles
Achats biens et services
Charges de personnel
Dotation d'amortissements
Dotation, reprise de pertes de valeurs
Dotation, reprise et utilisation de provisions
Autres charges opérationnelles
Résultat opérationnel courant
Résultat sur cession d’actifs non courants
Résultat opérationnel non courant
Résultat opérationnel
Produits financiers
Charges financières
Résultat financier
Quote-part dans le résultat des entreprises MEE
Autres produits non-opérationnels
Autres charges non-opérationnelles
Résultat avant impôts (EBT)
Impôts
RESULTAT NET
Part du groupe
10
5.2-9-10-11
5.2
5.2
5.2
5.3
5.4
5.4
4
5.3
5.3
7
Intérêts minoritaires
RESULTAT PAR ACTION
(en nombre d'actions et en euros)
Nombre d’actions émises
Nombre d'actions en circulation
Résultat opérationnel courant
Annexes
8
Résultat net
31.12.2010
1.852
1.549
214
29
60
-1.827
-1.524
-140
-68
8
1
-104
25
0
-0
25
115
-30
85
228
0
0
338
-4
334
355
31.12.2009
427
26
231
28
142
-2 770
-323
-127
-69
-24
-2128
-99
-2 343
0
0
-2 343
13
-15
-2
5
0
-78
-2 418
1 060
-1 358
-1 358
-21
-
31.12.2010
366.060
363.250*
0,07
31.12.2009
366.060
363.250*
-6,4
0,92
-3,71
* soit 366 060 – 2 810 détenues en actions propres
___________________________________________
30

rapport annuel 2010 / Neufcour
BILAN CONSOLIDE FRS
En '000 d’euros
ACTIF
Actifs Non Courants
Immobilisations corporelles
Immeubles de placement
Immobilisations incorporelles
Participations mises en équivalence
Actifs d’impôts différés
Autres immobilisations financières
Total Actifs Non Courants
Actifs Courants
Stocks
Autres actifs financiers courants
Actif d’impôt exigible
Clients et autres débiteurs courants
Trésorerie et équivalents
Autres actifs courants
Total Actifs Courants
TOTAL ACTIF
Annexes
31.12.2010
31.12.2009
9
10
11
4
7.3
12
8
2.734
0
581
1.294
116
4733
19
2.911
0
352
1.303
236
4.821
13
14
570
0
0
802
1.228
7
2.607
7340
1.445
0
3
602
410
5
2.465
7.286
PASSIF
Capitaux Propres
Capital
Primes d'émission
Réserves consolidées
Réserves pour actions propres
Capitaux propres du groupe
Intérêts minoritaires
Total Capitaux Propres
Passifs Non Courants
Dettes financières long terme
Provisions non courantes
Autres créditeurs non courants
(Avance récupérable Région Wallonne)
Total Passifs Non Courants
Passifs Courants
Emprunts bancaires
Impôts exigibles
Fournisseurs et autres créditeurs courants
Autres passifs courants
Total Passifs Courants
TOTAL PASSIF
Annexes
31.12.2010
31.12.2009
4.510
133
219
-46
4.816
-20
4.796
4.510
133
-136
-46
4.461
1
4.462
18
19
0
2.127
0
50
2.177
0
2.147
0
50
2.197
18
7.5
20
20
0
0
217
150
367
7.340
307
0
174
146
627
7.286
15
16
15
17.1
17.2
17.2
___________________________________________
31

rapport annuel 2010 / Neufcour
TABLEAU DE FINANCEMENT CONSOLIDE IFRS
En '000 d’euros
2010
2009
OPERATIONS D'EXPLOITATION
Résultat du groupe
Résultat des tiers (Pertes)
Résultat des tiers (Bénéfices)
Résultat des sociétés MEE (Pertes)
Résultat des sociétés MEE (Bénéfices)
Dividendes de sociétés MEE
Amortissements (Dotations)
Amortissements (Reprises)
Réductions de valeur (Dotations)
Réductions de valeur (Reprises)
Provisions (Dotations)
Provisions (Reprises)
Plus-values sur cessions d'actifs
Moins-values sur cessions d'actifs
Pertes de change non réalisées
Bénéfices de change non réalisés
Productions immobilisés
Utilisations de subsides
Transferts aux impôts différés
Prélèvement sur impôts différés
Marge brute d'autofinancement
355
-21
0
0
-228
0
68
0
-8
0
-20
0
8
0
0
0
0
0
23
-14
163
-1.358
0
0
0
-5
0
69
0
24
0
2.128
0
0
0
0
0
0
0
0
-921
-63
VARIATION DES ACTIFS CIRCULANTS
Variation des créances à + 1 an
Variation des stocks
Variation des créances à - 1 an
Variation des comptes de régul. (actif)
Total des variations d'actifs circulants
-54
988
-147
-2
785
0
-581
64
6
-511
VARIATION DES POSTES DU PASSIF COURT TERME
Variation des dettes à + 1 an échéant dans l'année
Variation des dettes érablissements de crédit
Variation des dettes commerciales
Variation des dettes fiscales et sociales
Variation des dettes "En cours de fabrication"
Variation des dettes découlant de l'affectation
Variation des autres dettes
Variation des comptes de régul. (Passif)
Total des variation des dettes court terme
-7
-300
-182
51
31
0
153
7
-247
-2
300
76
-158
-36
0
86
-21
245
538
-266
Variation du besoin en fonds de roulement
___________________________________________
32

rapport annuel 2010 / Neufcour
OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
Acquisition d'immobilisations incorporelles
Acquisition d'immobilisations corporelles
Acquisition d'immobilisations financières
Nouveaux prêts accordés
Total des investissements
0
-3
0
0
-3
0
-29
0
-136
-165
Cessions d'immobilisations incorporelles
Cessions d'immobilisations corporelles
Cessions d’immobilisations financières
Remboursements de prêts
0
0
0
120
0
0
0
0
Total des désinvestissements
120
0
Trésorerie d'investissement (+/-)
117
-165
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-7
0
0
0
-7
818
-501
410
1.228
818
911
410
-501
OPERATIONS DE FINANCEMENT
Augmentation de capital des filiales
Souscription par le Groupe
Diminution de capital
Variation des emprunts
Nouveaux subsides
Dividendes versés par la société mère
Dividendes versés aux tiers
Trésorerie de financement
VARIATION DE TRESORERIE
CONTROLE
Solde d'ouverture (a)
Solde de clôture (b)
Variation de trésorerie = (b) - (a)
ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
En '000 d’euros
Capital
social
Primes
d'émission
SOLDE au 31/12/09
4.510
133
Dividendes
Résultat de l'exercice
Profits (pertes) non
comptabilisé(e)s en
compte de résultat dont
plus-values (moins-values)
de réévaluation d'actifs
Autre augmentation
(diminution)
SOLDE au 31/12/10
Réserves
Actions
consopropres
lidées
-136
-46
355
4.510
133
219
-46
Capitaux
propres
du
groupe
Intérêts
minoritaires
TOTAL des
capitaux
propres
4.461
1
4.462
355
-21
334
4.816
-20
4.796
___________________________________________
33

rapport annuel 2010 / Neufcour
ANNEXES AUX COMPTES CONSOLIDES
1.
Résumé des méthodes comptables significatives IFRS
35
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
Information sectorielle
Liste des entreprises consolidées et des entreprises mises en équivalence
Entreprise mise en équivalence
Produits et charges
Locations
Impôts
Résultat par action
Immobilisations corporelles
Immeubles de placement
Immobilisations incorporelles
Autres immobilisations financières
Stocks
Autres actifs financiers courants
Clients et autres débiteurs courants
Trésorerie et équivalent
Etat du capital et des réserves
Emprunts portant intérêts
Provisions
Fournisseurs et autres créditeurs courants
Parties liées
Passifs éventuels
Sources d’incertitude
40
41
42
42
44
44
46
47
47
48
48
49
49
49
49
50
50
51
51
51
52
53
24.
Evénements postérieurs à la clôture
54
___________________________________________
34

rapport annuel 2010 / Neufcour
1.
RESUME DES METHODES COMPTABLES SIGNIFICATIVES IFRS
partir de la date à laquelle le Groupe en perd le
contrôle.
En tenant compte des modifications des règles
d’évaluation reprises ci-dessous, ce paragraphe
résume les méthodes comptables significatives
utilisées dans l’élaboration des états financiers
consolidés de la Compagnie Financière de
Neufcour SA.
La méthode du coût d’acquisition est utilisée pour
comptabiliser l’acquisition de filiales par le
Groupe. Le coût d’une acquisition correspond à
la juste valeur des actifs acquis, des instruments
de capitaux propres émis et des passifs encourus
ou assumés à la date de l’échange, majorée des
coûts directement imputables à l’acquisition.
I.
Déclaration de conformité aux IFRS
Les comptes consolidés de la Compagnie
Financière de Neufcour SA ainsi que de ses
filiales ont été préparés conformément aux
normes comptables internationales (IFRS), telles
qu’adoptées par l’Union Européenne.
Les actifs identifiables acquis, les passifs
identifiables et les passifs éventuels assumés
lors d’un regroupement d’entreprises sont
initialement évalués à leur juste valeur à la date
d’acquisition, et ceci quel que soit le montant des
intérêts minoritaires. Lorsque le coût d’acquisition
est supérieur à la juste valeur de la quote-part
revenant au Groupe dans les actifs nets,
identifiables acquis, l’écart est comptabilisé en
tant que goodwill. Lorsque le coût d’acquisition
est inférieur à la juste valeur de la quote-part
revenant au Groupe dans les actifs nets de la
filiale acquise, l’écart ou badwill est comptabilisé
directement au compte de résultats.
Lors de la consolidation, les soldes et
transactions intra-groupe, ainsi que les gains et
pertes non réalisés, sont éliminés.
Il n’y a pas eu d’application anticipée de
nouvelles normes en 2010.
II.
Principes de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent les
états financiers de la Compagnie Financière de
Neufcour SA et de ses filiales arrêtés au 31
décembre de chaque année.
Les états financiers des filiales sont préparés à
la même date et sur base de principes
comptables identiques.
Tous les soldes intra-groupe, transactions intragroupe ainsi que les produits, les charges et les
résultats latents qui sont compris dans la valeur
comptable d’actifs provenant de transactions
internes, sont éliminés en totalité.
Les états financiers consolidés sont préparés en
utilisant des règles d’évaluation homogènes pour
des transactions ou autres événements similaires
au sein du Groupe.
III.
Filiales
Les filiales sont les sociétés dans lesquelles la
Compagnie Financière de Neufcour SA détient
directement ou indirectement plus de 50% des
droits de vote ou encore dans lesquelles elle
détient le contrôle de fait.
Les filiales sont dès lors consolidées selon la
méthode d’intégration globale.
IV.
Filiales contrôlées conjointement
Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce un
contrôle conjoint avec un ou plusieurs autres
partenaires sont comptabilisées à leur coût
d’acquisition et ultérieurement selon la méthode
de mise en équivalence.
Le coût d’acquisition comprend, le cas échéant,
le goodwill payé lors de l’achat. Lorsque la valeur
comptable de ce goodwill excède sa valeur
recouvrable, une perte de valeur est enregistrée
à charge du compte de résultats.
Les droits de vote potentiels sont pris en compte
lors de l’évaluation du contrôle exercé par le
Groupe sur une autre entité lorsqu’ils découlent
d’instruments susceptibles d’être exercés ou
convertis au moment de cette évaluation. Les
filiales sont consolidées par intégration globale à
partir de la date d’acquisition, c’est-à-dire la date
à laquelle le contrôle est effectivement transféré
à l’acquéreur. A partir de cette date, le Groupe
(l’acquéreur) intègre le résultat de la filiale dans
le compte de résultats consolidés et reconnaît
dans le bilan consolidé les actifs, passifs et
passifs latents acquis à leur juste valeur, y
compris un éventuel goodwill dégagé lors de
l’acquisition. Une filiale cesse d’être consolidée à
La quote-part du Groupe dans le résultat des
sociétés mises en équivalence postérieurement à
l’acquisition est comptabilisée
en résultat
consolidé et sa quote-part dans les variations de
capitaux propres (sans impact sur le résultat)
postérieurement à l’acquisition est comptabilisée
directement en capitaux propres. La valeur
comptable de la participation est ajustée du
montant cumulé des variations postérieures à
l’acquisition. Lorsque la quote-part du Groupe
dans les pertes ou les dividendes cumulés d’une
société mise en équivalence est supérieure ou
___________________________________________
35

rapport annuel 2010 / Neufcour
ACTIFS
égale à sa participation dans la société mise en
équivalence, la valeur comptable de la
participation est réduite à zéro mais ne devient
pas négative, sauf si le Groupe encourt une
obligation ou a effectué des paiements au nom
de la société mise en équivalence.
Immobilisations corporelles
Les
immobilisations
corporelles
sont
comptabilisées au bilan au coût d’acquisition,
sous déduction des amortissements et des
pertes de valeur cumulés.
L’amortissement est calculé selon la méthode
linéaire sur la durée d’utilité estimée de l’actif. La
durée de vie est examinée sur une base
annuelle.
Les durées d’utilité estimées sont les suivantes :
Les gains latents sur les transactions entre le
Groupe et les sociétés mises en équivalence
sont éliminés en proportion de la participation du
Groupe dans les sociétés mises en équivalence.
Les pertes latentes sont également éliminées, à
moins qu’en cas d’actif cédé, la transaction
n’indique pas de perte de valeur. Les méthodes
comptables des sociétés mises en équivalence
ont été modifiées lorsque nécessaire afin de les
aligner sur celles adoptées par le Groupe.
V.
Participations
associées
dans
les
- Constructions et aménagements 10 à 25 ans
- Mobilier et équipement de bureau
10 ans
- Matériel informatique
3 ans
- Logiciels
5 ans
- Equipement et matériel fixe
6,25 ans
- Matériel roulant
4 ans
- Outillage
5 ans
entreprises
La valeur résiduelle d’un actif est le montant
estimé qu’une entité obtiendrait actuellement à la
sortie de l’actif, après déduction des coûts de
sortie estimés si l’actif avait déjà l’âge et se
trouvait déjà dans l’état prévu à la fin de sa
durée d’utilité.
Entreprises associées
Les entreprises associées sont les entités dont
le Groupe ne détient pas le contrôle, mais sur
lesquelles il exerce une influence notable qui
s’accompagne généralement d’une participation
comprise entre 20% et 50% des droits de vote.
Les participations dans les entreprises
associées sont initialement comptabilisées à leur
coût d’acquisition et ultérieurement selon la
méthode de mise en équivalence (IFRS 28/11).
Cette dernière n’est prise en compte que s’il est
probable qu’elle sera importante.
Tout gain ou perte généré lors de la cession
(calculé comme la différence entre le prix de
cession et la valeur nette comptable de l’élément)
est comptabilisé au cours de l’exercice durant
lequel il a été cédé ou durant lequel le
compromis de vente a été signé.
Les états financiers sont préparés à la même
date de clôture que la société mère, sur base de
principes comptables identiques.
La société n’utilise pas à son profit un immeuble
ou une partie d’immeuble représentant une
valeur supérieure au seuil de matérialité fixé à
10.000 €.
VI.
Conversion des états financiers des
filiales libellés en devises étrangères
Il n’existe pas de filiale dont les états financiers
sont établis dans une devise autre que l’euro à
la date de la clôture.
Immeubles de placement
Les immeubles de placement, pour l’essentiel
des terrains, immeubles de bureaux, entrepôts et
des espaces commerciaux, détenus pour en
retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou
les deux, sont loués dans le cadre de baux à
court, moyen ou long terme et ne sont pas
occupés par le Groupe.
VII. Recours à des estimations
En vue de l’établissement des états financiers
conformément aux normes IFRS, il incombe à
l’organe de gestion d’établir un certain nombre
d’estimations et d’hypothèses afin de déterminer
les montants rapportés dans les états financiers
et leurs annexes. Les estimations réalisées à
chaque date de reporting reflètent les conditions
existantes à ces dates (ex. : prix du marché,
taux d’intérêts et taux de change).
Bien que ces estimations reposent sur la
meilleure connaissance dont dispose la direction
des événements existants et des actions que le
groupe pourrait entreprendre, les résultats réels
peuvent différer de ces estimations.
Les immeubles de placement sont valorisés à
leur coût historique et ce, conformément à IAS
40/53. Les aménagements des anciens
bâtiments
industriels et
ainsi
que
les
aménagements du site de Romsée sont amortis
sur 10 ans, les autres bâtiments sur 25 ans. Les
terrains ne sont pas amortis.
De plus, dès qu’ils sont destinés à être vendus,
les immeubles de placement doivent être
___________________________________________
36

rapport annuel 2010 / Neufcour
transférés en stock et ce, au coût historique à la
date du changement d’utilisation – IAS 40/59.
Les critères pris en considération pour ce
transfert de la catégorie « Immeubles de
placement » vers la catégorie « Stocks » sont
l'acceptation par les autorités responsables du
permis de lotir ou permis de bâtir.
Autres actifs courants et non-courants
Les autres actifs courants et non-courants sont
comptabilisés à leur coût historique.
Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles acquises sont
comptabilisées à leur coût.
Elles sont amorties selon la méthode linéaire
sur la durée d’utilité économique du bien (de 3
à 5 ans).
Ils sont initialement comptabilisés à leur coût,
font ensuite l’objet de réévaluations à la juste
valeur à chaque arrêté de comptes. Les
fluctuations, entre deux arrêtés de comptes, de la
juste valeur de ces instruments financiers sont
comptabilisées en résultat.
Autres immobilisations financières
Il s’agit de garanties et de cautionnements
déposés en faveur de tiers valorisés à leur coût
historique.
Trésorerie et équivalents de trésorerie
La trésorerie et équivalents de trésorerie
comprennent les liquidités disponibles, les
comptes bancaires et les placements à court
terme ayant une échéance initiale de moins de
trois mois. Tous les placements sont
comptabilisés à la valeur nominale dans les états
financiers.
Autres actifs financiers
Il s’agit d’obligations linéaires émises par un Etat
européen ou par une banque européenne.
Stocks
Tous les travaux d'études et développements
sont portés en stock et attribués à chaque
lotissement prévu. La méthode comptable
d’évaluation est la valeur des coûts.
Pour ces frais liés aux travaux, les sorties de
stock se font à la valeur moyenne calculée au
m².
Lorsque les stocks sont vendus, la valeur
comptable de ces stocks est comptabilisée en
charges de la période au cours duquel les
produits correspondants sont comptabilisés en
produits.
PASSIFS
Actions propres
Les sommes payées ou obtenues lors de
l’acquisition ou la vente d’actions propres de la
société sont reconnues directement dans les
fonds propres attribuables aux actionnaires de la
société. Aucun profit ou charge n’est enregistré
dans le compte de résultats lors de l’achat, la
vente, l’émission ou l’annulation d’actions
propres.
Les actions propres sont présentées en
déduction du total des capitaux propres.
Actifs détenus en vue d’être vendus
Les immeubles de placement destinés à être
vendus tels quels sont comptabilisés en
immeuble de placement jusqu’au moment de
leur vente (IAS 40/66).
La valorisation se fait au plus bas de la valeur
comptable et de la juste valeur diminuée des
frais de vente (IFRS 05/15).
Intérêts minoritaires
Les intérêts minoritaires représentent la partie du
résultat net des opérations et de l’actif net d’une
filiale attribuable aux intérêts qui ne sont pas
détenus, directement ou indirectement au travers
de filiales, par le groupe.
Clients et autres débiteurs
Les créances clients sont reconnues et
comptabilisées pour le montant initial de la
facture déduction faite des réductions de valeur
pour
dépréciation
des
montants
non
recouvrables. Une réduction de valeur est
constituée lorsqu’il existe des éléments
objectifs indiquant que le groupe ne sera pas
en mesure de recouvrer ces créances. Les
créances irrécouvrables sont constatées en
pertes lorsqu’elles sont identifiées comme
telles.
Prêts et emprunts portant intérêts
Tous les prêts et emprunts sont initialement
enregistrés à la juste valeur du montant reçu.
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les
prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au
coût amorti, en utilisant la méthode du taux
d’intérêts effectif.
Pensions et autres avantages postérieurs à
l’emploi
Dans le système de pensions à l’époque du
___________________________________________
37

rapport annuel 2010 / Neufcour
signé un compromis de vente avec les futurs
propriétaires.
Pour ce qui est des locations de biens, les
revenus sont comptabilisés au moment où ils
sont dus.
Enfin, les revenus des aides publiques (subsides
européens) sont enregistrés en produit au
moment où elles sont perçues.
Les intérêts sont comptabilisés à hauteur des
intérêts courus.
Les
dividendes
reçus
de
filiales
sont
comptabilisés lorsque le groupe est en droit de
percevoir le paiement.
charbonnage, la société accordait un supplément
de pension à ses employés pour atteindre 60%
du salaire final pour une carrière complète. Après
le décès de l’employé, la veuve touchait la moitié
de ce complément. Il reste aujourd’hui une seule
personne bénéficiant de ce système.
Le calcul de la provision est revu chaque année
en actualisant le montant périodique de la rente
en tenant compte de l’espérance de vie de la
personne bénéficiaire.
Pour ce qui est du personnel actuel, il n’y a pas
de plan de pension extra légale.
Provisions
Les provisions pour garanties locatives octroyées
dans le cadre de cessions immobilières, ainsi
que les provisions pour garanties techniques,
pour
litiges
et
pour
dépollution
sont
comptabilisées lorsque :
- le Groupe est tenu par une obligation légale
ou
implicite
découlant
d’événements
passés ;
- il est probable qu’une sortie de ressources
représentative des avantages économiques
sera nécessaire pour éteindre l’obligation ;
- le montant de la provision peut être estimé
de manière fiable.
Des provisions sont également constituées si le
Groupe a conclu des contrats onéreux dont il
résulte qu’une perte inévitable découlant d’un
engagement contractuel devra être couverte.
Le montant comptabilisé en provision est la
meilleure estimation de la dépense nécessaire à
l’extinction de l’obligation. Lorsque l’impact est
susceptible d’être significatif (principalement pour
les provisions à long terme), la provision est
évaluée sur une base actualisée. L’impact du
passage du temps sur la provision est présenté
en charges financières.
Avances Récupérables de La Région
Wallonne
Le groupe a perçu dans les années 1990 une
Avance Récupérable de la Région Wallonne
(A.R.R.W.) sans intérêts au titre d’aide financière
dans le cadre de l’aménagement du site de
Romsée en une zone de reconversion
industrielle.
Cette Avance Récupérable de la Région
Wallonne est remboursable en fonction des
ventes éventuelles réalisées sur la partie
réaménagée du site.
Etant donné la localisation en dehors des voies
d’accès rapide, à ce jour, la Compagnie
Financière de Neufcour n’a jamais pu que louer
ses anciens bâtiments survivants de l’ancienne
exploitation minière. Cette avance est donc
considérée comme une dette long terme.
Subsides d’exploitation
Des subsides européens liés à l’exploitation des
terrains agricoles sont perçus. Ils sont non
remboursables et sont comptabilisés en produits
au moment où le subside est dû, sous la rubrique
« autres produits des activités ordinaires ».
Fournisseurs et autres créditeurs
Les fournisseurs et autres créditeurs sont
évalués au coût amorti en appliquant la méthode
du taux d’intérêt effectif, ce qui correspond à la
valeur nominale de ces dettes dans la plupart
des cas.
Coût d’emprunt
Les coûts d’emprunt sont comptabilisés dans le
compte de résultats de l’exercice au cours duquel
ils sont survenus.
COMPTE DE RESULTAT
Impôts sur le résultat
Les impôts sur les bénéfices de la période
regroupent les impôts courants et les impôts
différés. Ils sont inscrits au compte de résultats,
sauf s’ils portent sur des éléments enregistrés
directement en capitaux propres, auquel cas ils
sont, eux aussi, comptabilisés directement dans
les capitaux propres.
Reconnaissance des produits des activités
ordinaires
En ce qui concerne la vente de biens, les
revenus sont reconnus dès que l’entreprise a
Impôts courants
L’impôt exigible de l’exercice est basé sur le
résultat des sociétés du groupe et est calculé
Autres passifs courants
Les autres passifs courants sont comptabilisés à
leur coût historique, majorés le cas échéant
d’intérêts conventionnels.
___________________________________________
38

rapport annuel 2010 / Neufcour
selon les règles établies par les administrations
fiscales locales.
Des impôts différés sont constatés au titre des
différences temporelles liées à des participations
dans des filiales et des entreprises mises en
équivalence, sauf lorsque le calendrier de
renversement de ces différences temporelles est
contrôlé par le Groupe et qu’il est probable que ce
renversement n’interviendra pas dans un avenir
proche.
Impôts différés
Les impôts différés sont comptabilisés, en
utilisant la méthode du report variable, pour
toutes les différences temporelles existant à la
date de clôture entre la base fiscale des actifs et
passifs et leur valeur comptable au bilan.
Des actifs d’impôts différés ne sont constatés
que dans la mesure où il est probable que des
bénéfices imposables futurs seront disponibles,
qui permettront de compenser les différences
temporelles déductibles ou les pertes fiscales
existant à la date de clôture.
Dividendes
Les dividendes proposés par le Conseil
d’Administration ne sont pas enregistrés dans les
états financiers tant qu’ils n’ont pas été approuvés
par les actionnaires lors de l’Assemblée Générale
Ordinaire.
Les impôts différés sont calculés de manière
individuelle au niveau de chaque filiale. Sauf en
cas de consolidation fiscale, les impôts différés
actifs et passifs relatifs à des filiales différentes
ne peuvent être compensés.
Résultats par action
Le groupe calcule le résultat de base par action
sur base du nombre d’actions en circulation à la fin
de l’exercice.
___________________________________________
39

rapport annuel 2010 / Neufcour
2.
INFORMATION SECTORIELLE
L’activité de l’ensemble des sociétés du groupe est qualifiée d’immobilière, la plupart des activités étant
exercées en région liégeoise (excepté la société Wérimmo Luxembourg, celle-ci étant active sur le
territoire où elle est installée). Les produits des activités ordinaires sont quasiment à 100% des produits
liés à la vente de lotissements, à la vente de terrains, à la vente de bâtiments et à la location d’immeubles.
La partie agricole exploitée par la filiale Bouille est accessoire et non représentative de l’activité de
l’ensemble du groupe. Le produit de la vente des produits agricoles et les subsides européens perçus
pour cette activité représentent respectivement 1% et 2% de la totalité des produits des activités
ordinaires. Il n’y a donc pas lieu de publier l’information selon IFRS 14.
D’une manière générale, l’économie belge a pu traverser les fortes turbulences récentes sans être
trop freinée par des déséquilibres structurels importants. D’autres pays de la zone euro connaissent
ces déséquilibres.
L’endettement, tant des ménages que des entreprises non financières, est resté raisonnable et
soutenable.
En particulier, le marché immobilier n’a pas subi d’ajustement sévère, contrairement notamment à
l’Espagne, à l’Irlande et aux Etats-Unis.
Si on considère une période de quinze ans, l’évolution des prix du résidentiel a été globalement
comparable à celle observée dans la plupart des autres payés européens, mais la progression, en
Belgique, a été régulière, sans phase d’accélération exagérée, ni de correction brutale.
Même au plus fort de la crise financière 2008-2009, en Belgique, la diminution du prix de
l’immobilier résidentiel semble avoir été de faible ampleur et surtout de courte durée. Les prix sont
en hausse depuis 2010.
Il est intéressant aussi de se pencher sur l’évolution de l’indicateur de confiance des ménages en
Belgique. Cette confiance s’était fortement dégradée, dès mars 2008 pour atteindre un niveau
record de pessimisme en février 2009 ; elle s’est améliorée sans cesse par la suite pour rejoindre
son niveau à long terme en août 2010. Les particuliers ont à nouveau confiance dans le fait qu’ils
conservent des revenus (meilleures perspectives d’emplois, de revenus…)
Malgré ces aspects positifs -situation de l’économie belge et confiance des Belges-, la construction
résidentielle a connu un recul en 2010, puisque le volume des investissements en logement a
er
diminué de 3,5 % avec un point haut au 1 trimestre 2010 et une amélioration de la demande de
logements au cours des 9 mois suivants.
Cette demande plus soutenue est due aux bas niveaux des taux hypothécaires et à la prolongation
de la mesure des taux réduits de TVA sur les nouvelles constructions.
En conclusion, le marché de l’immobilier a traversé moyennement bien la crise économique et
financière alors que dans d’autres pays, la situation du secteur est gravement compromise.
________________________________________________
Source : rapport 2010 de la Banque Nationale de Belgique
___________________________________________
40

rapport annuel 2010 / Neufcour
Le RAVeL longeant le site de Romsée
3.
LISTE DES ENTREPRISES CONSOLIDEES ET DES ENTREPRISES MISES EN
EQUIVALENCE
Année de
DENOMINATION ET SIEGE
Personnel
Méthode
% du capital détenu
au
au
au
Variation
création ou
d'incorporation
31.12.10
31.12.10 31.12.09
d'acquisition
dans les
comptes
SA BOUILLE
1961
0,3
G (1)
99,9
99,9
0
SA WERIMMO
LUXEMBOURG
Rue Fort Wallis, 2
L- 2714 Luxembourg LUXEMBOURG
TVA : 1989.2204.236
1989
0
G (1)
66,6
66,6
0
SA des Charbonnages de
GOSSON-KESSALES
(en liquidation)
Rue Joseph Dujardin, 39
4460 Grâce-Hollogne BELGIQUE
RPM 0403.955.510
1860
0,40
E (2)
31,51
31,51
0
Rue Churchill, 26
4624 Fléron (Romsée) BELGIQUE
RPM 0404.399.235
mise en
liquidation
en 1958
(1) G = méthode d'intégration globale
(2) E = mise en équivalence
___________________________________________
41

rapport annuel 2010 / Neufcour
4.
ENTREPRISE MISE EN EQUIVALENCE
La SA des Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation a pour objet la liquidation de son
patrimoine immobilier.
Elle clôture ses comptes le 31 décembre.
Au 31 décembre 2010, la participation de Neufcour dans la SA Gosson Kessales en liquidation s’élève à
31,51 %.
PART DE NEUFCOUR (31,51 %) DANS LE BILAN ET LE RÉSULTAT DU GOSSON
SELON LES NORMES BELGES
En '000 d’euros
Part du bilan
Actifs courants
Actifs non-courants
Passifs courants
Passifs non-courants
Actifs nets
Part du résultat
Ventes
Résultat net
31.12.2010
31.12.2009
1.760
94
-586
-688
580
838
128
-286
-328
352
1 082
228
7
5
VALEUR DE LA PARTICIPATION DANS LES COMPTES CONSOLIDES DE NEUFCOUR
SELON LES NORMES IFRS
31.12.2010
352
228
580
En '000 d’euros
Valeur au 1 er janvier
- Vendues en cours d'année
- Acquises en cours d'année
- Résultat
Valeur au 31 décembre
5.
31.12.2009
347
5
352
PRODUITS ET CHARGES
5.1. PRODUIT DES ACTIVITÉS ORDINAIRES
31.12.2010
1.549
386
1.143
20
214
29
60
1.852
En '000 d’euros
Ventes de biens
Ventes de terrains
Ventes de constructions
Autres ventes (grains)
Produits locatifs des immeubles
Subsides sur activité agricole
Autres produits des activités ordinaires
Produits des activités ordinaires
31.12.2009
26
5
1
20
231
28
142
427
Sont enregistrées en 2010 les ventes de dix maisons rue Elva à Flémalle, de deux parcelles dans le
lotissement du Beau-Site à Chênée et de 9 parcelles à Xhendelesse dans le cadre d’une RDA.
Les autres produits des activités ordinaires reprennent notamment des refacturations de frais.
___________________________________________
42

rapport annuel 2010 / Neufcour
5.2. DIVERSES CHARGES OPÉRATIONNELLES
En '000 d’euros
Dotation,
reprises
Pertes de
valeur
Dotation
d’amortissements
Neufcour
Dotation (-) / Reprise (+) de
provision pour créances
douteuses
Neufcour
Reprise de provision pour pension
Autres charges
opérationnelles
Total
+8
+8
+1
+1
Amortissements s/immobilisations
corporelles
-14
-14
Amortissements s/immeubles de
placement
-54
-54
Taxes (prime, préc. immob, TVA …)
Provisions et charges pour
dépollution
-104
-104
-163
-68
5.3. RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
OPERATIONNELS
-104
NON
+9
COURANT
En '000 d’euros
ET
Autres produits non opérationnels
Autres charges non opérationnelles
Résultats sur cession d’actifs non courants
Résultat opérationnel non courant et autres résultats non
opérationnels
AUTRES
RESULTATS
NON
31.12.2010
0
0
0
31.12.2009
0
-78
-
0
-78
En 2009, les autres charges non opérationnelles comprennent les provisions pour coupons n° 4
(78 K€).
Un litige oppose le groupe Neufcour à M. X. Duquenne et aux sociétés Soter et Ascott
Investissements. Il s’agit d’un différend portant sur le paiement - estimé indu par Neufcour - d’une
somme d’environ 160.000 € payée par la banque Dexia sur présentation de coupons n° 4 attachés aux
titres au porteur de Neufcour, la société estimant que la somme précitée a déjà été payée sur
présentation de titres nominatifs.
Pour rappel, en 1999 il avait été décidé d’un remboursement de capital à concurrence de 4,16 € par
titre sur présentation du coupon n° 4.
Une instruction pénale est en cours, ainsi qu’une procédure d’appel liée à une saisie conservatoire
opérée par Neufcour afin de préserver ses droits.
___________________________________________
43

rapport annuel 2010 / Neufcour
5.4. RÉSULTAT FINANCIER
Produits financiers
31.12.2010
En '000 d’euros
Intérêts sur placements de trésorerie
Plus value s/vente de titres (*)
Dividendes perçus (*)
Produits financiers
31.12.2009
3
87
25
115
13
31.12.2010
31.12.2009
-23
-7
-30
-4
-11
-15
13
Charges financières
En '000 d’euros
Charges d'intérêts
Autres charges financières
Charges financières
(*) Il s’agit de produits de la vente des titres Wérister
6.
LOCATIONS
Certains immeubles de placement sont mis à disposition par le groupe Neufcour en tant que bailleur en
vertu de contrats de location simple.
Montant des paiements futurs minimaux à recevoir au titre de contrats de location simple non résiliables
en cumul :
En '000 d’euros
Loyer
à moins d'1 an
à plus d'1 an
moins de 5 ans
à plus de 5 ans
Montant annuel
144
576
0
Le montant repris dans la colonne « à plus de 5 ans », qui est actuellement nul, est relatif uniquement
aux contrats dont la durée initiale est supérieure à 5 ans.
Il n’y a pas de loyer conditionnel comptabilisé dans les résultats de 2010.
La majorité des contrats de location sont des contrats à durée indéterminée avec indexation annuelle.
Pour tous ces contrats, il s’agit de locations simples, sans option d’achat.
7.
IMPÔTS
7.1. IMPÔTS SUR LE REVENU
Les impôts pour les exercices clos les 31 décembre 2010 et 2009 sont principalement composés
de :
En '000 d’euros
Impôt exigible
Charge d'impôts exigibles
Produit d’impôts
Ajustement au titre d'impôt exigible des exercices antérieurs
Impôt différé
Impôts comptabilisés au compte de résultat consolidé
2010
2009
+5
-9
+139
+921
-4
+1 060
Le poste Impôts différés se détaille ainsi :
___________________________________________
44

rapport annuel 2010 / Neufcour
En '000 d’euros
2010
2009
Neufcour : impôts différés
-23
Neufcour : impôts différés
888
Bouille : impôts différés
+14
Bouille : impôts différés
33
-9
921
La latence fiscale a été comptabilisée tant pour Neufcour que pour Bouille conformément à la norme
IFRS 12. Le groupe dégage des bénéfices en 2010 et utilise une partie de ses impôts différés.
7.2. RÉCONCILIATION DE LA CHARGE D’IMPOTS
Le rapprochement entre la charge d’impôts obtenue en appliquant le taux d’impôt effectif du groupe au
résultat opérationnel avant impôts et la charge d’impôts obtenue en appliquant le taux d’impôt théorique
en vigueur pour les exercices clos les 31 décembre 2010 et 2009 est le suivant :
En '000 d’euros
Rapprochement entre le taux d'impôt effectif et le taux
d'impôt théorique applicable
Résultat avant impôts
Charge d'impôts réelle sur base du taux d'impôt effectif
Taux d'impôt effectif
Eléments de réconciliation pour l'impôt théorique nominal
Résultat
Résultat consolidé avant impôts (EBT)
Quote-part dans le résultat des entreprises MEE
Neutralisation du résultat des sociétés du groupe présentant
une perte fiscale dans les comptes sociaux (résultat intragroupe éliminé)
Neutralisation des résultats liés à la consolidation et aux
référentiels IFRS
Impact fiscal des frais non déductibles
Impact fiscal des produits et plus-values non taxables
Déduction des intérêts notionnels
Pertes récupérables
Résultat à considérer
Charge d'impôts
Charge d'impôts comptabilisée au compte de résultat consolidé
Ajustement au titre d'impôt exigible des exercices antérieurs
Charge d'impôts à considérer
Taux d'impôt théorique applicable
2010
2009
338
0
0%
-2.418
0
0%
338
-228
-2.418
-5
13
2.410
95
0
-108
-110
0
49
6
-42
0
0
4
5
9
2,66%
0
0%
___________________________________________
45

rapport annuel 2010 / Neufcour
7.3. IMPÔTS DIFFÉRÉS AU BILAN
L’actif d’impôt différé au bilan est de 1.294 K€ et est lié à la valorisation des pertes fiscales chez
Neufcour et chez Bouille (voir 7.1.)
7.4. LITIGES SIGNIFICATIFS EN COURS AVEC L’ADMINISTRATION FISCALE
Aucun litige fiscal significatif n’a été enregistré durant la période.
7.5. IMPÔTS EXIGIBLES COMPTABILISÉS AU PASSIF
En '000 d’euros
Impôts exigibles
31.12.2010
Charge fiscale estimée de l'exercice
Charges fiscales à payer pour l’exercice précédent
Total
8.
0
0
0
31.12.2009
0
0
0
RESULTAT PAR ACTION
Il n’y a qu’une seule catégorie d’action : des actions ordinaires au nombre de 366.060.
Il n'y a pas eu de modification du nombre d'actions en circulation et ce depuis 1995. Le nombre d’actions
en circulation est de 363.250, 2.810 actions étant détenues par le groupe.
Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat net de l’exercice attribuable aux actions
divisé par le nombre d’actions en circulation.
31.12.2010
Calcul du résultat par action
1. Nombre d'actions
1.1. Nombre d'actions, de base
1.2. Ajustements afin de calculer le nombre moyen pondéré
d'actions
1.3. Nombre moyen pondéré d'actions
31.12.2009
366.060
366.060
-2 810
363.250
-2 810
363.250
En '000 d’euros
2. Résultat net
Il n'y a pas de résultat provenant des activités abandonnées.
Tout le résultat est issu des activités poursuivies.
2.1. Résultat attribuable aux porteurs de capitaux propres de la
société mère
2.2. Résultat net dilué distribuable aux actionnaires ordinaires
2.3. Résultat net par action
334
0
0,92 €
-1 358
0
-3,71 €
___________________________________________
46

rapport annuel 2010 / Neufcour
9.
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Installations,
machines et
outillage
En '000 d’euros
Valeur comptable brute
Au 31 décembre 2009
- Acquisitions
- Cessions et désaffectations
Au 31 décembre 2010
Amortissements cumulés
Au 31 décembre 2009
- Dotations
- Cessions et désaffectations
Au 31 décembre 2010
Valeur comptable nette au 31 décembre 2010
Véhicules à
moteur
30
Total
182
+3
-26
159
30
212
+3
-26
189
-169
-8
+26
-151
-24
-6
-30
-193
-14
+26
-181
8
0
8
2
Le siège social est constitué d’une partie du bâtiment sis à Romsée. Neufcour occupe 150 m des
2
1.500 m habitables. L’immeuble est totalement amorti. En ce qui concerne le terrain relatif au siège
social, sa valeur historique serait de 379 €, soit en dessous du seuil de matérialité que la société a fixé à
10.000 €.
10. IMMEUBLES DE PLACEMENT
Les immeubles de placement sont comptabilisés au coût historique.
Terrains
En '000 d’euros
Valeur comptable brute
Au 31 décembre 2009
- Acquisitions
- Cessions et transferts vers les stocks
- Autre variation
Au 31 décembre 2010
2.157
-123
10
2.044
Amortissements cumulés
Au 31 décembre 2009
- Dotations
- Cessions et transferts vers les stocks
Au 31 décembre 2010
Valeur comptable nette au 31 décembre 2010
o
Autres
immeubles
de
placement
4.791
-10
4.781
Total
6.948
-123
0
6.825
-
-4.037
-54
4.091
-4.037
-54
4.091
2.044
630
2.734
Les immeubles de placement ont été comptabilisés au coût historique lors de la constitution de la SA
Compagnie Financière de Neufcour.
___________________________________________
47

rapport annuel 2010 / Neufcour
Le conseil d’administration a fait exécuter trois expertises.
A périmètre identique, ces 3 expertises donnent au patrimoine du groupe Neufcour les valeurs
suivantes :
2007
2009
2010
:
:
:
7.787 K€
6.954 K€
9.795 K€
Il faut remarquer que l’expertise faite en 2009 est la seule à prendre en compte des frais
d’assainissement du site de Romsée et à opérer une approche « valeur nette après impôts ». Ce
rapport, établi par l’administrateur indépendant et avalisé par le conseil d’administration, a été publié
sur le site internet de Neufcour.
L’expertise réalisée en 2010, par la société Galtier Expertises, est également publiée sur le site
Internet de Neufcour. Il s’agit d’une valorisation économique, sur base de la valeur vénale des
propriétés du groupe. Elle ne tient compte ni des délais de réalisation, ni des difficultés de
valorisation ou des frais de dépollution.
o
Revenus locatifs et charges opérationnelles des immeubles de placement comptabilisés dans le
résultat :
En '000 d’euros
Revenus locatifs
Entretiens et réparations
2010
2009
214
24
231
10
11. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Les seules immobilisations incorporelles sont des logiciels, totalement amortis. Leur valeur comptable
est 0.
12. AUTRES IMMOBILISATIONS FINANCIERES
En '000 d’euros
Autres immobilisations financières
Actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de
résultat
31.12.2010
31.12.2009
Valeur brute
Cumul des pertes de valeur
Valeur nette
Autres actifs financiers
Autres immobilisations financières
1
0
1
1
0
1
115
235
Total
116
236
Il s’agit, d’une part de participations minoritaires et, d’autre part, de cautions - liées à un lotissement déposées à la Commune de Flémalle (100 K€) ainsi que d’une garantie versée à la SA des
Charbonnages de Gosson-Kessales en liquidation dans le cadre du chantier de la rue Elva à Flémalle
(15 K€).
___________________________________________
48

rapport annuel 2010 / Neufcour
13. STOCKS
Au 31.12.2010, 5 parcelles du lotissement du Beau-Site à Chênée restent en stock (valeur 28 K€) ainsi
que 4 parcelles du lotissement des Xhawirs III à Xhendelesse (valeur 14 K€).
En '000 d’euros
31.12.2010
Stocks, montant net (du bilan)
1. Valeurs brutes comptables
1.4. Travaux en cours (travaux d'études et
développements)
1.5. Produits finis (parcelles avec permis)
570
31.12.2009
528
1 445
1 445
42
1 407
38
0
0
2. Amortissements et autres réductions de valeur ( - )
Au 31.12.2010, 103 K€ représentent les frais de construction activés de la maison rue Elva à
Flémalle.
14. AUTRES ACTIFS FINANCIERS COURANTS
En '000 d’euros
Autres actifs financiers courants
Dépôts à terme de plus d’un an
Placements en obligations
31.12.2010
31.12.2009
0
0
0
0
31.12.2010
31.12.2009
15. CLIENTS ET AUTRES DEBITEURS COURANTS
En '000 d’euros
Clients, autres débiteurs courants et autres actifs courants
Clients bruts
Cumul des corrections de valeur
Clients nets
Créance Wérilux (capital+intérêts)
Réduction sur Wérilux (intérêts)
Autres
Autres débiteurs courants
Clients et autres débiteurs courants
Comptes de régularisation
Autres actifs courants
Total
183
-27
156
600
-128
174
646
802
7
7
809
96
-35
61
600
-128
69
541
602
5
5
607
16. TRESORERIE ET EQUIVALENT
En '000 d’euros
31.12.2010
Trésorerie et équivalent
Placements, dépôts à terme
Soldes bancaires
Caisse
Total
0
1.227
1
1.228
31.12.2009
0
409
1
410
___________________________________________
49

rapport annuel 2010 / Neufcour
17. ETAT DU CAPITAL ET DES RESERVES
17.1. LE CAPITAL
A sa création en 1995, le capital de la société était de 255.000.000 BEF représenté par 366 060 actions
sans désignation de valeur nominale. A l’origine, il y avait 222.210 actions ordinaires, 126.975 actions
privilégiées AFV1 et 16.875 actions privilégiées AFV2. En date du 24 mars 1999, la société a procédé à
une réduction de capital. Le capital est fixé alors à 181.788.000 BEF. Elle a également supprimé la
différenciation des actions : elles sont toutes devenues des actions ordinaires.
En date du 18 juin 2001, la société a augmenté son capital sans création d’actions nouvelles pour le
porter à 181.932.949 BEF puis elle a converti ce montant en euros, soit 4.510.000 €. Il n’y a qu’une
seule catégorie d’actions : des actions ordinaires, sans désignation de valeur nominale (SDVN).
Il n'y a pas eu de modification entre le nombre d'actions en circulation en début d'exercice par rapport au
nombre en circulation en fin d'exercice et ce, depuis l'année 1995.
Actions ordinaires
I. Mouvements du nombre d'actions
Nombre d'actions, solde d'ouverture
Nombre d'actions, solde de clôture
II. Autres informations
1. Valeur nominale des actions
2. Nombre d'actions propres en possession de l'entreprise
ou des parties liées
3. Dividendes intérimaires payés pendant l'exercice
31.12.2010
31.12.2009
366.060
366.060
366.060
366.060
SDVN
SDVN
39.341
39.341
0
0
31.12.2010
31.12.2009
17.2. LES RÉSERVES
En '000 d’euros
Réserves consolidées
Réserve légale
Réserves immunisées
Réserves disponibles
541
74
-396
541
74
-751
Réserves de réévaluation
Réserves pour actions propres
-46
-46
Réserves
173
-182
18. EMPRUNTS PORTANT INTERETS
En '000 d’euros
31.12.2010
Emprunts portant intérêts
31.12.2009
Dettes financières long terme
Dettes à long terme échéant dans l'année
Crédits court terme
Emprunts bancaires à court terme
0
0
0
0
0
7
300
Total
0
307
___________________________________________
50

rapport annuel 2010 / Neufcour
19. PROVISIONS
1. Provision pour pension
er
Au 1 janvier 2010
Dotations de l'exercice
Utilisations
Reprises
En '000 d’euros
17
0
-1
Au 31 décembre 2010
16
Dans le système de pensions à l’époque du charbonnage, la société accordait un supplément de
pension à ses employés pour atteindre 60% du salaire final pour une carrière complète. Après le décès
de l’employé, la veuve touchait la moitié de ce complément.
Un seul complément est toujours en cours à l’heure actuelle.
Le calcul de la provision est mis à jour chaque année en actualisant la rente sur base de l’espérance de
vie de la personne bénéficiaire.
Pour ce qui est du personnel actuel, il n’y a pas de plan de pension extra légale.
2. Provision pour dépollution
er
Au 1 janvier 2010
Dotations de l'exercice
Utilisations
Reprises
En '000 d’euros
2 .130
0
19
-
Au 31 décembre 2010
2.111
20. FOURNISSEURS, AUTRES CREDITEURS COURANTS ET AUTRES PASSIFS
COURANTS
En '000 d’euros
31.12.2010
Fournisseurs et autres créditeurs courants
Fournisseurs
TVA à payer
Dette salariale et sociale
Avances reçues
Autres créditeurs courants
Total
Autres passifs courants
Dividendes
Capital à rembourser
Comptes de régularisation
Autres
Total
31.12.2009
123
47
16
31
0
217
150
0
22
0
2
174
47
68
14
21
150
30
68
8
40
146
21. PARTIES LIEES
D’une manière générale, les ventes et achats avec les parties liées sont réalisés aux conditions
commerciales habituelles et aux prix du marché.
Les soldes en-cours à la fin de l’exercice ne sont pas garantis. Les règlements de ces soldes se font en
trésorerie.
___________________________________________
51

rapport annuel 2010 / Neufcour
21.1 LA SOCIÉTÉ MÈRE : Compagnie Financière de NEUFCOUR SA
En '000 d’euros
2010
Produits
s/parties
liées
intérêts
FILIALES
Emoluments reçus de Bouille SA
Location de bureau à Bouille SA
Refacturation frais de Bouille SA
Intérêts s/avance faite à Wérimmo
Luxembourg SA
Intérêts s/avance reçue de Bouille
Bouille SA
Wérimmo Luxembourg SA
ENTREPRISES MISES EN
EQUIV.
Charbonnages de Gosson
Kessales SA (en liquidation)
Emoluments reçus de Gosson Kessales
100
40
6
1
53
0
Charges
s/parties
liées
Créances
s/parties
liées au
31 déc.
7
2.373
Taux
d'intérêt
créances
Dettes
envers
parties
liées
au 31 déc.
Taux
d'intérêt
dettes
4
-
4
3%
3
3%
4
0
2.373*
3%
22
15
22
15
0
AUTRES PARTIES LIEES
M. X. Duquenne et ses sociétés
liées
608**
0
608 **
0
* Une réduction de valeur de 1.319 K€ sur cette créance Wérimmo Luxembourg est comptabilisée dans les comptes
sociaux de Neufcour
** Une réduction de valeur de 128 K€ sur cette créance est comptabilisée dans les comptes sociaux de Neufcour.
21.2. FILIALES : BOUILLE SA et WERIMMO LUXEMBOURG S A
Voir le tableau du point 21.1
21.3 PRINCIPAUX DIRIGEANTS DE L’ENTITÉ
Voir le tableau reprenant la liste des administrateurs dans la rubrique « Gouvernance d’entreprise ».
21.4. AUTRES PARTIES LIÉES
Selon les déclarations de transparence connues au 31.12.2010, Soter SA et Ascott Investissements SA,
elles-mêmes contrôlées par M. X. Duquenne, déclarent détenir ensemble 38,79% de la Compagnie
Financière de Neufcour SA.
De ce fait, les sociétés liées à M. X. Duquenne peuvent être considérées comme parties liées au sens
d’IAS 24.
Voir le tableau au point 21.1.
Au cours des quatre premiers mois de l’année 2011, des déclarations de transparence sont parvenues à
la société, modifiant le paragraphe ci-dessus (voir point 3 d), page 19).
22. PASSIFS EVENTUELS
Néant.
___________________________________________
52

rapport annuel 2010 / Neufcour
23. SOURCES D’INCERTITUDE
Dans son rapport annuel, le commissaire aux comptes émet une réserve relative à la possibilité de
recouvrer la créance sur la société luxembourgeoise Wérilux, en liquidation. Cette créance de 600 K€
comprend 472 K€ en capital et 128 K€ en intérêts. La créance en capital de 472 K€ a été reconnue
officiellement par l’un des liquidateurs judiciaires. La société Neufcour a acté une réduction de valeur en
2007 à concurrence des intérêts de 128 K€.
De manière très surprenante et manifestement anormale, les liquidateurs judiciaires ne donnent plus
suite aux demandes d’informations émanant de Neufcour ou de son commissaire, aux fins de connaître
l’évolution du dossier. Les dernières nouvelles faisaient état de l’échec d’une transaction conclue avec
M. Xavier Duquenne et l’une ou plusieurs sociétés de son groupe et de l’introduction d’une procédure
judiciaire à leur encontre. Neufcour ignore si cette procédure a été diligentée et ce qu’il en est, le cas
échéant, advenu.
Il est à noter que M. Xavier Duquenne possède, par l’intermédiaire de sociétés qu’il contrôle, la majorité
des actions de la société Wérilux.
Nonobstant ce manque total de clarté, Neufcour estime qu’il n’y a pas lieu d’acter aujourd’hui de
réduction de valeur sur sa créance, en l’absence de toute information permettant de penser qu’il existe
un risque de voir cette créance devenir irrécupérable. Cela étant, Neufcour étudie la possibilité d’agir
judiciairement à l’encontre des liquidateurs de Wérilux.
24. EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE
Comme signalé l’an dernier déjà, la préparation des dossiers des Haïsses et des Piedroux se poursuit.
De multiples discussions se tiennent avec les responsables commerciaux et régionaux, principalement
au regard des questions de mobilité.
Une parcelle située au Beau-Site à Chênée ainsi que la dernière maison rue Elva à Flémalle seront
er
probablement vendues au cours du 1 semestre 2011.
Le litige opposant certains actionnaires de Neufcour relativement à la réglementation en matière de
publicité des participations importantes, les plaidoiries ont eu lieu devant le tribunal de commerce
le 29 mars 2011. Le jugement est attendu pour le mois de mai 2011.
___________________________________________
53

rapport annuel 2010 / Neufcour
RAPPORT DU COMMISSAIRE
A L’ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE ANONYME
« COMPAGNIE FINANCIERE DE NEUFCOUR »
SUR LES COMPTES CONSOLIDES
POUR L'EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2010
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre du mandat de
commissaire. Le rapport inclut notre opinion sur les comptes consolidés ainsi que la mention
complémentaire requise.
Attestation avec réserve des comptes consolidés
Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés pour l’exercice clos le 31 décembre 2010,
établis conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS), dont le total du bilan
s’élève à EUR 7.340.218,98 et le compte de résultats se solde par un bénéfice de l’exercice de
EUR 333.824,37.
L’établissement des comptes consolidés relève de la responsabilité de l’organe de gestion. Cette
responsabilité comprend : la conception, la mise en place et le suivi d’un contrôle interne relatif à
l’établissement et la présentation sincère des comptes annuels consolidés ne comportant pas
d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs; le choix et l’application de
règles d’évaluation appropriées ainsi que la détermination d’estimations comptables raisonnables au
regard des circonstances.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes sur la base de notre contrôle. Nous
avons effectué notre contrôle conformément aux dispositions légales et selon les normes de révision
applicables en Belgique, telles qu’édictées par l’Institut des Reviseurs d’Entreprises. Ces normes de
révision requièrent que notre contrôle soit organisé et exécuté de manière à obtenir une assurance
raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives, qu’elles résultent
de fraudes ou d’erreurs.
Conformément à ces normes, nous avons tenu compte de l’organisation de l’ensemble consolidé en
matière administrative et comptable ainsi que de ses dispositifs de contrôle interne. Nous avons
obtenu de l’organe de gestion et des préposés de la société les explications et informations requises
pour notre contrôle. Nous avons examiné par sondages la justification des montants figurant dans les
comptes consolidés. Nous avons évalué le bien-fondé des règles d'évaluation, des règles de
consolidation et le caractère raisonnable des estimations comptables significatives faites par la
société ainsi que la présentation des comptes consolidés dans leur ensemble. Nous estimons que ces
travaux fournissent une base raisonnable à l’expression de notre opinion.
Il importe de mentionner que sous la rubrique « Autres débiteurs courants » figurent pour un montant
de 471.925,96 euros une créance sur la société Wérilux en liquidation. Il subsiste une incertitude
quant à la récupération totale de cette créance.
A notre avis, sous réserve du point exprimé ci-avant et compte tenu des dispositions légales et
réglementaires qui les régissent, les comptes consolidés clos le 31 décembre 2010 donnent une
image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l’ensemble consolidé,
conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS).
___________________________________________
54

rapport annuel 2010 / Neufcour
Mention complémentaire
L’établissement et le contenu du rapport consolidé de gestion relèvent de la responsabilité de l’organe
de gestion.
Notre responsabilité est d’inclure dans notre rapport la mention complémentaire suivante qui n’est pas
de nature à modifier la portée de l’attestation des comptes consolidés :
-
Le rapport consolidé de gestion, en ce compris la déclaration de gouvernement
d’entreprise, traite des informations requises par la loi et concorde avec les comptes
consolidés. Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur la
description des principaux risques et incertitudes auxquels l’ensemble des entreprises
comprises dans la consolidation est confronté, ainsi que de sa situation, de son évolution
prévisible ou de l’influence notable de certains faits sur son développement futur. Nous
pouvons néanmoins confirmer que les renseignements fournis ne présentent pas
d’incohérences manifestes avec les informations dont nous avons connaissance dans le
cadre de notre mandat.
Herstal, le 28 avril 2011
SPRL « HAULT, NICOLET & C°, Réviseurs d’entreprises »
Commissaire
Représentée par Philippe HAULT
Gérant
___________________________________________
55

rapport annuel 2010 / Neufcour
___________________________________________
56

rapport annuel 2010 / Neufcour
Comptes sociaux abrégés au
31.12.2010
selon les normes comptables
belges
Chemin aux Piedroux à Chênée
___________________________________________
57

rapport annuel 2010 / Neufcour
En application de l'article 105 du Code des Sociétés, les comptes figurant ci-après sont une version abrégée
des comptes annuels de la SA Compagnie Financière de Neufcour établis selon les normes comptables
belges. Leur version intégrale, comprenant le bilan social, sera déposée à la Banque Nationale de Belgique
et est également disponible au siège de la société.
L'attestation des comptes annuels établie par le Commissaire a été donnée avec réserve.
Les comptes sociaux déposés à la Banque Nationale de Belgique sont en euros. Dans un souci de continuité
avec les chiffres présentés dans la partie précédente de ce rapport, les comptes sociaux ci-dessous sont
présentés en milliers d’euros.
BILAN STATUTAIRE SELON LES NORMES BELGES
En '000 d’euros
ACTIF
Codes
2010
ACTIFS IMMOBILISES
20/28
4.644
3.839
2009
I. FRAIS D'ETABLISSEMENT
20
-
-
II. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
21
-
1
22/27
1.549
1.582
22
23
24
25
26
27
1.541
8
-
1.569
13
-
28
3.095
2.256
1.788
2.804
-
-
III. IMMOBILISATIONS CORPORELLES
A. Terrains et constructions
B. Installations, machines et outillage
C. Mobilier et matériel roulant
D. Location - financement
E. Autres immobilisations corporelles
F. Immobilisations en cours
IV. IMMOBILISATIONS FINANCIERES
ACTIFS CIRCULANTS
29/58
V. CREANCES A PLUS D'UN AN
29
A. Créances commerciales
B. Autres créances
290
291
VI. STOCKS ET COMMANDES EN COURS
D'EXECUTION
A. Stocks
3
439
1.306
30/36
439
1.306
VII. CREANCES A UN AN AU PLUS
40/41
775
1.423
40
41
143
632
170
1.253
50/53
-
-
50
51/53
-
-
IX. VALEURS DISPONIBLES
54/58
569
72
X. COMPTES DE REGULARISATION
490/1
5
3
TOTAL DE L'ACTIF
20/58
6.432
6.643
A. Créances commerciales
B. Autres créances
VIII. PLACEMENTS DE TRESORERIE
A. Actions propres
B. Autres placements
___________________________________________
58

rapport annuel 2010 / Neufcour
BILAN STATUTAIRE SELON LES NORMES BELGES
En '000 d’euros
PASSIF
Codes
CAPITAUX PROPRES
10/15
3.958
3.770
10
100
101
4.510
4.510
-
4.510
4.510
-
11
12
13
130
131
1310
1311
132
133
134
893
805
541
74
190
133
901
805
541
74
190
140
141
-2.384
-2.579
VI. SUBSIDES EN CAPITAL
15
-
-
PROVISIONS ET IMPOTS DIFFERES
16
2.127
2.148
VII. PROVISIONS ET IMPOTS DIFFERES
Provisions pour risques et charges
Impôts différés
160/5
168
2.127
-
2.148
-
DETTES
17/49
347
725
VIII. DETTES A PLUS D'UN AN
A. Dettes financières
Etablissements de crédit, dettes de location –
financement et assimilées
Autres emprunts
B. Dettes commerciales
C. Acomptes reçus sur commandes
D. Autres dettes
17
170/4
172/3
50
-
50
-
174/0
175
176
178/9
50
50
IX. DETTES A UN AN AU PLUS
A. Dettes à plus d'un an échéant dans l'année
B. Dettes financières
1. Etablissements de crédit
2. Autres emprunts
C. Dettes commerciales
1. Fournisseurs
2. Effets à payer
D. Acomptes reçus sur commandes
E. Dettes fiscales, salariales et sociales
1. Impôts
2. Rémunérations et charges sociales
F. Autres dettes
X. COMPTES DE REGULARISATION
42/48
42
43
430/8
439
44
440/4
441
46
45
450/3
454/9
47/48
492/3
286
97
97
53
42
11
136
11
670
300
300
138
138
26
13
13
206
5
TOTAL DU PASSIF
10/49
6.432
6.643
I. CAPITAL
A. Capital souscrit
B. Capital non appelé
(-)
II. PRIMES D'EMISSION
III. PLUS-VALUES DE REEVALUATION
IV. RESERVES
A. Réserve légale
B. Réserves indisponibles
1. pour actions propres
2. autres
C. Réserves immunisées
D. Réserves disponibles
V. BENEFICE REPORTE
PERTE REPORTEE
(-)
2010
2009
___________________________________________
59

rapport annuel 2010 / Neufcour
COMPTE DE RESULTATS SOCIAUX SELON LES NORMES BELGES
En '000 d’euros
Codes
Ventes et prestations
2010
2009
70/74
1.519
275
Chiffre d'affaires
70
1.219
3
Autres produits d'exploitation
74
300
272
1.503
1.072
429
-
Coût des ventes et des prestations
Approvisionnements et marchandises
Achats
Stocks : réduction (augmentation)
(+)/(-) 60/64
60
600/8
(+)/(-) 609
Services et biens divers
Rémunérations, charges sociales et pensions
Amortissements et réductions de valeur sur frais
d'établissement, immobilisations incorporelles et
corporelles
Réduction de valeur s/stocks- commandes en cours
d’exécution et sur créances commerciales
Provisions pour risques et charges
Autres charges d'exploitation
593
-593
61
62
249
93
-
233
85
-
630
26
26
631/4
635/7
640/8
-8
-1
72
23
-1
63
(+)/(-) 9901
16
-154
75
750
751
752/9
80
78
2
-
60
49
2
9
(+)/(-)
Bénéfice (Perte) d'exploitation
206
866
Produits financiers
Produits des immobilisations financières/dividendes
Produits des actifs circulants
Autres produits financiers
Charges financières
Charges des dettes
Autres charges financières
(+)/(-)
65
650
(+)/(-) 652/9
11
7
4
10
3
7
Bénéfice (perte) courant (e) avant impôts
(+)/(-) 9902
85
-104
76
87
-
761
763
87
-
Produits exceptionnels
Reprise de réductions de valeur sur immobilisations
financières
Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés
Charges exceptionnelles
Moins-values sur réalisation d’actifs immobiliers
Provisions pour risques et charges exceptionnels
(+)/(-)
66
663
662
-19
-19
2.335
2.335
Bénéfice (Perte) de l'exercice avant impôts
(+)/(-) 9903
191
-2.439
Impôts sur le résultat
(-) (+) 67/77
5
120
Bénéfice (Perte) de l'exercice
(+)/(-) 9904
196
-2.319
789
689
1
-
(+)/(-) 9905
195
-2.319
Prélèvements sur les réserves immunisées
Transferts aux réserves immunisées
(+)
(-)
Bénéfice (Perte) de l'exercice à affecter
___________________________________________
60

rapport annuel 2010 / Neufcour
AFFECTATIONS ET PRELEVEMENTS
En '000 d’euros
A. BENEFICE A AFFECTER
PERTE A AFFECTER
(-)
1. Bénéfice de l'exercice à affecter
Perte de l'exercice à affecter
2. Bénéfice reporté de l'exercice précédent
Perte reportée de l'exercice précédent
(-)
(-)
B. PRELEVEMENTS SUR LES CAPITAUX
PROPRES
Codes
2010
2009
70/69
195
-
69/70
-
-2.319
70/68
68/70
790
690
-2.579
-260
-2.384
-2.579
791/2
1. Sur le capital et les primes d'émission
2. Sur les réserves
791
792
C. AFFECTATIONS AUX CAPITAUX PROPRES
(-)
1. Au capital et aux primes d'émission
2. A la réserve légale
3. Aux autres réserves
691/2
691
6920
6921
D. RESULTAT A REPORTER
1. Bénéfice à reporter
2. Perte à reporter
(-)
E. INTERVENTION D'ASSOCIES DANS LA PERTE
693
793
794
F. BENEFICE A DISTRIBUER
(-)
1. Rémunération du capital
2. Administrateurs ou gérants
3. Autres allocataires
694/6
694
695
696
___________________________________________
61

rapport annuel 2010 / Neufcour
ETAT DU CAPITAL
En 000 d’euros
ETAT DU CAPITAL
Codes
Exercice
100
4.510
Capital social
Capital souscrit au terme de l’exercice
Codes
Modification au cours de l’exercice
Valeur
0
Représentation du capital
Nombre d’actions
0
4.510
366.060
Catégorie d’actions
Actions ordinaires SDV
Codes
Exercice
Actions propres
Détenues par la société elle-même
Montant du capital détenu
Nombre d’actions correspondantes
Détenues par ses filiales
Montant du capital détenu
Nombre d’actions correspondantes
8722
0
0
8731
8732
35
2.810
8721
Engagement d’émission d’actions
0
Capital autorisé non souscrit
8751
0
___________________________________________
62

rapport annuel 2010 / Neufcour
RAPPORT DU COMMISSAIRE
A L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE ANONYME
« COMPAGNIE FINANCIERE DE NEUFCOUR »
SUR LES COMPTES ANNUELS POUR L'EXERCICE CLOS
LE 31 DÉCEMBRE 2010
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre du
mandat de commissaire. Le rapport inclut notre opinion sur les comptes annuels ainsi que les
mentions complémentaires requises.
Attestation avec réserve des comptes annuels
Nous avons procédé au contrôle des comptes annuels pour l’exercice clos le 31 décembre 2010,
établis sur la base du référentiel comptable applicable en Belgique, dont le total du bilan s’élève à
6.432.338,32 euros et dont le compte de résultats se solde par un bénéfice de l’exercice de
195.041,92 euros.
L’établissement des comptes annuels relève de la responsabilité de l’organe de gestion. Cette
responsabilité comprend : la conception, la mise en place et le suivi d’un contrôle interne relatif à
l’établissement et la présentation sincère des comptes annuels ne comportant pas d’anomalies
significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs ; le choix et l’application de règles
d’évaluation appropriées ainsi que la détermination d’estimations comptables raisonnables au regard
des circonstances.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes sur la base de notre contrôle. Nous
avons effectué notre contrôle conformément aux dispositions légales et selon les normes de révision
applicables en Belgique, telles qu’édictées par l’Institut des Reviseurs d’Entreprises. Ces normes de
révision requièrent que notre contrôle soit organisé et exécuté de manière à obtenir une assurance
raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives, qu’elles résultent
de fraudes ou d’erreurs.
Conformément aux normes de révision précitées, nous avons tenu compte de l’organisation de la
société en matière administrative et comptable ainsi que de ses dispositifs de contrôle interne. Nous
avons obtenu de l’organe de gestion et des préposés de la société les explications et informations
requises pour notre contrôle. Nous avons examiné par sondages la justification des montants figurant
dans les comptes annuels. Nous avons évalué le bien-fondé des règles d'évaluation et le caractère
raisonnable des estimations comptables significatives faites par la société ainsi que la présentation
des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que ces travaux fournissent une base
raisonnable à l’expression de notre opinion.
Il importe de mentionner que sous la rubrique « Autres créances » figurent pour un montant de
471.925,96 euros une créance sur la société Wérilux en liquidation. Il subsiste une incertitude quant à
la récupération totale de cette créance
A notre avis, sous réserve du point exprimé ci-avant et compte tenu des dispositions légales et
réglementaires qui les régissent, les comptes annuels clos le 31 décembre 2010 donnent une image
fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la société, conformément au
référentiel comptable applicable en Belgique.
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rapport annuel 2010 / Neufcour
Mentions complémentaires
L’établissement et le contenu du rapport de gestion, ainsi que le respect par la société du Code des
sociétés et des statuts, relèvent de la responsabilité de l’organe de gestion.
Notre responsabilité est d’inclure dans notre rapport les mentions complémentaires suivantes qui ne
sont pas de nature à modifier la portée de l’attestation des comptes annuels :

Le rapport de gestion, en ce compris la déclaration de gouvernement d’entreprise, traite des
informations requises par la loi et concorde avec les comptes annuels. Toutefois, nous ne
sommes pas en mesure de nous prononcer sur la description des principaux risques et
incertitudes auxquels la société est confrontée, ainsi que de sa situation, de son évolution
prévisible ou de l’influence notable de certains faits sur son développement futur. Nous pouvons
néanmoins confirmer que les renseignements fournis ne présentent pas d’incohérences
manifestes avec les informations dont nous avons connaissance dans le cadre de notre mandat.

Sans préjudice d’aspects formels d’importance mineure, et sous réserve du point exprimé ciavant, la comptabilité est tenue conformément aux dispositions légales et réglementaires
applicables en Belgique.

A l’exception de ce qui est mentionné dans la partie du présent rapport relative à notre opinion,
nous n’avons pas à vous signaler d’opération conclue ou de décision prise en violation des statuts
ou du Code des sociétés. L’affectation des résultats proposée à l’assemblée générale est
conforme aux dispositions légales et statutaires.
Herstal, le 28 avril 2011
SPRL « HAULT, NICOLET & C°, Réviseurs d’entreprises »
Commissaire
Représentée par Philippe HAULT
Gérant
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rapport annuel 2010 / Neufcour
Siège social et administratif
Rue Churchill, 26,
4624 FLERON (ROMSEE)
www.neufcour.com
info@neufcour.com
Téléphone :+32(04)358.69.44
Fax : +32(0)4 358.23.83
RPM Liège
T.V.A. BE 0457.006.788
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